城市之星公寓式寫字樓銷售說辭.doc

城市之星 公寓式寫字樓說辭城市之星是黑龍江廣順地產(chǎn)在哈爾濱投資的首個(gè)高端城市綜合體項(xiàng)目，整體占地約10萬平方米，建筑面積約27萬平方米，項(xiàng)目涵蓋景觀住宅、全景商業(yè)步行街、大潤超市(松北店)、以及一棟工商一體化的公寓式寫字樓。城市之星住宅一期已于2014年8月正式進(jìn)戶,全景商業(yè)步行街和大潤發(fā)也已主體封頂,預(yù)計(jì)將在今年內(nèi)全部完工，城市之星公寓式寫字樓同樣也是項(xiàng)目整體的重要配套之一。一 產(chǎn)品說辭【區(qū)域價(jià)值】作為松北區(qū)域升級的重點(diǎn)項(xiàng)目，城市之星公寓式寫字樓具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，它位于市政府指定的城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，緊臨哈爾濱市政府，坐擁一線景觀大道，該板塊受政府大力扶持，加上區(qū)域整體的轉(zhuǎn)型升級，各大重要場館落戶松北區(qū)，在坐擁一線江景資源，享受天然綠意環(huán)境，身處區(qū)域繁華的中心地段內(nèi)，板塊價(jià)值必定飆升。在2015年12月，哈爾濱市松北區(qū)正式成為國家級新區(qū)，系第16個(gè)國家級新區(qū)，這是黨的十八屆五中全會后國家批復(fù)的第一個(gè)國家級新區(qū)，也是我國唯一的以對俄合作為主題的國家級新區(qū)和最北部的國家級新區(qū)，是國家實(shí)施新一輪東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略，推進(jìn)“一帶一路”建設(shè)的重大舉措和戰(zhàn)略支點(diǎn)。從地理和地位上看，哈爾濱新區(qū)是中國唯一的以對俄合作為主題的國家級新區(qū)和最北部的國家級新區(qū)，是中國實(shí)施新一輪東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略，推進(jìn)“一帶一路”建設(shè)的重大舉措和戰(zhàn)略支點(diǎn)。建設(shè)過程中，將充分發(fā)揮對俄、蒙、日、韓等東北亞國家的地緣優(yōu)勢加快構(gòu)建以對俄合作為重點(diǎn)、聯(lián)通歐亞的國際物流大通道。打造科技、信息、金融、國際貿(mào)易、文化旅游等高端服務(wù)和要素集聚平臺，形成推進(jìn)“一帶一路”和中蒙俄經(jīng)濟(jì)走廊建設(shè)的重要支撐?！窘煌▋r(jià)值】項(xiàng)目西臨陽明灘大橋，可直接通往哈爾濱機(jī)場，向北是松北區(qū)點(diǎn)的世茂大道，是區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)景觀大道，東側(cè)公路大橋直達(dá)道里愛建商圈；南向是美麗的江畔路，目前臨近項(xiàng)目已有多條公交線路，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)將為在此辦公和生活的業(yè)主出入帶來巨大便利性。哈爾濱地鐵二號線目前已經(jīng)開始勘測，在2016年下半將開工建設(shè)，線路經(jīng)過呼蘭、松北、道里、南崗、香坊5個(gè)行政區(qū)，從大學(xué)城站至香坊區(qū)氣象臺站，連接松花江南北兩岸?！旧虡I(yè)價(jià)值】城市之星公寓式寫字樓位于項(xiàng)目的西北方向，與大潤發(fā)商超緊密相連，寫字樓周邊不僅擁有希爾頓酒店、香格里拉大酒店、凱賓斯基酒店等頂級配套，同時(shí)還包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、哈爾濱銀行、浦發(fā)銀行、中國銀行、招商銀行等多家金融機(jī)構(gòu)，定向式大型生活配套擁有萬達(dá)文化旅游城、潤恒批發(fā)大市場、前進(jìn)大市場、凱利汽車主題廣場等，項(xiàng)目自有配套全景商業(yè)步行街，如此多家商業(yè)配套的繁華便利讓整體商業(yè)價(jià)值上升。同時(shí)，依靠項(xiàng)目自身以及大潤發(fā)超市（松北唯一大型商超）將為項(xiàng)目周邊帶來巨大客流量，公寓式寫字樓人氣與升值近在咫尺?！究腿簝r(jià)值】受到多重利好消息的影響，眾多世界以及國內(nèi)知名企業(yè)已落戶松北區(qū)科技創(chuàng)新城，區(qū)域內(nèi)整體的入住率將會在近年內(nèi)迅速擴(kuò)大，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)帶動將會在近幾年內(nèi)得到顯著提升。尤其是在松北區(qū)成為國家級新區(qū)之后，城市之星的公寓式寫字樓與科技創(chuàng)新城同屬一核心區(qū)域內(nèi)，這也是松北區(qū)招商引資的重要舉措為本項(xiàng)目公寓式寫字樓帶來的巨大拉動，能夠成功以簽約大潤發(fā)超市來為項(xiàng)目增值，也標(biāo)志著廣順地產(chǎn)的超強(qiáng)實(shí)力?！疚飿I(yè)價(jià)值】城市之星公寓式寫字樓，由國內(nèi)知名物管企業(yè)菱建物業(yè)管理有限公司管理，以國家一級資質(zhì)，一流服務(wù)團(tuán)隊(duì)，開啟24小時(shí)保安巡邏、閉路監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)，全方位打造五星級安保體系，并以快速反應(yīng)機(jī)制，為業(yè)主成就最具保值增值的物業(yè)服務(wù)。二 擠壓客戶說辭【大客戶正在與我們洽談團(tuán)購事宜】黑龍江廣順地產(chǎn)的母公司銀河集團(tuán)具有強(qiáng)大的號召力與資本實(shí)力，目前確定進(jìn)駐的企業(yè)包含：大潤發(fā)集團(tuán)，百勝餐飲集團(tuán)，建設(shè)銀行等一線商企與金融機(jī)構(gòu)。同時(shí)，我們廣順地產(chǎn)也將在此自用辦公?！緦懽謽钱a(chǎn)品入市房源數(shù)量有限】本項(xiàng)目唯一配備的寫字樓產(chǎn)品，并且是地處區(qū)域內(nèi)的最佳地理位置，總高27層，1層為總面積達(dá)到300平米、層高10米的精裝式進(jìn)戶大堂，4-8為毛壞的小間寫字樓/公寓，可滿足小面積辦公需求的客群或毛壞公寓客戶；915層（27層）為標(biāo)準(zhǔn)化寫字樓格局，為了考慮到整體面積的統(tǒng)一完整性，以半層或整層形式銷售； 1626層為現(xiàn)代公寓，總共220戶，可滿足小戶型的拎包入住客群；目前已有許多大客戶在洽談?wù)麑?、半層或四分之一層的購買，由于優(yōu)越的地理位置及配套設(shè)施使得極其搶手。【本階段散客有機(jī)會享受團(tuán)購優(yōu)惠購房】寫字樓前期定價(jià)較低，且不支持單獨(dú)購買的，本階段選擇零售單獨(dú)購買的客戶，我們置業(yè)顧問私下可以幫您做下記錄，爭取可以與其他客戶一起協(xié)商，多戶聯(lián)合購買，以便享受目前的優(yōu)惠價(jià)格。正式開盤后價(jià)格會大幅上調(diào)?！緦懽謽钱a(chǎn)品投資回報(bào)分析】商業(yè)物業(yè)保值增值能力明顯高于住宅物業(yè)，北上廣等一線城市住宅銷量回落，但商業(yè)物業(yè)銷量、價(jià)格卻依然堅(jiān)挺，寫字樓租金更是逆流而上。特別在樓市調(diào)控下，寫字樓巨大的升值空間更是凸顯無疑?！九e例哈爾濱寫字樓的投資回報(bào)】寫字樓作為長期受益的產(chǎn)品,從2011年開始,在哈爾濱開始呈現(xiàn)爆發(fā)式的上升趨勢。以當(dāng)前的幾個(gè)較為知名的寫字樓租金回報(bào)率計(jì)算，例如萬達(dá)商務(wù)寫字樓租金3.1元/（售價(jià)2.1萬/）、上和置地廣場租金2.7元/（售價(jià)1.8萬/）、盟科觀邸租金2.6元/（售價(jià)1.3萬/）、愛建紫園租金3.1元/（售價(jià)1.35萬/）、南極國際租金2.6元/（售價(jià)1.2萬/）、長江國際大廈租金3.1元/（售價(jià)1.5萬/）、御景國際租金2.5元/（售價(jià)1.2萬/）（以上為每天的租金單價(jià)），以上的寫字樓出租率在85%99%之間。以平均租金與售價(jià)的回報(bào)率計(jì)算，按當(dāng)前不考慮今后的升值增長情況來保守預(yù)估，城市之星寫字樓的銷售均價(jià)為7500元/，依當(dāng)前松北的租金平均在2.0元/，城市之星寫字樓面單獨(dú)積區(qū)間為42.860.8，參考單獨(dú)面積來計(jì)算，總投資額在32.145.6萬之間，日租金額為200元/天，年租金額為3.084.37萬，在不考慮租金上漲的情況下，按此計(jì)算需10-11年收回投資成本?！救N租金回報(bào)計(jì)算方式】A最簡單的租金回報(bào)計(jì)算方式年租金/總房款B專業(yè)投資者計(jì)算方式15年租金收益/總房款C投資回報(bào)周期計(jì)算方式總房款/（月租金-月供）*12三、城市之星公寓式寫字樓的核心競爭優(yōu)勢： 100米地標(biāo)建筑 25分鐘通達(dá)哈爾濱太平機(jī)場 10萬平米全景商業(yè)步行街商業(yè)配套 規(guī)劃地鐵二號線樞紐通達(dá)全城 松北唯一大型商超（大潤發(fā)）購物中心 五星級酒店配套滿足高端會晤平臺 4部高速電梯 5A全智能系統(tǒng) 五星級入戶大堂四、其他1、層高：層高3.4米，4梯20戶；2、建筑系數(shù)：1.68左右（使用面積含陽