房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫.ppt

第九組 第9章房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫 Contents 目錄 04案例與啟示 01房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán) 02房地產(chǎn)泡沫 03房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度及危害 01市場(chǎng)周期 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán) 01市場(chǎng)周期 周期對(duì)比 庫(kù)茲涅茨周期一種長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)周期 是一種從生產(chǎn)和價(jià)格的長(zhǎng)期運(yùn)動(dòng)中揭示主要資本主義國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期的理論 18 20年 朱格拉周期是針對(duì)資本主義經(jīng)濟(jì)中一種為期約10年的周期性波動(dòng)而提出的理論 基欽周期又稱 短波理論 1923年英國(guó)的約瑟夫 基欽從廠商生產(chǎn)過(guò)多時(shí) 就會(huì)形成存貨 就會(huì)減少生產(chǎn)的現(xiàn)象出發(fā) 他在 經(jīng)濟(jì)因素中的周期與傾向 中把這種2到4年的短期調(diào)整稱之為 存貨 周期 人們亦稱之為 基欽周期 01市場(chǎng)周期 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的原因 01市場(chǎng)周期 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的階段劃分 擴(kuò)張 收縮 01市場(chǎng)周期 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的階段劃分 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的各階段市場(chǎng)表現(xiàn)圖 01市場(chǎng)周期 總結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)類似 繁榮和蕭條會(huì)交替出現(xiàn) 在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期 常常會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)是否存在泡沫的激烈爭(zhēng)論 什么是房地產(chǎn)泡沫呢 Contents 目錄 04案例與啟示 01房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán) 02房地產(chǎn)泡沫 03房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度及危害 02含義 房地產(chǎn)泡沫的含義 美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯 P 金德?tīng)柌裾J(rèn)為 房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲 這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期 并不斷吸引新的買者 隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加 房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格 由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫 泡沫過(guò)度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn) 高空置率和價(jià)格的暴跌 即泡沫破裂 它的本質(zhì)是不可持續(xù)性 簡(jiǎn)單來(lái)講 是指房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值偏離其基礎(chǔ)價(jià)值的持續(xù)上漲的過(guò)程與狀態(tài) 02特征 是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài) 通常在經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的背景下發(fā)生的 房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出的陡升陡降的波動(dòng)狀況 振幅較大 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不具有連續(xù)性 沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率 特征 房地產(chǎn)泡沫的主要特征 02類型 房地產(chǎn)泡沫的類型 土地價(jià)格泡沫由于土地的稀缺性和市場(chǎng)需求的無(wú)限性 以及土地市場(chǎng)的投機(jī)炒作 將使地價(jià)出現(xiàn)虛漲 這稱為土地價(jià)格泡沫 房地產(chǎn)價(jià)格是由建筑物價(jià)格和土地價(jià)格共同構(gòu)成 地價(jià)泡沫引起房?jī)r(jià)泡沫 開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高 人為抬高房?jī)r(jià) 也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫 在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中 如果商品房的供給超過(guò)了市場(chǎng)需求 則超過(guò)部分屬于供給虛漲 發(fā)展到一定程度將構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫 空置率在5 10 之間是正常的 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng) 當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹 商品房嚴(yán)重滯銷 造成還貸困難 連帶引起金融危機(jī)時(shí) 才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅 土地價(jià)格泡沫 房?jī)r(jià)虛漲泡沫 房屋空置泡沫 房地產(chǎn)投資泡沫 02成因 房地產(chǎn)泡沫的成因 土地稀缺性 投機(jī)需求膨脹 金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸 直接誘因 02成因 土地的有限性和稀缺性由于土地資源的稀缺性 壟斷性 不可再生性 以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) 從短期看 它的供給缺乏彈性 房地產(chǎn)的需求旺盛 而土地資源的供給又相對(duì)有限 這為地價(jià)上漲創(chuàng)造可能 從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 02成因 2015年10大典型城市土地成交建筑面積增幅排名 2015年10大典型城市土地成交均價(jià)增幅排名 02成因 投資預(yù)期交易者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期能在一定程度上影響需求 交易者預(yù)期房地產(chǎn)資產(chǎn)將來(lái)會(huì)升值 房地產(chǎn)價(jià)格在本期證實(shí)了自己價(jià)格上升的預(yù)期 于是他們?cè)谙乱黄谶M(jìn)一步產(chǎn)生價(jià)格繼續(xù)上升的預(yù)期 從而需求增加 由于房地產(chǎn)外部供給有較強(qiáng)的約束性 易產(chǎn)生供不應(yīng)求的局面 推動(dòng)價(jià)格進(jìn)一步上漲 上漲的價(jià)格又進(jìn)一步強(qiáng)化了其他投資者的心理預(yù)期 從而形成一種自我增強(qiáng)的正反饋機(jī)制 在這種正反饋刺激下 房地產(chǎn)價(jià)格與其市場(chǎng)基本價(jià)值之間的正向偏離 房地產(chǎn)價(jià)格逐漸單邊上揚(yáng) 最終產(chǎn)生泡沫并促成泡沫的膨脹 02成因 過(guò)度投機(jī)當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)財(cái)富積累到一定程度 房地產(chǎn)交易目的不再僅限于滿足住房需求 更多是為了從交易中獲利賺取差價(jià) 這就會(huì)使房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性大大加強(qiáng) 如果投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲形成了共同的心理預(yù)期 他們會(huì)低價(jià)買進(jìn)高位拋出 房地產(chǎn)價(jià)格從而被抬高 在非理性預(yù)期和 羊群效應(yīng) 的作用下 投機(jī)者和資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng) 導(dǎo)致需求量急劇增加 進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 從而吸引后繼投機(jī)者和資金的進(jìn)入 甚至使投機(jī)需求取代真實(shí)需求成為市場(chǎng)主體 形成惡性循環(huán) 成本 合理利潤(rùn) 泡沫 正常房?jī)r(jià) 02成因 金融自由化和寬松的貨幣政策金融自由化充分發(fā)揮了市場(chǎng)機(jī)制在資金流動(dòng)中的作用 資本流動(dòng)性大大增加 其中部分資金促進(jìn)了泡沫的形成 此外寬松的貨幣政策和低利率導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量迅速增加 流向房地產(chǎn)的資金過(guò)快增長(zhǎng) 對(duì)房地產(chǎn)的需求迅速增加 再有 金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑 02成因 2015年個(gè)人住房貸款迅猛攀升 脫離了2010年以來(lái)的平穩(wěn)軌道 新增個(gè)人購(gòu)房貸款2 67萬(wàn)億元 占全年住宅銷售額的比例為37 相比2013年 25 和2014年 28 大幅上升 02成因 2015年9月30日將一套房首付比例從30 降低為25 2016年2月3日 同時(shí)對(duì)首套房和二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整 首套房最低首付比例降至20 二套房首付比例進(jìn)一步由40 降至30 一線城市首付比例略高 但相比2015年初也大幅下降 02成因 直接依賴 11 3 的國(guó)內(nèi)銀行貸款 在自籌資金里 76 的部分都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的27 4 間接依賴 其他資金里有21 來(lái)自于購(gòu)房者銀行貸款 施工方墊資18 8 實(shí)質(zhì)上也是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債 且可能有部分也來(lái)自于貸款 因此 開(kāi)發(fā)資金中大致有約65 左右的資金是依賴于銀行體系的 明顯超過(guò)40 的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn) 具有比較大的不穩(wěn)定性 02成因 房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率近15年時(shí)間里 從52 一路上升至77 一旦未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)縮水的話 房地產(chǎn)泡沫破裂 可能存在更大的資產(chǎn)負(fù)債率走高 房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露 容易引發(fā)金融危機(jī) 02成因 信息不對(duì)稱 信息不對(duì)稱容易誘發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)過(guò)度大量國(guó)內(nèi)資本和國(guó)際游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng) 制造了虛假的需求信息 引發(fā)了虛假的市場(chǎng)繁榮 推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲 在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的過(guò)程中 買漲不買跌 心理不斷強(qiáng)化 投機(jī)氣氛日益濃厚 導(dǎo)致了泡沫不斷增多 信息不對(duì)稱容易誘發(fā)銀行業(yè)的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題在信息不對(duì)稱下 由于金融體制的不健全 在信貸市場(chǎng)上風(fēng)險(xiǎn)偏好型的房地產(chǎn)商和投資者獲得了較多貸款 導(dǎo)致逆向選擇產(chǎn)生 銀行盲目追求市場(chǎng)份額信貸規(guī)模 忽略對(duì)借款企業(yè)和個(gè)人的資信審查 低估了投資項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn) 大量銀行資金的介入 加快房地產(chǎn)價(jià)格的膨脹和泡沫的產(chǎn)生 02成因 Contents 目錄 04案例與啟示 01房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán) 02房地產(chǎn)泡沫 03房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度及危害 03泡沫測(cè)度 指標(biāo)法通過(guò)對(duì)各種與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)的指標(biāo)進(jìn)行分析 測(cè)度房地產(chǎn)泡沫 該類方法主要包括簡(jiǎn)單指標(biāo)法 指標(biāo)體系法 功效系數(shù)法和綜合指數(shù)法等具體方法 目前測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的方法主要可分為指標(biāo)法 統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法和理論價(jià)格法三類 統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析測(cè)度房地產(chǎn)泡沫存在性 當(dāng)房地產(chǎn)泡沫不存在時(shí) 房地產(chǎn)價(jià)格的變化呈現(xiàn)一定規(guī)律 統(tǒng)計(jì)分析可找到統(tǒng)計(jì)規(guī)律 當(dāng)房地產(chǎn)泡沫存在時(shí) 房地產(chǎn)價(jià)格變化沒(méi)有規(guī)律 該類方法主要包括方差界檢驗(yàn) 設(shè)定性檢驗(yàn)和單位根 協(xié)整檢驗(yàn)等具體方法 理論價(jià)格法通過(guò)數(shù)學(xué)模型等計(jì)算出房地產(chǎn)的理論價(jià)格 房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值 與房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格進(jìn)行比較 二者的偏離部分即為房地產(chǎn)泡沫大小 根據(jù)計(jì)算房地產(chǎn)理論價(jià)格的思路不同 分為收益還原法 邊際收益法和市場(chǎng)供求法 房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度方法 房地產(chǎn)泡沫測(cè)度 輸入 輸出 房地產(chǎn)價(jià)格虛漲泡沫 土地價(jià)格泡沫 房屋空置率泡沫 房地產(chǎn)投資泡沫 愿景 使命 各模塊理念 房地產(chǎn)泡沫綜合測(cè)度 0 703 土地價(jià)格泡沫 0 583 房屋空置泡沫 0 262 房地產(chǎn)投資泡沫 0 041 房?jī)r(jià)虛張泡沫 03泡沫測(cè)度 房?jī)r(jià)收入比是以房地產(chǎn)泡沫形成時(shí)過(guò)度的投機(jī)需求為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的 房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值 反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力 比值越高 支付能力就越低 當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時(shí) 表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的上漲 當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處于上升狀態(tài) 并沒(méi)有存在市場(chǎng)萎縮的跡象 則說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高 產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性越大 1 房地產(chǎn)價(jià)格虛漲 房地產(chǎn)價(jià)格虛漲是房地產(chǎn)泡沫形成的直接表現(xiàn) 由于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期以及大量投機(jī)需求的存在 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格脫離其實(shí)際價(jià)值飛速上漲 助推了泡沫的膨脹 此次將以收入比來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫 03泡沫測(cè)度 03泡沫測(cè)度 利用房?jī)r(jià)收入比對(duì)西安市房?jī)r(jià)虛漲泡沫進(jìn)行測(cè)度 2000 2010年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入呈逐年上升態(tài)勢(shì) 如表所示 由2000年的6364元增長(zhǎng)到2010年的22244元 年平均增長(zhǎng)率為12 7 居民生活狀況得到逐步改善 這為西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 房屋均價(jià)雖然個(gè)別年份有所波動(dòng) 但總體呈上升趨勢(shì) 2000年西安市房屋平均價(jià)格僅為1527 33元 2005年為每平米3444 1元 2010年上漲到每平米6543元 商品房?jī)r(jià)格的上漲促進(jìn)了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮 但同時(shí)也孕育著房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn) 房?jī)r(jià)收入比是房屋價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值 據(jù)此定義 房?jī)r(jià)收入比計(jì)算公式應(yīng)為 西安市房屋銷售價(jià)格與收入情況數(shù)據(jù)表 數(shù)據(jù)來(lái)源 西安統(tǒng)計(jì)年鑒 西安統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 03泡沫測(cè)度 設(shè)住宅售價(jià)為P 居民家庭年收入Y 銀行住房抵押貸款年利率為r 貸款期限為n 首付款比例為a 每年貸款償還額占家庭年收入的比例為k 則貸款總額應(yīng)等于P 1 a 根據(jù)銀行房地產(chǎn)抵押貸款等額本息還款計(jì)算公式居民還款總額為 則房?jī)r(jià)收入比為 03泡沫測(cè)度 首付款比例為20 時(shí)西安市房?jī)r(jià)收入比 首付款比例為30 時(shí)西安市房?jī)r(jià)收入比 03泡沫測(cè)度 銀行個(gè)人按揭貸款期限一般不超過(guò)30年 因此設(shè)定貸款年限的上限為30年 西安市住房公積金貸款利率為4 45 4 9 購(gòu)房商業(yè)貸款利率為7 8 因此 我們?nèi)≠J款利率變化區(qū)間為4 8 進(jìn)行運(yùn)算 根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示 歷年來(lái)西安市城鎮(zhèn)居民住宅支出占消費(fèi)支出的比例大約在6 13 之間 近年來(lái)房?jī)r(jià)提升速度超過(guò)了收入增加速度 住房支出比例呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì) 因此可將k最大值設(shè)定為25 2010年10月 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知明確購(gòu)買90平米以下商品住房首付比例由原先的20 提高至30 由計(jì)算結(jié)果可知 當(dāng)貸款年限為20和30年 首付款比例為20 時(shí) 房?jī)r(jià)收入比最大值為5 404 最小值為3 069 首付款比例為30 時(shí) 房?jī)r(jià)收入比的最大值和最小值分別為3 506 6 176 因此 一般情況下 西安市房?jī)r(jià)收入比合理區(qū)間為3 6倍 03泡沫測(cè)度 西安房地產(chǎn)價(jià)格虛漲泡沫分析圖 03泡沫測(cè)度 由前面分析可知 西安市房?jī)r(jià)收入比合理范圍為3 6倍 通過(guò)對(duì)西安市2000 2010年房?jī)r(jià)收入比與合理區(qū)間最小值3和最大值6進(jìn)行對(duì)比 2000 2005年間 西安市房?jī)r(jià)收入比均處于合理區(qū)間3 6之間 房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)價(jià)格泡沫存在 2006 2010年西安市房?jī)r(jià)收入比值均大于合理區(qū)間最大值 由此可以推斷 該階段西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格虛漲泡沫 若將處于合理房?jī)r(jià)收入比區(qū)間3 6范圍內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫大小設(shè)為零 西安市2000年到2010年房地產(chǎn)價(jià)格虛漲泡沫值如表所示 2000 2010年西安市房地產(chǎn)價(jià)格虛漲泡沫度數(shù)值表 03泡沫測(cè)度 土地價(jià)格泡沫是一種土地使用權(quán)的實(shí)際價(jià)格嚴(yán)重偏離其基礎(chǔ)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)失衡現(xiàn)象 土地價(jià)格泡沫是土地實(shí)際價(jià)格超過(guò)土地理論價(jià)格的部分 土地價(jià)格泡沫度公式為 土地價(jià)格泡沫度 土地實(shí)際價(jià)格 土地理論價(jià)值 土地理論價(jià)值2000 2010年西安市土地基礎(chǔ)價(jià)值運(yùn)行區(qū)間圖 2 土地價(jià)格泡沫 03泡沫測(cè)度 我們將位于土地基礎(chǔ)價(jià)值運(yùn)行區(qū)間 即無(wú)泡沫狀態(tài)下的泡沫度數(shù)值設(shè)為0 則可得到2000 2010年西安市土地價(jià)格泡沫度 如表所示 2000 2010年西安市土地價(jià)格泡沫度數(shù)值表 單位 03泡沫測(cè)度 商品房大量空置是房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)形式之一 一方面 房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)帶來(lái)了大量房屋空置 另一方面 商品房大量空置又加重了房地產(chǎn)泡沫程度 目前 國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于房屋空置率的定義還沒(méi)有形成統(tǒng)一觀點(diǎn) 計(jì)算方法千差萬(wàn)別 從理論上講 空置率 空置面積 全部商品房存量 實(shí)際分析中比較常見(jiàn)的空置率計(jì)算方法主要有以下三種 第一 空置率 累計(jì)空置面積 當(dāng)年施工面積 第二 空置率 累計(jì)空置面積 近三年竣工面積 第三 空置率 空置面積 當(dāng)年竣工面積 單一的房屋空置率指標(biāo)并不能全面反映空置現(xiàn)象與房地產(chǎn)泡沫之間的關(guān)系 我們小組將采用市場(chǎng)修正法 在單一空置指標(biāo)的基礎(chǔ)上 綜合考慮影響房屋空置以及房地產(chǎn)泡沫的多重因素 對(duì)房地產(chǎn)空置泡沫進(jìn)行分析 3 房地產(chǎn)空置泡沫 03泡沫測(cè)度 西安市房地產(chǎn)空置泡沫測(cè)度 03泡沫測(cè)度 2000年 2010年西安市房屋空置泡沫度數(shù)值表 單位 除2000年 2001年 2003年以及2007年空置泡沫系數(shù)低于5 之外 其余年份西安市商品房空置泡沫系數(shù)均處于5 14 的合理范圍內(nèi) 由此可推斷 2000年到2010年間 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)房屋空置泡沫 令商品房空置泡沫系數(shù)在合理范圍的泡沫度大小為零 則可得到2000 2010年西安市房地產(chǎn)空置泡沫度數(shù)值如下 03泡沫測(cè)度 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額是房地產(chǎn)供求狀況最直接的反映 開(kāi)發(fā)投資額如果超常增長(zhǎng)可能意味著房地產(chǎn)投機(jī)需求的存在和房產(chǎn)泡沫的形成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比是用來(lái)衡量虛擬經(jīng)濟(jì)相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)指標(biāo)之一 該指標(biāo)可以用來(lái)衡量房地產(chǎn)投資泡沫度 指標(biāo)值越大 房地產(chǎn)泡沫程度越大 按照國(guó)際慣例 兩者的比值大于2時(shí) 說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)孕育著泡沫 李木祥2007年在 中國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究 中認(rèn)為 該比值大于2小于3 存在輕微泡沫 大于3 存在嚴(yán)重泡沫 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資泡沫 03泡沫測(cè)度 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP增長(zhǎng)情況表 03泡沫測(cè)度 將處于合理區(qū)間的房地產(chǎn)投資泡沫度設(shè)為零 則2000 2010年西安市房產(chǎn)投資泡沫度數(shù)值如表所示 西安市房地產(chǎn)投資泡沫度數(shù)值表 03泡沫測(cè)度 通過(guò)建立土地價(jià)格泡沫 房地產(chǎn)投資泡沫 房屋空置泡沫以及房?jī)r(jià)虛漲泡沫與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系路徑分析模型 對(duì)30個(gè)省市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn) 研究結(jié)果表明 房地產(chǎn)泡沫四種表現(xiàn)形式與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫存在著以下內(nèi)在聯(lián)系 房地產(chǎn)泡沫 0 041 房?jī)r(jià)虛張泡沫 0 703 土地價(jià)格泡沫 0 583 房屋空置泡沫 0 262 房地產(chǎn)投資泡沫 5 西安市房地產(chǎn)泡沫綜合測(cè)度 03泡沫測(cè)度 西安市房地產(chǎn)綜合泡沫度數(shù)值圖 如圖所示 2000 2010年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三個(gè)階段 2000 2003年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫度均小于0 并無(wú)泡沫存在 2004 2006年間 房地產(chǎn)綜合泡沫度大于0 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫 但泡沫程度并不明顯 2007 2008與2010年 房地產(chǎn)綜合泡沫度較大 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯泡沫 2008年綜合泡沫度為4 5641 房地產(chǎn)泡沫程度最大 總結(jié) 03泡沫測(cè)度 房地產(chǎn)泡沫的累積 使得地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲 地價(jià)上漲 加大了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)成本和投資風(fēng)險(xiǎn) 房?jī)r(jià)上漲 吸引更多企業(yè)涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域 加大房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) 并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大量依賴負(fù)債經(jīng)營(yíng) 一旦泡沫過(guò)多 銀行貸款收緊 企業(yè)資金鏈條斷裂 風(fēng)險(xiǎn)加劇 01增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 02導(dǎo)致金融危機(jī) 房地產(chǎn)與銀行關(guān)系密切 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中大約20 30 是銀行貸款 建筑公司對(duì)項(xiàng)目墊付資金大多也來(lái)自銀行貸款 至少一半以上購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款 一旦泡沫破裂 房?jī)r(jià)急劇下跌 大量投資可能無(wú)法正常收回 銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)加大 降低了銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 進(jìn)而引起連鎖反應(yīng) 引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī) 03泡沫危害 房地產(chǎn)泡沫危害 04引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī) 由于城市土地價(jià)格持續(xù)高漲 土地作為人們心目中最安全 收益率最高的資產(chǎn)被大量保有 使本來(lái)就稀少的土地大量閑置或低效利用 房?jī)r(jià)的上漲 房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者 大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來(lái)越大 導(dǎo)致社會(huì)分配的新的不公 嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性 帶來(lái)深刻的社會(huì)問(wèn)題 金融危機(jī)下 犯罪案件激增從而引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī) 03泡沫危害 房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率 大量的資金流入房地產(chǎn)業(yè) 生產(chǎn)性的企業(yè)缺乏足夠資金 高房?jī)r(jià)使得居民不得不壓縮其他方面的消費(fèi)支出 從而使消費(fèi)結(jié)構(gòu)畸形 同時(shí)會(huì)抑制其他消費(fèi)需求對(duì)相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)作用 進(jìn)而造成生產(chǎn) 消費(fèi)危機(jī) 03造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī) Contents 目錄 04案例與啟示 01房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán) 02房地產(chǎn)泡沫 03房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度及危害 20世紀(jì)80年代 為促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 房地產(chǎn)為優(yōu)先投資的領(lǐng)域以帶動(dòng)其他部門發(fā)展 還制訂了相關(guān)的刺激性政策 催生出房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)漂亮數(shù)字掩蓋了資產(chǎn)泡沫的集聚 國(guó)內(nèi)投資規(guī)模急劇膨脹 80年代后期 泰國(guó)土地價(jià)格低廉 勞動(dòng)力供給充足 工資和消費(fèi)水平都比較低 再加上政府的各種優(yōu)惠政策 大量外資便迅速涌入泰國(guó) 在銀行信貸的大量擴(kuò)張下 首都曼谷等大城市的房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲 房地產(chǎn)業(yè)的超高利潤(rùn)更是吸引了大量的國(guó)際資本 兩者相互作用 房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹 1 2 3 案例一 4 1 泰國(guó) 亞洲金融危機(jī)刺破泡沫 1988 1992年間 地價(jià)以平均每年10 30 的速度上漲在1992 1997年7月 達(dá)到每年40 某些地方的地價(jià)1年上漲了14倍 1997年 泰國(guó)的新增空置住宅85萬(wàn)套 其中僅首都曼谷就有35萬(wàn)套 空置率高達(dá)21 1989年泰國(guó)的住房貸款總額為459億泰銖 到1996年則超過(guò)了7900億泰銖 7年里增加了5倍多 同時(shí) 房?jī)r(jià)格也迅速上升 1988 1997年金融危機(jī)爆發(fā)的10年間 泰國(guó)的土地價(jià)格一直快速上升 1997年4月房地產(chǎn)類股票累積跌幅高達(dá)85 銀行和金融機(jī)構(gòu)類股票累積跌幅也高達(dá)80 很多國(guó)際投資基金已經(jīng)撤出泰國(guó) 房地產(chǎn)價(jià)格也迅速下跌 1997年下半年縮水30 房地產(chǎn)泡沫最終崩潰 4 5 6 案例一 4 1 泰國(guó) 亞洲金融危機(jī)刺破泡沫 4 1 泰國(guó)金融市場(chǎng)過(guò)早的對(duì)外開(kāi)放 金融監(jiān)控體系不是很完善 海灣戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后 大量開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng) 國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)信貸政策放任 加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸資金的投入 房地產(chǎn)業(yè)的貸款資金就占到其總貸款的一半左右 大量外國(guó)資本進(jìn)入東南亞其他國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī) 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成原因 案例一 泰國(guó) 亞洲金融危機(jī)刺破泡沫 危害 01 樓宇閑置 房地產(chǎn)日益暴露嚴(yán)重的供過(guò)于求現(xiàn)象 大量樓宇閑置 泰國(guó)房屋空置率高達(dá)20 菲律賓為15 20 印尼為18 馬來(lái)西亞的數(shù)量也不少 03 經(jīng)濟(jì)衰退 大量企業(yè)停產(chǎn) 倒閉 失業(yè)率大幅上升 對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成了巨大的打擊 東南亞其他國(guó)家的經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了嚴(yán)重衰退 02 破壞金融體系 隨東南亞金融危機(jī)的爆發(fā) 泰國(guó)等東南亞國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅 泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致產(chǎn)生400億美元的銀行呆賬 破壞了泰國(guó)的銀行業(yè)和金融體系 04 周期長(zhǎng) 東南亞國(guó)家這一輪房地產(chǎn)泡沫周期中 泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫自1988年產(chǎn)生到1997年破滅 歷時(shí)9年多 印度尼西亞歷時(shí)8年 馬來(lái)西亞歷時(shí)約7年 案例一 4 1 泰國(guó) 亞洲金融危機(jī)刺破泡沫 舉 成 措 效 01 降價(jià)去庫(kù)存 降低地價(jià)以消化房地產(chǎn)庫(kù)存 1998年 泰國(guó)政府宣布降低首都曼谷和其他部分地區(qū)的官方參考地價(jià) 下降幅度高達(dá)45 03 住房融資創(chuàng)新 泰國(guó)政府住房銀行引入專門的住房融資方案 促進(jìn)購(gòu)房需求 協(xié)助政府搞活房地產(chǎn)業(yè) 刺激危機(jī)后的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 02 稅費(fèi)優(yōu)惠 政府陸續(xù)推出了各種支持措施如降低手續(xù)費(fèi)率 個(gè)人房地產(chǎn)貸款利息可抵扣應(yīng)納所得稅和降低房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅等 加上貸款利率大幅降低 泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求得以釋放 04 房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇 隨著政府一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的出臺(tái) 泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求明顯提升 泰國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從2000年起開(kāi)始逐步復(fù)蘇 泰國(guó)經(jīng)濟(jì)也逐漸趨于穩(wěn)定 案例一 4 1 泰國(guó) 亞洲金融危機(jī)刺破泡沫 4 2 2013 2015 2014 012002年 032009年 YOURTEXTHEREYOURTEXTHEREYOURTEXTHERE 美國(guó)的次貸危機(jī)引發(fā)世界經(jīng)濟(jì)衰退 對(duì)俄羅斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了消極影響 房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目減少 投入使用的住房面積增速減緩 大批建筑企業(yè)瀕臨破產(chǎn) 房?jī)r(jià)下跌 YOURTEXTHEREYOURTEXTHEREYOURTEXTHERE 案例二 俄羅斯 流動(dòng)性不足成導(dǎo)火索 受經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng) 供需關(guān)系失衡 按揭貸款利率相對(duì)較低 炒房 官商黑幕等因素影響 俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)