房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增業(yè)務(wù)培訓(xùn)與交流.ppt

營(yíng)改增 業(yè)務(wù)培訓(xùn)及交流 葉靜 重慶中天匯鑫稅務(wù)師事務(wù)所 內(nèi)容摘要 營(yíng)改增 概況 什么是增值稅增值稅 value addedtax 是以商品 含應(yīng)稅勞務(wù) 在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅 從計(jì)稅原理上說(shuō) 增值稅是對(duì)商品生產(chǎn) 流通 勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅 實(shí)行價(jià)外稅 也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān) 有增值才征稅沒(méi)增值不征稅 營(yíng)改增 概況 營(yíng)業(yè)稅與增值稅并行的弊端營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅 對(duì)營(yíng)業(yè)額全額征稅 且無(wú)法抵扣 不可避免地會(huì)對(duì)原營(yíng)業(yè)稅單位導(dǎo)致重復(fù)征稅 而對(duì)現(xiàn)行增值稅單位 由于在購(gòu)進(jìn)服務(wù)環(huán)節(jié)不能取得增值稅專用發(fā)票 無(wú)進(jìn)項(xiàng)可抵扣 最終導(dǎo)致對(duì)未增值部分也要繳納增值稅 這與增值稅自身定義相違背 1 營(yíng)改增 概況 價(jià)內(nèi)稅與價(jià)外稅的最直接的區(qū)別 價(jià)內(nèi)稅 稅款 含稅價(jià)格 稅率價(jià)外稅 稅款 含稅價(jià)格 1 稅率 稅率 不含稅價(jià)格 稅率 相關(guān)文件 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知財(cái)稅 2016 36號(hào)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) 自2016年5月1日起 在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅 以下稱營(yíng)改增 試點(diǎn) 建筑業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 金融業(yè) 生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人 發(fā)文時(shí)間 2016年3月23日?qǐng)?zhí)行時(shí)間 除另有規(guī)定執(zhí)行時(shí)間外 自2016年5月1日起執(zhí)行 相關(guān)文件 財(cái)稅 2016 36號(hào)附件1 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法附件2 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定附件3 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定附件4 跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定 相關(guān)文件 國(guó)稅總局 2016 13 19號(hào)公告第13號(hào)試點(diǎn)后增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告第14號(hào)納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法第15號(hào)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法第16號(hào)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法第17號(hào)跨縣 市 區(qū) 提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法第18號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法第19號(hào)委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅文件詳解 一 納稅人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售服務(wù) 無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn) 以下稱應(yīng)稅行為 的單位和個(gè)人 二 扣繳義務(wù)人 中華人民共和國(guó)境外 以下稱境外 單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為 在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的 以購(gòu)買方為增值稅扣繳義務(wù)人 財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外 三 征稅范圍 強(qiáng)調(diào)在境內(nèi)銷售服務(wù) 無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn) 一 服務(wù) 租賃不動(dòng)產(chǎn)除外 或者無(wú)形資產(chǎn) 自然資源使用權(quán)除外 的銷售方或者購(gòu)買方在境內(nèi) 二 所銷售或者租賃的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi) 三 所銷售自然資源使用權(quán)的自然資源在境內(nèi) 四 財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形 三 征稅范圍 下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無(wú)形資產(chǎn) 一 境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù) 二 境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外使用的無(wú)形資產(chǎn) 三 境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人出租完全在境外使用的有形動(dòng)產(chǎn) 四 財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形 三 征稅范圍 一 房地產(chǎn)業(yè)主要涉及以下稅目 1 房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目 2 房地產(chǎn)企業(yè)出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 包括如商鋪 寫字樓 公寓等 屬于租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù) 不含不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃 三 征稅范圍 二 房地產(chǎn)業(yè)不征收增值稅項(xiàng)目1 房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu) 公積金管理中心 開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金 2 在資產(chǎn)重組過(guò)程中 通過(guò)合并 分立 出售 置換等方式 將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán) 負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人 其中涉及的不動(dòng)產(chǎn) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為 四 稅目 房地產(chǎn)業(yè) 五 納稅人及其標(biāo)準(zhǔn)劃分 特殊規(guī)定 年應(yīng)稅銷售額未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人 會(huì)計(jì)核算健全 能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的 可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記 成為一般納稅人 六 納稅義務(wù) 扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天 先開具發(fā)票的 為開具發(fā)票的當(dāng)天 七 稅率和征收率 八 計(jì)稅方法 注 老項(xiàng)目是指 建筑工程施工許可證 注明的開工日期在2016年4月30日之前 無(wú)施工許可證 建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日之前 新項(xiàng)目是指 建筑工程施工許可證 注明的開工日期在2016年5月1日之后 無(wú)施工許可證 建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年5月1日之后 僅針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)可以有此選擇 八 計(jì)稅方法 1 對(duì)于小規(guī)模納稅人 不管新老項(xiàng)目 均為簡(jiǎn)易計(jì)稅 因?yàn)樾∫?guī)模納稅人會(huì)計(jì)核算不夠健全 只能適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法 可以開具3 的普通發(fā)票或申請(qǐng)代開3 的增值稅專用發(fā)票 2 對(duì)于一般納稅人 情況就比較復(fù)雜 首先是老項(xiàng)目 可以選擇一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅 分別適用11 稅率和3 5 征收率 對(duì)于新項(xiàng)目 一般情況下 適用一般計(jì)稅方式 但是在過(guò)渡期 建筑企業(yè)一般納稅人的特定應(yīng)稅行為可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法 八 計(jì)稅方法 1 一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅 一般納稅人發(fā)生的特定應(yīng)稅行為 可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅 但一經(jīng)選擇 36個(gè)月內(nèi)不得變更 2 小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法應(yīng)扣繳稅額 購(gòu)買方支付的價(jià)款 1 征收率 征收率 一 建筑業(yè)特定行為簡(jiǎn)易計(jì)稅 雖然對(duì)于建筑企業(yè) 在以上三種情形下 可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅 但是在實(shí)際操作中 要根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn) 選擇是否適用簡(jiǎn)易計(jì)稅 一經(jīng)選擇 36個(gè)月內(nèi)不得改變 二 銷售額的確定 1 一般計(jì)稅方法 納稅人提供服務(wù)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額 2 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法 1 建筑業(yè) 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額 2 房地產(chǎn)業(yè) 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 價(jià)外費(fèi)用 是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi) 但不包括以下項(xiàng)目 代為收取并符合本辦法第九條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi) 以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng) 二 銷售額的確定 房地產(chǎn)業(yè)的具體規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額 房地產(chǎn)老項(xiàng)目 是指 建筑工程施工許可證 注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目 二 銷售額的確定 房地產(chǎn)業(yè)的具體規(guī)定 房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人 銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目 可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5 的征收率計(jì)稅 房地產(chǎn)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人 銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 按照5 的征收率計(jì)稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 在收到預(yù)收款時(shí)按照3 的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的 應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 按照3 的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后 向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào) 二 銷售額的確定 組成計(jì)稅價(jià)格價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的 單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供建筑服務(wù)而無(wú)銷售額的 用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額 一 按照納稅人同期同類平均價(jià)格 二 按照其他納稅人同期同類平均價(jià)格 三 按照組成計(jì)稅價(jià)格確定 組成計(jì)稅價(jià)格 成本 1 成本利潤(rùn)率 二 銷售額的確定 注意 1 扣除分包款不包括轉(zhuǎn)包款 建筑法 第二十八條規(guī)定 禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給他人 禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給他人 2 扣除的向政府支付的土地價(jià)款 以省級(jí)以上 含省級(jí) 財(cái)政部門監(jiān) 印 制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證 二 銷售額的確定 試點(diǎn)前的業(yè)務(wù) 1 營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的 應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅 2 納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為 因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的 應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅 3 按照有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營(yíng)業(yè)稅的 因取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額 截至納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分 不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí)抵減 應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅 三 銷售不動(dòng)產(chǎn) 區(qū)別 一般納稅人的規(guī)定 三 銷售不動(dòng)產(chǎn) 小規(guī)模納稅人的規(guī)定 三 銷售不動(dòng)產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)定 四 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃 九 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣 一 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的條件 二 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的邏輯 三 哪些進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣 四 進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入 不能抵扣到能抵扣 五 進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出 能抵扣到不能抵扣 六 不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的劃分 七 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn) 多抵扣 八 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn) 少抵扣 九 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 十 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣風(fēng)險(xiǎn)的控制 一 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的條件和邏輯 三個(gè)條件 一是取得營(yíng)改增之后的抵扣憑證 二是在規(guī)定時(shí)間內(nèi)抵扣 三是認(rèn)證通過(guò) 一 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的條件 條件一 下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣 增值稅扣稅憑證 是指增值稅專用發(fā)票 海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書 農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票 農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證 納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的 應(yīng)當(dāng)具備書面合同 付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票 資料不全的 其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣 抵扣憑證的開具時(shí)間必須在2016年5月1日及以后 一 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的條件 下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣 增值稅扣稅憑證 是指增值稅專用發(fā)票 海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書 農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票 農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證 納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的 應(yīng)當(dāng)具備書面合同 付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票 資料不全的 其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣 抵扣憑證的開具時(shí)間必須在2016年5月1日及以后 一 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的條件 條件二 在規(guī)定時(shí)間內(nèi)抵扣 是指在開票之日起180天之內(nèi) 認(rèn)證通過(guò)后抵扣 如果超過(guò)180天 需要層報(bào)稅務(wù)總局認(rèn)證通過(guò)后抵扣 條件三 認(rèn)證通過(guò) 認(rèn)證通過(guò)是指在稅局的增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)中 經(jīng)過(guò)比對(duì) 確認(rèn)發(fā)票及其載明的信息是真的 能保證開票方申報(bào)繳納相應(yīng)的銷項(xiàng)稅 才允許抵扣 二 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的邏輯 1 是否可以抵扣取得可抵扣憑證后 首先區(qū)分是否可以抵扣 2 不能抵扣到能抵扣取得抵扣憑證時(shí)不能抵扣 但是以后能抵扣 3 能抵扣到不能抵扣取得抵扣憑證時(shí)能抵扣 并且已經(jīng)抵扣 以后又不能抵扣 二 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的邏輯 4 如何準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅每期申報(bào)時(shí) 需要做以下三項(xiàng)工作 一是首先區(qū)分當(dāng)期取得的進(jìn)項(xiàng)稅能否抵扣 二是檢查是否有以往不能抵扣 但是本期又可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅 如果有 進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入 三是檢查是否有以往能抵扣并已經(jīng)抵扣 但是本期又不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅 如果有 進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出 三 哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣 可以抵扣 一 從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票 含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票 下同 上注明的增值稅額 二