某花城社區(qū)商業(yè)用房策劃案例.doc

萬(wàn)年花城社區(qū)商業(yè)案例 整體環(huán)境1區(qū)位條件：以萬(wàn)年花城為核心，周邊社區(qū)現(xiàn)有包括育菲園、育芳園，未來(lái)周邊社區(qū)還包括三環(huán)新城、國(guó)美第一城等多個(gè)項(xiàng)目； 同時(shí)， 萬(wàn)年花城將首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)圍合在項(xiàng)目中央，周邊還有燕京華僑大學(xué)、國(guó)家法官學(xué)院、北京電子工業(yè)學(xué)校、鐵路衛(wèi)生學(xué)校等大中專(zhuān)院校，多所院校的集中使萬(wàn)年花城成為名副其實(shí)的大學(xué)區(qū)。2交通狀況：貫穿社區(qū)的“三橫三縱”六條市政道路預(yù)計(jì)于2007年前后投入使用，其將貫通三環(huán)、四環(huán)，其中東西橫向道路分別為豐臺(tái)東路（寬30米，為兩上兩下道路）、看丹路（寬40米，為兩上兩下道路）、康辛路（寬50米，為三上三下道路），南北縱向道路分別為萬(wàn)壽路南沿（寬70米，為四上四下道路）、郭公莊路（寬40米，為兩上兩下道路）和紀(jì)家廟路（寬40米，為兩上兩下道路）。3人口構(gòu)成：區(qū)域現(xiàn)有成熟人口6萬(wàn)人左右，規(guī)劃人口規(guī)模為12.38萬(wàn)人，調(diào)研結(jié)果顯示，區(qū)域未來(lái)居民構(gòu)成將以年輕的城鎮(zhèn)居民為主，學(xué)歷水平與家庭年收入均明顯高于北京市平均水平。萬(wàn)年花城業(yè)主調(diào)研的結(jié)果顯示，花城未來(lái)業(yè)主年齡集中在35歲以下、同時(shí)家庭月總收入5000元以上，學(xué)歷在大學(xué)以上的業(yè)主占比高達(dá)49.48%4人均購(gòu)買(mǎi)力：由于區(qū)域整體定位為豐臺(tái)區(qū)經(jīng)濟(jì)四大板塊之一，花城及周邊項(xiàng)目定位為豐臺(tái)科技總部基地的生活配套區(qū)，眾多高科技人士將進(jìn)駐該區(qū)域，其人均購(gòu)買(mǎi)力水平極為可觀。萬(wàn)年花城業(yè)主調(diào)研的結(jié)果顯示，花城家庭可支配收入平均為68940元，家庭平均人口2.87人，其家庭可支配收入及人均購(gòu)買(mǎi)力均顯著高于北京市平均水平。5區(qū)域未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r：本區(qū)域定位為以居住為主，兼有教育科研、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等用地的多元綜合性區(qū)域。是北京市及豐臺(tái)區(qū)大力發(fā)展的區(qū)域之一，其未來(lái)的發(fā)展速度及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度等均不可小視。 商業(yè)概述1商業(yè)總體規(guī)模：約20萬(wàn)平方米2商業(yè)建筑形式：大型商業(yè)中心（其中大型商業(yè)中心共8萬(wàn)平方米，地上經(jīng)營(yíng)部分5萬(wàn)平方米，地下停車(chē)場(chǎng)3萬(wàn)平方米）中型獨(dú)體商業(yè)（可經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富、餐飲、娛樂(lè)等行業(yè)均可從事經(jīng)營(yíng)）商業(yè)街區(qū)（由底商、獨(dú)立商業(yè)及塔樓裙房構(gòu)成）酒店、寫(xiě)字樓等商業(yè)設(shè)施3商業(yè)整體定位：萬(wàn)年花城商業(yè)定位為以社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)的開(kāi)放性商業(yè)系統(tǒng)4商業(yè)設(shè)計(jì)理念：萬(wàn)年花城商業(yè)以 “新都市主義”作為商業(yè)規(guī)劃的指導(dǎo)思想，遵循花城整體設(shè)計(jì)所采用的風(fēng)格，商業(yè)作為新都市主義生活的重要組成部分，在設(shè)計(jì)理念上引入了國(guó)際先進(jìn)的“TOD-交通導(dǎo)向布局系統(tǒng)”，將商業(yè)、交流中心（廣場(chǎng)）、辦公及其它公建有機(jī)布局，分布在可步行到達(dá)公交站點(diǎn)的范圍內(nèi)5商業(yè)系統(tǒng)設(shè)置：三級(jí)商業(yè)設(shè)計(jì)，即一級(jí)商業(yè)中心、二級(jí)商業(yè)街區(qū)、三級(jí)便利組合（按居民5分鐘步行范圍設(shè)置）6商業(yè)布局情況：規(guī)劃布局：一心五區(qū)八模塊，即形成“一個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，五大主題商業(yè)街區(qū)（生活街區(qū)、動(dòng)力街區(qū)、商務(wù)街區(qū)、情調(diào)街區(qū)、時(shí)尚街區(qū)），八組便利模塊，十二條特色商街，二百個(gè)專(zhuān)營(yíng)店鋪”的商業(yè)系統(tǒng)組合功能布局：主要從未來(lái)區(qū)域居民的需求考慮而進(jìn)行的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，滿(mǎn)足未來(lái)居民生活、辦公、教育、休閑、娛樂(lè)等功能方面的需要7花城商業(yè)特點(diǎn)： 萬(wàn)年花城商業(yè)形成了獨(dú)具特色的“居民5分鐘步行生活圈”，具體在商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)上，則遵循了“綜合性”、“站點(diǎn)性”、“便利性”、“層次性”的四大特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)8目前進(jìn)駐商家：萬(wàn)年花城區(qū)域的商業(yè)正受到國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)巨頭和投資者的青睞，家樂(lè)福、樂(lè)華梅蘭、北京華聯(lián)、華堂、上海聯(lián)華、法國(guó)迪卡儂、麥當(dāng)勞、肯德基等知名商家均有在該區(qū)域內(nèi)進(jìn)行投資的意向。并且已有多家簽訂了合作意向書(shū)，目前包括國(guó)內(nèi)第一大便利連鎖企業(yè)-聯(lián)華快客、新加坡蘇菲糕餅、嘉事堂、柯尼卡、榮昌洗衣在內(nèi)的多個(gè)知名商家簽約進(jìn)駐。預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，伴隨著萬(wàn)年花城對(duì)整體區(qū)域住宅的影響與引領(lǐng)，西南區(qū)域的商業(yè)新勢(shì)力將逐步浮現(xiàn)。而萬(wàn)年花城無(wú)疑將扮演西南商圈領(lǐng)頭軍的角色。 規(guī)劃布局 基于萬(wàn)年花城的整體定位，結(jié)合該區(qū)域未來(lái)發(fā)展的需要，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)無(wú)大型綜合商業(yè)設(shè)施的空白，在花城商業(yè)整體規(guī)劃布局中，我們規(guī)劃了一個(gè)大型的區(qū)域性商業(yè)中心，同時(shí)我們規(guī)劃了適合于滿(mǎn)足業(yè)主餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等需求的獨(dú)立商業(yè)設(shè)施。 大型商業(yè)用房介紹1位置3#地商業(yè)用房定位為區(qū)域性的商業(yè)中心，位于萬(wàn)年花城項(xiàng)目的東部，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)的東北方向，是萬(wàn)年花城商業(yè)體系的核心部分。2規(guī)模3#地商業(yè)用房距離西南三環(huán)300米，占地面積約為25000平方米，建筑面積約為80000平方米，包括地下30000平方米左右的停車(chē)場(chǎng)；其地塊長(zhǎng)約300米，最寬處102米，最窄處58米，限高分別為24米和18米。3合作方式3#地商業(yè)用房開(kāi)發(fā)方式為訂單式開(kāi)發(fā)，將采用出租或合作開(kāi)發(fā)等多種形式的合作方式，目前處在與多家國(guó)內(nèi)外知名商家的合作洽談過(guò)程。4效果示意圖 中型商業(yè)用房介紹（一）4#-1獨(dú)立商業(yè)用房介紹1位置4#-1獨(dú)立商業(yè)用房位于萬(wàn)年花城的東北端，是萬(wàn)年花城商業(yè)系統(tǒng)中的重要組成部分， 預(yù)計(jì)2005年9月份交付使用2規(guī)模4#-1商業(yè)用房共計(jì)三層，總面積為4298平方米，其中：地下一層面積為1998平方米；地上兩層，每層面積約為1100平方米。3合作方式4#-1商業(yè)用房擬采用出租或者出售的方式，可以整體出售/出租或分割進(jìn)行出售/出租。4#-1商業(yè)用房適合于超市、大型中餐、西式快餐等餐飲企業(yè)及銀行等服務(wù)設(shè)施，同時(shí)還適合專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)等業(yè)。4效果示意圖 （二）1#獨(dú)立商業(yè)用房介紹1位置1#地商業(yè)用房位于花城東南端，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)東側(cè)，緊鄰張新路和康辛路，由四個(gè)獨(dú)體商業(yè)用房構(gòu)成。2規(guī)模1#地商業(yè)用房總面積約為9300平方米，共計(jì)4個(gè)獨(dú)立型商業(yè)用房，其中：1#-13商業(yè)用房地上兩層，總體面積為1365平方米；1#-14商業(yè)用房地上兩層，總體面積為965平方米； 1#-15商業(yè)用房地上三層，總體面積為5360平方米；1#-16商業(yè)用房地上兩層，總體面積為1670平方米。3合作方式1#地的4個(gè)商業(yè)用房均為獨(dú)體商業(yè)，其合作方式極為靈活， 擬采用整體出售或分割出售的方式。1#地商業(yè)用房適合于超市、大型中餐、西式快餐等餐飲企業(yè)，同時(shí)考慮其分割性的特點(diǎn)，適合于裝飾用品、飾品店、精品服裝店、寵物醫(yī)院等時(shí)尚業(yè)態(tài)。 紅籌型商業(yè)用房介紹1位置紅籌型商業(yè)用房位于2#地看丹路沿線，萬(wàn)年花城東端，對(duì)面為花城區(qū)域性商業(yè)中心，定位為花城的商業(yè)示范區(qū)。2#-1、2#-2樓座均有商業(yè)用房，其中，2#-1商業(yè)用房為底商形式，2#-2商業(yè)用房為塔樓裙房形式。2規(guī)模2#地近期推出的紅籌型商業(yè)用房總面積約為2170平方米，共27套商鋪，其中2#-1商業(yè)用房均為底商地上一層，2#-2商業(yè)用房為塔樓裙房；預(yù)計(jì)于05年9月份建成投入使用。3戶(hù)型2#-1商業(yè)用房主力戶(hù)型為60-80平方米之間，最大戶(hù)型為232.92平方米，最小戶(hù)型為30.24平方米。2#-2商業(yè)用房面積主力戶(hù)型為70平方米左右，最大面積為106平方米。效果示意圖 綜述，2地商鋪的優(yōu)勢(shì)在于與3地大型商業(yè)僅一街之隔，可經(jīng)營(yíng)類(lèi)型多樣，而且相對(duì)于其他地塊的商業(yè)而言，其開(kāi)盤(pán)及交房時(shí)間較早，且位于花城一級(jí)商業(yè)地帶，其將來(lái)必將是人氣聚集之地，升值潛力巨大，商機(jī)無(wú)限。2#-1定位為花城商業(yè)示范區(qū)，主要招商對(duì)象為品牌商家，目前已有樂(lè)華梅蘭專(zhuān)賣(mài)、多樣屋、嘉事堂、聯(lián)華快客、好望角音像圖書(shū)、新加坡蘇菲糕餅店、榮昌洗衣、吉野家等眾多意向商家與萬(wàn)年花城洽談合作，擬在此地開(kāi)店。 升值型商業(yè)用房介紹1位置升值型商業(yè)用房位于4#地北區(qū)，為近期推出的商業(yè)用房，其中，4#-2、4#-3、4#-5商業(yè)用房均為底商形式，緊鄰豐臺(tái)東路及4#-1獨(dú)體商業(yè)，主要功能定位為花城及周邊居民日常消費(fèi)場(chǎng)所。2規(guī)模紅籌型商業(yè)用房面積總計(jì)約為2400平方米， 其中4#-2商業(yè)用房為地上一層底商，共7套商鋪，面積總計(jì)為514平方米；4#-3商業(yè)用房為地上一層底商， 共14套商鋪，面積約為1228平方米；4#-5商業(yè)用房共11套商鋪，面積總計(jì)為658平方米，其中，4-2、4-3預(yù)計(jì)于05年底建成投入使用，4-5預(yù)計(jì)于06年投入使用。3戶(hù)型4#-2商業(yè)用房的戶(hù)型面積集中在60-70平方米，4#-3商業(yè)用房的主力戶(hù)型面積集中在80-130平方米，4#-5商業(yè)用房的主力戶(hù)型面積集中在50-60平方米。綜述，4#地相對(duì)其他地塊而言，其位于豐臺(tái)東路上，豐臺(tái)東路是未來(lái)三環(huán)新城、育芳園等社區(qū)業(yè)主從西南三環(huán)進(jìn)入所居住社區(qū)的必經(jīng)之路。因此，地理位置好，人流量大是4#地最顯著的特點(diǎn)。 其他小型商業(yè)用房介紹萬(wàn)年花城社區(qū)規(guī)模高達(dá)200萬(wàn)平米， 根據(jù)花城商業(yè)總體規(guī)劃以及布局情況，在其它尚未建設(shè)開(kāi)發(fā)的地塊還有部分小型商業(yè)，期待關(guān)注中。 商鋪投資知識(shí)1商鋪投資特點(diǎn)： 穩(wěn)定性好： 商鋪的租約通常為3至5年或更長(zhǎng)，承租戶(hù)對(duì)商鋪的裝修、投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。 增值性強(qiáng)： 商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，由此帶來(lái)的租金增長(zhǎng)是必然的。 回報(bào)率高： 成熟商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能達(dá)10%15%， 有的甚至達(dá)到20%以上。購(gòu)買(mǎi)社區(qū)商鋪的投資者，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。 投資潛力大： 成熟市場(chǎng)下一般商鋪與住宅的價(jià)格之比為4151，商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間。但是要充分考慮市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)供應(yīng)狀況差異等因素，尤其是住宅價(jià)格透支，將對(duì)商鋪價(jià)格的準(zhǔn)確定位及判斷產(chǎn)生重大影響。 經(jīng)營(yíng)方式靈活：商鋪可出租、可經(jīng)營(yíng)，方式靈活。2商鋪投資類(lèi)型 據(jù)調(diào)研顯示，商鋪投資類(lèi)型及投資比例分析如下： 從圖中不難看出，社區(qū)型商業(yè)投資已經(jīng)成為目前商業(yè)投資者們所選擇的主要商業(yè)投資類(lèi)型。社區(qū)型商業(yè)包括社區(qū)類(lèi)商鋪和住宅底層商鋪。社區(qū)類(lèi)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)類(lèi)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓，有些鋪面可以直接對(duì)外開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式；住宅底層商鋪，指位于住宅底層的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過(guò)去住宅底層不好賣(mài)的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。萬(wàn)年花城同時(shí)存在上述兩種社區(qū)型商業(yè)類(lèi)型，具有較高的投資價(jià)值。3商鋪投資步驟 1）準(zhǔn)確判斷商鋪類(lèi)型首先，判斷購(gòu)買(mǎi)商鋪所屬的投資類(lèi)型，為選擇投資行業(yè)及進(jìn)行客群分析等奠定基礎(chǔ)。就花城而言，存在大型商業(yè)中心、中型獨(dú)體商業(yè)及小型商業(yè)等多種上鋪類(lèi)型，選擇更大。 2）投資行業(yè)選擇在判斷所投資的商鋪是否具有良好的行業(yè)背景時(shí)，有3個(gè)基本的標(biāo)準(zhǔn)：此行業(yè)的歷史及未來(lái)的消費(fèi)增長(zhǎng)速度此行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)情況呈良性此行業(yè)的利潤(rùn)空間投資者可通過(guò)搜集統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和實(shí)地調(diào)研獲得這些指標(biāo)并進(jìn)行分析，就花城而言，由于其所屬地塊將作為北京西南區(qū)域的重要節(jié)點(diǎn)和戰(zhàn)略布局區(qū)域，相對(duì)于北京其他較為成熟區(qū)域而言，發(fā)展空間較大，各業(yè)態(tài)均存在較高的利潤(rùn)空間。 3）確定目標(biāo)收益空間商鋪投資收益是所有商鋪投資者所關(guān)注的問(wèn)題，但一般的投資者對(duì)商鋪投資收益的理解僅局限在租金收益上。實(shí)際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)的收益項(xiàng)目，而商鋪價(jià)值升值收益對(duì)于像中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)這種發(fā)展中的市場(chǎng)來(lái)講，無(wú)疑成為商鋪投資者創(chuàng)造財(cái)富的重要手段。租金方式回收投資也是房地產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)的基本方式，對(duì)于商鋪來(lái)講也不例外。價(jià)值升值收益實(shí)際上是商鋪二手交易實(shí)現(xiàn)的賣(mài)價(jià)和初始買(mǎi)價(jià)的差額。實(shí)現(xiàn)價(jià)值升值收益對(duì)于一般的商鋪投資者有不小的難度，如果選擇得當(dāng)，雖然租金收益率不是最高，但卻可以獲得買(mǎi)家飛漲的報(bào)價(jià)；如果選擇失當(dāng)，不僅商鋪不好出租，而且完全有可能被迫“揮淚降價(jià)甩賣(mài)”。 4）商鋪投資的重要影響因素商鋪投資的8大外部要素立地商圈：指商鋪所在區(qū)域商業(yè)等級(jí)、競(jìng)合環(huán)境、客戶(hù)群規(guī)模及購(gòu)買(mǎi)力等因素綜合構(gòu)成的商業(yè)概況。其中客流量是一個(gè)極為重要的指標(biāo)，它意味著經(jīng)過(guò)商鋪的顧客流量。客流量與客單價(jià)的乘積是銷(xiāo)售額，因此現(xiàn)實(shí)客流量意味著商鋪可能獲得的現(xiàn)實(shí)銷(xiāo)售額，而商圈變化或店鋪影響帶來(lái)的潛在客流量則決定了店鋪的增長(zhǎng)空間。因此是否臨街實(shí)際上是對(duì)客流的一個(gè)重要要求?？?視 性：使商鋪盡可能多的在平面、立體范圍內(nèi)極容易被消費(fèi)者看到的程度。通 達(dá) 性：指顧客到達(dá)商鋪的交通條件的難易程度，它意味著顧客到達(dá)商鋪的可能性。停 駐 性：指顧客到達(dá)后能夠停留或停駐的可能性，通常用商鋪門(mén)前是否有廣場(chǎng)或是否有足夠停車(chē)場(chǎng)來(lái)描述上述指標(biāo)。商鋪類(lèi)型：按照所在位置劃分出的商鋪類(lèi)型。如商場(chǎng)（商業(yè)中心）內(nèi)商鋪、商業(yè)街商鋪、市場(chǎng)類(lèi)商鋪、獨(dú)立型商鋪、底商商鋪、裙房商鋪等。商鋪環(huán)境：指相鄰商鋪或商業(yè)的關(guān)系（包括隸屬項(xiàng)目的類(lèi)型、運(yùn)營(yíng)方式、運(yùn)營(yíng)狀態(tài)、管理水平等都對(duì)商鋪價(jià)值起著重要影響）。商鋪環(huán)境是“微觀意義”上的“商圈的概念。商鋪的價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，其周邊環(huán)境的狀況及趨勢(shì)對(duì)商鋪的價(jià)值起到關(guān)鍵作用。商鋪結(jié)構(gòu)：商鋪的坐落、面寬、進(jìn)深、層高、墻體分割、開(kāi)門(mén)開(kāi)窗、廣告牌及樓層等都對(duì)商鋪價(jià)值的影響不小，如底商就涉及到很多禁止項(xiàng)目。商鋪配置：指商鋪基本設(shè)施配置，包括商鋪的上下水、電、采暖、燃?xì)獾燃夹g(shù)性指標(biāo)的保證，對(duì)商鋪的功能影響也比較大。商鋪投資的4大內(nèi)部要素價(jià)格空間：投資收益來(lái)自于商鋪本身的價(jià)值增值與經(jīng)營(yíng)收益（出租或自營(yíng)收入），如果商鋪初始價(jià)格高，就會(huì)對(duì)增值收益與經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)行雙重打壓。投資模式：主要取決于商鋪采取的付款方式，如一次性、按揭貸款、分期付款、分次付款、以租代買(mǎi)等多種方式的初始投入和資金成本均不同。收益模式：主要是取決于商鋪投資者獲取商鋪投資收益的方式，如帶租約銷(xiāo)售、返租銷(xiāo)售、自行出租、代理租賃、自行經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)等。運(yùn)營(yíng)模式：是商鋪發(fā)售者或出租者的商鋪運(yùn)營(yíng)管理方式，個(gè)別情況下，會(huì)成為致命的要素。如分割產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售帶來(lái)的潛在經(jīng)營(yíng)和收益風(fēng)險(xiǎn)。5）投資收益分析商鋪投資者在清洗判斷商鋪類(lèi)型、明確目標(biāo)收益空間、熟知商鋪投資內(nèi)外部要素后，需要解決的問(wèn)題就是如何量化收益，商鋪投資收益包括租金收益和價(jià)值升值收益，租金收益的水平主要取決于商鋪投資的外在要素；價(jià)值升值收益水平除考慮商鋪投資內(nèi)部要素外，還要考慮商鋪投資的外部要素，如未來(lái)周邊居住、辦公類(lèi)、房地產(chǎn)及旅游房地產(chǎn)等的發(fā)展趨勢(shì)。在判斷商鋪價(jià)值的過(guò)程中，必須對(duì)商鋪所在地方的商業(yè)氛圍有足夠的了解：商業(yè)氛圍的好壞直接影響商鋪的價(jià)值、租金水平，以及價(jià)值升值空間。在進(jìn)行商鋪投資的過(guò)程中，要同時(shí)對(duì)商鋪所在地區(qū)現(xiàn)狀商情和未來(lái)預(yù)期商情進(jìn)行分析，從中發(fā)掘商鋪價(jià)值升值收益的趨勢(shì)和潛力。如果按照商鋪所處位置等條件的不同將其分為A，B，C，D，E 5級(jí)，A級(jí)：社區(qū)型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)程度較高，針對(duì)的客戶(hù)群體以社區(qū)內(nèi)居民為主，消費(fèi)主體的內(nèi)容比較復(fù)雜；B級(jí)：交通設(shè)施、商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商業(yè)設(shè)施區(qū)域；C級(jí)：地區(qū)性商業(yè)設(shè)施區(qū)域，如北京十里河建材街、北京大鐘寺家具城等；D級(jí)：城市大型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，如北京國(guó)貿(mào)商城、北京東方廣場(chǎng)等；E級(jí)：現(xiàn)代改造型、知名大型繁華商業(yè)區(qū)，如北京王府井大街，北京西單商業(yè)街等。 以上A，B，C，D，E5個(gè)級(jí)別商鋪價(jià)值升值的空間呈逐級(jí)降低的趨勢(shì)，租金水平按照以上層級(jí)依次升高。租金收益和價(jià)值升值收益的矛盾性是任何商鋪投資者都必須面對(duì)的問(wèn)題,既想有很高的租金收益,又要保證價(jià)值升值收益良好的空間，對(duì)于普通的投資者來(lái)講，是很困難的事情。相比較而言，花城商業(yè)屬于A級(jí)社區(qū)型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，是商鋪價(jià)值升值收益較為巨大的商業(yè)類(lèi)型。 商鋪投資分析1商鋪投資測(cè)算（或者以表格形式表現(xiàn)）方案一方案二方案三方案四房屋面積 (平方米)1001005050單價(jià) (萬(wàn)元/平方米)1.11.11.21.2總價(jià) (萬(wàn)元)1101106060貸款比例50%0%50%0%首付 (萬(wàn)元)551103060貸款額 (萬(wàn)元)550300月還款 (元)6139033480租金單價(jià)范圍(元/平方米/天)2-52-52-52-5租金均價(jià)(元/平方米/天)3.53.53.53.5月物業(yè)管理費(fèi) (元)300 300150150月租金收入 (元)10500 1050052505250月租金盈余 (元)4060.9102001751.45100年投資回報(bào)率8.9%11.1%7.0%10.2%投資回報(bào)期 (年)11.29.014.39.82商鋪投資分析 花城周邊目前的商鋪?zhàn)饨馂?-4元/平方米/天，如果考慮未來(lái)5年的租金平均水平，也就是說(shuō)萬(wàn)年花城及三環(huán)新城等大型社區(qū)業(yè)主全部入住，周邊服務(wù)人口達(dá)到12萬(wàn)人次以上，萬(wàn)年花城商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)與現(xiàn)在東三環(huán)同等位置的租金水平相當(dāng)，目前東三環(huán)租金水平在5元/平方米/天7元/平方米/天之間，我們保守估計(jì)，至2008年萬(wàn)年花城商鋪價(jià)格為5元/平方米/天，那么五年內(nèi)花城平均租金水平為3.5元/平方米/天。一般而言，商鋪合理的年投資回報(bào)率一般為8%12%；合理的投資回收期一般為812年，按照最保守估計(jì)，花城商鋪年投資回報(bào)率為7%-11%，投資回收期最長(zhǎng)14.3年，屬于較為合理的范圍，花城商鋪具有較高的投資價(jià)值。 商鋪經(jīng)營(yíng)知識(shí)1經(jīng)營(yíng)行業(yè)的選擇據(jù)調(diào)查顯示，社區(qū)類(lèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型所占比例比較靠前的有餐飲/酒吧、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、百貨(日常百貨用品)等投資相對(duì)較小，需求相對(duì)較大的業(yè)態(tài)，所占比重均在10%以上。各商業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)比例如下：餐飲酒吧11.75%；專(zhuān)業(yè)店10.42%、百貨10.20%、專(zhuān)賣(mài)店 10.20%、便利店 5.76%、其他業(yè)態(tài)：健身服務(wù)3.55%；娛樂(lè) 5.99%；美容美發(fā) 3.77%；超級(jí)市場(chǎng) 6.87%。2部分經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及選址條件 專(zhuān) 業(yè) 店：選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)；營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商 品特點(diǎn)而定；商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大，主營(yíng)商品占經(jīng)營(yíng)商品 的90%； 經(jīng)營(yíng)的商品、品牌具有自己的特色；采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，從業(yè)人員需具備豐 富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。 專(zhuān) 賣(mài) 店：選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)；營(yíng)業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)而定；商 品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主；銷(xiāo)售體現(xiàn)量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利；商店的陳列、照明、包 裝、廣告講究；采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售；注重品牌名聲、從業(yè)人員必須具備豐富的專(zhuān)業(yè)知 識(shí)，并提供專(zhuān)業(yè)知識(shí)性服務(wù)。 便 利 店：便利店選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車(chē)站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事 業(yè)所在地；營(yíng)業(yè)面積在1OO平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率極高；營(yíng)業(yè)時(shí)間一般在16小時(shí)以上, 甚至24小時(shí)；商品結(jié)構(gòu)是以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主,有即時(shí)消費(fèi)性、少容量、 應(yīng)急性等特點(diǎn)；目標(biāo)顧客定位為附近居民,徒步購(gòu)物5分鐘可到達(dá),8O%顧客為有目的的購(gòu)物； 便利店在時(shí)間上、空間上及品項(xiàng)上都是對(duì)其它業(yè)態(tài)的一種彌補(bǔ)，隨著人們生活水平的提高及 生活節(jié)奏的加快，有較大的發(fā)展空間。 餐飲酒吧：大型餐飲酒吧的選址要求為臨近交通主干道，至少雙向四車(chē)道，且無(wú)（綠化帶立交橋）明顯 阻隔為佳；人口構(gòu)成的要求為商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄?水平，項(xiàng)目周邊人口眾多，道路與項(xiàng)目的銜接性比較順暢，公交線路數(shù)量越多越好，車(chē)輛可 以順暢的進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)。 經(jīng)營(yíng)方式介紹用什么方式開(kāi)店？是單打獨(dú)斗自個(gè)兒開(kāi)店好？還是邀親友合伙好？抑或是加入加盟體系，由總部提供開(kāi)店資源好？開(kāi)店的成功率到底有多高,美國(guó)對(duì)開(kāi)店成功率曾進(jìn)行過(guò)調(diào)查,結(jié)果顯示,加入加盟體系開(kāi)店成功者約為80,獨(dú)立開(kāi)店成功者約為20。專(zhuān)家認(rèn)為，店面經(jīng)營(yíng)成功之道，“技術(shù)”是基本生存條件；真正讓店面落地生根，充足的競(jìng)爭(zhēng)力是不可或缺的；留意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及尚未引起或即將引起國(guó)內(nèi)關(guān)注的新形態(tài)消費(fèi)文化及特性，這樣的店才能立于不敗之地。若所開(kāi)設(shè)的店面業(yè)務(wù)與經(jīng)營(yíng)者過(guò)去的工作經(jīng)驗(yàn)有關(guān)，并擔(dān)任過(guò)經(jīng)營(yíng)管理職務(wù),不妨嘗試自己開(kāi)店,創(chuàng)立品牌；若以前沒(méi)有開(kāi)店經(jīng)歷，或者沒(méi)有從事過(guò)相關(guān)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)管理，不妨選擇合適的加盟體系，從中學(xué)習(xí)管理技巧，不失為降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的好方法。同時(shí)需要了解所開(kāi)設(shè)的店面，是否因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的品種需要特殊能力，如：業(yè)務(wù)開(kāi)拓能力、表達(dá)能力，并對(duì)即將投入經(jīng)營(yíng)品種的未來(lái)情況做一評(píng)估，如工作時(shí)段、工作時(shí)間及工作進(jìn)行方式等。專(zhuān)家建議在尚未決定開(kāi)店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)前，多聽(tīng)取不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者的聲音，并親自聽(tīng)聽(tīng)開(kāi)店的酸甜苦辣。那么我們簡(jiǎn)單介紹一下自營(yíng)型商鋪和特許經(jīng)營(yíng)型商鋪需要注意的相關(guān)事項(xiàng)。1自營(yíng)型商鋪 自營(yíng)型商鋪，無(wú)可厚非，即自己開(kāi)店,自己當(dāng)老板。然而,開(kāi)什么店？怎么開(kāi)？這不是一念之間就能 搞定的，其中的學(xué)問(wèn)大著呢! 1）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 倘若問(wèn)你到底想開(kāi)什么店時(shí)，你能馬上作答嗎？要是還沒(méi)個(gè)譜，以下的建議，提供給你參考。 若你極富熱情，活力四射，可考慮經(jīng)營(yíng)自助火鍋店、傳統(tǒng)小吃店、便當(dāng)外送等服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的餐飲 服務(wù)業(yè) 若你酷愛(ài)精致有品位的物品，二手精晶店、手工藝材料專(zhuān)營(yíng)店及小型咖啡屋等需要?dú)夥蘸嫱械纳?業(yè)類(lèi)型，能讓你一展雄才 若你極度敏感，有愛(ài)家、戀愛(ài)情結(jié)，托兒所、幼兒園、或者幼兒培訓(xùn)、玩具屋等需要耐心與愛(ài)心 的行業(yè)將是你的最?lèi)?ài) 若你常常跟著感覺(jué)走，時(shí)時(shí)設(shè)身處地為人著想，寵物店、花店正需要你這種特性 總之，了解個(gè)人性格特征、興趣，清楚手頭上的資金后，才能進(jìn)一步考慮經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容。要想賺錢(qián)， 開(kāi)店地點(diǎn)的調(diào)查，千萬(wàn)馬虎不得。2）選址雖然不同經(jīng)營(yíng)者選擇的經(jīng)營(yíng)行業(yè)不同，商業(yè)圈屬性也不盡相同，但仍可從下列通則中找尋到選址的注意事項(xiàng)。人 流 量：平常、假日及晝、夜來(lái)往人次比例。 車(chē) 流 量：汽車(chē)、摩托車(chē)往來(lái)流量。 交通狀況：目前及未來(lái)可能增減的運(yùn)輸工具。馬路情況：大小、單行道、雙行道與停車(chē)問(wèn)題。 區(qū)域特性：商業(yè)圈情況、競(jìng)爭(zhēng)店、互補(bǔ)店、金融機(jī)構(gòu)、文教、休閑設(shè)施等。 人口勘查：該區(qū)人口數(shù)量、消費(fèi)習(xí)性等。 商業(yè)圈勘查：主要及次要商業(yè)圈范圍、租金價(jià)位。 正確選擇店址，是開(kāi)店賺錢(qián)的首要條件。一個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目很好的店鋪，若選錯(cuò)了店址，小則影響生意興隆，大則還可能導(dǎo)致“關(guān)門(mén)大吉”。開(kāi)店選址，絕非跟著感覺(jué)走，只有理性和感性合二為一，才能成功。3）開(kāi)店計(jì)劃正式開(kāi)店前，根據(jù)資金情況，做好開(kāi)店前期的各項(xiàng)工作安排，主要包括用地計(jì)劃：購(gòu)買(mǎi)或租賃建設(shè)計(jì)劃： a. 店鋪配置及面積計(jì)劃； b. 平面布局的計(jì)劃； c. 建筑物外立面；設(shè)備計(jì)劃裝潢計(jì)劃商品及配置物計(jì)劃關(guān)聯(lián)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃簡(jiǎn)而言之，一要根據(jù)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容來(lái)選擇地址，二是開(kāi)店前要有詳盡的計(jì)劃安排，三是多聽(tīng)取一些專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的建議。同時(shí)要注意選擇有廣告空間的店面，有的店面沒(méi)有獨(dú)立門(mén)面，店門(mén)前就失去了獨(dú)立的廣告空間。除上述因素之外，還要有“傍大款”意識(shí)，即把店鋪開(kāi)在著名連鎖店或強(qiáng)勢(shì)品牌店的附近，甚至可以開(kāi)在它的旁邊，這樣不僅可省去考察場(chǎng)地的時(shí)間和精力，還可以借助它們的品牌效應(yīng)，“揀”些顧客。2特許經(jīng)營(yíng)型商鋪 特許經(jīng)營(yíng)是指通過(guò)簽訂合同，特許人有權(quán)將商標(biāo)、商號(hào)、經(jīng)營(yíng)模式等經(jīng)營(yíng)資源授予被特許人使用； 被特許人按照合同約定在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)體系下從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并向特許人支付特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)。 特許經(jīng)營(yíng)方式實(shí)際上是品牌商家（特許人）想做品牌的延伸，想利用品牌影響進(jìn)行跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)，從 而達(dá)到財(cái)富快速增長(zhǎng)的目的。但往往受人力、資本的局限，擴(kuò)張速度相對(duì)比較慢，因此需要加盟商（被 特許人）；作為加盟商而言，一是可以利用成熟的品牌，減少顧客認(rèn)知品牌的時(shí)間，二是不需要管產(chǎn)品 問(wèn)題，產(chǎn)品由品牌商家提供或者由品牌商家直接進(jìn)行培訓(xùn)，加盟商所要做的是把更多的精力放在如何經(jīng) 營(yíng)上，如何把自己的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得更好，因此贏利空間也相當(dāng)不錯(cuò)。（1）休閑生活小站注冊(cè)商標(biāo)LOGO品牌名稱(chēng)休閑生活小站中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)員業(yè)務(wù)類(lèi)型復(fù)合式餐飲公司全稱(chēng)北京休閑小站餐飲管理有限公司總部地址廣東省東莞市厚街鎮(zhèn)北環(huán)路寮廈路段2號(hào)郵編523962加盟聯(lián)系電業(yè)成立時(shí)間1992開(kāi)始特許經(jīng)營(yíng)時(shí)間1997企業(yè)性質(zhì)中外合資店鋪總數(shù)70直營(yíng)店數(shù)10加盟店數(shù)60加盟條件：1、 基本投資額/單店： 90萬(wàn)元； 2、 店鋪面積要求： 300平方米以上 3、 加盟金：7 萬(wàn)元；4、 保證金：5萬(wàn)元5、 合同期限： 4年；6、 連鎖店選址要求：混合型大商圈7、 多品牌經(jīng)營(yíng)：休閑小站、休閑生活咖啡館企業(yè)簡(jiǎn)介：休閑小站復(fù)合式流行餐飲店是目前大陸地區(qū)第一代餐飲形態(tài)休閑餐飲（美食與休閑完美結(jié)合）的領(lǐng)導(dǎo)者。除了提供精致餐點(diǎn)和飲品：正宗的臺(tái)灣珍珠奶茶、香脆炸雞、新鮮果汁、奶茶、咖啡、冰品、天然花茶、調(diào)味果茶、雪泡、精制粉面、川港臺(tái)火鍋、環(huán)球小吃、中西套餐等等；還提供消費(fèi)者最津津樂(lè)道的小站休閑環(huán)境：新潮吊椅、時(shí)尚壁畫(huà)、前衛(wèi)裝飾、資訊雜志、流行音樂(lè)等，一起營(yíng)造出獨(dú)具特色的店堂風(fēng)格。（2）小土豆注冊(cè)商標(biāo)LOGO品牌名稱(chēng)小土豆中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)員業(yè)務(wù)類(lèi)型中式正餐公司全稱(chēng)北京小土豆企業(yè)集團(tuán)總部地址北京市西城區(qū)德外大街乙十號(hào)四層郵編100011加盟聯(lián)系電話01082026598傳真01062356606企業(yè)成立時(shí)間1989開(kāi)始特許經(jīng)營(yíng)時(shí)間1996注冊(cè)資本(萬(wàn)元)500店鋪總數(shù)170直營(yíng)店數(shù)29加盟店數(shù)141加盟條件1、 基本投資額/單店： 180 萬(wàn)元2、 店鋪面積要求： 最小面積500平方米 一般面積1200平方米 最大面積3000平方米 3、 特許權(quán)使用費(fèi)： 銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）額3 % 4、 加盟金：5 萬(wàn)元5、 合同期限： 3 年6、 連鎖店選址要求：商業(yè)中心 住宅區(qū) 交通樞紐7、 多品牌經(jīng)營(yíng)：小土豆 漁公漁婆 小土豆面館企業(yè)簡(jiǎn)介：沈陽(yáng)市小土豆餐飲有限公司創(chuàng)建于1989年，經(jīng)歷了十五年的風(fēng)雨歷程，現(xiàn)已發(fā)展成為一家餐飲綜合連鎖企業(yè)，其中直營(yíng)店29家，特許加盟連鎖店141家 ，直營(yíng)店員工已達(dá)5000多人。目前，集團(tuán)公司下述三大子公司，經(jīng)營(yíng)知名品牌有“小土豆”家常菜，海鮮超市“漁公漁婆”系列，“小土豆”面館快餐系列，在國(guó)內(nèi)歷屆烹調(diào)大賽中多次獲獎(jiǎng)。2000年集團(tuán)公司在“首屆全國(guó)餐飲百?gòu)?qiáng)”評(píng)比中排名第五位，2001年在全國(guó)餐飲行業(yè)評(píng)比中躍居第四位。（3）北京物美便利超市注冊(cè)商標(biāo)LOGO品牌名稱(chēng)物美中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)員業(yè)務(wù)類(lèi)型超市公司全稱(chēng)北京物美便利超市總部地址北京市石景山區(qū)玉泉路玉泉大廈9層郵編100049加盟聯(lián)系電話01088259350傳真01088259933企業(yè)成立時(shí)間1998開(kāi)始特許經(jīng)營(yíng)時(shí)間2001注冊(cè)資本(萬(wàn)元)5000店鋪總數(shù)549直營(yíng)店數(shù)315加盟店數(shù)234加盟條件1、 基本投資額/單店： 20萬(wàn)元 2、 店鋪面積要求： 80-200平方米 3、 特許權(quán)使用費(fèi)： 銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）額10 % 4、 加盟金：2萬(wàn)元5、 保證金：1萬(wàn)元6、 合同期限： 5年企業(yè)簡(jiǎn)介：北京物美投資集團(tuán)有限公司是一家在超市領(lǐng)域迅速發(fā)展的集團(tuán)公司。作為北京連鎖零售業(yè)的先鋒，物美積極運(yùn)用現(xiàn)代流通技術(shù)，改造傳統(tǒng)商業(yè)，逐步發(fā)展成為具有大賣(mài)場(chǎng)（購(gòu)物中心）、綜合超市、便利超市、便利店四種業(yè)態(tài)近600家店鋪，鋪售能力130億元的連鎖商業(yè)集團(tuán)，店鋪主要分布在北京、天津、河北、上海、浙江、江蘇、安徽等地。（4）北京金象大藥房注冊(cè)商標(biāo)LOGO品牌名稱(chēng)金象大藥房中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)員業(yè)務(wù)類(lèi)型藥店公司全稱(chēng)北京金象大藥房醫(yī)藥連鎖有限責(zé)任公司總部地址北京市西城區(qū)西直門(mén)內(nèi)大街145號(hào)郵編100035加盟聯(lián)系電業(yè)成立時(shí)間2000年開(kāi)始特許經(jīng)營(yíng)時(shí)間2000年注冊(cè)資本(萬(wàn)元)2000萬(wàn)元店鋪總數(shù)288直營(yíng)店數(shù)82加盟店數(shù)206加盟條件1、 店鋪面積要求： 最小面積100平方米 一般面積150平方米2、 連鎖店選址要求：商業(yè)中心 商務(wù)區(qū) 住宅區(qū) 醫(yī)療機(jī)構(gòu)附近 交通樞紐3、 多品牌經(jīng)營(yíng)：愛(ài)樂(lè)坊4、 合同期限： 1-3年企業(yè)簡(jiǎn)介： 北京金象大藥房醫(yī)療連鎖有限責(zé)任公司連續(xù)三年被評(píng)為中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)企業(yè)，是中國(guó)提供藥品零售服務(wù)的標(biāo)志品牌，門(mén)店數(shù)量近300余家，旗下連鎖店已輻射至全國(guó)。2004年銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)21.13%；凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)18.36%。公司匯聚了大批醫(yī)藥行業(yè)經(jīng)營(yíng)和零售業(yè)人才，員工達(dá)770多人，其中包括博士、碩士及海外歸國(guó)精英等高級(jí)專(zhuān)業(yè)人才。（5）北京好望角文化發(fā)展有限公司注冊(cè)商標(biāo)LOGO品牌名稱(chēng)好望角中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)員業(yè)務(wù)類(lèi)型音像圖書(shū)公司全稱(chēng)北京好望角文化發(fā)展有限公司總部地址北京豐臺(tái)區(qū)孟家橋甲1號(hào)郵編100073加盟聯(lián)系電業(yè)簡(jiǎn)介：北京好望角文化發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)好望角）隸屬北京廣播電視系統(tǒng)，是北京市首家取得音像連鎖特許權(quán)認(rèn)證的企業(yè)和規(guī)模最大的音像制品批發(fā)單位之一，公司以音像、圖書(shū)、電子出版物等文化產(chǎn)品為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，僅音像制品就達(dá)37000多種， 現(xiàn)已具備多品種、低價(jià)位、大批量、長(zhǎng)期向大型連鎖商場(chǎng)和各類(lèi)連鎖店配送的實(shí)力并完全能夠符合合作單位的要求。（6）多樣屋生活用品注冊(cè)商標(biāo)LOGO品牌名稱(chēng)多樣屋中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)員業(yè)務(wù)類(lèi)型生活百貨店公司全稱(chēng)多樣屋生活用品有限公司總部地址上海市徐匯區(qū)天等路188號(hào)郵編200237加盟聯(lián)系電業(yè)成立時(shí)間1998年注冊(cè)資本（萬(wàn)元）50企業(yè)性質(zhì)臺(tái)資店鋪總數(shù)271直營(yíng)店數(shù)64加盟店數(shù)207加盟條件：1、 基本投資額/單店： 30-60萬(wàn)元； 2、 店鋪面積要求： 最小面積30平方米 一般面積80-200平方米 最大面積235平方米 3、 特許權(quán)使用費(fèi)： 1.2萬(wàn)元；4、 加盟費(fèi)： 3.2萬(wàn)元；5、 合同期限： 1年；6、 連鎖店選址要求：商業(yè)中心 商務(wù)區(qū) 7、 多品牌經(jīng)營(yíng)：HANDAKA企業(yè)簡(jiǎn)介： 行銷(xiāo)全國(guó)300家，率先倡導(dǎo)三房二廳家居生活新概念的TAYOHY多樣屋家居生活館為現(xiàn)代都市生活提供最優(yōu)化配套的系列家居生活用品，給生活忙碌的您營(yíng)造舒適、輕松的生活空間，滿(mǎn)足您生活百分百的需求?。?）北京福奈特洗衣注冊(cè)商標(biāo)LOGO品牌名稱(chēng)福奈特中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)員業(yè)務(wù)類(lèi)型洗衣公司全稱(chēng)北京福奈特洗衣服務(wù)有限公司總部地址北京西城區(qū)阜成門(mén)內(nèi)大街219號(hào)郵編100034加盟聯(lián)系電業(yè)成立時(shí)間1996開(kāi)始特許經(jīng)營(yíng)時(shí)間1997注冊(cè)資本(萬(wàn)元)50店鋪總數(shù)391直營(yíng)店數(shù)17加盟店數(shù)374加盟條件：1、 基本投資額/單店： 50萬(wàn)元2、 店鋪面積要求： 最小面積50平方米 一般面積80平方米 最大面積150平方米 3、 特許權(quán)使用費(fèi)： 2萬(wàn)元4、 保證金：3萬(wàn)元5、 合同期限： 3 年6、 連鎖店選址要求：商業(yè)中心 商務(wù)區(qū) 住宅區(qū) 交通樞紐企業(yè)簡(jiǎn)介：北京福奈特洗衣服務(wù)有限公司成立于1997年7月，是CINET-國(guó)際織物護(hù)理委員會(huì)會(huì)員,并是中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)第一批特許經(jīng)營(yíng)備案企業(yè)。福奈特向國(guó)人傳播的是法國(guó)的洗衣文化，因此不論從店面風(fēng)格、內(nèi)部設(shè)施還是洗衣的技術(shù)與方法，處處都體現(xiàn)了歐洲風(fēng)情；特別是福奈特全國(guó)第一家前店后廠、一小時(shí)取 政策信息（一）與商鋪投資有關(guān)的政策性規(guī)定與商鋪投資有關(guān)的政策性規(guī)定包括七項(xiàng)，與出讓金、貸款政策、面積標(biāo)準(zhǔn)、水電費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)、特殊要求、空置等相關(guān)。作為投資者或經(jīng)營(yíng)者在前期購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)應(yīng)注意：商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有年；在貸款政策方面，住宅底商的貸款是成年，利率是6.25%。但只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會(huì)放款。因此，住宅底商貸款的月供是在房子即將投入使用時(shí)才發(fā)生的。住宅底商不是按套銷(xiāo)售，而是按最小銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售。具體面積標(biāo)準(zhǔn)因項(xiàng)目而異，有平方米的，也有平方米的，也有不打散賣(mài)的。在后期使用過(guò)程中以及硬件配備上應(yīng)注意的有：水、電、氣、熱等需按專(zhuān)門(mén)的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)；物業(yè)管理費(fèi)高于普通住宅，一般在元月平方米左右；根據(jù)經(jīng)營(yíng)范圍，各行業(yè)的主管部門(mén)對(duì)房屋有些特殊要求，如餐飲業(yè)要專(zhuān)設(shè)污水隔油池等特 殊設(shè)備；由于按面積出租，剛性的空置是住宅底商經(jīng)營(yíng)不可避免的。（二）關(guān)于以居民住宅登記為企業(yè)住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）的有關(guān)規(guī)定北京市工商行政管理局文件（京工商發(fā)200256號(hào)）各區(qū)縣分局、市局各直屬機(jī)構(gòu)：近年來(lái)，隨著我市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市民居住條件的改善，申請(qǐng)以居民住宅作為住所的企業(yè)呈上升趨勢(shì)，社會(huì)各界對(duì)此極為關(guān)注，特別是人大代表、政協(xié)委員已幾次就此問(wèn)題專(zhuān)門(mén)提出建議或提案，要求對(duì)居民住宅樓內(nèi)辦企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格限制。為適應(yīng)北京舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)及加快現(xiàn)代化國(guó)際大都市建設(shè)步伐的需要，進(jìn)一步優(yōu)化社區(qū)居住環(huán)境，提高居民居住質(zhì)量，現(xiàn)就加強(qiáng)以居民住宅為企業(yè)住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）登記管理的有關(guān)問(wèn)題通知如下，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。1 申請(qǐng)以居民住宅樓、商住兩用樓（含居民住宅樓和商住兩用樓的底商樓層）房屋作為企業(yè)（或個(gè)體工商戶(hù)）住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）從事餐飲、歌舞娛樂(lè)、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場(chǎng)所和洗浴等四類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，不予受理。2 申請(qǐng)以居民住宅樓房屋作為企業(yè)（或個(gè)體工商戶(hù)）住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）從事上述四類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以外其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，須提交申請(qǐng)住所所在地居（家）委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或能夠代表該地區(qū)居民行使權(quán)利的其他居民自治組織出具的同意函（格式附后），否則不予受理。（三）2005年北京流通業(yè)鼓勵(lì)發(fā)展項(xiàng)目目錄北京市商務(wù)局日公布了年北京市流通業(yè)發(fā)展分類(lèi)指導(dǎo)目錄。其中，政府鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目共分大類(lèi)項(xiàng)。 1商業(yè)業(yè)態(tài)及設(shè)施方面鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目包括：連鎖經(jīng)營(yíng)超級(jí)市場(chǎng),連鎖經(jīng)營(yíng)便利店，建材家居、圖書(shū)、醫(yī)藥、生鮮農(nóng)產(chǎn)品等專(zhuān)業(yè)超市，折扣店，折扣直銷(xiāo)中心，專(zhuān)業(yè)店、品牌專(zhuān)賣(mài)店、價(jià)格均一店，專(zhuān)業(yè)化商品直銷(xiāo)中心，花卉市場(chǎng)、舊貨交易市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、圖書(shū)市場(chǎng)，汽車(chē)專(zhuān)業(yè)服務(wù)連鎖店，休閑服務(wù)和特色商品街，中式快餐店、茶館、酒吧、商務(wù)會(huì)所、餐飲店、小吃店等休閑服務(wù)設(shè)施（在劇院、影院、游樂(lè)園、交通換乘地點(diǎn)、交通節(jié)點(diǎn)、旅游景點(diǎn)、加油站、居民區(qū)等建設(shè)發(fā)展），中心廚房、主食廚房、配餐中心、拍賣(mài)交易服務(wù)中心，中小型汽車(chē)旅館、家庭旅館、經(jīng)濟(jì)型連鎖旅店。 2商業(yè)中心和商業(yè)街區(qū)建設(shè)方面鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目中，全市性商業(yè)中心包括前門(mén)-大柵欄、木樨園、朝外大街、望京、天通苑等；區(qū)域商業(yè)中心項(xiàng)目包括傳統(tǒng)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心改造，新型住宅區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)，中關(guān)村科技園區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等重點(diǎn)地區(qū)商業(yè)中心，交通樞紐商業(yè)中心，新城商業(yè)順義（含空港）、通州、亦莊等（建設(shè)新城商業(yè)中心區(qū)）；社區(qū)商業(yè)中心包括社區(qū)近鄰型購(gòu)物中心（鄰里中心），社區(qū)早餐店、早點(diǎn)服務(wù)設(shè)施、食雜店，特色餐飲店，社區(qū)菜市場(chǎng)升級(jí)改造（超市化菜市場(chǎng)、生鮮超市），社區(qū)連鎖便民配送菜店、超市生鮮專(zhuān)柜和專(zhuān)賣(mài)區(qū)，家政服務(wù)點(diǎn)，老年服務(wù)點(diǎn)，修理服務(wù)設(shè)施，保潔服務(wù)點(diǎn)，康體健身服務(wù)設(shè)施，符合規(guī)劃的大眾浴池，連鎖洗衣店（點(diǎn)），大眾理發(fā)、美容店（點(diǎn)）；郊區(qū)商業(yè)包括新興居住區(qū)商業(yè)中心，小城鎮(zhèn)商業(yè)中心，鄉(xiāng)村連鎖便利店、鄉(xiāng)鎮(zhèn)連鎖超市，農(nóng)資連鎖超市，農(nóng)家休閑餐飲。 3 物流配送與批發(fā)體系建設(shè)方面鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目包括：公共物流區(qū)（物流基地、綜合物流區(qū)、專(zhuān)業(yè)物流區(qū)）建設(shè)，物流配送中心（第三方物流配送中心）、專(zhuān)業(yè)化物流配送中心（汽車(chē)、圖書(shū)、醫(yī)藥、服裝等物流）、物流資源整合-現(xiàn)有物流資源聯(lián)合、重組、合作，供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)（SCM）， 標(biāo)準(zhǔn)化托盤(pán)應(yīng)用，貨代企業(yè)，跨國(guó)采購(gòu)中心，區(qū)域采購(gòu)中心，大宗商品交易、集散中心、大型專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，奧運(yùn)物流設(shè)施建設(shè)。 4 農(nóng)產(chǎn)品流通方面鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目包括：農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造檢測(cè)中心、信息中心、果菜殘余物環(huán)保處理中心、統(tǒng)一結(jié)算中心等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)拍賣(mài)系統(tǒng)的應(yīng)用技術(shù)，專(zhuān)業(yè)化農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo)公司，農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心、農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化分類(lèi)分級(jí)包裝，“協(xié)會(huì)農(nóng)戶(hù)”、“公司農(nóng)戶(hù)”農(nóng)業(yè)合作組織，食品安全快速檢測(cè)技術(shù)應(yīng)用，無(wú)公害食品、綠色食品營(yíng)銷(xiāo)，農(nóng)產(chǎn)品加工中心，農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)、配送中心。 5 商業(yè)新技術(shù)應(yīng)用方面鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目包括：商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)條形碼、中小商業(yè)企業(yè)計(jì)算機(jī)服務(wù)平臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用，企業(yè)綜合管理信息系統(tǒng)，客戶(hù)關(guān)系管理系統(tǒng)、商業(yè)智能技術(shù)、銀行卡結(jié)算、企業(yè)流通信息管理系統(tǒng)。 6 流通服務(wù)行業(yè)方面鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目包括：商業(yè)設(shè)施專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理咨詢(xún)，商業(yè)信用評(píng)價(jià)中介組織，商業(yè)開(kāi)發(fā)商，商業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)辦公服務(wù)業(yè)、會(huì)展服務(wù)業(yè)、市場(chǎng)調(diào)查業(yè)、廣告業(yè)等，商業(yè)房地產(chǎn)信息服務(wù)。 7 新型營(yíng)銷(xiāo)方式方面鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目包括：連鎖經(jīng)營(yíng)直營(yíng)連鎖、特許連鎖、自愿連鎖，專(zhuān)業(yè)連鎖-汽車(chē)、醫(yī)藥、服裝、餐飲、花卉、美容、美發(fā)、洗染、修理、攝影彩擴(kuò)、旅店、租賃等專(zhuān)業(yè)化