房地產(chǎn)估價(jià)2.doc

估價(jià)報(bào)告精選豐都縣某房屋保險(xiǎn)事故損傷修復(fù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告 報(bào)告摘要 本報(bào)告評(píng)估的是豐都縣所屬房屋的事故損傷修復(fù)費(fèi)用，估價(jià)目的是為保險(xiǎn)事故賠償提供價(jià)格參考。根據(jù)估價(jià)目的及委托方提供的相關(guān)資料和房屋安全鑒定人員、估價(jià)人員現(xiàn)場查勘結(jié)果，決定采用成本法進(jìn)行評(píng)估，即計(jì)算受損房屋先拆除受損部位，再修復(fù)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和，得出估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的損傷修復(fù)費(fèi)用。在成本法的計(jì)算時(shí)，參照了工程預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)。 重慶同誠資產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：豐都縣某房屋保險(xiǎn)事故損傷修復(fù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告 委托方：中國太平洋保險(xiǎn)公司重慶分公司辦事處 估價(jià)方：重慶同誠資產(chǎn)評(píng)估有限公司 作業(yè)人員：秦云亮、熊遠(yuǎn)勤 估價(jià)作業(yè)日期：2001年5月21日至2001年5月24日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：同誠估字（2001）第319號(hào) 目 錄 致委托方函 估價(jià)師聲明 估價(jià)假設(shè)和限制條件 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 附件 致委托估價(jià)方函中國太平洋保險(xiǎn)公司重慶分公司辦事處： 受貴單位委托，我公司對(duì)貴單位委托評(píng)估的豐都縣名山鎮(zhèn)華嚴(yán)村七組所屬房屋在2001年5月21日（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）的事故損傷修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行了測算。 根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，估價(jià)人員經(jīng)實(shí)地現(xiàn)場查勘后，采用合理的估價(jià)方法，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用為7080元，人民幣大寫：柒仟零捌拾元整。 此致 重慶同誠資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 法定代表人： 二一年五月二十四日 估價(jià)師聲明我們鄭重聲明： 1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告書中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。 2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，查勘人員秦云亮、熊遠(yuǎn)勤。 6、除參與本次估價(jià)的估價(jià)人員外，我們聘請(qǐng)了相關(guān)專業(yè)人員對(duì)本次估價(jià)的房屋結(jié)構(gòu)安全進(jìn)行了專門鑒定，其鑒定結(jié)果為非危房。 7、非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本人或估價(jià)機(jī)構(gòu)同意不得修改或提供給其他任何單位和個(gè)人，亦不得見諸公開媒體。 中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（簽名）： 中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（簽名）： 估價(jià)假設(shè)和限制條件1、本次估價(jià)結(jié)果僅限于為委托方處理事故賠償提供房屋修復(fù)費(fèi)用價(jià)格參考依據(jù)，不包含車禍所帶來的其他損失，如精神損失、誤工補(bǔ)償，等等。若有其他用途，需根據(jù)指定目的另行評(píng)估。 2、本次估價(jià)所需工程量數(shù)據(jù)以現(xiàn)場測量結(jié)果為準(zhǔn)，并得到當(dāng)事雙方的簽字認(rèn)可。 3、本評(píng)估報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用報(bào)告中部份內(nèi)容所導(dǎo)致的可能的損失，本公司不承擔(dān)責(zé)任。 4、本次估價(jià)活動(dòng)是在滿足全部假設(shè)與使用限制前提條件下進(jìn)行的。這些假設(shè)限制條件是由估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)標(biāo)的物實(shí)際狀況并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況而提出的，具有客觀性和合理性。 5、本估價(jià)報(bào)告書有效使用期自報(bào)告提交之日起為一年。同時(shí)，在有效期內(nèi)使用本報(bào)告時(shí)，應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)夭牧蟽r(jià)格及人工費(fèi)用變化情況，并隨時(shí)與本機(jī)構(gòu)保持聯(lián)系，以達(dá)到有效使用之目的。 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、估價(jià)委托方 名稱：中國太平洋保險(xiǎn)公司重慶分公司辦事處 二、受理估價(jià)方 名稱：重慶同誠資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 法定代表人：張能杰 地址：重慶市渝中區(qū)人民路7號(hào)4樓 估價(jià)資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)國家壹級(jí) 估價(jià)資格證書：建房估證字2001049號(hào) 三、估價(jià)對(duì)象概況 3.1估價(jià)緣由 本公司受太平洋保險(xiǎn)公司重慶分公司辦事處委托，對(duì)其承保的某東風(fēng)貨車失控撞傷農(nóng)房而對(duì)農(nóng)房造成的直接損失進(jìn)行評(píng)估。該東風(fēng)貨車在太平洋保險(xiǎn)公司投保了車輛損失險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)，此次事故經(jīng)現(xiàn)場交警出具的責(zé)任認(rèn)定書，由東風(fēng)貨車負(fù)全責(zé)。 3.2估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況 估價(jià)對(duì)象位于豐都縣名山鎮(zhèn)華嚴(yán)村七組，距離縣城中心約20公里，三面周與農(nóng)地相鄰，一面臨鄉(xiāng)村公路。受損建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，共兩層，建筑物橫墻承重，承重墻厚24厘米，樓梯間空花墻厚12厘米，其余墻厚18厘米，梯間及非承重墻的粘結(jié)材料采用黃砂石灰混合砂漿，石灰所占比例較小，砂漿標(biāo)號(hào)較低。建筑物內(nèi)外墻初級(jí)抹灰，室內(nèi)水泥砂漿地面，普通木門窗。 3.3事故損傷情況分析 該東風(fēng)貨車從斜坡下行途中突然失去控制，貨車沖出公路，經(jīng)過路邊緩沖帶時(shí)翻車。貨車在翻滾過程中由于慣性作用撞上農(nóng)房，與農(nóng)房外側(cè)非承重墻正面接觸，造成建筑物第一層外側(cè)墻（非承重墻）洞穿，洞徑橫向最大尺寸1.0米，豎向最大尺寸1.2米，洞底距地面高度0.3米；樓梯間外側(cè)墻坍塌，坍塌后形成一個(gè)橫向最大尺寸2.1米寬，豎向最大尺寸2.86米寬的洞；與外側(cè)墻垂直的一段承重墻輕微裂縫；樓梯踏步及梯間轉(zhuǎn)角板完好，陽臺(tái)欄板及陽臺(tái)板各損壞一塊；臥室非承重隔墻微偏，部分門窗受損。 經(jīng)房屋安全鑒定人員現(xiàn)場鑒定：受損建筑物基礎(chǔ)完好，承重墻絕大部分未受損，非承重墻局部受損，房屋所受損傷可以修復(fù)，為非危房。修復(fù)方案為：按照受創(chuàng)面豎向擴(kuò)大拆除，再按原狀恢復(fù)考慮。 3.4估價(jià)范圍 估價(jià)范圍根據(jù)房屋修復(fù)方案確定，即受創(chuàng)面的豎向擴(kuò)大拆除費(fèi)用，以及恢復(fù)原狀所需費(fèi)用。 四、估價(jià)目的 確定估價(jià)對(duì)象的損傷修復(fù)費(fèi)用，為委托方保險(xiǎn)事故賠償提供價(jià)格參考。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 二一年五月二十一日 六、估價(jià)依據(jù) 中華人民共和國保險(xiǎn)法； 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范； 全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表-99； 重慶市房屋修繕工程預(yù)算定額； 重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)有關(guān)文件； 建筑材料市場價(jià)格和有關(guān)工程造價(jià)信息； 估價(jià)人員現(xiàn)場查勘所得資料及委托方提供的各種資料。 七、估價(jià)原則 合法原則； 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則； 客觀、公正、公平原則； 替代原則。 八、估價(jià)方法 8.1本次估價(jià)所采用的方法 估價(jià)對(duì)象是受損農(nóng)房的一部分，而不是房屋的全部。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價(jià)人員現(xiàn)場查勘的情況，該房屋不屬危房，可采用先在原損傷部位豎向擴(kuò)大拆除受損構(gòu)件，再按原結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修復(fù)的方案，已被當(dāng)事人雙方認(rèn)可。 由于估價(jià)對(duì)象所涉及的工程量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參照同類工程的普遍標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐一測算、累積，故估價(jià)人員決定采用成本法進(jìn)行估價(jià)。 8.2 成本法的定義 本次所用成本法是指以計(jì)算受損房屋先拆除受損部位，再恢復(fù)原狀所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和，得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法。 九、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)程序，選擇科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用為7080元，人民幣大寫：柒仟零捌拾元整。 十、估價(jià)人員 姓名估價(jià)資格或職稱 簽名蓋章 秦云亮注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 熊遠(yuǎn)勤注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（造價(jià)工程師） 十一、估價(jià)作業(yè)日期 二一年五月二十一日至五月二十四日 十二、估價(jià)報(bào)告有效期限 自二一年五月二十四日至二二年五月二十三日 十三、附件 評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件； 現(xiàn)場查勘照片。 重慶同誠資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 二一年五月二十四日 估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)的技術(shù)思路 估價(jià)對(duì)象不是整幢房屋，而是受損房屋的一部分。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價(jià)人員現(xiàn)場查勘的情況，認(rèn)為房屋只是部分非承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件受損，不會(huì)危及到整幢房屋的安全，故只需擴(kuò)大拆除受損部位，再按原結(jié)構(gòu)進(jìn)行修復(fù)。 故測算時(shí)應(yīng)先測算受損部位的拆除費(fèi)用，再計(jì)算修復(fù)受損部位的修復(fù)費(fèi)用。由于此類受損房屋的修復(fù)工作是為了彌補(bǔ)房屋所受損傷，故不論原房屋的使用保養(yǎng)狀況如何，在對(duì)修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行測算時(shí)，不考慮扣減房屋的折舊，即應(yīng)該“修壞如新”，而不能“修壞如舊”。 由于類似工程的價(jià)格計(jì)算已有成熟的建筑工程和修繕工程定額標(biāo)準(zhǔn)，且已被廣泛應(yīng)用，故在成本法的計(jì)算時(shí)，參照了定額標(biāo)準(zhǔn)。 二、工程造價(jià)計(jì)算表 工程量以現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)為依據(jù)，按照房屋修復(fù)方案計(jì)算。 1. 拆除工程 定額編號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 定額基價(jià) 工程量 合價(jià)(元) 5A0011 墻體拆除 1m 10.20 13.817 140.93 5A0026 樓板拆除 1m 34.50 2.91 100.40 合計(jì) 241.33 2. 腳手架及支架保護(hù)措施 定額編號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 定額基價(jià) 工程量 合價(jià)(元) 5D0002 單項(xiàng)腳手架 100m 324.03 0.4 129.61 構(gòu)件支護(hù)費(fèi) 300.00(估算) 合計(jì) 429.61 3.砌筑工程 定額編號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 定額基價(jià) 工程量 合價(jià)(元) 5C0003 磚砌體 10m 1540.34 1.53 2356.72 合計(jì) 2356.72 4 預(yù)制混凝土構(gòu)件 定額編號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 定額基價(jià) 工程量 合價(jià)(元) 1E0383 空心板 10m 1793.67 0.291 521.96 1E0529 預(yù)制鋼筋 1t 2762.91 0.15（估計(jì)） 414.44 1E0511 空心板安裝、灌漿 10m 518.59 0.291 150.91 合計(jì) 1087.31 5. 木門窗工程 定額編號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 定額基價(jià) 工程量 合價(jià)(元) 1G0015 拼板門制作 100m 6294.28 0.046 289.54 1G0029 拼板門安裝 100m 1324.41 0.046 60.92 1G0036 木窗制作 100m 4880.63 0.023 112.25 1G0045 木窗安裝 100m 2775.15 0.023 63.83 合計(jì) 526.54 6. 定額直接費(fèi) 1+2+3+4+5=4641.51(元) 7. 造價(jià) （1） 基價(jià)直接費(fèi)：4641.51元 （2） 綜合費(fèi)：115.73%=730.11元（按三級(jí)施工企業(yè)計(jì)費(fèi)） （3） 勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)：13.15%=146.21元（按三級(jí)施工企業(yè)計(jì)費(fèi)） （4） 利潤：16.64%=308.20元（按三級(jí)施工企業(yè)計(jì)費(fèi)） （5） 允許按實(shí)計(jì)算的費(fèi)用及材料價(jià)差：1000.00元 （6） 定額編制及定額測定費(fèi)：(1+2+3+4+5)1.8=12.29元 （7） 稅金：(1+2+3+4+5+6)3.56%=243.44元（按三級(jí)施工企業(yè)計(jì)費(fèi)） （8） 造價(jià)：1項(xiàng)+2項(xiàng)+3項(xiàng)+4項(xiàng)+5項(xiàng)+6項(xiàng)+7項(xiàng)=7081.76元 取整為：7080元。 重慶同誠資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 二一年五月二十四日 估價(jià)師心得保險(xiǎn)事故賠償中，保險(xiǎn)公估人的作用甚為重要。目前，受諸多因素的影響和制約，各專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)保險(xiǎn)公估的介入不夠活躍和廣泛，國內(nèi)各大保險(xiǎn)公司的事故定損基本上是由其下屬的理賠部負(fù)責(zé)，獨(dú)立性、公允性因此受到約束。保險(xiǎn)理賠中保險(xiǎn)公估人人才奇缺的現(xiàn)狀與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的矛盾日益突出，保險(xiǎn)事故損失的大小迫切需要一個(gè)獨(dú)立、專業(yè)的第三方得出一個(gè)科學(xué)結(jié)論。況且一般保險(xiǎn)理賠人員缺乏足夠的房屋專業(yè)知識(shí)，本次估價(jià)行為正是在這種背景下接受保險(xiǎn)公司委托發(fā)生。 估價(jià)專業(yè)涉及到多個(gè)學(xué)科知識(shí)的綜合運(yùn)用，筆者在這一方面深有體會(huì)。本例就涉及到工程結(jié)構(gòu)專業(yè)、工程造價(jià)專業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)，保險(xiǎn)相關(guān)知識(shí)。估價(jià)師只有掌握了多個(gè)學(xué)科知識(shí)并加以熟練運(yùn)用，才能適應(yīng)估價(jià)發(fā)展的需要。 本案在估價(jià)師未介入前，受損農(nóng)房的業(yè)主索價(jià)5萬元，強(qiáng)調(diào)房屋整體處于危險(xiǎn)，需拆除重建。雖然估價(jià)師直接查勘即可確定房屋只是局部受損，但是尚缺乏權(quán)威性，故邀請(qǐng)房屋安全鑒定人員先對(duì)房屋進(jìn)行安全鑒定，并據(jù)此確定修復(fù)方案和評(píng)估范圍。最終使評(píng)估結(jié)論7080元得到當(dāng)事雙方的認(rèn)可。正是估價(jià)師和安鑒人員的專業(yè)介入，促成了受損理賠的圓滿解決。 在本次估價(jià)過程中，與一般估價(jià)項(xiàng)目所不同的是，本次估價(jià)范圍不是由委托方確定的，而是估價(jià)師根據(jù)受損情況和修復(fù)方案，在得到當(dāng)事雙方的認(rèn)可后，現(xiàn)場測量確定的，這恐怕也只有在這類理賠評(píng)估中才有的。此外，在計(jì)算修復(fù)費(fèi)用時(shí)，把握了“修壞如新”，而不是“修壞如舊”的原則，不僅沒有扣減在其他評(píng)估項(xiàng)目中應(yīng)考慮的折舊，而且還考慮了受損部位的拆除費(fèi)用，這也算理賠評(píng)估中的一大特點(diǎn)。同時(shí)，在評(píng)估價(jià)值的定義中，只考慮了車禍所造成的直接損失，未考慮車禍所引起的農(nóng)戶的其他損失，如精神損失等，而將房屋損失之外的其他理賠事宜交還給保險(xiǎn)公司，也體現(xiàn)了估價(jià)師不是萬能的，他只是自己專業(yè)領(lǐng)域中的專家。 估價(jià)師認(rèn)為，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可