項(xiàng)目策劃工作程序.doc

項(xiàng)目策劃工作程序1.目的確定項(xiàng)目科學(xué)合理的定位，做好項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃和營(yíng)銷策略建議，使項(xiàng)目營(yíng)銷全過(guò)程受控和適應(yīng)市場(chǎng)能力增強(qiáng)，以達(dá)到回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司經(jīng)濟(jì)效益的目的。2.適用范圍本程序適用于公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目。3.引用文件3.1 GFP4-1項(xiàng)目評(píng)估工作程序3.2 GFP4-7市場(chǎng)調(diào)研工作程序4.定義4.1項(xiàng)目策劃指對(duì)某個(gè)具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的物業(yè)類別、規(guī)格、客戶市場(chǎng)、銷售方式、建設(shè)管理、進(jìn)度安排、資金流量、風(fēng)險(xiǎn)控制等做出科學(xué)合理的定位建議。4.2跨口項(xiàng)目策劃小組指由公司總經(jīng)理按照以下各專業(yè)：建筑、土建、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷、法律、財(cái)稅、環(huán)藝和廣告策劃等組建的對(duì)某個(gè)具體項(xiàng)目進(jìn)行定位建議的工作組，該工作組由項(xiàng)目策劃組長(zhǎng)負(fù)責(zé)。5.職責(zé)5. 1總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建跨口項(xiàng)目策劃小組并委任組長(zhǎng)；5.2主管副總經(jīng)理審批項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃；選定項(xiàng)目策劃公司；5.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)實(shí)施項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃；5.4項(xiàng)目策劃組長(zhǎng)負(fù)責(zé)擬定項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃，并組織實(shí)施該計(jì)劃；5.5項(xiàng)目策劃小組成員負(fù)責(zé)各專業(yè)的分項(xiàng)工作。6.資格和培訓(xùn)6.1執(zhí)行本程序的項(xiàng)目策劃小組成員，如具備雙學(xué)士或碩士學(xué)歷資格，須從事房地產(chǎn)業(yè)一年以上；如只具備學(xué)士學(xué)歷資格，則須從事房地產(chǎn)業(yè)三年以上。7.程序7.1公司組建項(xiàng)目策劃小組完成項(xiàng)目策劃報(bào)告 總經(jīng)理認(rèn)為有必要的情況下，組建跨口項(xiàng)目策劃小組并委任組長(zhǎng)。7.1.1項(xiàng)目策劃組長(zhǎng)擬定項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃，經(jīng)項(xiàng)目策劃小組討論通過(guò)，主管副總經(jīng)理審批后，開(kāi)始做項(xiàng)目策劃報(bào)告。7.1.2項(xiàng)目策劃依據(jù)包括：項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告（見(jiàn)GFP4-1-F1）、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告、市場(chǎng)預(yù)測(cè)及分析報(bào)告、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、居住實(shí)態(tài)及客戶需求調(diào)研報(bào)告、消費(fèi)市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析報(bào)告等。7.1.3項(xiàng)目策劃工作小組成員分析研究擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)情況 項(xiàng)目策劃工作小組成員重點(diǎn)研究該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化趨勢(shì)，完成各專業(yè)調(diào)研報(bào)告，預(yù)測(cè)項(xiàng)目完成前后客戶市場(chǎng)變化情況，并做敏感性分析：a)熟悉國(guó)家及該地區(qū)政策法規(guī)，分析政策法規(guī)變化的可能性以及對(duì)市場(chǎng)影響程度，了解該地區(qū)重點(diǎn)工程投資和城市建設(shè)規(guī)劃、土地供給、項(xiàng)目批建、固定資產(chǎn)投資、原材料供給、價(jià)格，規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工企業(yè)實(shí)力等情況。b)分析該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律之間的關(guān)系，研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展各個(gè)階段對(duì)不同類型房地產(chǎn)的需求走勢(shì)。c)分析客戶需求的發(fā)展趨勢(shì)。7.1.4項(xiàng)目策劃小組應(yīng)完成項(xiàng)目策劃報(bào)告的內(nèi)容參考以下7.1.4.17.1.4.7，對(duì)于具體項(xiàng)目?jī)?nèi)容可以有增減。7.1.4.1物業(yè)發(fā)展定位a)建筑類型定位b)建筑規(guī)模定位c)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位d)主要居住戶型及建筑的面積分配定位e)室內(nèi)外裝修定位f)物業(yè)主要配套設(shè)施定位g)環(huán)境設(shè)計(jì)h)小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目定位i)物業(yè)管理要求j)其他相關(guān)事項(xiàng)7.1.4.2客戶市場(chǎng)定位a)目標(biāo)客戶的年齡b)目標(biāo)客戶的職業(yè)c)目標(biāo)客戶的人員組成d)目標(biāo)客戶的收入e)目標(biāo)客戶的消費(fèi)觀念f)目標(biāo)客戶的潛在需求7.1.4.3項(xiàng)目投資估算和建設(shè)計(jì)劃控制a)時(shí)間安排進(jìn)度控制b)費(fèi)用安排、建筑面積、基礎(chǔ)配套、小區(qū)配套費(fèi)用估算和使用計(jì)劃c)控制方法7.1.4.4風(fēng)險(xiǎn)和收益分析a)擬發(fā)展項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)b)擬發(fā)展項(xiàng)目不足點(diǎn)c)擬發(fā)展項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析d)擬發(fā)展項(xiàng)目不同風(fēng)險(xiǎn)下的收益分析e)回避風(fēng)險(xiǎn)、提高效益的建議7.1.4.5銷售（租賃）策略a)銷售和租賃效益比較b)銷售（租賃）準(zhǔn)備c)銷售（租賃）渠道、方式以及應(yīng)采取的相應(yīng)策略d)銷售（租賃）推廣方式e)銷售（租賃）時(shí)間安排f)銷售（租賃）價(jià)格g)銷售（租賃）進(jìn)程控制h)銷售（租賃）機(jī)構(gòu)與人員安排7.1.4.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益分析a)建筑成本，主要影響因素及敏感性分析b)盈虧平衡分析c)現(xiàn)金流量分析d)預(yù)現(xiàn)值e)內(nèi)部收益率f)投資回收期g)投資回報(bào)率7.1.5項(xiàng)目策劃報(bào)告的形成7.1.5.1策劃報(bào)告經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審核，主管副總經(jīng)理審批。7.1.5.2項(xiàng)目策劃報(bào)告第二階段由地產(chǎn)口各相關(guān)部門(mén)討論，要求在一周內(nèi)將正式意見(jiàn)返回項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部。討論、審核工作的分工如下：a)市場(chǎng)部負(fù)責(zé)7.1.4.2、7.1.4.5，參與7.1.4.3；b)工程部參與7.1.4.1、7.1.4.3；c)預(yù)決算部、總經(jīng)辦計(jì)劃督辦和計(jì)劃財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)7.1.4.3、7.1.4.6；d)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部和市場(chǎng)部共同負(fù)責(zé)7.1.4.1、7.1.4.4，參與7.1.4.3、7.1.4.6；7.1.5.3項(xiàng)目策劃組長(zhǎng)將項(xiàng)目策劃報(bào)告根據(jù)地產(chǎn)口各相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)修改后，交部門(mén)經(jīng)理、主管副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批。總經(jīng)理認(rèn)為有必要，可以組織相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)討論。經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后的項(xiàng)目策劃報(bào)告分發(fā)到公司領(lǐng)導(dǎo)及地產(chǎn)口各部門(mén)，各部門(mén)負(fù)責(zé)人組織實(shí)施。7.2委托項(xiàng)目策劃公司完成項(xiàng)目策劃報(bào)告7.2.1項(xiàng)目策劃組長(zhǎng)擬定項(xiàng)目策劃內(nèi)容和要求，內(nèi)容包括7.1.4全部條款及項(xiàng)目策劃報(bào)告完成時(shí)間、深度要求等。7.2.2上條所列內(nèi)容和要求經(jīng)過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部討論通過(guò)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部經(jīng)理審核、主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，征求各相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，完善所提內(nèi)容和要求。7.2.3項(xiàng)目策劃組長(zhǎng)聯(lián)系項(xiàng)目策劃公司，了解各公司實(shí)力和特長(zhǎng)以及完成時(shí)間、所需費(fèi)用等情況。7.2.4項(xiàng)目策劃組長(zhǎng)推薦其中較好的2-3家項(xiàng)目策劃公司，由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部經(jīng)理審核后確定具體公司，報(bào)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部經(jīng)理與項(xiàng)目策劃公司簽訂委托合同。7.2.5項(xiàng)目策劃組長(zhǎng)負(fù)責(zé)跟蹤項(xiàng)目策劃過(guò)程，監(jiān)督項(xiàng)目策劃公司按委托合同要求完成項(xiàng)目策劃報(bào)告。7.2.6項(xiàng)目策劃公司完成報(bào)告后，由主管副總經(jīng)理主持召開(kāi)公司領(lǐng)導(dǎo)及地產(chǎn)口各部門(mén)會(huì)議評(píng)審后，根據(jù)項(xiàng)目策劃報(bào)告評(píng)審會(huì)議紀(jì)要提出修改方案。7.2.7項(xiàng)目策劃公司修改后完成的項(xiàng)目策劃報(bào)告，再經(jīng)7.2.6的評(píng)審，達(dá)到委托合同要求即為驗(yàn)收合格，否則讓項(xiàng)目策劃公司繼續(xù)修改完善，直至達(dá)到合同要求為止。7.2.8公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門(mén)討論通過(guò)后的項(xiàng)目策劃報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后分發(fā)到公司領(lǐng)導(dǎo)及地產(chǎn)口各部門(mén)，各部門(mén)負(fù)責(zé)人組織實(shí)施。 7.3項(xiàng)目策劃報(bào)告的實(shí)施情況跟蹤及調(diào)整7.3.1項(xiàng)目策劃小組須在項(xiàng)目實(shí)施期間跟蹤項(xiàng)目策劃報(bào)告的執(zhí)行情況，分析偏差原因、提出調(diào)整建議，并向年度管理評(píng)審會(huì)議提交報(bào)告。7.3.2項(xiàng)目結(jié)束后，項(xiàng)目策劃小組根據(jù)項(xiàng)目策劃報(bào)告對(duì)比市場(chǎng)反映和實(shí)際成交情況，就