房地產(chǎn)登記技術規(guī)程最新版.doc

.房地產(chǎn)登記技術規(guī)程王艷輝2012年11月24日主要內(nèi)容：I 房屋登記的概念II 房屋登記的原則III房屋登記程序I 房屋登記的概念：案例：一房兩賣房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。1、房屋（2.1.1）：有固定基礎、固定界限且有獨立使用價值，人工建造的建筑物、構筑物以及特定空間。2、登記機構：房屋所在地，一個行政轄區(qū)（直轄市、市、縣人民政府設立的），可設分中心。3、依法（7類）：法定程序、規(guī)定的要件、登記事項適用的法律4、登記事項：房屋權利，即房屋所有權、他項權利、預告登記的請求權其他應當記載的事項：異議登記、查封事項等5、登簿：登簿時間即為公示時點，發(fā)證屬于附隨義務II 房屋登記的原則（1.0.3）：法定機構原則法定人員原則法定程序原則權利主體一致原則在先已登記原則依法查詢原則：利害關系人III房屋登記程序（一）登記程序確立的制度：1、申請材料確認制度（4.2.7/B.0.8）：申請材料應提交原件，或視為規(guī)范、有效的復制文本，身份證讀取，簽名摁指紋2、合并辦理制度（4.3.2）：七（八）種情形（預告在銷及轉本，在建后初始與抵押，轉移與抵押，繼承，所有權與抵押權變更，所有權與地役權的變更，抵押轉讓）3、登記官崗位責任制度（4.1.2）。崗位設置：受理、審核、登簿、質(zhì)量管理4、疑難業(yè)務會審制度（4.1.3）：審核委員會5、質(zhì)量檢查制度（4.1.4/5）：（二）登記的一般程序：一、申請（啟動登記的第一個程序，首要程序）：申請登記的例外：依職權進行的更正登記、根據(jù)法律文書進行的登記1、 申請主體（審核可參照該標準）：（1）雙方申請/單方申請（申請方式：雙方與單方、本人與代理、共同與單獨）申請房屋登記，應當由當事人雙方共同申請，本辦法另有規(guī)定的除外。賣方失蹤、夫妻離異單方申請的情形（4.2.2）：1因合法建造房屋取得房屋權利2因人民法院、仲裁委員會生效的法律文書取得房屋權利3因繼承、受遺贈取得房屋權利4 房屋所有權變更登記情形（包括所有權人姓名或名稱變更、房屋座落的街道、門牌號或房屋名稱變更、房屋面積增加或減少、同一所有權人分割、合并房屋）5 房屋滅失6權利人放棄房屋權利7房屋權利人申請不涉及房屋權利歸屬和內(nèi)容的更正登記8異議登記9房屋登記辦法所列預購人可單方申請的預告登記。（2）共同和單獨申請（4.2.3）：共有房地產(chǎn)，應由共有人共同申請，按份共有的房地產(chǎn)，應有份額的約定。案例：湯月紅房屋抵押案（3）本人和委托申請申請當事人（自然人、法人、其他組織）應使用中文名稱或姓名，將母語名記載在登記文件中（漢字）可以自己申請，也可以由代理人代為申請。代為申請的，代理人應當提交授權委托書和身份證明。委托人有兩人以上的，都可獨立行使代理權，但共同代理的除外。被代理人或代理人死亡，委托代理終止。轉委托1 自然人：具有民事權利能力的人（完全民事行為能力人、無/限制民事行為能力人）：16歲、罪犯、胎兒、其他。a委托代理（指定代理）：中國人：書面委托，涉及處分的，建議辦理公證。華僑：大使館或領事館公證。外國人：應當公證或認證。港澳同胞：應經(jīng)中國法律服務（香港）有限公司、中國法律服務（澳門）有限公司加章轉遞。臺胞：中華人民共和國臺灣地區(qū)出具的公證材料應經(jīng)?；鶗D遞，由中國公證員協(xié)會或各省公證員協(xié)會認證。b法定代理：無/限制民事行為能力人未成年人：應由其監(jiān)護人父/母代為申請，因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供為未成年人利益的書面保證，由父母雙方申請（注：離異、再婚-夫妻離婚后，與子女共同生活的一方無權取消對方對該子女的監(jiān)護權、死亡（一方或雙方）-祖父母外祖父母/兄姐），提交本人與未成年人的身份證明、監(jiān)護關系證明。父母以外的監(jiān)護人處分的，監(jiān)護證明應當公證，指定監(jiān)護除外，非民政部門。 成年人：配偶、父母、成年子女案例：未成年人房屋轉讓案2 法人：單位加蓋公章，法定代理人簽章。 法定代理和委托代理企業(yè)法人解散或者被撤銷的，由其主管機關組織的清算小組申請。企業(yè)法人被宣告破產(chǎn)的，由人民法院組織的破產(chǎn)管理人申請。企業(yè)法人被吊銷執(zhí)照的：應由有關主管機關或投資人申請。工商企字2002第106號3 其他組織：（）依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的私營獨資企業(yè)、合伙組織；（）依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的合伙型聯(lián)營企業(yè)；（）依法登記領取我國營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)；（）經(jīng)民政部門核準登記領取社會團體登記證的社會團體；（）法人依法設立并領取營業(yè)執(zhí)照的分支機構；（）中國人民銀行、各專業(yè)銀行設在各地的分支機構；（）中國人民保險公司設在各地的分支機構；（）經(jīng)核準登記領取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)。5/6/7也可以成為不動產(chǎn)權利主體。2、客體：房屋等建筑物及構筑物（能特定，具有獨立利用價值）基本單元（10有固定界限、可以獨立使用、有明確唯一編號的房屋或特定空間）：成套住宅（套），非成套住宅（幢、層、間），村民住房（獨立建筑）、共有宅基地上的村民住房（套、間），非住宅（幢、層、套、間）。多套合并登記，以套登簿；可分割，以套登簿。固定界限：不是當事人自己任意進行分割或圍護，應是經(jīng)過管理部門審定或確定的界限。車庫、車位的登記：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應首先滿足業(yè)主的需要。配置比例。糾紛較多，案例：元盛3、申請內(nèi)容：房屋權利的設立、變更、轉讓和消滅房屋自然狀況的變化：初始登記、翻改擴拆分、地名變更等 所有權狀況的變化：轉移登記，放棄所有權（無主房屋） 他項權利狀況的記載與變化：抵押權和地役權的設立、變更、轉移和注銷其他權利登記狀況的記載與變化：預告登記、異議登記、查封登記1 夫妻共有產(chǎn)：夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權。夫妻共同所有的財產(chǎn)：繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但確定只歸一方所有的除外；夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。 夫妻一方的財產(chǎn)：一方的婚前財產(chǎn)； 遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，可視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時不能達成協(xié)議的，該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償。約定所有：夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。登記：本為一人或兩人，約定為兩人或一人（含份額變化），都屬于轉移登記。夫妻共有產(chǎn)變?yōu)橐环降呢敭a(chǎn)，轉移登記。 本屬于夫妻共有產(chǎn)，登記時為一方，增加名字為更正登記，不是變更登記，不收契稅。不能，異議登記 離異后房屋歸一方所有，是共有關系的變化而導致房屋分割，轉移登記，不收契稅。一方已故，繼承，屬轉移登記，不收契稅2 幾種特殊的登記類型：共有性質(zhì)或共有份額變化：共同共有等額按份共有，變更登記；共同共有不等額按份共有，按份共有份額變化，轉移登記個體工商戶改個人：變更登記，所有權未轉移個人獨資企業(yè)或一人公司轉到法定代表人名下：轉移登記；股東變化：不需登記，不是轉移行為。但以房地產(chǎn)增資擴股的，是轉移登記企業(yè)合并、分立、改制、重組：轉移登記舊房翻改建：變更登記，非初始登記項目轉讓：初始登記，非轉移登記聯(lián)合建房：初始登記，再轉移登記4、申請材料：物11，應根據(jù)不同登記事項提供權屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。1 要求：申請登記材料齊全且符合法定形式、真實有效、內(nèi)容合法法定形式：a原件與復印件：申請登記材料應當提交原件，或經(jīng)過比對或確認的復制件。（遵循“誰出具，誰證明”的原則、出文機構或法定存檔機構確認、公證機構公證或認證）。 b漢字文本：申請人提交的證明文件原件是外文的，應提供經(jīng)公證或認證的漢字譯本；少數(shù)民族的，應附漢字文本。c公證：應當公證的事項：繼承（強調(diào)）、受遺贈、涉外的委托書、父母之外其他人處分未成年人房屋時享有監(jiān)護權的、中文譯本。（注意：委托、聲明、遺囑等單方法律行為外，其他涉及房地產(chǎn)的公證應由房屋所在地的公證機構出具；境外公證材料經(jīng)認證或轉遞）建議處分房屋權利的委托書予以公證，處分未成年人房產(chǎn)，法定監(jiān)護人的書面保證可不公證提示：公證被撤銷的處理，偽造公證書的處理。張敏案公證、認證與律師見證：d其他要求：紙張尺寸，涉及數(shù)量、日期、編號的處理，等2 其他必要材料：如委托書，放棄優(yōu)先購買權的證明，監(jiān)護人為了未成年人的利益處分財產(chǎn)的證明，上級批文，受案證明，中文譯本等3 責任：當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。二、受理（登記機構的首要程序）：1、職責：物12，1、查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料2、就有關登記事項詢問申請人 物15，不得要求對不動產(chǎn)進行評估 不得以年檢名義進行重復登記2、受理要求：申請登記材料齊全、符合法定形式，否則，不予受理。3、受理工作應包括的主要內(nèi)容（7）：查驗申請主體，查驗申請材料，核對申請登記事項，詢問申請人，錄入申請登記信息，出具收件收據(jù)，簽署受理意見。1）驗證：確認是申請人的申請（處分），杜絕未經(jīng)委托的代理登記，有處分的權利。案例：張云初案自然人身份證明材料應符合下列要求：1 境內(nèi)居民：居民身份證，未成年人宜提交居民身份證或戶口簿。身份證明上的相片與本人相差很遠，應由公安機關在近期照上加蓋印章。2 軍人：居民身份證或軍官證、士兵證、文職干部證、學員證等有效身份證件。2004年身份證法3 中華人民共和國香港、澳門特別行政區(qū)自然人：香港、澳門特別行政區(qū)居民身份證或香港、澳門特別行政區(qū)護照，港澳居民來往內(nèi)地通行證，港澳同胞回鄉(xiāng)證。（1999/1/15，11位，H/M）4 中華人民共和國臺灣地區(qū)自然人：臺灣居民來往大陸通行證或臺胞證。（08/9/25，終身不變）5 華僑：中華人民共和國護照。6 外籍人士：中國政府主管機關簽發(fā)的居留證件或其所在國護照。法人的身份證明材料應符合下列要求：1 境內(nèi)企業(yè)：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（是從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的主體身份證明，證明公司是否成立、能否從事民事活動、承擔法律責任的直接憑證）。2 境內(nèi)機關、事業(yè)單位和社團組織：組織機構代碼證（組織機構識別標識的載體和法定憑證，公司的身份證，對公司本身不產(chǎn)生實質(zhì)性影響）、事業(yè)單位法人證書和社會團體法人登記證書。3 境外企業(yè)和其他組織：在境內(nèi)設立分支機構或代表機構的批準文件和注冊證明。4 其他特殊主體：破產(chǎn)管理人，工會法人，村委會或居委會其他組織的身份證明材料應符合下列要求：1 境內(nèi)經(jīng)營性其他組織：營業(yè)執(zhí)照。2 境內(nèi)非經(jīng)營性其他組織：組織機構代碼證。3 境內(nèi)法人設立的非法人分支機構：設立其的法人身份證明和法人授權證明，及分支機構營業(yè)執(zhí)照或分支機構登記證書。4 境外其他組織：在境內(nèi)設立分支機構的登記證明或代表證明。5 外國駐華使館、領館和外國駐華辦事機構、國際組織駐華代表機構：該使館、領館、辦事機構、代表機構出具的身份證明。2）查驗：申請材料要求：齊全、完整；合法、有效；權屬證書真實、有效；其他部門出具的證明有職權，在有效期內(nèi)。（合法制作主體合法，內(nèi)容與法律不沖突；有效生效法律文書）3）核對：申請材料上的內(nèi)容與申請登記事項相符，申請材料之間的內(nèi)容相互對應，申請登記事項與登記簿記載事項不沖突4）詢問：就有關登記事項詢問申請人。詢問內(nèi)容真實意思表示、共有產(chǎn)、需進一步明確的其他事項、異議登記的應詢問權利人是否同意更正詢問要求簽字確認，歸檔保留案例：華遠案夫妻共有產(chǎn)：以單方名義登記的夫妻共有房產(chǎn)，處分時是否要求夫妻雙方都接受詢問？應當詢問是否有共有人，有-詢問，無-信賴保護合同上只有一人名字，申請登記夫妻雙方，真實意思表示，可5）出具：應當受理的出具書面憑證，應收資料明示。 繳費：不動產(chǎn)登記費按件收取。 農(nóng)民利用宅基地建住房，不收登記費，只收工本費三、公告：應當公告的事項：房地產(chǎn)權屬證書或登記證明公告作廢，集體土地上的房屋所有權初始登記，集體土地上的房地產(chǎn)權屬證書或登記證明遺失、滅失需補發(fā)。公告地址：應在房屋所在地公開發(fā)行的報紙上刊登，或官方網(wǎng)站上發(fā)布。集體土地上的公告，應在集體經(jīng)濟組織或村委會辦公場所或房屋所在地張貼。（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村委會出已公告證明、現(xiàn)場拍照為已公告依據(jù)）時限：5個工作日（提示）。建議：建立登記公告查詢系統(tǒng)并向社會提供查詢服務。處理遺留問題建議公告：對需由政府批準或決定的，應由政府行文。開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)或注銷的： 破產(chǎn)，購房者的房產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，可向法院起訴，憑司法文書辦理房屋登記。上訪的處理： 已注銷未發(fā)證，由業(yè)主共同申請。工商部門出具的注銷證明，國土、規(guī)劃和安鑒等部門的意見，合同、發(fā)票，公告后無權屬爭議的 已注銷已發(fā)證，收回權證或公告注銷。工商部門出具的注銷證明，合同、發(fā)票，公告后無權屬爭議的。 四、實地查看：物理狀態(tài)變化，如初始登記，在建工程抵押登記，因房屋滅失的所有權注銷登記看的內(nèi)容：初始：座落、房屋狀態(tài)在建：座落與證明材料記載的信息一致，抵押部分已建滅失：座落、滅失案例：紫薇案五、審核：如實、及時登記審核內(nèi)容：1審核材料的一致性、合法性 2 實地查看 3 公告 4 會審 5 簽署意見以程序性審核為主，實質(zhì)性審核為輔。對登記行為的法律基礎不審查，但對不實的申報如價格，對是否符合法律的規(guī)定如轉讓抵押等，應進行審查。一審、二審、三審都可。一致性審核：1、主體（申請人身份信息與申請材料、登記簿記載的一致）2、客體（申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致）：屬于業(yè)主共有的：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所、公用設施、物業(yè)服務用房、占用業(yè)主共有的道路或其它場所用于停放汽車的車位。共有份額：沒有約定，除共有人具有家庭關系外，視為按份共有。無約定，按出資額確定份額或等額享有。99%也可，不同于1。不能以面積大小限定是否可登記。1，主要特指向社會集資售房，有效。建筑物區(qū)分所有權：初始登記時提交，包括專有、共有及公用具體位置的情況說明，由規(guī)劃部門確認或區(qū)分所有權人書面約定。合法性審核：3、內(nèi)容（申請材料的形式符合要求；申請登記的內(nèi)容，應在規(guī)劃許可、預售許可和登記簿記載的范圍內(nèi)；符合基本單元要求；申請登記的內(nèi)容與有關材料證明的事實一致；申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利不沖突；公告期限屆滿無異議或不成立；不存在不予登記的情形）：1 轉讓時應注意的問題：處分權：是否由權利人行使、處分權是否充分（非登記簿記載的權利人不得進行處分，如未成年人的房產(chǎn)處分、教育用房教育或政府主管部門，已抵、凍的房產(chǎn)）案例：黃潤澤房屋買賣案土地已抵押的，在未取得抵押權人同意前，建筑物不能辦理轉移登記，例外：受讓人承擔債務。（提示在建抵押） 按份共有房產(chǎn)的轉讓：物97處分共有的不動產(chǎn)，應經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意。處分，是整體處分，風險的控制：優(yōu)先購買權； 租戶的處理：優(yōu)先購買權，買賣不破租賃所有權保留：財產(chǎn)所有權人轉移財產(chǎn)的占有于對方當事人，仍保留其對該財產(chǎn)的所有權，待對方當事人完成特定的條件時，該財產(chǎn)所有權才發(fā)生轉移。即所有權變動附條件。如離婚后房屋給女方，但不能處分，只歸子女繼承等，受贈房屋的終身居住權，開發(fā)商的回購，所附條件不記載于登記簿，待條件成就時登記。與遺贈撫養(yǎng)協(xié)議不同、異議登記不同。2 抵押登記（效力：優(yōu)先受償權，追及力-繼承、買賣、贈與、拆遷，物上請求權）：集體土地上房屋抵押主體：優(yōu)先權例外：案例：拆遷安置戶購房，明城公司注：國家機關的房產(chǎn)不得抵押。以有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，債務履行期限不應超過經(jīng)營期限。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押，不得超剩余年限。經(jīng)濟適用房可抵（以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，以可以處分和收益的份額比例為限）租賃抵押：先租，有效；后租，無拘束力。處分權：未成年人，有限公司（對內(nèi)、對外），貸款人必須有金融許可證，企業(yè)之間不能貸款，但可委托銀行，也可以商品賒銷，民間借貸允許，利率不影響合法性，國家機關的房產(chǎn)不可抵，經(jīng)適房可抵（以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額比例為限）重點審核為第三人擔保。主合同應有效。 順位抵押：可多次設定抵押，不登記房屋本身的價值多次抵押受償順序：已登記的按先后，同時登記（國土、房產(chǎn)登記）按比例；已登記先于未登記；未登記按比例。注意：土地使用權和在建工程抵押順位變更：延期、數(shù)額增，應征得所有后順位抵押權人的同意。 最高額抵押（信用卡）： 與一般抵押權的區(qū)別：債權特定/主債權存在/期限 案例：銀都案在建工程抵押：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。主體要求：客體要求：已建成部分轉本登記：初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。抵押后被法院查封，不能辦理債務延期抵押權的轉移：主債權轉讓，抵押權轉移；最高額抵押權所擔保的主債權轉讓，抵押權并不一定隨之轉讓。（債權確定前，部分債權轉讓的，不得辦理最高額抵押權不得轉讓。）抵押權注銷的條件：（一）主債權消滅；（二）抵押權已經(jīng)實現(xiàn)；（三）抵押權人放棄抵押權 抵押合同：流抵押條款禁止4 預告登記與備案的區(qū)別：依據(jù)/目的/效力/申請人單方申請的條件：有約定，附條件和期限的，應提交相應證明失效的條件：債權消滅，自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月預告登記和查封時權利人處分受到限制。 案例：鄧明案5 地役權（略）：用益物權的種類：土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權（按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益）與相鄰關系的區(qū)別： 性質(zhì)不同：用益物權/所有權，產(chǎn)生的基礎不同：合同約定/法律規(guī)定 登簿：分別記載 一個基本單元，既可以是供役地，也可以是需役地6 更正登記：申請主體為權利人、利害關系人、 登記機構轉讓不能按更正登記辦，如交房款人7 異議登記：申請主體利害關系人夫妻準備離異的處理，股東之間的糾紛作用：更正登記、異議登記暫緩辦理其他登記，阻斷公信力失效：15日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。但登記機構不能依職權只能依申請注銷異議登記。8 集體土地范圍內(nèi)的房屋登記特別注意：初始登記的主體身份受限制轉讓情形和受讓主體身份受限客體要求不同：地先轉，房后轉初始登記：申請人屬于房屋所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的證明轉移登記：村民住房，提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉移的證明 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，提交經(jīng)村民會議同意或由村民會議授權村民代表會議同意的證明 受讓人須為房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。繼承除外抵押登記：村民住房不能抵押，只有鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房可抵。 耕地、宅基地、自留地、自留山不能抵承包的荒山、荒溝、荒丘荒灘等荒地的土地使用權可抵提示：溫州小產(chǎn)權房9 撤銷登記：與注銷登記的區(qū)別：種類/法律后果撤回登記：21，登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿前，申請人可撤回登記。條件：申請人提出；登簿前。案例：*區(qū)住建局的撤銷登記案例4、不予登記的情形： （一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的；（二）申請人不能提供合法、有效的權利來源證明文件或者申請登記的房屋權利與權利來源證明文件不一致的；（三）申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；（四）申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的；（五）房屋已被依法征收、沒收，原權利人申請登記的；（六）房屋被依法查封期間，權利人申請登記的；（七）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。六、登簿：1、登記簿的概念：登記簿是房屋權利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當記載的事項。可以采用紙介質(zhì)、電子介質(zhì)，有唯一、確定的紙介質(zhì)轉化形式，定期異地備份。紙介質(zhì)登記簿應單獨存放，不能隨產(chǎn)權檔案存放。登記簿由登記機構管理。房屋基本單元建立后，物權變動情況都應當在登記簿中予以體現(xiàn)。2、登簿時點：登記事項在登記簿上記載完畢并點擊確認或簽名之時3、登記簿的公示效力：即物權的公示效力，推定力、決定力、公信力（法定權利、交易習慣登記無權處分導致的物權變動）。4、任何人不得擅自更改登記簿，有錯，應按更正登記程序。房屋登記簿有關內(nèi)容發(fā)生改變，房屋登記機構應當通過增加新的頁碼、界面和內(nèi)容體現(xiàn)，不得直接在原內(nèi)容上刪改，也不得對登記簿記載的內(nèi)容進行更改或覆蓋。5、登記生效的例外：人民法院、仲裁委的法律文書導致物權設變轉滅，自文書生效時發(fā)生效力政府的征收決定導致物權設變轉滅，自決定生效時發(fā)生效力因繼承或受遺贈取得物權，自繼承或受遺贈開始時發(fā)生效力因合法建造房屋的事實行為設立物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力因合法拆除房屋的事實行為消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力但處分不動產(chǎn)時，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權的效力。（如繼承后轉讓）地役權自地役權合同生效時設立，未經(jīng)登記，不得對抗第三人七、發(fā)證1、房屋登記機構應根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發(fā)放房屋權屬證書、登記證明。2、與房屋權屬證書的關系：權屬證書與登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明登記簿卻有錯誤外，以房屋登記簿為準。3、發(fā)證時，應核對身份證明，收回受理憑證，無，由權利人領。4、不發(fā)證的情形：屬全體業(yè)主共有的房屋登記；異議登記八、時限：自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于下列時限內(nèi)，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：（一）國有土地范圍內(nèi)房屋所有權登記，30個工作日，集體土地范圍內(nèi)房屋所有權登記，60個工作日；（二）抵押權、地役權登記，10個工作日；（三）預告登記、更正登記，10個工作日；（四）異議登記，1個工作日。公告時間不計入前款規(guī)定時限。因特殊原因需要延長登記時限的，經(jīng)房屋登記機構負責人批準可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。（補正的時間） 當事人申請登記沒有時間的限定，即無逾期申請。九、責任：1、法律規(guī)定：物：因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。92：房屋登記機構及其工作人員違反規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機構承擔相應的法律責任。房屋登記機構承擔賠償責任后，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權追償。 93房屋登記機構工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：（一）擅自