上海地產(chǎn)資源配置及狀況分析研究(1).doc

上海地產(chǎn)資源配置及狀況分析研究一、上海住房面積的貧富差距：12.5%的人擁有的住房面積等于56.4%的人的面積， 至今，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的研究中有一塊領(lǐng)地從未有人涉及。這就是上海的各階層市民對(duì)住房資源的擁有情況。每年上海的有關(guān)年鑒公布的只是上海居民住房總量和當(dāng)年增加了多少住宅，銷(xiāo)售了多少住宅，還有各區(qū)各有多少里弄房子、多少公房、多少花園洋房等。這些，對(duì)研究房產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有意義，單純研究總量沒(méi)有任何意義，任何經(jīng)濟(jì)問(wèn)題不可以從總量為起點(diǎn)來(lái)分析。只有在以研究個(gè)別為出發(fā)點(diǎn)、為基礎(chǔ)的前提下，研究總量才有意義。 一直到看到中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社2003年8月出版的中國(guó)2000年人口普查資料和2000人口普查分縣資料，才感覺(jué)到我們總算有了實(shí)實(shí)在在分析上海房產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)威依據(jù)和可靠數(shù)據(jù)，對(duì)上海的房產(chǎn)市場(chǎng)研究有了從個(gè)體為出發(fā)點(diǎn)、為基礎(chǔ)的開(kāi)端。 根據(jù)第五次人口普查結(jié)果，以第五次人口普查標(biāo)準(zhǔn)時(shí)2000年11月1日為界，上海市區(qū)家庭戶總數(shù)4080617戶。第五次人口普查向公眾提供了詳盡的家庭戶住房資料，現(xiàn)將408.06萬(wàn)家庭戶的住房資料轉(zhuǎn)載如下： 上海城市家庭戶住房資料（按住房建筑面積分） 人均建筑面積（平方米） 8及8以下 912 1316 1719 2029 3039 40及以上 戶均建筑面積（平方米） 22.4及 以下 25.2 33.6 36.4 44.8 47.6 53.2 56 81.2 84 109.2 112以上 戶數(shù)合計(jì) 74.3萬(wàn) 61.9萬(wàn) 58.1萬(wàn) 35.9萬(wàn) 87.5萬(wàn) 39.4萬(wàn) 51萬(wàn) 戶數(shù)擁有面積 1248.33 1820.05 2356.68 1808.1 6001.35 3809.68 7209.38 占總戶數(shù) 18.2% 15.2% 14.2% 8.8% 21.4% 9.7% 12.5% 占總面積 5.1% 7.5% 9.7% 7.5% 24.7% 15.7% 29.7% 戶數(shù)：戶數(shù)擁有面積 1：17 1：29.4 1：41 1：52 1：69 1：97 1：141 注：戶均建筑面積由筆者按戶均2.8人乘以人均建筑面積欄的平均數(shù)計(jì)算，人均8平方米以下按6平方米計(jì)算，人均50平方米以上按54.5平方米計(jì)算，（4049平方米檔的戶數(shù)有20.5萬(wàn)戶）。這樣計(jì)算的結(jié)果，2000年上海市區(qū)實(shí)際住房建筑面積約24254萬(wàn)平方米，比各類(lèi)年鑒登載的住房建筑面積20865萬(wàn)平方米多16.2 %。由于年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)的來(lái)源基于在30年前（1973年）住房普查基礎(chǔ)上的增減，本文以根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)得來(lái)的計(jì)算結(jié)果為分析依據(jù)。表中住戶數(shù)的實(shí)際計(jì)算單位是“戶”，與以“萬(wàn)戶”為單位的計(jì)算結(jié)果略有差異。 上海城市家庭戶住房資料（按住房間數(shù)分） 擁有間數(shù) 0 1 2 3 4 5間及以上 戶數(shù) 0.41萬(wàn) 180.18萬(wàn) 165.14萬(wàn) 40.74萬(wàn) 10.17萬(wàn) 11.42萬(wàn) 占總戶數(shù) 0.1% 44.15% 40.5% 9.98% 2.5% 2.77% 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)告訴我們，到2000年為止，上海市區(qū)12.5%家庭戶人均建筑面積40平方米以上，這部分家庭戶擁有市區(qū)29.7%的房屋資源，這部分的房屋資源相當(dāng)于上海市區(qū)所有人均建筑面積19平方米以下家庭擁有的全部房屋資源總和，這說(shuō)明，12.5%的人擁有的住房面積與56.4%的人擁有的相等。 把人均建筑面積8平方米和8平方米以下的戶數(shù)擁有的住房資源與人均建筑面積40平方米和40平方米以上的戶數(shù)擁有的住房資源相比，后者要比前者多8.3倍。也就是說(shuō)，房屋資源比相差8.3倍。 2000年，上海有44.3%的家庭戶僅有1間住房，40.5%的家庭戶擁有二間住房，有3間及三間以上的占家庭戶15.3%。（普查資料的“說(shuō)明”攔中，明確“間數(shù)”包括搭建房屋） 從1987年上海宣布將解決人均居住面積2平方米以下的特困戶開(kāi)始到99年低上海基本解決人均建筑面積4平方米以下困難戶，12年里上海一共解決了住房特困戶和住房困難戶14.4萬(wàn)戶，要化12年時(shí)間解決14.4萬(wàn)戶的住房困難問(wèn)題，說(shuō)明解決住房問(wèn)題的不易。但是，那些占上海市區(qū)12.5%的家庭戶他們擁有上海30%的住房資源為什么就那么容易？他們擁有與56.4%的人同樣的住房資源為什么就那么容易？ 眾所周知，就在幾年前，我們每人都要居住的房屋還不是商品，后來(lái)是有條件地部分地成為商品，到現(xiàn)在是所有的房屋都有價(jià)，都能在市場(chǎng)上用貨幣交易。當(dāng)所有的住房都成了其持有者財(cái)富的一部分時(shí),筆者要探討的是，這部分財(cái)富的多寡是怎樣造成的？ 二、為什么12.5%與56.4%會(huì)相等？按等級(jí)分房掘得“第一桶金”， 在中國(guó)第一波房產(chǎn)資源改革中，權(quán)力發(fā)揮了最大的作用 1995年頒布的滬房地改（1995）767號(hào)文件職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，是造成房產(chǎn)市場(chǎng)形成之初居民房產(chǎn)資源差別的源頭。這個(gè)文件在很長(zhǎng)時(shí)間里影響著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，更直接影響了當(dāng)時(shí)國(guó)有企業(yè)的全體職工利益。文件把每個(gè)職工家庭允許以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房的面積按職別等級(jí)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)等級(jí)以法規(guī)形式加以區(qū)別，明確一般職工、干部初級(jí)技術(shù)職稱(chēng)人員可購(gòu)買(mǎi)公有住房面積的上限是75平方米，科級(jí)干部、中級(jí)技術(shù)職稱(chēng)人員、具有證書(shū)的高級(jí)工購(gòu)買(mǎi)上限85平方米，縣處級(jí)干部、副高級(jí)職稱(chēng)人員購(gòu)買(mǎi)上限100平方米，副局級(jí)享受120平方米，正局級(jí)、正高級(jí)和享受正高級(jí)待遇的專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)人員享受140平方米。如購(gòu)買(mǎi)高層公有住房，所有人員在上述建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上再增加建筑面積10平方米。這樣一個(gè)行政文件，成了劃分上海市民個(gè)人房產(chǎn)財(cái)富的依據(jù)，并就此奠定了上海市民個(gè)人擁有的房產(chǎn)資源格局。從此，“一般”的職工要達(dá)到“上限”歷盡辛苦而不易得，而“不一般”的職工已把“上限”當(dāng)作了“達(dá)標(biāo)”的起點(diǎn)。他們能容易達(dá)到目標(biāo)，因?yàn)樗麄兪种袚碛兄鴻?quán)力資源。 筆者認(rèn)為，上海房產(chǎn)市場(chǎng)的真正形成的時(shí)間是在99到2000年。這個(gè)市場(chǎng)形成是以1999年上海市政府頒發(fā)的一系列文件為標(biāo)志的。這些文件是：99年1月19日頒發(fā)的關(guān)于發(fā)布上海市公有住房差價(jià)交換試行辦法的通知、99年11月25日頒布的批轉(zhuǎn)市房地局制訂的關(guān)于內(nèi)銷(xiāo)商品房種類(lèi)歸并若干規(guī)定的通知、99年11月26日頒布的批轉(zhuǎn)市房地局、市房改辦制訂的關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市公有住房出售若干規(guī)定的通知。這一系列文件使上海的所有住房都有了貨幣交易的可能，上海的房產(chǎn)市場(chǎng)也就正式形成。這個(gè)市場(chǎng)的形成，是在上海房屋資源格局奠定之后。房屋資源格局奠定了，只要一紙公文，把原有的“住房”改成“房產(chǎn)”，原來(lái)只供居住功能的房屋就變成可隨時(shí)變現(xiàn)的財(cái)富。 第五次人口普查數(shù)據(jù)提供了誰(shuí)擁有最多的房屋資源的線索。 中國(guó)2000年人口普查資料提供了這樣幾張表：全國(guó)按戶主的職業(yè)、住房來(lái)源分的家庭戶戶數(shù)、全國(guó)按戶主的職業(yè)、購(gòu)建房費(fèi)用分的家庭戶戶數(shù)、全國(guó)按職業(yè)分的家庭戶人口人均住房面積，按戶主的住房來(lái)源分的家庭戶戶數(shù)和按購(gòu)建房費(fèi)用分的家庭戶戶數(shù)是附有各省市詳細(xì)表的，按職業(yè)分的家庭戶戶數(shù)和按職業(yè)分的購(gòu)建房費(fèi)用只有全國(guó)匯總表，沒(méi)有各省市附表，這里的原因不難理解。但無(wú)論如何，全國(guó)表是各個(gè)地區(qū)樣本的綜合，除非上海公布按職業(yè)分的家庭戶戶數(shù)和按職業(yè)分的購(gòu)建房費(fèi)用，否則，全國(guó)表的權(quán)威性無(wú)可替代。 全國(guó)按戶主的職業(yè)、住房來(lái)源分的家庭戶戶數(shù)和全國(guó)按職業(yè)分的家庭戶人口人均住房面積是按職業(yè)分的，由于表格的空間限制，筆者把職業(yè)分類(lèi)用數(shù)字替代。一類(lèi)人員國(guó)家機(jī)關(guān)、黨群組織、企業(yè)、事業(yè)單位負(fù)責(zé)人，二類(lèi)人員：專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，三類(lèi)人員：辦事人員和有關(guān)人員（行政辦公人員占69%），四類(lèi)人員：商業(yè)、服務(wù)人員，五類(lèi)人員：農(nóng)林牧漁水利業(yè)生產(chǎn)人員，六類(lèi)人員：生產(chǎn)、運(yùn)輸設(shè)備操作人員及有關(guān)人員，七類(lèi)人員：不便分類(lèi)的其他勞動(dòng)者。 全國(guó)購(gòu)房戶人均住房建筑面積按職業(yè)分 人均建筑面積（平方米） 8及8以下 912 1316 1719 2029 3039 40及 以上 全國(guó)平均 8% 12.6% 15.8% 7.9% 27.8% 13.3% 14.6% 100% 一類(lèi)戶 4.5% 7.5% 11.4% 8.2% 29.8% 16.8% 21.8% 100% 二類(lèi)戶 5.7% 9.9% 14.2% 9.6% 31.3% 14.6% 14.7% 100% 三類(lèi)戶 6.3% 9.8% 13.9% 10% 31% 14.4% 14.6% 100% 四類(lèi)戶 13.7% 13.8% 15% 7.7% 24.2% 11.2% 14.3% 100% 五類(lèi)戶 6.9% 12.8% 16.3% 7.7% 28.4% 13.7% 14.2% 100% 六類(lèi)戶 11.7% 13.1% 15% 8.3% 24.8% 11.5% 15.6% 100% 七類(lèi)戶 13.2% 14.7% 16.2% 7.3% 25% 10.9% 12.6% 100% 結(jié)論：我們清楚地看到，在人均建筑面積3039平方米 和40平方米以上這兩檔里，國(guó)家機(jī)關(guān)、黨群組織、企業(yè)、事業(yè)單位負(fù)責(zé)人占的比例最高。他們擁有人均40平方米房的比例更是超過(guò)20%達(dá)到22%，超出次高的生產(chǎn)、運(yùn)輸設(shè)備操作人員及有關(guān)人員6.2個(gè)百分點(diǎn)。這些人按等級(jí)分房掘得了“第一桶金”，他們的住房資源來(lái)自“計(jì)劃”而不是“市場(chǎng)”。在中國(guó)第一波房產(chǎn)資源改革中，權(quán)力發(fā)揮了最大的作用。 三、各種職業(yè)人員所支付的購(gòu)房費(fèi)用 我們還想知道，在房屋資源格局已定的情況下，各種職業(yè)人等支付的購(gòu)房費(fèi)用。先看全國(guó)表。 全國(guó)購(gòu)房戶購(gòu)房費(fèi)用按職業(yè)分 購(gòu)房費(fèi)用 一類(lèi) 二類(lèi) 三類(lèi) 四類(lèi) 五類(lèi) 六類(lèi) 七類(lèi) 合計(jì) 1萬(wàn)以下 0.8% 2.1% 1.1% 3% 84.7% 8.1% 0.04% 100% 12萬(wàn) 2.1% 4.6% 3.1% 5.3% 71.8% 13% 0.05% 100% 23萬(wàn) 3.2% 6.4% 4.5% 7.4% 61.3% 17.2% 0.06% 100% 35萬(wàn) 5.3% 9.5% 7.1% 11% 44.8% 22.3% 0.08% 100% 510萬(wàn) 8.3% 11.8% 9.6% 16.2% 27.4% 26.7% 0.08% 100% 1020萬(wàn) 12.5% 13.1% 11.1% 21.5% 15.9% 25.8% 0.07% 100% 2030萬(wàn) 19% 15.7% 13.8% 23.2% 8.8% 19.4% 0.04% 100% 3050萬(wàn) 26.8% 17.8% 15% 21.9% 4.6% 13.8% 0.03% 100% 50萬(wàn)以上 37.9% 17% 15% 18.5% 3.5% 8% 0 100% 這張表中，從一類(lèi)戶到三類(lèi)戶，是購(gòu)房費(fèi)用越高消費(fèi)越踴躍，購(gòu)房費(fèi)用呈清一色的遞增趨勢(shì)。一類(lèi)戶從10萬(wàn)元處開(kāi)始跳躍式增長(zhǎng)，二類(lèi)與三類(lèi)戶則呈現(xiàn)以2為步長(zhǎng)值的等差級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，四類(lèi)戶亦呈現(xiàn)以2為步長(zhǎng)值的等差級(jí)數(shù)增長(zhǎng)在2030萬(wàn)處達(dá)到頂峰，隨后等比下降，五類(lèi)戶是跳躍式一路遞減，六類(lèi)戶呈標(biāo)準(zhǔn)的正態(tài)分布。從全國(guó)范圍看，30萬(wàn)元以上房的最大買(mǎi)家是屬于機(jī)關(guān)事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)和不分國(guó)企、私企的“老總”們，2030萬(wàn)元的住房則機(jī)關(guān)事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)和企業(yè)“老總”們也要占五分之一比例；專(zhuān)業(yè)人員的住房與其說(shuō)是根據(jù)技術(shù)職稱(chēng)分不如更確切地說(shuō)是按職務(wù)高低分，因?yàn)樽「邩?biāo)準(zhǔn)房的具有高級(jí)技術(shù)職稱(chēng)人員大多有著高或較高的職位。 另外，人口統(tǒng)計(jì)中企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)是不包括“領(lǐng)導(dǎo)班子”全體成員的，其他“領(lǐng)導(dǎo)班子”中人員包括副職在人口普查中往往以專(zhuān)業(yè)人員面貌出現(xiàn)，所以“專(zhuān)業(yè)人員”的住房待遇總體能居于高位，其中總有幾個(gè)百分點(diǎn)是“領(lǐng)導(dǎo)班子”貢獻(xiàn)的；行政辦事人員由于其工作性質(zhì)，在住房分配上有著“先得月” 的優(yōu)勢(shì)，所以三類(lèi)戶的購(gòu)房費(fèi)用也是房?jī)r(jià)越高住戶比例越高，雖然增長(zhǎng)速度與一類(lèi)戶不同步，但很穩(wěn)??；四類(lèi)戶是第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，弱勢(shì)群體中的最大多數(shù)，反映在住房消費(fèi)上，有84%的住戶購(gòu)建房消費(fèi)不滿一萬(wàn)元，且住房消費(fèi)越高，問(wèn)津的住戶就越少；第六類(lèi)是產(chǎn)業(yè)工人大軍，以5萬(wàn)10萬(wàn)的購(gòu)房費(fèi)用為最大多數(shù)，基本等距離向高低兩個(gè)方向遞減。 全國(guó)情況如此，我們?cè)侔炎⒁饬σ苹厣虾?。第五次人口普查?duì)22.11萬(wàn)戶的上海城市購(gòu)房家庭戶作了購(gòu)房費(fèi)用抽樣調(diào)查，下表是發(fā)生不同購(gòu)房費(fèi)用的家庭戶百分?jǐn)?shù)。購(gòu)建房費(fèi)用抽樣調(diào)查 抽樣戶數(shù) 1萬(wàn)以 下 12萬(wàn) 23萬(wàn) 35萬(wàn) 510萬(wàn) 1020萬(wàn) 2030萬(wàn) 3050萬(wàn) 50萬(wàn)以上 221112 17% 29% 13.3% 9.2% 10.5% 11.7% 4.5% 3.2% 1.6% 抽樣調(diào)查顯示，2000年有69%的住戶購(gòu)房費(fèi)用僅在5萬(wàn)以下。20萬(wàn)以上只占購(gòu)房戶的10%。 根據(jù)購(gòu)建房費(fèi)用抽樣比例所作的總體推斷 1萬(wàn)以下 12萬(wàn) 23萬(wàn) 35萬(wàn) 510萬(wàn) 1020萬(wàn) 2030萬(wàn) 3050萬(wàn) 50萬(wàn) 以上 貨幣購(gòu)房戶數(shù)比例 17% 29% 13.3% 9.2% 10.5% 11.7% 4.5% 3.2% 1.6% 貨幣購(gòu)房戶數(shù) 25.52 （萬(wàn)戶） 43.53 （萬(wàn)戶） 19.96 （萬(wàn)戶） 13.81 （萬(wàn)戶） 15.76 （萬(wàn)戶） 17.56 （萬(wàn)戶） 6.75 （萬(wàn)戶） 4.8 （萬(wàn)戶） 2.4 （萬(wàn)戶） 注： 根據(jù)中國(guó)2000年人口普查資料中對(duì)各省市直轄市按住房來(lái)源分的戶數(shù)（城市）中上海部分的調(diào)查結(jié)果，抽樣的39.7萬(wàn)家庭戶（十分之一抽樣率）中購(gòu)買(mǎi)商品房的比例占9.6%，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房比例占4.3%，購(gòu)買(mǎi)原有住房占27.4%，全部購(gòu)房戶占上海市區(qū)家庭戶41.3%。總購(gòu)房戶一共168.53戶，其中，買(mǎi)商品房和買(mǎi)原有住房的是150.1萬(wàn)戶。此表的貨幣購(gòu)房總戶數(shù)即是按150.1萬(wàn)戶計(jì)。與上海房地產(chǎn)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)比較，扣除其在同一戶內(nèi)重復(fù)發(fā)生的各種購(gòu)房行為（包括轉(zhuǎn)讓、交換后再發(fā)生的買(mǎi)房行為、購(gòu)買(mǎi)第二套住宅行為等），購(gòu)房戶數(shù)與人口普查資料的購(gòu)房戶數(shù)基本相等。 總體推斷表顯示，花費(fèi)20萬(wàn)以上購(gòu)房費(fèi)的一共只有14萬(wàn)戶。 可是，上海光擁有人均建筑面積50平方米以上的就有30.5萬(wàn)戶，按照買(mǎi)商品房和買(mǎi)原有住房比例占總戶數(shù)37%計(jì)，光這部分住戶中有11.3萬(wàn)戶是購(gòu)房戶，是上海的房子太便宜了，還是有太多的人“買(mǎi)進(jìn)”的價(jià)錢(qián)太便宜了？ 總體推斷結(jié)果還使我們可以計(jì)算出另一張表，那就是上海150.1萬(wàn)個(gè)購(gòu)房戶的購(gòu)房費(fèi)用價(jià)格分類(lèi)情況和上海到2000年為止的市區(qū)家庭戶購(gòu)房總費(fèi)用。 至2000年上海市區(qū)居民家庭戶購(gòu)房消費(fèi)一覽表 購(gòu)房費(fèi)分類(lèi) 1萬(wàn)以 下 12萬(wàn) 23萬(wàn) 35萬(wàn) 510萬(wàn) 1020萬(wàn) 2030萬(wàn) 3040萬(wàn) 50萬(wàn) 平均購(gòu)房費(fèi) 0.8萬(wàn) 1.5萬(wàn) 2.5萬(wàn) 4萬(wàn) 7.5萬(wàn) 15萬(wàn) 25萬(wàn) 40萬(wàn) 64.1萬(wàn) 購(gòu)房戶（萬(wàn)） 25.52 43.53 19.96 13.81 15.76 17.56 6.75 4.8 2.4 總購(gòu)房費(fèi)用 20.4億 65.3億 49.9億 55.2億 118.2億 263.4億 168.8億 192億 153.8億 占總購(gòu)房費(fèi) 1.9 % 6 % 4.6 % 5.1 % 10.9 % 24.2 % 15.5 % 17.7 % 14.1 % 注：上表中全部購(gòu)房費(fèi)總計(jì)是1087.2億。購(gòu)房費(fèi)大于50萬(wàn)的檔次取平均價(jià)64.1萬(wàn)。 大于50萬(wàn)檔次取平均價(jià)64.1萬(wàn)，這是根據(jù)2001年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中“2000年上海市內(nèi)銷(xiāo)商品住宅預(yù)售單套成交總價(jià)與成交套數(shù)比例”加權(quán)計(jì)算（附帶一句，這張很詳細(xì)的表只有百分比，沒(méi)有實(shí)數(shù)）。在2000年50100萬(wàn)以上價(jià)格成套房的成交價(jià)中，50萬(wàn)元占41%，60萬(wàn)元價(jià)位占23%，70、80、90、100萬(wàn)元以上各占比例14.2%、7.9%、4.1%、9.8%。筆者根據(jù)比例換算得到購(gòu)房支出大于50萬(wàn)元的平均購(gòu)房?jī)r(jià)。 讀了這張購(gòu)房費(fèi)用一覽表，看來(lái)我們很有必要再重新回憶99年、2000年上海房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狀況。2000年內(nèi)銷(xiāo)商品房平均價(jià)：多層3117元/ m2，混合結(jié)構(gòu)3882元/ m2，小高層4126元/ m2，高層4696元/ m2，別墅3912元/ m2，（見(jiàn)2001年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中“2000年上海內(nèi)銷(xiāo)住宅預(yù)售價(jià)格匯總”， 別墅價(jià)沒(méi)有筆誤。）99年時(shí)不屬于原住公房的產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)入價(jià)是平均每套28.39萬(wàn)元，平均單價(jià)3095元/ m2。99年轉(zhuǎn)讓不可售公房平均每套售價(jià)7.67萬(wàn)，平均單價(jià)2128元/ m2 ；2000年轉(zhuǎn)讓不可售公房平均單價(jià)2198元/ m2。 把99年、2000年的房產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格、各類(lèi)家庭戶參與交易情況、市區(qū)居民購(gòu)房總消費(fèi)這些信息綜合起來(lái)，筆者總結(jié)出4點(diǎn)：1.購(gòu)房發(fā)生費(fèi)用在5萬(wàn)以下的102.82萬(wàn)戶和10萬(wàn)以下5萬(wàn)以上的15.8萬(wàn)戶中，絕大部分是原有住房購(gòu)買(mǎi)者、差價(jià)換房改善居住條件者。 2.到2000年，能出售已購(gòu)公房再購(gòu)買(mǎi)商品房和轉(zhuǎn)讓舊房后再購(gòu)買(mǎi)商品房的還是上海居民中的極少數(shù)。96年到2000年，出售已購(gòu)公房的累計(jì)有7.41萬(wàn)戶，這部分住戶是可以有條件購(gòu)買(mǎi)10萬(wàn)以上商品房和新購(gòu)產(chǎn)權(quán)房的。但他們，只占408.06萬(wàn)城市家庭戶的1.8%。占150.1萬(wàn)個(gè)通過(guò)貨幣交易得房的家庭戶的4.9%。轉(zhuǎn)讓?xiě)粢彩怯袟l件購(gòu)買(mǎi)10萬(wàn)以上商品房和產(chǎn)權(quán)房的，但他們?cè)谫?gòu)房戶中占的比例更低。 3.有部分住大面積房的家庭戶是在超值消費(fèi)。由于有前面提到的滬房地改（1995）767號(hào)文件，有部分住戶能有條件用2萬(wàn)左右甚至更低的代價(jià)購(gòu)進(jìn)大面積面積房。上海51萬(wàn)戶的人均建筑面積40平方米以上的家庭戶擁有的住房資源與230.2萬(wàn)戶的人均建筑面積19平方米以下住戶相同，但付20萬(wàn)以上房?jī)r(jià)的總共只有14萬(wàn)戶，付出3040萬(wàn)的只有4.8萬(wàn)戶，付出50萬(wàn)以上房?jī)r(jià)的只有2.4萬(wàn)戶。 4.部分中高價(jià)購(gòu)房戶是享受公款購(gòu)房待遇的。 能超值消費(fèi)、公款消費(fèi)的，占的是“單位分房”的光。曾有人認(rèn)為讓職工用成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)單位分的房子是 “國(guó)有資產(chǎn)流失”，那是沒(méi)有讀過(guò)馬克思的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)。曾經(jīng)把分房當(dāng)成“福利”，不對(duì)，“單位