WG-04房屋完損等級(jí)的評(píng)定.doc

房屋的完損等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級(jí)，也就是現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級(jí)。 評(píng)定房屋完損等級(jí)是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的評(píng)定方法，對(duì)現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好或損壞的等級(jí)評(píng)定。這項(xiàng)工作專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)，既有目觀檢測(cè)，也有定量、定性的分析。 根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合我公司實(shí)際情況，制定對(duì)樓宇質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)。 一、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分和等級(jí)分類。 1、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分 各類房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好或損壞程度來(lái)劃分的。房屋完損標(biāo)準(zhǔn)共分成四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即完好標(biāo)準(zhǔn)、基本完好標(biāo)準(zhǔn)、一般損壞標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。 房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細(xì)木裝修；設(shè)備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。 、房屋完損等級(jí)的分類 根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損狀況即房屋完損等級(jí)分成以下五類： （1）完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)的。 （2）基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性的維修能修復(fù)的。 （3）一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。 （4）嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋頂嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見(jiàn)底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建。 （5）危險(xiǎn)房。是指承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住戶安全的房屋。 二、房屋完好率，危險(xiǎn)率的計(jì)算 計(jì)算房屋完損等級(jí)，一律以建筑面積（m2）為計(jì)算單位，評(píng)定時(shí)以幢為評(píng)定單位。 房屋完好率是指：完好房屋的建筑面積與基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比。即: 完好房建筑面積基本完好房建筑面積 房屋完好率= 100 總的房屋建筑面積房屋經(jīng)過(guò)大、中修竣工驗(yàn)收后，應(yīng)重新評(píng)定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評(píng)定，但竣工后應(yīng)重新評(píng)定；新接管的新建房屋，同樣應(yīng)評(píng)定完好率。 危房率：是指整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。即： 整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積 危房率 100 總的房屋建筑面積 三、房屋的各類完損標(biāo)準(zhǔn) 房屋的各類完損標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各組成部分的各項(xiàng)目的完好或損壞程度的標(biāo)準(zhǔn)。房屋各組成部分的各項(xiàng)目的完損程度是評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)。評(píng)定各分項(xiàng)完損程度的確切與否，就會(huì)影響到房屋完損等級(jí)的正確評(píng)定。房屋完損等級(jí)標(biāo)志著房屋的質(zhì)量，所以要認(rèn)真細(xì)致的進(jìn)行各分項(xiàng)完損程度的評(píng)定。 1、完好標(biāo)準(zhǔn) 完好標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修完好、完整，設(shè)備完好，齊全，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)的。 (1)結(jié)構(gòu)部分： 地基基礎(chǔ)：地基有足夠的承重能力，挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)，使用正常?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)的。 承重結(jié)構(gòu)： A、鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（弧）形屋面等無(wú)傾斜、變形和非收縮性的裂縫，無(wú)砼剝落、碳化和鋼筋露筋等損壞。 B、承重磚墻（柱）、砌體無(wú)裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化等損壞； C、鋼屋架平直穩(wěn)定不變形，各部件節(jié)點(diǎn)焊接完好，支撐部件完好不變形，表面無(wú)銹蝕。 非承重墻A、鋼筋砼墻板無(wú)損壞、裂縫，不滲漏；B、磚墻（砌塊）平直完好，無(wú)風(fēng)化破損、傾斜、弓凸等。 屋面：不滲漏。各種屋面基層牢固、平整、完好、積塵甚少，屋面排水暢通。 屋面的隔熱保溫層、防水層完好無(wú)損。剛性防水層和塊體防水層完好平整，有足夠的抗?jié)B能力，無(wú)裂縫、起砂,分格縫填嵌嚴(yán)密，粘結(jié)牢固無(wú)損；卷材防水層粘結(jié)牢固，無(wú)空鼓脫殼、破損。 樓地面A、 整體水泥面層平整堅(jiān)固，無(wú)空鼓起殼、裂縫、起砂等損壞； B、木地板平整堅(jiān)固、穩(wěn)定、表面稍有磨損或輕微稀縫，無(wú)腐朽等損壞； C、砼、缸磚、瓷磚、馬賽克、花崗巖等塊料面層平整無(wú)裂縫、殘缺、掉角等損壞。 （2）裝修部分： 門窗：完整無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈活，玻璃、五金齊全、油漆完好有光澤，個(gè)別鋁合金、鋼制門窗有輕度銹蝕和開(kāi)關(guān)稍有碰軋。 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：完整，粘結(jié)牢固，無(wú)空殼、剝落、裂縫的破損（收縮性的風(fēng)裂縫除外）；玻璃幕墻：完整、粘結(jié)牢固、無(wú)裂縫和破損。 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：完整、無(wú)破損、空鼓和裂縫（收縮性的風(fēng)裂縫除外）。 頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋牢固，面層完整無(wú)破損、變形、下垂、腐朽、脫落，油漆完好。 細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等完整牢固，油漆完好。 （3）設(shè)備部分好、齊全、現(xiàn)狀良好、使用正常： 水衛(wèi)：上下水管道暢通，無(wú)銹蝕，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全無(wú)損，個(gè)別稍有輕微滲漏； 電照：電器設(shè)備、線路及各種照明裝置完好、牢固、絕緣良好； 空調(diào)：空調(diào)設(shè)備、管道暢通完好、無(wú)堵、滴現(xiàn)象，使用正常； 特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對(duì)講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)施設(shè)備等使用正常。 2、基本完好標(biāo)準(zhǔn) 基本完好標(biāo)準(zhǔn)是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，屋面局部滲漏但不嚴(yán)重；裝修基本完好，稍有損壞，油漆失色，設(shè)備管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。 （1）結(jié)構(gòu)部分： 地基基礎(chǔ)：地基有承載能力；基礎(chǔ)符合設(shè)計(jì)強(qiáng)度的要求，稍有超過(guò)允許范圍的不均勻沉降，個(gè)別承重結(jié)構(gòu)呈細(xì)裂縫，但已穩(wěn)定，無(wú)繼續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)。 承重結(jié)構(gòu)： A、鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（孤）形屋面等個(gè)別有輕微變形，細(xì)小裂縫，砼有輕度剝落、碳化和露筋。 B、鋼屋架平直穩(wěn)定不變形，各部件節(jié)點(diǎn)焊接完好，支撐部件完好不變形，表面稍有銹蝕。 C、承重磚墻（柱）、砌塊等砌體有少量細(xì)裂縫。 非承重墻：有少量損壞，但基本牢固。 A、鋼筋砼墻板稍有裂縫，局部稍有滲漏； B、磚墻（砌塊）表面稍有風(fēng)化、細(xì)裂縫，勒腳有侵蝕。 屋面：局部有滲漏。積塵較多，屋面排水基本暢通。 屋面的隔熱保溫層、防水層稍有破損；剛性防水層稍有龜裂、起砂、分格縫嵌縫老化，稍有開(kāi)裂；塊體防水層稍有脫殼、裂縫；冷膏、油膏等防水層稍有老化和封口脫開(kāi)；卷材防水層稍有老化、氣泡、空鼓、翹邊和封口脫開(kāi)等。 樓地面A、 整體水泥面層稍有磨損和稀縫，空鼓、起砂；B、木地板表面稍有磨損或輕微稀縫，有輕度顫動(dòng)； C、塊料面層磨損起砂、稍有裂縫、空鼓、缺損。 （2）裝修部分： 門窗：有少量變形，開(kāi)關(guān)不靈，玻璃少量松動(dòng)、破碎、殘缺、五金、紗窗少量缺殘；油漆稍有起皮剝落，少量鋁合金、鋼制門窗有銹蝕。 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：稍有空鼓、剝落、勾縫砂少量酥松脫落。 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落。 頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋無(wú)明顯變形下垂，抹灰稍有裂縫，其它面層稍有脫釘、翹角、松動(dòng)、壓條有松動(dòng)脫落，油漆失光。 細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等基本完整牢固，稍有松動(dòng)，殘缺、油漆失光。 （3）設(shè)備部分： 水衛(wèi)：上下水管道基本暢通，各種衛(wèi)生器具基本完好，個(gè)別零部件損壞殘缺。 電照：電器設(shè)備、線路及各種照明裝置基本完好，無(wú)漏電現(xiàn)象，個(gè)別零件損壞。 空調(diào)：空調(diào)設(shè)備、管道基本暢通，稍有銹蝕、滴水現(xiàn)象，個(gè)別零件損壞，基本上能正常使用。 特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對(duì)講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施發(fā)電機(jī)、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)備設(shè)施，現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。 、一般損害標(biāo)準(zhǔn) 一般損害標(biāo)準(zhǔn)是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨；裝修局部有破損，油漆老化；設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照器具、零件有部分老化、損壞或殘缺。 （1）結(jié)構(gòu)部分： 地基基礎(chǔ)：地基承重力不足，基礎(chǔ)局部強(qiáng)度不足，有超過(guò)允許范圍的不均勻沉降，對(duì)上部結(jié)構(gòu)有變形、裂縫等影響。 承重結(jié)構(gòu)：有較多損壞，強(qiáng)度已有所減弱。 A、鋼筋砼的梁、柱、墻、板等局部變形、裂縫、裂縫值稍超過(guò)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，砼剝落面積占全面積的10以內(nèi)，有露筋銹蝕。鋼筋砼球（孤）形屋面有剝落露筋，鋼筋有銹蝕。B、承重磚墻（柱）、砌塊等有部分裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫勾縫酥松剝落損壞。 非承重墻：有較多損壞，強(qiáng)度減弱。 A、鋼筋砼墻板的邊、角有裂縫，有滲漏，間隔墻面層部損壞。B、 磚墻（砌磚）有裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕、灰縫勾縫有剝落酥松，勒腳有部分侵蝕剝落。 屋面：局部漏雨，積塵較多，水泥砂漿基層局部裂縫，空鼓；屋面高低不平，排水不暢通，設(shè)施銹蝕、斷裂。屋面的隔熱層、保溫層、有較多損壞；剛性水層面層部分有裂縫、起殼；塊體防水層部分有松動(dòng)、裂縫、風(fēng)化；卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹邊和封口脫開(kāi)；冷膏、油膏等防水層部分有龜裂、起縐、封口脫開(kāi)。 樓地面 A、整體水泥面層部分有裂縫、空鼓、剝落、嚴(yán)重起砂； B、木地板部分有磨損、蛀蝕、翹裂、松動(dòng)和稀縫，局部變形，有顫動(dòng)； C、塊料面層磨損、部分破損、裂縫、脫落、高低不平。 （2）裝修部分： 門窗：有部分翹裂，榫頭松動(dòng)，木質(zhì)腐朽，開(kāi)關(guān)不靈；鋁合金、鋼制門窗變形、銹蝕；玻璃、五金、紗窗部分殘缺，油漆老化起皮剝落。 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：部分有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿部分酥松脫落，嵌縫條部分脫落。 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：部分有空鼓、裂縫、剝落。 頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋有明顯變形下垂，抹灰局部有裂縫，面層局部有脫釘、翹角、松動(dòng)，部分壓條脫落，油漆老化。 細(xì)木裝修，護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部分腐朽、蛀蝕、破裂、松動(dòng)，油漆老化。 （3）設(shè)備部分： 水衛(wèi)：上下水管道不夠暢通，管道內(nèi)有較多積垢、銹蝕，個(gè)別滴漏；衛(wèi)生器具零部件損壞、殘缺。 電照：電器設(shè)備陳舊、電線部分老化，絕緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺。 空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，有滴、跑現(xiàn)象，供風(fēng)不正常。 特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對(duì)講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)備設(shè)施，部分損壞、殘缺、失效，不能正常使用。 、嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)是指房屋結(jié)構(gòu)明顯變形、損壞，屋面嚴(yán)重漏雨；嚴(yán)重破損、殘缺，油漆老化風(fēng)底；設(shè)備陳舊，管道嚴(yán)重堵塞，衛(wèi)生器具、零件嚴(yán)重殘缺損壞，不能正常使用。 結(jié)構(gòu)部分 地基基礎(chǔ)：地基承載力不足，有較明顯滑動(dòng)；基礎(chǔ)強(qiáng)度不足，不明顯的不均勻沉降或有壓碎、折斷、腐蝕等損壞，仍有發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)上部結(jié)構(gòu)有明顯影響。 承重結(jié)構(gòu)：有較多損壞，強(qiáng)度已有所減弱。 、鋼筋砼的梁、柱、墻、板等有明顯下垂變形、裂縫，砼剝落和露筋銹蝕嚴(yán)重，下垂變形，裂縫值超過(guò)設(shè)計(jì)規(guī)定的規(guī)定，砼剝落面積占全面積的10以上。鋼筋砼球（弧）形懷面有傾斜或變形，砼嚴(yán)重腐蝕剝落、露筋銹蝕。 、鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴(yán)重； 、承重磚墻（柱）、砌塊的砌體強(qiáng)度和穩(wěn)定性嚴(yán)重不足，有嚴(yán)重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和抹灰層大片脫落。 非承重墻：有嚴(yán)重?fù)p壞，強(qiáng)度不足。 、鋼筋砼墻板的邊、角有嚴(yán)重裂縫、變形，嚴(yán)重漏水，面層嚴(yán)重破損。 、磚墻（砌塊）有嚴(yán)重裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕，抹灰層大片脫落，勒腳嚴(yán)重侵蝕。 屋面：嚴(yán)重漏雨，積塵甚多，水泥砂漿基層嚴(yán)重裂縫、空鼓、風(fēng)化；屋面高低不平，排水設(shè)施嚴(yán)重銹蝕、斷裂、殘缺不全。 屋面的隔熱層、保溫層嚴(yán)重破損；剛性防水層嚴(yán)重開(kāi)裂、起殼、起砂；嵌縫料斷裂脫落。塊料防水層嚴(yán)重松動(dòng)、裂縫、腐蝕、破損。冷膏、油膏等防水層普遍老化、纖維玻璃布露出，封口嚴(yán)重脫開(kāi)。卷材防水層普遍老化、裂縫、翹邊、封口脫開(kāi)，瀝青流淌。 樓地面 、整體水泥面層嚴(yán)重起砂、剝落，裂縫、沉陷、空鼓； 、木地板嚴(yán)重磨損、蛀蝕、翹裂、松動(dòng)和稀縫，變形和顫動(dòng)； 、塊料面層嚴(yán)重松動(dòng)、脫落、下沉、高低不平、破碎、殘缺不全； （2）裝修部分： 門窗：木質(zhì)腐朽，開(kāi)關(guān)普遍不靈，榫頭松動(dòng)翹裂；鋁合金、鋼制門窗嚴(yán)重變形銹蝕；玻璃、五金、紗窗殘缺，油漆老化剝落風(fēng)底。 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：嚴(yán)重空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴(yán)重酥松脫落，嵌縫條普遍脫落。 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：嚴(yán)重空鼓、裂縫、剝落。 頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋嚴(yán)重變形下垂，龍骨彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕、面層嚴(yán)重破損，壓條脫落，油漆見(jiàn)底。 細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等木質(zhì)腐朽、蛀蝕、破裂、松動(dòng)，油漆見(jiàn)底。 （3）設(shè)備部分： 水衛(wèi)：上下水管道嚴(yán)重堵塞、銹蝕、漏水；衛(wèi)生器具零部件嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺。 電氣照明：設(shè)備陳舊殘缺，電線普遍老化、凌亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求。 空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，殘缺不齊，滴、跑現(xiàn)象嚴(yán)重，已無(wú)法使用。 特種設(shè)備：電梯、避雷裝置、對(duì)講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺、失效，已無(wú)法使用。 、評(píng)定完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)注意事項(xiàng) （1）在評(píng)定時(shí)遇到斷面明顯不足的構(gòu)件，必要時(shí)應(yīng)經(jīng)測(cè)試才能確定完損或危險(xiǎn)程度。 （2）在評(píng)定分項(xiàng)完損程度時(shí)，遇到一個(gè)分項(xiàng)內(nèi)有幾種損壞內(nèi)容，以嚴(yán)重的某一內(nèi)容為準(zhǔn)來(lái)評(píng)定該項(xiàng)完損程度。 （3）在評(píng)定分項(xiàng)完損程度時(shí)，除結(jié)構(gòu)組成部分的各項(xiàng)外，其余組成部分的各項(xiàng)可以數(shù)量最多的部件的完損程度為準(zhǔn)來(lái)評(píng)定該項(xiàng)的完損程度。 （4）對(duì)于房屋組成部分中未列出的分項(xiàng)如陽(yáng)臺(tái)、樓梯、煙囪、壁櫥等，在評(píng)定完損程度時(shí)，要分別列入房屋的組成部分中去評(píng)定。至于并于哪一個(gè)分項(xiàng)，可自己確定。如煙囪可歸入屋面。 四、房屋完損等級(jí)評(píng)定方法 房屋的完好等級(jí)，標(biāo)志了房屋質(zhì)量的好壞，它是根據(jù)房屋各個(gè)組成部分的完損程度來(lái)綜合評(píng)定。房屋完損等級(jí)的評(píng)定分為完好房屋、基本完好房屋、一般損壞房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和危險(xiǎn)房屋等五類。 （一）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋評(píng)定完損等級(jí)方法分為以下四種情況： 1、房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是該分項(xiàng)所評(píng)定的完損等級(jí)。 2、房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，但裝修、設(shè)備部分中有一、兩項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房室的完損等級(jí)應(yīng)按結(jié)構(gòu)部分的完損等級(jí)來(lái)確定。 3、房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，但結(jié)構(gòu)部分中的非承重墻或樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)；裝修或設(shè)備部分中也有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)，其余各項(xiàng)仍同結(jié)構(gòu)部分符合一個(gè)等級(jí)的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)可按結(jié)構(gòu)部分的完損等級(jí)來(lái)確定。 4、房屋結(jié)構(gòu)部分中的地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等級(jí)的完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損程度均符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，則房屋完損等級(jí)應(yīng)評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房屋。其余以此類推。 （二）評(píng)定房屋等級(jí)注意事項(xiàng) 1、評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)應(yīng)根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項(xiàng)完損程度，對(duì)整幢房屋的完損程度進(jìn)行綜合評(píng)定。（表格見(jiàn)結(jié)構(gòu)部分完損等級(jí)評(píng)定表、裝修部分完損等級(jí)評(píng)定表、設(shè)備部分完損等級(jí)評(píng)定表）2、在評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，要以房屋的實(shí)際完損程度為依據(jù)，嚴(yán)格按建設(shè)部頒布的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定的方法進(jìn)行，不能以建筑年代來(lái)代替來(lái)劃分評(píng)定，也不能以房屋的原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低來(lái)代替評(píng)定房屋完損等級(jí)。 3、評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，特別要認(rèn)真對(duì)待結(jié)構(gòu)部分完損程度的評(píng)定，這是因?yàn)槠渲械鼗A(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等項(xiàng)的完損程度，是決定該房屋的完損等級(jí)的主要條件，若地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等三項(xiàng)的完損程度不在同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則以最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)定。4、評(píng)定房屋結(jié)構(gòu)部分等級(jí)時(shí)，若超過(guò)規(guī)定允許的下降分項(xiàng)的范圍，則整棟房屋完損等級(jí)可下降一個(gè)等級(jí)，但不能下降到危險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)屋的等級(jí)。 5、評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度，不能下降到危險(xiǎn)房屋的等級(jí)。 6、在遇到對(duì)重要房屋評(píng)定完損等級(jí)時(shí)，必要時(shí)應(yīng)對(duì)地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核或試測(cè)后才能確定完損程度。 7、正在大修理中的房屋按大修前房屋評(píng)定。 五、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基本做法 房屋完損等級(jí)的評(píng)定可分定期和不定期兩類。定期評(píng)定房屋完損等級(jí)，一般每隔年（我公司規(guī)定為3年）對(duì)所管的房屋進(jìn)行一次全面逐幢完損等級(jí)的評(píng)定，這種評(píng)定可以全面、詳細(xì)的掌握房屋的完損等級(jí)情況。 不定期評(píng)定，分為以下幾種情況： 1、根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)訊、暴風(fēng)雪、山洪等，應(yīng)對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)。 2、房屋經(jīng)過(guò)中修、大修、翻建竣工驗(yàn)收以后，應(yīng)重新進(jìn)行評(píng)定完損等級(jí)。 3、接管新建房屋后，要進(jìn)行評(píng)定完損等級(jí)。 進(jìn)行評(píng)定房屋完損等級(jí)，其基本做法大致可以分為組織準(zhǔn)備，實(shí)施查勘，統(tǒng)計(jì)匯總等三個(gè)階段。 1、組織準(zhǔn)備階段 這一階段的重點(diǎn)是制定評(píng)定工作計(jì)劃，建立評(píng)定組織，組織評(píng)定人員進(jìn)行培訓(xùn)，搞好試點(diǎn)。 （1）組織準(zhǔn)備： 公司成立房屋質(zhì)量評(píng)定領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)評(píng)定工作進(jìn)行全面組織和領(lǐng)導(dǎo)，這個(gè)評(píng)定小組要有公司分管領(lǐng)導(dǎo)，分公司、技術(shù)等部門的人員參加。 各基層物業(yè)分公司應(yīng)成立評(píng)定小組。小組成員一般由人組成，即有經(jīng)驗(yàn)的分公司負(fù)責(zé)人1人，水工1人，電工1人，泥工1人，木工1人，電梯工1人。 （2）培訓(xùn)、試點(diǎn)： 組織評(píng)定人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、培訓(xùn)方法要采取理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法，把課堂聽(tīng)講與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際相結(jié)合起來(lái)。還可以把培訓(xùn)和試點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。通過(guò)培訓(xùn)以達(dá)到理解標(biāo)準(zhǔn)，掌握方法，保證質(zhì)量的目的。通過(guò)學(xué)習(xí)了解評(píng)定房屋質(zhì)量的目的意義，明確任務(wù)范圍、掌握評(píng)定的方法；其次要學(xué)習(xí)物業(yè)管理的有關(guān)政策、業(yè)務(wù)知識(shí)以及如何鑒定等基本常識(shí)、統(tǒng)計(jì)要求。另外評(píng)定工作的紀(jì)律也是培訓(xùn)學(xué)習(xí)的必要內(nèi)容。 試評(píng)時(shí)一定要按照標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)對(duì)照確定。通過(guò)試評(píng)必須達(dá)到二個(gè)基本目的：一是要達(dá)到統(tǒng)一方法、統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一目光（目測(cè)程度）以起樣板示范作用；二是要摸索出一套評(píng)定房屋完損等級(jí)的工作規(guī)律，以取得經(jīng)驗(yàn)，加以推廣。 （3）物質(zhì)準(zhǔn)備：要根據(jù)評(píng)定工作的要求做好必要的物質(zhì)準(zhǔn)備，包括查勘工具，評(píng)定的各種統(tǒng)計(jì)表格 。查勘工具可備線陲、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關(guān)檢查設(shè)備的儀器、儀表。還有必要的書(shū)寫(xiě)用具及安全器具。 各項(xiàng)準(zhǔn)備工作要盡量做得細(xì)一點(diǎn)。物業(yè)管理公司要求對(duì)各分公司的評(píng)定工作準(zhǔn)備認(rèn)真檢查落實(shí)，避免臨陣忙亂，影響工作。還要建立各級(jí)評(píng)定人員的各項(xiàng)工作責(zé)任制，以保證評(píng)定工作的質(zhì)量。 2、實(shí)施查勘階段 在充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作以后，可進(jìn)入實(shí)施查勘階段。在這一階段評(píng)定領(lǐng)導(dǎo)小組要幫助和指導(dǎo)各分公司做好評(píng)定查勘的各項(xiàng)工作，及時(shí)掌握情況抓質(zhì)量、抓進(jìn)度、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)解決。 （1）分工明確，職責(zé)分清： 各分公司的評(píng)定小組人員分工明確，各司其職。如：泥工負(fù)責(zé)評(píng)定地基基礎(chǔ)、鋼筋砌體等承重結(jié)構(gòu)、非承重結(jié)構(gòu)、屋面、樓地面、內(nèi)外飾面等項(xiàng)的完損程度。木工負(fù)責(zé)評(píng)定非承重墻、木地面、門窗、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。水工及電工負(fù)責(zé)水衛(wèi)、電照、空調(diào)和特種設(shè)備（電梯除外，電梯由電梯工負(fù)責(zé)評(píng)定）等。 分公司負(fù)責(zé)人是評(píng)定小組的負(fù)責(zé)人，也是評(píng)定工作的技術(shù)質(zhì)量負(fù)責(zé)人，主要負(fù)責(zé)安排查勘評(píng)定任務(wù)，技術(shù)指導(dǎo)，質(zhì)量監(jiān)察，上下聯(lián)系；負(fù)責(zé)評(píng)定房屋完損等級(jí)，解決評(píng)定過(guò)程中遇到的疑難問(wèn)題；保管評(píng)定中的資料和表格。 （2）評(píng)定順序： 為了使工作有秩序地進(jìn)行，提高工作效率，保證評(píng)定工作質(zhì)量，應(yīng)按以下順序進(jìn)行： 在室內(nèi)先填寫(xiě)好房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表中的有關(guān)資料，如房屋名稱、結(jié)構(gòu)類別、建筑面積、現(xiàn)在用途等項(xiàng)。 在填寫(xiě)好房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表中的有關(guān)資料以后，實(shí)地進(jìn)行逐幢評(píng)定。在評(píng)定等級(jí)確定并填好表后，評(píng)定小組負(fù)責(zé)人要簽注姓名和日期。 房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定工作結(jié)束后，經(jīng)復(fù)核抽查無(wú)誤，符合質(zhì)量要求后，方可進(jìn)行房屋完損等級(jí)匯總和統(tǒng)計(jì)匯總工作。 （3）評(píng)定方法： 評(píng)定小組先將填好的房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表帶到實(shí)地，經(jīng)核對(duì)房屋的名稱、幢號(hào)后，泥工、木工、水工、電工、電梯工按各自分工進(jìn)行評(píng)定，其方法如下： 查：查看是評(píng)定的主要方法，查看時(shí)應(yīng)先查外后查里，先查下后查上。 泥工先沿著房屋外形查看一遍，熟悉情況，接著查看外承重墻（柱）、非承重墻、外飾面等項(xiàng)的完損程度，然后進(jìn)入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查內(nèi)承重墻（柱），鋼筋砼的梁、柱、板、樓地面、非承重墻、內(nèi)飾面等項(xiàng)的完損程度，再查看屋（樓）面滲漏水跡情況和上屋面查看完損程度，若遇墻體、柱有傾斜、弓凸等損壞，可以用線陲吊測(cè)傾斜、弓凸值，以便進(jìn)一步確定損壞程度。若遇承重結(jié)構(gòu)有裂縫、風(fēng)飾面有破損，還可以用尺量測(cè)裂縫寬度或飾面破損面積，以進(jìn)一步確定其完損程度。木工先查看外門窗的完損程度，然后進(jìn)入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查看非承重墻、木地面、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。查看時(shí)可以用螺絲刀探鑿腐朽的深度。對(duì)遇到頂棚和經(jīng)常受雨水侵入的部位，一定要詳細(xì)查看，頂棚一定要鉆進(jìn)去查看。 水、電工及電梯工對(duì)設(shè)備部分的完損評(píng)定，也應(yīng)按照先下后上的順序逐間逐層檢查，必要時(shí)帶檢查測(cè)試儀器來(lái)測(cè)定設(shè)備和性能好壞及電器、線路絕緣情況，據(jù)此來(lái)確定完損程度。 分公司負(fù)責(zé)人從外到里，從下到上對(duì)各項(xiàng)都要目測(cè)完損程度，做到心里有數(shù)，若遇到危險(xiǎn)、嚴(yán)重?fù)p壞的承重結(jié)構(gòu)，可以同泥工或木工一起查看完損程度。 在查看過(guò)程中要按房屋的部位循順序進(jìn)行，每查看一處把所有的項(xiàng)目全部查看到，不能有遺漏，不走回頭路，以節(jié)省時(shí)間。 問(wèn)：對(duì)有些項(xiàng)目的損壞情況查看不到或情況不清的，可以詢問(wèn)住戶，如白蟻危害，屋（樓）面漏水，水管跑、冒、滴等情況。 報(bào)：泥工、木工、水工、電工、電梯工在各自查看項(xiàng)目后，就分別向分公司負(fù)責(zé)人報(bào)出各個(gè)項(xiàng)目的完損程度。 議：分公司負(fù)責(zé)人首先根據(jù)房屋完損等級(jí)評(píng)定表上記載的各項(xiàng)完損程度，按照房屋完損等級(jí)評(píng)定方法，提出整幢房屋應(yīng)評(píng)定完損等級(jí)的建議，再經(jīng)過(guò)評(píng)定小組評(píng)議后確定其完損等級(jí)。如果評(píng)定小組對(duì)評(píng)定的完損等級(jí)意見(jiàn)不統(tǒng)一時(shí)，要發(fā)揚(yáng)民主、充分進(jìn)行商議，必要時(shí)對(duì)爭(zhēng)論的項(xiàng)目可進(jìn)行復(fù)查后再確定等級(jí)。對(duì)評(píng)定過(guò)程中遇到情況復(fù)雜，個(gè)人難以確定時(shí)，需評(píng)定小組集體查看，經(jīng)商議后再確定。 記：分公司負(fù)責(zé)人把評(píng)定小組評(píng)定的房屋完損等級(jí)記在房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表中的“ 評(píng)定等級(jí)”一欄內(nèi)，填寫(xiě)時(shí)可簡(jiǎn)定寫(xiě)為“完好”（即完好房），“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般損壞房），“嚴(yán)重”（即嚴(yán)重?fù)p害房）、和危險(xiǎn)（即危險(xiǎn)房）。在評(píng)定過(guò)程中發(fā)現(xiàn)危房、嚴(yán)重?fù)p壞房和一般損壞房的承重結(jié)構(gòu)損壞的情況，還要在表中“附記”欄內(nèi)簡(jiǎn)明記載損壞的內(nèi)容、程度、數(shù)量、部位等，必要時(shí)可畫(huà)圖示意，以便復(fù)核或作為修理查勘時(shí)的依據(jù)。 （4）填寫(xiě)房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表： 房屋完損等級(jí)評(píng)定表是評(píng)定的基礎(chǔ)表格，為了保證質(zhì)量，填寫(xiě)內(nèi)容要正確，方法要一致。每幢房屋填寫(xiě)一張?jiān)u定表。一般填寫(xiě)方法如下： 名稱：指大廈名稱。 地址：指大廈所在的地點(diǎn)。 編號(hào)：編號(hào)的目的是為了便于匯總統(tǒng)計(jì)和裝訂資料，防止散失，以供查考，以每張表編一個(gè)號(hào)碼，應(yīng)順序編號(hào)。 幢號(hào)：同一大廈中有幾幢房屋的，應(yīng)分別按每一幢編寫(xiě)幢號(hào)。 產(chǎn)別：是根據(jù)房屋所有權(quán)和管理不同而劃分的類別，如公產(chǎn)、代管戶、撥用戶、私產(chǎn).等。 結(jié)構(gòu)類別：如鋼筋砼及其它結(jié)構(gòu)等。 現(xiàn)在用途：如住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等，是指房屋目前的實(shí)際用途，并非房屋原建時(shí)的用途。 附記：主要記載說(shuō)明的問(wèn)題，如承重結(jié)構(gòu)損壞的部位、數(shù)量、程度等。 評(píng)定等級(jí)：是指整幢房屋的完損等級(jí)。（5）評(píng)定的質(zhì)量要求： 評(píng)定房屋完損等級(jí)的目的，是為了使物業(yè)公司及分公司掌握房屋的完損情況，并為房屋技術(shù)管理和修繕計(jì)劃的安排提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。因此要把評(píng)定工作的質(zhì)量放在首位。為了保證質(zhì)量，必須做到以下幾點(diǎn)： 加強(qiáng)對(duì)評(píng)定人員的培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，提高業(yè)務(wù)工作素質(zhì)，使每個(gè)評(píng)定人員對(duì)房屋完損標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)定方法弄懂，并在實(shí)際工作中能正確掌握使用。在評(píng)定過(guò)程中出現(xiàn)特殊情況和疑難問(wèn)題沒(méi)有把握時(shí)，要及時(shí)匯報(bào)上一級(jí)評(píng)定組織。上級(jí)評(píng)定組要經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，及時(shí)解決評(píng)定中存在的問(wèn)題。 建立工作責(zé)任制