寫字樓招商方案.doc

. . . .華虹科技寫字樓招商方案一、項目介紹與產品價植構建項目主要特性地段價值、區(qū)位價值位于美麗的金溪河畔旁，視野開闊，望城景致，毗鄰人杰地靈的金溪河，距汽車站5分鐘路程，距國家4A級風景區(qū)玉華古洞7公里路程，駕車10分鐘車程，本項目將成為城市的文化和環(huán)境影響力；同時是一個機遇，將成為將樂縣綜合性智能業(yè)態(tài)的稀缺價值。高 米， 層。前瞻性創(chuàng)新設計：打破區(qū)域固有產品形態(tài)，引領智能寫字樓未來發(fā)展。高端性目標定位：高端產品對應高端客群，市場形象高舉高打，專為高端客戶量身打造，突出企業(yè)品牌形象，打造成功產品。業(yè)態(tài)類型：商務樓、酒店、賓館、KTV、美容院、SPA、休閑洗浴中心、健身俱樂部、集團企業(yè)辦公區(qū)，單位面積120m2至180 m2整層面積約為2000或1100多平方米。地下停車場建筑面積2305.9 m2，共 個車位。二、寫字樓市場分析及租賃分析樓盤名稱建筑面積（m2）租金價格（元/m2）入駐率鴻圖不夜城平均20元（未裝修）不到三分二金森公司花園酒店130 m2左右20元（已裝修）山水酒店每層600 m2左右約40元（已裝修）三華城未入駐民宅（套房）130左右10元（已裝修）夏華、東方商廈系商鋪建筑上河國際、瀾泊灣等建設之中樂活城宏泰名城將樂現有樓盤分析：電梯數量配置明顯不足，速度綬慢，候梯時間長，嚴重影響了入駐企業(yè)的商務，辦公效率。車位配比普遍存在偏低，未能達到每200平方米有一個停車位的基本標準。將樂目前無一家高端智能化寫字樓。認真細致的市場調研分析是商業(yè)項目科學、合理定位的依據，科學合理的商業(yè)定位是商業(yè)項目的運營基礎，出其不意的招商策劃是高效出租的保障，優(yōu)質的物業(yè)管理服務是項目經營的根本。通過擁有良好的硬件條件，通過精確的定位招商后及專業(yè)的運營，把本項目打造成輻射將樂縣城最具代表的綜合智能化寫字樓。三、招商及租賃策略1、招商策略專業(yè)團隊全方位出擊，搶占市場。入市時間在本縣城其它寫字樓還未放量的階段，本項目更能搶占市場先機。政府招商加強與政府發(fā)改局、經貿局及外經招商辦、工商局的合作，是搶奪優(yōu)質客戶的重要渠道，尤其是金融類客戶。租賃成本控制價格是吸引客戶的最有力條件，從裝修、免租期、消防改造等各環(huán)節(jié)進行掌控，降低營運成本就可實現讓利。樓層控制通過合理的開零劃分和樓層控制，吸納更多的客戶，加快招租速度。渠道招商加強與第三方中介的合作，多方推介能提高面積的去化速度。將樂現存的中介所共六家：將樂縣陽光房產代理中心；將樂縣樂易房產服務代理中心；將樂縣鴻運房產中介服務部；將樂縣百安居房產中介服務部；將樂縣三華房產中介服務中心；將樂縣為民房產信息中心。2、客群分析 a、從工商局企業(yè)股調出將樂縣城區(qū)內的企業(yè)和機構，商務樓、酒店、賓館、KTV、美容院、SPA、休閑洗浴中心、健身俱樂部、集團企業(yè)辦公區(qū)明細，以便尋找租賃客戶；b、各大商會、協(xié)會、組織介紹租賃客戶；c、民宅辦公區(qū)、KTV、美容院、酒店、賓館拜訪；d、第三方中介所；e、政府部門合作。3、招商階段如何劃分第一階段 市場蓄市期第二階段 市場上升期第三階段 市場高峰期第四階段 持續(xù)租賃期4、招商節(jié)點控制儲備目標租戶，宣傳項目及初步意向洽談，儲備租戶可填滿租賃面積的40%，完成5至6家大客戶的正式簽約，儲備租戶正式簽約，新增目標客戶，部分入住。四、推盤策略樓層控制以半層、整層、多層消化為主，也可零星租賃。需求面積在半層以內的租戶，對裝修布局的改動小，更愿意選擇入住方便快捷的精裝寫字樓；租賃整層、多層面積的大租戶，對裝修布局要求高，一般會改造，精裝房改造會加大租賃成本。五、價格策略價格確定方法： 價格測試是分析把握客戶能承受的最高價位以及項目產品間價格體系是否合理的關鍵，是創(chuàng)造利潤最大化，去化均勻的重要保證。1、初步價格測試根據不同企業(yè)經營類型，對外報價范圍，以判斷客戶對總體價格的接受度。2、租戶落點客戶初步落點，以獲得客戶對戶型價值的判斷。3、戶型價格測試初步價格表制定后，對客戶進行落點戶型的報價，測試客戶具體戶型價格接受度以調整價表。4、客戶意向落點分析，價表修正，確保分布均勻。5、價格確定，最終價格確定。前期以租金低價入市，或免租期月，后期未精裝修租金每月元/m2（試定），精裝租金每月40元/m2（試定）。從第四年起租金年遞增8；總體租金遞增比例不超過原租金水平的30（試定）。項目產值租賃面積24885.7m2（已扣除一樓面積、十樓、十六、十七、十八層自用辦公面積），估平均租金30元，每月收入746571，年收入8958852元。六、招商程序1、市場定位和業(yè)態(tài)定位等設計前的商業(yè)策劃，具體的程序如下：商圈分析市場定位業(yè)態(tài)定位寫字樓租賃2、將擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步客戶要求，通過各種客戶渠道接觸、了解符合條件的主要客戶，并掌握其拓展市場的計劃，最后確定中小客戶的名單。3、召開目標客戶洽談會，邀請前期已掌握的相關目標群所有的客戶參加，洽談會的主要內容是征求他們對項目的主要意見、可能性及其它方面的建議，而這些建議均可用于制定合理的招商條件和政策。4、視招商洽談會的情況，在會后逐個向目標群進一步介紹項目情況及招租條件，必須采用每隔2至3天溝通一次的跟蹤辦法專人溝通，要重點對各個管理層進行充分的溝通，制定合理的招商宣傳手冊。5、對于特別重要的客戶最好能區(qū)別對待，有針對性的分析，為客戶量身訂做他所感興趣的市場資料。七、渠道策略多年積累的高端客戶資源，逐一排查、篩選寫字樓、商住樓、酒店、直接尋找潛在客戶。推廣和現場樓體廣告吸引來電、來訪客戶。發(fā)改局、經貿局、外經局政府辦、工商局等府部門引進高端客戶。保險公司、證券公司、投資公司、中介服務機構、金融后臺服務機構。第三方中介合作方式額外按一個月租金實行傭金支付。渠道行銷，主動一對一拜訪客戶及關鍵人，適時舉辦現場客戶推介會促進簽約?？腿簶I(yè)內中介政府機構商業(yè)協(xié)會世家資源行業(yè)組織金融圈層寫字樓客戶渠道形 式支付第一個月租金為傭金外經局、招商局、工商局發(fā)改局、經貿局、外經局政府辦、工商局各大商會秘書長及會員其它寫字樓項目意向客戶和高端客戶關鍵介紹人利益返點金融機構配套后臺服務老寫字樓、園區(qū)企業(yè)、商住樓、酒店一對一拜訪一對一拜訪短信廣告沙龍，項目推介會電話行銷沙龍，項目推介會電話行銷沙龍，項目推介會招商員拜訪舉辦招商會議對外聯合專業(yè)人士，相關機構，共同炒作，以宣傳項目的亮相。A、會前按排事項：1、通過何種途徑邀請意向加盟者；2、邀請的嘉賓安排接待；3、發(fā)言人的的次序及發(fā)言內容；4、場地的選擇與布置；5、項目介紹的內容；6、意向加盟者的提問；7、媒體的安排與提問。招商會具體準備事項：1、專人接聽招商加盟熱線電話；2、打印會議日程安排并通知公司各部門；3、提前15天聯系媒體報道事宜；4、在步行街中央廣場的LED顯示屏廣告的制作；5、考慮是否制作宣傳單張；6、進行會議廳演講臺條幅制作，會議廳大門上方橫幅，大樓門口掛橫幅。（時間地點、提前一周天懸掛）；7、提前一天調試音響、麥克風電腦投影儀、燈光；8、大樓入口處設置指示牌、簽到臺、盆花、來賓登記表；9、提前兩天落實會議主席臺人員及名單；10、預定花藍，并落實花藍數量、落款內容；11、打印準備好合作意向書；12、攝像機、膠卷、相機并專人跟蹤錄像帶、照片；13、落實來賓發(fā)言稿。分批次各個擊破，活動以各圈層客戶為主，穿插來電來訪客戶，世家資源客戶，待客戶積累到一定量，一般以八、九人為主，進行小眾圈層活動。B、媒體（電視、報紙、路牌）宣傳要點：針對目標地區(qū)；寧可多花錢選擇第一媒體，不可省錢選第二媒體，效果相差極大；重點突出，內容簡明扼要，讓人一目了然；報紙注意版面，版面不同相差很大。具體實施如下：1）戶外橫幅與路牌廣告的制作；全面招商推廣信息 +主力、意向商家、集團企業(yè)辦公的入?。?）三明日報招商廣告的刊登，一共刊登四期，首期普通彩色完整版，其余三期普通彩色1/2版；3）步行街中央廣場的LED顯示屏廣告的制作，15秒，80次/天，一季度；4）三明電視與交通頻道三明電視臺新聞采訪的專題報道，時間 月。將樂電視臺角標與走字廣告投放，時間 月。5）短信 50萬條短信每隔一個星期5萬條開始發(fā)送，覆蓋整個三明市；6）海報派發(fā)：結合將樂縣集中的商業(yè)地點， 月 日開始全城區(qū)范圍的海報派發(fā)活動。C、行業(yè)人士介紹利用行業(yè)協(xié)會的好處在于，它不僅能提供潛在客戶的資料，同時由于它獨特的角色而具有良好的可信度。D、業(yè)內人士介紹業(yè)內人士良好的關系網和其所在的立場，對招商幫助很大。八、招商時要注意的問題1、資料準備充分；2、人員訓練要加強；3、公司領導要出面做好人脈關系；4、公關宣傳要跟上；5、招商重點要突出；6、后期跟蹤要抓緊；7、同期建設要保證；8、不要操之過急；9、不要信口開河；10、不同階段的招商條件不一樣。九、費用預算媒體及道具規(guī)格設計完成時間發(fā)布時間版面內容（估算）費用預算（元）報紙廣告三明日報彩色全版（一期）65000彩色1/2版(三期）95000電臺專訪三明電視臺新聞專訪欄目（兩月）36000將樂電視臺廣告一年22000LED視頻步行街中心廣場一季度6800短信短信平臺兩個半月30000現場招商會現場及前期準備費用50000合計31000十、招商團隊招商策劃師一名、招商人員兩名。1. 若不給自己設限，則人生中就沒有限制你發(fā)揮的藩籬。2. 若不是心寬似海，哪有人生風平浪靜。在紛雜的塵世里，為自己留下一片純靜的心靈空間，不管是潮起潮落，也不管是陰晴圓缺，你都可以免去浮躁，義無反顧，勇往直前，輕松自如地走好人生路上的每一步3. 花一些時間，總會看