酒嘉地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告.doc

XXX房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告2011年尤其后半年，整個房地產(chǎn)市場處于低迷時期，國家宏觀調(diào)控政策加強，為了全面準(zhǔn)確的了解和掌握XX地區(qū)房地產(chǎn)市場行情，以對2012年的項目開發(fā)情況做出正確的決策，公司針對XX地區(qū)房地產(chǎn)市場組織開展了此次調(diào)研活動。現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果匯報如下：一、 調(diào)研情況匯總及簡要分析（一） 肅州區(qū)調(diào)研結(jié)果顯示：截止2011年三月份，肅州區(qū)房產(chǎn)市場依舊呈現(xiàn)良好勢態(tài)。開發(fā)規(guī)模方面：目前肅州區(qū)在建樓盤數(shù)目為9個，住房剩余量約1900套左右。預(yù)計2012年封頂銷售及新開工建設(shè)的項目有三個，總開發(fā)面積約21萬平方米，建成住房1800套左右。大部分開發(fā)商二期開發(fā)項目待定。銷售價格方面：房屋均價從4000元左右降至3000元左右。大部分消費者對戶型的需求為90-110平米的中小套戶型。消費群體大致可劃分為肅州區(qū)住戶、外來打工者、周邊縣市人群。肅州區(qū)是一個典型的農(nóng)業(yè)城市，農(nóng)村人口占城市人口的絕對比重。2011年國家加大了宏觀調(diào)控力度，整個肅州區(qū)房產(chǎn)市場受政策影響較為顯著，房屋均價大幅下跌，每平米平均下降1000元左右；購房者觀望心態(tài)嚴(yán)重，造成了銷售量的同比下降，房價回落現(xiàn)象明顯。此外，政府兩限房、廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)力度的加大也是造成房價下跌及銷售量下降的原因之一。雖然，2011年下半年，肅州區(qū)房價下跌明顯，銷售量也有所下降，但是總體來說，整個房產(chǎn)市場的供需狀況基本平衡，房價也應(yīng)該說回落到了一個基本穩(wěn)定的區(qū)間。（二） 嘉峪關(guān)嘉峪關(guān)是一個以工業(yè)生產(chǎn)為基礎(chǔ)的典型工業(yè)城市，工薪階層占城市人口的絕對比重，其具有收入穩(wěn)定、對住房有剛性需求、且以中小套戶型為主的特點，整體經(jīng)濟實力、居民消費能力以及消費意識均呈現(xiàn)良好勢態(tài)。經(jīng)調(diào)研，目前嘉峪關(guān)開發(fā)在建的樓盤共有八個，戶型面積以80-150為主，共計開發(fā)面積約74萬平方米，建成約8300套商品房，大部分住房已經(jīng)售出，多層房屋均價為3100元/，高層均價為3700元/。經(jīng)過調(diào)研還了解到，嘉峪關(guān)市目前常住人口約23萬人，購房群體大致可以分為：本市居民、市周邊農(nóng)村購房者、酒泉市居民以及瓜洲、玉門、敦煌等地購房者。2011年，整個區(qū)域房產(chǎn)市場受調(diào)控政策影響較小，房價在本年度內(nèi)每平米下跌200元左右，但較之10年末表現(xiàn)為上漲200元左右。房屋銷售情況良好，供需狀況平衡，整個市場穩(wěn)定性較強，居民購買能力強，觀望情緒一般。（三）政策走向及分析1、2011年肅州區(qū)不斷加快保障性住房建設(shè)，加快推進城市棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危舊房屋改造，截止目前，全市共開工新建廉租住房項目9個，1020套。開工新建公共租賃住房和兩限房項目6個，1026套。預(yù)計2012年還將修建廉租房、經(jīng)濟適用房各1000套，以解決低收入群體住房問題。嘉峪關(guān)市計劃建成廉租住房150套、公共租賃住房100套、經(jīng)濟適用房657套，棚戶區(qū)改造1354戶。同時要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在新建商品住房項目中配套建設(shè)面積10%的保障性住房，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，納入廉租住房和公共租賃房管理。這一政策的出臺，在很大意義上解決了相當(dāng)一部分住房困難者的住房問題，減少了商品房的客源。2、銀行存款準(zhǔn)備金率下調(diào)。中國人民銀行11月30日宣布，自2011年12月5日起，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，調(diào)整后，中國大型金融機構(gòu)和中小型金融機構(gòu)將分別執(zhí)行21.0%和17.5%的存款準(zhǔn)備金率。這是近三年來，中國存款準(zhǔn)備金率首次走出“上調(diào)”區(qū)間。此前中國已有20多家農(nóng)村合作銀行恢復(fù)執(zhí)行正常的存款準(zhǔn)備金率。這已釋放出一定的政策信號，即中國央行將采取行動，緩解當(dāng)前貨幣市場資金偏緊的狀況，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)后，各大商業(yè)銀行的信貸規(guī)模將有所提升，資金流動性增加，可以促進房產(chǎn)投資，緩解開發(fā)資金緊張問題，當(dāng)然，對房產(chǎn)的投資還要看他的風(fēng)險和收入，影響盈利的因素很多，不能只看貨幣供應(yīng)量，這項貨幣政策影響不大，但是，至少證明政策上已有松動跡象。二、整體建議（一）肅州區(qū)東區(qū)剩余工程作為金泉路兩側(cè)除商業(yè)建筑外住宅的最后一期，公司已積累了一定的前期開發(fā)經(jīng)驗，并且對房地產(chǎn)開發(fā)的全新理念具有一定的認(rèn)識，同時本項目將成為“巨龍御園”的亮點工程和形象工程。二期工程即將竣工，為了促進住房銷售，進一步提升小區(qū)品質(zhì)，完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，必須堅定“巨龍御園”開發(fā)信念。但由于一期工程和二期工程占用資金量大，銷售量至今未過一半，給我們開發(fā)后期工程帶來了巨大的資金壓力，近期銷售不理想，消費者對后期工程關(guān)注程度在加大，一定程度上受著銷售政策價格下浮的影響，客戶購買群體不穩(wěn)定，但工程借助緊鄰漢武勝跡的優(yōu)勢，又全是高層，比其他樓盤在景觀環(huán)境方面有著獨特的優(yōu)勢，所以還是有一定的購買消費群體，唯一的缺點就是地理位置較偏，交通、教育、金融、醫(yī)療等配套設(shè)施不健全，住戶工作和生活不便利。綜上所述，建議公司可先開今年開工建設(shè)的四棟小高層，2012年再根據(jù)資金情況考慮剩余樓棟的開發(fā)規(guī)模，力爭在2013年-2014年確保東區(qū)全面竣工，為今后開發(fā)后酒廠和前酒廠打好時間基礎(chǔ)。同時，為了給巨龍御園東區(qū)更好的周邊環(huán)境，便于小區(qū)居民日常工作和生活，建議公司在解決東區(qū)交通問題的基礎(chǔ)上，按照公司計劃先行建設(shè)三角區(qū)的商業(yè)建筑，用商業(yè)帶動住宅的銷售。后酒廠搬遷工作量比較大，并且截止目前項目方案還未進行審批，建議明年先不進行開發(fā)，待房產(chǎn)市場回溫后再進行修建。建議先行辦理后酒廠項目前期手續(xù)，根據(jù)明年市場情況再行決定開發(fā)時間及規(guī)模。（二）嘉峪關(guān)放眼整個嘉峪關(guān)房地產(chǎn)市場，受各方面影響較小，房屋價格波動幅度較小，2011年12月份的房價較之于11年同期表現(xiàn)為上漲狀態(tài)，全年房屋銷售量在一定程度上有所下降，市場供需狀況基本平衡，整個市場處于平穩(wěn)狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個投機風(fēng)險較強的產(chǎn)業(yè)，在今年的大形勢下，各大開發(fā)商對12年的開發(fā)狀態(tài)均持觀望態(tài)度，開與不開成了一個急待決策的問題。嘉峪關(guān)機場南路地塊雖東鄰陵園，但是可以其西鄰大學(xué)城、東湖等優(yōu)勢彌補，現(xiàn)大學(xué)城已部分投入使用，這將是一個很大的優(yōu)勢，任何一個地方建立學(xué)校，勢必會帶動周邊經(jīng)濟的繁榮。再者，我們的項目緊鄰潤澤園，經(jīng)調(diào)查顯示，潤澤園的房屋銷售狀況良好?；谡麄€房地產(chǎn)市場及嘉峪關(guān)區(qū)域市場的特點，若做保守經(jīng)營，則不開便不會受大的損失，但是也不會盈利；根據(jù)風(fēng)險報酬學(xué)原理，往往風(fēng)險越大、收益越大，在目前房地產(chǎn)行業(yè)不景氣、各項政策不明了且在公司資金壓力較小的情況下，宜于小規(guī)模開發(fā)建設(shè)，逢低布局，在市場低迷時期，小規(guī)模切入市場，以待收效。河口西路地塊西鄰炮團，東接近市一中、教育局、勝利路小學(xué)等地，南鄰棉紡廠、迎賓湖等，北有新建成恒安嘉苑小區(qū)，整體來說，該地塊基本處于市中心地段，地理位置極佳，周邊公共配套設(shè)施齊全，交通還算便利，在此次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，恒安嘉苑房屋銷售情況較好，開發(fā)規(guī)模較大，同時，新開項目陽光金水灣（我項目南側(cè)）設(shè)計為67棟高層，2012年將投入建設(shè)9棟高層，13年二期工程9棟，項目開發(fā)規(guī)模相對較大，由此可見，河口西路地塊開發(fā)優(yōu)勢相對較大。根據(jù)河口西路地段的優(yōu)勢特點及嘉峪關(guān)相對穩(wěn)定的房產(chǎn)行情，2012年河口西路地塊應(yīng)該有一定的盈利空間，但是，公司在河口西路已取得土地有53畝，規(guī)模較大，如若開發(fā)，目前的形勢并不宜于大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，則設(shè)計就要化整為零，仍然建議以小規(guī)模開發(fā)為主，相比較而言，河口西路地塊比機場南路地塊所占優(yōu)勢大。最后，整體建議是：御園東區(qū)工程2012年以四棟小高層的開發(fā)建設(shè)為主，后酒廠著手辦理前期手續(xù)，不宜進行開發(fā)；嘉峪關(guān)項目在資金壓力得到緩解