房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算.doc

基于性價(jià)比一致原則的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算基本思路 本價(jià)格計(jì)算方法的基本出發(fā)點(diǎn)是盡量保證每套房屋的性價(jià)比一致。 性價(jià)比中的價(jià)格是指單位銷售面積的價(jià)格。而性價(jià)比中的性能，則應(yīng)該是多方面的指標(biāo)綜合加權(quán)評價(jià)而成。 應(yīng)該選擇多個(gè)重要的性能指標(biāo)來評價(jià)某套房屋的綜合性能，例如： 1）樓層（樓層高低） 2）海景/江景/河景/湖景等水景 3）山景/園景等其他景觀 4）寧靜（所處位置的寧靜程度） 5）戶型（該房屋戶型的優(yōu)劣，適應(yīng)其目標(biāo)客戶的程度） 6）朝向（該房屋方位朝向的優(yōu)劣） 7）視野（視線是否受阻及視野開闊程度） 8）私密性 以上8項(xiàng)指標(biāo)中，第1項(xiàng)指標(biāo)“樓層”可看作是縱向指標(biāo)，可以通過樓層價(jià)差來反映其指標(biāo)分值的高低。而其他7項(xiàng)指標(biāo)則是橫向指標(biāo)，通過分別評價(jià)并加權(quán)匯總來計(jì)算其橫向的綜合性能;各個(gè)因素的權(quán)重則主要靠經(jīng)驗(yàn)和價(jià)格試算確定。計(jì)算流程計(jì)算步驟一、 確定均價(jià) 均價(jià)通常根據(jù)項(xiàng)目銷售目標(biāo)而定。在確定目標(biāo)均價(jià)時(shí)，常用以下幾種定價(jià)方法： 1 成本加成法 即通過核算項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)成本，加上目標(biāo)利潤，反推銷售單價(jià)。 2 市場比較法 以市場情況、特別是競爭項(xiàng)目銷售價(jià)格為基礎(chǔ)制定銷售單價(jià)。此種方法應(yīng)該評價(jià)分析相對于競爭項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢（劣勢）和所處的競爭地位。 3 消費(fèi)者心理價(jià)格法 通過調(diào)查了解消費(fèi)者的心理承受價(jià)格而制定銷售價(jià)格。實(shí)際應(yīng)用中，消費(fèi)者實(shí)際購買的價(jià)格往往高于其參加調(diào)查時(shí)所提出的心理承受價(jià)格。 在制定目標(biāo)均價(jià)時(shí)，通常需要將以上3種方法綜合運(yùn)用。二、 確定樓層價(jià)差 確定樓層價(jià)差有兩種方法，一種方法是每個(gè)樓層都存在樓層價(jià)差?？v向樓層價(jià)差根據(jù)地域和形態(tài)的不同而不同。在一些城市，高層住宅的樓層價(jià)差通常為2050元/m2，頂層價(jià)格通常最高;小高層住宅的樓層價(jià)差通常為1530元/m2，頂層價(jià)格通常最高;多層住宅的樓層價(jià)差通常為3050元/m2，3、4樓的價(jià)格通常最高（也存在底樓和頂樓帶花園而價(jià)格最高的情況）。 另一種方法是樓層分段價(jià)差，這種方法主要針對高層住宅使用。即將樓棟各樓層分為若干樓段，每一樓段內(nèi)部各樓層之間不存在樓層價(jià)差，但樓段之間存在樓段價(jià)差。采用樓層分段價(jià)差方法時(shí)，樓段價(jià)差通常在50100元/m2，每個(gè)樓段通常包括5個(gè)樓層左右。三、 確定橫向房屋價(jià)格系數(shù) 計(jì)算房屋價(jià)格系數(shù)的基本思路是分項(xiàng)評分、加權(quán)計(jì)算。 前文已經(jīng)提到，計(jì)算橫向的房屋價(jià)格系數(shù)時(shí)，考察了7個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：水景、山景、寧靜、戶型、朝向、視野與私密性。 為了簡化計(jì)算，選擇某一普通樓層（本計(jì)算方法中選擇中間樓層）為基準(zhǔn)樓層進(jìn)行評分，并以此為基礎(chǔ)搭建價(jià)格框架。若有部分樓層有特殊變化，則在搭建的價(jià)格框架基礎(chǔ)上進(jìn)行局部調(diào)整。 具體計(jì)算時(shí)分為以下四個(gè)步驟：建立評分標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重設(shè)置分項(xiàng)評分加權(quán)計(jì)算。四、 搭建價(jià)格框架 通過Excel軟件可以實(shí)現(xiàn)價(jià)格框架的搭建和計(jì)算。 以中間樓層為基礎(chǔ)，根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)格和各房屋價(jià)格系數(shù)計(jì)算中間樓層各房屋的價(jià)格，然后代入樓層價(jià)差數(shù)據(jù)，計(jì)算出其他樓層各房屋的價(jià)格。其中，基準(zhǔn)價(jià)格是計(jì)算的初始價(jià)格，其基本與前面所確定的均價(jià)一致。計(jì)算表中最后得到的均價(jià)將以基準(zhǔn)價(jià)格為基礎(chǔ)試算得到。 搭建的價(jià)格框架如下表（略）所示。五、 局部微調(diào) 搭建了基本的價(jià)格框架后，需要根據(jù)樓棟的實(shí)際情況進(jìn)行局部調(diào)整。有可能存在局部調(diào)整的情況包括： 1 戶型變化 在同一樓棟里面，隨著樓層的不同，可能會(huì)有一些變異戶型，例如躍層、合并大戶型等。這時(shí)，需要調(diào)整相應(yīng)部分的價(jià)格框架，以與實(shí)際情況相一致。同時(shí)，若有必要，還應(yīng)該提高（或降低）相應(yīng)的單價(jià)。 2 景觀階躍 景觀階躍是指某房屋隨著樓層的升高（或降低），出現(xiàn)視野豁然開闊（或突然受阻）、景觀資源陡然豐富（或急劇減少）等情況。這時(shí)，應(yīng)該相應(yīng)提高（或降低）該房屋的銷售單價(jià)。提高（或降低）的幅度根據(jù)實(shí)際情況而定，通常在20100元/m2之間。 景觀階躍的情況還包括：低層臨近車庫出入口、臨近裙樓頂?shù)闹醒肟照{(diào)冷卻塔、臨近空中花園、贈(zèng)送花園/露臺(tái)、房屋內(nèi)有被記入銷售面積的柱體、房屋局部空高減小等等。應(yīng)該根據(jù)情況賦以相應(yīng)的景觀階躍價(jià)差，提高（或降低）銷售單價(jià)。 3 特殊樓層 在高層住宅中，有時(shí)候頂層會(huì)給消費(fèi)者以身份的象征，其價(jià)格可以適當(dāng)提高。 此外，某些城市對樓層編號(hào)的數(shù)字比較在意，消費(fèi)者會(huì)更愿意買帶“8”的樓層，而不愿意買帶“4”的樓層和第13層。這種情況下，可以給相應(yīng)的樓層適當(dāng)提高（或降低）銷售價(jià)格。六、 價(jià)格試算與調(diào)整 對初步價(jià)格框架進(jìn)行了局部調(diào)整后，就可以進(jìn)行價(jià)格試算了。對試算出的價(jià)格，需要從以下方面，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)判斷進(jìn)行校驗(yàn)： 1 最低價(jià)和最高價(jià)（包括單價(jià)和總價(jià)） 2 同樓層各房屋之間的價(jià)格差距（單價(jià)和總價(jià)） 3 整個(gè)樓棟各房屋之間的價(jià)格差距（單價(jià)和總價(jià)） 若以上結(jié)果不甚滿足要求，則可以從以下方面進(jìn)行調(diào)整（在調(diào)整時(shí)，需要注意隨時(shí)更改基準(zhǔn)價(jià)格以使計(jì)算表中的銷售均價(jià)與確定的目標(biāo)均價(jià)一致）： 1 調(diào)整橫向指標(biāo)的權(quán)