物業(yè)管理畢業(yè)論文.doc

畢業(yè)論文選題：試析物業(yè)管理企業(yè)如何創(chuàng)品牌班級：09物業(yè)管理三班姓名：周業(yè)創(chuàng)學號：20097407336 目 錄摘要2關鍵詞2一、 品牌與物業(yè)管理品牌.2二、 創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的重要性.3三、 創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的條件.3（一） 開創(chuàng)物業(yè)管理品牌的外部條件.3（二） 開創(chuàng)物業(yè)管理品牌的內部條件.4四、 如何創(chuàng)建物業(yè)管理品牌.5（一） 切實轉變觀念，增強品牌意識5（二） 內強素質，以人為本.5（三） 進行ISO9002質量體系認證6（四） 明確企業(yè)的社會責任，積極參與社會事務6（五） 走規(guī)?；洜I道路.6五、 結束語.6 對物業(yè)管理品牌競爭的分析摘要從80年代初期在南方誕生第一家物業(yè)管理公司起，物業(yè)管理行業(yè)在我國有二十多年的歷史。特別是近幾年來，隨著房地產業(yè)的發(fā)展，相應配套的物業(yè)管理業(yè)日益興盛，市場競爭也越來越激烈。今天，創(chuàng)名牌企業(yè)，建優(yōu)秀PM小區(qū)，現(xiàn)已成為我國PM企業(yè)的管理目標和奮斗方向。品牌代表著企業(yè)形象，品牌標志著競爭地位，品牌反映了企業(yè)的核心競爭力。在物業(yè)市場日益規(guī)范的條件下，實施品牌興企戰(zhàn)略，創(chuàng)建物業(yè)服務品牌，對于物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有戰(zhàn)略意義。關鍵詞品牌 物業(yè)管理品牌 規(guī)模化 市場化一、 品牌與物業(yè)管理品牌 在我國，物業(yè)管理行業(yè)對品牌認識相對較晚。同時，由于物業(yè)管理企業(yè)的產品，即物業(yè)管理服務的地域性、組合性和特殊性，以及原有單純的房產管理遺留下來的福利性分配、行政性管理，造成了物業(yè)管理品牌市場發(fā)展的不完備環(huán)境；再加上物業(yè)管理企業(yè)自身實力不強、缺乏競爭意識和市場經營行為的短期性等原因，使得物業(yè)管理品牌市場已經嚴重滯后于其它行業(yè)商品品牌市場的發(fā)展。因此，物業(yè)管理企業(yè)即使在某一方面進行了大規(guī)模的廣告宣傳和鼓動，由于沒有上升到塑造品牌的高度上去，其效果也僅僅是單一的、短期的，沒有積累成企業(yè)最有潛力、最為巨大的無形資產-品牌。物業(yè)管理市場是一個特殊的商品市場，市場競爭的焦點已經逐漸由管理、服務和價格等較為單項的競爭要素，逐步轉向企業(yè)綜合實力的競爭，集中反映為品牌的競爭。良好的品牌不僅有益于彌補和完善開發(fā)商的信譽和形象，而且使物業(yè)本身更具有吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看見的、未來的、系統(tǒng)周到的服務和優(yōu)良的管理而甘心解囊。就物業(yè)管理企業(yè)來說，由于幾乎所有的物業(yè)管理企業(yè)都認識到提高服務質量的重要性，物業(yè)管理的產品-服務同質化趨勢越來越明顯。物業(yè)管理企業(yè)如果單純地想通過技術、質量、價格、服務等傳統(tǒng)的競爭手段來甩開對手，顯然將會變得更加困難。在這種情況下，有著良好品牌和公眾形象的物業(yè)管理企業(yè)，憑借其品牌的強大發(fā)散力和文化力去贏得消費者和社會公眾對品牌的認同和親和，必然會在激烈的市場競爭中占據(jù)主動，先人一步搶占市場份額。二、 創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的重要性 物業(yè)管理在我國作為一種新生行業(yè),雖然發(fā)展時間短,但隨著人們生活水平的提高,居住條件的改善,必將越來越受到人們的關注和重視,具有極大的市場空間。但就目前來看,其在發(fā)展過程中還存在許多不夠完善的地方比如:運行成本高、收費難、以及相關物業(yè)管理政策制度的實施、執(zhí)行難等等問題一直困擾著物業(yè)企業(yè),制約著其快速發(fā)展。作為帶有社會服務職能的服務性行業(yè),其性質決定其是“保本微利”,因此在正常情況下企業(yè)的贏利空間十分有限,這在遇到政策變化或突發(fā)事件如:新“勞動合同法”頒布后企業(yè)用工成本的大幅度增加以及席卷全球的經濟危機時,企業(yè)的生存以及今后的可持續(xù)發(fā)展將面臨嚴峻考驗。 物業(yè)公司面對當前物業(yè)管理所處的困境,通過積極發(fā)揮廣大職工的主觀能動性,認真組織學習科學發(fā)展觀和對先進物業(yè)企業(yè)的學習(如深圳萬科),我們發(fā)現(xiàn),企業(yè)的知名度、信譽度越高、所占市場分額越大,其獲利將越豐。因此,物業(yè)企業(yè)要在激烈的市場競爭中求得生存空間和可持續(xù)發(fā)展,只有創(chuàng)建品牌,運用品牌效應來逐步擴大經營服務范圍,并形成規(guī)模效應,最終充分利用人力、物力資源以及規(guī)模效應來降低勞動成本,從而使企業(yè)在復雜多變的市場競爭中占據(jù)有利位置,只有這樣物業(yè)企業(yè)才能獲得充足的發(fā)展空間和可觀效益,才能為其今后生存和可持續(xù)發(fā)展提供強有力的保證。 三、創(chuàng)物業(yè)管理品牌的條件(一)開創(chuàng)物業(yè)管理外部條件1、社會經濟的發(fā)展對物業(yè)管理的推動 房地產業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對社會經濟和城市建設的發(fā)展有一定的引導和推動作 用。但是，另一方面，房地產業(yè)的發(fā)展更依賴于社會各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設的步伐快慢。物業(yè)管理業(yè)雖說是一個長存行業(yè)，在市場經濟條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付 能力制約。2、居民生活水平的提高和消費結構的優(yōu)化 現(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質量兩 個方面。國家有關方面規(guī)劃：第一步，到本世紀末，“基本上實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經濟實惠的住宅，全國居民人均居住面積達到8平方米”，這是小康目標。下一步，隨著社會經濟的發(fā)展，人民生活水平相應提高，對于居住面積和內外環(huán)境的要求也將越來越高。而且， 生活水平和消費能力的增長，將引起消費觀念的革新和消費結構的優(yōu)化。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質量的第一追求，從而愿意增加居住的消費投入。這種消費意 愿的轉換和提升，當然會對物業(yè)管理的服務范圍在量和質兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場將日益寬廣。3、房地產體制改革的深化和內部結構的優(yōu)化 如前所述，房地產作為一個完整的行業(yè)包括開發(fā)、營銷、管理、經紀等分支行業(yè)，擁有 設計、開發(fā)、營銷、中介、咨詢、評估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。房地產經營活動是一個系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運作要求保持行業(yè)內部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調發(fā) 展，要求內部結構的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過程的經濟效益作為行業(yè)的經營思想和目標。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對前級行業(yè)具有強烈的反彈作 用，但是，其發(fā)展同樣受前級行業(yè)，特別是開發(fā)和營銷業(yè)的影響和制約，受房地產管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動。也就是說，物業(yè)管理業(yè)的發(fā)育和成長要依靠 整個行業(yè)的支持。4、政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善 物業(yè)管理作為一塊待開墾的處女地，行業(yè)的成長，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政府和 社會各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達。這種扶助也是政府對物業(yè)管理的正確治理和監(jiān)控。（二）開創(chuàng)物業(yè)管理內部條件1、物業(yè)管理企業(yè)內部會計控制的現(xiàn)狀內部控制是由企業(yè)董事會、經理階層及其他員工實施的，為保證財務報告的可靠性、經營活動的效率和效果、相關法律法規(guī)的遵循性等目標的實現(xiàn)而提供合理保證的過程。內部控制整體框架包括了內部環(huán)境、風險評估、控制活動、信息與溝通及內部監(jiān)督，而內部會計控制又是內部控制的核心。物業(yè)管理與一般的服務行業(yè)相比有其明顯的個性，它提供的是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程性服務產品，因此會計控制相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性2、內部會計控制中存在的不足 內部控制制度有其固有的局限性，即使建立了相對完善的會計控制制度，也有可能因為執(zhí)行人員掌握信息量不完備、理解錯誤、曲解指令等因素的限制導致主觀判斷失誤，以及受共同的利益驅使串通一氣實施舞弊而導致會計控制制度無效。陸家嘴物業(yè)由于基層管理處財務工作人員流動性較大，大部分財務人員往往并未真正全面的學習和應用過內部控制的相關理論和方法，也缺少內部控制管理工作經驗。3、加強內部會計控制的制度和保障機制 針對企業(yè)內部控制存在的不足，首先要建立一套適合本單位情況的規(guī)范統(tǒng)一的內部會計控制制度，其次為保障內部控制制度的有效運行，還必須建立相應的保障機制。四、 如何創(chuàng)建物業(yè)品牌（一）切實轉變觀念，增強品牌意識 品牌本身就是一項資產，是一種超越生產、商品和所有有形資產以外的價值，可視為商品或服務冠上品牌后所產生的額外收益。當產品之間的差異性趨于同質化時，品牌將取代產品本身的使用功能，而消費者提供購買的理由和保證，品牌在一定意義上代表了質量標準和質量的穩(wěn)定性。 時至今日，消費者在購買房屋時絕對不受開發(fā)商品牌影響的時代已經結束了。深圳市一項房地產消費者抽樣調查顯示：絕對不依賴開發(fā)商品牌的消費者只占3.2%、8.4%的消費者絕對忠誠于一、兩家物業(yè)管理的品牌，是典型的品牌忠誠顧客，另有38.5%的消費者只在5-6家物業(yè)管理公司的產品中進行選擇。數(shù)據(jù)表明，深圳房地產市場已經出現(xiàn)品牌集中的趨勢。深圳房地產市場的發(fā)展趨勢是中國內地房地產市場發(fā)展趨勢的預言，深圳市的物業(yè)管理品牌集中趨向預示著中國房地產市場競爭的品牌時代正在到來。 （二） 內強素質，以人為本在社會發(fā)展的各要素中，人的要素是第一位的，是主導性、主動性的因素，是社會發(fā)展中活的要素、最關鍵的要素，后勤事業(yè)的發(fā)展關鍵在人。以人為本，是因為人是社會發(fā)展的主體和核心，對高校后勤工作而言，人同樣也是高校后勤社會化改革能否做到可持續(xù)發(fā)展的主體和核心。以人為本，就意味著要尊重人，從人的特點或實際出發(fā)，一切制度安排和政策措施要體現(xiàn)人性，考慮人情，尊重人權，不能超越人的發(fā)展階段，不能忽視人的需要，這也是高校后勤社會化改革的出發(fā)點和歸宿決定的。在高校后勤社會化改革的問題上要樹立和落實科學的發(fā)展觀的本質要求是要堅持以人為本。（三） 進行ISO9002質量體系認證 物業(yè)管理在我國目前還屬于一個新興行業(yè)，就其本身來講，是一個及其復雜的綜合性行業(yè)，如何使其盡快達到規(guī)范化、標準化的管理，是每個物業(yè)管理公司力求達標的目的。物業(yè)管理企業(yè)在建立ISO9000質量保證模式標準中，選用ISO9002生產、安裝和服務的質量保證模式標準是比較適宜的。物業(yè)管理正逐步改變過去那種由上級分派或誰開發(fā)誰管理的格局，使業(yè)主或業(yè)主委員會有了選擇物業(yè)管理企業(yè)的機會。這種變革，把物業(yè)管理企業(yè)推向了市場，使物業(yè)管理企業(yè)開始認真對待自己的服務和管理。于是，已被國內外實踐證明科學而有效的ISO9002質量保證模式標準就成為物業(yè)管理企業(yè)提高服務水平的有效選擇。（四） 明確企業(yè)的社會責任，積極參與社會事務 目前，在中國的大中城市，住房消費已經成為城市居民的主要支出。對于工薪階層的居民來講，房屋的價值平均已經占到家庭財產的一半左右?？紤]到居民的承受能力，政府為以經濟適用房為代表的中低端物業(yè)管理制定了指導價格。當我們承接了中低端的物業(yè)項目管理的同時，也就意味著我們同時要承擔更多的社會責任。（五） 走規(guī)模化道路 針對物業(yè)行業(yè)面臨著行業(yè)整體利潤下降，企業(yè)生存不容樂觀的現(xiàn)狀，有關業(yè)內人士近日表示，物業(yè)管理企業(yè)兩極分化日益嚴重，只有走品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；?，企業(yè)才能避免在市場競爭中被淘汰；只有將企業(yè)做大做強做優(yōu)，才能促使行業(yè)更加健康、有序、繁榮發(fā)展。隨著物業(yè)管理成本提高，盈利空間遭到擠壓，沒有新的利潤空間，未來物業(yè)行業(yè)的兩極分化將更為嚴重。物業(yè)管理企業(yè)面臨這種環(huán)境，只有兩條路可以選擇，一是做大做強品牌的可持續(xù)發(fā)展之路。二是在競爭日趨激烈的市場中勉強生存，直至被無情淘汰