風雨滌蕩尤見陽光—宏觀調控下的重慶房地產(chǎn).doc

2005-2006年重慶房地產(chǎn)研究年報系列之一：風雨滌蕩，尤見陽光宏觀調控下的重慶房地產(chǎn) 2005年全國包括重慶的房地產(chǎn)市場歷經(jīng)重重“險阻”，“高壓下”市場終見分曉，跌、漲、平根據(jù)區(qū)域屬性及市場特色都呈現(xiàn)出各自“神態(tài)”。上海房地產(chǎn)“跌”字見諸報端，集體退房橫掃樓市，為全國前赴后繼的房地產(chǎn)投資開發(fā)潑了一壺冷水；而深圳、廣州房地產(chǎn)卻逆市而上，房價上揚，與種種宏觀新政逆流而行；全國總體房地產(chǎn)投資仍然穩(wěn)中有升，全國泡沫論不攻自破；重慶房地產(chǎn)平穩(wěn)升級，不僅“價”上穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)“質”的升級成為宏觀調控的又一戰(zhàn)利品。宏觀調控下重慶房地產(chǎn)平穩(wěn)升級1、經(jīng)濟發(fā)展、居民收入持續(xù)平穩(wěn)是重慶房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的助力器2005年，重慶全市經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長，而居民的收入增長高于住宅價格的增長。據(jù)息全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3100億元，比上年增長13.46%。從國民生產(chǎn)總值的增幅來看，近年來，我市國民生產(chǎn)總值的發(fā)展平穩(wěn)，增幅始終保持在12%左右，城市家庭人均可支配收入達10240元，同比增長9.95%。伴隨著國民生產(chǎn)總值和人均可支配收入的提高，我市主城區(qū)商品房住宅均價達到2587元/平方米（增長8.45%）。房價收入比是反映區(qū)域房地產(chǎn)健康的重要標志。依據(jù)國際上認同的一個通用標準，商品住房價格與居民家庭年收入比例的合理區(qū)間一般為1：31：6。而重慶主城區(qū)的房價收入比為1：6，重慶主城區(qū)的房價基本合理。預計2006年重慶經(jīng)濟仍將保持約12%的增長幅度，居民收入持續(xù)穩(wěn)定增長的情況下，新政調控下的重慶房地產(chǎn)保持一定增長幅度是可能的。2、外資強勢入市，房地產(chǎn)投資增長趨于平穩(wěn)在緊縮性土地政策和金融政策調控下，雖然一些開發(fā)企業(yè)對市場發(fā)展前景判斷不明而選擇放低開發(fā)建設速度，部分中小企業(yè)因資金緊張也造成開發(fā)進度減緩，但2005年前11月份，重慶市整體房地產(chǎn)投資額仍有409.92億元，比去年同期增長29.9%，高出全國平均水平8.3個百分點。2005年前3季度，外資流入我市的1.05億美元資金中，房地產(chǎn)業(yè)占到40%以上(約合人民幣3.4億元)，同比增長121.28%。房地產(chǎn)仍然是外資投資我市的重點領域。但外資占整體房地產(chǎn)投資額的約1%左右,外資對我市房地產(chǎn)市場的影響非常有限。3、受宏觀調控房地產(chǎn)供需理性回歸受國家宏觀政策調控影響，從2004年起重慶房地產(chǎn)的竣工面積和銷售面積出現(xiàn)拐點，今年我市房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積繼續(xù)下滑。雖然竣工面積和銷售面積出現(xiàn)下降，但主城區(qū)銷售金額達到326.8億，同比上漲13.8%。 主城區(qū)實現(xiàn)銷售的商品房中，93.87%的房產(chǎn)被本地市民所消化，外地投資者和外地居民入渝購置房產(chǎn)的總量僅占總量的6.13%。 新政高壓下，重慶房地產(chǎn)基本擠掉“浮沫”，供需理性回歸。但重慶房價趨于合理邊緣，供需量的下滑也給“重慶房價低，上漲空間還很大”，以為“重慶也將有可能如北京、上海暴發(fā)似增長”的投資者們提了一個醒：重慶房價的增長空間不太可能在短期內大幅攀升，盡管重慶政府也出面為房地產(chǎn)吶喊助威，但經(jīng)濟全面發(fā)展，居民生活品質提高是政府工作的根本目標。經(jīng)濟增長下的房價增長是近幾年的大勢。同時，從另一角度來看也清楚：重慶房地產(chǎn)投資風險相對低，大幅跌勢可能性不大。4、宏觀調控下重慶房地產(chǎn)實現(xiàn)“質”的升級2005年土地、資金二大房地產(chǎn)開發(fā)命脈使用成本攀升，而宏觀調控又緊緊相逼，“打壓”房價首當其沖。因此，苦練內功、內外兼修成為開發(fā)商應對市場，實現(xiàn)突圍的捷徑。金融政策下融資難問題，2005年已有所突破，多元化融資思路轉變；企業(yè)間的合作并購，強強聯(lián)手，實現(xiàn)資源的整合效應；房地產(chǎn)開發(fā)的審慎性使得更多企業(yè)更為注重市場調研、前期策劃、規(guī)劃設計、產(chǎn)品研發(fā)等。2005年重慶高層物業(yè)創(chuàng)新風行，院館、庭院、挑高陽臺、三面開窗、弧形窗、270度大陽臺等提高高層居住品質的產(chǎn)品創(chuàng)新為略稍沉寂的樓市增色不少。而為打造高性價比，控制房屋消費總價，保證品質感前提下的緊湊性住宅開始成為房地產(chǎn)開發(fā)定位的主流。宏觀調控下重慶土地市場供應趨穩(wěn)據(jù)重慶市土地交易中心統(tǒng)計資料顯示：2005年，全市共成交土地141宗，共計13590畝，成交面積同比下降12.1%。土地供應政策的影響初步顯現(xiàn)。1、北部新區(qū)土地供應仍然保持領先地位，北部新區(qū)房地產(chǎn)市場潛在競爭壓力大今年，主城區(qū)內北部新區(qū)土地成交面積最大，達2427.92畝；其次是南岸區(qū)，成交土地1380.48畝，其他區(qū)域土地成交則相對平穩(wěn)。從土地的供應情況來看，一南一北仍是我市的房地產(chǎn)的熱點開發(fā)區(qū)域。2、商業(yè)用地和別墅類用地得到控制從土地成交的類型來看，今年商住用地的成交量最大，達3855.03畝，占到成交總量的63%；其次是居住用地成交1866.02畝，占到31%；商業(yè)辦公共用地、商業(yè)用地則位居三、四位。商業(yè)用地僅成交340余畝。3、 渝中區(qū)仍為土地最高價，其次是經(jīng)開區(qū)2005年，重慶市土地成交均價75.46萬/畝，渝中區(qū)仍憑優(yōu)越的地理位置，地價位居全市第一，每畝219.07萬元；江北區(qū)、九龍坡區(qū)和大渡口區(qū)位居3至5位。2005年典型地塊的單價： 九龍坡區(qū)楊家坪直港大道上段宗地，1033.29萬元/畝；南岸區(qū)南坪北部（西南經(jīng)濟協(xié)作大廈）宗地，991.69萬元/畝； 2006年重慶房地產(chǎn)趨勢明朗1、土地管理“細致化”，中低檔房將成為供地重點國土資源部副部長李元在年底表示，2006年國土資源部將繼續(xù)嚴把土地“閘門”，進一步增強參與宏觀調控的針對性和有效性。明年將進一步貫徹“有保有壓、區(qū)別對待”的土地供應原則，嚴格新增建設用地的審查報批。不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃和市場準入標準的項目不予供地。此外，國家還將加強土地市場運行動態(tài)監(jiān)測，加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應，嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應，繼續(xù)停止別墅類用地土地供應。2006年土地監(jiān)管政策的“細致化”是必然。2、房地產(chǎn)金融券證性產(chǎn)品開始豐富房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉向尋求其他融資途徑，運用兼并重組、聯(lián)合、利用民間資本或外資參股等形式資本運作，盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，做大做強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為新一輪的發(fā)展打下堅實基礎。房地產(chǎn)金融券證性產(chǎn)品將開始豐富。在融資方式上，2006年將會走風險分攤之路。在今年最可能采用的融資方式將是用公開發(fā)行收益憑證的方式設立房地產(chǎn)投資信托基金。包括房地產(chǎn)抵押貸款的證券化等。3、挖掘內需，理性需求逐漸回暖房地產(chǎn)市場已趨于平穩(wěn)，2006年將不會像2005年那樣出現(xiàn)“排山倒?！钡恼?，但會有一些體現(xiàn)節(jié)能和規(guī)范市場秩序的政策和措施出臺。 經(jīng)濟發(fā)展的“三駕馬車”之內需挖掘成為本年經(jīng)濟工作的重點時，引導房地產(chǎn)健康消費變得尤為重要。市場因此而得以緩和。隨著調控政策的不斷完善和落實，投機性需求將會繼續(xù)受到抑制。同時，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動性需求也會有所下降。由于房地產(chǎn)調控效果逐步明朗，消費者的心理預期開始恢復正常，觀望心態(tài)正緩慢轉變。中國人民銀行對全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調查報告顯示，四季度準備購買住房的居民人數(shù)占比為19.6%，較3季度提高0.5個百分點，說明居民即期購房意愿略有回升。2006年自住性需求將逐漸回暖。4、房地產(chǎn)投資增速趨穩(wěn)，供給量有所增加從短期看，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，但增長速度將繼續(xù)放緩?？梢灶A計，隨著宏觀調控政策作用的繼續(xù)顯現(xiàn)，當前我國房地產(chǎn)投資增長已進入到相對正常的增長空間，今后若沒有力度更大的調控措施出臺，預計2006年房地產(chǎn)投資不會出現(xiàn)大幅度的降低或上升，增速與2005年基本持平。一方面，在宏觀調控政策的慣性作用下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費貸款增速將繼續(xù)放緩，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工速度，發(fā)揮抑制投資增長的作用。另一方面，海外資金和民間資金將繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場，資金偏緊狀況將有所改善。5、外地開發(fā)商搶灘重慶市場 重慶的房價遠低于上海、北京等城市，同時土地獲取相對容易；另外，重慶的經(jīng)濟和城市發(fā)展正處于快速上升階段，居民有改善居住條件的強烈愿望，城市需要進行新的建設，加上政策的支持，房地產(chǎn)發(fā)展比東部沿海更具潛力，對外地投資者有很大的吸引力。 6、房價穩(wěn)中有升 可能促進房價提升的主要因素： 政府的吶喊助威與鼓勵； 重慶經(jīng)濟可能仍將保持12%的增長幅度；居民的收入穩(wěn)定增長；重慶直轄市的后勁較足，居民及企業(yè)的信心較高。 擴大內需是今年政府工作的又一重點；而房地產(chǎn)消費是其中的標桿； 土地、資金成本繼續(xù)提高； 重慶舊城改造、城市化率提高而帶來的穩(wěn)定需求；可能促進房價穩(wěn)定或不攀升的主要因素： 為穩(wěn)定房價，國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應，停止供應別墅用地。通過調整供應結構，來整體防止房價的躍升。 宏觀調控政策不可能短期內松懈，既擴大內需鼓勵消費，又在消費層級上加以引導和管控是下一步調控的重點。投資性消費、高消費依然受到打壓。 開發(fā)商手里還握有大量的土地，足以支撐近期開發(fā)。鑒于以上，預計2006年的房價可以保持穩(wěn)定增長，預計重慶房價的漲幅在5%-10%之間。7、注重品牌戰(zhàn)略，創(chuàng)新產(chǎn)品將更為普遍重慶房地產(chǎn)業(yè)已進入品牌競爭的時代。品牌是一種無形資產(chǎn)，更是一個整體概念，除有形產(chǎn)品外，還包括附加產(chǎn)品，即消費者購房所得到的附