商業(yè)地產(chǎn)可行性研究報告.doc

蚃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆腿節(jié)蒆羈艿莄螞襖羋蕆蒄螀芇膆蝕螆袃荿蒃螞袂蒁螈羀袂膁薁袆袁芃螆螂袀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薈袃羇艿莀衿羆蒂蚆螅羆膁葿蟻羅芄蚄羀羄莆蕆袆羃蒈螞螂肂膈蒅蚈肁芀蟻薄肁莃蒃羂肀膂蝿袈聿芅薂 淮安*置業(yè)發(fā)展有限公司*國際商業(yè)廣場*住宅項目可行性研究報告二一二年十月目 錄第一章 總論- 第 2-23 頁第一節(jié) 項目背景- 第 2-12 頁第二節(jié) 項目市場環(huán)境分析- 第13-17頁第三節(jié) 項目SWOT分析- 第17-19頁第四節(jié) 項目定位- 第20-23頁第二章 項目總體建筑規(guī)劃思路- 第23-25頁第三章 項目投資收益分析- 第25-29頁第一節(jié) 項目投資估算- 第25-27頁第二節(jié) 項目功能面積指標- 第27-28頁第三節(jié) 項目價格定位- 第28-28頁第四節(jié) 銷售收入預測- 第28-29頁第五節(jié) 利潤預算表- 第29-29頁第四章 資金籌措計劃- 第 30-32頁第五章 敏感性分析- 第32-33 頁第六章 項目風險性分析- 第33-38頁第七章 研究結論- 第38-38頁第一章 總 論第一節(jié) 項目建設背景本項目位于江蘇省淮安市*，現(xiàn)就淮安市的有關情況做如下介紹：l 淮安市概述：淮安是一代偉人周恩來的故鄉(xiāng)，地處蘇北腹地，北接連云港，東北接鹽城市，偏南接揚州市，南鄰安徽省，西連宿遷市，南距江蘇省省會南京市188公里，東北距亞歐大陸橋橋頭堡連云港市135公里，現(xiàn)下轄清河、清浦、楚州、淮陰四區(qū)和漣水、洪澤、金湖、盱眙四縣，面積1.01萬平方公里，人口527萬，市區(qū)建成區(qū)面積80平方公里，人口83萬，是國家歷史文化名城、淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市、新興的旅游勝地、工業(yè)基地和農(nóng)副產(chǎn)品集散地?；窗彩芯硟?nèi)河川交錯，水網(wǎng)密布，內(nèi)河航運的主干線京杭大運河流經(jīng)于此，淮沭新河、蘇北灌溉總渠、淮河入江水道、淮河干流、廢黃河等9條河流在境內(nèi)縱橫交錯。全國“五大淡水湖”之一的洪澤湖位于淮陰境內(nèi)，另外與鄰市共有的湖泊有白馬湖、寶應湖、高郵湖。綜合經(jīng)濟實力： “十五”期間淮安市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值765億元，財政收入突破百億元大關，達到123.4億元，全社會固定資產(chǎn)投資610億元。新型工業(yè)化加速推進，累計完成工業(yè)投入908億元，規(guī)模以上工業(yè)銷售、利稅分別達1050億元和119億元，工業(yè)稅收占財政收入的比重達55%，淮鋼成為首家銷售超百億元企業(yè)，高新技術產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值110億元，占規(guī)模以上工業(yè)的10%，2007年存貸款余額分別達到600億元、409億元。預計到2012年，淮安市地區(qū)生產(chǎn)總值將實現(xiàn)1565億元，人均GDP超4000美元，達到3.15萬元，全社會固定資產(chǎn)投資超2000億元，財政收入超300億元，城市化率超50%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入力爭超3000美元，達到2.2萬元，力爭2014年全面建成小康社會。未來的淮安的將是輻射2000萬人口的蘇北腹地重要中心城市。交通：淮安是區(qū)位優(yōu)勢明顯的重要交通樞紐。明清時期就是“南船北馬”交匯之地，有“九省通衢、七省咽喉”之譽?，F(xiàn)在，公路、鐵路、水路四通八達，京滬、寧宿徐、宿淮、淮鹽、寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯，從江蘇新沂到浙江長興的新長鐵路縱貫全境，京杭大運河、蘇北灌溉總渠等河道縱橫交錯，淮安到上海虹橋機場僅3個半小時的路程，到南京祿口機場、徐州觀音機場、連云港港口和機場分別只有2個半小時、1個半小時、1小時的路程，在十一五期間籌建淮安機場。初步形成了一個以高等級公路為主骨架、水陸并舉的交通網(wǎng)絡，凸現(xiàn)了淮安在江蘇乃至全國的交通樞紐地位?？萍冀逃夯窗彩且蛔哂猩詈裎幕e淀的城市，重視教育的傳統(tǒng)非常悠久，人民受教育的程度普遍較高，高中入學率達78%以上，超過了全省平均水平。目前，全市擁有5所高校、26所中專校。高校、中專校的數(shù)量和在校生分別在蘇北和全省名列前茅，培養(yǎng)的大批專業(yè)人才受到了沿海和江蘇蘇南等發(fā)達地區(qū)的青睞。來淮安投資興業(yè)可以獲得大量素質(zhì)高、成本低的專業(yè)人才。農(nóng)業(yè)：全市耕地面積384230公頃,可供開發(fā)的黃河故道和灘涂近7萬頃,淮陰水產(chǎn)資源豐富，有水面約400萬畝.主要經(jīng)濟魚類有16科83種，其中洪澤湖大閘蟹、大青蝦、鱖魚、白魚、甲魚、鱔魚等遠銷國內(nèi)外。礦產(chǎn)：淮安市礦產(chǎn)資源較為豐富，分布相對集中。能源礦產(chǎn)資源有金湖縣、洪澤縣的石油和天然氣，洪澤縣老子山的地熱。非金屬礦產(chǎn)資源豐富，品種多，有盱眙縣的凹凸棒石粘土、玄武巖、白云巖；楚州區(qū)、清浦區(qū)、淮陰區(qū)的巖鹽；洪澤縣、淮陰區(qū)的芒硝等。其中，盱眙縣凹凸棒石粘土探明儲量2.72億噸，遠景儲量達5億噸，占全國總儲量的6570，占全球總儲量的近50；巖鹽資源探明儲量1350億噸（不包括洪澤湖底），居世界首位，且品位高、埋藏淺、品質(zhì)優(yōu)，鹽層厚度達100米200米，鹵水濃度在300克立升320克/立升之間；淮安擁有華東最大的無水芒硝礦，已探明芒硝儲量達20億噸。歷史文化：淮安，即淮水安瀾之意，得名于1500多年前的南北朝時期。據(jù)南齊書州郡志記載:武帝永明七年(公元489年)，割直瀆、破釜塘以東淮陰鎮(zhèn)下流雜一百戶置淮安縣，隸屬于東平郡?；窗仓家姟?淮安名人輩出。是一代偉人周恩來的故鄉(xiāng)。歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、西游記作者吳承恩、愛國將領關天培、老殘游記作者劉鶚?；窗裁麆俦姸?。有周恩來故居、童年讀書處、紀念館、遺物陳列館，有老子山，在盱眙境內(nèi)有朱元璋高祖、曾祖和祖父的陵墓-明祖陵。 淮安不僅人杰地靈，而且風景優(yōu)美，沿大運河，環(huán)洪澤湖，既可領略自然風光，又可觀賞名勝古跡。1986年國務院公布淮安為國家歷史文化名城。素有“壯麗東南第一州”的美譽。l *概述：*是江蘇省淮安市的市轄區(qū)，面積296平方公里，人口31萬。*，歷史悠久，人杰地靈，“漢初三杰”中的大軍事家韓信、西游記作者吳承恩、戲劇大師周信芳、文學家陳白塵等歷史名人都為這方水土所養(yǎng)育。明清時，清江浦與揚州、蘇州、杭州并稱運河沿岸“四大都市”。區(qū)內(nèi)存有韓信城、慈云寺國師殿、清江浦樓、文廟、漕運總督花園、周信芳故居、蘇皖邊區(qū)政府舊址等人文景觀，周邊臨近明祖陵、水下泗洲城、周恩來故居等歷史文化遺址和全國第四大淡水湖洪澤湖。項目投資商介紹： 香港*集團投資有限公司香港*集團投資有限公司投資創(chuàng)建于1997年，注冊地為*，著名愛國企業(yè)家*先生任董事長，經(jīng)過十多年的經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)已形成融房地產(chǎn)業(yè)、酒店旅游業(yè)、物流碼頭、商貿(mào)業(yè)和高科技工業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)為主的綜合性大型集團企業(yè)，集團下屬控股公司十五余家，遍布澳門、香港、重慶、浙江、江蘇、福建、廈門、泉州、安徽等境內(nèi)外城市，總資產(chǎn)達20多億元，擁有員工2000余人。香港*集團主要是從事地產(chǎn)投資，尤其是商住地產(chǎn)投資、管理、營運的專業(yè)化公司，目前在全國各地注冊的房地產(chǎn)開發(fā)公司如下：公司名稱成立日期營業(yè)執(zhí)照號碼住所法人代表注冊 投資總額 幣種股東股份比例1997-5-252600 美元50%50%2006-7-11 2700萬 美元100%2006-12-12 1200萬 美元100%2006-9-5 630萬 美元100%2005-4-7 2000萬 人民幣100%2004-9-8 8000萬 港幣100%香港*集團在全國各地還有其他全資子公司，具體注冊資本及占比如下表: 子公司注冊資本占比1400萬人民幣100%3065萬元人民幣100%2800萬元人民幣100%2500萬元人民幣100%2350萬元人民幣100%1230萬港幣100%1000萬元港幣100%*集團的支柱產(chǎn)業(yè)酒店旅游業(yè)，集團擁有2家星級酒店，坐落在福建省商貿(mào)工業(yè)重鎮(zhèn)聞名東南亞的石材集散地*。*大酒店（五星級）擁有311間高檔客房，形成高級酒店與康體、娛樂、美食、休閑交映生輝的旅游服務品牌。年平均入住率達70以上，摘下了福建省酒店經(jīng)營業(yè)績雙佳的桂冠，1997年*大酒店（四星級）的開業(yè)盛典又為*酒店旅游業(yè)錦上添花，經(jīng)營業(yè)績驕人，目前兩個酒店年創(chuàng)收約1.8億元，*集團旗下現(xiàn)在營業(yè)及在建的星級酒店還有*四星級商務酒店及*五星級大酒店等。*集團還將在*，建設服務于整個長三角都市群的大型綜合性旅游度假項目*國際桃園溫泉度假區(qū)。*項目是集旅游、五星級酒店、溫泉酒店、大型會所、企業(yè)公館、酒店式公寓、高級住宅等為一體的大型綜合性旅游度假項目，該項目將以優(yōu)越的地理位置，最齊全的業(yè)態(tài)，最先進的經(jīng)營管理模式占據(jù)長三角地區(qū)高端旅游地產(chǎn)資源。*集團的物流碼頭、商貿(mào)業(yè)在中國石材之鄉(xiāng)南安水頭市，打造出中國石材之鄉(xiāng)的龍頭企業(yè)福建泉州市*石業(yè)有限公司，該公司占地30畝，產(chǎn)品依托集團控股企業(yè)*科技有限公司和*（中國）通訊設備制造有限公司的商貿(mào)網(wǎng)點，打造完善的產(chǎn)業(yè)鏈條；并且投資成立福建*有限公司，占地100余畝，擁有三個60噸位的埠頭，該產(chǎn)業(yè)鏈年創(chuàng)收高達2億元左右。*集團的高科技工業(yè)在目前能源日益緊張的時代，成立了*能燃氣設備科技有限公司，研制出“GAS工業(yè)用高效智能燃氣設備”，該產(chǎn)品在安全環(huán)保的前提下實現(xiàn)節(jié)能率30以上，預計市場銷售額超過20億元，本產(chǎn)品順應時代發(fā)展潮流、符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是行業(yè)中處于絕對領先的高科技產(chǎn)品。*集團的房地產(chǎn)業(yè)*集團的房地產(chǎn)是*集團支柱產(chǎn)業(yè)之一，已經(jīng)形成了集前期策劃、工程管理、銷售及良好的售后服務和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理為一體的開發(fā)經(jīng)營與管理的模式。先后投巨資在澳門、香港、重慶、浙江、江蘇、福建、安徽、河南等地建設集購物、旅游、娛樂、餐飲、運動、游樂、文化、酒店式公寓八項功能于一體的城市國際商業(yè)廣場-“*國際商業(yè)城市廣場”，不斷打造“中國城市商旅首選”，為締造國內(nèi)創(chuàng)新和專業(yè)的房地產(chǎn)集團傾情奮斗。先后開發(fā)了明*等，累計總開發(fā)建筑面積超過200萬。2007年6月30日在無錫*一舉簽下占地約*畝的*溫泉度假區(qū)項目。擁有*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、浙江*置業(yè)發(fā)展有限公司、江蘇*置業(yè)發(fā)展有限公司、江蘇*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福建*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、安徽*置業(yè)發(fā)展有限公司等。未來將以此模式陸續(xù)在上海、天津、無錫等中國大中城市建設新項目，打造“中國城市商業(yè)新典范”。香港*集團十多年來在集團董事長*先生的帶領下，樸實經(jīng)營，穩(wěn)健發(fā)展，在企業(yè)經(jīng)營管理方面已經(jīng)形成了以市場為導向的企業(yè)核心經(jīng)營管理體系。伴隨著*集團大陸總部在上海的建立，香港*集團將成為中國最具影響力的多元化大型企業(yè)集團。聯(lián)盛集團董事長*先生在90年代初期就在福建開發(fā)了24萬平米的*家園、4萬平米的*大酒店等商住項目，尤其是從2003年以來，*集團利用自身的國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)資源，成功開發(fā)了17萬平米的*國際商業(yè)廣場、11萬平米的*國際商業(yè)廣場等項目，以及在建的*新城、40萬平米的*國際商業(yè)廣場、19萬平米的*商業(yè)廣場等項目，積累了豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，并且同中國房地產(chǎn)百強企業(yè)*集團合作開發(fā)建設了廈門*中心、福州*城市廣場、鄭州*城市廣場等近100萬的高檔商住物業(yè)，累計總開發(fā)建筑面積超過200萬，并在中國的商業(yè)地產(chǎn)界建立了廣泛的人脈關系，與國內(nèi)外500強企業(yè)TESCO樂購、家樂福、麥當勞、肯德基、中國電影集團、星美院線、冠軍溜冰場、國美電器、蘇寧電器等知名商家建立了緊密的戰(zhàn)略合作伙伴關系。其中*商業(yè)廣場項目由*集團聯(lián)合英國TESCO、冠軍滑冰場、中國電影集團星美院線競得項目的土地開發(fā)權，體現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)中“訂單式生產(chǎn)”的最高層次。項目開發(fā)商介紹： 淮安*置業(yè)發(fā)展有限公司淮安*置業(yè)發(fā)展有限公司是香港*集團在淮安市注冊的項目開發(fā)公司，是為開發(fā)建設淮安*國際商業(yè)廣場*住宅項目而成立的專業(yè)開發(fā)、建設與經(jīng)營管理的全資控股公司。項目公司以中高層委派和本土化人才相結合的人員構成，公司治理結構清晰，人員專業(yè)化素質(zhì)較高，部門制度健全，以香港*集團的現(xiàn)代化、垂直化管理方式為基礎，為淮安*住宅項目的順利進展奠定了堅實的基礎。項目概況：1、項目名稱：淮安*國際商業(yè)廣場*住宅項目2、開發(fā)單位：淮安*置業(yè)發(fā)展有限公司3、項目規(guī)劃：淮安*國際廣場*住宅項目位于淮安市*，*，地理位置優(yōu)越、交通便利、周圍基礎設施完善，自然景色極佳。項目規(guī)劃用地面積：*平方米，總建筑面積：*平方米。其中地上建筑面積為：*平方米，地下建筑面積為*平方米?；窗?住宅項目規(guī)劃為集高檔生態(tài)宜居住宅、高端商業(yè)配套于一體的綜合性建筑。由兩棟點式高層和兩棟板式高層及臨街商鋪所組成。住宅為520層、商業(yè)及配套為14層， 地下一層設計成停車場兼人防。第二節(jié) 項目市場環(huán)境分析1、淮安市房地產(chǎn)市場宏觀分析2004-2006年淮安市房地產(chǎn)市場投資狀況圖01020304050億元2004年34.628.75.92005年43.435.87.62006年66.3548.4217.93總投資額住宅投資額商業(yè)用房及其他(1) 淮安房地產(chǎn)市場投資狀況從數(shù)據(jù)可以看出：近三年以來淮安市房地產(chǎn)市場投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢，特別是2007年16月份，市區(qū)房地產(chǎn)投資額為28.07億元，同比增長了15.37%，2006年在國家宏觀調(diào)控的影響下，淮安市房地產(chǎn)投資增長依然強勁，可見淮安作為內(nèi)陸中小城市，市場起步較晚，發(fā)展比較健康，受到投資者的青睞。(2)開工面積與成交面積對比2005、2006年淮安房地產(chǎn)開工面積與成交面積050100150200萬平方米開工面積97.56143.7成交面積89.4110.52005年2006年2005、2006年淮安房地產(chǎn)竣工面積與成交面積050100150萬平方米竣工面積129.7115.7成交面積89.4110.52005年2006年數(shù)據(jù)顯示：隨著投資的增長，2006年房地產(chǎn)開工面積比2005年增長47.3%；同期竣工面積減少10.8%；市場需求放大，同期房地產(chǎn)市場成交面積增長23.6%。綜合三個數(shù)據(jù)可看出，淮安市房地產(chǎn)市場供需基本平衡。（3）房地產(chǎn)市場價格走勢分析2005、2006年淮安房地產(chǎn)市場價格走勢100015002000250030003500元/平方米現(xiàn)房27673179期房258929222005年2006年淮安市房地產(chǎn)市場發(fā)展比較健康，價格處于低位上漲狀態(tài)，2006年在受宏觀調(diào)控影響下，價格上漲14.88%，預計今后幾年仍將保持低速穩(wěn)定發(fā)展趨勢。2、項目微觀市場分析房地產(chǎn)項目微觀市場分析是建立在同區(qū)位同類項目對比的基礎之上的：綜觀淮安市房地產(chǎn)市場，與本項目住宅部分最具有可比性的項目有“*”和“*”，通過對“*”和“*”項目實地調(diào)查，可以看出區(qū)域內(nèi)住宅地產(chǎn)的市場前景：一、*1)項目概況：“*”位于本項目東北方向，距本項目僅1公里，項目分別由31、26、16層組成的兩棟住宅和一棟9層的文化宮文娛、商業(yè)、辦公用房構建而成，總占地面積20925.1平方米，總建筑面積129178.5平方米。 該“*”位置得天獨厚，位于淮安傳統(tǒng)的都心地段之上，城市雙軸線淮海南路、承德南路，左右逢源，淮安商業(yè)最繁華的淮海路商業(yè)區(qū)，緊緊毗鄰；市重點學校，*醫(yī)院等生活配套設施一應俱全；社區(qū)四周被運河風光，大運河廣場，*緊緊圍抱 2)銷售狀況：范圍價格（元/平方米）銷售狀況起價4150良好均價4540較好最高價4930較好二、*系超大型綜合性商住樓項目，總占地面積約11370.5平方米，建筑總面積62785.36平方米。該項目東西長115.05米，南北寬66.39米，地面總高18層，建筑高度58.55米，其中商業(yè)兩層，第一層沿街為帶門面的商鋪，第一層到第二層是1萬多平方米的大型賣場，第3層以上由各高16層的4棟高品質(zhì)住宅樓組成，面積約34111.75平方米，地下一層為商業(yè)、居住共有公用的地下停車場，與周邊停車位一起可以滿足同時停放機動車220輛、非機動車約2600輛2)銷售狀況：范圍價格（元/平方米）銷售狀況起價3582良好均價3938較好最高價4293較好小結：本項目所在的淮安市是房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，周邊各項目的良好銷售態(tài)勢說明在中心地段的優(yōu)質(zhì)房源還是具有較大的購買需求；另外本項目引進數(shù)家世界500強商業(yè)企業(yè)，對業(yè)態(tài)分布進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營管理，以大、中、小多種主力店帶動人流，形成業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)中心，也為住宅的銷售帶來非常大的利好。第三節(jié) 項目SWOT分析優(yōu)勢：項目位于淮安市中心，地段優(yōu)勢較大；尤其是本項目西邊的淮海南路作為淮安市最為重要的商業(yè)街，*緊鄰本項目，地理位置得天獨厚，前景極好。城市主干道四周環(huán)繞，市內(nèi)外往來便利，交通便捷。本項目住宅全部為高層建筑，高層俯瞰*全景，景觀好、視野開闊；住宅戶型南北通透，采光通風效果好，動靜分離明顯；配套設施齊全。*集團依靠商業(yè)地產(chǎn)品牌連鎖開發(fā)模式，引進TESCO樂購的入駐，將會極大的拉動人氣。項目高檔次高層住宅與綜合大型商業(yè)形成互補優(yōu)勢。國際未來主流商業(yè)業(yè)態(tài)SHOPPINGMALL，TESCO樂購超市，精品店，美食街等充分滿足人們購物、娛樂、休閑、餐飲、文化等各方面的消費需求。劣勢：由于本項目住宅為高層建筑，建筑成本較高。由于項目地處鬧市區(qū)，如果處理不好，可能會有噪聲影響。機會：1、淮安市人口較多，2006年全市人口達到527萬，其中市區(qū)人口達到83萬，已接近100萬人的中等城市水平。2、近三年以來淮安市房地產(chǎn)市場投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢，淮安投資客較多，未來項目市場發(fā)展前景較好。3、從近兩年淮安房地產(chǎn)市場價格走勢可以看出，房價在穩(wěn)步上漲，則說明本項目實現(xiàn)利潤增長的前景是比較可觀的。4、從近兩年淮安房地產(chǎn)市場供需分析，市場的需求量有上升趨勢，更有利于本項目銷售階段的去化速度。5、淮安市房地產(chǎn)市場目前發(fā)展態(tài)勢較好威脅：金馬廣場、中央新亞國際廣場、淮海第一城、運河明珠、天龍御城、上城、新世紀豪園等眾多項目的大規(guī)模開發(fā)，使當?shù)氐南M者有了更多的選擇空間，與我們形成一定的競爭，會相對影響銷售階段的去化速度。綜上所述：1. 淮安地區(qū)缺少高檔次、生態(tài)宜居性住宅項目，及高端國際化商業(yè)業(yè)態(tài)，居住環(huán)境、商業(yè)運營管理等與沿海發(fā)達地區(qū)有一定差距，這正是*集團在商住地產(chǎn)方面的優(yōu)勢，具有生態(tài)宜居及商業(yè)綜合運營管理經(jīng)驗的*集團在立項之處即具有排他性優(yōu)勢。2. 淮安*目前的市政建設和配套水平相對落后，但在23年之后，*住宅項目落成后，淮安*無論從人口入住率、消費水平還是其它相關經(jīng)濟指標上都將更上一層樓，成為淮安地區(qū)排名前列的城區(qū)。3. *住宅項目以優(yōu)越的地理位置、齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)、高規(guī)格的合作商家及眾多世界強合作伙伴。在淮安地區(qū)乃至附近地區(qū)，都具有鮮明的唯一性。4. 體驗消費時代的來臨造就Shopping mall時代的來臨。目前，*集團在國內(nèi)已開發(fā)和正在開發(fā)的商業(yè)Shopping mall項目，無論從總建規(guī)模，還是投資規(guī)模上都處于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平前列。專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平，是項目成功的堅實保障。5. 由于*住宅項目從各方面具有鮮明的唯一性和排他性，必將從淮安地區(qū)商業(yè)類項目中脫穎而出，占據(jù)商住地產(chǎn)市場的高端位置。第四節(jié) 項目定位隨著新經(jīng)濟時代的來臨，淮安市經(jīng)濟的持續(xù)和良性的高速增長，市民收入不斷增加，市民住宅消費結構進一步升級，呈現(xiàn)多樣化、高品位的特點。市場呼喚高檔次、高品牌的生態(tài)宜居住宅及便捷、豐富的商業(yè)配套項目，能代表國際特色的新型宜居住宅及高端商業(yè)空間的出現(xiàn)?！?住宅項目”項目將充分利用*集團近十多年來的商住開發(fā)經(jīng)驗，依靠在*、*、重慶等地的項目建設成果，并借鑒國際國內(nèi)先進理念和成功經(jīng)驗，建設集高端生態(tài)宜居住宅、國際化商業(yè)、休閑、娛樂、餐飲于一體的高品質(zhì)項目?！盎窗?國際商業(yè)廣場*住宅”項目位于淮安市中心。項目建成后將成為淮安市最適宜居住的尊貴、高尚、經(jīng)典的高品質(zhì)國際住宅，以其完善齊全、集多功能于一體的業(yè)態(tài)，配備以巨資打造的生態(tài)、游樂新景觀，徹底顛覆淮安市原有單一的傳統(tǒng)居住模式，締造城市新生活、商業(yè)新典范，滿足現(xiàn)代人對生活品位的苛刻追求，提高淮安城市住宅、商業(yè)地產(chǎn)檔次?？傊盎窗?住宅”項目將為淮安市商住地產(chǎn)及城市建設帶來一場全新的變革?！盎窗?住宅”項目設計四棟20層配備空中花園的宜居生態(tài)住宅及4層商業(yè)配套區(qū)，住宅項目依靠*的生態(tài)景色、充分享有綠色、清新、宜居的經(jīng)典環(huán)境。商業(yè)業(yè)態(tài)以生活大賣場、大型美食城、商業(yè)步行街及獨立產(chǎn)權商鋪為主要經(jīng)營內(nèi)容，具體建設內(nèi)容包括：高尚住宅區(qū)人們的居住需求不斷升級，高層作為高檔次的住宅，受到高收入階層的青睞。另一方面，土地是稀缺資源，中國人多地少，土地尤其顯得珍貴，國家一直嚴格控制用地。所以象“淮安*住宅”這個可以獨攬楚秀園優(yōu)美景觀和新鮮空氣的絕版地塊具有不可復制性。我們的戶型有典雅休閑的一房、浪漫溫馨的兩房、經(jīng)濟舒適的三房并配有獨立的私家入戶花園，讓您無論身在何方都有回家的渴望。在高層享受城市生活，更能放眼全城，獨領新一代貴族生活。高層陽光住宅以科學合理的全明戶型設計，大開間、短進深、2.5米寬陽臺、功能分區(qū)合理、動靜分區(qū)、衛(wèi)生間干濕分離，讓每一戶業(yè)主親密接觸陽光和健康。生活大賣場隨著淮安市城市居民收入及生活水平的不斷提高，原有的、老舊的小型社區(qū)超市已經(jīng)遠遠無法滿足城市居民生活的需求，市場呼喚大型規(guī)范化的國際連鎖賣場的進駐。*集團根據(jù)自身多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗以及與包括沃爾瑪、家樂福、歐倍德、時代華納等世界500強企業(yè)良好的合作關系，擬在本項目內(nèi)引進經(jīng)營一家面積在17000平方米左右的，淮安市最大的、經(jīng)營超過25000種商品以上的綜合性大型超市英國TESCO樂購，與項目內(nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補，以帶動整個項目的人流、物流，持續(xù)激發(fā)消費潛能，并以獨特的“娛樂帶動零售”的商業(yè)主張，創(chuàng)造最大化財富價值。大型美食城“民以食為天”是自古以來經(jīng)久不變的道理，而且淮安市人民熱情好客，以及具有淮安特色的“酒”文化，都是支撐淮安餐飲行業(yè)如火如荼的重要原因。*集團在多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，積累了上千家經(jīng)營各地特色小吃的商家資源。因此，我們擬在本項目內(nèi)規(guī)劃一個大型特色美食城。這將與項目內(nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補，形成淮安市大眾飲食的新中心。商業(yè)精品街及獨立產(chǎn)權商鋪隨著淮安市城市居民收入及生活水平的不斷提高，人們對物質(zhì)的欲望也在增大，但遺憾的是，在淮安卻沒有一個真正的商業(yè)大量聚集的精品街。不過，幾年后在“淮安*住宅”項目中，將有一條集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的多功能商業(yè)精品街。精品街兩邊有可租可售的獨立產(chǎn)權商鋪，更方便了投資者和經(jīng)營商家的選擇。最終形成開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者和消費者多贏的良好局面。大型停車場現(xiàn)代購物中心一個顯著特征是停車位非常充足?！盎窗?住宅”項目地下一層建設有420個機動車的停車位，通過多部電梯直通地上購物中心，加上地面 11個停車位，車位總量近431個，為汽車時代的來臨提前做好準備。第二章 項目總體建筑規(guī)劃思路總體構思：1. 為城市提供廣闊的活動空間，構筑廣場與綠化休閑景觀軸。2. 立體空間的構造。由地下、地面、空中構造立體的交通體系，提高土地開發(fā)的價值。3. 以人為本的商業(yè)理念，營造高度的居住、休閑、娛樂與購物環(huán)境。4. 風格多元化，運用夸張的造型與色彩文脈。交通：主軸線為對稱軸，構成商業(yè)廣場的主干道；同時配有橫向的商業(yè)步行街。內(nèi)部的mall street、天橋、消防疏散車道縱橫交錯，構成了完善均勻的分級交通體系。基地周邊沿著主要外部道路設有下沉廣場，他與商業(yè)廣場的室內(nèi)通向地下室的扶梯、電梯、樓梯。構成了立體的交通，使得地下商城的商業(yè)價值得到最大化的開發(fā)?？臻g：商業(yè)廣場主體樓高五層，地下一層為停車庫；一層為精品店；二、三層為大型超市及精品街；四層為美食城及精品街；主要以自動扶梯、電梯來直接輸送。與其他地下商業(yè)空間不同，低樓層與室外多處的挑空設計，讓自然光線直接照射進來，使得地下空間，地上室內(nèi)外空間得到最好的流動性，而這種流動性正好提供了商業(yè)建筑全盤活動的人流，帶來了滾滾財源。就整個淮安*國際商業(yè)廣場而言，無論從建筑體量，內(nèi)部空間的角度衡量，低樓區(qū)是整個商業(yè)廣場的重點，為了讓將購物街室內(nèi)外空間做得更加豐富，設計過程中針對這一點作下列幾點考慮：挑空：建筑室內(nèi)大量運用了挑空，目的是希望內(nèi)部的空間層次更加豐富，趣味。同時透過挑空的設計，在視覺上會較為寬敞，各樓層關系會變得更加密切。光線：如何讓自然光充滿于空間，同時兼顧到淮安氣候特點，一直是設計過程中努力追求的目標。在mall street上空及內(nèi)部廣場廣場挑空，陽光可以直接照射，整個商業(yè)購物環(huán)境通透明亮。通道：商業(yè)廣場通道的設計目的將提供消費者通暢無阻的走道外，它還必須提供其他使用功能，才能讓購物中心內(nèi)部氣氛變得更加活躍、舒適。通道上空條形挑空，視覺上購物街變得更加寬敞明亮，這樣它不只單純扮演通道角色而已，也可以提供足夠的空間讓消費者駐足櫥窗前欣賞櫥窗內(nèi)部的擺設，也可以輕松的倚在欄桿一面聊天，一面感受樓層間的空間變化。造型與風格：現(xiàn)代商業(yè)街的mall street經(jīng)濟是在西方市場經(jīng)濟模式下發(fā)展起來的，它集中、小型商鋪，大型超市，配備了完善的娛樂設施。現(xiàn)代式的風格成了淮安*國際商業(yè)廣場的造型主題。入口作為進入商場的第一印象，也是室內(nèi)室外轉(zhuǎn)換的過渡場所，具有特殊的形象意義。因此，我們在此突顯了現(xiàn)代建筑的特點。比例尺度優(yōu)美的柱列和山墻乃至細部與明亮寬敞的現(xiàn)代玻璃體量相互咬合，對此，實的墻面與虛的入口都因張力更加引人注目，使得商業(yè)建筑應有的、大眾的pop氛圍在基地上得以彌漫，從而創(chuàng)造了活潑熱烈的商業(yè)氣氛。狹長的商業(yè)街空間為整齊明快的柱列所擁圍，大方的綠化小品釋緩著城市的壓力；不時有些大度夸張的、造型新穎的建筑構件打破了商業(yè)街可能造成的平板氣氛。人們流連在室外宜人的尺度和小品配置與室內(nèi)寬敞明快的內(nèi)街與周邊琳瑯的商品中去。突出的表達了這種彌散商業(yè)氣氛的建筑風格。方案技術指標規(guī)劃技術經(jīng)濟指標一覽表項 目經(jīng)濟指標所占比例說明總用地面積17936.30 m2總建筑面積105395.03 m2地上建筑面積89667.00 m285.08%其中商業(yè)面積41790.00 m239.65% 住宅面積46763.80 m244.37% 面積1113.20 m21.06% 地下建筑面積15728.03 m214.92%占地面積8873.00m2容積率4.88（不含架空層）建筑密度49.90%綠地率20%機動車停車位431其中地上11地下420第三章 項目投資收益分析第一節(jié) 項目投資估算淮安*國際商業(yè)廣場項目投資估算表附表1單位:萬元項目工程名稱單位數(shù)量單價 小計 一、土地開發(fā)成本 4,758.53 1土地出讓金平方米17936.3 3,643.20 2土地契稅 215.33 3地上、地下附著物拆遷補償凈支出 900.00 二、前期開發(fā)費用 2,164.04 1設計費平方米10769424 264.04 2勘測費、施工圖審核費、規(guī)劃許可證費、三通一平費等 130.00 3項目可行性研究費 20.00 4零星費用 150.00 5統(tǒng)一基建收費平方米107694148.2 1,600.00 三、基礎設施建設費 1,405.00 1道路工程及鋪裝工程m2 150.00 2供水工程 70.00 3供電工程 900.00 5排污工程 75.00 6通訊工程 40.00 7照明工程m2 50.00 8景觀工程m2 70.00 9環(huán)衛(wèi)工程、有線電視工程 50.00 四、建筑安裝工程費 16,981.99 1樁基工程 1,500.00 2 地下室工程m220119 2,515.28 3上部主體工程（含粗裝修）m287575 8,665.54 4電梯工程 764.00 5消防工程 712.73 6電氣工程m3 819.53 7給排水m2 253.56 8發(fā)電機組臺 300.00 9空調(diào)工程m2 1,508.65 10煤氣工程 40.89 11弱電工程m2 252.70 12基坑支護、樣品房及零星工程 150.00 五、開發(fā)間接費 360.00 1監(jiān)理費用 50.00 2 保險費用 40.00 3現(xiàn)場辦公費用 196.00 4 地基沉降觀測、消防檢測、電梯質(zhì)檢、防雷檢測、白蟻防治費等 120.00 六、銷售與管理費用 3,268.26 1銷售費用(2.5%) 933.86 2管理費用(1.5%) 700.00 3招商費用(4.0%) 1,634.40 七、工程不可預見費用 1,000.00 八、財務費用 1,642.01 1 貸款利息費用9.126% 1,095.12 九、投資總額 31,579.83 第二節(jié) 項目功能面積指標本地塊地上可建面積為89667m2，地下可建面積為15728.03m2，總建筑面積為105395.03m2，各功能層建筑物的用途及面積詳見下表：建筑物功 能層 數(shù)建筑面積(m2)商業(yè)廣場41-4層商業(yè)441790.00住宅5-20層住宅1647877.00地下地下一層設備間及停車場115728.03合計105395.03第三節(jié) 價格定位價格定位主要從市場的角度出發(fā),參考項目附近項目銷售價格及其銷售狀況對本項目各產(chǎn)品價格進行定位如下：物業(yè)靜態(tài)(目前)價位(元/)動態(tài)(一、二年后)基本價位(元/)支撐價位基本價位樂觀價位商業(yè)1層170001780021800238002層130001380015800178003層100001080011800128004層80008800980010800住宅4000420043004500第四節(jié) 銷售收入預測明細表物業(yè)建筑面積()銷售面積()銷售單價(元/)銷售額（萬元）商業(yè)1層8873599518000107912-3層88733300800026404層88736441600038651-3部分15171887310684.359480.52小計417902460926776.22住 宅4787747877416019921.1合計896677248646697.32第五節(jié) 利潤預算表項目行次預算金額（萬元）備注一、主營業(yè)務收入146697.32減：銷售折扣與折讓2主營業(yè)務成本326669.56其中： 土地成本44758.53 房地產(chǎn)開發(fā)成本521911.03 主營業(yè)務稅金及附加66122.75其中： 土地增值稅73707.84 營業(yè)稅及水利基金92381.56 印花稅及其他1033.35二、主營業(yè)務利潤1113905.01加：其他業(yè)務利潤12減： 營業(yè)費用132568.26 管理費用14 700.00 財務費用151642.01三、營業(yè)利潤168994.74加： 投資收益17 營業(yè)外收入18減： 營業(yè)外支出19100.00加： 以前年度損益20政府補貼收入四、利潤總額218894.74減：所得稅222223.6925%五、凈利潤236671.06第四章 資金籌措計劃及具體說明本項目開發(fā)投資總額31579.83萬元，資金來源于三個渠道：1、企業(yè)自籌資金占建設期投資額50%，約為15800萬元。2、銀行貸款融資6000萬元約占建設期投資的19%。3、不足部分資金來源于前期銷售回籠款。4、取得銷售許可證條件說明根據(jù)淮安市房管局發(fā)放商品房預售許可證條件規(guī)定：按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達工程總投資的25%以上且建筑形象進度達到+0.00以上，并已經(jīng)確定工程進度竣工日期方可發(fā)放商品房預售許可證。我項目預計在2009年2-3月份建筑形象進度可達到+0.00，完成投資達到8781萬元，（其中土地款3066萬元，拆遷費用1400萬元，政府規(guī)費800萬元，建造成本3515萬元），即完成總投資的27.81%，已經(jīng)完全滿足淮安市房管局發(fā)放商品房預售許可證條件規(guī)定。5、建設資金計劃說明完成地下建筑需投入的資金約為8781萬元，此部分資金通過自有資金15800萬元來解決。地上主體建筑和其他費用需要資金約為22798.83萬元資金，此部分資金通過土地抵押及在建工程抵押貸款6000萬元和自有資金7019萬元及銷售回籠款8172萬元，合計21191萬元來保證供應。本項目預計在2009年34月份可以全面預售，在本項目封頂之前預售計劃銷售面積的50%，可回籠資金23348.50萬元，足額解決本工程的資金需求還綽綽有余。6、還款資金來源本地塊總建筑面積為105395.03,計劃銷售其59.63%的面積銷售額高達46697.32萬元，現(xiàn)金總流入為68497萬元（其中自有資金15800萬、銀行借款6000萬元、銷售回籠款46697萬元），現(xiàn)金總流出為45924萬元（總投資支出為31579萬元、還銀行借款6000萬元、交納稅款8345萬元）。即凈現(xiàn)金凈流量為22573萬元,故本項目有充裕的還貸資金及較高的抗風險能力。7、 抵押物說明淮安*國際廣場占地*0平方米，土地款為*萬元，按照淮安市相同地塊的掛牌價格估算為8070萬元(300萬元/畝)，土地可抵押貸款額約為5649萬元（8070*70%）。本項目主體工程總造價約為20551萬，在建工程抵押貸款約為8220萬元。所以本項目通過土地和在建工程抵押融資6000萬元具有可行性。第五章 敏感性分析：盈虧平衡點=（總投資/銷售收入）*100%=31579.83/46697.32（不含自營部分）67.63 即本項目的銷售率達到出售部分的67.63時，項目即可盈利6670多萬元。銷售收入的變動對本項目進行敏感性分析得知，在銷售收入下降10時，銷售率達75.15仍可盈利6000多萬元；成本的變動對本項目的影響，在成本降低10%時，銷售率達60.87仍可盈利6000萬元以上；在成本降低20%時，銷售率達54.10%仍可盈利6200萬元以上。上述銷售收入不包括出租的商業(yè)面積，該部分物業(yè)的市場價值可理解為本項目純利潤。另外本項目對成本控制好將能較好減輕銷售的壓力。第六章 項目風險分析（一）風險因素的識別項目開發(fā)過程中主要存在如下風險：1、市場風險市場風險是房地產(chǎn)開發(fā)中常遇到的重要風險。它的損失主要表現(xiàn)在項目產(chǎn)品銷售路不暢，產(chǎn)品價格低迷等，以致產(chǎn)量和銷售收入達不到預期的目標。細分起來市場方面涉及的風險因素較多，可分層次予以識別，通常市場風險主要來自三個方面：一、是市場供求總量的實際情況與預測值有偏差；二是項目產(chǎn)品缺乏市場競爭能力；三是實際價格與預測價格的偏差， 對于市場供求總量的偏差，首先將其分為供方市場和需方市場。其風險可能來自區(qū)域因素、替代品的出現(xiàn)以及經(jīng)濟環(huán)境對購買力的影響等。 產(chǎn)品市場競爭力風險因素，又可細分為品種質(zhì)量、生產(chǎn)成本及競爭對手因素等。 2、 技術風險擬采用技術的先進性、可靠性、適用性和可得性可能出現(xiàn)問題。3、資源風險 在投資項目決策分析與評價階段，對地下的資源和地質(zhì)結構情況盡管有所依據(jù)擔限于技術能力的局限性，對地下情況有可能認識不足，成為項目的風險源。4、工程風險由于當?shù)厥┕挝凰接邢?施工工程中存在風險;本項目業(yè)態(tài)豐富,設計變更較大,對整體工程存在風險。5、投資風險投資項目的經(jīng)濟效益與投資大小密切相關。因此，投資方面的風險因素對項目至關重要。 這方面的風險因素可以細分為由于工程量預計不足或設備材料價格上升導致投資估算不敷需要；由于計劃不周或外部條件等因素導致建設工期拖延；外匯匯率不利變化導致投資增加等。這其中有人為因素也有客觀因素，應予仔細識別。6、融資風險投資項目的經(jīng)濟效益與成本有關，凡影響融資成本的因素都應仔細識別，例如貸款利率升高或融資結構未能如愿導致融資成本升高等。資金來源的可靠性、充足性和及時性，也是應予以考慮的因素。7、配套條件風險投資項目需要的外部配套設施，如供水排水，供電供汽及上下游配套等，在投資項目決策分析與評價中雖都作了考慮，但是，實際上仍然可能存在外部配套設施沒有如期落實的問題，致使投資項目不能發(fā)揮應有效益，從而帶來風險8、外部環(huán)境風險房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，外部環(huán)境因素也是風險因素之一，包括自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境因素的影響，政策因素和政治因素。（二）風險防范對策1、市場風險防范對策我司將對市場進行動態(tài)跟蹤研究，并對其客戶群消費心理，需求行為進行研判斷，以最大程度減低這一方面的風險程度。為了提高本案的進程，減少本案開發(fā)的市場競爭風險，我司對本項目住宅產(chǎn)品進行了獨特的定位，同時，依據(jù)自身獨特的地理條件，避免了項目同質(zhì)化，在規(guī)劃和戶型設計時應充分考慮產(chǎn)品的附加價值。此外，由上述分析可知，本項目的長期投資占了較大比重，經(jīng)營上將面臨著一定的市場風險。在這方面，將通過軟、硬件上塑造競爭優(yōu)勢吸引客源來規(guī)避。同時利用聯(lián)盛集團在酒店、娛樂業(yè)上豐富的經(jīng)驗，為各類消費者提供滿意的服務。2、技術風險防范對策在項目開發(fā)過程中，與知名度高，技術質(zhì)量高的外協(xié)隊伍合作（設計、施工、設備材