寫字樓投資分析

寫字樓底商逐漸從寄生走向互動寫字樓涉足商業(yè)，并不影響寫字樓的純度，而更能體現(xiàn)其人性化。合適的商業(yè)規(guī)劃、足夠檔次商家的加入，必然為寫字樓價值的提升增加更多空間。人們對房地產(chǎn)行業(yè)的關注，已經(jīng)由最初的住宅擴展到寫字樓、商業(yè)。隨著住宅禁商的推進和國家對炒房投資行為的打壓，傳統(tǒng)商業(yè)投資又具有較高的風險，日益“提純”中向高端發(fā)展的寫字樓似乎更容易得到商鋪投資者的青睞。眼下，許多寫字樓裙樓商業(yè)一改高端姿態(tài)，從幕后走向前臺，從寄生走向互動，有力地印證了這一點。商業(yè)價值成亮點河南鑫苑置業(yè)有限公司副總經(jīng)理吳曉峰告訴記者，根據(jù)寫字樓項目本身定位的不同，寫字樓底商存在很大差別。非商務區(qū)單體寫字樓的商業(yè)部分基本上還處于自給自足，服務于本寫字樓客戶的層面，對寫字樓本身的依賴性非常強，沒有走出社區(qū)底商的范疇?？剂繂误w寫字樓商業(yè)的唯一標準，就是寫字樓的人氣是否夠旺，寫字樓的入住率是否夠高。人氣旺的話，很容易帶旺寫字樓底商；相反，如果寫字樓人氣不旺，寫字樓底商就很難旺起來。所以，單體寫字樓商業(yè)由于對寫字樓本身依賴太強，相對投資風險比較大。商務區(qū)寫字樓底商更有可能成為區(qū)域商業(yè)中心，加速城市商業(yè)結構多中心。金博大下面的大商新瑪特，郵政大廈下面的正道中環(huán)百貨，鄭州國貿(mào)中心的大商新瑪特等都屬于商務區(qū)的寫字樓底商。他們的成功運營，似乎讓投資寫字樓商業(yè)的客戶看到了很好的發(fā)展前景。采訪中，有開發(fā)商指出，商務區(qū)寫字樓底商對整體功能結構、商業(yè)布局以及區(qū)位條件等方面，會著重考慮，非商務區(qū)寫字樓底商更注重考慮周邊的交通條件和人口情況。相對而言，商業(yè)聚集化建設對擴大整體區(qū)域性知名度很有好處，集中布局帶來的規(guī)模效應也有利于商家相互競爭，提高經(jīng)營水平，從價格和服務質量上讓消費者進一步受益。吳曉峰分析，目前鄭州市場上很多寫字樓底商還屬于非商務區(qū)的單體寫字樓商業(yè)。商業(yè)裙房其中的商業(yè)配套，體量不大?！暗?，即便這體量不大的商業(yè)配套，開發(fā)商在前期也不敢有絲毫馬虎，無論從檔次、經(jīng)營、業(yè)態(tài)上都力求與寫字樓本身相匹配，旨在打造成整個寫字樓的亮點?！眳菚苑逭f。優(yōu)質商業(yè)提升品質商業(yè)經(jīng)營追求大量的人流及大面積的展示面，寫字樓需要的則是相對優(yōu)雅和安逸的辦公環(huán)境，在寫字樓日益提“純”的現(xiàn)在，寫字樓和商業(yè)似乎存在不可調和的矛盾。鄭州大學綜合設計院副院長崔俊告訴記者，一般有大量商業(yè)的寫字樓，在前期設計時，就會采用良好業(yè)態(tài)規(guī)劃和人流動線設計，來劃分商業(yè)與商務人流，保證商業(yè)和寫字樓辦公人群的利益。河南楷林置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)李學敏也提出，對于商業(yè)體量小，不具備進行人流動線劃分條件的寫字樓項目，開發(fā)商更多的是采取從深度挖掘自身資源和增加物業(yè)增值服務兩方面，來滿足商家的需求，而不會為了滿足入駐商業(yè)經(jīng)營、宣傳的需要，破壞整體辦公環(huán)境。吳曉峰也認為，寫字樓涉足商業(yè)，并不影響寫字樓的純度，而是更人性化的體現(xiàn)。合適的商業(yè)規(guī)劃、足夠檔次商家的加入，必然為寫字樓價值提升增加更多的空間。綜合看來，寫字樓商業(yè)與寫字樓之間是相輔相成，承上啟下的關系。在當今寫字樓邁向人性化、智能化潮流的趨勢下，完全脫離商業(yè)的寫字樓是沒有市場的；而過分強調商業(yè)，忽視了自身屬性的寫字樓又是失敗的。因此，把握好寫字樓與商業(yè)的關系，事關寫字樓的檔次，并會影響到寫字樓的長久生存。成功的寫字樓離不開適合的商業(yè)，成功的商業(yè)對于寫字樓這種物業(yè)更是情有獨鐘。寫字樓商業(yè)運營的好壞，對整個項目的形象和投資價值影響至關重要?！皩τ趯懽謽莵碇v，處理好與商業(yè)的關系，正如西裝和紐扣一樣，雖小巧，卻于細微處體現(xiàn)著西裝本身的檔次與著裝者的品位?！眳菚苑逭f。提到高檔寫字樓，我們會自然地聯(lián)想到咖啡、西餐甚至銀行。寫字樓與商業(yè)，在經(jīng)意與不經(jīng)意之間，互相支撐著、烘托著，傳遞著各自的需求，融會了各自的文化。因此，寫字樓商業(yè)，正用它獨有的特性與優(yōu)雅的姿態(tài)昂然佇立于各個區(qū)域中?？春靡粋€區(qū)域，看好它的潛力，寫字樓商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)投資中的角色不可估量，將扮演越來越重要的角色。寫字樓樓盤開盤價“高報低開”市場成交平淡，售樓速度放緩，現(xiàn)在開發(fā)商在定價上又玩起了“高報低開”的游戲。這里說的“高報低開”，并非傳統(tǒng)意義上的樓盤剛開盤時打出高價，然后再通過優(yōu)惠、打折等手段來降價促銷?，F(xiàn)在的“高報低開”是說在樓盤未開盤前，就對外報出比較高的價格，好比“煙幕彈”，但在開盤時實際的售價則比先前的報價每平方米要低上千元甚至數(shù)千元。比如荔灣某盤，開盤前曾報價18000元/m2，但在開盤時售價僅13000元/m2；越秀某盤，開盤前報過1800023000元/m2的天價，開盤實際價格也只在1400016000元/m2。與此類似的還有花都某盤，曾傳出以8000元/m2開盤，但實際價格僅40006000元/m2。最新個案是海珠某盤，原先對外報價1100014000元/m2，開盤價只在1050013500元/m2。很多開發(fā)商坦言，這是很多樓盤營銷現(xiàn)在的慣常手法?！案邎蟮烷_”一方面可以試試買家的心理價位到底在哪里，即價格承受能力有多大；另一方面則可以提升買家的預期價格。到開售時卻以“低價”開盤，便可以讓買家有“筍價”的感覺，同時還增加了樓盤升值的信心，這樣就能確保第一批貨的順利銷售。不過，無論手段如何，判斷其最終成效，最終指向還是實際成交量。無論是新盤還是舊盤的高開低走策略，都離不開“合理性”這個關鍵，并不是每次向低走都能帶來刺激，要視乎價格是否真正落到實處，才會有買家買賬。由于上述幾盤的實際價格基本都回調到位了，所以最終交出了不錯的銷售成績單。選擇寫字樓的三大要素寫字樓由于供量小、需求量大，因而會有較高的投資回報率，近年來成為了廣大投資客戶的新寵。但同時由于寫字樓面積較大，投資總價很高，并且變現(xiàn)期長，對于個人投資來說就更需要理性和專業(yè)的分析。 首先，在準備投資寫字樓之前，應該首先計算該盤的年回報率，合適則具有投資價值。根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一幢物業(yè)價格合理與否的基本公式為“年收益15年房產(chǎn)購買價”。若物業(yè)年收益15年大于購房款，則表明該項目尚具投資價值。 其次，由于房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市主中心區(qū)土地的稀缺性更強，因此增值空間很大。同時，主中心區(qū)的區(qū)位成長性顯而易見，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處。所以說，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。 在投資寫字樓時，品質也是最為關鍵的，因為對于實際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質至關重要，如交通的便利程度、停車場的設計是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質、大堂的品位和布置、電梯質量與配置狀況、結構布局是否適用、采光通風是否良好等等，因此，投資者也需要對上述內(nèi)容逐一比較，并現(xiàn)場觀察、實地感受。如果某個寫字樓地處偏遠交通不便，或交通擁擠，那肯定不適合投資。投資寫字樓看租金重于看升值在住宅價格不斷攀升的過程中，風險也在不斷增加，投資資金的轉移成為必然。在近一年多的寫字樓市場，可以明顯看到，一些原先投資于住宅的資金，正在轉入寫字樓市場。 不過，在轉移的過程中，投資客往往還將住宅投資的經(jīng)驗運用到寫字樓上，依然著重于看寫字樓的升值空間。這其實是一個誤區(qū)。寫字樓投資和住宅投資，最大的不同就是前者更著重于租金，后者更著重于升值空間。 廣州住宅投資著重于升值，主要在于住宅的租金回報本就不高。扣除各種稅收，多數(shù)在3%-5%之間；加上近三年樓價快速上升，租金上升的幅度遠遠跟不上，使投資回報進一步下滑。 寫字樓著重于租金，主要在于兩方面：一方面，寫字樓的租金回報多在7%-8%之間，部分寫字樓的租金回報更高達10%-12%，單以租金計算，寫字樓就有很好的投資回報。第二方面，也是更重要的，就是二手寫字樓的買家遠小于住宅。一般購買寫字樓的主力是一些國營公司，其次是一些投資者。國營公司很少資金上的壓力，基本不會購買二手寫字樓。從房管局公布的數(shù)據(jù)來看，廣州每年二手寫字樓的成交量也就20多萬平方米，只有一手的三分之一左右，與住宅一二手基本持平不可同日而言。如果沒有下家接手，升值幅度有多大都沒有用。一般投資者倒是會購買二手寫字樓，不過他們要根據(jù)租金來計算購買的價格，租金高的寫字樓，價格當然也高，同一區(qū)域同素質的兩棟寫字樓，租金不同，售價也會有非常大的差別。寫字樓租金的高低，是決定寫字樓投資回報的主要因素。 因此，從住宅市場轉向寫字樓的投資者，在挑選寫字樓時，不能過于關注售價的高低，更應該考察該寫字樓的開發(fā)商是否有成功開發(fā)寫字樓的經(jīng)驗、是否有良好的寫字樓管理經(jīng)驗、是否有能力吸引知名大公司，這樣的寫字樓，高租金的可能性會更大。 如何投資寫字樓住宅投資遭遇冷凍期，股市也很低迷，手頭有筆資金的市民開始著急了，商業(yè)地產(chǎn)可以投資嗎？投資寫字樓怎么樣？本期商業(yè)地產(chǎn)帶您關注寫字樓投資者，看看他們?nèi)绾瓮ㄟ^寫字樓投資跑贏CPI。2003 年底，在某IT 公司就職的譚先生看到同事們開始投資住宅樓，自己也想躍躍欲試。但冷靜下來后，譚先生捫心自問：“買了住宅樓做什么？轉手倒賣不是自己的強項，出租又很麻煩而且租金低?！苯?jīng)過仔細比較，譚先生決定投資當時不算熱門的寫字樓市場。04 年初，譚先生以5400 元/平方米的價格購買了福星國際商會大廈的108 平方米的寫字樓用于出租，年回報率為8%。而后，又以3000 元每平方米的價格購買了街道口阜華大廈的兩處連在一起的住宅，打通后共294平方米，也租給別人辦公，年回報接近8%。四年過去了，譚先生的同事們的住宅一直空置，問及原因，他們的回答和譚先生當初預計的一樣：“與其收個千把塊錢的租金還得給自己增添很多麻煩，還不如先空著?！边@讓譚先生覺得很慶幸，自己投資寫字樓的做法看來還不錯。投資什么樣的寫字樓在譚先生看來，武漢的寫字樓分三種：即大商場的樓上配套、專業(yè)寫字樓以及商住樓。大商場的樓上配套，譚先生最不看好。在他看來，擁擠的人流和交通，對零售業(yè)可能意味著滾滾財源，但對于辦公人士而言，卻意味著時間的浪費與不便。經(jīng)常走南闖北的譚先生考察過外地的很多專業(yè)寫字樓。在他看來，武漢的專業(yè)寫字樓的價格并沒有得到市場的肯定。如今部分專業(yè)寫字樓甚至比不少同地段的住宅賣得更加便宜就是明證。商住樓原本不算寫字樓市場，最多只能是寫字樓市場的一種補充，但在武漢，商住樓實際上成為了中小型企業(yè)辦公場所的主力提供者。在過去的幾年中，投資商住樓的業(yè)主應該是最合算的，它保持了和住宅樓一樣的物業(yè)升值，卻獲得了堪比專業(yè)寫字樓甚至商鋪的租金回報。什么樣的寫字樓最好租譚先生的感受是：寫字樓的地段與環(huán)境最關鍵。在他看來，投資寫字樓的收益來自于租金。而租戶對地段與環(huán)境的要求，不僅僅意味著時間效率，更意味著企業(yè)的形象。因此，一定要投資交通方便的寫字樓，確保穩(wěn)定的租金收益。對于寫字樓內(nèi)部設施而言，譚先生的心得是一定要裝修，而且一交房就馬上裝修，越快越好。因為在交房之前，意向租戶最多，過了這個階段，租戶會少很多。對于房間的裝修，譚先生有一個心得，就是除了領導辦公室，一般的辦公場所盡量不要安裝木地板，畢竟辦公場所不是居家，地板的使用不會那么愛惜。及時收取租金也是確保收益的關鍵。當租戶說最近資金緊張時，不要猶豫，請他馬上離開。試想一下，房租是一個公司正常運作時早就計劃好的成本，如果租戶資金緊張，很可能這個公司確實維持不下去了。對此，譚先生有深刻教訓，曾有租戶告訴譚先生資金緊張，譚先生就說那等你資金輕松再說吧，結果五個月后，租戶一夜蒸發(fā)，而他留下的押金只能抵消一個月的房租。 點評投資寫字樓算好收益率與住宅樓相比，武漢的寫字樓投資有風險，也有回報。但在譚先生看來，與很多同類城市相比，武漢的寫字樓市場確實太低迷了，這種狀態(tài)應該不會長期持續(xù)下去。另外，作為投資者個人所能掌控的部分，回避寫字樓風險的最關鍵因素就是，在好地段投資，至少能保證不空置。只要不空置，租金回報都還過得去。不過，譚先生也告訴記者，收益率是根據(jù)當時購買寫字樓的價格來定的，如果購買寫字樓的價格過高，8% 的收益率自然無從談起。以福星國際商會大廈附近即將發(fā)售的浦發(fā)銀行大廈為例，雖然預計均價在11000元至12000 元平方米，與周邊住宅價格相差無幾，但由于近兩年寫字樓市場的租金并沒有大幅攀升，因此收益率很難保證像幾年前那么高。業(yè)內(nèi)動態(tài)沿江一號Mall年內(nèi)將試營業(yè)接連兩周的陰沉天氣讓人不由得懷念起艷陽高照的日子。兩周前的一天，記者來到了沿江一號Mall：頭頂艷陽高照，遠眺長江，滾滾長江東逝，清清漢水靜靜匯入長江，真可謂是“水光瀲滟晴方好”，而不遠處，長江與漢江交匯形成的南岸嘴一片又一片綠地相連。這里真是占盡地勢之利，面對著兩江美景小酌一杯更是人間美事。記者最近得到消息，沿江一號Mall，這處建筑面積30 萬平方米的商業(yè)航母將在下半年啟航，武漢秀色可餐之地又多了一處。地勢之利根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，武漢市政府把建立現(xiàn)代新型商品流通體系提到議事日程。武漢城市總體規(guī)劃(2006-2020)修編稿提出，要將“濱江活動區(qū)打造成為中部地區(qū)商業(yè)貿(mào)易、文化娛樂、旅游休閑中心”。把目光聚集在漢口濱江商圈，這里既是武漢濱江活動區(qū)的中心，也是武漢三鎮(zhèn)商業(yè)中心。目前，該商圈內(nèi)已經(jīng)聚集了45 座高級寫字樓、11 家大酒店。濱江活動區(qū)全面建成后，將集餐飲、娛樂、購物、休閑、旅游、商務為一體，實現(xiàn)多個業(yè)態(tài)的良性互動。沿江一號Mall 項目恰好地處于漢口濱江商圈核心，因此被列為武漢市重點建設項目及武漢“兩江(長江、漢江)四岸(長江、漢江兩岸)”改造項目的重點工程，項目總投資近40 億元。有專家評價，創(chuàng)新的復合業(yè)態(tài)、全面的商業(yè)配套、極佳的購物環(huán)境以及獨有的立體街區(qū)等諸多優(yōu)勢，沿江一號Mall的商業(yè)運作值得借鑒。體驗式時尚生活街區(qū)隨著促進中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的實施，武漢以“城市經(jīng)濟圈”為依托，實施區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，使得武漢市場的輻射能力得到進一步提高。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006 年武漢市實現(xiàn)GDP增速達到14.8%，社會消費品零售總額同比增長14.6%，超過全國社會消費品零售總額的平均增幅。武漢的商業(yè)正闊步發(fā)展。