房地產(chǎn)知識(shí)問答100題.doc

房地產(chǎn)知識(shí)問答100題1什么是房地產(chǎn)? 答:房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,指土地及土地上的建筑物、附著物。 2什么是房地產(chǎn)權(quán)? 答:指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán),以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán),如抵押權(quán)等。 3為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記? 答:房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段,是政府為健全法制,加強(qiáng)房地產(chǎn)管 理,依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)權(quán)登記有三個(gè)方面的作用:產(chǎn)權(quán)確認(rèn), 即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài);保障權(quán)利人的合法權(quán)益;加強(qiáng)房地產(chǎn)管理,即通過房地 產(chǎn)權(quán)登記對(duì)房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。 5房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力? 答:依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后,產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。 產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能,任何其他人無權(quán)干涉或 妨礙,否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。 6房地產(chǎn)登記發(fā)證工作由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)? 答:根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例規(guī)定,深圳市房地產(chǎn)主管部門即深圳市規(guī)劃國(guó) 土局是特區(qū)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān),登記發(fā)證工作具體由該局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán) 登記科負(fù)責(zé)。 7房地產(chǎn)證有什么作用? 答:房地產(chǎn)證是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證,是合法擁有房地 產(chǎn)的憑證。 8現(xiàn)在頒發(fā)的房地產(chǎn)證與過去有關(guān)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán) 證、國(guó)有土使用權(quán)證有什么區(qū)別?為什么要換證? 答:現(xiàn)在頒發(fā)的房地產(chǎn)證是由原房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證合二為一, 統(tǒng)一制作成單一的房地產(chǎn)證,由一個(gè)部門統(tǒng)一頒發(fā)。為統(tǒng)一房地產(chǎn)證的發(fā)放,加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)管理,過去的房屋所有權(quán)證、 國(guó)有土地使用權(quán)證都要更換成新的房地產(chǎn)證,但在更換前繼續(xù)有效。 9新的房地產(chǎn)證如何體現(xiàn)土地和房屋的產(chǎn)權(quán)? 答:新的房地產(chǎn)證分別設(shè)置土地、房屋兩個(gè)欄目,對(duì)土地使用權(quán),房屋所有權(quán)同時(shí)進(jìn) 行登記,以確認(rèn)權(quán)利人的上述兩項(xiàng)權(quán)利。 10房地產(chǎn)證記載哪些內(nèi)容? 答:房地產(chǎn)證記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況,土地及房屋等。具體有:權(quán)利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、座 落、坐標(biāo)等內(nèi)容。 11房地產(chǎn)登記的程序是怎樣的? 答:房地產(chǎn)登記按下列程序辦理: (一) 提出申請(qǐng); (二) 受理申請(qǐng); (三) 審查申請(qǐng)文件; (四)權(quán)屬調(diào)查; (五)依法公告; (六)確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利; (七)將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊(cè)上; (八)計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書; (九)立卷歸檔。 12房地產(chǎn)登記的種類有哪些? 答:房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。 13怎樣申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)登記? 答:申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)登記,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)間向登記機(jī) 關(guān)提交申請(qǐng)書及有關(guān)文件,經(jīng)審查,申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間 內(nèi)核準(zhǔn)登記,并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。 14房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記需要多長(zhǎng)時(shí)間? 答: 申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)初始登記的需要90日, 申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的需要30日,申請(qǐng)抵押登記的需要15日,申請(qǐng)變更及其它登記的需要30 日。 15房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的? 答:房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定: (1) 企業(yè)法人,為該企業(yè)法人的法定名稱; (2) 國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位,為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱或政府確認(rèn)的名稱; (3) 非法人組織,為該組織依法登記的名稱或政府批準(zhǔn)的名稱; (4)個(gè)人,為合法身份證明上的姓名; (4) 共有人,為各權(quán)利人的名稱或姓名。 (5) 共有人,為各權(quán)利人的名稱或姓名。 16房地產(chǎn)登記是以什么為單位進(jìn)行登記的? 答:房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記。所謂一宗土地,是指以權(quán)屬界線組成的封 塊。一宗土地存在兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人的,各權(quán)利人分別對(duì)該宗土地上的建筑物、附 著物所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請(qǐng)登記。 17不按規(guī)定時(shí)間申請(qǐng)房地產(chǎn)登記,應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé) 任? 答:,不按規(guī)定的時(shí)間申請(qǐng)登記的,每逾期 一日,按登記費(fèi)的千分之三加收逾期登記費(fèi)。 18采取欺騙手段騙取房地產(chǎn)登記的,應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé) 任? 答:利用欺騙手段獲得核準(zhǔn)登記的,由登 記機(jī)關(guān)撤銷核準(zhǔn)登記,沒收其非法所得,并處以非法所得一倍以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)犯 罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。造成他人損失的,應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。 19哪幾種情況房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不予受理登記申請(qǐng)? 答:下列兩種情況房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以不予受理登記申請(qǐng) (1)申請(qǐng)文件不齊全; (2)申請(qǐng)不符合規(guī)定;房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、 交換、贈(zèng)與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)。 20哪些房地產(chǎn)登記需要由當(dāng)事人共同申請(qǐng)? 答:房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、交換、贈(zèng)予等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)。 21哪些房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單獨(dú)申請(qǐng)? 答:下列情形的房地產(chǎn)登記,當(dāng)事人可單獨(dú)申請(qǐng); (1) 土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記; (2) 因繼承或遺贈(zèng)取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記; (3) 因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記; (4) 變更登記; (5) 因土地使用年期屆滿的注銷登記; (6) 因房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利 證書等其他登記。 22法律規(guī)定共同申請(qǐng)的,一方當(dāng)事人不配合,應(yīng)承擔(dān) 什么法律責(zé)任? 答:應(yīng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng)登記的,一方申 請(qǐng),另一方不申請(qǐng)或雖申請(qǐng)但不提供登記文件的,登記機(jī)關(guān)可責(zé)成不申請(qǐng)登記或不提供 登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。限期內(nèi)仍不辦理的,可處以一千元以上五千元以下罰 款。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為符合登記條件的,可逕為登記。 23申請(qǐng)房地產(chǎn)登記,可否委托他人代理? 答:申請(qǐng)房地產(chǎn)登記,申請(qǐng)人可以委托他人代理。由代理人辦理申請(qǐng)登記的,應(yīng)向登記機(jī) 關(guān)提交申請(qǐng)人的委托書。境外申請(qǐng)人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。 24哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)? 答:按照有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的 ,須辦理合同公證手續(xù)。 25哪幾種情況房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以作出暫緩登記的決定? 答:有下列情形之一的,登記機(jī)關(guān)可作出暫緩登記的決定: (1)產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的; (2)涉及違法用地、違章建筑事項(xiàng),未經(jīng)處理或正在處理之中的; (3)受理申請(qǐng)后發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)文件需要修正或補(bǔ)正的; (4)有關(guān)機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)利的; (6) 法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)暫緩登記的其他事由。 26什么情況下登記機(jī)關(guān)可以決定撤銷全部或部份核準(zhǔn)登記事項(xiàng)? 答:有下列情形之一的,登記機(jī)關(guān)可以決定撤銷全部或部份核準(zhǔn)登記事項(xiàng): (一) 當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)不擁有合法權(quán)利的; (二) 當(dāng)事人在申請(qǐng)登記時(shí)隱瞞真實(shí)情況或偽造有關(guān)證件、文件,采取欺騙 手段獲準(zhǔn)登記的; (三) 登機(jī)關(guān)審查有疏忽,核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)摹?27房地產(chǎn)登記費(fèi)是如何收取的? 答:申請(qǐng)房地產(chǎn)登記,權(quán)利人應(yīng)按下列規(guī) 定交納登記費(fèi): (一) 初始登記的,按登記價(jià)值千分之一交納。但登記價(jià)值超過三千萬元的,超過部分按 萬分之五交納; (二) 轉(zhuǎn)移登記的,按登記價(jià)值的千分之一交納。但登記價(jià)值超過一千萬元的,超過部分 按萬分之五交納; (三) 抵押登記的,按抵押價(jià)值的萬分之一交納。但每項(xiàng)最低不于一百元; (四) 變更登記及其他登記的,每項(xiàng)交納二十元。 28什么是地籍?什么是產(chǎn)籍? 答:我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概 念。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與記錄,包括了土地產(chǎn)權(quán) 的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講,是對(duì)在房地13怎樣申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)登記? 答:申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)登記,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)間向登記機(jī) 關(guān)提交申請(qǐng)書及有關(guān)文件,經(jīng)審查,申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間 內(nèi)核準(zhǔn)登記,并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。29什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記? 答:指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利,領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、 附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。 30具備什么條件可以申請(qǐng)初始登記? 答:(1)凡簽訂了土地使用權(quán)出讓合同書,并付清了地價(jià)款 后三十日內(nèi); (2)自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi);具備上述兩個(gè)條件,方可申請(qǐng) 初始登記。 31申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件? 答:申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件: 一、房地產(chǎn)初始登記申請(qǐng)書; 二、身份證明,包括:個(gè)人身份證明,或企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法定代表人證明,或國(guó)家機(jī)關(guān) 負(fù)責(zé)人證明,或市政府批準(zhǔn)設(shè)立組織的文件和該組織負(fù)責(zé)人證明。境外企業(yè)、組 織提供的身份證明應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。 三、土地權(quán)屬證明包括: 1以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交: (1)土地使用合同書。根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權(quán)利人自行征地的,應(yīng)同時(shí)提 交征地補(bǔ)償協(xié)議書; (2)付清地價(jià)款證明; 2以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交: (1)市政府批準(zhǔn)用地文件; (2)用地紅線圖; (3)征地補(bǔ)償協(xié)議書; 3以其他合法形式取得土地使用權(quán)的,應(yīng)提交有關(guān)證明文件。 四、登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書。 32申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件? 答:申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件: 一、 土地使用權(quán)屬證明; 二、 建筑許可證; 三、 施工許可證; 四、 建筑物竣工驗(yàn)收證; 五、經(jīng)市政府指定的機(jī)構(gòu)審定的竣工結(jié)算書; 六、建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖(包括單體建筑平面、立面、剖面圖); 七、登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書。 33哪些房地產(chǎn)登記需要公告?公告期是多長(zhǎng)? 答:申請(qǐng)房地產(chǎn)初始登記及申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)證需要進(jìn)行公告,公告期分別為30日及6 個(gè)月。 34土地的使用年期是如何確定的? 答:凡與國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地,其土地使用年期按國(guó) 家規(guī)定執(zhí)行。即:居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育 用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。 35什么叫宗地?宗地號(hào)代表什么意思? 答:宗地是地籍的最小單元,是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地,以宗地為 基本單位統(tǒng)一編號(hào),叫宗地號(hào),又稱地號(hào),其有四層含義,稱為:區(qū)、帶、片、宗,從 大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如:B107-24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第 24宗地。 36什么叫宗地圖?什么叫證書附圖? 答:宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括: 宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì),與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附 圖即房地產(chǎn)證后面的附圖,是房地產(chǎn)證的重要組成部分,主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn) 情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。 37什么叫確權(quán)? 答:確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定,經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、 登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序,確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項(xiàng)權(quán)利。 38權(quán)屬調(diào)查包括哪些內(nèi)容? 答:房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括:審查土地來源是否合法,占地是否超出規(guī)定的范圍;審查建筑 物有沒有加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況;確定房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán) 屬來源、取得時(shí)間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價(jià)值、等級(jí)、座落等。 40什么叫房屋的基底面積? 答:房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。 41什么叫房屋的建筑面積?房屋的建筑面積包括哪 些? 答:房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。房屋的建筑 面積包括使用面積(深圳的使用面積包括墻體的面積)和公共面積二個(gè)部份。 42什么叫房屋的公共面積? 答:房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積,包括層高超過22米 的單車庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層,室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、 門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等。 43房屋的公共面積如何分?jǐn)? 答:每戶(或單位)應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算: 1有面積分割文件或協(xié)議的,應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算。 2如無面積分割文件或協(xié)議的,按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。?每戶應(yīng)分?jǐn)偟?公共面積=SX(應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e各戶使用面積之和每戶使用面積。 44房屋的建筑面積、公共面積由什么部門來確定?45什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓? 答:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法 人和其他組織,通過買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 46哪些情況需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記? 答:經(jīng)初始登記的房地產(chǎn),有下列情形之一的,當(dāng)事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日 起三十日內(nèi)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記: 1買賣; 2贈(zèng)與; 3交換; 4繼承; 5共有房地產(chǎn)的分割; 6人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移; 7依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。 47房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循的原則是什么? 答:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、 自愿和誠(chéng)實(shí)信用的原則。 48房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的條款有哪些? 答:房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款: 1當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址; 2房地產(chǎn)權(quán)利證書編號(hào); 3房地產(chǎn)座落的位置、面積、四至界線; 4土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年期; 5房地產(chǎn)的用途; 6買賣價(jià)款及支付方式和日期; 7房地產(chǎn)交付使用的日期; 8公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù); 9違約責(zé)任; 10合同糾紛的解決辦法; 11合同生效的條件及時(shí)間; 12雙方認(rèn)為必要的其他事項(xiàng)。 49樓花是否可以轉(zhuǎn)讓? 答:預(yù)購(gòu)的樓花當(dāng)預(yù)購(gòu)方付足購(gòu)房?jī)r(jià)款總額25%以上時(shí),可憑已在登記機(jī)關(guān)備案的買賣合 同再轉(zhuǎn)讓,并在合同背書上載明再轉(zhuǎn)讓的價(jià)格等情況。 50什么樣的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓? 答:下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓: 1根據(jù)城市規(guī)劃,市政府決定收回土地使用權(quán)的; 2司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的; 3共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的; 4設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn),未經(jīng)抵押權(quán)人同意的; 5 權(quán)屬有爭(zhēng)議的; 6法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 51有哪些行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓? 答:下列行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓; 1共有人之間對(duì)共有房地產(chǎn)的分割; 2國(guó)家機(jī)關(guān)、由財(cái)政撥款的事業(yè)單位與其下屬的機(jī)構(gòu)之間的房地產(chǎn)行政調(diào)撥。 52 有哪些行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓? 答:下列行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓: 1以房地產(chǎn)作為出資與他人成立法人企業(yè)的; 2一方提供土地使用權(quán),另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)并以產(chǎn)權(quán)分成的; 3收購(gòu)或者合并企業(yè)時(shí),房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人所有的; 4以房地產(chǎn)抵債的; 5國(guó)有企業(yè)之間或者其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥。 53房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),其它公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓? 答:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、 連廊、走廊、天臺(tái)或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì) 停車場(chǎng)、廣告權(quán)益沒有特別約定的,停車場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移;有特別約定 的經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記,由登記的權(quán)利人擁有。 54什么是房地產(chǎn)交換? 答:房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)移給對(duì)方的法律行為。 55房地產(chǎn)交換有差價(jià)的,差價(jià)部分如何辦理? 答:房地產(chǎn)交換有差價(jià)的,應(yīng)當(dāng)就差價(jià)部分按有關(guān)規(guī)定交納稅費(fèi)。 56什么是房地產(chǎn)贈(zèng)與? 答:房地產(chǎn)贈(zèng)與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。 57什么情況下,房地產(chǎn)贈(zèng)與免交土地增值費(fèi)? 答:父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈(zèng)與、交換免交土地增值費(fèi)。 59在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同?在什么情況下買房 需簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同? 答:欲購(gòu)買已竣工驗(yàn)收、交付使用的商品房,買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。購(gòu)買尚 未竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。 60房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件? 答:房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件: (一) 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記,取得房地產(chǎn)權(quán)利證書; (二)取得建筑許可和開工許可證; (三)除付清地價(jià)款外,投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五, 并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資; (四)房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議; (五) 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的,經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后, 發(fā)給房地產(chǎn)預(yù)售許可證。核定為外銷的商品住宅,還應(yīng)發(fā)給商品住宅外銷可 證。 61向開發(fā)商購(gòu)買一手商品房屬什么轉(zhuǎn)移? 答:屬房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。 62辦理房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需提交什么文件? 答:(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書; (2)房地產(chǎn)證或其它權(quán)利證書; (3)買賣合同書; (4)行政劃撥或減免地價(jià)款的土地,需提交市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及補(bǔ)足地價(jià) 款的證明; (5)市、區(qū)房改辦的批復(fù)及分戶匯總表; (6)身份證明; (7) 非法人單位的,需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。 63向其它單位或個(gè)人購(gòu)買二手商品房屬什么轉(zhuǎn)移? 答:屬房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。 64辦理房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需提交什么文件? 答:(1) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書; (2) 房地產(chǎn)證或其他房地產(chǎn)權(quán)利證明書; (3) 身份證明; (4) 買賣合同書、或贈(zèng)與書、或繼承證明文件、或交換協(xié)議書、或有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行 政決定書; (5) 行政劃撥、減免地價(jià)款的土地,需提供市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及補(bǔ)足地 價(jià)款的證明; (6)非法人單位的,需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。 65向開發(fā)商購(gòu)買一手商品房申請(qǐng)登記時(shí),購(gòu)房者需交的稅費(fèi)有哪些? 答:需交印花稅:數(shù)額為交易價(jià)的萬分之五,每證另貼花5元。 登記費(fèi):數(shù)額為交易價(jià)的千分之一。 66三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需交哪些稅費(fèi)? 答:賣方應(yīng)交的稅費(fèi)有: (1) 營(yíng)業(yè)稅:為售價(jià)的5%; (2) 城建維護(hù)稅:為售價(jià)為的005%; (3) 印花稅:為售價(jià)的005%; (4) 有所得的,單位須交所得額15%的單位所得稅,個(gè)人須交20%的個(gè)人所得稅; (5) 有增值的,須交增值額20%的土地增值費(fèi)。 買方應(yīng)交的稅費(fèi)有: (1) 印花稅:為售價(jià)的005%;另每證貼花5元; (2) 登記費(fèi):為登記價(jià)的01%。 67土地增值費(fèi)的收取有什么規(guī)定? 答:凡1993年1月1日以后通過招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)的,土地使用者第一轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)時(shí),免交土地增值費(fèi)。 從1993年11月9日起發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的,轉(zhuǎn)讓人應(yīng)按土地增值額的20%交納土地增 值 費(fèi)。 1993年11月9日以前,以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)或已發(fā)生轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),其土 地增殖費(fèi)的交納標(biāo)準(zhǔn)為按土地增值額的40%?00%不等。 68什么情況下可變更或解除房地產(chǎn)買賣合同? 答:發(fā)生下列情形之一的,可以變更或解除房地產(chǎn)買賣合同: (一) 經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致,并且不因此損害國(guó)家利益和他人利益的; (二) 因不可抗力致使房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的; (三) 因一方違約,使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的; (四) 出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。 一方當(dāng)事人根據(jù)本條第(二)、(三)、(四)項(xiàng)的規(guī)定要求變更或者解除的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知 對(duì)方。 69 什么樣的防地產(chǎn)應(yīng)經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后方可轉(zhuǎn)讓? 答:下列房地產(chǎn)應(yīng)經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn),并補(bǔ)足地價(jià)款后,方可轉(zhuǎn)讓: (一) 通過行政劃撥取得土地用權(quán)的; (二) 取得土地使用權(quán)時(shí)減免地價(jià)款的; (三) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 70以買賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),同等條件下什么人有優(yōu)先購(gòu)買 權(quán)? 答:(一)房地產(chǎn)共有人; (二) 房地產(chǎn)承租人;一項(xiàng)房地產(chǎn)買賣合同同時(shí)具有上列當(dāng)事人時(shí),按上述順序依次享 有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 71如何識(shí)別真?zhèn)畏康禺a(chǎn)證? 答:拿房地產(chǎn)證到市規(guī)劃國(guó)土局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處、各分局產(chǎn)權(quán)管理科或市規(guī)劃國(guó)土局信 息中心查詢,看是否已有登記記錄,房地產(chǎn)證號(hào)、房地產(chǎn)座落位置等是否屬實(shí)。 注意識(shí)別房地產(chǎn)證上所蓋印章的真?zhèn)巍Ｒ⒁庥≌碌氖褂萌掌诩白煮w。 72什么叫房地產(chǎn)抵押? 答:指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供 債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。 73申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交什么文件? 答: (一)房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書; (二)房地產(chǎn)權(quán)利證書; (三)身份證明; (四)主合同和抵押合同。非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押,應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵 押的批準(zhǔn)文件;預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)抵押時(shí),應(yīng)提交本條第(一)、(三)、(四)項(xiàng)規(guī)定的文件 和房地產(chǎn)買賣合同書。 74預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記? 答:預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)抵押時(shí),應(yīng)提交房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書、身份證明、主合同和抵押合 同和房地產(chǎn)買賣合同書等文件。登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。 76 同一抵押物設(shè)立若干抵押權(quán)時(shí),如何辦理登記? 答:以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押 權(quán)時(shí),抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前,須將設(shè)定抵押權(quán)狀況告知各抵押權(quán)人,抵押權(quán)的順序 以核準(zhǔn)登記的先后為序。 77土地來源屬行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)抵押登記如何辦理? 答: 凡企業(yè)土地來源屬行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)抵押,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,其地面 建筑物 已經(jīng)合法登記的,可同意單獨(dú)以房屋作抵押,在處分抵押物時(shí),必須委托市 不動(dòng)產(chǎn)拍賣行進(jìn)行拍賣或變賣,不動(dòng)產(chǎn)拍賣行負(fù)責(zé)扣發(fā)應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款,凡行政、事 業(yè)單位的房地產(chǎn),不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。 78登記人員如何辦理房地產(chǎn)抵押登記? 答:對(duì)核準(zhǔn)抵押登記的,登記人員在抵押人的房地產(chǎn)證上他項(xiàng)權(quán)利一欄中加蓋抵押專 用 章,填寫抵押日期及抵押權(quán)人,并在房地產(chǎn)登記冊(cè)上作抵押記錄及錄入電腦。抵押記 錄 應(yīng)包括抵押人、抵押權(quán)人、抵押物名稱、面積、價(jià)值、抵押金額、抵押期限等。 79借款期限屆滿時(shí),登記機(jī)關(guān)能否逕為注銷抵押登記? 答:抵押權(quán)與債權(quán)同時(shí)存在,債權(quán)消滅的,抵押權(quán)也消滅。借款期限與抵押期限不是同一 概念。借款期限屆滿時(shí),登記機(jī)關(guān)不能逕為注銷抵押登記。 80,什么情況下不能辦理房地產(chǎn)抵押登記? 答:(1)權(quán)屬來源的性質(zhì)是限制抵押(包括福利房、微利房、行政劃撥土地、減免地價(jià)土地), 而又未取得市局同意的; (2)根據(jù)城市規(guī)劃,市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的; (3) 司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定 查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的; (4) 共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的; (5) 權(quán)屬有爭(zhēng)議的; (6) 法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的; (7) 除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)和依法承包并經(jīng)發(fā)包方 同 意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集體土地使 用 權(quán)。 81已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓? 答:根據(jù)中華人民共和國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定,已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓,但應(yīng)當(dāng)通知抵押 權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓 人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。 82以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款,是否一定要辦理登記? 答:以房地產(chǎn)做為抵押物向銀行貸款,一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵 押登記手續(xù)。根據(jù)中華人民共和國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定,抵押合同自登記之日起生效,所 以,只有辦理了抵押登記,抵押合同才有法律效力。 84什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記? 答:(一)房地產(chǎn)使用用途改變的; (二)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的; (三)房地產(chǎn)坐落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的。 85申請(qǐng)變更登記應(yīng)提交什么文件? 答:(一)房地產(chǎn)變更登記申請(qǐng)書; (二)房地產(chǎn)權(quán)利證書; (三)身份證明; (四) 改變房地產(chǎn)用途的,應(yīng)提交土地主管部門同意改變用途的批準(zhǔn)文件及土地使用合同 書,需補(bǔ)地價(jià)的,還應(yīng)提交付清地價(jià)款證明書;改變權(quán)利人姓名或名稱的,應(yīng)提交 有關(guān)行政機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件。 87遺失房地產(chǎn)證如何申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)? 答:房地產(chǎn)證毀滅或遺失的,權(quán)利人應(yīng)聲明遺失, 并向房地產(chǎn)所在地的國(guó)土分局報(bào)失,申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。登記機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)后,刊登公告,六個(gè)月后予以補(bǔ)發(fā),并在房地產(chǎn)證 上注明補(bǔ)發(fā)字樣。 88申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)證需提交哪些文件? 答:(一)刊登聲明的報(bào)紙; (二)具結(jié)書; (三) 身份證明; (四) 補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)證申請(qǐng)書。 91購(gòu)房者個(gè)人入戶應(yīng)具備什么條件? 答:一、購(gòu)房入戶者須為非農(nóng)業(yè)人口。具有干部、職工身份的在職人員購(gòu)房入戶須憑縣以 上勞動(dòng)、人事部門開具的辭職證明辦理購(gòu)房入戶手續(xù)。國(guó)家規(guī)定的十個(gè)邊遠(yuǎn)地區(qū)的干 部、職工不享受本購(gòu)房入戶政策。 二、購(gòu)房者可為其親屬申辦藍(lán)印戶口。其親屬入戶應(yīng)具備以下條件: (1)年齡應(yīng)在18歲(含18歲)至50歲之間。 (2)具有中專以上文化程度或勞動(dòng)部門認(rèn)定的中級(jí)以上的技術(shù)等級(jí)。(3)以家庭為單位