（工商管理專業(yè)論文）大中城市房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)模式研究.pdf

東南大學碩士學位論文摘要 大中城市房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)模式研究 研究生 周海寧導師 江孝感東南大學 摘要 目前中國的城市化水平接近4 0 從珠三角到長三角 伴隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展 這 些沿海大中城市已進入飛速提高城市現(xiàn)代化水平的關(guān)鍵時期 在這一階段 城市的擴張 已經(jīng)成為城市發(fā)展最顯著的一個特征 而城市的擴張對房地產(chǎn)造成的最直接的一個影響 就是催動了 大盤時代 的到來 中國房地產(chǎn)經(jīng)過1 5 年的市場洗禮后 又進入了一個 嶄新的發(fā)展階段 目前 以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) 促進房地 產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的意義十分重大 而在大中城市快速擴張的背景下 開發(fā) 市郊化 已 成為解決城市快速擴張與土地緊張間矛盾的主要手段 要在 市郊化 過程中開發(fā)第五 代住宅產(chǎn)品 規(guī)?；_發(fā)必將成為最主要的一種手段 因此 對房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)模式進行研究不僅對沿海大中城市 而且對中西部的大 中城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要且深遠的指導意義 此外 該課題的研究對政府發(fā)揮 第 三只手 作用 完善相應的產(chǎn)業(yè)配套政策和監(jiān)督機制也具有積極的借鑒意義 本文首先簡要分析了國外房地產(chǎn)市場的發(fā)展特點和中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程 現(xiàn) 狀與趨勢 然后對國內(nèi)外現(xiàn)有的房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)模式進行比較分析 推導出房地產(chǎn)規(guī) ?；_發(fā)的四大趨勢 隨后 本文對房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的優(yōu)點 必然性 關(guān)鍵問題 基 本條件等都進行了相應剖析 并歸納和對比分析房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的三大模式 即復合 地產(chǎn)模式 品牌連鎖模式和可持續(xù)發(fā)展模式 最后 本文以深萬科為案例 對房地產(chǎn)規(guī) ?；_發(fā)的進行了實證研究 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)模式 東南大學碩士學位論文 a b s t r a c t t h er e s e a r c ho fl a r g e s c a l er e a le s t a l t e d e v e l o p m e n tp a t t e r n si nb i go r m e d i a s i z e dc i t y s g r a d u a t e z h o uh a i n i n g s u p e r v i s o r j i a n gx i a o g a n s o u t he a s tu n i v e r s i t y a b s t r a c t a tp r e s e n tt h eu r b a n i z a t i o nr a t ei nc h i n aa p p r o a c h e s4 0 f r o mz h u j i a n gr i v e rd e l t at o t h ey a n g t z er i v e rd e l t a w i t ht h ee c o n o m i c a lt h eh i 曲d e v e l o p m e n to ft h ee c o n o m y t h e s e c o a s t a lb i go rm e d i a s i z e dc i t i e se n t e ri n t ot h eh i g hs p e e dd e v e l o p m e n tp h a s e i nw h i c ht h e e x p a n s i o no fc i t i e sb e c o m e sr e m a r k a b l e w h o s ed i r e c te f f e c to nt h er e a le s t a t ei st h ea r r i v a lo f 恤el a r g e s c a l et i m e t h ec h i n e s er e a le s t a t ep a s s e dt h e1 5y e a r sm a r k e tb a p t i s m a n d e n t e r e di n t oan e w d e v e l o p m e n tp h a s e a tp r e s e n t t h eh o u s i n g r e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m e t h ep i l l a ri n d u s t r yo ft h en a t i o n a le c o n o m yn a t i o n a l a n dp r o m o t i n gr e a le s t a t ei n d u s t r yt o d e v e l o ph e a l t h i l yi se x t r e m e l ys i g n i f i c a n t b u ti nu n d e rt h eb a c k g r o u n do f b i go rm e d i a s i z e d c i t i e sf a s t e x p a n s i o n d e v e l o p i n g s u b u r b s b e c o m et h em a i nm e t h o dt o s o l u t et h e c o n t r a d i c t o r yo ff 夠te x p a n s i o na n dt h el a n dt e n s e t od e v e l o pt h ef i f t hh o u s i n gp r o d u c ti n i n t h es u b u r b s t h el a r g e s c a l ed e v e l o p m e n tw i l lb et h em o s tm a i nm e t h o d t h e r e f o r e t h e r e s e a r c hi n l a r g e s c a l ed e v e l o p m e n tp a t t e r nn o to n l yh a st h eh i g l lg u i d i n gs e n s et ot h e d e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ei nt h ec o a s t a lb i go rm e d i a s i z e dc i t i e s b u ta l s of o rt h eg o v e r n m e n t t o d i s p l a yt h e t h et h i r dh a n d f u n c t i o n c o n s u m m a t i n gt h ec o r r e s p o n d i n gi n d u s t r i a l n e c e s s a r yp o l i c ya n dt h ei n s p e c t o rg e n e r a lm e c h a n i s m t h i sp a p e rc o n s i s t so ff i v ec h a p t e r s c h a p t e r li st h ei n t r o d u c t i o n i te l a b o r a t e st h et o p i c b a c k g r o u n d t h es i g n i f i c a n c ea n dt h ea r t i c l er e l a t e dt h e o r y t h ea n a l y s i sm e t h o da n dt h e i n n o v a t i o ns p o to f t h i sr e s e a r c hp r o p o s i t i o n c h a p t e r 2 r e a le s t a t ei n d u s t r ys u m m a r y i tc o u n t s t h ed e v e l o p m e n tc o u r s eo fc h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r y d e s c r i b e st h ec h i n e s er e a le s t a t e i n d u s t r yc u r r e n td e v e l o p m e n tc h a r a c t e r i s t i c t a k e st h es t a t u sa n dt h eb a s i cf u n c t i o no fr e a l e s t a t em d l l s t r yi nt h ec u r r e n tc h i n e s en a t i o n a le c o n o m y a n a l y s i st h ef u t u r ed e v e l o p m e n t t e n d e n c yo fc h i n e s e r e a le s t a t e i n d u s t r y c h a p t e r 3 e x i s t i n g r e a le s t a t e l a r g e s c a l e d e v e l o p m e n tp a t t e r nr e s e a r c h f i r s t i tc a r r i e so nt h ea n a l y s i sc o m p a r i s o nw i t ht h eo v e r s e a s d e v e l o p e dc o u n t r i e s n e x t i tc a r r i e so nt h ea n a l y s i sc o m p a r i s o nw i t ht h ed o m e s t i ce x i s t i n g p r o p e r t yd e v e l o p m e n tp a t t e r n f i n a l l yt h r o u g ht h ea b o v ed o m e s t i ca n df o r e i g nd e v e l o p m e n t s 東南大學碩士學位論文 a b s t r a 了 p a t t e r na n a l y s i sc o m p a r i s o n o f f e r st h et r e n d si nf o u ra s p e c t sw h i c hi n c l u d e t h er e l a t i o n si n l a r g e s c a l ed e v e l o p m e n ta n dr e a le s t a t ei n d u s t r yd e v e l o p m e n t g o v e r n m e n t a lf u n c t i o ni n r e a le s t a t el a r g e s c a l ed e v e l o p m e n t h l a t i o 璐i nr e a le s t a t el a r g e s c a l ed e v e l o p m e n ta n d e n t e r p r i s eb r a n d t h ei n d u s t r i a la l l i a n c e c h a p t e r 4 r e a le s t a t el a r g e s c a l ed e v e l o p m e n t p a t t e r nr e s e a r c h f i r s t t h r o u g ha n a l y z i n gt h em e r i ta n dt h ei n e v i t a b l eo ft h el a r g e s c a l e d e v e l o p m e n tp a t t e r np r o p o s e st h ec o n d i f i o na n dt h ed i f f i c u l tp r o b l e mi nt h el a r g e s c a l e d e v e l o p m e n t n e x t t h r o u g ht h ec o m p a r i s o n so fs o m ed o m e s t i co u t s t a n d i n gr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s l a r g e s c a l ed e v e l o p m e n tp a t t e r np r o p o s e dt h r e et y p e so fl a r g e s c a l ed e v e l o p m e n t s p a t t e r n 1 c o m p o u n d r e a le s t a t ep a t t e r n 2 b r a n dc h a i n l i k e p a t t e r n 3 s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n tp a t t e r n t a k i n gt h e s et h r e et y p e sa sa i m c a r r yo nt h ec a s ea n a l y s i st ot h e z h o n g f io l y m p i ag a r d e n t h eb r a n do ft h ez h o u h a ir e a le s t a t ee n t e r p r i s e s n e wv i l l a g e b u s i n e s ss t r e e to fq i f u t o c h a p t e r 5 c a s ea p p l i e dr e s e a r c h t h r o u g hc a n i n go nt h es w o t a n a l y s i s t h ec o m p e t i t i o ns t r a t e g ya n a l y s i s l a r g e s c a l ed e v e l o p m e n ta n a l y s i st ow a n k e d e m o n s t r a t eh o wc a nw a n k ei m p l e m e n tt h el a r g e s c a l ed e v e l o p m e n t b a s e do nt h ee x t e r n a l e n v i r o n m e n ta n di n t e r n a lr e s o u r c e s i nt h ee n do ft h i sp a p e ri sc o n c l u s i o n t h es t u d ys h o w st h a t 1 a 瑁e s c a l ed e v e l o p m e n ti s i n e v i t a b l et oc h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r y t h ep r o p e r t yd e v e l o p m e n te n t e r p r i s es h o u l de m b a r k o nt h ee n t e r p r i s e s t r a t e g yd e v e l o p m e n ta n g l e c h o o s et h e m o s ts u i t a b l e l a r g e s c a l e d e v e l o p m e n tp a t t e r n a n dt a k et h i sa st h eg o a lt op m m o t ee n t e r p r i s ec o r ec o m p e t i t i v ep o w e r c o n s u m m a t ee x t e r n a lr e s o u r c e sa n di n t e r n a lc o n d i t i o na ss o o na sp o s s i b l e r e a l i z et h e l a r g e s c a l ed e v e l o p m e n t a n dt h e nt h ee n t e r p r i s ew i l la d a p tt h ef u t u r ei n t e n s em a r l c t c o m p e t i t i o nd a yb yd a y k e yw o r d r e a le s t a t el a r g e s c a l e d e v e l o p m e n tp a t t e r n i i i 東南大學學位論文獨創(chuàng)性聲明 本人聲明所呈交的學位論文是我個人在導師指導下進行的研究工作及取得的研究成 果 盡我所知 除了文中特別加以標注和致謝的地方外 論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表 或撰寫過的研究成果 也不包含為獲得東南大學或其它教育機構(gòu)的學位或證書而使用過 的材料 與我一同工作的同志對本研究所做的任何貢獻均已在論文中作了明確的說明并 表示了謝意 研究生簽名 越日期 研究生簽名 豆魃 日期 7 口舀 吼 g 東南大學學位論文使用授權(quán)聲明 東南大學 中國科學技術(shù)信息研究所 國家圖書館有權(quán)保留本人所送交學位論文的 復印件和電子文檔 可以采用影印 縮印或其他復制手段保存論文 本人電子文檔的內(nèi) 容和紙質(zhì)論文的內(nèi)容相一致 除在保密期內(nèi)的保密論文外 允許論文被查閱和借閱 可 以公布 包括刊登 論文的全部或部分內(nèi)容 論文的公布 包括刊登 授權(quán)東南大學研 究生院辦理 研究生簽名 導師簽名 泣歪窿釜日期 吐坤 卅 東南大學碩士學位論文第一章緒論 第一節(jié)論文的選題背景 第一章緒論 1 目前中國的城市化率接近4 0 而長三角地區(qū)作為中國經(jīng)濟最活躍的一個區(qū)域 早已超過這一水平 按照西方發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗 一個國家或地區(qū)的城市化率從3 0 上升至7 0 的過程 正是這些城市進入高速發(fā)展階段 飛速提高城市現(xiàn)代化水平的關(guān) 鍵時期 在這一階段 城市的擴張已經(jīng)成為城市發(fā)展最顯著的一個特征 而城市擴張 對房地產(chǎn)造成的最直接的一個影響就是催動了 大盤時代 的到來 2 大盤時代 的到來 意味著中國房地產(chǎn)經(jīng)過1 5 年的市場洗禮 又進入了一個 嶄新的發(fā)展階段 在這個更高層次 更復雜的平臺上 開發(fā)商要想長袖善舞 就必須懂 得新的房地產(chǎn)市場開發(fā)的游戲規(guī)則 探索新的開發(fā)思路 優(yōu)化整合企業(yè)資源 準確領(lǐng)悟 政府宏觀政策走向 深刻理解區(qū)域和城市的發(fā)展走向 全面關(guān)注與城市同步增長的相關(guān) 產(chǎn)業(yè) 熟練使用各種復合開發(fā)工具 適度超前地把握與經(jīng)濟和社會發(fā)展同步衍生的多元 化需求 總之 大盤時代 的到來 使得房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨諸多全新的值得業(yè)內(nèi) 人士深思的課題和領(lǐng)域 3 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展 競爭日益白熱化 資金實力 開發(fā)能力和技術(shù)水 平已成為企業(yè)能否在競爭中生存并發(fā)展下去的主要因素 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了 從以數(shù)量擴展為主的粗放型增長方式向以數(shù)量和質(zhì)量并重的集約型增長方式的轉(zhuǎn)變的 趨勢 大盤時代 的到來 將促使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過新一輪的重新 洗牌 后 逐步 走上規(guī)?；?jīng)營的道路 在競爭中得以生存發(fā)展的企業(yè) 一定不會將視野還局限在研究 戶型 容積率或者園林景觀等問題上 而是具有深邃的戰(zhàn)略眼光 善于整合資源跳出地 產(chǎn)做地產(chǎn) 盡可能優(yōu)化土地和開發(fā)項目的潛在價值 4 房地產(chǎn)行業(yè)的住宅產(chǎn)品在經(jīng)過多年的更新?lián)Q代后 已經(jīng)產(chǎn)生了第五代產(chǎn)品 與 前幾代產(chǎn)品不同之處在于 第五代住宅產(chǎn)品強調(diào)利用自然 地理 文化 社會等大環(huán)境 資源 使得樓盤與城市空間 用地環(huán)境形成良好整合 從而向客戶輸出一種環(huán)境和一種 生活方式 這種超越樓盤本身的營銷理念是一種可持續(xù)發(fā)展理念 它對樓盤與周邊環(huán)境 和各種配套設(shè)施間的關(guān)系所表示出的關(guān)注程度是前所未有的 第五代產(chǎn)品的出現(xiàn) 是房 地產(chǎn)開發(fā)走向系統(tǒng)化戰(zhàn)略規(guī)劃層面的必然結(jié)果 所以從某種意義上說 第五代產(chǎn)品是房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整合企業(yè)資源與能力 應對 大盤時代 的要求 適應房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā) 需要的歷史產(chǎn)物 注 英 k j b u t o m 城市經(jīng)濟學 理論和政策 北京 商務印書館1 9 8 4 年版 第5 頁 1 東南大學碩士學位論文 第一章緒論 第二節(jié)論文的選題意義 l 黨中央 國務院一直關(guān)心居民住房問題 十分關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 胡錦濤總 書記指出 住房 汽車 電信 旅游 環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快 與提高人民生活水平和質(zhì) 量密切相關(guān) 這些領(lǐng)域市場潛力大 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大 對促進結(jié)構(gòu)調(diào)整 拉動經(jīng)濟增長有 重要作用 要完善政策 促進其健康發(fā)展 國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展 的通知 國發(fā) 2 0 0 3 1 8 號 明確提出 促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展 是提高居民 住房水平 改善居住質(zhì)量 滿足人民群眾物資文化生活需要的基本要求 是促進消費 擴大內(nèi)需 拉動投資增長 保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施 是充分發(fā)揮人 力資源優(yōu)勢 擴大社會就業(yè)的有效途徑 目前 以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng) 濟的支柱產(chǎn)業(yè) 促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展意義十分重大 因此 選擇一個能反映房 地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢的課題進行研究 其意義不言而喻 2 房地產(chǎn)企業(yè)走上規(guī)?；?jīng)營的道路 不僅僅意味著其所承擔的開發(fā)項目在數(shù)量 上會有很大的增加 也意味著其所承擔的項目的平均規(guī)模也在不斷擴大 還意味著企業(yè) 的管理模式 項目開發(fā)模式等一系列機制都將隨之發(fā)生根本性的變革 房地產(chǎn)的規(guī)?；?開發(fā) 將是這些企業(yè)在發(fā)展中正在面臨或?qū)⒁媾R的一個基本命題 該命題是否能夠成 功破解進而被企業(yè)熟練掌握 關(guān)系到它們能否在激烈的競爭中得以生存和發(fā)展 所以 研究該命題具有很強的緊迫性和重要性 3 房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品在進入第五代之后 與樓盤相關(guān)的各項資源之間將會進行更為 密切的整合 在城市快速擴張的背景下 開發(fā) 市郊化 已成為解決快速擴張與土地緊 張間矛盾的主要途徑 要在 市郊化 過程中開發(fā)第五代住宅產(chǎn)品 規(guī)?；_發(fā)是最主 要的一種手段 所以 研究該課題對于建設(shè)第五代住宅產(chǎn)品將發(fā)揮重要的影響力 同時 也將促進 市郊化 能夠走上持續(xù)健康發(fā)展的道路 4 沿海大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展狀況以及在發(fā)展中所形成的各種經(jīng)驗教訓對其他城 市的房地產(chǎn)發(fā)展具有很高的借鑒意義 這些城市在擴張中所出現(xiàn)的 房地產(chǎn)規(guī)模化開發(fā) 是它們必然會面對但又最難把握的課題 所以 研究該課題對全國大中城市的房地產(chǎn)規(guī) ?；_發(fā)能產(chǎn)生重要的指導作用 5 中國的城市化進程一方面給房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；瘞砹藱C遇和挑戰(zhàn) 另一方面 也給整個社會經(jīng)濟的和諧發(fā)展帶來了很多隱患 第一是城市土地交易在很大程度上已將 真正的土地使用者排除在外 成為土地販子間賭博賺錢的籌碼 土地價格如脫韁野馬 一方面使投機者大發(fā)橫財 另一方面使城市公益性建筑只能挪到低價區(qū)去 造成居民的 孩子就學困難 社會公益設(shè)施不能合理配置 第二是普通住宅只能修建到遠離市區(qū)的偏 僻地方 遠距離上班又造成 鐘擺式 交通擁堵 污染加劇等城市病 第三是土地投機 囤積居奇 阻礙了城市的健康發(fā)展 無論是工商界還是社會組織 誰掌握了土地方面的 權(quán)利或占有土地 誰就熱衷于促使其價格上漲 誰就可以從中獲取巨額利潤 造成富者 東南大學碩士學位論文 第一章緒論 不勞而獲而愈富 貧者愈貧 出現(xiàn)了新的貧富不均等嚴重的社會問題 第四是地價的劇 烈波動必然引發(fā)大量的資金外流 迫使日元匯率大幅波動 例如 日元與美元的比值1 9 9 6 年6 月的最低點與1 9 9 5 年4 月的最高點相比貶值了4 6 從而嚴重影響了日本財政體 制的穩(wěn)定運行 誘發(fā)了通貨膨脹或通貨緊縮 所以研究該課題為政府完善相應的產(chǎn)業(yè)配 套政策和監(jiān)督機制具有積極的借鑒意義 第三節(jié)論文的主要內(nèi)容及創(chuàng)新點 本文以房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)模式作為研究對象 全文共分為六部分 緒論 闡述本研究命題的選題背景 選題意義 相關(guān)理論及分析方法等 第一章 簡要論述了房地產(chǎn)業(yè)的基本概念和主要特征 并分析了國外房地產(chǎn)業(yè)的主 要特點和中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程 發(fā)展特征 并以房地產(chǎn)業(yè)在當前中國國民經(jīng)濟中的 地位和作用為依據(jù)分析中國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢 第二章 對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)模式的分析 通過對全球三種房地產(chǎn)開發(fā)模式和國內(nèi)現(xiàn) 有房地產(chǎn)開發(fā)模式的比較分析 歸納出房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的未來發(fā)展趨勢 第三章 通過對房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)模式的優(yōu)點 發(fā)展必然性 發(fā)展中的關(guān)鍵問題和 基本條件等因素的分析 更為全面地揭示出房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的內(nèi)在要求 在此基礎(chǔ)上 對房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的模式進行歸納和比較分析 復合地產(chǎn)模式 品牌連鎖模式與可持 續(xù)發(fā)展模式 第四章 案例應用研究 在以上分析研究的基礎(chǔ)上 本文以深萬科作為案例研究對 象 對其進行s w o t 分析 競爭戰(zhàn)略分析和規(guī)?；_發(fā)分析 展示了深萬科是如何依 據(jù)外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境資源來實施房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的 最后 文章結(jié)論 研究表明 中國的房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)是未來發(fā)展的必然趨勢 房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的角度出發(fā) 選擇適合自己的規(guī)?；_發(fā)模式 并以此 為目標提升企業(yè)核心競爭力 盡快完善內(nèi)外部資源條件的整合 實現(xiàn)房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā) 以適應日益復雜和激烈的市場競爭環(huán)境 綜上所述 本文的創(chuàng)新主要集中在 通過對房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的產(chǎn)生和發(fā)展的必然 趨勢進行闡釋 剖析了房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的基本理論 從經(jīng)驗層面和理論層面對房地產(chǎn) 規(guī)?；_發(fā)的幾種模式都進行了比較和分析 以期對正在或?qū)⒁獙嵤┓康禺a(chǎn)規(guī)?；_發(fā) 的企業(yè)提供一些有價值的指導意見 3 東南大學碩士學位論文第一章緒論 第四節(jié)論文采用的相關(guān)理論 分析方法及思路 房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐漸興起并引起人們重視的一個課 題 在這一領(lǐng)域 目前并沒有建立專門的理論對其進行分析研究 還處于基礎(chǔ)理論的建 設(shè)階段 基于此 本文采用實證研究與規(guī)范研究相結(jié)合的做法 對大中城市房地產(chǎn)規(guī)模 化開發(fā)進行了比較深入的分析研究 在整個研究過程中 本文借助了熊彼特競爭理論 規(guī)模經(jīng)濟理論 整體產(chǎn)品 理論和可持續(xù)發(fā)展理論對現(xiàn)今房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的形式和 過程進行了分析研究 并結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢和要求 提出了規(guī)?；_發(fā)的基本模式 一 相關(guān)理論 1 熊彼特競爭理論 著名經(jīng)濟學家約瑟夫 熊彼特認為 在不同時期 不同市場均由一兩家具有技術(shù)優(yōu) 勢的廠商所控制 隨著新的創(chuàng)新取代原有技術(shù) 主導廠商經(jīng)常面l 臨對其技術(shù)優(yōu)勢的競 爭 即使當主導廠商沒有被另一家廠商所取代 進入的威脅也使它時刻保持警惕 當一 家公司支配一個市場時 它使邊際收益等于邊際成本 其產(chǎn)量將低于完全競爭下的產(chǎn)量 但是 如果它希望保持其地位 勢必將一部分利潤重新投資到新產(chǎn)品的研究和成本更低 的新生產(chǎn)工藝的開發(fā)上 因此 依據(jù)熊彼特的觀點 不完全市場競爭在壟斷方面的缺 點一一產(chǎn)量的降低一一完全可以被壟斷利潤所資助的研究開發(fā)的優(yōu)點所抵消 熊彼特競爭理論能很好地解釋房地產(chǎn)業(yè)規(guī)?；_發(fā)與建設(shè)競爭市場之間的悖論 分 析規(guī)?；_發(fā)的優(yōu)點 2 規(guī)模經(jīng)濟理論 規(guī)模經(jīng)濟強調(diào)企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴大產(chǎn)生的成本節(jié)約和利潤提升o 規(guī)模經(jīng)濟在為企業(yè) 帶來產(chǎn)品成本降低的直接效益的同時 還可以給企業(yè)帶來競爭優(yōu)勢 提高企業(yè)知名度 美譽度 增加企業(yè)無形資產(chǎn) 可以給企業(yè)帶來融資渠道的拓寬和融資能力的提高 可以 提高原材料供應的可靠性 為企業(yè)贏得價格 質(zhì)量和營銷優(yōu)勢 規(guī)模經(jīng)濟理論研究的成 果表明 企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模存在適度性 這種適度性也被叫作經(jīng)濟規(guī)模 即單位產(chǎn)品成本最 低的生產(chǎn) 經(jīng)營 規(guī)模 影響企業(yè)最優(yōu)規(guī)模的因素有三類 即技術(shù)經(jīng)濟因素 地理因素和 經(jīng)濟環(huán)境因素 規(guī)模經(jīng)濟理論能夠為房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)建立一個分析框架 指導開發(fā)企業(yè)建立正確 的發(fā)展戰(zhàn)略方向 注 美 熊彼特 經(jīng)濟發(fā)展理論 對于利潤 資本 信貸 利息和經(jīng)濟周期的考察 北京 商務印書館1 9 9 0 年版 第1 8 7 頁 注 美 斯蒂格利茨 經(jīng)濟學 第二版 上冊 北京 中國人民大學出版社2 0 0 0 年版 第3 2 5 頁 4 東南大學頊士學位論文 第 章緒論 3 整體產(chǎn)品 理論 西奧多 李維特將整體產(chǎn)品定義為四個層次 即基礎(chǔ)產(chǎn)品 期望產(chǎn)品 附加產(chǎn)品和 潛在產(chǎn)品o 營銷學大師菲利普 科特勒對此進行了修正 在 基礎(chǔ)產(chǎn)品 前又添加了 核心利益 即顧客真正所購買的是基本服務或利益 他認為營銷者必須將核心利益 轉(zhuǎn)化為基礎(chǔ)產(chǎn)品 即產(chǎn)品的基本形式 并在第三個層次上準備一個 期望產(chǎn)品 即購 買者購買產(chǎn)品時通常希望和默認的一組屬性和條件 最后一個層次是 附加產(chǎn)品 即 包括增加的服務和利益 它能把公司的提供物與競爭者的提供物區(qū)別開 整體產(chǎn)品 理論是分析房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)能否獲得成功與是否擁有市場競爭力的 基礎(chǔ)理論 并能由此推導出相應的企業(yè)差異化競爭戰(zhàn)略 以此為基礎(chǔ)分析房地產(chǎn)規(guī)?；?開發(fā)模式 能比較清晰的解釋各模式的優(yōu)劣與改進方向 4 連鎖經(jīng)營理論 連鎖經(jīng)營是把現(xiàn)代化大生產(chǎn)和專業(yè)分工的原理應用于流通領(lǐng)域的一種商業(yè)經(jīng)營與 組織形式 它一方面將流通領(lǐng)域相互獨立的職能有機地統(tǒng)一起來 另一方面又在企業(yè)內(nèi)實 行更為細致的分工和專業(yè)化o 這樣連鎖店在各個經(jīng)營分支的作業(yè)安排不再是傳統(tǒng)的職 能混合式 而是實行了科學的專業(yè)化分工 連鎖企業(yè)的專業(yè)分工主要是通過標準化管理 實現(xiàn)的 通過數(shù)據(jù)采集 定性定量分析 現(xiàn)場作業(yè)研究 制定出既簡便可行 又節(jié)省時 間 費用的標準化作業(yè)程序 這樣不僅會大大提高企業(yè)的營業(yè)效率 保證專業(yè)分工優(yōu)勢 的發(fā)揮 而且還可以有效地保持企業(yè)的經(jīng)營特色 以標準化的作業(yè)為消費者提供品質(zhì)穩(wěn) 定的產(chǎn)品與服務 以此確立連鎖企業(yè)在市場競爭中的優(yōu)勢 房她產(chǎn)連鎖產(chǎn)品是近年來一些知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為市場所提供的一種新型產(chǎn) 品 通過對品牌成熟且品質(zhì)較高的產(chǎn)品 克隆 不僅能保持較為快速的規(guī)?；_發(fā)效 率 同時還不會降低產(chǎn)品質(zhì)量 是房產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的一條有效途徑 5 可持續(xù)發(fā)展理論 2 0 世紀7 0 年代初 圍繞著 增長極限論 而展開的大爭論 導致一種新的經(jīng)濟發(fā) 展理論一一可持續(xù)發(fā)展理論 它要求改變單純追求經(jīng)濟增長 忽視生態(tài)環(huán)境保護的傳 統(tǒng)發(fā)展模式 由資源型經(jīng)濟過渡到技術(shù)型經(jīng)濟 綜合考慮社會 經(jīng)濟 資源與環(huán)境效益 積極控錆目人口增長 通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和合理布局 應用高新技術(shù) 實行清潔生產(chǎn)和文 明消費 協(xié)調(diào)環(huán)境與發(fā)展的關(guān)系 使社會經(jīng)濟的發(fā)展既滿足當代人的需求 又不會對后 代人的需求構(gòu)成危害 最終達到社會 經(jīng)濟 生態(tài)和環(huán)境的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 使用可持續(xù)發(fā)展理論研究房地產(chǎn)規(guī)模化 主要是要解決房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與人口適度增 長 生態(tài)環(huán)境的關(guān)系 通過系統(tǒng)分析房地產(chǎn)規(guī)?；漠a(chǎn)生 運行機制及發(fā)展趨勢等問題 指導房地產(chǎn)規(guī)?；\作朝著綜合性 系統(tǒng)性和全面性的方向發(fā)展 注 美 菲利昔 科特勒 市場營銷管理 亞洲版 第二版 北京 中國人民大學出版社2 0 0 1 年 第1 1 3 頁 注 陸強華編著 連鎖經(jīng)營 北京 中國工人出版杜2 0 0 0 年版 第4 3 頁 注 2 0 0 3 年世界銀行發(fā)展報告 變革世界中的可持續(xù)發(fā)展 改進制度 增長模式與生括質(zhì)量 北京 中國財政經(jīng) 濟出版社2 0 0 3 年版 第1 5 5 頁 5 東南大學碩士學位論文 第一章緒論 二 分析方法 本文以上述五種理論作為最基本的分析工具 將規(guī)范研究與實證分析相結(jié)合 對我 國大中城市房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的基本問題進行論述和研究 在研究中 本文將遵照 提 出問題一分析問題一解決問題 的基本框架 對房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的幾種模式進行研究 三 論文的撰寫思路 在整個研究過程中 本文注重將規(guī)范研究與實證研究相結(jié)合 對于房地產(chǎn)規(guī)?；_ 發(fā)的研究 本文從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本屬性和發(fā)展趨勢著手 特別是對中國房地產(chǎn)業(yè)未 來的發(fā)展趨勢進行了比較系統(tǒng)的分析 在此基礎(chǔ)上 本文對國內(nèi)外現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模 式進行了系統(tǒng)的梳理和比較分析 從中總結(jié)出房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的未來發(fā)展方向 緊接 著 本文從規(guī)范研究的角度 對規(guī)?；_發(fā)的優(yōu)點 必然性 關(guān)鍵性問題和基本實現(xiàn)條 件等問題進行了分析論證 并綜合上述研究成果 提出了房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的三種模式 即復合地產(chǎn)模式 品牌連鎖模式和可持續(xù)發(fā)展模式 最后 本文以深萬科為例 對房地 產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)進行了更為具體的分析 東南大學碩士學位論文 第二章房地產(chǎn)業(yè)綜述 第二章房地產(chǎn)業(yè)綜述 第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)基本現(xiàn)狀 一 房地產(chǎn)概念界定 房地產(chǎn) 即房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱 從物質(zhì)形態(tài)上看 房產(chǎn)依附于地產(chǎn) 房產(chǎn) 相聯(lián) 不可分割 在經(jīng)濟形態(tài)中 其經(jīng)濟內(nèi)容和運行過程也具有內(nèi)在整體性和統(tǒng)一性 因此 房地產(chǎn)即是由房屋建筑和建筑地塊組成的有機整體 是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)在經(jīng) 濟方面的商品表現(xiàn)形式 房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)都屬于不可移動 或者一經(jīng)移動就要喪失 極大價值的物體 因此俗稱不動產(chǎn)o 按照用途的不同 房屋財產(chǎn)可以分為兩大類 住宅房屋和非住宅房屋 住宅是居民 最重要的生活資料與發(fā)展資料 是人們從事社會 經(jīng)濟 政治 文化活動所需要的最基 本的物資條件之一 非住宅房屋又可分為四類 1 生產(chǎn)用房 是指物資生產(chǎn)部門作為 基本生產(chǎn)要素使用的房屋 2 營業(yè)用房 是指商店 銀行 旅館 郵局 飯店等各種 經(jīng)營性服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)所使用的房屋 3 行政用房 是指黨 政 軍機關(guān)和工 青 婦團體 民主黨派等使用的辦公用房與輔助用房 4 其他專業(yè)用房 指文化 教育 科技 衛(wèi)生 體育活動用房 外國駐所在國機構(gòu)用房 宗教事業(yè)用房等 土地財產(chǎn)是指明確所有權(quán)的土地 簡稱地產(chǎn) 它既包括住宅和非住宅附著物的土地 也包括已開發(fā)和待開發(fā)的土地 二 房地產(chǎn)業(yè)概念界定 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā) 建設(shè) 經(jīng)營 租賃 抵押 信托以及裝修等經(jīng)濟活 動的行業(yè) 它具有流通和服務兩種職能o 從房地產(chǎn)運行的全過程及其業(yè)務范圍來分析 房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程可以分為生產(chǎn) 流通 消費三個環(huán)節(jié) 生產(chǎn)環(huán)節(jié) 是指通過對 自然狀態(tài)的土地投入人類勞動 進行房屋和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 獲得房地產(chǎn)的過程 其 前提條件是獲得可供開發(fā)的土地 流通環(huán)節(jié) 主要有買賣 租賃兩種方式 消費環(huán) 節(jié) 是指經(jīng)過市場交易活動 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到使用者手中后 即進入消費環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)具有聯(lián)系又有區(qū)別 從聯(lián)系上看 房地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ) 房 地產(chǎn)業(yè)投資建設(shè)及其經(jīng)營管理和服務的對象是房地產(chǎn) 因此 沒有房地產(chǎn)就沒有房地產(chǎn) 業(yè) 從區(qū)別上看 房地產(chǎn)是一個自然屬性的不動產(chǎn) 而房地產(chǎn)業(yè)是一個具有社會屬性的 運行機制 是人們直接參與的一種生產(chǎn)活動 是由生產(chǎn) 流通和服務等三方面環(huán)節(jié)所組 注 周漢榮 中國房地產(chǎn)業(yè)務大全 北京 中國物價出版社1 9 9 3 版 第1 2 頁 注 王洪衛(wèi) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學 上海 上海財經(jīng)大學出版社1 9 9 7 版 第7 頁 7 東南大學碩士學位論文第二章房地產(chǎn)業(yè)綜述 成的 是人們直接參與的一種生產(chǎn)活動 因此 房地產(chǎn)業(yè)是與人 社會以及生產(chǎn)緊密聯(lián) 系在一起 是與供人類居住的住宅和推動社會進步的經(jīng)濟緊密聯(lián)系在一起的 房地產(chǎn)一般可以分為三大類 一是作為生產(chǎn)資料的房地產(chǎn) 包括土地及生產(chǎn)經(jīng)營性 用房 二是作為消費資料的房地產(chǎn) 主要是住宅 三是房地產(chǎn)服務 這其中 住宅是人 類賴以生存的基本物資條件 是關(guān)系國計民生的集生存 享受 發(fā)展資料為一體的不可 缺少的消費品 住宅的需求與供給 建設(shè)與分配 是國際公認的重大經(jīng)濟與社會問題 在城市建筑物的總量中 至少有一半以上是住宅面積 目前 我國的房地產(chǎn)開發(fā) 主要 是針對住宅房地產(chǎn)的開發(fā) 國家很多政策的制定也主要是圍繞住宅房地產(chǎn)展開的 因此 研究房地產(chǎn)業(yè) 必須首先研究住宅與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系問題 三 當前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特征 1 房地產(chǎn)業(yè)正在成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中具有先導性和基礎(chǔ)性作用 由于房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟其他行 業(yè)具有巨大的關(guān)聯(lián)作用 為實現(xiàn)某一經(jīng)濟增長目標可以適度考慮優(yōu)先發(fā)展該行業(yè) 早在 1 9 9 6 年的中央經(jīng)濟工作會議上 中央就提出住宅建設(shè)要成為國民經(jīng)濟新的增長點和新的 消費熱點 1 9 9 8 年秋 國務院領(lǐng)導再次強調(diào)1 9 9 9 年住宅建設(shè)要為經(jīng)濟增長作出更大貢 獻 住宅建設(shè)是經(jīng)濟發(fā)展的動力 1 9 9 9 年1 1 月召開的全國經(jīng)濟工作會議決定2 0 0 0 年仍 要將房地產(chǎn)業(yè)作為拉動經(jīng)濟增長的主要行業(yè)來抓 由此可見 政府對房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的 拉動作用十分看重 可以說 當今中國的房地產(chǎn)業(yè)是新的經(jīng)濟增長點 內(nèi)需市場的新亮點 它不僅僅是 經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果 更是經(jīng)濟發(fā)展的動力 長期以來 很多專家學者都認為房地產(chǎn)業(yè)在國 民經(jīng)濟發(fā)展中起著 基礎(chǔ)性 和 先導性 作用 更有一種流行的形象說法 將房地產(chǎn) 業(yè)稱之為國民經(jīng)濟的 寒署表 有的專家學者甚至還認為房地產(chǎn)業(yè)完全有條件成為我 國今后經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)進而成為支柱產(chǎn)業(yè)之一 按建設(shè)部制訂的計劃 至2 0 0 0 年中國房地產(chǎn)業(yè)年增加值占g d p 的3 5 2 0 1 0 年 占5 至2 0 2 0 年可望達到1 0 左右回 那時房地產(chǎn)業(yè)將進入國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的序列 2 房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)商品化 房地產(chǎn)業(yè)在一定意義上說 是投資開發(fā) 經(jīng)營房地產(chǎn)商品的產(chǎn)業(yè) 因此 房地產(chǎn)品 的商品化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ) 隨著中國土地使用制度和住房制度改革的深 化 以及房地產(chǎn)市場體系的進一步發(fā)育與規(guī)范 房地產(chǎn)品的大部分已進入市場流轉(zhuǎn) 基 本實現(xiàn)房地產(chǎn)品的商品化 2 0 0 4 年 全國實現(xiàn)商品房銷售額1 0 3 7 6 億元 比上年增長 3 0 0 其中銷售給個人增長3 0 4 所占比重為9 3 3 o 注 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)五大特征 載于h t t p i l w w w b j f a n g c o r n n e w s n e w s d e t a i l a s p c o l t r e n d s l d 蕾1 7 6 8 注 國家統(tǒng)計局 中華人民共和國2 0 0 4 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 8 東南大學碩士學位論文第二章房地產(chǎn)業(yè)綜述 3 房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)基本實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化 中國的房地產(chǎn)業(yè)正在大量增加科技投入 開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)的素質(zhì)正在不斷提高 城市規(guī)劃設(shè)計 建材生產(chǎn)供應及建筑施工工藝等正在逐步走向標準化 系列化和機械化 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化與工業(yè)化基本實現(xiàn) 4 房地產(chǎn)中介服務體系正在逐步實現(xiàn)社會化 中國的房地產(chǎn)中介服務體系目前還處于起步階段 無論就其發(fā)展規(guī)模和管理體制來 看 還是從人員素質(zhì)和功能作用來看 與發(fā)達國家相比水平還很低 隨著中國房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展和社會主義市場體系的逐步完善 再經(jīng)過2 0 年的發(fā)展 一定能夠逐步建立起比 較完善的社會化的房地產(chǎn)中介服務體系 5 居民住宅正在實現(xiàn)自有化 居民住宅基本自有化是住宅商品化的必然結(jié)果 目前中國城市居民住宅的自有化率 還比較低 全國平均約為3 0 左右 其中小城市和城鎮(zhèn)比例高些 大中城市比例低些 隨著中國房改的進一步深化和住房分配貨幣化的逐步實施 居民住房自有化率必將逐步 提高 據(jù)估算 到2 0 年代前后 可能達到5 0 以上 綜上所述 當前中國的房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟的大環(huán)境中已經(jīng)表現(xiàn)為成熟行業(yè) 房地 產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈 正在逐步趨向于成本導向和服務導向 行業(yè)的準入門檻越來越 高 整個行業(yè)的經(jīng)營理念正從產(chǎn)品觀念與推銷觀念向市場營銷觀念過渡 在經(jīng)濟較為發(fā) 達的地區(qū) 已經(jīng)出現(xiàn)了秉持社會營銷觀念的城市運營商 房地產(chǎn)品的研究 開發(fā)與應用 的難度越來越大 消費者對房地產(chǎn)品的選擇余地越來越大 緩慢的增長 更老練的買主 越來越突出的市場占有率 以及所需要的戰(zhàn)略變化的不確定因素和種種困難意味著短期 內(nèi)行業(yè)的利潤經(jīng)常下降 第二節(jié)國外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特點 一 城市化進程的加快促使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 縱觀世界各國的房地產(chǎn)市場發(fā)展史可以發(fā)現(xiàn) 房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展與該國的城市 化進程有著密不可分的關(guān)系 以美國為例 1 9 世紀后半葉 工業(yè)化浪潮席卷整個美國 尤其是城市 使得都市地區(qū)猶如磁石一般吸引著國內(nèi)外農(nóng)村地區(qū)的大量移民 這些移民 在迅速擴張的都市中尋找在工廠 商店和辦公樓中的工作機會 以及更新更好的城市住 宅 城市人口的急劇膨脹與人們對住宅和商業(yè)地產(chǎn)的巨大需求極大推動了美國房地產(chǎn)市 場的發(fā)展 在芝加哥 從1 8 3 0 1 8 9 4 年 城市人口增加了3 3 4 倍 地價上漲了8 3 2 倍o 而高聳的寫字樓 城市中心旅館 城市公寓 百貨商店等在這一階段就成為美國中央商 務區(qū)的主要物業(yè)形式 二戰(zhàn)后 1 1 0 0 萬退伍軍人回到家庭所在社區(qū) 導致房地產(chǎn)住宅市 注 李揚 美圜房地產(chǎn)價格趨勢及其對中國的啟示 載于 中國地產(chǎn)市場 2 0 0 5 年七月號 第4 4 頁 9 東南大學碩士學位論文 第二章房地產(chǎn)業(yè)綜述 場的供求狀況嚴重失衡 借助政府的幫助 住宅建筑業(yè)以迅速的發(fā)展應對政府挑戰(zhàn) 新 竣工住宅的數(shù)量達到了前所未有的規(guī)模 2 0 世紀5 0 年代 就有1 5 0 0 萬套住宅和公寓建 成 超過了2 0 世紀4 0 年代的兩倍 比3 0 年代的五倍還多o 到了2 0 世紀7 0 年代 美 國的城市化率己上升到7 4 服務型經(jīng)濟和白領(lǐng)勞動力的發(fā)展促進了新的寫字樓建設(shè) 不斷增加的收入以及不斷變化的年輕人 老年人的生活習慣導致零售物業(yè)開發(fā)出現(xiàn)新的 投資方向 在一些城市甚至出現(xiàn)了城市中心區(qū)住宅的建設(shè)與革新 美國的房地產(chǎn)市場由 此進入一個新的快速增長時期 二 政府部門對房地產(chǎn)業(yè)正在采取更為直接和廣泛的公共干預 工業(yè)與貿(mào)易的發(fā)展促使了城市的繁榮 加強了城市從 步行城市 中轉(zhuǎn)變出來 朝 著工業(yè)場所和居民區(qū)分離的方向發(fā)展 隨著越來越多的人移居到城市 城市變得也越來 越大和越來越復雜 過度擁擠 交通堵塞 垃圾 污染 火災威脅和公共健康與安全等 都成為公眾更重要的關(guān)注對象 對這些事務的關(guān)注導致了不同的解決方案的提出 出現(xiàn) 了國家干預私人市場的新形式 政府開始增加提供市政服務 促使公共基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展 加強對城市的規(guī)劃管理 規(guī)范私人房地產(chǎn)開發(fā) 從2 0 世紀6 0 年代以來西方發(fā)達國家對房地產(chǎn)市場的政策實踐來看 政府對房地產(chǎn) 市場的干預可以歸結(jié)為兩種方式 數(shù)量干預和價格干預o 第一 政府對房地產(chǎn)市場的 數(shù)量干預 即對市場供應量的干預 政府通過城市規(guī)劃 頒布土地法規(guī) 規(guī)定土地用途 征收土地使用轉(zhuǎn)讓稅等途徑來影響房地產(chǎn)市場的土地供給 平抑地價控制開發(fā)成本 從 而降低房地產(chǎn)的市場價格 此外 政府還通過公共住房制度 維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定 保 障市民的基本生活水平 提高整個社會的福利水平 第二 政府對房地產(chǎn)市場的價格干 預 即通過補貼 稅收優(yōu)惠等經(jīng)濟杠桿對房地產(chǎn)價格進行調(diào)整 從西方國家的房地產(chǎn)政 策實踐來看 二戰(zhàn)