江陰西大街包銷定價報告（PPT頁）.pptx

上海頌唐地產(chǎn)中春路9988號大都會高爾夫2樓Tel 021 50103599 蘇州頌唐地產(chǎn)蘇州姑蘇區(qū)南環(huán)東路935號5樓Tel 0512 68788423 無錫頌唐地產(chǎn)濱湖區(qū)五湖大道蠡湖科創(chuàng)中心南樓1617Tel 0510 886665000 南京頌唐地產(chǎn)漢中路1號南京國際金融中心19FTel 025 84327391 合肥頌唐地產(chǎn)馬鞍山南路綠地贏海國際大廈c座601Tel 025 84327391 內(nèi)蒙古頌唐地產(chǎn)呼市中山西路1號海亮廣場A座2205Tel 0471 4675577 2015年10月 江陰西大街商業(yè)項目市場定價報告 本文圖例標示說明 通過現(xiàn)有資料查閱到信息數(shù)據(jù)通過互聯(lián)網(wǎng)查閱到的資料數(shù)據(jù)通過現(xiàn)場實地走訪了解到的信息通過電話詢問到的相關信息 1 PART 1周邊競品價格分析 萬達廣場 萬達廣場在售均價1 3 1 5萬元 的金鋪以及1 8萬元 的沿街商鋪 由于地段和交通的劣勢 項目整體競爭力落后于本案 本案 項目 2 2KM 步行街 金鋪 萬達廣場沿街金鋪為1托2形式銷售 層高均為5 1米 主力面積在80 100 銷售均價1 3 1 5萬元 目前為尾鋪在售 整體剩余不足10套住宅底商 主力面積60 80 均價1 8萬元 上市較晚目前尚有40套在售競爭分析 雖然項目為知名品牌開發(fā)商 萬達集團 但項目在地段 交通及規(guī)劃發(fā)展上的先天劣勢 導致其在整體競爭力上稍遜于本案 注 沿街金鋪面積為1 2層面積總和 興澄銀座 項目為尾盤在售 2 4樓銷售均價1 8萬元 沿街底商銷售均價4萬元 項目處于成熟階段 其整體競爭力強于本案 本案 項目 人民路 2 4樓商鋪 在售商鋪主力面積在套80 200 之間 層高5米 目前商鋪入住率超過80 銷售均價為1 8萬元 沿街底商 剩余1套 多數(shù)已經(jīng)出租營業(yè) 層高5 3米 銷售均價為4萬元 平米 唯一一套 競爭分析 與本案相似 項目歲雖處人民路商圈末端 但是周邊成熟的小區(qū)和配套 以及接近80 以上的商鋪入住率 讓其整體競爭力均高于本案 注 項目為尾盤在售 剩余一套底商位置較好 因此價格較貴 鸚鵡之城 項目整體銷售均價為1 5萬元 但項目在地段 發(fā)展前景等方面劣勢明顯 與本案相比缺乏核心競爭優(yōu)勢 本案 芙蓉大道 項目 沿街商鋪 在售主力面積為40 100 左右 銷售均價2 2 2 5萬元 內(nèi)鋪 銷售面積段為60 250 整體銷售均價為1 2 1 4萬元 銷售現(xiàn)狀 項目為尾盤在售 剩余28套房源 銷售均價為1 5萬元 競爭分析 項目當前商鋪入住率較高 但整體商業(yè)氛圍冷清 人流較少 未處市中心板塊范圍內(nèi) 整體競爭力弱于本案 銷售價格總結(jié) 周邊競品銷售價格均價在1 6 2 0萬元 一拖二 之間 總價控制為200萬以下 符合區(qū)域投資客的投資喜好 小面積 低總價 銷售形式總結(jié) 周邊競品銷售為單一層或一拖二形式 外鋪價格為2 0 4 0萬元 之間 內(nèi)鋪價格為1 2 1 5萬元 之間 競爭關系總結(jié) 本案在地段 交通和未來發(fā)展前景上優(yōu)勢明顯 但周邊競品都已為成熟的商鋪現(xiàn)房 招租和入住率較高 商業(yè)規(guī)模較本案成熟 本案競品成交面積段為60 200 之間 多數(shù)為1托2銷售均價1 6 2 0萬 相對于15年上半年價格下降明顯 與競品相比 本案在地段 交通和未來發(fā)展前景上優(yōu)勢明顯 但周邊競品都已為成熟的現(xiàn)房商鋪 整體招租和入住率較高 商業(yè)規(guī)模較為成熟 競品價格總結(jié) 2 PART 2項目銷售價格定價 定價測算策略 多種方法測算 客觀市場參考 多種因素推導 多種方法比較策略 通過多重定價方法相比較 結(jié)合各測算方法 相衡測算方法的利弊 統(tǒng)籌得出本案商業(yè)的具體銷售價格 區(qū)域個案價格參考策略 通過與市場上項目進行橫向和縱向數(shù)據(jù)比較 結(jié)合本案自身商業(yè)特點 從側(cè)面反應本案的市場客觀價格 多種因素推導策略 項目為本司包銷項目 除了考慮本案在市場上的客觀靜態(tài)價格之外 還應根據(jù)市場環(huán)境 各方利益 對產(chǎn)品價格在測算的基礎上進行理性調(diào)整 1 2 3 定價測算原則 原則1 從本案自身角度定價 項目為周邊 僅存 的商業(yè)綜合體 具有稀缺性 保證項目具有合理的銷售速度和資金回籠速度 原則2 從客觀市場角度定價 江陰市中心商鋪均價范圍在17000 25000元 之間 一拖二 江陰商業(yè)供求矛盾加劇 考慮銷售回款 應適當下調(diào)均價 江陰市場客戶投資意向較差 處于觀望狀態(tài) 市場反應冷淡 原則3 周邊環(huán)境因素 本案周邊環(huán)境整體氛圍成熟 但業(yè)態(tài)落后 和步行街發(fā)展有較大差距 目前本案周邊為住宅回遷區(qū) 人流量較少 客戶導入難度較大 本體 市場 環(huán)境 定價方法一 比較對象 比較因素 選取市場上在售項目 興澄銀座 萬達廣場 鸚鵡國際作為類比樓盤進行參考 針對商業(yè)定價 所對比因素主要有以下幾方面 地段因素 規(guī)劃與配套 物業(yè)形態(tài) 規(guī)劃 規(guī)模狀況 建筑檔次 車位數(shù)量 物業(yè)管理等 它是將需要定價的對象與在定價期間有交易的類似房地產(chǎn)進行比較 對這些類似房地產(chǎn)的價格做適當?shù)男拚?以此確定客觀合理價格的方法 本案商業(yè)部分選取市場上主要在售商業(yè) 運用市場比較法對項目進行價格測算 市場比較法成本法收益法假設開發(fā)法 我司將以周邊商業(yè)的價格作為定價基礎 采取市場比較法對本項目商業(yè)銷售產(chǎn)品進行客觀定價 價格參考系數(shù) 透過對競品參數(shù)參考得出 本案在地段 交通 未來發(fā)展和人車流量上具有較強的競爭優(yōu)勢 測試均價選取 首層 興澄銀座 二樓銷售均價為1 8萬元 可推算其首層均價在3 2萬元 左右 單價4萬元僅為個例 萬達廣場 根據(jù)其一拖二均價為1 6萬元 可推導其首層均價在2 1萬元 左右 鸚鵡之城 根據(jù)其在售均價 推算出其首層的銷售均價為1 7萬元 注 一二層價格測算根據(jù)首層和二層1 0 55的比例進行推算 比較法定價 參照區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目售價 得出當前市場情況下 本案未來首層銷售均價為25220元 市場比較法 測算本案商業(yè)首層商業(yè) 根據(jù)與市場競爭個案進行比較得出本案商業(yè)部分首層價格為25220元 定價方法二 它是將需要定價的對象以預估收益率作為定價標準 通過目前項目或周邊租金反向推導商鋪售價 針對本案周邊商業(yè)租金 結(jié)合日鑫商業(yè)前期租賃市場數(shù)據(jù) 進行分析 通過收益還原定價 市場比較法成本法收益法假設開發(fā)法 我司將以周邊商業(yè)租賃價格作為定價基礎 采取價格收益法對本項目銷售產(chǎn)品進行定價 每月租金 12月 空置月份 預估收益率 租金參考 澄江福地 江陰老城區(qū)最具客流的大型商業(yè)項目 客流較大 運營較好 首層鋪面租金為5 2元 天 時尚101 虹橋南路 環(huán)城南路 人民路步行街 澄江福地 華聯(lián)商廈 華地百貨 海瀾商廈 江陰國際購物中心 澄江福地是江陰政府重點扶持的大型商業(yè)項目 共有十二棟融合明清風貌的特色建筑 集觀光旅游與商業(yè)于一體的商業(yè)街區(qū)項目 澄江福地雜亂的布局規(guī)劃致各商鋪租金 售價差異明顯 項目出租部分整體租金為4 5元 天 首層鋪面租金在5 2元 天 租金參考 華地百貨 江陰最大現(xiàn)代百貨商場 客流密集 運營情況良好 整體租金為7 5元 天 首層租金為10 5元 天 華地百貨作為華地集團旗下全資子公司 依托集團資源平臺 在品牌招商 規(guī)劃 營銷方面具有較強的市場競爭優(yōu)勢 華地百貨已成為江陰中高端消費的主要場所 目前項目整體租金為7 5元 天 首層租金為10 5元 天 租金參考 萬達廣場 區(qū)域內(nèi)輻射力度最大的單體項目 大體量商業(yè)及品牌優(yōu)勢保證消費客流數(shù)量 首層租金為4 0元 天 江陰萬達是萬達集團在華東地區(qū)最大的城市綜合體 萬達百貨 大歌星KTV 大玩家 江陰首個IMAX巨幕影廳 萬達國際影城 優(yōu)衣庫 麥當勞 中華老字號品牌同慶樓等主力店同期開業(yè) 人民路 文富路 江陰萬達 環(huán)城南路 青山路 收益還原定價 根據(jù)目前區(qū)域內(nèi)商鋪租賃情況 我司針對商鋪的空置月分數(shù)取1 預計收益率為7 測算本案首層均價24993元 月租金 12 1 7 商鋪售價 收益還原法 測算本案商業(yè)首層商業(yè) 根據(jù)與租賃市場競爭個案進行分析得出本案商業(yè)部分首層價格為24993元 定價方法三 我司將以周邊二手商業(yè)銷售價格作為定價基礎 根據(jù)二手商業(yè)價格對本項目商業(yè)銷售產(chǎn)品進行定價 收益還原法 測算本案商業(yè)首層商業(yè) 根據(jù)與市場競爭個案進行比較得出區(qū)域內(nèi)二手商業(yè)首層價格為28270元 根據(jù)江陰同區(qū)商鋪一二手市場價格比例系數(shù) 90 算出本案商業(yè)部分首層銷售價格為25443元 注 一二層價格測算根據(jù)首層和二層1 0 55的比例進行推算 市場比較法 市場競品和同類項目客觀比較得出本案商業(yè)銷售價格為 25220元 靜態(tài)價格定價 我司根據(jù)三種定價方法 綜合分析得出 本案的商業(yè)部分首層靜態(tài)價格為25196元 收益還原法 市場競品和同類項目客觀比較得出本案商業(yè)銷售價格為 24993元 二手市場推算法 市場競品和同類項目客觀比較得出本案商業(yè)銷售價格為 25443元 收益還原法 測算本案商業(yè)首層商業(yè) 根據(jù)市場比較法 收益還原法 二手房市場推算法 3者權重為50 30 20 測算出 本案商業(yè)部分首層靜態(tài)銷售價格為25196元 在商業(yè)市場競爭加劇的江陰 這樣的靜態(tài)價格是否有吸引性 但僅僅是靜態(tài)價格就能得出 這應該是本案的實際包銷價格嗎 這樣的靜態(tài)價格 能保證項目的利潤和產(chǎn)品的市場接受度 這樣的靜態(tài)價格 能保證項目的火爆開盤和持續(xù)熱銷嗎 因此 僅僅是客觀的靜態(tài)價格是不能作為本案最終定價基準的 我們需要一個 理性 符合市場的價格杠桿 價格敏感度 來對本案進行合理定價 敏感性分析 根據(jù)目前區(qū)域市場情況 我司認為開發(fā)商可適當放棄部分利潤率 在靜態(tài)價格的基礎上進行適當調(diào)整 達到商業(yè)收益最大化 根據(jù)上述敏感性分析 當本案首層售價定位在 23712元 時本案商業(yè)銷售能達到實際收益最大化 注 價格敏感性數(shù)據(jù)主要依據(jù)江陰市場在售商業(yè)項目價格可接