2008年長(zhǎng)三角典型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析

1 2008年上半年長(zhǎng)三角典型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 易居中國(guó) 中國(guó) /上海， 2008年 6月 2 城市 08年 1-6月供求比（供：求 =1： *） 07年 1-6月供求比（供：求 =1： *） 上海 1： 0.82 1： 1.77 南京 1： 0.65（ 1-5月） 1： 1.26（ 1-5月） 蘇州 1： 0.67 1： 1.21 無(wú)錫 1： 0.65 1： 1.10 杭州 1:0.51 1:1.28 寧波 1： 1.08 （ 1-5月） 1： 1.38（ 1-5月） 合肥 1： 1.53（ 1-5月） 1： 1.64（ 1-5月） 南昌 1： 0.56 1： 0.95 長(zhǎng)三角各典型城市供求關(guān)系同期對(duì)比 城市表現(xiàn)：市場(chǎng)觀望氛圍較濃，明顯供過(guò)于求 市場(chǎng)現(xiàn)象： 上海市場(chǎng)的供求關(guān)系略優(yōu)于其它長(zhǎng)三角城市 合肥、寧波等房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚的城市表現(xiàn)相對(duì)較好 3 城市名稱 成交量（ 1-6月） 同比 6月成交量 同比 4月成交量 5月成交量 上海 499 -52% 96.8 -64% 94 99 南京 194萬(wàn)（ 1-5） -50% / / 44.7 41.6 蘇州 226.6 -42% 36 -54% 39.5 51.5 無(wú)錫 126.5 -25% 23.75 -36% 18.74 26.45 杭州 121.4 -44% 27.56 -59.7% 20.3 28.3 寧波 86.32（ 1-5） -18.9% / / 25.01 21.54 合肥 334萬(wàn)（ 1-5） +42% / / 62 74 南昌 73.5萬(wàn) -57% 21.26 -24% 9.79 13.48 長(zhǎng)三角各典型城市成交量同期對(duì)比 整體行情：短期內(nèi)仍將繼續(xù)調(diào)整，市場(chǎng)回暖乏力 市場(chǎng)現(xiàn)象： 成交量同比同期攔腰斬?cái)?市場(chǎng)尚未出現(xiàn)筑底現(xiàn)象 4 城市 熱銷 /滯銷 項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤時(shí)間 銷售率 熱銷原因 上海 熱銷 翠湖天地嘉苑 2008-6-1 25% 地段稀缺、豪宅項(xiàng)目 上海 熱銷 金地未未來(lái) 2008-6-9 63% 小戶型、總價(jià)控制 南京 熱銷 21世紀(jì)國(guó)際公寓 2008-3-27 71% 地鐵沿線、生活配套相對(duì)成熟、升值潛力較大 蘇州 熱銷 金色湖濱 2008-3-14 91% 小戶型、性價(jià)比高 蘇州 熱銷 康橋麗都 2008-6-1 88% 中小戶型、高性價(jià)比 杭州 熱銷 留莊 2008-5-27 100% 開(kāi)發(fā)商品牌、環(huán)境 杭州 熱銷 東方潤(rùn)園 2008-4-18 100% 地段、樓盤品質(zhì) 合肥 熱銷 經(jīng)典雅苑 2008-1-16 75% 區(qū)位佳，周邊配套好 南昌 熱銷 奧林匹克花園 2008-3-7 93% 降價(jià)營(yíng)銷 上海 滯銷 麗景翠庭 2008-6-19 / 板塊選擇余地較廣，該案價(jià)格和產(chǎn)品均不具優(yōu)勢(shì) 南京 滯銷 御湖國(guó)際公寓 2008-2-5 / 產(chǎn)品定位差 蘇州 滯銷 天地源 橄欖灣 Dec-07 / 同質(zhì)化明顯，價(jià)格過(guò)高 無(wú)錫 滯銷 新世界國(guó)際公寓 2008-3-7 / 區(qū)域配套差，價(jià)格無(wú)優(yōu)勢(shì) 杭州 滯銷 沐橋 2008-1-24 / 總價(jià)高 杭州 滯銷 湖濱閣 2008-6-20 / 價(jià)格高 長(zhǎng)三角各典型城市項(xiàng)目成交對(duì)比 5 時(shí)間 上一 輪調(diào) 整期 復(fù)蘇 期 發(fā) 展期 調(diào) 整期 新一 輪 復(fù)蘇 期 階段 城市房地產(chǎn)發(fā)展周期 1 2 3 2、跨度趨長(zhǎng)性；我國(guó)房地產(chǎn)周期的頻率 ,自 80年代以來(lái)大約都是 5年發(fā)展 ,2年低落 ,約 7到 8年為一個(gè)周期 ,而隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展、市場(chǎng)及行業(yè)的逐步成熟和健全 ,這個(gè)周期有延長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 4、階段差異性；我國(guó)房地產(chǎn)的周期中 ,調(diào)整期相對(duì)比較短 ,而發(fā)展期時(shí)間比較長(zhǎng) ,這顯示出市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛這樣的特點(diǎn) ,它明顯不同于房地產(chǎn)總量過(guò)剩的國(guó)家和地區(qū)。 1、區(qū)域特殊性；房地產(chǎn)自身的區(qū)域性特別明顯，尤其是珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部等區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展周期特征更是不一。 3、波幅漸緩性；隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的帶動(dòng)，以及房地產(chǎn)自身發(fā)生發(fā)展機(jī)制的不 斷健全，周期性的（斜率）波動(dòng)有趨緩的態(tài)勢(shì)。 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展周期理論 6 各城市所處周期 發(fā)展階段 周期 城市 復(fù)蘇期 第三輪 上海 第二輪 天津 等城市 調(diào)整期 第三輪 深度調(diào)整期 廣州、深圳 等城市 輕度調(diào)整期 北京 等城市 第二輪 武漢、重慶、成都、南京、杭州 等城市 第一輪 東部沿海三四線城市 發(fā)展期 第二輪 沈陽(yáng)、西安 等二線城市 第一輪 中西部大部分二線城市，長(zhǎng)三角及珠三角的三四線城市 7 區(qū)域 城市 回暖時(shí)點(diǎn) 成交量預(yù)測(cè) 價(jià)格預(yù)測(cè) 機(jī)會(huì) /風(fēng)險(xiǎn)判斷 長(zhǎng)三角 上海 二季度初 上半年成交縮量，三四季度會(huì)回升，預(yù)期 08年全年成交量將與 07年所減少。 價(jià)格不隨成交量波動(dòng)而波動(dòng)，主要受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，下半年價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)中有升 相比以剛性需求、改善型需求為主力的中端及中低端房，高檔房有率先回暖的趨勢(shì) 南京 二季度末 三、四季度成交量會(huì)恢復(fù)到 07年同期水平，全年成交量相比 07年有小幅下降。 08年年初回落的價(jià)格將隨著成交量的上升而經(jīng)歷企穩(wěn)甚至回升的過(guò)程，預(yù)計(jì)在二季度后還會(huì)達(dá)到 07年較高月份價(jià)格 新三區(qū)（浦口、江寧和六合）為市場(chǎng)供應(yīng)主力，會(huì)通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)調(diào)整性價(jià)比，達(dá)到市場(chǎng)穩(wěn)定。 珠三角 廣州 樂(lè)觀估計(jì)：三季度末 謹(jǐn)慎估計(jì)：四季度末 成交量將與 07年持平。 價(jià)格將在 07年 10月最高點(diǎn)的基礎(chǔ)上下探 20-30%左右 07年價(jià)格快速上漲的板塊面臨的市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)較大 深圳 樂(lè)觀估計(jì)：三季度末 謹(jǐn)慎估計(jì)：四季度 如能夠在二季度末實(shí)現(xiàn)價(jià)格理性下探，預(yù)期成交將會(huì)放量，全年成交量達(dá)到07年 70%。 價(jià)格將在 07年 10月最高點(diǎn)的基礎(chǔ)上下探 30%左右 外圍低端物業(yè)集中供應(yīng)區(qū)如龍崗等板塊將會(huì)面臨較大壓力。 各典型城市 2008年走勢(shì)預(yù)期 8 新盤簽約率 近月成交量 半年供應(yīng)量 近月成交價(jià) 半年成交量 半年供求比 45% 587.01 499.28 81.62 17189 1:0.82 一手房市場(chǎng) 近月成交價(jià) 半年成交價(jià) 近月成交量 二手房市場(chǎng) 474 10530 112 10966 評(píng)價(jià)指標(biāo) 數(shù)據(jù) 評(píng)價(jià)體系 20%-40% 40%-60% 60%-80% 大于 80% 小于 20% 簽約率 供求比 小于 0.5 0.5-0.8 0.8-1 1-1.5 政策評(píng)價(jià) 半年成交量 （）月日，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本出臺(tái)。 （）月日，央行第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 政策內(nèi)容 政策評(píng)價(jià) 市場(chǎng)整體評(píng)價(jià) 年，理性市場(chǎng)已經(jīng)形成，： .的供求比屬于正常、合理的范圍。成交均價(jià)漲幅驚人原因是成交結(jié)構(gòu)的變化，實(shí)際的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果是，漲跌共存、旺銷滯銷共生的局面。 二手住宅成交從年月起，已連續(xù)個(gè)月成交超過(guò)一手商品住宅，三級(jí)市場(chǎng)已逐漸成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力。 整體市場(chǎng) 大于 1.5 供應(yīng)量 50%-80% 80%-120% 120-150% 大于 150% 小于 50% 成交量 50%-80% 80%-120% 120-150% 大于 150% 小于 50% 近月成交量 50%-70% 70%-100% 100-150% 大于 150% 小于 50% （）示范文本的出臺(tái)旨在規(guī)范土地出讓的規(guī)范性文件，但更重要的不在于有規(guī)范性文件，在于執(zhí)行和履行。 （）上調(diào)存款準(zhǔn)備金率旨在回收流動(dòng)性，沖消到期的億央行票據(jù)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響幾乎沒(méi)有，原因在于房地產(chǎn)信貸早在年初已經(jīng)收縮，此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率并沒(méi)有在已收縮的基礎(chǔ)上進(jìn)一步收縮。 近月成交價(jià) / / / / / 半年成交量 50%-80% 80%-120% 120-150% 大于 150% 小于 50% 半年成交價(jià) / / / / / 近期成交量 50%-80% 80%-120% 120-150% 大于 150% 小于 50% 近期成交價(jià) / / / / / 整體評(píng)價(jià) 差 中 良 優(yōu) 較差 至6月22日 至5月31日 9 類別 時(shí)間 政策名稱 土地政策 2008-3 國(guó)土資源部 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的通知 2008-4 國(guó)土資源部 土地利用年度計(jì)劃執(zhí)行情況考核辦法 2008-4-2 國(guó)務(wù)院 國(guó)務(wù)院 2008年工作要點(diǎn) 2008-4-8 國(guó)土資源部表示，今年國(guó)土資源部將全面落實(shí)經(jīng)營(yíng)性用地、工業(yè)用地招拍掛出讓制度 2008-4 國(guó)土資源部表示，土地百日?qǐng)?zhí)法收繳罰沒(méi)款 40億元 2008-4-29 國(guó)土資源部 2008年國(guó)家土地督察重點(diǎn)工作安排的通知 稅收政策 2008-2-26 財(cái)政部令第 49號(hào) 中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 2008-3-3 財(cái)稅 200824號(hào) 關(guān)于廉租房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 2008-4-16 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知 2008-4 經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局決定，從 2008年 4月 24日起，調(diào)整證券（股票）交易印花稅稅率，由現(xiàn)行千分之三調(diào)至千分之一 貨幣政策 2008-3-18 從 2008年 3月 25起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5個(gè)百分點(diǎn) 2008-4-16 自 4月 25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5個(gè)百分點(diǎn) 市場(chǎng)政策 2008-2-25 建設(shè)部令第 168號(hào) 房地產(chǎn)登記辦法 2008-3-31 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布 關(guān)于加強(qiáng)廉租房質(zhì)量管理的通知 2008-4 節(jié)約能源法自 2008年 4月 1日起施行 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 宏觀調(diào)控期主要出臺(tái)政策 10 類別 標(biāo)題 主要內(nèi)容 簡(jiǎn)析 帶來(lái)機(jī)會(huì) /威脅 政策法規(guī) 國(guó)土部、工商總局聯(lián)合下發(fā) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 示范文本 商品住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng) 不得超過(guò) 3年 。 對(duì)于部分資金儲(chǔ)備不足的企業(yè)而言限定開(kāi)發(fā)周期將影響其開(kāi)發(fā)節(jié)奏 ,并減少拖延開(kāi)發(fā)時(shí)間造成的人為捂盤現(xiàn)象。 更多具有良好資源的地塊進(jìn)入市場(chǎng)尋求合作 1）擴(kuò)大土地獲取渠道 2）密切控制萬(wàn)科在手項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間， 市政建設(shè) 上海 長(zhǎng)江隧道 上行線提前一年多貫通 隧道位于上海市東北部，連接上海市陸域和長(zhǎng)興島，隧道分上下兩層，上層為雙管雙向六車道高速公路，下層為軌道交通線預(yù)留空間。 成為拉動(dòng)崇明本島沿線的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的助推劑。 1）關(guān)注這個(gè)上海生態(tài)環(huán)境最佳的板塊 ,是否存在項(xiàng)目機(jī)會(huì)。 2）關(guān)注羅店土地價(jià)值提升程度。 土地信息 外高橋 推出 浦東版“新江灣” 地塊 浦東“森蘭 外高橋”項(xiàng)目第一批近 16萬(wàn)平方米的住宅地塊近期上市，外高橋通過(guò)一次推介會(huì)正式推出這個(gè)總占地面積達(dá)到5.74平方公里的大型社區(qū)。 浦東核心區(qū)域開(kāi)發(fā)接近尾聲 ,外高橋新市鎮(zhèn)將成為未來(lái)浦東地區(qū)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。 高調(diào)的入市帶來(lái)眾開(kāi)發(fā)商激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 1）理性評(píng)估土地價(jià)格，避免因?yàn)橄萑敫?jìng)爭(zhēng)炒高的地價(jià)泡沫。 行業(yè)動(dòng)態(tài) 志成退還上海地王失三千萬(wàn) 普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)四號(hào)東南地塊，因投得地塊的志成企業(yè)放棄而重回拍賣市場(chǎng) 07年土地泡沫破裂 ,土地市場(chǎng)回歸理性。 1）土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)增多。 2）謹(jǐn)慎評(píng)估土地價(jià)值，避免過(guò)高預(yù)期市場(chǎng) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 11 土地市場(chǎng) 商品房市場(chǎng) 商品住宅市場(chǎng) 掛牌宗數(shù)： 26副 成交宗數(shù)： 0 成交金額： 0 出讓面積（凈）： 72.4萬(wàn) （ 1086畝） 可建規(guī)模： 85.92萬(wàn) 每畝單價(jià)： 0 樓面地價(jià)： 0 供求比： 1： 1.02 新增供應(yīng)面積： 203.31萬(wàn) 成交面積： 207.12萬(wàn) 成交套數(shù)： 20543套 成交均價(jià)： 11083元 / 供求比： 1： 0.78 新增供應(yīng)面積： 127.2萬(wàn) 成交面積： 98.9萬(wàn) 成交套數(shù)： 8358套 成交均價(jià)： 14305元 / 總體商品房市場(chǎng) 12 整體市場(chǎng) 上海市商品住宅月度量?jī)r(jià)走勢(shì)圖05010015020025030007-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-06萬(wàn)平方米05000100001500020000元 / 平方米供應(yīng)面積 成交面積 成交均價(jià)1-5月供應(yīng)量 同比去年 1-5月成交量 同比去年 08年 1-5月供求比 500.6萬(wàn) 10.94% 402.66萬(wàn) -48.25% 07年 1-5月供求比 1:0.8 1:1.72 月份 07-01 07-02 07-03 07-04 07-05 07-06 07-07 07-08 07-09 07-10 07-11 07-12 08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 供應(yīng)面積 81 47 76 136 111 140 99 110 194 121 112 114 97 40 129 99 135 成交面積 138 80 153 171 236 266 216 216 217 168 127 103 78 30 102 94 99 97 供求比 1.70 1.69 2.01 1.26 2.13 1.91 2.18 1.97 1.12 1.39 1.13 0.91 0.80 0.74 0.80 0.94 0.73 成交均價(jià) 9528 9736 9282 10076 10369 10520 10477 10721 10612 11460 11102 11714 11811 12049 12809 15692 14305 17074 上海 13 各環(huán)線月度均價(jià)走勢(shì)圖010000200003000040000內(nèi)環(huán)內(nèi) 22289 23427 24505 24906 23255 27584 23011 28356 33107 30484內(nèi)中環(huán) 17017 15956 19400 16077 21067 20133 18806 24510 24914 21597中外環(huán) 9239 11086 11275 10630 11841 11524 12050 13013 14501 13902外郊環(huán) 7911 8298 8721 8743 9241 8567 8903 10015 10845 10434郊環(huán)外 6493 8107 7859 8868 7709 7542 7792 9314 8371 1028407.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 從環(huán)線成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，外環(huán)以外區(qū)域成交比重大幅縮水，外環(huán)內(nèi)各區(qū)域比重不同程度上升，這也是全市價(jià)格走高的結(jié)構(gòu)性原因之一。 從不同環(huán)線的均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，郊環(huán)內(nèi)各區(qū)域均表現(xiàn)出不同程度的降幅 ,其中中環(huán)以內(nèi)的兩大區(qū)域漲幅明顯。中外環(huán)和外郊環(huán)也有上升。僅郊環(huán)外一個(gè)區(qū)域成交均價(jià)下降。 增量房市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 各環(huán)線量?jī)r(jià)走勢(shì) 成交結(jié)構(gòu)導(dǎo)致外環(huán)內(nèi) ， 全市成交均價(jià)下跌明顯 14 0 8 年5 月別墅/ 公寓成交比重分布公寓成交量85%別墅成交量15%0 8 年5 月別墅成交比重分布聯(lián)排別墅59%獨(dú)棟別墅41%別墅產(chǎn)品月度量?jī)r(jià)走勢(shì)圖010203040平方米050001000015000200002500030000元 / 平方米別墅供應(yīng)量 2 0 . 7 1 0 . 9 6 . 5 4 1 8 . 6 2 1 . 6 9 1 6 . 9 5 2 5 . 9 4 7 . 9 6 7 . 8 4 . 7 3 2 7 . 7 3 1 6 . 6 5 1 6 . 5別墅成交量 3 2 . 0 7 3 5 . 2 7 2 4 . 7 7 2 5 . 4 2 1 . 4 2 3 . 1 4 2 1 . 0 4 1 0 . 2 3 8 . 5 5 3 . 1 2 1 1 . 2 4 1 2 . 0 3 1 3 . 8 6成交均價(jià) 12861 14077 15432 15292 15343 16914 14709 16204 13385 17763 23548 25608 197850 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5公寓產(chǎn)品月度量?jī)r(jià)走勢(shì)圖0 . 0 01 0 0 . 0 02 0 0 . 0 03 0 0 . 0 0平方米02000400060008000100001200014000元 / 平方米公寓供應(yīng)量 9 0 . 0 0 1 2 8 . 9 0 9 6 . 2 6 9 1 . 2 0 1 6 2 . 5 3 9 7 . 3 1 8 1 . 5 5 1 0 5 . 7 0 7 1 . 0 5 3 8 . 0 6 9 2 . 7 9 7 8 . 6 2 8 8 . 0 3 公寓成交量 2 0 3 . 9 3 2 3 1 . 0 7 1 9 0 . 6 3 1 8 0 . 6 6 1 9 4 . 6 8 1 4 3 . 4 9 9 8 . 2 6 8 8 . 9 0 7 2 . 5 1 3 0 . 0 9 8 1 . 8 7 7 4 . 2 5 7 8 . 2 0 成交價(jià)格 9913 10003 9792 10022 9777 10535 9789 11291 11331 10731 11654 13084 128260 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5別墅市場(chǎng) 聯(lián)排別墅成交比重從 4月的 39%增長(zhǎng)到 69%，所以別墅成交均價(jià)大幅回落。 公寓市場(chǎng) 從 07年 12月開(kāi)始公寓供求基本導(dǎo)致， 供略大于求，成交均價(jià)較為穩(wěn)定。 增量房市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 不同產(chǎn)品形態(tài)量?jī)r(jià)走勢(shì) 聯(lián)排比重增量導(dǎo)致價(jià)格下跌 ，別墅公寓成交均不活躍 15 3 2 4 5 513720 15 16261024 30 2816517 15 151031311 1014515 20180204060801001201月 2月 3月 4月 5月7 0 以下 70-90 90-125 125-144 144-180 1 8 0 以上5 月份各面積段成交比重70 以下5% 70-9018%90-12530%125-14416%144-18011%180 以上20% 7090標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品較年前有所增長(zhǎng) ,但所占市場(chǎng)比重依然較低 ,僅占到總量的 23% 別墅類產(chǎn)品持續(xù)熱銷 ,市場(chǎng)比重占到 20% 各面積段 成交面積 月度走勢(shì) 增量房市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 不同面積段量?jī)r(jià)走勢(shì) 90平方米以下產(chǎn)品還未真正集中上市 ， 有待密切關(guān)注 16 月熱銷項(xiàng)目（成交前十名） 項(xiàng)目市場(chǎng) 月滯銷項(xiàng)目（典型項(xiàng)目） 序號(hào) 名稱 區(qū)域 板塊 開(kāi)發(fā)商 總建規(guī)模 容積率 開(kāi)盤時(shí)間 供應(yīng)量 成交量 成交均價(jià) 熱銷關(guān)鍵要素 1 尚海灣豪庭 徐匯 龍華 上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限 公司 486000 3.23 07-11-10 84140 36941 31845 整棟收購(gòu)（并非月 日推出的房源） 2 天山怡景苑 長(zhǎng)寧 天山 上海長(zhǎng)聯(lián)房產(chǎn)發(fā)展有限公 司 160000 2.20 08-6-2 62495 33556 21341 低單價(jià)、小戶型、低總 價(jià) 3 未未來(lái) 浦東 高行 上海深翔房地產(chǎn)發(fā)展有限 公司 154212 1.60 08-6-17 08-6-9 20056 32752 30732 15569 產(chǎn)品力強(qiáng)、附加值高 4 寶宸怡景園 寶山 共富 上海寶宸置業(yè)有限公司 260000 1.70 08-6-3 31991 27145 12357 小戶型、部分收購(gòu) 5 御翠豪庭 長(zhǎng)寧 古北 和記黃埔地產(chǎn)（上海）古 北有限公司 150000 3.60 08-6-6 08-3-21 68761 31229 23420 36028 地段優(yōu)勢(shì)、小戶型、低 總價(jià) 6 星河世紀(jì)城 普陀 真如 上海泰爾發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司 250000 1.95 08-6-3 16544 20558 12073 內(nèi)中環(huán)低價(jià) 7 優(yōu)豪新園 浦東 張江 上海振川物業(yè)有限公司 65696 0.65 08-5-25 33204 17616 16573 低價(jià)經(jīng)濟(jì)性別墅 8 仁恒河濱城 浦東 世紀(jì)公園 上海仁恒房地產(chǎn)有限公司 250000 2.30 08-5.31 08-3-15 37503 45090 17032 32533 品牌、產(chǎn)品、地段優(yōu)勢(shì) 9 好天緣家苑 寶山 共富 上海好天緣置業(yè)有限公司 42575 2.10 08-5-27 26524 16261 12583 成熟生活區(qū)，性價(jià)比較 高 10 保利西子灣 松江 松江新城 上海城乾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 公司 320000 1.50 08-5-31 22499 14813 8524 品牌、產(chǎn)品為板塊標(biāo)桿 序號(hào) 名稱 區(qū)域 板塊 開(kāi)發(fā)商 總建規(guī)模 容積率 開(kāi)盤時(shí)間 供應(yīng)量 成交量 成交均價(jià) 滯銷主要原因 1 萬(wàn)科中 林苑 浦東 三林 上海中林置業(yè)發(fā)展有限公司 85000 1.62 月日 套 套 18066 品牌新盤未未來(lái)推出，產(chǎn)品力強(qiáng)，性價(jià)比高，競(jìng)爭(zhēng)加劇。 2 麗景翠 庭 寶山 西城區(qū) 上海民通置業(yè)有限公司 94701 1.43 月日 套 11套 10622 板塊選擇余地較廣，該案價(jià)格和產(chǎn)品均不具優(yōu)勢(shì) 3 明園小 安橋 徐匯 田林 上海安橋明園房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 87000 2.18 月日 套 套 20917 多年老盤，產(chǎn)品、營(yíng)銷都較差， 企業(yè)品牌降至最低 4 尚海灣 豪庭 徐匯 龍華 上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 486000 3.23 月日 套 套 該案售樓處尚未實(shí)際開(kāi)盤 總結(jié)： 產(chǎn)品力不強(qiáng)、性價(jià)比不高的滯銷 總結(jié)：小戶型、低總價(jià)市場(chǎng)受寵 17 項(xiàng)目市場(chǎng) 熱銷項(xiàng)目 小戶型產(chǎn)品項(xiàng)目普遍熱銷 品質(zhì)優(yōu)勢(shì)明顯的高端項(xiàng)目去化較好 區(qū)域內(nèi)具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的、性價(jià)比較高的項(xiàng)目去化良好 交通便利、配套成熟的板塊的項(xiàng)目接受度較高 滯銷項(xiàng)目 價(jià)格明顯高于板塊內(nèi)同類項(xiàng)目的，銷售情況較差 地理位置較偏，配套相對(duì)較差的項(xiàng)目銷售情況較差 產(chǎn)品里較差、性價(jià)比較低的項(xiàng)目普遍滯銷 18 上海存量房市場(chǎng)分析 2008年月度總體成交情況 存量房市場(chǎng)在年后進(jìn)入成交高峰時(shí)期 ， 量?jī)r(jià)增速顯著； 近 3個(gè)月 ， 存量房成交均價(jià)持續(xù)突破萬(wàn)元 ， 已逼近 12000元 /平方米 200 8年1- 5月存量房量?jī)r(jià)走勢(shì)圖0200000400000600000800000100000012000001400000平方米02000400060008000100001200014000元/ 平方米建筑面積 1108670 574652 1163172 1155775 1145258 單價(jià) 9672 9264 10446 10662 10953 2008-01 2008-02 2008-03 2008-04 2008-0519 上海存量房市場(chǎng)分析 各區(qū)域存量房成交分布 1-5月 ， 存量房累計(jì)成交套數(shù) 60576套 ，成交面積 514萬(wàn)平； 浦東新區(qū)位于成交面積 、 成交套數(shù)和成交總金額的第一 ， 閔行位于第二； 單套成交面積最大多數(shù)為城郊地區(qū) ， 如松江 、 青浦 、 南匯； 高檔公寓集中在盧灣 、 靜安 、 黃浦等中心城區(qū)； 區(qū)縣成交面積（）成交套數(shù)（套）成交金額（萬(wàn)元）單套面積（）單套價(jià)格（ 元 / ）單套總價(jià)（萬(wàn)元）寶山區(qū) 437547 6064 318509 72.2 7279 53長(zhǎng)寧區(qū) 252240 3097 435555 81.4 17267 141崇明縣 64495 970 17662 66.5 2738 18奉賢區(qū) 213423 2513 93415 84.9 4377 37虹口區(qū) 205819 2797 255355 73