探尋商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展實(shí)錄(doc 20頁(yè)).doc

探尋商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展實(shí)錄此次論壇主要探討在目前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，什么才是成功的商業(yè)地產(chǎn)？在廣東發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)劣條件？如何看待現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)熱潮？論壇主題：關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)探尋商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主持：南方電視臺(tái)財(cái)富論壇主持人 王世軍嘉賓：正佳廣場(chǎng)企業(yè)總裁、副董事長(zhǎng) 陳維民先生珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理 張廣忠先生主持人：各位朋友歡迎來(lái)到這一期的南方財(cái)富論壇。在現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，大型購(gòu)物中心、商業(yè)中心成為各個(gè)投資商的投資重點(diǎn)，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，大型商業(yè)中心發(fā)展的如何往往代表城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的如何，地產(chǎn)項(xiàng)目往往也會(huì)成為這個(gè)城市的代表。在2003到2004年，整個(gè)廣東省各個(gè)地方都開(kāi)始了商業(yè)地產(chǎn)的熱潮，商業(yè)加地產(chǎn)代表怎樣的概念，是不是蓋一棟樓招商有商戶(hù)進(jìn)來(lái)經(jīng)營(yíng)就算是成功的商業(yè)地產(chǎn)呢。首先介紹一下今天的兩位嘉賓。一位是廣州市正佳企業(yè)有限公司陳維民總裁。還有一位是珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司張廣忠副總經(jīng)理。商業(yè)加地產(chǎn)等于不同的兩個(gè)行業(yè)在一起，什么才是成功的商業(yè)地產(chǎn)概念呢？是不是蓋一棟樓分割不同的商鋪有商戶(hù)進(jìn)來(lái)有消費(fèi)者進(jìn)來(lái)購(gòu)物就算是成功的商業(yè)地產(chǎn)呢？陳維民：要想講清楚我們現(xiàn)在討論的主題，首先要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)定義，現(xiàn)在大家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解不一樣，只能從各自的理解來(lái)說(shuō)。圖為：正佳廣場(chǎng)企業(yè)總裁、副董事長(zhǎng)陳維民先生商業(yè)地產(chǎn)我個(gè)人認(rèn)為，是以商業(yè)物業(yè)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)為目的的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。像住宅蓋好了就是賣(mài)掉，不是經(jīng)營(yíng)，也不是蓋了商業(yè)物業(yè)之后出租，國(guó)內(nèi)比較多，但是國(guó)際來(lái)看其實(shí)不是出租的方式，是和商戶(hù)共同經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生了巨大增殖的銷(xiāo)售額。我覺(jué)得從本質(zhì)的意義來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)的概念，它生產(chǎn)的對(duì)象或者是目的，我認(rèn)為實(shí)際上地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生增殖的總額，這是商業(yè)地產(chǎn)。主持人：不是簡(jiǎn)單的蓋一個(gè)龐大的建筑群或者是一個(gè)住宅群，講起來(lái)好像很復(fù)雜。陳維民：對(duì)，租金的來(lái)源是什么？肯定是銷(xiāo)售總額中的一個(gè)成本部分，而且按目前國(guó)內(nèi)租金和銷(xiāo)售總額的比例關(guān)系，我想是比較清楚的，大概租金是銷(xiāo)售總額的十分之一，廣東的市場(chǎng)行情也是這樣。所以如果從事商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，只從自己的角度考慮租金，沒(méi)有去兼顧考慮租金的源頭，就是怎樣做到多少的營(yíng)業(yè)額才有租金的保障。如果簽了租金，營(yíng)業(yè)額上不去，就可能出現(xiàn)斷租的情況。所以商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)，應(yīng)該是你所開(kāi)發(fā)的這一塊地和商業(yè)物業(yè)的營(yíng)業(yè)額，作為整個(gè)的對(duì)象。主持人：實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商扮演和住宅發(fā)展商不同的角色，既要把地拿下來(lái)，而且要建設(shè)好，而且要和商戶(hù)共同經(jīng)營(yíng)才能存活下去。這是考慮商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商最硬的標(biāo)準(zhǔn)嗎？張廣忠：可以這么說(shuō)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是區(qū)別于住宅地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。目前商業(yè)地產(chǎn)也是這一兩年，在中國(guó)的大中城市興起的，而且也是由原來(lái)主要開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。往往這些開(kāi)發(fā)商會(huì)用以前開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品的思路，習(xí)慣性思維開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，就會(huì)遇到一系列的問(wèn)題。實(shí)際上我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)是基礎(chǔ)，商業(yè)是關(guān)鍵，或者說(shuō)要把商業(yè)作為龍頭帶動(dòng)，然后我們地產(chǎn)是作為建筑、作為地段，或者是作為一個(gè)舞臺(tái)，讓商業(yè)經(jīng)營(yíng)者在廣闊的舞臺(tái)上表演、經(jīng)營(yíng)，獲取最大的市場(chǎng)價(jià)值，然后你的地產(chǎn)物業(yè)就有了租金來(lái)源，或者是投資來(lái)源。如果沒(méi)有商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，或者沒(méi)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功，地產(chǎn)就成了無(wú)源之水了。主持人：很多人心目中理解這個(gè)概念很容易，但是今年我們發(fā)現(xiàn)在廣東各地，已經(jīng)有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做大量的宣傳攻勢(shì)說(shuō)我要做商業(yè)地產(chǎn)，如何如何要在這個(gè)領(lǐng)域做第一，有一哄而上的情況。其實(shí)衡量它有沒(méi)有能力做的標(biāo)準(zhǔn)，你們覺(jué)得除了他們拿到地蓋好樓，最核心的衡量標(biāo)準(zhǔn)是什么？陳維民：商業(yè)地產(chǎn)的成功不僅僅是一個(gè)理念的問(wèn)題，涉及到的因素很多。比如說(shuō)地段的選擇、城市的容量、城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民的收入水平，以及交通、周?chē)h(huán)境等。剛才張總也說(shuō)了，好像大家都同意知己知彼，但是還是要有具體的分析和研究。主持人：在日常的生活中，就以廣州來(lái)觀察，有人說(shuō)在地鐵沿線必將使商業(yè)地產(chǎn)一路旺起來(lái)。但是我們發(fā)現(xiàn)真正旺起來(lái)的，依然是過(guò)去傳統(tǒng)商業(yè)比較熱銷(xiāo)的地方，比如說(shuō)天河城、中華廣場(chǎng)等，商業(yè)地產(chǎn)要成功，是策劃、理念、宣傳還是其他的一些什么東西？陳維民：在這個(gè)案子里可能觀念很重要，在另外一個(gè)案子里可能地段的選擇很重要，在第三個(gè)案子里可能是交通的配套很重要，總而言之，商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)鍵的是什么，不太好講。張廣忠：我認(rèn)為一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，最關(guān)鍵的是成熟的、優(yōu)良的開(kāi)發(fā)商，是這個(gè)主體。我們可以看到很多例子，同樣的項(xiàng)目，不同的操作者，市場(chǎng)有不同的期望。反過(guò)來(lái)，可能有些地段并不是特別好，但是如果說(shuō)它確實(shí)有很成熟的開(kāi)發(fā)商，就可以彌補(bǔ)地段或者其他不成熟的因素。成熟、優(yōu)良的開(kāi)發(fā)商，包括很多因素，總而言之，如果有了很優(yōu)秀、很成熟的開(kāi)發(fā)商，在選擇地段時(shí)，前中后的情況都會(huì)考慮進(jìn)去。像一些不太成熟的開(kāi)發(fā)商，只會(huì)考慮一兩個(gè)因素，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是有很多一系列復(fù)雜的因素，如果只選擇好了地點(diǎn)，沒(méi)有好的開(kāi)發(fā)模式，或者是商場(chǎng)的設(shè)計(jì)有很大的硬傷，或者我沒(méi)有辦法招來(lái)很好的商戶(hù)，等等這些情況，都會(huì)導(dǎo)致這個(gè)項(xiàng)目不成熟。而一個(gè)優(yōu)秀、成熟的開(kāi)發(fā)商，都會(huì)注意到這些因素。主持人：兩位都是從事商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)人士，不妨以你們?yōu)槔印ｊ愊壬幸粋€(gè)非常大型的在傳統(tǒng)商業(yè)旺地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在做，我們提一個(gè)質(zhì)疑的問(wèn)題，在這個(gè)地方空間很狹窄，已經(jīng)集中了非常多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也做的非常好。雖然人流集中在這里，但是怎樣保證在這么擁擠狹窄的空間里，你做的項(xiàng)目能夠吸引更多的消費(fèi)者？你們這個(gè)案例里，覺(jué)得你們能夠成功是靠什么？陳維民：我們從事的是超大型的購(gòu)物中心，不是一般的商業(yè)項(xiàng)目?？紤]和一般零售街面鋪不一樣。重要的是這么幾條。購(gòu)物中心，特別是大型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)，本身就有生命力，我們看到在發(fā)達(dá)國(guó)家，現(xiàn)在基本上購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額，占到了全社會(huì)銷(xiāo)售總額的50%。但是購(gòu)物中心作為一個(gè)項(xiàng)目的并不多，因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定程度時(shí)，必然有一個(gè)階段，人們有閑錢(qián)了，就要衣食住行一站式的解決，刺激消費(fèi)，減少了很多不必要往返的購(gòu)物時(shí)間，而增加了直接購(gòu)物的時(shí)間，而且選擇性更多，高中低檔都有，這是購(gòu)物中心的特點(diǎn)，是符合社會(huì)發(fā)展消費(fèi)者需求變化的。比如說(shuō)沒(méi)有到小康社會(huì)時(shí)，我們經(jīng)歷過(guò)，大家的消費(fèi)以省錢(qián)為標(biāo)準(zhǔn)，為什么從城東跑到城西，就是因?yàn)榭梢允酌X(qián)。那時(shí)的購(gòu)物中心肯定是生不逢時(shí)?，F(xiàn)在人們考慮的不是省了，是值不值的問(wèn)題。我到這個(gè)地方，雖然這個(gè)地方比那個(gè)地方的東西貴一些，但是整個(gè)環(huán)境我覺(jué)得值。用中國(guó)人的話(huà)來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心在全世界是小康社會(huì)到來(lái)之后，應(yīng)運(yùn)而生的新興業(yè)態(tài)。國(guó)際的資料反映購(gòu)物中心是人均GDP二千美元時(shí)起步，四千美元時(shí)就是快速發(fā)展期?，F(xiàn)在廣州人均GDP是五千美金，北京我印象中是三千多美金。就到了這個(gè)時(shí)候了，為什么選擇廣州，選擇西北還不行，因?yàn)閺V東珠三角、長(zhǎng)三角是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的地區(qū)，能夠承載這樣的業(yè)態(tài)。為什么考慮在天河呢？因?yàn)樘旌邮菑V州新形成的一個(gè)商圈，大型購(gòu)物中心在老城區(qū)是沒(méi)有辦法做的。為什么？因?yàn)槔铣菂^(qū)的商鋪是幾十年幾百年形成的商業(yè)價(jià)值，都很小，是屬于不同的所有者，要把它們都收到你收里，要花多大的功夫多大的代價(jià)啊。這是一個(gè)問(wèn)題。再一個(gè)問(wèn)題，老城區(qū)的配套也是一個(gè)問(wèn)題，一般街面比較窄，如果一下幾十萬(wàn)人進(jìn)去，交通怎么解決。像國(guó)外大型購(gòu)物中心法律規(guī)定都允許在城市中心搞，現(xiàn)在在中國(guó)是千載難逢的機(jī)會(huì)，因?yàn)橹袊?guó)城市急劇擴(kuò)大化，形成新的城市中心，才能嫁接到大型商業(yè)中心，要么就沒(méi)有機(jī)會(huì)了。 主持人：顯然你們是看到了大的背景，以及城市發(fā)展對(duì)業(yè)態(tài)的需求，就你們本身的生存而言，在同一個(gè)地區(qū)有很多投資者都看到了您看到的這一點(diǎn)，彼此相距一兩公里。你憑什么能夠讓那么多的消費(fèi)者覺(jué)得到你這個(gè)大型購(gòu)物中心，購(gòu)買(mǎi)、娛樂(lè)、游玩值得呢？你有什么特色贏過(guò)別人、勝過(guò)別人？陳維民：我剛才說(shuō)了，這種業(yè)態(tài)在中國(guó)還是新出現(xiàn)的，并不說(shuō)是我左鄰右舍的商鋪設(shè)計(jì)風(fēng)格、規(guī)模都跟我們同一個(gè)水平，我們肯定是有領(lǐng)先的地方，就有競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)了。各自都有各自的考慮，我說(shuō)我們有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并不是別人沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)了，只不過(guò)大家有錯(cuò)位，像一些小店主要是方便群眾，包括像地鐵，是帶來(lái)人流，人流帶來(lái)商流，商流帶來(lái)錢(qián)流。但是人們購(gòu)買(mǎi)電視機(jī)或者高檔商品，都不會(huì)在地鐵里購(gòu)買(mǎi)，地鐵里購(gòu)買(mǎi)主要是考慮到方便，和我們所營(yíng)造的一站式消費(fèi)、一家式的消費(fèi)不是一樣的，大家都有各自的氛圍，在各自的角度都有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司張廣忠先生主持人：陳先生雖然不談自己的商業(yè)機(jī)密，說(shuō)自己有什么優(yōu)勢(shì)，但是我感覺(jué)到他的優(yōu)勢(shì)不是我們平時(shí)感覺(jué)到的，房子營(yíng)業(yè)面積比別人大，設(shè)計(jì)可能我要很漂亮，他希望提供消費(fèi)者一站式的消費(fèi)，更多是軟性的東西。張先生你同意嗎？張廣忠：在正佳廣場(chǎng)的旁邊，天河城提出了一個(gè)口號(hào)，天河城我的廣州生活。這意味著天河作為廣州甚至是中國(guó)第一代的購(gòu)物中心，他已經(jīng)從傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，比較分散單一的業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)楦鞣N業(yè)態(tài)組合的形式，從傳統(tǒng)的商圈進(jìn)入新城市的中心區(qū)商圈，發(fā)生了這樣的轉(zhuǎn)換。但是不僅僅停留在這里，不僅僅是賣(mài)產(chǎn)品，還是賣(mài)生產(chǎn)方式。所以他們提出這是代表廣州的消費(fèi)走勢(shì)和趨勢(shì)，所以他提出的口號(hào)是“天河城我的廣州生活”，承載目前廣州生活時(shí)尚的元素。正佳提出的口號(hào)是“亞洲體驗(yàn)之都”，購(gòu)物中心從第一代純粹購(gòu)物，或者說(shuō)多業(yè)態(tài)的組合，現(xiàn)在發(fā)展到體驗(yàn)，有很好的環(huán)境和很好的服務(wù)。從簡(jiǎn)單的物質(zhì)消費(fèi)轉(zhuǎn)化到附加價(jià)值和精神層面的消費(fèi)，這也是全世界隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段往上走的必然產(chǎn)物。主持人：兩位過(guò)去做一些項(xiàng)目時(shí)，蓋好地方消費(fèi)者來(lái)買(mǎi)東西。你們各自發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，陳先生的亞洲體驗(yàn)之都要讓我感覺(jué)到亞洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)尚感或者其他的感覺(jué)，要管理在這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)中成千成百到你這里來(lái)承載的商戶(hù)，這么多不同形態(tài)的店鋪，如何體現(xiàn)動(dòng)感之都或者亞洲動(dòng)感之都的服務(wù)理念。這已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的雙方租賃合同的關(guān)系，怎么辦？陳維民：這個(gè)關(guān)系，我可能不講百貨或者其他的業(yè)態(tài)。購(gòu)物中心全世界的經(jīng)驗(yàn)是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，是成功的必要條件。但是又不是統(tǒng)一到百貨的層面上，比如說(shuō)麥當(dāng)勞有麥當(dāng)勞的發(fā)票，有自己的經(jīng)營(yíng)理念和風(fēng)格，我認(rèn)為它適合總體的風(fēng)格所以可以進(jìn)來(lái)。如果烤羊肉串的我認(rèn)為不太符合我這里的風(fēng)格，就不讓他進(jìn)來(lái)。購(gòu)物中心不是經(jīng)營(yíng)所有的品牌，這些品牌還是由各自商戶(hù)去經(jīng)營(yíng)的，但是我們跟他們的溝通，是大家都在一條船上，大家要朝一個(gè)模式或者一種理念，或者一種氛圍共同的經(jīng)營(yíng)，如果我這邊是很高雅的東西，你那邊是敲鑼打鼓的話(huà)，可能氛圍就不一樣了，不太協(xié)調(diào)了。所以我要管理使它們協(xié)調(diào)起來(lái)。還有就是我要解決同場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，不可能一個(gè)品牌的東西，在我場(chǎng)里幾十家都賣(mài)，這是我要調(diào)整的。還有商戶(hù)經(jīng)營(yíng)的不錯(cuò)，但是比如說(shuō)女裝的面積過(guò)大了，有一些更好的男裝品牌要進(jìn)來(lái)，我就要調(diào)整比例了，甚至我要把國(guó)外一些品牌影響力稍差一些的挪走，讓其他的品牌進(jìn)來(lái)。主要是全場(chǎng)協(xié)調(diào)的問(wèn)題。張廣忠：經(jīng)濟(jì)學(xué)上兩個(gè)概念，一個(gè)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，一個(gè)是范圍經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上購(gòu)物中心就是在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域里，很好的體現(xiàn)范圍經(jīng)濟(jì)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)。在購(gòu)物中心里，一般也會(huì)達(dá)到中型的，目前來(lái)說(shuō)十萬(wàn)平方米左右，大型的是二十幾萬(wàn)都有，百貨公司可能有一萬(wàn)或者二萬(wàn)平方米，大型綜合超市是一二萬(wàn)平方米，在這樣的面積里可能規(guī)模效應(yīng)比較好。購(gòu)物中心是把零售業(yè)態(tài)和消費(fèi)業(yè)種聚集在一起，北方人說(shuō)扎堆，是規(guī)模經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)。購(gòu)物中心是把各種各樣的零售商家，以及其他的消費(fèi)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)很好的集中在一起，產(chǎn)生聚合的效應(yīng)，這就比單個(gè)的經(jīng)營(yíng)有更好的優(yōu)勢(shì)了。當(dāng)然還要看地點(diǎn)，地點(diǎn)不具備這樣的條件也不行的。所以除了購(gòu)物中心，還有傳統(tǒng)的商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)等。主持人：現(xiàn)在給人感覺(jué)購(gòu)物中心一哄而上，一個(gè)城市發(fā)展所能容納的大型購(gòu)物中心是有限的，消費(fèi)者的數(shù)量、溝通狀況、商流、物流、人流在一定時(shí)間里都是有限的。我們分析廣州的情況，現(xiàn)在的狀況像這樣的大型購(gòu)物中心，究竟更適合在哪一個(gè)區(qū)域，在這個(gè)區(qū)域究竟能夠容納多少？比如說(shuō)天河，可能有三家或者四家之后，大家都賺不到錢(qián)了，你們?nèi)绾慰创@個(gè)問(wèn)題，這是很現(xiàn)實(shí)的操作問(wèn)題？陳維民：從目前的情況來(lái)說(shuō)很難說(shuō)情況，有人感覺(jué)多了，有人認(rèn)為還不夠?，F(xiàn)在購(gòu)物中心有一個(gè)數(shù)據(jù)，大型商業(yè)設(shè)施維持成本，需要每一個(gè)平米提供一年要賣(mài)八千到一萬(wàn)塊錢(qián)的營(yíng)業(yè)額，你蓋房子可以蓋很多，但是老百姓能夠消費(fèi)的錢(qián)不是隨隨便便可以增加的，所以不管蓋一個(gè)還是蓋二個(gè)，都是從消費(fèi)的飯碗里搶占有率。比如說(shuō)天河城是做的很成功的大型購(gòu)物中心，它大概就比平均值高了一倍，每個(gè)平米一年有二萬(wàn)塊錢(qián)的營(yíng)業(yè)額，所以生存的很好。主持人：你希望從二倍的概念增加到多少？張廣忠：我想補(bǔ)充一下?？梢詮膬蓚€(gè)角度來(lái)看。像美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，目前購(gòu)物中心所擁有的銷(xiāo)售額，占了全美國(guó)社會(huì)零售總額的50%-60%，就廣州來(lái)說(shuō)，其實(shí)天河城加起來(lái)的銷(xiāo)售額，一年大概是20-30億，廣州一年的社會(huì)消費(fèi)品的零售總額是一千五百億。30對(duì)1500億，顯然差距很大，我們?cè)侔阎腥A廣場(chǎng)等中小型購(gòu)物中心加起來(lái)，比例也是相當(dāng)大的，跟國(guó)際先進(jìn)水平相比，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，購(gòu)物中心所占的銷(xiāo)售零售總額的比例會(huì)增加。目前購(gòu)物中心是符合社會(huì)發(fā)展到一個(gè)階段的產(chǎn)物，會(huì)對(duì)傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)有替代或者有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)系，盡管測(cè)試時(shí)某個(gè)區(qū)域是飽和的，份額可能奪過(guò)來(lái)了，但是從社會(huì)管理的角度來(lái)說(shuō)，也不完全希望把所有的都奪過(guò)來(lái)，還是要百花齊放。但是購(gòu)物中心本身的效率或者消費(fèi)的方式，還是比較先進(jìn)的，必然份額是會(huì)增加的。主持人：除了兩位剛才談的細(xì)節(jié)問(wèn)題，比如說(shuō)地段，還有分析消費(fèi)者的實(shí)際能力，會(huì)提出怎樣的口號(hào)或者服務(wù)水平也好，我們發(fā)現(xiàn)每個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)特色非常鮮明的差別，廣州的商業(yè)地產(chǎn)也許跟北京、上海的就完全不同，跟香港可能也完全不同。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，是不是也反映了城市文化狀況？你們經(jīng)營(yíng)過(guò)程中考慮過(guò)這個(gè)問(wèn)題嗎？張廣忠：購(gòu)物中心在西方是向郊區(qū)發(fā)展，在競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生的，主要是從六十年代開(kāi)始，一直到八十年代末，是一個(gè)高潮。從八十年代末到九十年代又有回到都市、回到城市的現(xiàn)象。城市的歷史、人文、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等都有很大的魅力，商業(yè)要表現(xiàn)城市的魅力，所以現(xiàn)在在美國(guó)也好，或者歐洲、日本也好，很多購(gòu)物中心已經(jīng)回到城市發(fā)展。陳維民：而且城市購(gòu)物中心的發(fā)展，他們的數(shù)據(jù)表明，市區(qū)的購(gòu)物中心一定比郊區(qū)的購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額高，郊區(qū)購(gòu)物中心一般是周末有人，平時(shí)沒(méi)有人。張廣忠：MALL是代表城市的發(fā)展水平，每個(gè)城市的個(gè)性、文化不同，購(gòu)物中心也是不同的，目前大家對(duì)購(gòu)物中心的認(rèn)識(shí)、經(jīng)營(yíng)管理水平都還是在初級(jí)水平，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)管理都是趨同的，但是隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈化以及細(xì)分，也會(huì)出現(xiàn)差異化、個(gè)性化的競(jìng)爭(zhēng)，上海有上海文化的特點(diǎn)，所以它們的MAL L或者購(gòu)物中心是反映上海的海派文化以及消費(fèi)文化，北京和廣州也是一樣。 主持人：在你們實(shí)際的操作過(guò)程中，畢竟一個(gè)大型購(gòu)物中心存在城市當(dāng)中，依靠當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者支撐它。兩位在實(shí)踐過(guò)程中，有沒(méi)有像張先生這樣，考慮過(guò)廣州消費(fèi)者的消費(fèi)心理，來(lái)建設(shè)自己的購(gòu)物中心？陳維民：廣州的輻射性比較大，而且像超大型的購(gòu)物中心，在世界各國(guó)都是旅游點(diǎn)。天河城也有統(tǒng)計(jì)，70%的消費(fèi)者不是本地的，現(xiàn)在旅游作為很重要新興的產(chǎn)業(yè)，和購(gòu)物中心是緊密結(jié)合在一起的?；卮鹉氵@個(gè)問(wèn)題，我個(gè)人的想法是這樣的，各個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)或者購(gòu)物中心，都帶有一定的特殊性，這是無(wú)可爭(zhēng)議的。但是特殊性不是一般性的表現(xiàn)形式，不是相違背的。圖為：嘉賓熱烈討論中(左至右)王世軍陳維民張廣忠張廣忠：先是普遍性，然后是個(gè)性。陳維民：像服裝，北方一般到冬天要厚一點(diǎn)，而南方相對(duì)薄一些。還是有一些區(qū)別的。張廣忠：還有南方的消費(fèi)者，特別是在廣州，飲食是非常重視的消費(fèi)形式，吃在廣州，現(xiàn)在廣州也在打造全國(guó)最佳的餐飲旅游城市，也反映了我們飲食文化。吃不光是消費(fèi)，而且也是一種社會(huì)交往方式，帶來(lái)很多商機(jī)，在我們的購(gòu)物中心里，在飲食方面體現(xiàn)了很多個(gè)性化的特色，包括粵菜，還包括全國(guó)各地的風(fēng)味，還包括環(huán)球的飲食，其實(shí)也是跟消費(fèi)者的體驗(yàn)性結(jié)合在一起，也是個(gè)性化的趨勢(shì)。在廣州來(lái)說(shuō)，因?yàn)楦愀劬嚯x非常近，可以很快的摸到像日本、韓國(guó)甚至歐洲美國(guó)的消費(fèi)動(dòng)態(tài)，在時(shí)尚方面款式變化非?？?，年輕人的個(gè)性化消費(fèi)比內(nèi)地甚至比上海、北京，可能更有特色。主持人：張先生提到香港，我們離香港確實(shí)太近了，商業(yè)地產(chǎn)朋友肯定經(jīng)常過(guò)去。有一個(gè)朋友過(guò)去回來(lái)之后對(duì)我說(shuō)那邊的商業(yè)地產(chǎn)比我好，我問(wèn)為什么，他說(shuō)我進(jìn)去之后連空氣里都有香水的味道?？疾焐虡I(yè)地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，他們表現(xiàn)的管理理念、服務(wù)水平，究竟跟我們的差別在哪里，最顯著的特點(diǎn)是什么？陳先生考察過(guò)嗎？陳維民：差別很多。就我個(gè)人看到的，中國(guó)的購(gòu)物中心和國(guó)外的購(gòu)物中心，差別最大的不是在那些方面，最大是在品牌知名度。在國(guó)外能夠看到的商品，國(guó)內(nèi)很多沒(méi)有進(jìn)入，大家的選擇性還是不夠的。為什么沒(méi)有進(jìn)來(lái)？有很多原因，比如說(shuō)收入水平還不到能夠消費(fèi)這個(gè)產(chǎn)品的地步，或者說(shuō)有些商品現(xiàn)在還進(jìn)不來(lái)。大型購(gòu)物中心簡(jiǎn)單的說(shuō)，為什么就變成了大型購(gòu)物中心呢？就是因?yàn)樯唐吩絹?lái)越多，消費(fèi)者需要進(jìn)行選擇比較，要有比較大的地方擺，然后郊區(qū)的地方比較大，大家也有汽車(chē)，所以就在郊區(qū)發(fā)展起來(lái)了。國(guó)內(nèi)的品牌總數(shù)和國(guó)際品牌總數(shù)相比還差一倍，最大的問(wèn)題是在這里了。張廣忠：現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)行香港自由很了，很多國(guó)內(nèi)的旅客為什么去香港？就是因?yàn)槟抢锷唐坟S富，這是市場(chǎng)決定的。另外一個(gè)因素，我剛才說(shuō)了，一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，背后一定有成熟、優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商在后面。我們看香港的太古廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、恒豐廣場(chǎng)等，開(kāi)發(fā)商都是非常優(yōu)秀、有經(jīng)驗(yàn)、成熟的開(kāi)發(fā)管理商。在開(kāi)發(fā)管理的過(guò)程中，積累了很豐富的經(jīng)驗(yàn)，在全世界上管理商業(yè)物業(yè)很好的經(jīng)驗(yàn)都搬了過(guò)來(lái)，這就體現(xiàn)了我們的差距。在這方面來(lái)說(shuō)，正是我們做商業(yè)地產(chǎn)要考慮到的。我們不僅是簡(jiǎn)單的做一個(gè)投資，做一個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，還包括運(yùn)營(yíng)模式、運(yùn)營(yíng)策略、商場(chǎng)設(shè)計(jì)、營(yíng)業(yè)管理，我們對(duì)商戶(hù)的服務(wù)，還有隨時(shí)跟蹤市場(chǎng)的變化，怎樣進(jìn)行商戶(hù)的調(diào)整、優(yōu)化組合，這一系列的問(wèn)題，才是真正商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵地方。陳維民：我補(bǔ)充一下。蓋一個(gè)商場(chǎng)就象蓋一個(gè)舞臺(tái)一樣，蓋舞臺(tái)肯定是想賣(mài)票吸引觀眾來(lái)，但是票要賣(mài)的好要看誰(shuí)表演了，如果是世界一級(jí)的明星表演肯定票很好賣(mài)，但是如果還是沒(méi)有出名的演員，肯定就不太好賣(mài)票了。所以演員的水準(zhǔn)，是要考慮到的。張廣忠：商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，就象是演出的經(jīng)紀(jì)人，就是一個(gè)編導(dǎo)，知道找什么樣的演出團(tuán)隊(duì)或者是演員，知道怎樣導(dǎo)好一部戲，將靜態(tài)不動(dòng)產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)和運(yùn)營(yíng)結(jié)合在一起。我所了解的，我最近去了香港，我們也經(jīng)常去香港考察商業(yè)地產(chǎn)，看到香港優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)背后有很優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)在推動(dòng)經(jīng)營(yíng)，他們會(huì)組合他們外部的專(zhuān)業(yè)資源，結(jié)合內(nèi)部的資源，去推動(dòng)這個(gè)商業(yè)的發(fā)展，也就是陳總說(shuō)的，找到好的演員，演出好的戲，使觀眾得到很好的享受。主持人：就象我們今天請(qǐng)兩位嘉賓來(lái)，談商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，就要找好的嘉賓。張廣忠：還要有好的主持人。主持人：但是我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和城市的發(fā)展是共命運(yùn)同步走的，什么樣的城市擁有什么樣的購(gòu)物中心或者是什么樣的商業(yè)地產(chǎn)。如果按照今后的發(fā)展，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)城市的運(yùn)營(yíng)也會(huì)在你們的經(jīng)營(yíng)思路中。如何看待二者之間的湖東關(guān)系？你們對(duì)這個(gè)城市有什么期待？陳維民：以大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以更好的說(shuō)明這二者的關(guān)系。城市的市，是和市場(chǎng)結(jié)合在一起的，正佳很大，而且在城市的中軸線上，所以跟城市的遠(yuǎn)景和規(guī)劃關(guān)系就很緊密了。我個(gè)人也到國(guó)外看了看，形成了一個(gè)看法，把大型購(gòu)物中心僅僅作為商業(yè)設(shè)施恐怕是不夠的，嚴(yán)格的說(shuō)，實(shí)際上它已經(jīng)是一個(gè)現(xiàn)代化城市的基礎(chǔ)設(shè)施和主要標(biāo)志了。到國(guó)外哪一個(gè)城市說(shuō)沒(méi)有購(gòu)物中心，全是鄰街小鋪的話(huà)，這個(gè)城市絕對(duì)不現(xiàn)代化。而且它是一個(gè)什么樣的基礎(chǔ)設(shè)施，我們來(lái)看看，這個(gè)話(huà)題很有意思。基礎(chǔ)設(shè)施象機(jī)場(chǎng)、碼頭、體育中心等，我們已有的一個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施，可以這么說(shuō)，但是不是很準(zhǔn)確，基本上是功能很單一的基礎(chǔ)設(shè)施，飛機(jī)場(chǎng)就是飛機(jī)上上下下的。張廣忠：現(xiàn)在機(jī)場(chǎng)也考慮了一些消費(fèi)因素。陳維民：對(duì)，但是主要的功能，蓋一個(gè)飛機(jī)場(chǎng)或者是體育館，都是有主要功能的。但是購(gòu)物中心可以是功能最全的基礎(chǔ)設(shè)施，里面什么都有，不象比如說(shuō)蓋一個(gè)博物館，那是文化必要的產(chǎn)業(yè)，但是功能比較單一，就是宣傳文化歷史科技知識(shí)，但是購(gòu)物中心是復(fù)合型的設(shè)施，再往下說(shuō)，和社會(huì)居民最息息相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施，象一些人可能不去博物館，但是一定會(huì)去購(gòu)物中心。怎樣來(lái)看待大型的購(gòu)物中心，如果你把它看成是一個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施，是現(xiàn)代化的一個(gè)主要標(biāo)志，設(shè)置是小康社會(huì)的一個(gè)綜合窗口，你想一個(gè)城市的形象和綜合發(fā)展，肯定是完全結(jié)合在一起的?，F(xiàn)在中國(guó)大型購(gòu)物中心還是比較少的，還是一個(gè)新生事物，所以我們叫商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)，實(shí)際上商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)不太容易把購(gòu)物中心套在里面，因?yàn)橘?gòu)物中心太大，自己本身就是一個(gè)網(wǎng)了，可以把現(xiàn)在商業(yè)的所有業(yè)態(tài)都集中在一起，和商業(yè)街不同的是，商業(yè)街也有吃、喝、玩，但是我認(rèn)為商業(yè)街是各種商業(yè)業(yè)態(tài)的積聚，但是購(gòu)物中心不是積聚是集成。什么是集成？就是按照一定的規(guī)律，按一定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)，按一定功能的比例分配，全部系統(tǒng)化的集成，這和商業(yè)街就不同了。商業(yè)街可能這條街全部是賣(mài)服裝的，或者是吃一條街、穿一條街，但是購(gòu)物中心一定要有規(guī)劃的比例，比如說(shuō)零售占百分之多少，餐飲占百分之多少，娛樂(lè)占百分之多少，為什么這么定，整個(gè)設(shè)備、層面的安排都是系統(tǒng)集成的。張廣忠：實(shí)際上購(gòu)物中心是有規(guī)劃的商業(yè)業(yè)態(tài)，不是自然形成的。購(gòu)物中心是集成，是開(kāi)發(fā)者這個(gè)主體有意識(shí)有組織的集合而成得到的。主持人：你們是不是希望城市規(guī)劃者希望從另外一個(gè)層面去認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？張廣忠：簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，城市的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間和消費(fèi)資源，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也會(huì)為城市增添很多的活力、魅力，進(jìn)一步促進(jìn)城市的發(fā)展。也就是說(shuō)我們?cè)诔鞘邪l(fā)展的過(guò)程中，或者在城市規(guī)劃的過(guò)程中，應(yīng)該把一些大型的商業(yè)中心，比如象購(gòu)物中心等這些重大的基礎(chǔ)設(shè)施考慮進(jìn)去，完全是作為簡(jiǎn)單的消費(fèi)零售業(yè)態(tài)來(lái)考慮，整個(gè)城市功能的一部分去規(guī)劃去考慮去建設(shè)。反過(guò)來(lái)，作為購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)商，他們也要很好的理解城市的規(guī)劃，自覺(jué)的服從城市規(guī)劃，這樣就可以達(dá)到政府、市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商的共贏局面。 主持人：現(xiàn)在有人提出城市經(jīng)營(yíng)概念，認(rèn)為無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商，或者是住宅地產(chǎn)的發(fā)展商，都必須把自己的思路融入到整個(gè)城市經(jīng)營(yíng)的思路中，才有可能在未來(lái)給自己創(chuàng)造更大的空間，比如說(shuō)舊城改造、新城開(kāi)拓，都可以找到自己的立足點(diǎn)，從目前廣州的情況來(lái)看，除了天河這個(gè)正在發(fā)展的新區(qū)商貿(mào)區(qū)有很大的空間，對(duì)廣州很多老城區(qū)或者比較邊緣的區(qū)域，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的可能性大不大？圖為：嘉賓熱烈討論中(左至右)王世軍陳維民張廣忠張廣忠：在新一輪的廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃中，提出一個(gè)概念，比如說(shuō)兩軸一帶多中心的概念，也提到內(nèi)圈層、中圈層、外圈層的概念，根據(jù)廣州的城市發(fā)展，東進(jìn)南拓西聯(lián)北優(yōu)，從整個(gè)城市發(fā)展割據(jù)來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，比較多的商業(yè)中心是集中在老城區(qū)，隨著城市的發(fā)展，商業(yè)設(shè)施一些大中型的購(gòu)物中心，還有一些重要的消費(fèi)設(shè)施會(huì)逐步的由新城區(qū)向東發(fā)展。隨著城市的周邊交通的改善，隨著政府有意識(shí)的加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的整合以及居住區(qū)的發(fā)展，在白云區(qū)、芳村區(qū)、海珠區(qū)都在逐步興起，商業(yè)地產(chǎn)也有發(fā)展的趨勢(shì)。同時(shí)隨著番禺、南沙的發(fā)展，也會(huì)有很大的發(fā)展空間，比如說(shuō)華南板塊，已經(jīng)有十幾萬(wàn)有積極的消費(fèi)心態(tài)、現(xiàn)代生活方式的居民在那里居住，那里的商業(yè)業(yè)態(tài)還是比較落后的，或者說(shuō)還有商業(yè)空白，實(shí)際上現(xiàn)在已經(jīng)有有意識(shí)有眼光的開(kāi)發(fā)商在考慮怎樣開(kāi)發(fā)近郊性的購(gòu)物中心或者是大型的賣(mài)場(chǎng)，或者集休閑、娛樂(lè)、消費(fèi)在一起的商業(yè)設(shè)施，沿著新光快速路、地鐵三號(hào)線、四號(hào)線等發(fā)展商業(yè)。反過(guò)來(lái)在老城區(qū)，其實(shí)也也有巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)，怎樣把老城區(qū)的保護(hù)和改造結(jié)合起來(lái)，廣東的老城區(qū)越秀區(qū)、荔灣區(qū)有很多廣州歷史的商業(yè)文化，是值得我們珍惜的。我們?cè)鯓影l(fā)展旅游商業(yè)，還有怎樣將飲食文化和商業(yè)結(jié)合起來(lái)，都有很多文章可以做。陳維民：現(xiàn)在國(guó)家有關(guān)部門(mén)在考慮大店法等這樣的立法，也提出各個(gè)城市今后上大型商業(yè)設(shè)施時(shí)要有聽(tīng)政制度，因?yàn)榇笮蜕虡I(yè)設(shè)施跟城市的發(fā)展關(guān)系很密切。我個(gè)人認(rèn)為大型商業(yè)中心在中國(guó)，如果選點(diǎn)比較好，緊緊貼著城市發(fā)展中心做，或者沿著地鐵做，香港那么多的商業(yè)中心，都是靠地下交通來(lái)解決的。大型購(gòu)物中心的地位突出，并不是要抹殺其他業(yè)態(tài)的作用，其他商業(yè)業(yè)態(tài)也會(huì)好，或者作為歷史文化遺產(chǎn)來(lái)保護(hù)，但是變化很明顯，不能用商業(yè)街來(lái)說(shuō)了，得說(shuō)是什么特色的商業(yè)街了。比如說(shuō)北京古玩字畫(huà)那就是特色，琉璃廠，什么時(shí)候都不過(guò)時(shí)，如果琉璃廠什么都賣(mài)可能就會(huì)過(guò)時(shí)了。比較小的承載了很多歷史文化傳統(tǒng)的，就要使自己的特色化體現(xiàn)出來(lái)。如果沒(méi)有特色化，那么人們進(jìn)入大型舒適有空調(diào)的購(gòu)物中心，選擇也有很多。主持人：我們發(fā)現(xiàn)在珠江三角洲很多發(fā)展商提出要在這里做最大的購(gòu)物中心、主題公園，吃住行玩都在一起，但是在一個(gè)區(qū)域里，中心城市可能只有一個(gè)或者二個(gè)，對(duì)于中小城市來(lái)說(shuō)，發(fā)展商選擇這些地方來(lái)發(fā)展大型購(gòu)物中心，是否是明智的？張廣忠：我想在一些中小城市里，二線、三線的城市里過(guò)多的發(fā)展大型或者超大型的購(gòu)物中心確實(shí)是過(guò)熱，現(xiàn)在國(guó)家在宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)，其實(shí)購(gòu)物中心投入也是在要被調(diào)整的范圍之內(nèi)。實(shí)際上作為中小城市，目前的消費(fèi)水平、商品豐富的程度、有良好品牌的商家，都是要考慮的問(wèn)題，如果一味的僅僅從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度，就象多米諾骨牌效應(yīng)一樣，會(huì)帶來(lái)投資的損失。這方面也是有教訓(xùn)的，可能整個(gè)城市的發(fā)展速度很快，但是也是要三思而行的，我們?cè)谧鲱檰?wèn)咨詢(xún)時(shí)，也是給開(kāi)發(fā)商做提醒，確實(shí)要考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的過(guò)程，如果想在很短的時(shí)間內(nèi)，投資進(jìn)去馬上產(chǎn)生回報(bào)，這種情況的可能性是比較小的。陳維民：我也提供一些數(shù)據(jù)，張總的看法也可以得到一個(gè)印證。現(xiàn)在有資料表明，到2003年年底，中國(guó)的購(gòu)物中心一共是236家，已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心總建筑面積是30670萬(wàn)平方米，按照我們前面的推算，這些購(gòu)物中心要生存，要完成2400億左右的營(yíng)業(yè)額，這些營(yíng)業(yè)額的總額和現(xiàn)在社會(huì)消費(fèi)品零售總額相比，略小于新增部分。有幾個(gè)特點(diǎn)。中國(guó)大型購(gòu)物中心都在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，這是對(duì)的，如果在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明是人均GDP四千美金才快速發(fā)展，如果人均才四百美金肯定承載不起。而且基本上都是在城市的市區(qū)，77%都是這樣，中國(guó)的老百姓，外國(guó)的城市去看，是城市空心化，就是政府機(jī)構(gòu)在里面。張廣忠：人均汽車(chē)的擁有量非常高。陳維民：中國(guó)城市化和外國(guó)不一樣，中國(guó)是城市實(shí)心化的過(guò)程中，郊區(qū)、農(nóng)村的人都往城里沖，所以中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的同行們也看到我們跟國(guó)外的不同，我們有一些商業(yè)地產(chǎn)是在城市的近郊區(qū)，遠(yuǎn)郊區(qū)象開(kāi)車(chē)一二個(gè)小時(shí)到的也有一部分，但是總體都是在市區(qū)。在幾個(gè)主要的城市里，上海是35家，大概占整個(gè)購(gòu)物中心總量的18%，廣州第二，深圳第三，總之大型購(gòu)物中心已經(jīng)占了購(gòu)物中心總數(shù)的66%。中國(guó)的事很怪，過(guò)熱和不足永遠(yuǎn)是并存的，有些地方過(guò)熱，有些地方還不足。張廣忠：投資主體自我決定投資行為，所以發(fā)生了一些地方過(guò)熱，一些地方不足，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)不均衡的現(xiàn)象，最終是由市場(chǎng)來(lái)體現(xiàn)，進(jìn)行優(yōu)勝劣汰。商業(yè)地產(chǎn)不完全是購(gòu)物中心，購(gòu)物中心只是商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式，所以在城市的邊緣地區(qū)，或者在城市的新區(qū)，甚至在老城改造的區(qū)域，很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目就多種多樣了，實(shí)際上除了購(gòu)物或者是商品的消費(fèi)之外，還有其他的消費(fèi)，娛樂(lè)、休閑，還有文化的消費(fèi)，在這樣的情況下很多投資商會(huì)考慮到市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，城市有空心化的趨勢(shì)，但是目前城市所具有的能量還是非常足的，特別是中國(guó)的情況，所以這兩種情況都有，所以投資者考慮到市場(chǎng)的需要、市場(chǎng)發(fā)展的潛力，會(huì)在商業(yè)房地產(chǎn)方面體現(xiàn)的特別明顯。主持人：開(kāi)業(yè)第一天，究竟會(huì)有多少消費(fèi)者會(huì)擁到大型購(gòu)物中心，來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)物的快樂(lè)或者娛樂(lè)的體驗(yàn)、時(shí)尚的追求等，最后都是由營(yíng)業(yè)額來(lái)說(shuō)了算的。最后問(wèn)兩位，你們覺(jué)得各自最重要的法寶是什么，能不能讓非?？量痰南M(fèi)者接受你的理念？陳維民：我覺(jué)得中國(guó)的消費(fèi)者，還不能用苛刻去形容。苛刻無(wú)非是兩個(gè)概念，一個(gè)是斤斤計(jì)較，一個(gè)是對(duì)某種牌子的產(chǎn)品很固守。中國(guó)一般來(lái)說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展期的消費(fèi)者都比較寬容，因?yàn)轭A(yù)期收入很好，象臺(tái)灣可能就不是這樣了，凡是預(yù)期收入比較好、比較穩(wěn)定的地區(qū)，一般消費(fèi)者都比較寬容。另外中國(guó)消費(fèi)者對(duì)品牌的意識(shí)也不是很強(qiáng)，國(guó)外商家做市場(chǎng)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，就是中國(guó)消費(fèi)者品牌忠誠(chéng)度非常低，但是有時(shí)候形式本身就是內(nèi)容，在一個(gè)很大的場(chǎng)里，作為我個(gè)人，可能男同志都喜歡去選擇性比較多的地方，不要東跑西跑，不希望最后跑來(lái)跑去的結(jié)果就是便宜了十塊錢(qián)。而女同志比較挑剔，選擇性強(qiáng)了才會(huì)表現(xiàn)出挑剔的藝術(shù)性和表現(xiàn)力。所以在中國(guó)以及和中國(guó)發(fā)展軌跡相類(lèi)似的東南亞各國(guó)，包括歐美等，還都是比較喜歡去大的場(chǎng)，所以我覺(jué)得規(guī)模和選擇性強(qiáng)，以及一站式或者加娛樂(lè)加其他的增殖服務(wù)的方式，還是普遍的優(yōu)勢(shì)。張廣忠：我總結(jié)一下成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括六個(gè)因素：地點(diǎn)、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、商戶(hù)組合、商場(chǎng)設(shè)計(jì)、營(yíng)運(yùn)管理。在中國(guó)，在廣州，這么一個(gè)充滿(mǎn)活力的國(guó)家和城市，我想用兩個(gè)字來(lái)表達(dá)，“創(chuàng)造”或者“創(chuàng)新”。在一個(gè)城市發(fā)展的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商在不斷迅速發(fā)展的市場(chǎng)中，不斷用創(chuàng)新，不斷用滿(mǎn)足主流的消費(fèi)者、大眾的消費(fèi)者的需求，去進(jìn)行創(chuàng)造創(chuàng)新，是自身的一個(gè)法寶。主持人：兩位專(zhuān)業(yè)人士給有志投身商業(yè)地產(chǎn)的人給一個(gè)忠告吧。張廣忠：我認(rèn)為首先要有良好、正確的理念。陳維民：張總說(shuō)的已經(jīng)把所有的都包括進(jìn)去了。什么東西想法錯(cuò)了什么都錯(cuò)了，想法對(duì)了才談到行動(dòng)以及效果。張廣忠：目前我覺(jué)得還是處于啟蒙的階段，我們強(qiáng)調(diào)樹(shù)正確的發(fā)展理念，這是第一步，然后才有第二步、第三步。主持人：有一句話(huà)，不怕做不到就怕想不到。我們?cè)谡務(wù)撋虡I(yè)地產(chǎn)時(shí)，今天晚上請(qǐng)了兩位嘉賓，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)是漫談了商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在實(shí)際操作過(guò)程中，有非常多專(zhuān)業(yè)的東西，在我們的節(jié)目中不可能一下子體現(xiàn)，但是兩位嘉賓告訴我們一個(gè)概念，在城市快速發(fā)展過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)有廣闊的空間，但是不是說(shuō)有空間就可以做，除了各種條件之外，你應(yīng)該真正的明白什么才是商業(yè)地產(chǎn)，你即將投入的是怎樣的領(lǐng)域，可能面對(duì)的是以前簡(jiǎn)單做房地產(chǎn)從來(lái)沒(méi)有面對(duì)過(guò)的挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)城市發(fā)展永不落幕的風(fēng)景線，也許在你自身實(shí)力增強(qiáng)投入這道風(fēng)景線時(shí)，才是最終的成功者。感謝兩位嘉賓 東莞市商業(yè)中心發(fā)展有限公司總經(jīng)理姚文演講全文由中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主辦，商業(yè)時(shí)代雜志社、廣東東莞市商業(yè)中心發(fā)展有限公司承辦的商業(yè)地產(chǎn)與城市科學(xué)發(fā)展論壇暨東莞第一國(guó)際創(chuàng)富模式研討會(huì)，于4月1日至4月2日在東莞東城區(qū)御景灣酒店隆重開(kāi)幕。以下是東莞市商業(yè)中心發(fā)展有限公司總經(jīng)理姚文發(fā)言實(shí)錄： 各位專(zhuān)家學(xué)者，各位來(lái)賓，下午好！非常高興參加這次商業(yè)地產(chǎn)與城市科學(xué)發(fā)展研討會(huì)，來(lái)自北京及各地的專(zhuān)家學(xué)者齊聚東莞，共同探討城市發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題，使我們獲益非淺，借此機(jī)會(huì)，我代表第一國(guó)際把我們開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)向各位專(zhuān)家學(xué)者做一個(gè)匯報(bào)，請(qǐng)批評(píng)指正。關(guān)于產(chǎn)業(yè)CBD的提出與建設(shè)。居安思危，看東莞城市經(jīng)營(yíng)，20年來(lái)，東莞經(jīng)濟(jì)以平均每年20%以上的增長(zhǎng)率蓬勃發(fā)展，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一，高速發(fā)展的東莞是珠江三角洲外新型制造業(yè)最集中的區(qū)域，代表世界制造業(yè)趨勢(shì)的東莞制造業(yè)以電腦資訊產(chǎn)品為主，依賴(lài)香港及臺(tái)灣制造業(yè)轉(zhuǎn)移而發(fā)展，迄今已成為世界電腦生產(chǎn)制造基地之一。但是今天東莞怎樣保持領(lǐng)跑地位，2001年初，廣東省委書(shū)記李長(zhǎng)春考察東莞，在充分肯定東莞市目前已具有的恫嚇經(jīng)濟(jì)實(shí)力之后，明確提出“要求東莞按照信息化、工業(yè)化、城市化的要求抓好城市現(xiàn)代化建設(shè)，使東莞從出口加工基地向中心城市轉(zhuǎn)變，逐步建成具有特色的現(xiàn)代化中心城市”的發(fā)展目標(biāo)。東莞市委在充分學(xué)習(xí)省委的意見(jiàn)之后，站在經(jīng)營(yíng)城市的角度，提出把東莞建設(shè)成為國(guó)際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的基本思路和發(fā)展目標(biāo)。2001年5月31日，東莞市委書(shū)記佟星在市委工作會(huì)議上提出，東莞要建設(shè)成為區(qū)域性的中心城市，努力建成以IT產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)品制造基地，并成為IT業(yè)重要的消費(fèi)市場(chǎng)，以及重要的物資集散地。結(jié)合東莞的實(shí)際，向中心城市轉(zhuǎn)移的應(yīng)該是在商貿(mào)、信息、科技、服務(wù)等方面成為區(qū)域中心，發(fā)揮輻射作用。我們?cè)谠敿?xì)調(diào)查珠江三角洲的發(fā)展態(tài)勢(shì)之后，結(jié)合珠三角的發(fā)展趨勢(shì)，以及東莞的城市定位經(jīng)營(yíng)，我們做出如下判斷。東莞必須盡快完成由單一的世界加工中心向集加工、采購(gòu)、物流、商務(wù)、科技、信息為一體的制造業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，在打造現(xiàn)代制造業(yè)名城的城市經(jīng)營(yíng)主題下，我們對(duì)未來(lái)東莞的六大任務(wù)做了描繪。即現(xiàn)代制造業(yè)名城必須是制造業(yè)的加工中心、物流中心、采購(gòu)中心、商務(wù)中心、科技中心、信息中心的集合體。個(gè)性發(fā)展，個(gè)性東莞，打造產(chǎn)業(yè)CBD，在這場(chǎng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的宏大計(jì)劃中，我們圍繞徹底改變東莞以