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電 視 大 學(xué) 開(kāi) 放 教 育畢 業(yè) 論 文 題 目 姓 名 專 業(yè) 年 級(jí) 教學(xué)班 日 期 目 錄摘 要2關(guān)鍵詞2一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的基本情況2二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的案例分析3（一）從權(quán)利價(jià)值角度分析與判斷3（二）從基本法理角度分析與判斷4（三）從行為性質(zhì)角度分析與判斷4三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的完善思路5（一）無(wú)處分權(quán)人身份的特定性6（二）受讓人“善意”標(biāo)準(zhǔn)的客觀化6（三）轉(zhuǎn)讓價(jià)格“合理”范圍的明確性7（四）行政機(jī)關(guān)登記行為的合法性7參考文獻(xiàn)9不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的反思及其完善 摘 要：不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的確立，旨在保障交易安全，穩(wěn)定交易秩序。但在司法實(shí)踐中，該制度存在被簡(jiǎn)化、被泛化、被僵化適用的情況。以三起典型房屋買賣糾紛案為例，從權(quán)利價(jià)值、基本法理、行為性質(zhì)等三個(gè)角度分析與判斷，均得出司法實(shí)踐錯(cuò)誤適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，導(dǎo)致判決結(jié)果違反法律公平與正義價(jià)值要求的結(jié)論。為指導(dǎo)司法實(shí)踐正確適用該制度，有必要對(duì)該制度的適用條件做進(jìn)一步地科學(xué)界定與理性完善。關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn) 善意取得 適用條件 為保護(hù)交易安全、提高交易效率，大陸法系各國(guó)普遍確立了動(dòng)產(chǎn)善意取得制度?！霸缙谏埔馊〉玫膶?duì)象僅為動(dòng)產(chǎn)，其源自日耳曼以手護(hù)手之法則?！? 傅鼎生：不動(dòng)產(chǎn)善意取得應(yīng)排除冒名處分之適用，載法學(xué)，2011（12），46頁(yè)。而對(duì)于價(jià)值較大、影響較大的不動(dòng)產(chǎn)，即使在民法發(fā)展水平較高的法國(guó)、意大利、日本等國(guó)家，也尚未確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。我國(guó)在2007年中華人民共和國(guó)物權(quán)法（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法）頒布之前，傳統(tǒng)觀點(diǎn)普遍承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，在物權(quán)法頒布后正式確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，這也是我國(guó)立法的一次重要嘗試。該制度的確立，立法者希冀大大促進(jìn)對(duì)善意第三人的利益保護(hù)，維護(hù)交易安全，“交易安全是法律對(duì)物權(quán)變動(dòng)全過(guò)程實(shí)施控制的指導(dǎo)性原理”3 日鈴木祿彌：物權(quán)的變動(dòng)與對(duì)抗，渠濤譯，北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，1999版，176頁(yè)。，由此穩(wěn)定交易秩序，提高交易效率。但從近幾年的司法實(shí)踐分析，這個(gè)制度本身存在著被無(wú)條件地泛化適用，導(dǎo)致過(guò)多保護(hù)善意第三人的利益，而使不動(dòng)產(chǎn)原所有權(quán)人或者共有人（以下簡(jiǎn)稱“原權(quán)利人”）利益處于岌岌可危的狀態(tài)，有矯枉過(guò)正之嫌。筆者認(rèn)為，有必要對(duì)該制度的適用條件做進(jìn)一步地界定與完善，以期符合立法者的原意。一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的基本情況依據(jù)物權(quán)法第106條之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)善意取得是指無(wú)權(quán)處分人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，若受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、并以合理的價(jià)格受讓，同時(shí)依法應(yīng)當(dāng)辦理登記的已經(jīng)登記，受讓人即時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的制度。在司法實(shí)踐中，此制度被理解為受讓人善意取得不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合三個(gè)條件，一是善意，二是合理價(jià)格，三是已經(jīng)登記。但在具體適用中，因?yàn)椤吧埔狻?、“合理”的?biāo)準(zhǔn)尚無(wú)明確解釋，實(shí)踐中難以操作，所以該制度被進(jìn)一步地簡(jiǎn)化理解為原權(quán)利人無(wú)法證明受讓人不善意、價(jià)格不合理，且不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理過(guò)戶登記的，受讓人就當(dāng)然甚至絕對(duì)地取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。概而言之，是否登記成為受讓人能否即時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)的“分水嶺”。由此，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在適用中就被簡(jiǎn)化、被泛化、被僵化地理解為“凡是已經(jīng)辦理過(guò)戶登記的受讓人均善意取得訟爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)”。正所謂“失之毫厘，謬以千里”，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度理解上的偏差，往往導(dǎo)致該制度適用后，原權(quán)利人與受讓人利益的嚴(yán)重失衡。其中，有三起適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的典型案例值得反思：一是一個(gè)不孝子偷出父母房產(chǎn)證、身份證，將二老唯一的安身之所賣給甲，甲持變更后的房產(chǎn)證在大雪夜將二老趕出家門(mén)；二是兩個(gè)吸毒的兄弟，不管繼母及兩個(gè)尚未成年的雙胞胎妹妹的反對(duì)，賄賂公證人員辦理房屋遺產(chǎn)公證，又賄賂登記機(jī)關(guān)工作人員辦好過(guò)戶登記，將父親死后留下的唯一房產(chǎn)賣給乙；三是黃先生為了出租房屋，將自己的身份證和房產(chǎn)證信息、鑰匙交給中介張女士，張女士依此偽造黃先生的身份證和房產(chǎn)證，將黃先生的房屋賣給了丙并辦理了過(guò)戶登記。上述三個(gè)案例中房屋原權(quán)利人均起訴至法院，而各法院依據(jù)物權(quán)法第106條的規(guī)定，確認(rèn)甲、乙、丙三人均善意取得訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)。倘若不以實(shí)證法標(biāo)準(zhǔn)衡量，僅僅以一個(gè)理性公民的“良知”判斷，這些案件判決結(jié)果明顯有違法律的公平與正義。二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的案例分析上述三起房屋買賣糾紛案適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度后，得出由受讓人取得訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)的司法判決結(jié)果，究竟是否符合法律公平與正義的價(jià)值要求，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從以下三個(gè)方面予以深層次的理性分析與判斷：（一）從權(quán)利價(jià)值角度分析與判斷 案例一和案例二不僅僅涉及訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)的歸屬問(wèn)題，而且涉及到原權(quán)利人的基本生活保障問(wèn)題。這兩個(gè)案例都有非常相似的情節(jié)，即訟爭(zhēng)房屋是原權(quán)利人安身立命的“唯一”住所，即原權(quán)利人對(duì)該訟爭(zhēng)房屋享有“居住權(quán)”。眾所周知，衣食住行是人生活的基本需求，也是人享有生存權(quán)的基本保障。因此，居住權(quán)直接關(guān)乎人的生存權(quán)，而生存權(quán)又是人權(quán)中首要的、基礎(chǔ)的權(quán)利，由此推知居住權(quán)具有人權(quán)化的意義。準(zhǔn)確地說(shuō)，居住權(quán)是人權(quán)化的物權(quán)。故在房屋買賣過(guò)程中，原權(quán)利人對(duì)訟爭(zhēng)房屋享有人權(quán)化的物權(quán)。而同在房屋買賣過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓人與受讓人僅是對(duì)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也就是物權(quán)的轉(zhuǎn)讓（在此我們僅對(duì)房屋買賣過(guò)程中，原權(quán)利人與受讓人之間的權(quán)利價(jià)值予以判斷，以期分析案件判決是否公平、正義。至于交易完成后，房屋所有權(quán)進(jìn)一步人權(quán)化，轉(zhuǎn)化為居住權(quán)的問(wèn)題，在此不論）。那么，原權(quán)利人的居住權(quán)與受讓人的所有權(quán)之間的價(jià)值比較，就演化為人權(quán)化的物權(quán)與物權(quán)的價(jià)值比較，兩者孰重孰輕，一目了然。故從保證人權(quán)利益考慮，人權(quán)化的物權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于單純的物權(quán)予以保護(hù)，“買賣不破租賃”規(guī)則亦是該權(quán)利價(jià)值分析與判斷結(jié)果的印證。（二）從基本法理角度分析與判斷不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度設(shè)置的目的是保護(hù)善意、無(wú)辜的受讓人在交易中的利益安全?！吧埔狻背蔀槭茏屓巳〉貌粍?dòng)產(chǎn)所有權(quán)的主觀方面的核心要件。但在上述三起房屋買賣糾紛案中，顯而易見(jiàn)，房屋的原權(quán)利人對(duì)訟爭(zhēng)房屋交易完全不知情，更不存在任何過(guò)錯(cuò)，從這個(gè)角度分析，原權(quán)利人也是善意、無(wú)辜的，那么司法實(shí)踐優(yōu)先保護(hù)受讓人“善意”，而不保護(hù)原權(quán)利人的“善意”就顯屬不當(dāng)。即使“建立不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的國(guó)家（如德國(guó)、瑞士等），為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人的利益也沒(méi)有將善意取得制度的適用范圍拓展到冒名處分他人不動(dòng)產(chǎn)的行為?！? 傅鼎生：不動(dòng)產(chǎn)善意取得應(yīng)排除冒名處分之適用，載法學(xué)2011(12)，50頁(yè)。我國(guó)憲法第33條第2款規(guī)定：“中華人民共和國(guó)公民在法律面前一律平等”。毋庸置疑，此類明顯不平等保護(hù)公民利益的司法實(shí)踐與憲法的根本精神相違背。另外，相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，不動(dòng)產(chǎn)不僅關(guān)乎人的生存權(quán)，而且其本身價(jià)值巨大，動(dòng)輒幾十萬(wàn)，甚至幾百萬(wàn)，是普通家庭安身立命的頭等大事，所以，司法實(shí)踐決不可顧此失彼，草草行事。既然原權(quán)利人與受讓人均“善意”，筆者認(rèn)為，在先權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于在后權(quán)利受到保護(hù)，不僅因?yàn)樵谙任餀?quán)已人權(quán)化，而且因?yàn)樵瓩?quán)利人從未參與交易，受讓人卻參與了整個(gè)交易過(guò)程，依據(jù)“有交易，就有風(fēng)險(xiǎn)”的常理，交易失敗的風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)由交易參與人，即受讓人承擔(dān)。（三）從行為性質(zhì)角度分析與判斷上述三個(gè)案例均是因違法甚至犯罪行為引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情形。其中，案例一是由于不孝子實(shí)施偷竊各類證件的違法行為而引發(fā)，案件二是由于轉(zhuǎn)讓人行賄、行政機(jī)關(guān)工作人員受賄等違法行為而得逞，案件三是由于張女士偽造各類證件并非法出售黃先生房屋的犯罪行為而發(fā)生。因此，上述訟爭(zhēng)房屋均是轉(zhuǎn)讓人采用非法手段獲取的標(biāo)的物，是轉(zhuǎn)讓人與受讓人非法交易的標(biāo)的物，也是違法、犯罪行為指向的標(biāo)的物，即俗稱的“贓物”。王利明教授認(rèn)為：“即便是不動(dòng)產(chǎn)善意取得，交易行為的合法有效也應(yīng)當(dāng)是一個(gè)重要的構(gòu)成要件?！? 王利明著：物權(quán)法研究（修訂版）（上卷），北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007版，450頁(yè)。故不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度所維護(hù)的交易安全的前提是交易是“合法”的，“違法”的交易則排除在外。同時(shí)，物權(quán)法第7條規(guī)定：“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益?！比绻茏屓怂?gòu)得的房屋是“贓物”，司法實(shí)踐中卻僵化適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，單純維護(hù)受讓人利益，而嚴(yán)重侵害原權(quán)利人利益，這將成為司法的最大“悲劇”。從此，違法或犯罪分子將肆意妄為，采取更加卑劣手段加速使“腐木成舟”、“生米煮成熟飯”；而不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人將無(wú)時(shí)無(wú)刻不擔(dān)心自己的不動(dòng)產(chǎn)“被交易”，自己隨時(shí)面臨流離失所的風(fēng)險(xiǎn)。毋庸諱言，這樣的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用結(jié)果嚴(yán)重背離了法律公平、正義的價(jià)值追求，并有“助紂為虐”之嫌。所以，適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，必須排除轉(zhuǎn)讓人以非法手段肆意轉(zhuǎn)讓他人不動(dòng)產(chǎn)的情形。即上述三個(gè)案例中，受讓人不能當(dāng)然取得訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的完善思路物權(quán)法實(shí)施已經(jīng)五年多了，但從上述三起典型的房屋買賣糾紛案來(lái)看，該法確立的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在司法適用方面確實(shí)不盡如人意，存在著被簡(jiǎn)化、被泛化、被僵化適用的現(xiàn)象，即主要考察不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)辦理過(guò)戶登記，如已辦理，則認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸屬于受讓人。這種不恰當(dāng)?shù)剡m用，形成利益保護(hù)無(wú)條件“一邊倒”的“怪”現(xiàn)象，嚴(yán)重背離民事主體平等受法律保護(hù)的基本原則，從而必然違背法律公平、正義的價(jià)值要求。那么，是否應(yīng)當(dāng)由此徹底否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法，筆者認(rèn)為，那樣做無(wú)異于“因噎廢食”，且不說(shuō)法律會(huì)因朝令夕改喪失應(yīng)有的“尊嚴(yán)”；就從立法需耗費(fèi)巨大成本來(lái)說(shuō)，也不能隨意變更法律，更何況不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度并非一無(wú)是處，而是有其存在的合理價(jià)值，只是該制度是一把“雙刃劍”，只要興利除弊、揚(yáng)長(zhǎng)避短即可。最科學(xué)的做法是在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，對(duì)該制度做必要的完善，從而科學(xué)指導(dǎo)司法實(shí)踐。深入分析物權(quán)法第106條的規(guī)定可知，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得應(yīng)當(dāng)符合四個(gè)條件：（1）不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓人是無(wú)權(quán)處分人；（2）受讓人在受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（3）受讓人以合理的價(jià)格受讓不動(dòng)產(chǎn)；（4）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記。上述四個(gè)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用條件看似非常清楚，但實(shí)際仍有許多迷惑之處，比如“無(wú)權(quán)處分人”的范圍、“善意”的標(biāo)準(zhǔn)、“合理”的界定、“登記”的要求等，均有進(jìn)一步嚴(yán)格界定及科學(xué)解釋的空間。因此，為了確保不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的科學(xué)性，有必要一一解開(kāi)上述“謎團(tuán)”，從而使該制度的適用結(jié)果符合法律公平、正義的價(jià)值要求。 （一）無(wú)處分權(quán)人身份的特定性 “無(wú)權(quán)處分是善意取得制度適用的前提?！? 王利明：解釋論視野下的物權(quán)法，載政治與法律，2008（10），3頁(yè)。物權(quán)法第106條明確規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人”轉(zhuǎn)讓他人不動(dòng)產(chǎn)才適用善意取得。特別需要說(shuō)明的是，此處的“無(wú)處分權(quán)人”不能簡(jiǎn)單等同于“沒(méi)有處分權(quán)的任何人”，更不能擴(kuò)大理解為“任意一個(gè)轉(zhuǎn)讓人”。為了防止原權(quán)利人價(jià)值較大的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)被肆意侵害，此處的“無(wú)處分權(quán)人”應(yīng)做狹義解釋，即不動(dòng)產(chǎn)登記在本人名下，具備不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的外在形式特征，但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有實(shí)質(zhì)處分權(quán)能的人。比如因種種原因,本是李四的房產(chǎn)已登記在張三名下，張三以合理價(jià)格將該房產(chǎn)賣給王五,并辦理了過(guò)戶登記的情形。其中，李四是房屋的實(shí)際所有權(quán)人；但從房屋登記看，張三是該房屋的名義所有權(quán)人，他將該房屋出賣給王五，在符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得的外在特征時(shí)，即使李四訴求王五返還，王五也能根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度即時(shí)取得該房屋的所有權(quán)。張三本人則是此處所述的“無(wú)權(quán)處分人”,同時(shí)還應(yīng)注意：張三是以合法手段獲得登記的，若以非法手段獲得登記則排除在外（理由上文已分析，在此不再贅述）。相應(yīng)地，張三以外的其他人均不屬于此處的“無(wú)處分權(quán)人”，非“無(wú)權(quán)處分人”轉(zhuǎn)讓他人不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)然不適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。（二）受讓人“善意”標(biāo)準(zhǔn)的客觀化不動(dòng)產(chǎn)善意取得的關(guān)鍵因素之一是受讓人在交易時(shí)是善意的，即受讓人不知也不應(yīng)知無(wú)權(quán)處分人處分他人不動(dòng)產(chǎn)?！敖F(xiàn)代民法中的善意一般在兩種意義上使用：一是行為人動(dòng)機(jī)純正，沒(méi)有損人利己的不法目的或不當(dāng)目的的主觀態(tài)度；二是指行為人在為某種民事行為時(shí)不知道存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài)。”7 英巴里尼古拉斯：羅馬法概論，黃風(fēng)譯，北京：法律出版社，2000版，132頁(yè)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的“善意”應(yīng)當(dāng)屬于第二種含義。善意原本是指一種主觀狀態(tài)，但這種主觀狀態(tài)難以發(fā)現(xiàn)，只能通過(guò)某些外部征象來(lái)證明。8 參見(jiàn)徐國(guó)棟：我國(guó)主要民事單行法中的誠(chéng)信規(guī)定考察報(bào)告，載河北法學(xué)2012(4)，28頁(yè)。為了更好地保護(hù)原權(quán)利人的合法權(quán)益，同時(shí)為了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在司法適用中具有可操作性，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將“善意”標(biāo)準(zhǔn)客觀化，綜合運(yùn)用客觀化的具體標(biāo)準(zhǔn)，衡量受讓人究竟是否“善意”，這些標(biāo)準(zhǔn)有：（1）“一般人”標(biāo)準(zhǔn)，即一位普通的完全民事行為能力人針對(duì)房屋買賣中的外在表象能否辨識(shí)轉(zhuǎn)讓人屬于無(wú)權(quán)處分人，若能辨識(shí)，則推知受讓人惡意；（2）“利害關(guān)系”標(biāo)準(zhǔn)，即轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有無(wú)影響交易的利害關(guān)系，如果有，一般應(yīng)推定受讓人知悉交易內(nèi)幕，則推知受讓人惡意；（3）“證據(jù)”標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)個(gè)案的特點(diǎn)，原權(quán)利人能以證據(jù)證明受讓人對(duì)無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓知情的，則推知受讓人惡意。經(jīng)上述任一標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè)，能推知受讓人惡意的，則不適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。 （三）轉(zhuǎn)讓價(jià)格“合理”范圍的明確性 “以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”是指不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格與正常市場(chǎng)交易的平均價(jià)格相比，具有合理性。這是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的必要條件之一，也是印證受讓人“善意”的重要因素。為了使該條件具有可操作性，應(yīng)明確界定“合理”的范圍。為此，可參考2009年5月13日頒布的最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的規(guī)定（二）的第19條關(guān)于撤銷權(quán)行使時(shí)“明顯不合理低價(jià)”條件的司法解釋，即“轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)”。此規(guī)定用價(jià)格比例的方式界定“合理”的范圍，值得借鑒；但是由于不動(dòng)產(chǎn)相比動(dòng)產(chǎn)，其本身財(cái)產(chǎn)價(jià)值較大甚至巨大，如一套房屋價(jià)格即使僅10%的差距，也將有少則幾萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)，甚至上百萬(wàn)的差距，故針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)，認(rèn)定市場(chǎng)交易價(jià)格的70%的比例作為下限顯屬過(guò)于寬泛。為了切實(shí)保護(hù)原權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)交易，尤其是商品房交易，達(dá)不到市場(chǎng)交易價(jià)格的90%，又無(wú)其他正當(dāng)理由的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是不合理的交易價(jià)格。同時(shí)，“市場(chǎng)交易價(jià)格”應(yīng)當(dāng)以“同時(shí)期、同地段、同類型”不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的平均價(jià)格為基準(zhǔn)予以確定。 （四）行政機(jī)關(guān)登記行為的合法性“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的核心要件。物權(quán)法第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定明確了一般不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)登記向社會(huì)大眾予以公示，并由此產(chǎn)生公信力，故“登記”成為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的關(guān)鍵判斷依據(jù)。既然登記行為如此重要，為了防范登記機(jī)關(guān)工作人員與無(wú)權(quán)處分人惡意串通，濫用職權(quán)將本屬原權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)違法過(guò)戶到受讓人名下，那么就應(yīng)當(dāng)要求此處的登記行為具有合法性，具體指登記機(jī)關(guān)依法履行了登記的審查核實(shí)義務(wù)，不僅形式審查辦理過(guò)戶登記的當(dāng)事人是否全部到場(chǎng)，其登記資料是否齊備；而且應(yīng)當(dāng)實(shí)質(zhì)審查到場(chǎng)當(dāng)事人的身份，確認(rèn)當(dāng)事人是否與證件上、合同上所記載的當(dāng)事人完全一致；同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意審查不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的成交價(jià)格與正常的市場(chǎng)平均交易價(jià)格相比是否合理，如果明顯不合理，則應(yīng)移交不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)予以價(jià)格重估，參照評(píng)估結(jié)論決定是否予以登記。另外，如果當(dāng)事人與登記機(jī)關(guān)工作人員有可能影響登記行為正當(dāng)性的利害關(guān)系，則應(yīng)當(dāng)回避。這樣，確保登記機(jī)關(guān)登記行為符合法律規(guī)定，才能使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利得到有力保障。反之，如果登記機(jī)關(guān)工作人員因收受他人賄賂等各種原因違法予以登記，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定登記無(wú)效，受讓人不能適用善意取得，原權(quán)利人有權(quán)收回不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)登記人員與無(wú)權(quán)處分人對(duì)受讓人的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。此處基于“誰(shuí)過(guò)錯(cuò)，誰(shuí)賠償”的基本原理設(shè)計(jì)，正如耶林所說(shuō)：“使人負(fù)損害賠償?shù)?，不是因?yàn)橛袚p害，而是因?yàn)橛羞^(guò)失，其道理就如同化學(xué)上之原則，使蠟燭燃燒的，不是光，而是氧，一般的淺顯明白。”9 轉(zhuǎn)引自王澤鑒著：民法學(xué)說(shuō)與判例研究（第二冊(cè)），北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997版，144頁(yè)。因此，不能由于登記機(jī)關(guān)的違法登記行為讓原權(quán)利人蒙受并負(fù)擔(dān)財(cái)產(chǎn)損失，否則，背離正義，顯失公平。綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的確立，對(duì)保護(hù)交易安全、提高交易效率發(fā)揮著促進(jìn)作用，但是該制度是一把“雙刃劍”，為了避免該制度適用不當(dāng)，可能對(duì)無(wú)辜的不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人造成重大財(cái)產(chǎn)損失，則應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有法律框架內(nèi)，對(duì)該制度的適用條件予以上述嚴(yán)格地界定、科學(xué)地解釋，以期興其利，