天津?yàn)澈＞把旁反蟊P_商業(yè)定位整合報(bào)告

天津?yàn)炒蟊P定位整合報(bào)告 2.0版 2 天津?yàn)炒蟊P商業(yè)主題 南北大街商業(yè)改造建議 PART PART PART 目錄 CONTENS PART A2地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議 B3地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議 PART E地塊會(huì)所定位與經(jīng)營(yíng)發(fā)展專項(xiàng)分析 2014年 7月 思源顧問(wèn) 3 商業(yè)與運(yùn)河文化中心 中心商業(yè)與商務(wù)區(qū) 商務(wù)金融預(yù)留中心 體育商務(wù)文化中心 城市主中心 城市次中心 天津?yàn)?天津?yàn)郴A(chǔ)概述 天津?yàn)?，依海河而建，緊鄰中環(huán)線，以 RBD（濱水休閑商務(wù)區(qū)）為城市功能定位。 項(xiàng)目北起新圍堤道、南至大沽南路、西鄰南北大街、東靠海河沿線；占地面積約 30公頃，總建筑規(guī)模 110萬(wàn)平米，由 A、B、 C、 D、 E五大區(qū)域組成。 河?xùn)|區(qū) 臺(tái)兒莊路 大沽南路 南北大街 小圍堤道 光華橋 國(guó)泰橋 古海道 河西區(qū) A B C E D 2014年 7月 思源顧問(wèn) 4 C D E A B 由 2萬(wàn)平米中環(huán)廣場(chǎng)寫字樓、 6萬(wàn)平米嘉茂購(gòu)物中心以及 3萬(wàn)平米獨(dú)體商業(yè)組成，形成包含都市休閑、濱水商務(wù)為主題的區(qū)域商業(yè)及商務(wù)中心。 由 20余萬(wàn)高端住宅及 5萬(wàn)商業(yè)組成。形成高端居住為主導(dǎo)功能的品質(zhì)居住區(qū) 占地 4萬(wàn)平米的天津?yàn)彻珗@由游艇俱樂(lè)部、濱水商業(yè)以及大面積綠化景觀組成。為周邊高端居住人群及商務(wù)人士提供休閑娛樂(lè)的理想去處。 建筑面積約 30萬(wàn)平米，由公寓、外向型商業(yè)組成，將建成面向成功人士的高端國(guó)際化公寓。 建筑面積約 40萬(wàn)平米的集 五星級(jí)酒店、高端寫字樓 、特色休閑商業(yè)于一體的建筑綜合體，形成多種業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，聚攏大量消費(fèi)人流，成為區(qū)域標(biāo)志性建筑， 天津?yàn)掣鞯貕K功能定位： 天津?yàn)郴A(chǔ)概述 2014年 7月 思源顧問(wèn) 5 都市生活體驗(yàn)基地 打造河西新時(shí)尚生活基地 文化 +景觀 +時(shí)尚 +休閑 將新一代 Urban life-style center商業(yè)模式的引入為城市營(yíng)運(yùn)綜合體商業(yè)的樹(shù)立提供范例 天津?yàn)成虡I(yè)部分的開(kāi)發(fā)以 A區(qū)為起點(diǎn)，一定程度上嘉茂購(gòu)物中心的商業(yè)主題 家庭生活購(gòu)物影響著整盤商業(yè)發(fā)展的方向 生活體驗(yàn)基地的入市，為河西新興人群提供生活購(gòu)物所需及不同品位生活的享受。 基礎(chǔ)生活配套 奢華休閑娛樂(lè) 普通家庭消費(fèi) 定向客群服務(wù) 集貿(mào)市場(chǎng) /沿街底商 購(gòu)物中心 /主題商業(yè)街區(qū) 2014年 7月 思源顧問(wèn) 6 LIVING CROSS 泛都市生活體驗(yàn)基地 天津?yàn)炒蟊P商業(yè)概念寓意 7 目錄 CONTENS 天津?yàn)炒蟊P商業(yè)主題 南北大街商業(yè)改造建議 PART PART PART PART A2地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議 B3地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議 PART E地塊會(huì)所定位與經(jīng)營(yíng)發(fā)展專項(xiàng)分析 2014年 7月 第 8 頁(yè) 思源顧問(wèn) 南北大街的現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) 南北大街相對(duì)于天津?yàn)炒蟊P開(kāi)發(fā)的重要意義 現(xiàn)有天津主題商業(yè)街的發(fā)展 南北大街商業(yè)街商業(yè)主題的提出 社區(qū)商業(yè)街案例借鑒 南北大街商業(yè)街改造手段 新型社區(qū)商業(yè)的 “ 特色打造 ” 2014年 7月 思源顧問(wèn) 9 南北大街商業(yè)現(xiàn)狀： 南北大街周邊乃上世紀(jì) 90年代初形成，現(xiàn)有道路交通及周邊設(shè)施落后。 無(wú)序開(kāi)發(fā)的首層店鋪出租經(jīng)營(yíng)及出售，一定程度上造成商業(yè)街形象臟、亂、差，品質(zhì)較低。 商業(yè)延續(xù)性較低： 商業(yè)業(yè)態(tài)的互動(dòng)、合力較低 交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域商業(yè)連貫性未體現(xiàn) 現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)處中、低檔次，市場(chǎng)類、專業(yè)店類居大型商業(yè)設(shè)施主體。 2014年 7月 思源顧問(wèn) 10 南北大街商業(yè)現(xiàn)狀： 沿街店鋪尚無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃、商業(yè)延續(xù)性較差且品質(zhì)較低，滿足社區(qū)居民基礎(chǔ)生活配套及低檔次生活需求。 2014年 7月 思源顧問(wèn) 11 南北大街商業(yè)現(xiàn)狀： 天津?yàn)车貕K內(nèi)商業(yè)聚集街 /路：大沽南路、南北大街、解放南路、小圍堤道、古海道 南北大街商業(yè)基礎(chǔ)指標(biāo) 商鋪特征：現(xiàn)有商業(yè)以沿街底商為主，中小規(guī)模店鋪占主體（單層 /50-60平方米左右） 商業(yè)主體：社區(qū)生活配套 商業(yè)布局： 北側(cè)部分及西側(cè)部分以滿足周邊社區(qū)零售類為主，南側(cè)部分則逐步增加餐飲及娛樂(lè)設(shè)施。 2014年 7月 思源顧問(wèn) 12 商業(yè)街的交通條件： 現(xiàn)狀無(wú)公共交通系統(tǒng)， 阻礙東西方向客流帶動(dòng)性 。 新圍堤道 -古海道沿線為雙向 2車道，古海道 -大沽南路沿線為單向車道。 1200m 270m 390m 310m 天津?yàn)衬媳毖娱L(zhǎng)線約 1200米， 考慮到小圍堤道 -國(guó)泰橋以及古海道的因素，以及區(qū)域商業(yè)發(fā)展條件，地理?xiàng)l件造成 區(qū)域商業(yè)分散性較高 。 南北大街商業(yè)交通條件： 2014年 7月 思源顧問(wèn) 13 考慮到商業(yè)街邊際效應(yīng)問(wèn)題， 1000米以上的商業(yè)街客流帶動(dòng)存在一定困難 商業(yè)延續(xù)性現(xiàn)狀特征上 A區(qū)為大規(guī)模體量的購(gòu)物中心 -B-C區(qū)為規(guī)模性沿街商業(yè)為主 -D區(qū)以休閑 +酒店商務(wù)區(qū)域?yàn)橹?；南北大街承前啟后過(guò)渡作用。 南北大街改造對(duì)于天津?yàn)炒蟊P商業(yè)的開(kāi)發(fā)意義： 天津?yàn)车貕K南北大街乃重要縱向商業(yè)街 1200米商業(yè)街連接北側(cè)新興嘉茂區(qū)域商圈及南側(cè)原有餐飲娛樂(lè)密集區(qū)域 嘉茂帶動(dòng)的新興區(qū)域零售商圈 現(xiàn)有餐飲聚集區(qū)域 2014年 7月 思源顧問(wèn) 14 河西區(qū)域尤其是南北大街周邊上世紀(jì) 90年代逐步形成多樓盤、社區(qū)聚集區(qū)域；（消費(fèi)基礎(chǔ)大） 隨著天津?yàn)炒蟊P的入市以及原有海景公寓社區(qū)，新興中高端消費(fèi)群體的消費(fèi)品質(zhì)逐步提升，原有中低檔次基礎(chǔ)消費(fèi)供給型的原始社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀無(wú)法滿足。 天津?yàn)炒蟊P商業(yè)發(fā)展方向?yàn)榉憾际猩铙w驗(yàn)基地，生活品質(zhì)的提升需要商業(yè)配套的跟進(jìn)。 南北大街對(duì)于天津?yàn)成虡I(yè)開(kāi)發(fā)的意義： 2014年 7月 思源顧問(wèn) 15 泛 都 市 生 活 體 驗(yàn) 基 地 區(qū) 域 特征 商業(yè)主題 A區(qū) 歡樂(lè) 生活 城市現(xiàn)代 生活區(qū) B區(qū) 簡(jiǎn)約 生活 居家消費(fèi) 生活區(qū) C-D 區(qū) 精質(zhì) 生活 商務(wù)休閑 配套區(qū) E區(qū) 奢華 生活 都市品位 體驗(yàn)區(qū) Urban life-style center 倡導(dǎo)都市新生活發(fā)展方向，集合不同年齡群體、多元職業(yè)及生活群體之商業(yè)需求的規(guī)模性商業(yè)街區(qū)載體。 天津?yàn)炒蟊P商業(yè)地塊整合所需： 南北大街對(duì)于天津?yàn)成虡I(yè)開(kāi)發(fā)的意義： A B C D 2014年 7月 思源顧問(wèn) 16 區(qū)域商業(yè)中心 零售 +餐飲 區(qū)域配套副中心 休閑娛樂(lè) +商務(wù)服務(wù) 天津?yàn)炒蟊P商業(yè)的地塊整合： 南北大街銜接天津?yàn)炒蟊P各地塊之商業(yè)的延續(xù)，代表原有社區(qū)基礎(chǔ)生活需求商業(yè)向都市新型商業(yè)街區(qū)的邁進(jìn)。 區(qū)域生活商業(yè)中心 新興休閑服務(wù)街區(qū) 社區(qū)生活配套街區(qū) 2014年 7月 思源顧問(wèn) 17 南北大街乃區(qū)域商業(yè)內(nèi)街之一 以中小商家為主體，生活消費(fèi)供給的主體特征。（整體開(kāi)發(fā)規(guī)模受限 /滿足周邊社區(qū)消費(fèi)） 南北大街對(duì)于區(qū)域板塊商業(yè)開(kāi)發(fā)的意義： 天津?yàn)车貕K西側(cè)為：河西核心區(qū)域商圈 -南樓商圈及以基礎(chǔ)家庭消費(fèi)特征為主體的大型零售集中區(qū)域解放路（登發(fā) -國(guó)美 -建材市場(chǎng)） 海河?xùn)|岸沿線 -海河沿線規(guī)劃為商務(wù)休閑為主題區(qū)域，現(xiàn)主要集中于住宅社區(qū)群體，商業(yè)消費(fèi)集中區(qū)域尚未形成。（外流城市核心商業(yè)及河?xùn)|區(qū)區(qū)域商業(yè)） 天津?yàn)车貕K沿解放路及臺(tái)兒莊路可延伸到城市核心商圈小白樓及濱江道區(qū)域。 2014年 7月 思源顧問(wèn) 18 南北大街亟待新商業(yè)雛形的產(chǎn)生 新消費(fèi)的供給需要社區(qū)商業(yè)的配套提升。 河西新商圈的完善 嘉茂購(gòu)物中心商業(yè)的再開(kāi)發(fā)及延續(xù) 中高端客群日益提升的品質(zhì)消費(fèi)需求 老商業(yè)街的新色彩注入 2014年 7月 思源顧問(wèn) 19 南北大街商業(yè)發(fā)展要求及機(jī)會(huì)點(diǎn) 現(xiàn)狀商業(yè)的發(fā)展要求 ： 以滿足周邊社區(qū)消費(fèi)為基礎(chǔ)，隨著新盤業(yè)主的入住，對(duì)提升業(yè)態(tài)的豐富性、增強(qiáng)品位消費(fèi)供給、提高商業(yè)檔次、改善商業(yè)形象逐步成為新的要求。 內(nèi)街商業(yè)的發(fā)展要求： 2000年后社區(qū)商業(yè)日益成為大盤商業(yè)開(kāi)發(fā)配套所需及多數(shù)商業(yè)投資者的熱點(diǎn)。 天津?yàn)炒蟊P商業(yè)的發(fā)展要求： 2008年作為天津?yàn)成虡I(yè)的起點(diǎn) A區(qū)嘉茂廣場(chǎng)成功入市，一定程度上奠定了天津?yàn)成虡I(yè)應(yīng)以突出河西原有商業(yè)發(fā)展基點(diǎn)為方向；但南北大街的現(xiàn)狀商業(yè)一定程度上存在著現(xiàn)有地塊區(qū)域的限制（新舊住宅的布局、商業(yè)發(fā)展的參差不齊、商業(yè)定位較低），對(duì)河西商業(yè)新核心的打造產(chǎn)生影響。 2014年 7月 思源顧問(wèn) 20 南北大街商業(yè)發(fā)展要求及機(jī)會(huì)點(diǎn) 天津新商業(yè)街的打造： 目前，天津市主要商業(yè)街有以下特點(diǎn)： 區(qū)域商圈的構(gòu)成 /單一主題特色商業(yè)街（老字號(hào)商業(yè)街 /餐飲商業(yè)街 /酒吧風(fēng)情街） 商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn) 結(jié)合地塊商業(yè)需求及區(qū)域現(xiàn)壯特征，打造區(qū)域商圈的組成。（嘉茂帶動(dòng)的河西新商圈的延續(xù)） 設(shè)立特色主題商業(yè)從而帶動(dòng)客流輻射的擴(kuò)大、商業(yè)特征的形成。（新型社區(qū)商業(yè)街的主題發(fā)展方向） 濱江道 -和平路商業(yè)街 城市核心商業(yè)街 城市核心商圈 ,品牌零售店鋪云集 商業(yè)構(gòu)成：百貨 +街鋪（服裝服飾） 古文化步行街 特色商業(yè)街 老字號(hào)云集 商業(yè)構(gòu)成：街鋪（字畫、古玩、傳統(tǒng)工藝品） 食品街 特色商業(yè)街 傳統(tǒng)食品店 +老字號(hào)餐飲店 南樓商圈 區(qū)域核心商業(yè)街 河西區(qū)域商圈 商業(yè)構(gòu)成：百貨 +超市 +街鋪（服裝服飾 /餐飲） 2014年 7月 思源顧問(wèn) 21 概況： 案例推薦 北京市朝陽(yáng)團(tuán)結(jié)湖路商業(yè)街 團(tuán)結(jié)湖地區(qū)沿城市核心三環(huán)沿線，地處 CBD外延區(qū)域。 團(tuán)結(jié)湖的商業(yè)配套以基礎(chǔ)生活服務(wù)類為主向，經(jīng)過(guò)多年磨合，商業(yè)設(shè)施在京城屬于比較完善的社區(qū)之一。 團(tuán)結(jié)湖路商業(yè)街全長(zhǎng)約 1200米，北起農(nóng)展館南路、南至朝陽(yáng)北路。 2014年 7月 思源顧問(wèn) 22 案例借鑒基礎(chǔ)： 商業(yè)立地及歷史發(fā)展的相同： CBD邊緣商業(yè)聚集區(qū)域 河西新興商業(yè)聚集區(qū)域沿線 非區(qū)域核心商業(yè)中心 受到東大橋商圈、華堂商圈及新興藍(lán)色港灣及三環(huán)沿線商業(yè)的影響，團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街主要為周邊社區(qū)商業(yè)消費(fèi)特征。 非區(qū)域核心商業(yè)中心 受到南樓商圈的影響，隨著嘉茂的入市，天津?yàn)成虡I(yè)逐步具有形成區(qū)域新興商圈的基礎(chǔ)。 南北大街為嘉茂商圈的商業(yè)延續(xù)，聯(lián)通南側(cè)的原有餐飲休閑聚集區(qū)域。 團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街及南北大街均為上世紀(jì) 90年代初步形成，具有較長(zhǎng)的商業(yè)發(fā)展歷史。 團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街已逐步形成為日益繁榮及難以撼動(dòng)的社區(qū)消費(fèi)聚集基地；南北大街則未隨著周邊消費(fèi)群體及河西商業(yè)的發(fā)展而出現(xiàn)商業(yè)成長(zhǎng)趨勢(shì)。 2014年 7月 思源顧問(wèn) 23 案例借鑒基礎(chǔ)： 均為具有一定歷史發(fā)展的社區(qū)密集區(qū)域： 消費(fèi)群體構(gòu)成 團(tuán)結(jié)湖 南北大街 團(tuán)結(jié)湖 1、 2條，團(tuán)結(jié)湖 3、 4條， 團(tuán)結(jié)湖南里北里，水錐子社區(qū)等 海景公寓、北洋新里、長(zhǎng)泰公寓、 云廣新里、美好東里 周邊企事業(yè)單位家屬樓 /原有社區(qū)居民 及流動(dòng)人口（ CBD區(qū)域工作人員） 90年代社區(qū) +新樓盤的入駐 （海景公寓 /天津?yàn)常?商業(yè)街硬件基礎(chǔ)： 團(tuán)結(jié)湖 南北大街 雙向 2車道 雙向 2車道 /單向車道 1200米 1200米 2014年 7月 思源顧問(wèn) 24 案例推薦 朝陽(yáng)團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街 餐飲聚 集區(qū)域 大型零售 聚集 區(qū)域 街 鋪 街 鋪 團(tuán)結(jié)湖商業(yè)沿線商業(yè)特征 店鋪布局特征： 以姚家園路為中心，北側(cè)為零售聚集區(qū)域（京客隆超市 +底商街鋪）南側(cè)為餐飲及休閑服務(wù)聚集區(qū)（大中型餐飲休閑店鋪 +底商街鋪聚集區(qū)域） 交通及配套設(shè)施特征： 團(tuán)結(jié)湖路為區(qū)域居民主要出行必經(jīng)之路 雙向 2車道沿線，公共交通系統(tǒng)有 3條（ 115、 718、 31） 團(tuán)結(jié)湖公園乃區(qū)域居民尤其是中老年消費(fèi)群體的健身及休閑場(chǎng)所。 店鋪結(jié)構(gòu)特征： 與南北大街現(xiàn)狀相同，團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街主要以中小規(guī)模的底商及單體商業(yè)組成。 2014年 7月 思源顧問(wèn) 25 大型 零售 賣場(chǎng) /市場(chǎng) 京客隆超市（ 2家） 大中電器 天宇商品市場(chǎng) 新華書(shū)店 團(tuán)結(jié)湖北社區(qū)菜市場(chǎng) 零售街鋪 服裝服飾：以純、紅英服飾、時(shí)尚女生飾品、迦啦啦化妝品超市 其他：光大永亮眼鏡、康亮眼鏡、 食品店：吳裕泰、味多美、一手店、三元梅園、好利來(lái) 藥店：嘉事堂藥店、永康藥房 餐飲街鋪 休閑餐飲：避風(fēng)塘、 快餐： KFC、馬蘭拉面、蘇煌食堂、桂林米粉、 地方中餐：巴西烤肉城、山海樓、太熟悉、金鼎軒、 雍雅河鮮酒樓、郭林、紫光園、陽(yáng)光人家、九龍緣豆花莊 休閑街鋪 足療洗?。涸h(yuǎn)洗浴、 美容美體：金棕櫚泉美容美發(fā)、審美發(fā)藝 服務(wù)街鋪 榮昌洗衣、柯達(dá)彩擴(kuò) 建行、郵政儲(chǔ)蓄 鏈家地產(chǎn)、我愛(ài)我家 北京南區(qū)口腔醫(yī)院、 酒店 格林聯(lián)盟酒店、如家酒店、輕鑫賓館、 7天酒店 案例推薦 朝陽(yáng)團(tuán)結(jié)湖商業(yè)街 團(tuán)結(jié)湖商業(yè)沿線商業(yè)特征 以中小社區(qū)配套商業(yè)店鋪為主，注重餐飲及休閑業(yè)態(tài)商業(yè)的引入以促進(jìn)客流的聚集。 中型超市業(yè)態(tài)以滿足周邊居民基礎(chǔ)生活消費(fèi)，此外在非核心商業(yè)聚集區(qū)域，對(duì)酒店及其他配套服務(wù)設(shè)施的引進(jìn)以提升商業(yè)街的延續(xù)性。 目前，整體商業(yè)規(guī)模約 10萬(wàn)平方米 隨著商業(yè)街的日益成熟，現(xiàn)街鋪?zhàn)饨鹪谥苓厖^(qū)域尚處高端價(jià)格（約 6-8元 /天 /平米）區(qū)間。 2014年 7月 思源顧問(wèn) 26 案例借鑒： 以社區(qū)生活配套商業(yè)為主體，同時(shí)在零售業(yè)態(tài)以滿足剛性需求消費(fèi)的同時(shí)，增加餐飲及休閑業(yè)態(tài)以促進(jìn)客流的加強(qiáng)。 商業(yè)街店鋪布局：街鋪 -零售核心商業(yè)區(qū) -街鋪 -餐飲核心商業(yè)區(qū) 此外在非核心商業(yè)聚集區(qū)域，對(duì)酒店及其他配套服務(wù)設(shè)施的引進(jìn)以提升商業(yè)街的延續(xù)性。 考慮到區(qū)域消費(fèi)的限制，經(jīng)濟(jì)型酒店的引進(jìn) 配套性設(shè)施的設(shè)立，使之日益形成為區(qū)域休閑游玩場(chǎng)所之一。 2014年 7月 思源顧問(wèn) 27 休閑設(shè)施的設(shè)臵 底商門面的統(tǒng)一 商業(yè)外立面色彩的統(tǒng)一 案例借鑒： 商業(yè)氛圍的打造： 統(tǒng)一的底商商業(yè)店面規(guī)劃 商業(yè)街整體建筑色彩的一致 休閑配套設(shè)施的增加 2014年 7月 思源顧問(wèn) 28 南北大街 新型都市社區(qū)商業(yè)街區(qū) 泛都市生活消費(fèi)基地的重要組成部分 區(qū)別于現(xiàn)有天津市商業(yè)街的特征，樹(shù)立社區(qū)商業(yè)新型街區(qū)的典范 2014年 7月 思源顧問(wèn) 29 品質(zhì)生活需求 高級(jí)別 /高檔次 低級(jí)別 /低檔次 基本生活需求 新南北大街 現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施 消費(fèi)需求 /商業(yè)品質(zhì)的更新 南北大街商業(yè)改造形象示意 說(shuō)明 新南北大街提升現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施品質(zhì)，逐步有低端基礎(chǔ)生活配套商業(yè)向中端 /中高端品質(zhì)生活消費(fèi)設(shè)施過(guò)渡。 2014年 7月 思源顧問(wèn) 30 單一功能設(shè)施 購(gòu)物消費(fèi)型設(shè)施 時(shí)間消費(fèi)型設(shè)施 多功能復(fù)合式設(shè)施 單一特色商業(yè)街： 食品街 /古文化街 城市核心商業(yè)街 -和平路 都市家庭生活商業(yè)街區(qū) 新南北大街 商業(yè)發(fā)展示意 南北大街商業(yè)改造形象示意 說(shuō)明 商業(yè)街發(fā)展方向的突出：新南北大街區(qū)別于現(xiàn)有天津市商業(yè)街的特征（單一特色商業(yè)街），處于區(qū)域性綜合商業(yè)街定位 規(guī)模發(fā)展：主題商業(yè)街 -區(qū)域性綜合商業(yè)街 -城市核心商業(yè)街 功能組合：主題商業(yè)街 -綜合商業(yè)街 2014年 7月 思源顧問(wèn) 31 南北大街商業(yè)新形象示意 商業(yè)布局 購(gòu)物中心 -時(shí)尚服飾 /飾品商業(yè)街 -社區(qū)服務(wù)中心街區(qū) -餐飲休閑風(fēng)情 重點(diǎn)： 住宅樓盤及店鋪商業(yè)的延續(xù)（建筑風(fēng)格整體劃一 /街鋪結(jié)構(gòu)趨同連續(xù)） 商業(yè)業(yè)態(tài)的互動(dòng) /統(tǒng)一 南北大街 新圍堤道 小圍堤道 古海道 大沽南路 時(shí)尚服飾專賣商業(yè)街 （服裝服飾 /旅游商品 /外貿(mào)淘寶 /數(shù)碼用品 /水吧休閑餐飲） 時(shí)尚生活購(gòu)物中心 時(shí)尚服飾專賣商業(yè)街 家庭生活配套商業(yè)街 （家居 /美容美發(fā) /生活用品 /棋牌） 社區(qū)生活 服務(wù)中心 學(xué)校 餐飲休閑風(fēng)情街 （地方餐飲 /足療洗浴 /茶藝慢吧） 餐飲休閑風(fēng)情街 （地方餐飲 /足療洗浴 /茶藝慢吧） 2014年 7月 思源顧問(wèn) 32 南北大街商業(yè)新形象示意 商業(yè)組合 社區(qū)服務(wù)配套為主體，在傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的基礎(chǔ)上增加文化價(jià)值及休閑價(jià)值。 重點(diǎn)： 提升客流帶動(dòng) :以零售為主體的基礎(chǔ)上，加大餐飲、休閑比重；增設(shè)休閑露臺(tái)、水吧咖啡的設(shè)臵 特色挖掘：文化教育、旅游資源、歷史展示的有效運(yùn)用 商業(yè)街交通節(jié)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)：商業(yè)街 2頭設(shè)臵新南北大街標(biāo)識(shí) 2014年 7月 思源顧問(wèn) 33 南北大街商業(yè)新形象示意 商業(yè)檔次 以中檔次商業(yè)為主，注重品牌性及都市時(shí)尚、休閑品位之特征。 重點(diǎn)： 隨著嘉茂的開(kāi)業(yè)，帶動(dòng)整條商業(yè)街的品牌化、形象化。 無(wú)品牌個(gè)體小商家 品牌連鎖店家 無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài) 特色社區(qū)綜合商業(yè)街 無(wú)考慮商業(yè)店面 商業(yè)街主題色彩、主題風(fēng)格、主題 VI 2014年 7月 思源顧問(wèn) 34 南北大街商業(yè)改造的手段 商業(yè)店鋪結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)落位的合理化 結(jié)合現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)，打造新型社區(qū)商業(yè)街區(qū)的商業(yè)特征：購(gòu)物中心 -時(shí)尚服飾 /飾品商業(yè)街 -社區(qū)服務(wù)中心街區(qū) -餐飲休閑風(fēng)情街。 交通條件的改善 南北大街現(xiàn)狀道路狹窄，且無(wú)公共交通系統(tǒng)支持。 雙向 2車道并增設(shè)交通系統(tǒng)。 建筑布局的有序貫通及商業(yè)延續(xù) 合理規(guī)劃商業(yè)街 2側(cè)底商及單體商業(yè)的結(jié)構(gòu)布局及延續(xù)排布，以將現(xiàn)有商業(yè)斷落區(qū)域增強(qiáng)商業(yè)街的特征。 2014年 7月 思源顧問(wèn) 35 南北大街商業(yè)改造的手段 現(xiàn)有周邊設(shè)施的有效利用，歷史文化色彩的挖掘 不同于現(xiàn)有市場(chǎng)硬性打造商業(yè)街及規(guī)劃特色商業(yè)街，南北大街現(xiàn)有周邊設(shè)施的挖掘。天津小劇場(chǎng)、掛甲寺、三級(jí)跳坑的文化教育設(shè)施應(yīng)在傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)街中起到 “ 特色 ” +“ 點(diǎn)晶 ” 的作用，以區(qū)別于其他商業(yè)街，增加區(qū)域居住區(qū)域文化品位之特征。 商業(yè)街氛圍的渲染 現(xiàn)有商業(yè)街主要呈現(xiàn)住宅底商聚集區(qū)域特征，新南北大街的打造應(yīng)起到 “ 貫連商業(yè)設(shè)施 +提升逛街興趣 ” 之特征 社區(qū)商業(yè)中心 +時(shí)尚商業(yè)店鋪 +配套服務(wù)中心 +文化展現(xiàn)休閑基地 +餐飲風(fēng)情步行街 在商業(yè)街基礎(chǔ)硬件的基礎(chǔ)上應(yīng)逐步提升軟件條件以提升整體商業(yè)街的形象。 2014年 7月 思源顧問(wèn) 36 硬件升級(jí)： 1-現(xiàn)有商業(yè)街住宅底商及沿街店鋪的物業(yè)布局的統(tǒng)一 沿街商業(yè)的延續(xù) 店鋪規(guī)模及物業(yè)結(jié)構(gòu)的有機(jī)規(guī)劃 新圍堤道 -小圍堤道：結(jié)合嘉茂購(gòu)物中心打造商業(yè)街的新前端 -現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)情街。 小圍堤倒 -古海道：社區(qū)商業(yè)內(nèi)街，打造都市生活服務(wù)中心區(qū)域。 古海道 -大沽南路：結(jié)合現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)特征，加強(qiáng)休閑及餐飲業(yè)態(tài)商家的入駐，打造樂(lè)活休閑餐飲街。 現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)情街 都市生活街區(qū) 樂(lè)活休閑街區(qū) 2014年 7月 思源顧問(wèn) 37 硬件升級(jí)： 2-商業(yè)定位及商業(yè)組合的統(tǒng)一 現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)情街 對(duì)現(xiàn)有各樓盤底商進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，結(jié)合嘉茂購(gòu)物中心的時(shí)尚購(gòu)物中心概念，打造主力店 +商業(yè)街的新時(shí)尚街區(qū)風(fēng)情。 都市生活街區(qū) 以 B地塊商業(yè)的入市為契機(jī)，內(nèi)街商業(yè)結(jié)合北側(cè)零售專賣街 -南側(cè)原有餐飲集中區(qū)，將滿足周邊社區(qū)基礎(chǔ)生活配套類商業(yè)的聚集于此。 樂(lè)活休閑街區(qū) C區(qū)商業(yè)以現(xiàn)有商業(yè)特征為出發(fā)點(diǎn)，打造北有區(qū)域零售商業(yè)中心，南有餐飲 -休閑聚集區(qū)域的概念。 2014年 7月 思源顧問(wèn) 38 硬件升級(jí)： 3-現(xiàn)有交通節(jié)點(diǎn)的利用及文化價(jià)值的挖掘 南北大街在商業(yè)的基礎(chǔ)上結(jié)合現(xiàn)有文化、展出等設(shè)施，提升整體商業(yè)街價(jià)值及品位，為客流的帶動(dòng)提供促進(jìn)作用。 考慮現(xiàn)有南北大街地塊條件，結(jié)合商業(yè)內(nèi)街交通節(jié)點(diǎn)將商業(yè)街的規(guī)劃做統(tǒng)一考慮。 提升措施 文化教育基地培訓(xùn)、旅游市場(chǎng)挖掘。 2014年 7月 思源顧問(wèn) 39 軟件升級(jí) 1-商業(yè)建筑外立面的統(tǒng)一 商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)：聯(lián)體商業(yè) /單體商業(yè) 商業(yè)物業(yè)外立面色彩風(fēng)格的協(xié)調(diào) 南北大街商業(yè)改造的手段 2014年 7月 思源顧問(wèn) 40 2-商業(yè) VI/CI的引入 商業(yè)店招的風(fēng)格一致 商業(yè)街路旗及導(dǎo)視系統(tǒng)的引入 南北大街商業(yè)改造的手段 2014年 7月 思源顧問(wèn) 41 3-商業(yè)氛圍的營(yíng)造 商業(yè)廣場(chǎng) /休憩港灣設(shè)施的設(shè)臵 夜間照明的注重 露天咖啡 /水吧等商業(yè)的添臵 南北大街商業(yè)改造的手段 2014年 7月 思源顧問(wèn) 42 4-文化休閑氛圍的營(yíng)造 建筑小品的引入 商業(yè)街色彩的節(jié)日渲染 服務(wù)設(shè)施的美化 天津?yàn)臣伴_(kāi)發(fā)商品牌的樹(shù)立 南北大街商業(yè)改造的手段 43 目錄 CONTENS 天津?yàn)炒蟊P商業(yè)主題 南北大街商業(yè)改造建議 PART PART PART PART A2地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議 B3地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議 PART E地塊會(huì)所定位與經(jīng)營(yíng)發(fā)展專項(xiàng)分析 2014年 7月 思源顧問(wèn) 44 A2商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ) A2商業(yè)初步規(guī)劃 有夾層商業(yè) 沿街切分商務(wù)配套商業(yè)方向 無(wú)夾層商業(yè) 圍合式商業(yè)街綜合體打造 基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 A2商務(wù)辦公 +配套商業(yè)綜合體 2014年 7月 思源顧問(wèn) 45 A區(qū) -由 2萬(wàn)平米中環(huán)廣場(chǎng)寫字樓、 6萬(wàn)平米購(gòu)物中心以及 3.1萬(wàn)平米獨(dú)體商業(yè)組成。 目前中環(huán)廣場(chǎng)寫字樓已全面進(jìn)駐，凱德臵地旗下的嘉茂購(gòu)物中心已于 08年 12月開(kāi)業(yè)。 A區(qū)在天津?yàn)持械奈恢?2014年 7月 思源顧問(wèn) 46 A2相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 地塊名稱 用途 占地面積（ m2) 建筑面積 總建筑面積 地下建筑面積 地上消防通道 地上可售面積 A 1樓辦公 37568 20326 20326 1樓商業(yè) 59305 59305 1#樓消防通道 494 494 1地下車庫(kù) 16488 16488 1樓地下人防 3850 3850 2樓 1