湘潭國際商貿(mào)城商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告-上實(shí)顧問-289.ppt

上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司 2008年11月10日 湘潭 國際商貿(mào)城 項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告 背景 美國次貸越陷越深 國內(nèi)市場緊縮不展 經(jīng)濟(jì)增長被迫放緩 通貨膨脹陰霾不散 購房者持續(xù)觀望 今年上半年 地產(chǎn)市場首次出現(xiàn)了自1998年以來銷售面積和銷售額同時下降的情況 有些城市甚至進(jìn)入成交量和均價(jià)大幅下跌的困境 國內(nèi)地產(chǎn)的冬季來得很突然 突然地讓那些限死在 不上市就上吊 的困境者 被商業(yè)銀行要求提前還貸者 2007年不惜血本瘋狂拿地后儲備規(guī)模急速膨脹者 舉債能力脆弱凈負(fù)債率偏高者 短期借款比重占總借款比重過高者 開發(fā)區(qū)域單一者等等 都很容易在這個冬天中被凍傷 甚至被凍死 在鍋里 還是在水里 當(dāng)下 在國內(nèi)地產(chǎn)市場這口 大鍋里 連 大魚 們都在忙著求生 而 小魚小蝦 更是步履維艱 但無論大魚小魚 似乎都對宏觀經(jīng)濟(jì)和調(diào)控政策共同煎熬下的這堆旺火無可奈何 究其原因 處在鍋里的魚蝦們永遠(yuǎn)都只有被烹食的命 只有在水里 魚跟蝦才能自在暢游 引子 整體匯報(bào)脈絡(luò) 壹 宏觀背景分析 貳 房地產(chǎn)市場分析 叁 各類型物業(yè)市場和案例分析 肆 國內(nèi)外重要案例引薦 伍 項(xiàng)目定位 陸 產(chǎn)品建議 柒 小結(jié) 壹 宏觀背景分析 1 湘潭市宏觀環(huán)境分析湘潭城市概況湘潭城市經(jīng)濟(jì)湘潭人民生活 總體概況 典型三線城市 城市化進(jìn)程較慢名人故鄉(xiāng)確立 強(qiáng)工富市 的發(fā)展戰(zhàn)略 湘潭位于中國湖南省的中部 這里人杰地靈 物華天寶 是一代偉人毛澤東 著名軍事家彭德懷 黃公略 陳賡 譚政的故鄉(xiāng) 也是世界文化名人齊白石的故鄉(xiāng) 兩個世紀(jì)以來 一直被史學(xué)家稱為 中國內(nèi)地商埠之巨者 有 金湘潭 的美譽(yù) 如今 經(jīng)過40多年的時間 這座千年古城已經(jīng)成為中國長江流域開放開發(fā)帶中頗具經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開放城市 為加速經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 湘潭市確立了以開放帶動推進(jìn) 強(qiáng)工富市 實(shí)施的發(fā)展戰(zhàn)略 正以良好的投資環(huán)境展示在國內(nèi)外友人面前 吸引著眾多的有識之士來湘潭投資興辦企業(yè) 湘潭整個地域面積是5016平方公里 城市化進(jìn)程較慢 是一個典型的三線城市 湘潭轄一縣 兩市 兩個城市區(qū) 屬于湖南省 金三角 區(qū)域 湘潭市與省會長沙和株洲相互間距離40余公里 并呈 品 字狀分布 使這一地區(qū)成為湖南省交通 文化 科技 經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的 金三角 地區(qū) 也成為廣大內(nèi)陸地區(qū)發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì) 通往廣州 上海等沿海地區(qū)的重要通道之一 湘潭市下轄湘潭縣 湘鄉(xiāng)市 韶山市和岳塘 雨湖兩個城市區(qū) 總面積5016平方公里 其中市區(qū)面積282平方公里 市區(qū)人口較少 外來人口少 且增長以自然增長為主 牽制房地產(chǎn)發(fā)展速度 由于人口基數(shù)小 增加較慢 且外來人口相對較少 房產(chǎn)開發(fā)量受到牽制 湘潭是重要的工業(yè)基地 工業(yè)門類齊全 基礎(chǔ)雄厚 湘潭是中國和湖南重要的工業(yè)基地 工業(yè)門類齊全 基礎(chǔ)雄厚 是全國重要的機(jī)電 電纜 錳 氟化鹽 系列塔式起重機(jī) 精細(xì)化工等產(chǎn)品的生產(chǎn)基地 冶金工業(yè) 紡織工業(yè) 建材工業(yè)在全省同行業(yè)中也具有極其重要地位 經(jīng)過40多年的建設(shè) 湘潭已形成了帶動經(jīng)濟(jì)增長和結(jié)構(gòu)升級的6大支柱產(chǎn)業(yè) 機(jī)電工業(yè) 冶金工業(yè) 化學(xué)工業(yè) 紡織工業(yè) 建材工業(yè) 汽車工業(yè) 隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 各企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理體制正加緊改革 迅速與現(xiàn)代化企業(yè)制度接軌 農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城市個體私營經(jīng)濟(jì)也得到迅猛發(fā)展 交通與通訊非常便利 水路 湖南省最大的河流湘江穿城而過 常年可行駛千噸級貨輪 湘潭距岳陽城陵磯港200多公里 出口貨物可從那里轉(zhuǎn)裝大船由長江出海 公路 北京至深圳的107國道和上海至昆明的320國道均在市區(qū)交匯 并分別穿越全境 北京至珠海的高速公路湘潭到長沙部分已完成 空港 市中心距長沙黃花國際機(jī)場60公里 由高速公路至機(jī)場只需30分鐘 鐵路 中國南北大動脈北京至廣州的京廣鐵路和東西大動脈上海至昆明的湘黔鐵路通過市境 市內(nèi)十余家大中型企業(yè)均有專線鐵路與它們相連 湘黔鐵路的復(fù)線和電氣化工程正在施工之中 通訊 程控電話已達(dá)19萬門 可直撥世界各地 光線通訊 轉(zhuǎn)移傳呼 圖像傳輸都已具備 其他各項(xiàng)國際通訊業(yè)務(wù)業(yè)已開通 1 湘潭市宏觀環(huán)境分析湘潭城市概況湘潭城市經(jīng)濟(jì)湘潭人民生活 GDP連續(xù)五年15 以上增長 經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展 07年GDP總量已達(dá)到523 1億元 首次突破500億元大關(guān) 07年較06年上漲了22 2 經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展 2007年湘潭全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)248 8億元 增長18 5 固定資產(chǎn)投資在調(diào)控中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長 07年全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)248 8億元 增長18 5 其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資225 8億元 增長19 4 重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)展順利 89個重點(diǎn)工程項(xiàng)目累計(jì)完成投資128 2億元 北二環(huán)西引線 富洲路拓寬 醴潭高速 湘江四大橋等全線通車 板塘大道基本具備通車條件 交通得到大大改善 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化 第三產(chǎn)業(yè)比重突出 城市經(jīng)濟(jì)趨于活躍和繁榮 湘潭市作為為工業(yè)城市 工業(yè)產(chǎn)值占生產(chǎn)總值較大比重 但是我們也可以看到起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在近幾年來的不斷調(diào)整優(yōu)化 第一產(chǎn)業(yè)逐步降低比重 工業(yè)產(chǎn)業(yè)比重則相對降低 趨于合理 而第三產(chǎn)業(yè)比重大幅提升 第三產(chǎn)業(yè)的繁榮代表了城市的消費(fèi)水平和活躍程度 湘潭市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了城市經(jīng)濟(jì)活力的高速發(fā)展 作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭 房地產(chǎn)業(yè)也相應(yīng)體現(xiàn)了很好的發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)的帶動日趨明顯 消費(fèi)市場日益活躍 消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速升級 消費(fèi)市場日益活躍 全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額153 2億元 同比增長17 2 按城鄉(xiāng)市場分 城市消費(fèi)品零售額97 1億元 增長16 6 縣及縣以下消費(fèi)品零售額56 1億元 增長18 4 按行業(yè)分 批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額33 9億元 增長16 3 零售業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額86 4億元 增長16 6 住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額27 2億元 增長22 0 其他行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額5 7億元 增長11 0 消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速升級 限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)中 汽車類零售額增長2 7倍 通信器材類零售額增長1 2倍 家具類增長18 2 1 湘潭市宏觀環(huán)境分析湘潭城市概況湘潭城市經(jīng)濟(jì)湘潭人民生活 2007年人均GDP接近2萬元大關(guān) 較06年增長32 4 表明房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期 人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 800 4 000US 4 000 8 000US 8 000 20 000US 0 800US 啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期 居民人均可支配收入快速提升 消費(fèi)者購買能力持續(xù)加強(qiáng) 湘潭城市居民人均消費(fèi)性支出與人均可支配收入之比都在70 以上 消費(fèi)特征明顯 近幾年城市居民人均消費(fèi)性支出與人均可支配收入穩(wěn)步增長 居民生活質(zhì)量得到了明顯的改善 同時相應(yīng)地也刺激了居民的消費(fèi)欲望 促進(jìn)了其對各類物品尤其是高價(jià)值商品和奢侈品的需求 如住房等消費(fèi) 2 城市發(fā)展規(guī)劃長株潭一體化規(guī)劃湘潭整體規(guī)劃河?xùn)|整體規(guī)劃 長株潭 兩型社會 一體化建設(shè)發(fā)展 2007年12月14日召開的全國發(fā)展和改革工作會議決定 長株潭城市群經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn) 成為 全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會 簡稱 兩型社會 建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 在長株潭建設(shè) 兩型社會 可以促進(jìn)工業(yè)轉(zhuǎn)型 推動我們的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和節(jié)能減排 改善人居環(huán)境 提升人們的生活品質(zhì) 長株潭 城市群獲批國家級兩型社會實(shí)驗(yàn)區(qū) 對長株潭一體化的建設(shè)有著很大的推動作用 同時將更加加快南城的土地市場的開發(fā) 城市融城的進(jìn)程將進(jìn)一步體現(xiàn) 從而給長沙樓市帶來新的需求及競爭 長株潭 兩型社會 一體化規(guī)劃目標(biāo) 2020年總城市人口為1000 1500萬人 GDP達(dá)到4542 8萬元 人均GDP約為4萬元 長株潭城市群將成為我國中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢和強(qiáng)大競爭力的主要城市密集區(qū)之一 成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一 成為湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長極 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代化 生態(tài)型的網(wǎng)狀城市群 2 城市發(fā)展規(guī)劃長株潭一體化規(guī)劃湘潭整體規(guī)劃河?xùn)|整體規(guī)劃 湘潭總體規(guī)劃 湘潭市城市總體規(guī)劃提出 將在建設(shè)富裕湘潭 生態(tài)湘潭 文化湘潭 誠信湘潭 和諧湘潭5個方面著手 建設(shè)好 一江兩岸三中心四公園五廣場六道路 打造湘潭精美名片 一江 就是湘江城區(qū)段 兩岸 即湘江東岸的經(jīng)濟(jì)生態(tài)風(fēng)光帶 湘江西岸的歷史文化風(fēng)光帶 三中心 即市政府東移后形成的行政中心以及體育中心 齊白石文化藝術(shù)中心 四公園 即雨湖公園 和平公園 菊花塘公園 白石公園 五廣場 指的是市政中心附近的東方紅廣場 建設(shè)路口的君子蓮廣場 絲綢廣場 護(hù)潭廣場以及湘潭西大門的砂子嶺廣場 六道路 即韶山路 建設(shè)路 芙蓉路 河?xùn)|大道 絲綢路 吉安路 城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和分步實(shí)施的規(guī)劃 市域總?cè)丝诤统擎?zhèn)化水平規(guī)劃市域總?cè)丝?020年為250 350萬人左右 城鎮(zhèn)化水平達(dá)到52 左右 城鎮(zhèn)人口達(dá)到150萬人左右 其中中心城區(qū)人口達(dá)到90萬人左右 城鎮(zhèn)發(fā)展總體戰(zhàn)略采取 政策引導(dǎo) 市場運(yùn)作 梯級推進(jìn) 產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn) 和 中心極化 結(jié)構(gòu)優(yōu)化 點(diǎn)軸增長 網(wǎng)絡(luò)演進(jìn) 促進(jìn)市域城鎮(zhèn)集約式 非均衡發(fā)展 的總體戰(zhàn)略 城鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)培育產(chǎn)業(yè)特色突出 競爭能力強(qiáng) 就業(yè)空間大的新型城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)體系 組建人口規(guī)模合理 等級有序 設(shè)施完善 生活居住環(huán)境良好的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系 營造與長株潭城鎮(zhèn)群接軌的開放式的城鎮(zhèn)格局 建設(shè)城鎮(zhèn)之間聯(lián)系快捷通暢的開放型 生態(tài)化的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)體系 市域城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)規(guī)劃建設(shè)成為生態(tài)園林式的現(xiàn)代化工業(yè)城市 湘潭市主城區(qū)按功能區(qū)劃分為三大塊 河?xùn)|城區(qū) 河西城區(qū) 昭山開發(fā)區(qū) 河?xùn)|城區(qū) 主要定位為政治 經(jīng)濟(jì) 文化中心區(qū) 河西城區(qū) 主要定位為商貿(mào)中心區(qū) 并配套建設(shè)產(chǎn)學(xué)研基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 孵化區(qū) 昭山開發(fā)區(qū) 主要定位為休閑旅游會展中心區(qū) 力爭五年內(nèi)建設(shè)成為長株潭的生態(tài)休閑中心 2 城市發(fā)展規(guī)劃長株潭一體化規(guī)劃湘潭整體規(guī)劃河?xùn)|整體規(guī)劃 湘潭市中心東移河?xùn)|新區(qū)將擴(kuò)大到12平方公里 目前 湘潭河?xùn)|新區(qū)占地2 4平方公里 主要分為行政中心 文化中心 商貿(mào)中心和住宅小區(qū)四大部分 今后5年將主要是根據(jù)長株潭城市群發(fā)展規(guī)劃和要求 突出 打造一個中心 中心區(qū) 貫通一條環(huán)線 二環(huán)線 構(gòu)建一道景觀 湘江景觀道 在城市建設(shè)方面的投入力爭突破300億元 重點(diǎn)抓一批帶動性 框架性 標(biāo)志性的重大城市建設(shè)項(xiàng)目 將河?xùn)|新區(qū)拓展到12平方公里 目前境內(nèi)有湘鋼 湘機(jī) 湘纜 發(fā)電廠等大 中型企業(yè)單位140多家 河?xùn)|組團(tuán)功能規(guī)劃 一區(qū) 一帶 兩城 三園 河?xùn)|組團(tuán) 規(guī)劃 一區(qū) 城市新中心區(qū) 一帶 湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶 兩城 鋼城 電城 三園 雙馬機(jī)電工業(yè)園 高新生物醫(yī)藥園和新材料工業(yè)園 湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶河?xùn)|部分 西起東坪船廠 東至湘黔鐵路橋 南至東湖路 北臨湘江 全長4475米 平均面寬350米 總面積約169公頃 河?xùn)|地段是城市的新城區(qū) 規(guī)劃為富有湘潭歷史文化特色 集休閑 游覽 娛樂 購物 居住和商業(yè)服務(wù)的濱江勝地 是城市中心區(qū)景觀軸的重要組成部分 河?xùn)|地段開發(fā)總用地面積2547畝 其中可開發(fā)利用的土地1981畝 建筑面積197萬平方米 投資5300萬美元 目前湘潭城區(qū)兩岸開發(fā)建設(shè)規(guī)劃已經(jīng)出臺 正在做詳規(guī) 且建設(shè)前期工作已經(jīng)展開 河?xùn)|一大橋至三大橋段3 3公里長的河堤加高增厚及堤面改造工程已經(jīng)開工建設(shè) 計(jì)劃整個項(xiàng)目分5 8年實(shí)施完成 本篇總結(jié) 從湘潭市的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀看 其絕對值相對全國平均水平仍顯略低 但基于其良好的工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 近年來不斷提速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢是其尚未完全開發(fā)的實(shí)力的最佳印證 可以預(yù)見 未來湘潭市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將持續(xù)保持高速 整體將呈現(xiàn)全面騰飛的局面 湘潭市交通便利 依據(jù) 融城 的需要以及軌道交通方案的實(shí)施 湘潭市交通網(wǎng)線會繼續(xù)完善和升級 長株潭一體化成為湘潭未來的城市發(fā)展主題 未來湘潭與長沙 株洲會實(shí)現(xiàn)交接 這將意味著未來長沙 湘潭 株洲城市建設(shè)將加快前進(jìn)步伐 長株潭城市一體化的建設(shè)使湘潭的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng) 湘潭城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 人民生活的提高成為湘潭進(jìn)入新發(fā)展階段的基礎(chǔ) 而長株潭一體化進(jìn)程將不斷實(shí)施和完成 現(xiàn)階段特殊的有利條件為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來新的契機(jī) 貳 房地產(chǎn)市場分析 湘潭市房地產(chǎn)市場整體概況長株潭房地產(chǎn)市場對比分析 湘潭房地產(chǎn)投資快速長 進(jìn)入高速發(fā)展期 2006年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23 64億元 同比增長41 2007年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資33 57億元 同比增長42 湘潭房地產(chǎn)市場經(jīng)歷兩年沉寂 在三市融城加快 河?xùn)|新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高峰期的帶動下 終于迎來了高速增長期 近三年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快 商品房供小于求 市場需求旺盛 03 04年商品房竣工面積與銷售面積持平 但05 07年出現(xiàn)了竣工面積明顯小于銷售面積的情況 07年房地產(chǎn)開發(fā)投資35 2億元 較06年增長49 商品房竣工面積138 2萬平方米 增長47 9 商品房銷售面積187 0萬平方米 增長12 4 房地產(chǎn)銷售額33 6億元 增長35 4 銷售價(jià)格增長較快 較2006年上漲12 2007年全市商品住房銷售均價(jià)1745元 與2006年相比 增加12 07 價(jià)格增長幅度較快 土地放量保溫 未來市場供應(yīng)量保持平穩(wěn)且相對充足 2007年 湘潭市土地招拍掛公75宗 成交195 165公頃 成交額13 8億元 2008年計(jì)劃放量200公頃 基本與上年持平 有小幅上升 可以預(yù)見 未來湘潭市至少3 5年內(nèi)的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量將保持平穩(wěn)且相對充足 二手住房交易欠旺 但價(jià)格漲幅明顯 2007年二手房成交套數(shù)3453套 其中二手住房成交套數(shù)3084套 成交面積30 17萬 成交金額29 85萬元 與2006年相比 2007年雖然套數(shù)略有增加 但增加幅度不大 相對于增量市場銷售火爆形勢 存量房交易市場顯得冷清 由上表可以看出 2007年二手住房均價(jià)增加了223 93元 2007年比2006年的上漲幅度為30 12 而商品住房上漲幅度為12 07 二手住房的上漲幅度明顯高于商品住房 湘潭市房地產(chǎn)市場整體概況長株潭房地產(chǎn)市場對比分析 固定資產(chǎn)投資對比 從固定資產(chǎn)投資的年增長率走勢來看 株州市大幅度增長 長沙由于基數(shù)較大 仍保持36 左右的高增長率 投資力度和熱度同樣可見一斑 而相對而言 湘潭市的絕對值和增長率均處于低位 落后于金三角的另外兩極 房地產(chǎn)投資對比 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可看出 長株潭三市中 長沙市在基數(shù)遠(yuǎn)高于其他兩個城市的情況下 依然在2007年年房地產(chǎn)投資增幅最高 達(dá)到46 3 可見其房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量和活躍程度 而湘潭市基數(shù)最低的情況依然沒有改變 但增速較快 在2006和2007兩年都居三城市之首 未來的發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?雖不可能達(dá)到長沙省會級大都市的程度 但超過株洲應(yīng)有可能 房地產(chǎn)價(jià)格對比 2007年長沙市商品住房均價(jià)為3601 相比2006年上漲20 77 湘潭2007年全市商品住房均價(jià)為1745元 與2006年相比 增加12 07 到2008年 均價(jià)達(dá)到了約1900元 平方米左右 株洲2007年全市商品住房均價(jià)為2330元 同比增長23 28 由此可見 長沙和株洲的價(jià)格絕對值和漲幅都明顯高于湘潭 逾20 湘潭價(jià)格走勢稍顯緩慢 隨著長株潭三市快速交通網(wǎng)的建立 長株潭一體化的加快導(dǎo)致異地置業(yè)增多 而三市中由于湘潭房價(jià)最低 能吸引到更多的異地置業(yè)者 異地置業(yè)會進(jìn)一步降低三市之間房價(jià)差異 隨著融城進(jìn)程加快 由于湘潭市較低的價(jià)格水平將吸引長沙和株洲的客戶來湘潭置業(yè)投資 同時這些具有較強(qiáng)購買能力的需求注入將有效對湘潭市房地產(chǎn)價(jià)格起到拉升作用 本篇總結(jié) 城市的全面融入帶來的更是房地產(chǎn)市場的互融促進(jìn) 從供求的絕對值上看 湘潭在長株潭三角中的地位絕對處于弱勢 但是從增長幅度看 湘潭正在以快于株洲和長沙的速度融合入長株潭三角的房地產(chǎn)市場 低位所蘊(yùn)含的發(fā)展空間將在加速融合的過程中逐步得以釋放和顯現(xiàn) 未來3 5年 湘潭房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn) 量價(jià)雙升 的快速追趕趨勢 在三角中 長沙的地位不可撼動 其將一直作為火車頭帶動湘潭和株洲的房地產(chǎn)市場跟隨其發(fā)展 但作為湘潭和株洲而言 兩個城市不論在規(guī)模 人口 城市基礎(chǔ)等各方面均十分相似 也極為類似 因此同在一個中心城市的帶動下 產(chǎn)生現(xiàn)有的市場差異如開發(fā)量和價(jià)格等方面均是暫時的階段 未來3 5年將是湘潭繼續(xù)保持高于株洲的增長勢頭 逐步在市場熱度和市場價(jià)格上同步株洲甚至趕超株洲的過程 叁 各類型物業(yè)市場及案例分析 住宅市場分析酒店市場分析商業(yè)市場分析 住宅市場格局 湘潭市主要以湘江為界分為三大區(qū)域 河西為老城市中心 現(xiàn)商業(yè)中心 河?xùn)|為近年開發(fā)的新城區(qū) 是湘潭市政治 經(jīng)濟(jì) 文化中心 未來有著巨大的發(fā)展?jié)摿?湘潭縣易俗河 與湘潭市僅一橋之隔 依靠較低的價(jià)格優(yōu)勢成為新興的發(fā)展區(qū)域 河西市場分析 河西 城市原有的商業(yè) 人口中心 但土地供應(yīng)稀少 區(qū)域呈日漸衰落之勢 老市政府所在地 城市人口聚集區(qū)域 商業(yè)貿(mào)易中心 批發(fā)市場發(fā)達(dá) 土地資源稀缺 發(fā)展受到很大限制 區(qū)域發(fā)展趨勢 隨著市政府東遷 城市重心東移 河西呈衰落之勢 主要往九華工業(yè)區(qū)方向發(fā)展 片區(qū)內(nèi)以中小型樓盤為主 產(chǎn)品多為低品質(zhì)樓梯房 河西主要在售樓盤 板塊大部分為拆遷地塊所建項(xiàng)目 板塊內(nèi)物業(yè)類型多以多層為主 板塊內(nèi)價(jià)格目前集中于2000元 平米左右 開發(fā)產(chǎn)品低品質(zhì)樓梯房較多 本地小型開發(fā)商較多 整體開發(fā)水平較低 板塊內(nèi)客戶主要以區(qū)域內(nèi)客戶為主 主要由事業(yè)單位中高收入家庭 生意人 學(xué)校老師 醫(yī)生等構(gòu)成 河西板塊代表樓盤 新景家園 項(xiàng)目概況 新景家園位于湘江以西 三橋以南 由新景集團(tuán)出資開發(fā) 項(xiàng)目占地325畝 總建筑面積30萬平方米 分五期開發(fā) 項(xiàng)目于2004年啟動 是湘潭早期開發(fā)大盤 在湘潭房地產(chǎn)發(fā)展扮演了很重要角色 目前項(xiàng)目開發(fā)已進(jìn)入尾期 即第五期 觀天下團(tuán)組 小高層江景房 共五棟 總建筑面積47000平方米 由平層 復(fù)式樓組成 營銷情況 新景家園從04年一期開盤 到08年江景電梯房的銷售走過了四五個年頭 其價(jià)格的變化從某種程度反映了湘潭市場價(jià)格變化 因此我們就其價(jià)格作重要分析 河西板塊代表樓盤 新景家園 綜合評價(jià)優(yōu)勢1 成熟社區(qū) 項(xiàng)目前四期房源已基本入住 生活氛圍成熟 2 實(shí)景生活 小區(qū)園林綠化 物業(yè)管理都比較到位 3 口碑較好 房屋品質(zhì)較好 大量業(yè)主入住帶來了良好的口碑效用 4 戶型優(yōu)勢 五期一線江景房小高層 復(fù)式設(shè)計(jì) 3 1 親情房設(shè)計(jì) 贏得不少消費(fèi)者青睞 劣勢1 商業(yè)欠缺 325畝的大盤沒有一定規(guī)模的商業(yè)規(guī)劃 加上周邊商業(yè)較欠缺 生活便利性一般 2 規(guī)劃缺陷 前期多層規(guī)劃比較呆板 欠缺變化 不少優(yōu)秀景觀資源沒有充分利用 從上圖可以看出自2004年項(xiàng)目入市以來 每年房價(jià)上漲基本維持在200 300元 平方米的增幅 價(jià)格穩(wěn)步上升的過程 代表了湘潭這幾年房價(jià)的變化 說明了湘潭房價(jià)正朝著積極健康 向上的發(fā)展 房價(jià)上漲的根基是比較牢靠的 項(xiàng)目在湘潭房產(chǎn)地位處在領(lǐng)軍人物的位置 因此 增幅比例相對整體市場會高一些 項(xiàng)目五期電梯江景房當(dāng)前推出兩棟 均價(jià)達(dá)2700元 價(jià)格較之前多層上了一個比較大的臺階 這與產(chǎn)品形式 建筑位置以及小區(qū)越來越成熟的居住氛圍有很大關(guān)系 目前從這個價(jià)格定位的銷售來看 市場反映依舊不錯 從07年11月開盤 目前銷售率在80 左右 河?xùn)|市場分析 城市東移 河?xùn)|將成為湘潭城市重心 市政府搬遷至河?xùn)| 城市開發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移往河?xùn)|區(qū)域 為未來湘潭市城市中心 該板塊在城市規(guī)劃 區(qū)域環(huán)境 等方面明顯優(yōu)于河西老城區(qū) 有大量的可供開發(fā)土地 發(fā)展?jié)摿o限 河?xùn)|為湘潭新建成區(qū) 湘潭市城市開發(fā)重心 湘潭市政治 經(jīng)濟(jì) 文化 科教 商貿(mào) 交通 信息中心 未來的發(fā)展?jié)摿薮?集中80 以上的房地產(chǎn)開發(fā) 外來開發(fā)商聚集 未來三年大盤開發(fā)放量 電梯房供應(yīng)將會出現(xiàn)井噴 建鑫城 東方名苑 納帕溪谷等眾多大盤集中于河?xùn)| 區(qū)域大盤競爭時代開始 河?xùn)|開始大盤時代 外來開發(fā)商聚集 帶來先進(jìn)的開發(fā)理念 河?xùn)|房地產(chǎn)將進(jìn)入品質(zhì)樓盤時代 戶型面積較河西區(qū)域更大 有部分新開發(fā)小高層 高層住宅已開始注意控制戶型面積 主力客戶 湘鋼 機(jī)電等大型企業(yè)職工 公務(wù)員 事業(yè)單位職工 老師是購房的三大主要客戶群 板塊特征 河?xùn)|板塊代表樓盤 東方名苑 項(xiàng)目概況 東方名苑位于河?xùn)|大道與絲綢路交匯西南區(qū)域 由湘潭多凌華城置業(yè)有限公司開發(fā) 項(xiàng)目占地550畝 總建筑面積近800000平方米 屬于城市中心區(qū)綜合體項(xiàng)目 包含高檔住宅 大型商業(yè) 以及商務(wù)辦公等 項(xiàng)目一期為8 11層電梯房 總建筑面積150000平方米 容積率1 488 綠地率35 9 項(xiàng)目周邊主要配套有 湘潭市政府 廣電中心 市交警指揮中心 高新區(qū)火炬學(xué)校 市職院等 營銷情況 項(xiàng)目已開盤 目前客戶積累情況較為理想 銷售均價(jià)在3300元 河?xùn)|板塊代表樓盤 東方名苑 綜合評定優(yōu)勢 1 規(guī)模優(yōu)勢 80萬總建筑面積 湘潭當(dāng)前第一大盤 2 地段優(yōu)勢 河?xùn)|核心區(qū)位 交通發(fā)達(dá) 配套齊全 3 規(guī)劃優(yōu)勢 大型城市中心綜合體 既保障了環(huán)境也擁有完善配套 4 產(chǎn)品優(yōu)勢 高綠化 低容積率 新古典主義電梯小高層 產(chǎn)品優(yōu)勢明顯 5 營銷優(yōu)勢 品牌公司相互合作 標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮髂Ｊ?是未來銷售重要保障 劣勢 1 戰(zhàn)線較長 湘潭消化能力平穩(wěn) 銷售周期相對較長 給大盤帶來風(fēng)險(xiǎn) 2 規(guī)劃方面 項(xiàng)目整體層次感一般 整體氣勢還可以加強(qiáng) 團(tuán)組之間缺少變化 易造成審美疲勞 東方名苑是湘潭房地產(chǎn)目前開發(fā)水平最高代表之一 很好地吸收了外界產(chǎn)品優(yōu)勢 規(guī)劃形式與產(chǎn)品品質(zhì)走在市場最前沿 是當(dāng)前市場的標(biāo)桿之作 在推盤策略上 先將大型會所做出來 向市場展示其形象與實(shí)力 這種在湘潭尚算首家的做法 獲得了消費(fèi)者的極大認(rèn)同 住宅市場小結(jié) 市場在售項(xiàng)目的分布及新開工項(xiàng)目的比例看 河?xùn)|新城區(qū)無疑是當(dāng)前市場熱點(diǎn)聚焦與競爭白熱化的區(qū)域 湘潭市房地產(chǎn)住宅市場目前主要為滿足有經(jīng)濟(jì)實(shí)力客戶的 居住升級型 需求 增加現(xiàn)代住宅必備的基礎(chǔ)性功能 湘潭二次置業(yè)客戶對創(chuàng)新戶形接受程度較高 帶景觀的戶型受到了市場的追捧 良好生活氛圍的營造和情趣 審美 生活舒適度的要求得到更多客戶的認(rèn)同 高檔定位的高層首個帶精裝修的中瀚 財(cái)富廣場出現(xiàn)拉開了湘潭房地產(chǎn)市場物業(yè)多樣化發(fā)展的序幕 項(xiàng)目定位的差異化也預(yù)示著市場細(xì)分逐漸向成熟化發(fā)展 住宅市場分析酒店市場分析商業(yè)市場分析 高星級酒店分布 湖南華宇國際大酒店位于湘潭市河?xùn)|最核心 最繁華地段 地理位置十分優(yōu)越 交通極為便利 酒店總建筑面積四萬多平米 主樓十六層 有地面及地下停車位近200個 典型個案簡介 華宇國際大酒店 擁有各類客房 1000多個餐位的中餐廳 設(shè)有大堂吧 美食廣場 豪華餐飲包廂 KTV 桑拿 足浴 美容美發(fā) 棋牌 網(wǎng)絡(luò) 商場 會議室 多功能廳等 是集住宿 餐飲 娛樂 休閑 購物 商務(wù) 培訓(xùn)等為一體的綜合性大樓 典型個案簡介 華宇國際大酒店 典型個案簡介 華都國際大酒店 湘潭華都國際大酒店是一個集餐飲 娛樂 住宿等多功能于一體的按四星級標(biāo)準(zhǔn)打造的大型商務(wù)酒店 酒店擁有各種類型 各種檔次的客房共268間 18棟商務(wù)別墅樓 酒店擁有20 400人大小會議室8個 另外還配有咖啡廳 棋牌室 夜總會 桑拿中心 美容中心 健身中心等多項(xiàng)營業(yè)項(xiàng)目 典型個案簡介 華都國際大酒店 典型個案簡介 湘潭夢澤山莊 湘潭夢澤山莊占地面積達(dá)八十余畝 由三棟建筑物組成 坐落于湘潭市新城市中心的核心地段 地理位置優(yōu)越 市委 市政府等主要行政機(jī)關(guān)大樓 城市廣場 湘潭大劇院和市民公園等環(huán)繞四周 驅(qū)車前往長沙黃花國際機(jī)場亦只需四十分鐘車程 交通十分便利 湘潭夢澤山莊擁有一百二十余間 套客房及套房 其中百分之八十以上的房間面積均超過了四十平方米 湘潭夢澤山莊擁有全城最具規(guī)模的會議與宴會設(shè)施 包括可同時容納三百余人的故園宴會廳和一間可容納一百五十余人的國際會議中心 以及六間各種規(guī)格之會議室等 典型個案簡介 湘潭夢澤山莊 典型個案簡介 盤龍山莊大酒店 湘潭盤龍山莊大酒店大酒店占地150畝 總建筑面積4 2萬平方米 總投資2 8億元人民幣 由主樓 貴賓樓 會議中心 康體中心 包括游泳池 網(wǎng)球場 垂釣中心 茶藝樓 別墅七個部分組成 會議中心一次可供300多人開會 游泳 射箭 乒乓球 桌球 棋牌室 電游室 垂釣 網(wǎng)球 歌廳 KTV包廂 桑拿等可供300多人保健游玩 中 西餐廳 茶藝樓可同時容納734人餐飲 典型個案簡介 盤龍山莊大酒店 河?xùn)|新區(qū)整體檔次相對較高從目前湘潭市酒店市場的整體情況來看 河西老城區(qū)酒店檔次相對較低 四星級標(biāo)準(zhǔn)及以上酒店多集中在河?xùn)|新區(qū) 整體入住率較高從湘潭市幾個重點(diǎn)酒店的入住情況來看 基本都達(dá)到70 以上 整體呈現(xiàn)出較好的經(jīng)營水平和發(fā)展態(tài)勢 尚無國際品牌管理公司目前湘潭沒有一個真正意義上的國際酒店品牌管理公司 只有夢澤山莊請了香港的一家管理公司 尚無形成行業(yè)的影響力 酒店市場小結(jié) 住宅市場分析酒店市場分析商業(yè)市場分析 商業(yè)市場格局 商圈介紹 1 城市核心商圈區(qū)位 白石步行街至基建營一帶 主要商業(yè)業(yè)態(tài) ShoppingMall 步行街 百貨商場 超市 租金水平 平均租金80元 月 優(yōu)勢 位置優(yōu)越 人流量大 商業(yè)氛圍成熟 業(yè)態(tài)豐富 商家聚集程度高 品牌化程度高 劣勢 單價(jià)高 投資額大 商家林立 競爭激烈 市場空間小 對前期定位及后期管理都要求嚴(yán)格 2 次級核心商圈區(qū)位 建設(shè)路口周邊 主要商業(yè)形態(tài) 超市 批發(fā)專業(yè)市場 百貨商場 租金水平 平均租金65元 月 優(yōu)勢 位置較佳 人流短距離有保障 商業(yè)氛圍成長較快發(fā)展前景較好 單價(jià)較低 投資額不高 有部分品牌主力店 劣勢 絕對消費(fèi)力較低 對商業(yè)設(shè)施的消化力不高 地域較遠(yuǎn) 管理不方便 B區(qū) A區(qū) B區(qū)將完工 步步高購物廣場 典型個案簡介 步步高購物廣場 關(guān)鍵因素 區(qū)位 運(yùn)營 規(guī)模 位于城市核心地帶 緊接城市主干道 20000平方米 整體情況較好 但業(yè)態(tài)分布較為混亂 步步高購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析 定位 集百貨 超市 餐飲 休閑于一體的現(xiàn)代化百貨商場 典型個案簡介 蓮城商業(yè)步行街 B區(qū) B區(qū)將完工 蓮城商業(yè)步行街 蓮城商業(yè)步行街營銷關(guān)鍵模式分析 關(guān)鍵因素 區(qū)位 運(yùn)營 規(guī)模 位于城市核心地帶 緊接城市主干道 300000平方米 人流量及經(jīng)營情況都較差 定位 集超市 餐飲 電器于一體的現(xiàn)代化百貨商場 商業(yè)市場小結(jié) 雨湖區(qū)主核心商圈經(jīng)改造升級仍將以白石附近為主 繼續(xù)保持商業(yè)市場領(lǐng)先地位 但同時老城區(qū)的商業(yè)價(jià)值也將更加集中化和集約化 非核心商圈位置的商業(yè)價(jià)值難以得到相應(yīng)的快速提升 岳塘區(qū)次級核心商圈將伴隨住宅開發(fā)強(qiáng)度的提高而快速成型和成熟 商業(yè)成長迅速 租金成長較快 業(yè)態(tài)逐漸增多 更多的商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)上馬 升值空間相對最大 同時也將面臨更大的商業(yè)競爭壓力 湘潭市目前幾大著名的商業(yè)項(xiàng)目雖然位處地理位置較好 但經(jīng)營業(yè)態(tài)都較為混亂 消費(fèi)者檔次也較低 以中低檔的大眾化消費(fèi)為主 市場總結(jié) 肆 國內(nèi)外重點(diǎn)案例引薦 1 上海大寧國際商業(yè)廣場 一 項(xiàng)目基本概況 大寧國際商業(yè)廣場位于上海市浦西中軸交通主干線共和新路與大寧路交界 是滬北地區(qū)首個以lifehub生活中心為理念的大型購物休閑廣場 大寧國際商業(yè)廣場物業(yè)管理由國際知名的第一太平戴維斯物業(yè)顧問有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的主要股東為香港安泰集團(tuán)及崇邦集團(tuán) 后者并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā) 市務(wù)及營運(yùn)管理 二 項(xiàng)目基本指標(biāo) 25萬平方米的總建筑面積由地面20萬平方米和地下5萬平方米組成 共有15棟錯落有致的建筑 11個大小廣場和庭院 約2公里步行街和1 300個停車位 三 項(xiàng)目規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布 整個大寧商業(yè)廣場項(xiàng)目按建筑形態(tài)及功能可分為四大區(qū)域 由九幢獨(dú)立建筑組合而成 規(guī)劃布局上采取了開放式商業(yè)步行內(nèi)街的形式 建筑設(shè)計(jì)外圍高 內(nèi)部低 在商業(yè)內(nèi)街中形成了明顯的層次感 業(yè)態(tài)規(guī)劃各個區(qū)域主題明確 吸引目標(biāo)客戶均勻的分布到項(xiàng)目內(nèi)的各個區(qū)域 酒店及裙樓商業(yè)區(qū) 本區(qū)域位于項(xiàng)目的西北角 由四星級酒店及6層裙樓商業(yè)組成 除一樓由交通通道自然隔斷外 本區(qū)兩幢建筑2 6層均連結(jié)在一起 大潤發(fā)超市 喜來登大酒店 1 酒店及裙樓商業(yè)區(qū) 北樓 1F 零散商鋪2 3F 大潤發(fā)超市4F 親子廣場5F 特色美食城6F 雍豐大酒店 南樓 1F 酒店大堂2F 藝術(shù)廊3F 展示中心4F 親子廣場 主題樂園5F 美食世界6F 大寧創(chuàng)意基地7 20F 四星級酒店 北樓標(biāo)識 南樓標(biāo)識 對比南北兩幢樓之間的業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn) 在建筑上采用了聯(lián)通的設(shè)計(jì) 在4 5兩個樓層設(shè)置主題消費(fèi)區(qū) 主動的引導(dǎo)人流均勻分散到兩幢建筑中 綜述 本座位于西北角 在此處設(shè)置大潤發(fā)超市 形成了人流聚集的熱點(diǎn) 同時 結(jié)合南北兩幢樓連結(jié)之后進(jìn)深大的特點(diǎn) 在4樓和5樓分別設(shè)置了消費(fèi)目的性較強(qiáng)的親子廣場及特色美食街 充分的分享了此處聚集的人流 也拉動了原本4 5樓商業(yè)價(jià)值不高的商鋪的價(jià)值的提升 可借鑒之處 聚集人流 并主動引導(dǎo)人流 從而提升整體的商業(yè)價(jià)值 停車及休閑娛樂區(qū) 本區(qū)域位于項(xiàng)目的西南角 由8層立體停車場及3層裙樓商業(yè)組成 8層塔樓均為立體停車場裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)為 1 2F sport100專賣3F 上影CGV影城 2 停車及休閑娛樂區(qū) 綜述 本座位于西南角 是整個商業(yè)項(xiàng)目中最為背街的部分 商業(yè)價(jià)值很難得到創(chuàng)造 在本案具體的操作中 在此處設(shè)置了一個規(guī)模巨大的立體停車場 結(jié)合地下停車場的主出入口 這里也成為了另外一個人流與車流匯聚集中的熱點(diǎn)區(qū)域 同時在業(yè)態(tài)規(guī)劃上 也引入了影城及大型運(yùn)動品牌專賣 將商業(yè)價(jià)值不是很高的區(qū)域持有自營 也帶動了人氣 實(shí)現(xiàn)人流在整個區(qū)域中縱橫穿梭 提高了其他區(qū)域的商業(yè)價(jià)值 可借鑒之處 商業(yè)價(jià)值不高的區(qū)域通過業(yè)態(tài)規(guī)劃 實(shí)現(xiàn)持有自營 同時創(chuàng)造人流匯集熱點(diǎn) 促進(jìn)周邊區(qū)域商業(yè)價(jià)值的提升 辦公及裙樓商業(yè)區(qū) 本區(qū)域位于項(xiàng)目的東面 通過5幢高層建筑將中心商業(yè)內(nèi)街圍合起來 避免了因靠近城市核心干道所帶來的噪音干擾 主要產(chǎn)品形態(tài)均為4 18F高層商住辦公樓 1 3F裙房商業(yè) 其業(yè)態(tài)規(guī)劃有 1F 屈臣氏 時尚女裝 男裝2F 屈臣氏 時尚內(nèi)衣 珠寶 眼鏡 配飾3F 個人護(hù)理 美容美發(fā) 3 辦公及裙樓商業(yè)區(qū) 1F 特色快餐 其它品牌商業(yè)2F 家紡 特色家居用品3F 電腦城 宏圖三胞 4F 游歌量販KTV1F 數(shù)碼產(chǎn)品 特色餐飲2F 影音器材 家電產(chǎn)品3F 影音器材 家電數(shù)碼 綜述 從產(chǎn)品形態(tài)到業(yè)態(tài)規(guī)劃上均比較類似 其中1F均設(shè)置有特色餐飲 如KFC 星巴克等 2 3F均引入了大型主題賣場 一個是國美電器 一個是宏圖三胞 4F則規(guī)劃為KTV 各個區(qū)域業(yè)態(tài)的明確定位對充分的吸引人氣起到了比較強(qiáng)的作用 另外 在1F的規(guī)劃中 對外設(shè)置有許多開口供游人進(jìn)出 同時商鋪均采取了雙面開門設(shè)計(jì) 延展了商鋪的臨街面 提高了商業(yè)價(jià)值 可借鑒之處 1F多設(shè)置出入口 同時商鋪雙面開門設(shè)計(jì) 拉長商鋪的臨街面 提高商業(yè)價(jià)值 2 3F大面積的商鋪可考慮引入大型主力店持有自營 也起到了聚集人氣的重要作用 核心餐飲及購物區(qū) 本區(qū)域位于項(xiàng)目的中心位置 被外圍建筑所圍合 但內(nèi)部穿梭的街道展現(xiàn)出了完全開放的氛圍 建筑均為4層左右 其中1F大多規(guī)劃為品牌服飾店 小型特色餐飲店 如甜品屋 2 4F則主要規(guī)劃為中型特色餐飲店 4 核心餐飲及購物區(qū) 1F 餐飲 服裝 精品眼鏡 飾品等2F 中型特色餐飲3F 中型特色餐飲4F 休閑中心 1F 品牌服飾 特色餐飲等2F 中型特色餐飲3F 中型特色餐飲4F 男子SPA會所 綜述 整個商業(yè)廣場的核心中央地帶 是人群與人流最為密集的地區(qū) 建筑設(shè)計(jì)上采用開放式商業(yè)內(nèi)街的形式 方便人群自由穿梭于中心區(qū)域內(nèi) 1F均為分割小面積商鋪 便于引入商家經(jīng)營 2 4樓則均有空中連廊相連接 使得食客能更方便的在不同商家之間進(jìn)行選擇 也為經(jīng)營業(yè)主帶來了均衡穩(wěn)定的人流 可借鑒之處 中心區(qū)域?yàn)槿肆骷袇^(qū)域 設(shè)置開放式步行內(nèi)街 使得人流能均衡的導(dǎo)入到項(xiàng)目的其他各個部分 中心區(qū)商業(yè)采用小面積分隔 方便日后經(jīng)營 樓上則引入中型餐飲主力店 并利用聯(lián)通的立體交通 使高樓層商鋪的區(qū)位性不再突出 5 業(yè)態(tài)組合與分布 平面布局街角主入口處 零售 餐飲業(yè)混搭搭配 其中以零售業(yè)為主要業(yè)態(tài) 沿街次入口處 主要排布中型餐飲業(yè) 內(nèi)街區(qū)沿街 零售 餐飲業(yè)混搭搭配 不設(shè)置主要業(yè)態(tài) 廣場中心 高度聚集餐飲業(yè) 形成廣場內(nèi)商圈 其他內(nèi)縱深處 主要散布休閑娛樂等業(yè)態(tài) 縱向布局1F采取remix混合布局 即餐飲 零售業(yè)混合穿插搭配 不進(jìn)行明確功能分區(qū) 各主入口以零售業(yè)為主 次入口以餐飲業(yè)為主 2F各組團(tuán)功能分區(qū)較明顯 以廣場中心為起點(diǎn) 第一梯度為餐飲業(yè) 第二梯度 主外街 為零售業(yè) 第三梯度 次外街 為酒店業(yè) 3F各組團(tuán)功能與2F大致相似 也為三級梯度 原零售業(yè)份額劃撥部分給于休閑業(yè) 即第一梯度為餐飲業(yè) 第二梯度 主外街 為零售 休閑業(yè) 第三梯度 次外街 為酒店業(yè) 4F平面完整度較差 布局較混亂 大體布局意圖是延續(xù)各建筑3F原有業(yè)態(tài)的延續(xù)或設(shè)置低承受能力相關(guān)業(yè)態(tài) 5 1 業(yè)態(tài)布局說明 四 交通動線分析 入口項(xiàng)目為開放式街區(qū) 共計(jì)入口10處 其中人行入口8處 車型入口2處 人行主入口排布在人流密集處 即街角位置及賣場位置 人行次入口主要沿街按樓棟之間間距自然排布車行入口集中在西側(cè) 即人流最稀疏區(qū) 動線人行交通動線與車行交通動線有明顯分界點(diǎn) 分界位置為地塊中軸附近 接近廣場中心區(qū) 人行動線主要集中在地塊東半?yún)^(qū) 簡單來看即平均分割的 三縱六橫 中心廣場區(qū)位置即為中心縱與中心橫的交界處 車行動線占據(jù)范圍較小 涵蓋面積約為地塊面積的25 為沿靠停車場環(huán)繞走向 人行道與車道交匯處設(shè)有護(hù)欄和人行橫道線 幫助人流 車流區(qū)分和疏導(dǎo) 總結(jié) 通過對大寧商業(yè)項(xiàng)目的詳細(xì)調(diào)查研究 我們認(rèn)為其成功之處主要在于 1 明確的業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃 以業(yè)態(tài)分區(qū)指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì) 2 大膽采用立體的 開放的人流動線組織 使人流能充分均勻的分散到各處 3 強(qiáng)大的招商與經(jīng)營能力 在較短的時間內(nèi)即形成了比較旺盛的人氣 4 在產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上 充分關(guān)注細(xì)節(jié) 充分考慮到消費(fèi)者的需要 可借鑒之處 1 業(yè)態(tài)規(guī)劃明確 功能分區(qū)明顯 2 組團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 合理引導(dǎo)人流 3 招商工作到位 迅速積聚人氣 4 細(xì)節(jié)體現(xiàn)關(guān)懷 充分考慮需求 不足之處 1 產(chǎn)品及業(yè)態(tài)還需調(diào)整 如寫字樓 電器賣場經(jīng)營狀況比較糟糕 2 上海五角場萬達(dá)商業(yè)廣場 1 項(xiàng)目概況 區(qū)位 項(xiàng)目位于上海新的市級商業(yè)副中心 五角場核心位置 用地范圍東臨凇滬路 南靠邯鄲路 北依政通路 西側(cè)為國賓路 規(guī)模 總建筑面積34萬平方米 其中商業(yè)面積26萬平方米 是上海迄今為止體量最大 擁有業(yè)態(tài)最齊全 商業(yè)氛圍最濃厚 商業(yè)設(shè)施最完備的商業(yè)項(xiàng)目 引入沃爾瑪 巴黎春天百貨 HOLA家居 萬達(dá)國際影城 新華書城 黃金珠寶城 第一食品廣場 寶大祥青少年兒童購物中心 大歌星KTV 萬達(dá)城中城等10家主力店 規(guī)劃設(shè)計(jì) 廣場平面呈 品 字形布置 劃分為五幢大型業(yè)態(tài)的商用群樓和三幢甲級高層辦公樓 萬達(dá)采用訂單式的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式 主要主力店情況 沃爾瑪購物廣場 靠近淞滬路和政通路 高四層 建筑面積約2 8萬m2 巴黎春天百貨 靠近淞滬路和邯鄲路 高七層 建筑面積約4 3萬m2 第一食品廣場 靠近邯鄲路和國賓路 高五層 建筑面積約2 1萬m2 萬達(dá)國際影城 靠近國賓路 共設(shè)置十個放映廳 建筑物總建筑面積約3 75萬m2 新華書店 靠近國賓路 在萬達(dá)國際影城大樓二樓 和樂國際家居廣場 政通路與國賓路口 高五層 建筑面積約3 3萬m2 黃金珠寶城 沃爾瑪購物廣場一樓 地下一層休閑購物廣場 建筑面積四萬余平方米 將引進(jìn)國內(nèi)外包括特色餐飲 娛樂休閑 精品時尚等行業(yè)內(nèi)著名連鎖品牌店進(jìn)場經(jīng)營 2 周邊環(huán)境 江灣體育場 東方商廈 百聯(lián)又一城 大西洋百貨 萬達(dá)國際廣場 創(chuàng)智天地 該區(qū)域的商業(yè)商務(wù)規(guī)模將達(dá)近百萬平方米 目前已建有的上海萬達(dá)商業(yè)廣場 百聯(lián)又一城購物中心 東方商廈和大西洋百貨等商業(yè)商務(wù)設(shè)施已達(dá)60萬平方米 其余商業(yè)商務(wù)配套正在規(guī)劃進(jìn)行中 另外 規(guī)劃總量達(dá)40萬平方米的地下空間已建成70 四通八達(dá) 3 物業(yè)形態(tài) 4 業(yè)態(tài)布局 巴黎春天百貨 1F 都會館黃金珠寶 化妝品 流行女鞋 眼鏡 手表 面包新語2F 流行前沿館品牌服飾旗艦店 時尚服飾 流行配飾3F 時尚淑女館流行女裝 女士正裝 手袋 女士內(nèi)衣 傘襪帕帽配飾 美發(fā) 美甲4F 紳士品位館男士正裝 皮鞋 男士休閑服飾 男士內(nèi)衣 旅行箱 真鍋咖啡5F 運(yùn)動休閑館運(yùn)動服飾用品 男士休閑服飾 味千拉面6F 兒童與家品館童裝 玩具 文具 居家用品 小家電7F 品牌折扣店品牌折扣店 大型特賣促銷 沈記靚湯 4 業(yè)態(tài)布局 第一食品 1F 生活時尚精品區(qū) 各國典藏名酒 各國特色美食 甜點(diǎn)區(qū) 面包 甜品 滋補(bǔ)區(qū) 同仁堂 胡慶余堂 臺灣健康醋飲料 零食吧 干炒食品 蜜餞食品 2F 居家美食美食區(qū) 刺身 燒烤 小籠 生鮮區(qū) 蔬果 肉類 居家商品 糧油 五谷雜糧 3F 休閑餐飲薩利亞披薩 新旺茶餐廳 斗牛士牛排 洋蔥餐廳4F 商務(wù)餐飲豆撈坊 西廂記 徐家私房菜5F 大型餐飲蜀菜行家 權(quán)金城 4 業(yè)態(tài)布局 沃爾瑪大賣場 沃爾瑪大賣場位于萬達(dá)國際廣場東南面體塊的2 4層 總建筑面積21000平方米 2F 蔬菜 海鮮 水果 副食 冷凍食品 休閑食品3F 家居用品 廚具 家具 床上用品 手機(jī) 藥品 保健品等4F 化妝品 個人護(hù)理品 服裝服飾 珠寶鐘表 鞋類 家電等 4 業(yè)態(tài)布局 和樂特力屋 臺灣特力屋楊浦五角場店是一家大型的家居生活館 是hola特力屋在上海開出的第三家大型賣場 特力屋單層面積達(dá)到4000多平方米 五層共2萬多平方米的大型家居裝飾城 囊括了大批國內(nèi)外頂級家居品牌 賣場總共擁有擁有15大類1萬5千多種商品 1F 窗簾類 地板紡織 床上用品 毛巾類 衛(wèi)浴 廚房用具 家用品類 飾品花藝2F 5F 家具 裝飾 4 業(yè)態(tài)布局 寶大祥 上海書城 上海寶大祥青少年兒童購物中心 主要經(jīng)營兒童服裝服飾和玩具等用品 位于萬達(dá)廣場正北面的B1F 1F 總建筑面積10000平方米 規(guī)劃出靚衣館 嬰兒用品館 益智館 運(yùn)動館 少女裝館 迪士尼生活館等六大功能區(qū) 上海書城經(jīng)營面積1 1萬平方米 經(jīng)營各類書籍以及音像制品 4 業(yè)態(tài)布局 萬達(dá)國際影城 大歌星KTV 上海萬達(dá)國際影城占地7000平方米 設(shè)有10個影廳 座位總數(shù)近2000余席 位于萬達(dá)廣場三樓 是萬達(dá)集團(tuán)投資建造的五星級標(biāo)準(zhǔn)的多廳影院 上海大歌星KTV為全國連鎖的大型KTV 其中總共有20余間豪華包房 精心打造VIP專區(qū) 3 日本六本木綜合體項(xiàng)目 六本木山位于東京都港區(qū)六本木 毗臨新橋 虎門的商務(wù)街 霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)街道 青山 赤坂的商業(yè)街 麻布 廣尾的高檔住宅區(qū) 東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心 該項(xiàng)目在2003年4月開業(yè) 目前已經(jīng)成為外地游客到了東京必到的綜合商業(yè)設(shè)施 1 項(xiàng)目概況 地塊面積 11 66ha占地面積 89 400 建筑面積 759 100 住戶數(shù)量 837戶停車位 2 762個 A街區(qū) 1 好萊塢美容廣場地上11層 地下3層 24800 B街區(qū) 1 六本木山森大廈地上54層 地下6層 379500 2 凱悅酒店地上11層 地下1層 69000 C街區(qū) 1 六本木山住宅樓A B C D地上43層 地下1層 地上部二A棟6層 B C棟43層 3 櫸樹坡綜合體D棟18層 149800 地上7層 地下3層 23700 2 櫸樹坡臺地地上6層 地下 層 6900 4 朝日電視臺3 寺院地上1層 地下I層 500 地上8層 地下3層 73700 D街區(qū) 1 六本木山門樓地上15層 地下2層 30800 2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3 總體設(shè)計(jì)規(guī)劃特點(diǎn) 美國JERDE建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)六本木購物中心及公共空間設(shè)計(jì) JERDE在購物中心設(shè)計(jì)中非常注重將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅游目的地 立面變化豐富 不斷讓顧客產(chǎn)生好奇心 延長顧客的停留時間 實(shí)踐證明是成功的 外立面設(shè)計(jì)變化比較豐富 采用空間向上退臺的方式 與難波城有類似之處 露天廣場舞臺上設(shè)置圓形頂棚 具有強(qiáng)烈的聚集導(dǎo)向作用 內(nèi)部中庭設(shè)計(jì)采用內(nèi)部地面盆景綠化 且中庭內(nèi)部立面設(shè)置空中綠化花池和水幕處理 增加中庭空間的動態(tài)特征 中庭上空采用透明的天棚處理 同時適度遮擋陽光直射 創(chuàng)造出通透宜人的空間 由六本木新城前露天廣場和66廣場作為公共活動空間 經(jīng)常舉辦營銷及文化活動 4 交通體系和停車特點(diǎn) 顧客可以乘坐地鐵 公共汽車 也可以開車前來 總體停車位2762輛 共計(jì)12個停車場 方便顧客采用方便的地方就近停車 六本木新城設(shè)有摩托車與自行車停車位置 其中自行車免費(fèi) 地鐵直接連通六本木新城B1F 5 動線布局 1F動線 2F動線 動線環(huán)繞森大廈組織 根據(jù)人流特點(diǎn) 設(shè)置四層營業(yè)通道 商業(yè)設(shè)施商業(yè)設(shè)施由山邊 西街 櫸樹坡大道組成 商業(yè)構(gòu)成為 零售 110區(qū)劃 22000 餐飲 70區(qū)劃 12000 3200席 其它 30區(qū)劃 4000 合計(jì) 220區(qū)劃 38000 6 功能構(gòu)成 文化設(shè)施森藝術(shù)中心 六本木山綜合開發(fā)項(xiàng)目作為 文化都心 象征的就是位于六本木山森大廈49層至頂層部的森藝術(shù)中心 由美術(shù)館 展望臺 會員俱樂部 會議論壇等組成a 森美術(shù)館 51 54層 在這里 人們盡可以欣賞現(xiàn)代美術(shù) 照片 影像 設(shè)計(jì) 建筑等各種各樣的藝術(shù)形式 b 東京展望臺 51層 海拔250m 可360 眺望東京大都市 c 六本木山俱樂部 51層 這是一個以森藝術(shù)中心為核心的會員制俱樂部 聚集了活躍在各領(lǐng)域中喜愛文化藝術(shù)的人們 是一個對話交流 激發(fā)創(chuàng)造的場所 d 六本木山學(xué)院 47層 是針對所有年齡層次人的特殊教育學(xué)院 6 功能構(gòu)成 辦公設(shè)施一 六本木山森大廈作為六本木山的中心的超高層辦公樓 地上54層 高238m 并實(shí)現(xiàn)了日本國內(nèi)最大的單層約4500m2的無柱空間 并引進(jìn)了日本國內(nèi)最高水準(zhǔn)的網(wǎng)絡(luò)和安全設(shè)施 二 好萊塢美容廣場好萊塢美容廣場 以美容專科學(xué)校 公司辦公為主體 1部分 裙房和地下部分與4層17區(qū)劃的店鋪街 機(jī)械式停車場相連 作為各個不同功能區(qū)域的緩沖聯(lián)系空間和上下移動手段 設(shè)置了1處大的共享空間 一處是在地鐵出入口 作為六本木山總?cè)肟?象倒過來的大禮帽 直徑25m 高約30m 由不銹鋼屋面和48面體玻璃墻面構(gòu)成的半室外空間 自動扶梯上下穿插 另一處是好萊塢美容廣場的地下1層到地上3層 由自動扶梯連結(jié)的反向橢圓錐體 裙房的外裝修 主要采用石材貼面 通過連廊空間和六本木山整體相協(xié)調(diào) 住宅區(qū)住宅樓共4棟 既有6層高的低層 也有43層高超高層 平面形式多樣 甚至有以廚房為主體的設(shè)計(jì) 滿足了從工作室到5個臥房 帶全套家具等多種多樣的選擇 伍 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目解析 區(qū)位分析 地處河?xùn)|市中心位置 未來前景良好 本案 本案位處湘潭河?xùn)|市中心區(qū)域 地理位置良好 從本案所處位置來看 周邊步步高購物廣場 蓮城商業(yè)步行街已開業(yè) 已形成一定的商業(yè)氛圍 給本項(xiàng)目提供良好的市場保證 本案位于建設(shè)路與河?xùn)|大道口 這兩條道路都是城市主干道 建設(shè)路是河?xùn)|通向河西的最主要道路 地塊分析 地塊較為方正 可塑性較強(qiáng) 地塊方正 可塑性強(qiáng) 內(nèi)部布局上具有較大的發(fā)揮空間 地塊直面城市主干道 地塊形象容易營造 目前項(xiàng)目內(nèi)容還存在動拆遷問題 這將使本項(xiàng)目在實(shí)施推進(jìn)上造成一定難度 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 人車動線較大 整體環(huán)境較好 北 城市干道 建設(shè)路 直通河西老城區(qū) 西 步步高電器等沿街商鋪 商業(yè)業(yè)態(tài)整體較為混亂 檔次較低 東 河?xùn)|大道上的沿街商鋪 檔次較低 湖南理工技術(shù)學(xué)院距離本項(xiàng)目也僅一步之遙 南 步步高購物廣場以及蓮城商業(yè)步行街 項(xiàng)目SWOT分析 SWOT Strengths 優(yōu)勢 Weaknesses 劣勢 Opportunities 機(jī)會 Threats 威脅 項(xiàng)目地處湘潭市河西新區(qū)中心位置 地理位置相當(dāng)優(yōu)越 項(xiàng)目地處建設(shè)路和河?xùn)|大道口 交通極為便利 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)形成 對于本項(xiàng)目大體量的商業(yè)用地的推出提供了有利的市場保證 長株潭一體化帶來巨大的市場機(jī)遇 項(xiàng)目目前動拆遷還沒完成 對于本項(xiàng)目推進(jìn)造成一定阻礙 步步高的兩個商業(yè)項(xiàng)目已先于本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)立足 品牌形象已深入人心 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目定位 導(dǎo)言 在政府領(lǐng)導(dǎo)的密切關(guān)注和鼎力支持下 長株潭城市群的發(fā)展正日益加快步伐 以湘江為紐帶 長株潭城市群將會從 生態(tài)湘江 文化