廣州花都匯城項目可行性研究報告

SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 目 錄 1項目概況 . 3 1.1 項目背景 . 3 1.2 項目現(xiàn)狀 . 3 1.3 項目規(guī)模 . 3 2區(qū)位分析 . 4 2.1 涪陵 概況 . 4 2.1.1 地理環(huán)境 . 4 2.1.2 經(jīng)濟發(fā)展情況 . 5 2.1.3 人文社會環(huán)境 . 6 2.2 城市建設與交通區(qū)位分析 . 6 3市場分析 . 7 3.1 涪陵 房地產(chǎn)市場 . 7 3.1.1 基本概況及特點 . 7 3.1.2 市場 走勢及前景的判斷 . 12 4項目發(fā)展定位研究 . 17 4.1 項目 SWOT 分析 . 17 4.2 市場定位研究 . 19 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 4.2.1 需求定位 . 19 4.2.2 發(fā)展定位 . 19 4.2.3 目標客戶定位 . 20 5規(guī)劃設計建議 . 21 5.1 項目規(guī)劃布局 . 21 5.2 環(huán)境規(guī)劃構(gòu)思 . 21 5.3 建筑單體設想 . 22 5.4 裝修設計建議 . 22 6初步營銷設想 . 22 6.1 銷售范圍 . 22 6.2 銷售執(zhí)行策略設想 . 23 6.3 宣傳促銷手段建議 . 24 6.4 廣告運作安排 . 24 7物業(yè)管理建議 . 25 10社會和環(huán)境效益評價 . 28 11結(jié)論 . 29 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 1項目概況 1.1 項目背景 南湖項目地址位于涪陵四環(huán)路，現(xiàn)太極集團四周，東至 南至 西至 北至，其中 路， 路經(jīng)過， 交通便利 ， 與森林公園為鄰，環(huán)境狹隘 。 1.2 項目現(xiàn)狀 項目拆遷工作已完成 ， 除太極集團自身工廠外 地塊現(xiàn)狀為 森林，荒土 和魚塘，無村舍等構(gòu)筑設施 。 1.3 項目規(guī)模 根據(jù)現(xiàn)已批準的規(guī)劃方案，相關的經(jīng)濟指標如下： 一期項目開發(fā)經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項目內(nèi)容 指標 1 用地面積 105970m2 (159 畝 ) 2 建筑基底面積 24590 m2 3 地下室面積 21730 m2 4 總建筑面積（不包地下室） 192000 m2 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 其 中 高層 106260 m2 多層 8400 m2 聯(lián)排 別墅 17820 m2 商鋪 26560 m2 酒店 32960 m2 5 建筑密度 23.20% 6 容積率 7 綠地率 40% 1.4 項目轉(zhuǎn)讓方式 住宅項目采用開發(fā)預售方式轉(zhuǎn)讓，在建筑進度達到預售要求后開始發(fā)售，支付方式可通過一次性支付，亦可通過銀行按揭轉(zhuǎn)帳方式。 2區(qū)位分析 2.1 花都概況 2.1.1 地理環(huán)境 花都區(qū)位于廣東省中南部 ,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠，毗鄰港澳。地理位置十分重要。 花都區(qū)總面積 960 平方公里 ,下轄新華、花山、 花東、赤坭、炭步、SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 獅嶺、北興、芙蓉、梯面和花僑十個鎮(zhèn)?；ǘ紖^(qū)地勢北高南低，北部丘陵綿亙 ,中部淺丘臺地，南部為廣花平原 ,形成東北向西南斜置的長方形。東有流溪河流經(jīng)，西有巴江河過境?；ǘ紖^(qū)屬亞熱帶季風氣候，夏無酷暑，冬無嚴寒，年平均氣溫 21.7 攝氏度。 2.1.2 經(jīng)濟發(fā)展情況 改革開放以來，花都區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展保持較高的增長速度。在珠江三角洲地區(qū)屬于經(jīng)濟發(fā)展較富裕地區(qū)。 2000-2006 年，花都國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 14.4%。 2006 年 實現(xiàn)生產(chǎn)總值 360.36 億元，同比增長13.21%；完成工業(yè)總產(chǎn)值 825.85 億 元，同比增長 14.38%。經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達 239.27%，同比提高 21.21 個百分點。 全區(qū)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 34.54億元，占全區(qū) CDP5.56%，同比增長 6.2%，農(nóng)村經(jīng)濟總收入 527.8 億元，同比增長 6.78%，農(nóng)民人均收入 7325 元，比上年增長 4.34%。 完成地方預算內(nèi)財政收入 16.35 億元，同比增長 35.74%；稅收總額 53.2億元（不含海關關稅及代征稅 22.04 億元），同比增長 40.75%。完成全社會固定資產(chǎn)投資 86.71 億元，同比增長 20.01%；社會消費品零售總額 108.26 億元，同比增長 13.13%；外貿(mào)出口總值 11.63 億美元，同比增長 43.69%。實際利用外資 2.17 億美元，同比增長 7.81%。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 2.1.3 人文社會環(huán)境 花都區(qū) 戶籍 人口 72 萬，另有華僑、海外華人和港澳同胞近 30 萬人。城區(qū)常住人口 30 萬。 2.2 城市建設與交通區(qū)位分析 花都是廣州市、珠江三角洲通向中國內(nèi)地的北大門，擁有發(fā)達的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡。 中國三大樞紐機場之一的廣州新國際機場坐落在花都區(qū)花東鎮(zhèn)，首期工程年旅客輸送量為 2500 萬人次，貨運吞吐量為 100 萬噸，最大規(guī)?？蛇_每年 8000 萬人次客運和 300 萬噸貨運。 廣州地區(qū)三個始發(fā)站之一的廣州火車北站設在花都，中國鐵路大動脈 京廣鐵路從此經(jīng)過。區(qū)內(nèi)還有 105、 106、 107 三條國道和京珠、機場、廣清、街（口）北（興）、廣州北二環(huán)等五條高速公路越境而過。正在建設的最高時速達 340 公里的京廣快速鐵路客運專線在花都設有車站。 有國家二類口岸花都港，可供千噸貨船直達香港、澳門，年吞吐量 100 萬噸，目前正在進行擴建，到 2007 底年吞吐量可達 300 萬噸。 廣州市正加快規(guī)劃建設地鐵，實現(xiàn)與花都的無縫對接。連接花都汽車城到新機場和廣州市其他區(qū)的地鐵 9 號線將于 2013 年前開通。今后，還有廣州北三環(huán)、城際列車專線連接花都與廣州中心城區(qū)及珠江三角洲其他地區(qū)。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 到 2010 年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為 128 平方公里，城區(qū)常住人口達40 萬人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開發(fā)區(qū)三個功能區(qū)片。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國際機場兩個最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢，按照相對獨立、各具功能的組團式結(jié)構(gòu)形式，強化各分區(qū)的功能作用。 3市場分析 3.1 花都房地產(chǎn)市場 3.1.1 基本概況及特點 廣州中心市區(qū)地產(chǎn)熱帶動周邊縣區(qū)地產(chǎn)不斷升溫。近年來花都房地產(chǎn)銷售呈大幅增長趨勢，今年 1 到 2 月全區(qū)實際銷售面積 1331477平方米，比同期增長了百分之 17.8%，銷售金額達 44 億元人民幣，同比增長百分之 41.26%。 根據(jù) 花都 統(tǒng)計局公報， 2006 年花都區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資 86.71 億元，其中完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 24.31 億元，同比增長 26.23%。其中民間完成投資及外商投資仍是投資的主體。由于廣州新白云國際機場的帶動，使花都商業(yè)性質(zhì)的投資持續(xù)升SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 溫，以商鋪、寫字樓、物流、酒店為主的商業(yè)營業(yè)用房投資額大幅增加。 2006 年，花都區(qū)完成商品房銷售面積 135.87 萬平方米，同比增長 12%，商品房 銷售金額 49.41 億元，同比增長 47.7%， 2006年花都區(qū)房地產(chǎn)市場價格漲勢迅猛，根據(jù)廣州市國土房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：花都區(qū) 2003 年商品房住宅成交均價僅為 1793 元 /平方米， 2006 年全年商品房住宅成交均價更是達到 3235 元 /平方米，住宅成交均價比 2003 年增長了 80.4%。成交面積為 102.8萬平方米，同比增長 14%。 07年 2 月份，花都區(qū)一手商品房住宅成交均價達到 3975 元 /平方米，每平方米比去年同期高出 1268元，增幅高達 46.8%。個別樓盤銷售價格已是突破 6000 元 /平方米大關。 近年來花都區(qū)新建商 品房住宅銷售情況表 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 據(jù)中原地產(chǎn)研究部表示，花都區(qū)的樓盤主要分為城區(qū)樓盤和郊外山水別墅樓盤兩大部份，銷售情況也呈現(xiàn) 兩極分化現(xiàn)象，檔次較高、規(guī)模及配套較為齊全的樓盤銷售情況非常好，甚至出現(xiàn)賣斷貨的情況。而規(guī)模較小、中低檔次、較偏遠、配套設施還未成熟的樓盤則銷售情況較差。同時由于近兩年在部份優(yōu)質(zhì)樓盤的帶動下，花都樓價上漲的幅度較大，其它樓盤也紛紛跟著上漲，部份項目有意放慢了開發(fā)速度，有些樓盤甚至故意減緩銷售速度，等待樓價上漲。總體來說， 2006 年花都樓市供貨量雖然不少，但高端優(yōu)質(zhì)樓盤并不多。從 05 年開始，多家大型發(fā)展商紛紛進駐花都開發(fā)，不少大型樓盤已相繼開工建設，今年春節(jié)前后，中房觀湖國際及駿威錦東花園的開盤為花都樓市帶來 新一輪購房熱潮，至春節(jié)前，二盤推出的首期單位均全部售罄，銷售均價創(chuàng)下 6000 元 /平方米的花都歷史記錄。預計到 2007 年至 2008年，花都新推樓盤及貨量都將會達到高峰。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 花都區(qū)主要樓盤情況表 區(qū)域 項目名稱 項目位置 規(guī)模 均價（元/m2） 銷售情況 城區(qū) 雅居樂 -雍華庭 花都區(qū)迎賓大道 27 萬 m2 3500 售罄 雅居樂 -雍逸豪庭 花都區(qū)天貴路 15 萬 m2 別墅 9000 洋房 4100 別墅售出約80% 洋房基本售罄 駿威錦東花園 花都區(qū)紫薇路 總建 120萬 m2 洋房 5500 首 期售出90% 中房觀湖國際 花都區(qū)環(huán)湖路 占地 480畝 洋房 4600 首批售罄 云珠花園 花都區(qū)龍珠路 3.52萬 m2 電梯洋房3800 基本售罄 新都城市花園 花都區(qū)蘭花路 約 4 萬 m2 洋房 4300 首期基本售罄 金色華庭 花都區(qū)龍珠路 3.05萬 m2 無電梯住宅3300 住宅售出約80% 永愉花園 花都區(qū)鳳凰路 2.47萬 m2 電梯洋房3800 住宅售出約90% SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 機場片區(qū) 合和新城 花都區(qū)迎賓大道 73 萬 m2 洋房 3500 聯(lián)排別墅5500 首期售出約80% 豪利花園 花都區(qū)鏡湖大道 16.4萬 m2 電梯洋房3600 首期售出約85% 郊外 雅堡新城 廣清高速公路海布出口 100 萬 m2 電梯洋房2400 別墅7000 近期推出洋房和別墅 天湖峰境 花東鎮(zhèn)山前大道 800 畝 別墅8000-18000 認購階段 南航碧花園 山前大道 160 萬 m2 別墅 7500 還有少量尾貨 芙蓉綠茵豪苑 芙蓉度假村 22 萬 m2 別墅 7500 售出約 70% 碧桂園假日半島 山前大道 650 萬 m2 別墅 5500 售出約 1500多棟別墅 資料來源：中原地產(chǎn)研究部 在花都經(jīng) 濟高速發(fā)展的帶動下，花都區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸成熟，成為廣州樓市的一大亮點。據(jù)中原地產(chǎn)介紹，在原有的恒大地產(chǎn)、美林基業(yè)、雅居樂、合和集團、雅堡集團、碧桂園集團外，近年更有祈福集團、新鴻基地產(chǎn)、中房集團、富力地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 合景泰富等多家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進駐花都。物業(yè)開發(fā)也呈多元化發(fā)展，包括住宅、別墅、商業(yè)、辦公寫字樓、物流、酒店以及工業(yè)房地產(chǎn)等多種類型。目前花都新開工的房地產(chǎn)項目總量達到 20 多個，已公開新項目的總建筑面積約在 600 萬平方米左右，一場地產(chǎn)開發(fā)熱潮將在北部掀起。 綜合分析花都眾多樓盤，其市場有以下特 點： 在供應方面：項目的開發(fā)以多層 住宅 、別墅為主，并以別墅為發(fā)展方向。 在需求方面：買家以廣州、香港人士為主，其中廣州人占大部分，其余少量為花都人吸納消化。還有，買家以二次置業(yè)者居多，中等面積單元的銷路較大，以別墅為市場焦點。 在銷售策略上，一般先以低價入市，帶動起人氣，得到社會認同，創(chuàng)造出項目品牌，然后再進行后期的開發(fā)。 3.1.2 市場走勢及前景的判斷 （ 1）政府政策 花都區(qū)國土房管局早在 1998 年 6 月 20 日就頒布了國有土地基準地價，實行土地拍賣制度，使土地市場走上法制化、規(guī)范化軌道，保證了土地的增 值保值和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。花都區(qū)的地價和房價在廣州市各區(qū)中屬于偏低，但社區(qū)環(huán)境相對成熟一類，投資大有可SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 為。 （ 2）市場需求 根據(jù)珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)城市群規(guī)劃預測到 2010 年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為 128 平方公里，城區(qū)常住人口達 40 萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達到 30 平方米以上。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會帶來大規(guī)模的城市建設，反過來，由于耕地的減少，促進更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對城市住宅需求上升。 由于經(jīng)濟的連續(xù)快速發(fā)展，未來幾年，花都區(qū)的人口將快速增長。 其中汽車產(chǎn)業(yè)方面，目前全區(qū)共有整車生產(chǎn)企業(yè) 2 家，汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)已超過 100 多家。年產(chǎn)值達到 350 多億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 50%左右，對全區(qū)工業(yè)增長的貢獻率達到 95%以上，根據(jù)花都區(qū)政府工作計劃，預計到 2010 年花都區(qū)汽車及相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將可超過 1000 億元，花都將被打造為全國汽車產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)模達到 50 平方公里的汽車工業(yè)園將全面建成。已在汽車城正式落戶的 世界 500 強企業(yè) 有 10 家。目前已投產(chǎn)企業(yè)共 25 家，大部份投資企業(yè)目前均在裝配建設中，隨著大批進駐投資企業(yè)的建成投產(chǎn)，預計未來幾年可以為花都區(qū)增加大量外來人口，其中由于汽車及其零配件企業(yè)因技術(shù)要求 較高，技術(shù)人員SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 及管理人員占有較大的比例，其中將會有較多的外籍技術(shù)及管理人員，外來人口素質(zhì)及其購買力相對較高，住房需求將會有大幅度的增長。 除了汽車產(chǎn)業(yè)的帶動外，花都區(qū)由于新機場的投入使用，空港經(jīng)濟的快速發(fā)展，將會有大量的航空、物流等人群涌入花都，空港物流業(yè)的發(fā)展將會有無限的商機。由于新機場的投入使用，與之相關的航空物流、國際商務、廣大國際游客等將為花都注入勃勃生機，各項相關產(chǎn)業(yè)也將隨之興旺。目前世界四大快遞公司之一的美國聯(lián)邦快遞公司亞太轉(zhuǎn)運中心落戶花都并已開工建設，同時祈福集團、富力地產(chǎn)在花都的大型物流項目 也相繼開工建設中，眾多的大型星級酒店將云集新機場周圍。預計空港物流業(yè)及其相關產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，將會吸納更多人才進入花都，加上白云機場龐大的員工隊伍，必將帶來大量的住房市場需求，帶旺花都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 廣州市花都區(qū)具有 中國皮具之都 的稱號，在全國越來越顯示出舉足輕重的地位；位于花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)的 獅嶺（國際）皮革皮具城 吸引了眾多來自全國各地的皮具原材料、輔料企業(yè)或經(jīng)銷商、制造商進駐經(jīng)營?；ǘ紖^(qū)獅嶺鎮(zhèn)已形成了集皮具設計、生產(chǎn)、加工、銷售、運輸、信息交流等相配套的產(chǎn)業(yè)集 群體系，已成為全國最大的皮革皮具原材料及其輔料集散基地和皮具生SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 產(chǎn)基地。目前，花都區(qū)獅嶺的皮革皮具生產(chǎn)企業(yè)多達 2700 多家，皮革皮具從業(yè)人員近 10 萬人，年產(chǎn)皮具 4 億只，年產(chǎn)值超過 60億元人民幣。獅嶺皮具產(chǎn)品份額占廣州市場的 60%、廣東市場的35%，皮具皮革交易量居全國第一。 此外，全國最大的皮革皮具專業(yè)批發(fā)市場 -獅嶺（國際）皮革皮具城 每天交易額超過 200 萬歐元。每年舉辦國際性的皮革皮具行業(yè)盛會 -中國（獅嶺）國際皮革皮具節(jié)，更使花都獅嶺聲名遠播，蜚聲海外。近年來花都皮革皮具業(yè)的快速發(fā)展帶動了一大批房地產(chǎn)企業(yè) 的興旺，其中位于獅嶺及山前旅游大道一帶的樓盤如 南航碧花園 、 五溪御龍灣 、 雅堡新城 及位于花都新城區(qū)的 雅居樂 -花樣巴黎 、 錦尚明苑 等已開發(fā)樓盤的購房客戶中，皮革皮具從業(yè)人員占有非常大的比例，隨著花都皮革皮具業(yè)的進一步發(fā)展，必將為花都的房地產(chǎn)企業(yè)帶來大量的購房客戶。 珠寶產(chǎn)業(yè)作為花都區(qū)重點培育發(fā)展的新興行業(yè)，則展示出蓬勃魅力，經(jīng)歷幾年的努力打造，已建成初具規(guī)模的大型珠寶生產(chǎn)加工和交易平臺。 花都（國際）金銀珠寶城 吸引了大量國內(nèi)外品牌珠寶企業(yè)進駐設廠，有效推動花都經(jīng)濟的快速發(fā)展。 據(jù) 有關 研究表示， 花都支柱產(chǎn)業(yè)的興旺和蓬勃發(fā)展，在帶動整個花都經(jīng)濟的同時，也給花都的樓市發(fā)展帶來了強勁的動力和SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 后勁。預計未來幾年將會有近 10 多萬的從業(yè)人員進入花都，其中高素質(zhì)的技術(shù)人才將會占有較大的比重，龐大的消費群將給花都樓市注入蓬勃的生機。與此同時，隨著地鐵及公共交通的日益便利，廣州及珠江三角洲地區(qū)到花都置業(yè)者也將明顯增多?；ǘ颊饾u成為一個令人關注的熱門置業(yè)板塊。 （ 3）市場承受能力 現(xiàn)時花都區(qū)內(nèi)房價還相對偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅小區(qū)（公寓）售價（以平方米為單位）都在 3500 元到 5000 元之間，以 100 平方米的戶型 來算，售價大約在 35萬到 50 萬元間。 隨著花都區(qū)知名度的提高和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購買團體將會成為本區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持。由于交通網(wǎng)絡的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴大（一方面由于市區(qū)樓價高，另一個重要因素是居民對生活的要求不斷提高），正從市中心向外擴散，去年番禺銷售、預售面積為 205.2 萬平方米，達 59.2億元，其中大部分是來自廣州的買家。據(jù)資料統(tǒng)計，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達 7.5，而且呈不斷上升趨勢，估計入世轎車價格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量 將迅速增加，進一步導致居住的郊區(qū)化，促進周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 花都區(qū)的優(yōu)勢正逐漸顯現(xiàn)，例如較低的開發(fā)費用和售價，完善的SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 基礎建設和社區(qū)環(huán)境等，由于開發(fā)較遲及規(guī)模不大，區(qū)內(nèi)得以保存了相對好的自然地貌，從廣州市中心區(qū)到花都區(qū)之間有一條寬闊的綠化隔離帶，加上建設山水城市、生態(tài)圈的發(fā)展構(gòu)想，都是促使花都區(qū)構(gòu)筑和諧生活社區(qū)的契機，在這幾年將會迎來房地產(chǎn)開發(fā)的高潮。 4項目發(fā)展定位研究 4.1 項目 SWOT 分析 （ 1）項目優(yōu)勢 匯城東鏡村項目 坐落于 廣州白云區(qū)與花都區(qū)交界處 ,距廣州中心城區(qū) 20 公里左右 。 項目所處的 新廣花路連接廣州和花都區(qū)。其附近有105、 106、 107 三條國道和京珠、機場、廣清、街（口）北（興）、廣州北二環(huán)等五條高速公路。正在建設的最高時速達 340 公里的京廣快速鐵路客運專線在花都設有車站 ， 擁有完善的交通網(wǎng)絡 。 具有開發(fā) 地產(chǎn)項目的 良好先天條件。 （ 2）項目劣勢 項目 附近農(nóng)田村舍較多， 景觀較差。 應對措施：作好項目的規(guī)劃設計，要利用地形營造優(yōu)美的內(nèi)部景觀以擬補先天的不足。 （ 3）外部機會 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 新機場的 使用 用 和輕鐵的建設， 己 大大推動花都的交通區(qū)位優(yōu)勢，縮短廣州市區(qū)與花都區(qū)的時間距離。 隨著區(qū)域建設的完善，花都區(qū) 這幾年房地產(chǎn)健康快速的發(fā)展，區(qū)域的優(yōu)勢逐年顯現(xiàn)，加上區(qū)政府的支持，未來幾年將會迎上地產(chǎn)開發(fā)的高潮。 （ 4）外部威脅 今后幾年， 花都 將會成為 各大地產(chǎn)商 角 逐 的熱點，勢必會加大彼此間的競爭，會對項目造成一定的壓力。 應對措施：抓準消費顧客群，塑造項目的獨特優(yōu)勢，提高項目的品質(zhì)，以差異性的市場策略來對付同類樓盤的競爭。 項目周邊的各項市政配套設施較少，商業(yè)氣氛薄弱，會造成購物、保健、娛樂等生活的不便。 應對措施：在區(qū)內(nèi)設置相應的生活配套設施。 總的來說，本項目具有良好的天然資源，但是亦存在一些明顯不足，規(guī)劃設計需作 相應的調(diào)整和改進，而且目前外部環(huán)境總體上優(yōu)大于劣，因此本項目具備一定的開發(fā)潛質(zhì)。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 4.2 市場定位研究 4.2.1 需求定位 今日都市人心目中的郊區(qū)概念不知比以前擴大了多少倍。昔日被視為荒郊野嶺的地方已變成繁華鬧市，而隨著城市規(guī)模的急劇擴張，許多地道的城市人也越來越樂意搬到城市周邊地區(qū)居住。隨著高速公路的興建、私家車的增長以及人們對環(huán)境意識的提高，一些二次置業(yè)人士將居住的眼光放到數(shù)十近百公里外的遠郊鄉(xiāng)村，從而興起一種遠郊度假型住宅的置業(yè)居住時尚。 在房地產(chǎn)向郊區(qū)發(fā)展的大趨勢中，一種以休閑度假為主要功能，以回歸自 然、維護生態(tài)環(huán)境為生活主張的居住潮流也開始悄然興起，并且受到許多二次置業(yè)人士的青睞。 我司可看準這股潛在而強大的消費需求，在遠郊空氣清新 的鄉(xiāng)村開發(fā)出適宜度假的住宅，往往能獲得這批人士的追捧。 4.2.2 發(fā)展定位 結(jié)合本地塊條件和花都區(qū)的發(fā)展趨勢，可將該地塊定位為集文體保健、居住 、 酒店 商業(yè) 為一體的 大型 綜合項目，以休閑生活作為項目的主題，并以高品位、低價位、優(yōu)服務作為項目的開發(fā)經(jīng)營思路。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 概念：休閑生活倡導者 核心要素：天然景觀、建筑特色、園林特點、社區(qū)氛圍 聯(lián)想物：自然健康、溫馨舒適 休閑生活的發(fā)展指導思想是 ：先在大環(huán)境的建構(gòu)中與本項目周邊可利用資源相契合，并樹立起宏觀的秩序為無數(shù)塑造良好環(huán)境的小計劃提供契機，并在小環(huán)境的建構(gòu)中使人具體感受到大環(huán)境的可塑性和包容性，令人感到“區(qū)內(nèi)區(qū)外”渾然一體，一切都顯得自然優(yōu)美，充分洋溢 社區(qū) 的高貴和優(yōu)雅的氛圍。 4.2.3 目標客戶定位 根據(jù)花都房地產(chǎn)市場的特點，本項目的目標消費群定位為： 核心人群界定：向往自然悠閑生活的成功人士， 以男性為主導，年齡 25-50 歲， 有一定 家庭財產(chǎn)， 事業(yè)已有正常軌道 。 廣州地區(qū)：以度假、休閑享受家庭樂趣，朋友共度閑暇、確立自己的社會地位。 花都地 區(qū)：為家人創(chuàng)造良好居住條件，享受家庭樂趣，對子女有益，利于確定自己的社會地位。 香港地區(qū)：以度假、休閑為主，享受清新健康的生活。 共同心理需求：環(huán)境好、個性化、配套全、規(guī)模大、規(guī)劃好、文SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 化氣息濃、高尚會所具備。 5規(guī)劃設計建議 5.1 項目規(guī)劃布局 總體規(guī)劃構(gòu)思：本項目設計總體規(guī)劃主要體現(xiàn)現(xiàn)代化的手法特點，融合花都特定的地理環(huán)境與人文特色，創(chuàng)出一個具有時代氣息和華南特色的建筑環(huán)境。注重生態(tài)、園林、自然環(huán)境的宣示及塑造。 規(guī)劃設計原則： 突出的文化特征 重視整體效益 提供豐富的交往空間 注重與當?shù)丨h(huán)境形態(tài)的協(xié) 調(diào)，歷史傳統(tǒng)符號的保存，改造和創(chuàng)新 5.2 環(huán)境規(guī)劃構(gòu)思 本項目追求全新的休閑居住環(huán)境。創(chuàng)造一個既能滿足現(xiàn)代人居住心理需要，具有濃郁時代氣息；又能體現(xiàn)深厚文化底蘊嶺南特色的居住環(huán)境。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 5.3 建筑單體設想 按照 房地產(chǎn) 市場的現(xiàn)況和今后的發(fā)展趨勢，并依據(jù)高品位的開發(fā)思路，本項目的建筑單體以 多層、高層和 別墅為主， 別墅的外型設計以中式建筑為主。 5.4 裝修設計建議 裝修好的 套房 在視覺上能給予人美觀的感受，可以促進項目的銷售。 價格的構(gòu)成，除了建筑與環(huán)境，裝修標準也是其中一個關鍵。家庭裝飾是一個個性化、私密性很強的系統(tǒng) 工程，其設計本質(zhì)除具有舒適溫馨的怡人氛圍，更需具有寬敞明亮的空間和方便合理的機能設計。成功的裝修設計，結(jié)合合理價格系統(tǒng)，將會是項目銷售的最大推力。 8初步營銷設想 8.1 銷售范圍 主要銷售推廣地區(qū)：廣州、花都 以軟性廣告作項目宣傳鋪墊，然后以一系列推廣策略在廣州打響頭炮，展銷會后在報章上報以佳績。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 8.2 銷售執(zhí)行策略設想 形象塑造在前，銷售推廣在后 廣告宣傳在先，面市發(fā)售在后 先慢慢“蓄勢”，在集中“造勢”，再猛力“發(fā)勢”，進行瞬間引爆。 （ 1）前期推廣活動：以項目主題舉辦大型的公益活動或綠色別墅小 區(qū)研討活動，詣在加深人們對項目的印象，培養(yǎng)優(yōu)良的區(qū)內(nèi)文化。同時利用如新聞發(fā)布會、座談會等一連串事件增強項目曝光率及提升項目公眾形象，以利日后銷售活動的吸引力。這些軟性宣傳令買家經(jīng)過多重潛移默化及咨訊轟炸的攻勢后，以達到蓄勢待發(fā)效果。 （ 2）軟性廣告宣傳階段及“買家”入市 利用我司與各大媒體的良好關系，以軟性廣告和新聞稿件的形式在廣州、花都各大家報紙上發(fā)布，引發(fā)目標客戶的注意。同時將前期掌握的眾多買家召集進行項目介紹，并為這類客戶提供具吸引力及投資性的條件，以限額方式引入項目的第一批消費者。 （ 3）輪籌法銷售 。在項目全方位、立體化的大型宣傳攻勢出臺之時，我們會將首次公開發(fā)售單位限制在一定數(shù)額，以“輪籌法”進行銷售，以引起市場關注并形成熱點，從而可大大提高項目的第一批客SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 戶。 （ 4）巡回公開展銷會：有節(jié)奏地舉辦項目的巡回公開展銷，在東山區(qū)、天河區(qū)人氣聚集的地方巡回招開展銷會，以求將項目的市場擴展，并廣泛聽取客觀反饋意見。 8.3 宣傳促銷手段建議 （ 1）邀請在廣州香港兩地具知名度的人士（具有現(xiàn)代成功人士形象）作為項目的推廣形象代表。貫穿于整個推廣活動中，利用其知名度引起買家的關注，從帶出本項目的品牌和質(zhì)素。 （ 2）于 廣州通往花都主干線上安排搶眼、清晰的統(tǒng)一廣告牌或交通指示路牌，以此引導買家實地考察，并吸引過往人流注意，以提高買家購買欲念，提高項目知名度 （ 3）各類媒介的立體宣傳： 于公開展銷會前后，連續(xù)于以下媒介展開項目的全方位宣傳攻勢： 廣州日報、羊城晚報 省、市有線電視臺 8.4 廣告運作安排 以目前市場之競爭環(huán)境，廣告是最重要的宣傳手段，它最直接地SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 體現(xiàn)我們的銷售策略實施方面并將項目信息有效地傳播給買家。故我司通常采用多元化的廣告配合項目本身特點，其中包括報紙廣告、電視廣告、電臺廣告、項目工地之路牌 、廣告策劃等對項目作專業(yè)的包裝。 9物業(yè)管理建議 該項目位于廣州市的花都區(qū)，所以該項目的物業(yè)管理宜引入香港先進的物業(yè)管理理念和管理方式，從項目的籌劃、定位階段開始，到物業(yè)的竣工、驗收、交付使用，從物業(yè)管理的的角度配合整個項目的建設，創(chuàng)出本項目物業(yè)管理的特色，將成為當?shù)胤康禺a(chǎn)一個亮麗的賣點。也為提高本物業(yè)的檔次及價值，使該物業(yè)達到日后保值升值的目的打下良好的基礎。 本項目規(guī)模較大，作為高級別墅住宅項目，物業(yè)管理的水平宜定位在高檔，以配合本物業(yè)的檔次；物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)起點要求也應較高，要求有大專以上文化、 建筑相關專業(yè)畢業(yè)、有服務意識及有工作耐心，以保證物業(yè)管理質(zhì)量的持續(xù)發(fā)展。 物業(yè)管理工作宜在建設階段介入，使物業(yè)從設計到使用都能得到全過程的監(jiān)督和管理，并從管理使用的角度對不合理的設計和施工加以改進，以便于日后物業(yè)的管理，保障建設責任與管理利益有機結(jié)合，SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 提前做好建設和管理的工作銜接，主要作用如下： （ 1）規(guī)劃設計時，安排好建設期間的小區(qū)封閉管理，垃圾點的設置，監(jiān)控設施的安裝、防盜系統(tǒng)的設置、物業(yè)管理用房的位置確定等。 （ 2）在工程建設中參與，一方面監(jiān)督建設單位按原設計意圖進行建設，保證工程質(zhì)量，制止建設單位不 顧今后物業(yè)管理的難度和廣大業(yè)主的利益，而隨意改變設計的現(xiàn)象發(fā)生，另一方面，可以熟悉了解物業(yè)的基礎設施情況，提前作好準備，使建設寓于管理之中。 （ 3）在物業(yè)驗收接管期間，對配套設施設備、公共設施環(huán)境等進行前期管理，以便于進一步熟悉環(huán)境、方便業(yè)主的入住裝修和為業(yè)主入住后的管理做好準備。 對本項目的配套設施及服務的建議： （ 1）常規(guī)性的服務項目（此項目費用包括在管理費內(nèi)）： a、二十四小時保安值班，出入口有固定崗位守衛(wèi)，小區(qū)內(nèi)各分區(qū)有保安巡邏或安裝閉路監(jiān)控； b、有專業(yè)清潔隊伍對樓宇內(nèi)小區(qū)公共區(qū)域進行日常保潔，垃 圾清運； c、對物業(yè)內(nèi)的配套設備設施實行定期維修保養(yǎng)； d、綠化有專業(yè)的人員進行定期的養(yǎng)護； e、對小區(qū)內(nèi)公共設施包括停車場進行科學的維護保養(yǎng)。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphForm