土地增值稅清算工作難點(diǎn)分析.doc

土地增值稅清算工作程序及方法土地增值稅清算是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的征管工作，因其既涉及收入，也涉及成本費(fèi)用，計(jì)算復(fù)雜，內(nèi)容繁雜，一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間跨度長(zhǎng)，故而清算起來(lái)比較困難?，F(xiàn)就我市土地增值稅清算工作程序及方法簡(jiǎn)介如下：一、土地增值稅清算工作程序第一步，核實(shí)準(zhǔn)確企業(yè)的項(xiàng)目收入額，既某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入額；第二步，核實(shí)清楚企業(yè)的土地購(gòu)置成本，即某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際支付的土地購(gòu)置成本；第三步，核實(shí)清楚企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，即某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等；第四步，核實(shí)清楚企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用，這部分根據(jù)國(guó)家的政策規(guī)定分兩種情況，一種情況是利息凡能夠如按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地購(gòu)置成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除；另一種情況是利息不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地購(gòu)置成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。第五步，計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，即銷(xiāo)售某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及其附加。如果該納稅人不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)則還應(yīng)加上銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納的印花稅。二、土地增值稅清算工作方法（一）收入的檢查。收入是納稅的第一道門(mén)檻，無(wú)論是營(yíng)業(yè)稅，還是企業(yè)所得稅、土地增值稅，收入的高低都決定了稅負(fù)的輕重，因此減少收入成為大多數(shù)納稅人逃避納稅的首選。查實(shí)收入必然地成為土地增值稅清算工作的第一步。在收入的檢查中針對(duì)以下情況，我們分別采取了不同的核實(shí)措施。（一）按揭銷(xiāo)售不及時(shí)確認(rèn)收入的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題在我市的房地產(chǎn)界屢見(jiàn)不鮮。從實(shí)質(zhì)上看有兩種情況，一種是真按揭作假按揭處理；另一種是的確存在假按揭。前一種情況的目的是為了隱匿收入，而后一種情況主要是為了套取銀行的貸款。因?yàn)槟壳暗男刨J市場(chǎng)對(duì)擔(dān)保要求很高，有些資信條件不好的企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難時(shí)，通過(guò)與內(nèi)部職工等熟人簽訂假銷(xiāo)售合同，以自己開(kāi)發(fā)的商品房為抵押，辦理假按揭套取貸款。無(wú)論是上述哪種情況，納稅人的帳務(wù)處理都是一樣的，即“借：銀行存款，貸：應(yīng)付帳款或其他應(yīng)付款”。檢查時(shí)先從往來(lái)科目的明細(xì)帳進(jìn)行分析，對(duì)有疑點(diǎn)的往來(lái)款項(xiàng)查核原始憑證，只要是按揭貸款，一般都有按揭貸款憑證。通過(guò)逐筆查核把所有的按揭貸款清理統(tǒng)計(jì)成冊(cè)，然后逐戶再進(jìn)行入戶(購(gòu)房人)調(diào)查，如果是假按揭一般房屋未入住或貸款人與現(xiàn)住戶不一致，這樣就查清了按揭的真實(shí)性。當(dāng)然如果嚴(yán)格執(zhí)行政策的規(guī)定，不考慮實(shí)質(zhì)重于形式原則，也可以將所有無(wú)論是真按揭還是假按揭的貸款統(tǒng)統(tǒng)確認(rèn)為收入。這里有一點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)一下，就是按揭銷(xiāo)售的程序。按揭銷(xiāo)售一般是購(gòu)房人先付首期購(gòu)房款，然后提供有關(guān)資信資料，銀行審核后將按揭款直接劃轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在這一銷(xiāo)售方式中只承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，售房收入在銀行劃轉(zhuǎn)按揭款時(shí)就已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)，因此國(guó)稅發(fā)（2006）31號(hào)文件才有按揭款在“銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)”這一規(guī)定。二是銷(xiāo)售收入不入賬或不全額入帳的問(wèn)題。目前房地產(chǎn)待業(yè)一般都是私營(yíng)或聯(lián)營(yíng)企業(yè)，這類(lèi)納稅人經(jīng)營(yíng)的一個(gè)突出特點(diǎn)就是會(huì)計(jì)核算不規(guī)范。有的將售房款直接用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，有的將售房款挪作他用，有的將售房款存入個(gè)人帳戶，等等，可謂五花八門(mén)。房地產(chǎn)行業(yè)一般都是先開(kāi)收據(jù)，等到辦產(chǎn)權(quán)時(shí)才開(kāi)發(fā)票，這樣就導(dǎo)致這部分早已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的售房收入稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法控制，不能及時(shí)納稅。有一個(gè)不同程度存在多頭開(kāi)戶或公款私存的問(wèn)題，他們將取得的售房款游離于企業(yè)財(cái)務(wù)管理之外，在辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)之前不入賬或不能全額入賬，直接用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。對(duì)此，我們采取實(shí)地核實(shí)的方式，只要住戶已經(jīng)入住，按銷(xiāo)售合同總金額予以確認(rèn)收入。如：我們?cè)跈z查某房產(chǎn)公司時(shí)發(fā)現(xiàn)其“現(xiàn)金”和“銀行存款”科目存在較大的貸方余額，通過(guò)調(diào)查核實(shí)其資金來(lái)源，證明了企業(yè)將收取的售房款不入賬直接用于支出的事實(shí)；三是查核原始憑證,糾正不正確的賬務(wù)處理，查實(shí)計(jì)入其他往來(lái)科目的售房收入。在清算中,我們發(fā)現(xiàn)有兩種情況：一種情況就是企業(yè)財(cái)務(wù)人員將收款收據(jù)作一筆銷(xiāo)售收入的結(jié)轉(zhuǎn)分錄(即借：預(yù)收賬款，貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)，不作貨幣資金增加處理, 清算人員通過(guò)查看“預(yù)收賬款”明細(xì)賬各明細(xì)科目下有無(wú)借方余額，就證實(shí)了企業(yè)有無(wú)偷稅行為；另一種情況是將價(jià)外收費(fèi)掛往來(lái)帳，不計(jì)消銷(xiāo)售收入。很多納稅人價(jià)外收取的單元門(mén)、防盜門(mén)、地下室等費(fèi)用直接計(jì)入應(yīng)付賬款科目，不做銷(xiāo)售處理，清算人員通過(guò)核對(duì)往來(lái)賬款的資金來(lái)源就可核實(shí)確認(rèn)收入；四是盤(pán)點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品, 核清售房收入。檢查中發(fā)現(xiàn)，有些納稅人的發(fā)票金額和合同金額不一致，通過(guò)減少開(kāi)票金額來(lái)隱瞞收入。針對(duì)這種情況，我們專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)表，按照開(kāi)發(fā)時(shí)間、銷(xiāo)售時(shí)間對(duì)每個(gè)樓盤(pán)、每幢樓房逐戶進(jìn)行登記造冊(cè)，將合同價(jià)與發(fā)票金額、同地段同類(lèi)房屋價(jià)格進(jìn)行比對(duì)，落實(shí)到每一戶，核清其售房收入。二、成本的檢查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)決算和招投標(biāo)書(shū)能比較全面準(zhǔn)確地反映企業(yè)開(kāi)發(fā)成本，是進(jìn)行土地增值稅清算的重要資料。在清算工作中，成本的準(zhǔn)確與否直接影響到土地增值稅數(shù)額的大小，很多納稅人往往通過(guò)加大成本來(lái)達(dá)到少繳稅款的目的。我們?cè)诔杀竞瞬榉矫嬷饕鉀Q了三應(yīng)是四個(gè)個(gè)問(wèn)題：一是不提供預(yù)決算或編造假的預(yù)決算資料問(wèn)題。有些企業(yè)要么以沒(méi)有預(yù)決算而搪塞，要么挖空心思編造假預(yù)決算資料對(duì)付檢查。針對(duì)這種情況，我們從建設(shè)部門(mén)調(diào)取了工程檔案，對(duì)所有的刪除建筑工程項(xiàng)目的建造時(shí)間、工程造價(jià)進(jìn)行了調(diào)查，造冊(cè)登記，作為檢查時(shí)的主要參考資料，核準(zhǔn)了開(kāi)發(fā)成本；二是城市設(shè)施配套費(fèi)用、人防費(fèi)、消防費(fèi)等前期費(fèi)用不據(jù)實(shí)列支的問(wèn)題。根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)文件規(guī)定：“除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。清算中，我們發(fā)現(xiàn)有些企業(yè)按政府相關(guān)部門(mén)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)開(kāi)發(fā)面積預(yù)提城市設(shè)施配套費(fèi)用、人防費(fèi)、消防費(fèi)等前期費(fèi)用，并將預(yù)提的費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，實(shí)際有些配套費(fèi)用雖有政府規(guī)定但并未完全按規(guī)定收取。經(jīng)過(guò)逐項(xiàng)核實(shí)后，對(duì)于實(shí)際支付并取得合法憑證的才予以認(rèn)可，否則不予扣除；三是虛報(bào)銷(xiāo)售面積的問(wèn)題。根據(jù)配比原則，清算分?jǐn)偝杀緯r(shí)一般按銷(xiāo)售面積占總面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)成本，有些企業(yè)在提供資料時(shí)故意加大已售部分的面積，多轉(zhuǎn)成本。針對(duì)這種情況，我們用兩種方法進(jìn)行核實(shí)。一種是概算其平均銷(xiāo)售單價(jià)，測(cè)算其真實(shí)性；另一種是根據(jù)清理的分戶開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售底冊(cè)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。如：我們?cè)趯?duì)某房產(chǎn)公司檢查時(shí)，企業(yè)先提供了建筑面積和已售面積資料，后又說(shuō)該面積不準(zhǔn)確要重新提供，我們的檢查人員對(duì)新提供的資料計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，單位成本比原來(lái)的大的多，經(jīng)進(jìn)一步核實(shí)后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)后面提供的資料是不真實(shí)的，主要目的是為了減少土地增值額；四是土地取得成本不以實(shí)際支付金額列支的問(wèn)題。有些納稅人提供虛假的土地購(gòu)置合同，抬高土地價(jià)格，不以實(shí)際發(fā)生額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。對(duì)此，我們一方面對(duì)開(kāi)發(fā)情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，另一方面看其支付土地成本時(shí)是否取得了合法有效的憑證。三、分?jǐn)偟某杀?。土地增值稅?jì)算比較復(fù)雜，不同的成本分?jǐn)偡椒〞?huì)導(dǎo)致不同的計(jì)算結(jié)果。在清算過(guò)程中對(duì)企業(yè)在成本分?jǐn)傔^(guò)程中存在的問(wèn)題，我們采取了四種辦法：一是檢查人員先將企業(yè)發(fā)生的前期費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)進(jìn)行歸集合并，然后按工程設(shè)計(jì)總面積在已開(kāi)發(fā)與未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間進(jìn)行分?jǐn)偅瑢?duì)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偟馁M(fèi)用在已售與未售之間進(jìn)行二次分?jǐn)?；二是依?jù)合理性原則，將土地購(gòu)置成本在已開(kāi)發(fā)與未開(kāi)發(fā)、已售與未售之間進(jìn)行兩次分?jǐn)?；三是檢查人員依據(jù)合理性原則，對(duì)不同用途的房屋開(kāi)發(fā)按不同的設(shè)計(jì)要求分?jǐn)偝杀?。一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般包括的房屋類(lèi)型比較多，有住宅、商業(yè)門(mén)點(diǎn)、車(chē)庫(kù)、自用辦公房、公共配套設(shè)施，不同類(lèi)型的房屋其開(kāi)發(fā)成本是不一樣的，有些企業(yè)將這些不同用途房屋的開(kāi)發(fā)成本混淆在一起。根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，普通住宅與非普通住宅的稅收政策是不一樣的，普通住宅增值率未超過(guò)20%的免征土地增值稅，而非普通住宅則不享受這項(xiàng)優(yōu)惠政策。清算中，我們針對(duì)不同的情況，采取兩種辦法分?jǐn)偝杀荆紫葘⑵胀ㄗ≌烷T(mén)點(diǎn)、車(chē)庫(kù)、非普通住宅等不同用途房屋成本總和在一起按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，將普通住宅和門(mén)點(diǎn)、車(chē)庫(kù)、非普通住宅分開(kāi)進(jìn)行清算，普通住宅增值率未超過(guò)20%的一律免征土地增值稅，門(mén)點(diǎn)、車(chē)庫(kù)、非普通住宅等只要有增值就征收土地增值稅；其次對(duì)層高不同的建筑物按建筑面積分?jǐn)偤笥职磳痈哌M(jìn)行分?jǐn)?，保證了成本分?jǐn)偟墓胶侠?；四是糾正納稅人將銷(xiāo)售后未全部收款的房屋成本一次性進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)的錯(cuò)誤做法，依據(jù)收入與成本配比的原則，指導(dǎo)納稅人按已收房款占應(yīng)收房款的百分比（實(shí)收率）進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)，提高了成本扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確性。四、政策的適用。目前的土地增值稅政策在有些方面規(guī)定的不是很具體，操作起來(lái)需要檢查人員仔細(xì)把握立法精神，用足用活稅收政策，如清算應(yīng)按什么項(xiàng)目進(jìn)行的問(wèn)題等。在實(shí)際清算工作中，納稅人要么要求按單棟樓進(jìn)行清算，要么將不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、不同用途房屋的成本混在一起，要求按一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算。對(duì)此,我們把握了三點(diǎn):一是根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)文件中 “土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算”的規(guī)定，嚴(yán)格按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算。二是對(duì)納稅人的分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)文件中 “對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算” 的規(guī)定,嚴(yán)格按分期項(xiàng)目進(jìn)行清算；三是明確土地增值稅清算政策的執(zhí)行時(shí)間問(wèn)題。大多數(shù)納稅人認(rèn)為土地增值稅的開(kāi)征時(shí)間是2006年7月1日，也就是省局下文要求預(yù)征、土地增值稅的時(shí)間。但是，國(guó)家早在1994年1月1日就開(kāi)征了土地增值稅。因此，這次清算時(shí)我們根據(jù)用“結(jié)合”似乎比較貼切，因?yàn)槲覀儾⑽磭?yán)格按征管法該條來(lái)執(zhí)行。稅收征管法第五十二條規(guī)定的稅款追征期限，以及用“充分考慮到”可否？酒泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)間和價(jià)格的演變過(guò)程，我們刪除將清算的時(shí)間界限確定到了2000年度以后。五、特殊經(jīng)營(yíng)情況的檢查。房地產(chǎn)行業(yè)情況比較復(fù)雜，有施工、開(kāi)發(fā)一家經(jīng)營(yíng)的，也有單獨(dú)開(kāi)發(fā)大型商場(chǎng)的，還有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目小而不易發(fā)現(xiàn)的，我們主要采取“深挖細(xì)查，區(qū)別對(duì)待”的辦法開(kāi)展清算工作。一是對(duì)“兩塊牌子，一套人馬”，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，采取“兩頭堵”的方法進(jìn)行清算。我市有很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都擁有自己的建筑公司。因此，普遍存在施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)之間通過(guò)關(guān)聯(lián)關(guān)系逃稅的問(wèn)題。主要有兩種情況：一種是房地產(chǎn)企業(yè)自己開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；另一種是施工企業(yè)替房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房。它們主要通過(guò)相互間逃稅的主要手法是施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期不結(jié)算工程款，房地產(chǎn)企業(yè)按完工比例結(jié)轉(zhuǎn)成本來(lái)逃稅刪除。因?yàn)槭┕て髽I(yè)不結(jié)算工程款則既不開(kāi)發(fā)票也不繳納建筑安裝業(yè)的流轉(zhuǎn)稅，通過(guò)借用房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)運(yùn)營(yíng)。而房地產(chǎn)企業(yè)則刪除根據(jù)預(yù)算按完工比例確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，這樣可以增加成本，減少所得額和增值額，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅的目的?？梢哉f(shuō)既偷逃了建筑業(yè)的稅款，也偷逃了房地產(chǎn)業(yè)的稅款。對(duì)此我們采取“兩頭堵”的方式，對(duì)建筑公司按工程形象進(jìn)度進(jìn)行納稅，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)要求以建筑安裝業(yè)發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本，有效制止了企業(yè)相互之間結(jié)算成本的隨意性，增加了土地增值稅清算的真實(shí)性；二是區(qū)別不同情況，用足用活稅收政策。對(duì)于無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售商業(yè)性用房（主要是大型商場(chǎng)、市場(chǎng)）和無(wú)資質(zhì)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的納稅人，既沒(méi)有加計(jì)扣除的政策，也無(wú)增值率不超過(guò)20%免稅的優(yōu)惠政策。加之，商業(yè)性用房的銷(xiāo)售價(jià)格比較高，增值率也比較高，稅負(fù)比較重。我們?cè)诟鶕?jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定嚴(yán)格清算的同時(shí)，采取納稅人分期入庫(kù)的辦法減輕納稅人的壓力，化解稅企矛盾，減小清算阻力。三是從房管部門(mén)調(diào)取全市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目底冊(cè)，堵塞清算漏洞。酒泉市城市規(guī)模小，大片開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不多，一個(gè)項(xiàng)目一般只有三、五棟樓或者，一、兩棟樓單獨(dú)開(kāi)發(fā)的也比較多。因此，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比較多的開(kāi)發(fā)商只反應(yīng)大項(xiàng)目，故意隱瞞規(guī)模比較小、坐落在樓群中間的小項(xiàng)目，其銷(xiāo)售收入不在賬面反映。對(duì)此，我們一方面對(duì)基層征管部門(mén)掌握的情況逐一進(jìn)行核實(shí)，另一方面積極與房管部門(mén)溝通，獲取全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的第一手信息，有效杜絕了漏網(wǎng)之漁是名詞，應(yīng)該是“魚(yú)”而不是“漁”，不知對(duì)否？。六、非正常銷(xiāo)售的處理。以房抵債、低價(jià)轉(zhuǎn)讓情況在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中比較特殊，為保證稅負(fù)的公平，我們加大了清理力度。一是內(nèi)查外調(diào)掌握以房抵債情況。以房抵頂建筑工程款是我市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的普遍現(xiàn)象，有的納稅人直接將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵頂給施工單位，由施工單位自己銷(xiāo)售，有的是抵頂后由房產(chǎn)企業(yè)代售。為了核實(shí)情況，清算人員一方面翻閱抵頂合同；一方面入戶（購(gòu)房人）調(diào)查落實(shí)。盡量將清算數(shù)據(jù)算準(zhǔn)，充分體現(xiàn)公平、公正原則。二是按市價(jià)核定低于市價(jià)的屋價(jià)格。將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品低價(jià)轉(zhuǎn)讓給利益關(guān)系人不按正常售價(jià)確認(rèn)收入。低價(jià)銷(xiāo)售有兩種情況，一種是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完全收款，只收取了部分銷(xiāo)售款，這種情況只能按實(shí)收款確認(rèn)收入；另一種情況是開(kāi)發(fā)商為了達(dá)到某種利益，故意以遠(yuǎn)低于市價(jià)的售價(jià)將房屋出售給關(guān)系戶，檢查時(shí)還振振有詞“誰(shuí)沒(méi)有個(gè)三親六故”，對(duì)此我們按市價(jià)進(jìn)行了核定。七、清繳入庫(kù)工作。土地增值稅工作，由于時(shí)間跨度長(zhǎng)，納稅人抵觸情緒大，給清算工作帶來(lái)了許多困難。為了減少阻力，防止激化矛盾，我們首先采取了“清算一戶、清收一戶”的辦法。由于納稅人對(duì)土地增值稅的認(rèn)識(shí)不清，很多納稅人認(rèn)為土地增值稅多年來(lái)一直未征，清算的時(shí)間界限太長(zhǎng)，因此清繳入庫(kù)時(shí)抵觸情緒特別大。清算前我們就考慮到了這種情況，清算時(shí)采取大小交叉，查完一戶盡快督促其先入土地增值稅。另外，針對(duì)納稅人認(rèn)為稅負(fù)過(guò)重，在銷(xiāo)售定價(jià)時(shí)并未考慮這部分稅負(fù)的問(wèn)題，檢查人員耐心地給納稅人解釋?zhuān)尲{稅人真正認(rèn)識(shí)到了土地增值稅是以增值額