北京黃金假日大酒店一期工程建設可行性研究報告

北京黃金假日大酒店一期工程建設可行性研究報告第一章 項目概況一項目簡況北京黃金假日大酒店是中房集團北京黃金實業(yè)總公司（以下簡稱黃金公司）投資建設的三星級旅游度假飯店。酒店位于北京市密云縣白河風景區(qū)中心地段。距縣城7公里，距密云水庫3公里。該項目是1995年由密云縣政府投資3000萬元建設的“云河山莊”賓館，經過一年的建設完成了主體工程，但由于后續(xù)資金沒有跟上，致使項目停工。密云縣委、縣政府為了盤活閑置資產，經多次與黃金公司協商，始于2002年1月18日與黃金公司簽訂了整體轉讓協議，并舉行了正式簽字儀式，黃金公司以3000萬元的價格購買了占地450 畝的原巴蜀文化園和云河山莊，又支付100萬元安置了文化園的職工。黃金公司將文化園和賓館分別命名為：黃金山頂公園和黃金假日大酒店。該酒店于2002年3月8日開工續(xù)建，酒店開工以來，縣委縣政府十分關心，建筑公司等施工單位精心施工，客房、餐廳等室內裝修工程已完成80%；黃金公司已投入4000多萬元資金，上下水、供電、供熱、空調、通訊等設備采購、安裝和室外配套設施、環(huán)境綠化等工程還有較大的工作量，尚需要建設資金約3000萬元。二本報告編制依據密云縣地處北京市東北部（見附圖），是北京市生態(tài)環(huán)境保護的重點地區(qū)，其境內的密云水庫是北京市的主要飲用水源，享有“綠山、凈水、富園”的盛譽。經過十多年的開發(fā)建設，密云縣旅游景點已形成很大的規(guī)模，正在開發(fā)的景點為其錦上添花，密云縣的知名度和影響力迅速擴大，將成為北京市重點旅游區(qū)的后起之秀。黃金假日大酒店一期工程建設可行性研究報告編制的依據是：1.在1994年6月白河綠化風景區(qū)開發(fā)總公司與北京林業(yè)大學園劃建筑設計院共同編制了“白河風景區(qū)總體規(guī)劃”。2.由于密云縣和白河風景區(qū)旅游資源的優(yōu)勢，白河風景區(qū)已被北京市有關部門批準為市級旅游度假區(qū)。3.北京市“十五”時期郊區(qū)經濟發(fā)展規(guī)劃。4.北京市生態(tài)環(huán)境建設規(guī)劃。5.密云縣政府關于進一步加大創(chuàng)三優(yōu)、抓引進力度，促進經濟快速發(fā)展的若干規(guī)定。6.密云縣政府關于加強生態(tài)環(huán)境建設，爭創(chuàng)無化肥縣的實施方案。 第二章 規(guī)劃方案及經營構想一規(guī)劃方案黃金假日大酒店位于白河風景區(qū)中心地帶，依山旁水，東靠溪翁莊馬頭山，背靠黃金山頂公園；西臨密溪公路，與國際游樂場等娛樂區(qū)隔路相望；北臨萬春園。酒店與園區(qū)互為依托，是江澤民總書記為密云題寫的“綠山、凈水、富民”的經典寫照。該項目沿密溪路長175米，平均寬165米，呈梯形狀；東側依馬頭山順勢而建，與密溪路之間有50米寬的綠化帶，地理位置優(yōu)越。黃金假日大酒店的建設是黃金公司的一期工程，黃金山頂公園的景點改造和精品別墅建設為二期工程。二期工程在原景點建筑物內的鬼景清除后，已正式進入規(guī)劃設計階段，總體構思是計劃在兩年左右的時間內，再投資約1億元人民幣，改造和新建約2萬平方米的精品別墅及配套會所。在充分珍惜和保護園林綠色植被的前提下，規(guī)劃和實施方案是：1.改造園區(qū)的道路系統，形成汽車上下山的環(huán)形道路。2.引水上山，滿足山上別墅區(qū)的用水；對雨水、污水處理與排放系統進行重新規(guī)劃設計；對供電、通訊等地下管網一并安排設計。3.對山上現有16處景點，拆除一批，改造一批，保留一批；使其成為酒店和別墅區(qū)配套的文化場所。4.在山下建造一批山景園林獨立式別墅，按定向開發(fā)、產權酒店、商品房等多種方案設計和建造，滿足北京和京郊中高收入層第二套居所的需求，實現較高的資金回報。5.豐富山上景觀，建造人工湖，提高園林品位和居住、游樂環(huán)境質量。二經營構想1項目自身特點：優(yōu)越的地理位置：黃金假日大酒店位于市級旅游區(qū)白河風景區(qū)東北部，處于密云縣東西旅游風景線交匯點，是密云縣三大著名風景區(qū)的交通樞紐。本點附近有已經建成的飯店和游樂場所、郊野公園、水上樂園、等景點。大酒店作為白河風景區(qū)的配套服務設施與旅游景點相輔相成，經預測可獲得可觀的經濟效益。密云縣現有星級飯店的客房利用率一年四季都保持在90%以上的水平。在旅游旺季，中高檔飯店難以滿足旅游住房需求，即將竣工的黃金假日大酒店檔次高、設備精良、服務質量上乘，必將吸引大量游人前來旅游度假。密云縣山清水秀、環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，文化旅游景點眾多，距離北京市區(qū)較近，交通便利；中央和北京市許多單位在密云的活動日益頻繁；密云縣到目前還沒有由政府自己管理、接待重要活動的飯店；黃金假日大酒店可以滿足密云政府接待需要，所以具有大量的客源作保證。2經營構想 本酒店的經營策略是：充分利用密云著名風景區(qū)在國內外的知名度和影響力，以及迅速發(fā)展旅游熱的轟動效應，借助白河風景區(qū)優(yōu)美的自然風景和人文景觀招徠游客，采取多方面措施，提高項目經濟效益。具體措施如下：利用“分時度假”等國際流行的新的經營管理模式，加強宣傳，適應飛速發(fā)展的旅游度假熱。利用密云周圍地區(qū)的國內外著名自然風景區(qū)和人文景觀等旅游景點以及配套的服務設施、創(chuàng)新的服務質量吸引游客前來旅游度假。建立車隊，組織好“一日游、兩日游”和三個黃金周假日游，方便游客游覽，提高游客游覽的興趣，增加客流量。積極與密云縣和北京市以及有關單位加強聯系，承辦各種會議和舉辦各種培訓班，不斷擴大客源。酒店的餐飲和娛樂等設施面向社會，廣泛吸引非住宿游客前來就餐和娛樂。第三章 市場分析與預測 一旅游市場概況及前景分析 1國際旅游市場現狀及發(fā)展趨勢預測現狀：當今世界，隨著各國經濟的增長，人們收入的提高和帶薪假日的延長，愈來愈多的游客已不滿足在各個旅游點之間長途跋涉、疲于奔命的旅游方式，旅游目的也從傳統的開闊眼界、增長見識，向通過旅游使身心得到放松和休息、陶冶生活情趣等轉變。在歐洲和北美，旅游客源輸出的70以上是度假旅游。據法國旅游業(yè)調查統計，近3年來到鄉(xiāng)村、山地和度假村旅游的人數有所增加，而觀光旅游比重顯著下降，由25降至12.3。在德國去法國旅游的游客中，有67是休閑度假旅游。發(fā)展趨勢：據西方經濟學家的研究結果表明，當人均國民生產總值超過300美元時，就會產生一定的旅游欲望，超過10003000美元時，就會產生跨國旅游的欲望。另據世界旅游理事會秘書長李普曼的預測，到2006年亞洲旅游產業(yè)將達到2萬億美元，占世界旅游總產出的30左右，將超過歐洲聯盟占世界首位。他還認為，中國位于亞洲發(fā)展的前列，快速發(fā)展的貿易自由化、市場的開發(fā)和旅游限制的放松，以及奧運會申辦成功，無疑將有利于這一發(fā)展，到2006年，中國旅游業(yè)創(chuàng)造的國內生產總值，可達到2000億美元。在2015年將成為世界第一旅游大國。中國的旅游業(yè)由世界大國正在向世界旅游強國邁進。從以上預測不難看出，發(fā)展旅游的市場潛力很大，尤其是休閑度假、避暑療養(yǎng)將成為熱線。對我國旅游業(yè)發(fā)展的影響：國際旅游市場的發(fā)展趨勢，對我國旅游業(yè)發(fā)展將會產生很大促進作用，但遺憾的是：我國休閑度假、避暑療養(yǎng)和旅游風景區(qū)的綜合接待和服務能力和服務質量以及地區(qū)社會經濟發(fā)展水平等硬件和軟件還不能適應旅游業(yè)發(fā)展的需要。這是對黃金假日大酒店發(fā)展的極好的機遇。2國內旅游市場現狀及發(fā)展趨勢預測現狀：隨著我國經濟的繁榮發(fā)展，人民生活水平的提高，旅游已被愈來愈多的家庭列入消費計劃，近年來國內旅游業(yè)的發(fā)展迅猛。如1997年國內旅游人數為8.29億人次，比1994年的5.24億人次增長58.2。在1997年國家旅游局的抽樣調查中，各種游客所占比例為：觀光度假45.5；探親訪友22.5；會議公務16.8；其它8.1；商務4；文體交流2.2；就醫(yī)療養(yǎng)1。由此可見，我國居民旅游以觀光旅游和探親訪友為主。因此，一日游的游客所占比例較大。從全國度假客源的地域分布來看，在被調查的18個省市區(qū)中，度假人數占出游比例最高的是北京，為18.52。以平均91的城鎮(zhèn)居民出游人次計算，僅北京市每年就有555萬人次出游，其中103萬人為度假旅游者。不僅如此，北京和天津還是國內游客出游的首選城市。按比重看，國內游客的主要目的地依次為：北京8.3；天津3.5；上海3.2；重慶2.3；青島2.3；大連2.16；杭州2.16；西安1.9等。由此不難看出，京、津、唐、秦、承既是觀光旅游也是度假旅游的巨大客源市場，這對黃金假日大酒店未來的發(fā)展將起到促進和支柱的作用。發(fā)展趨勢：據西方經濟學家研究結果，當人均國民生產總值超過300美元（折合人民幣2484元）就會產生一定的旅游欲望。據此推測，在我國目前人均國民生產總值為6000元左右，城鎮(zhèn)居民家庭人均收入5000元左右，人均儲蓄存款6000元左右的情況下，我國城鎮(zhèn)居民和高收入的農民的旅游欲望在不斷增長，并將付諸實現。由此可見，我國旅游業(yè)特別是旅游度假、休閑娛樂和文體保健方面的旅游將是長足發(fā)展的朝陽產業(yè)，這對黃金假日大酒店未來的發(fā)展無凝是天賜良機。3北京市旅游業(yè)概況加入WTO與申奧成功為北京旅游經濟發(fā)展提供了無限空間。據國外統計數字表明，76%的投資分析家認為中國是目前世界上最具投資潛力的國家。70%以上的跨國公司正在制定加大中國投資的計劃。目前世界500強已有300多家在中國設立了辦事處或分支機構，其中80%以上是在北京。在2002年5月27日的北京市市長國際企業(yè)家顧問會議上，加入WTO引發(fā)的北京市的變化被作為最鮮明的議題提出，17位世界頂尖企業(yè)首腦在發(fā)言中一致認為，北京在未來全球的地位必將有較大大的提升。國際投資的大量涌入必將帶動北京旅游經濟的發(fā)展，這也是本項目具備了良好的投資環(huán)境和廣泛的市場前景。據國內外權威機構預測，加入世貿組織，將使北京的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年遞增2%。按2001年北京市居民人均可支配收入為11578元，2002年北京城鎮(zhèn)居民人均增加收入232元。而根據科學預測，人均收入每增加1元，1個1000萬人口的城市就增加潛在消費350萬元。據此測算，僅2002年，北京市就存在潛在消費80200萬元。以上數字充分顯示了北京市場的消費潛力。而隨著居民生活水平的提高，居民用于休閑、度假、旅游、健身、娛樂等提高生活質量方面的消費在整體生活消費中的比例將越來越高。資料顯示，到2008年，北京這樣的國際化城市，居民消費比例將接近國際標準，居民用于非生活必須品的消費將占到總收入的21%以上?？梢?，作為輻射整個北京市場的本項目，消費市場的潛力十分巨大。奧運經濟已經越來越被人們所關注。除了對百姓生活日常經濟產生影響外，經濟學家則認為申奧成功將從增強投資信心、吸引國際游資、優(yōu)化產業(yè)結構、加快改革進程等方面對中國的宏觀經濟和經濟的長期發(fā)展產生影響。到2008年北京的第三產業(yè)比重將達到65%左右，其中旅游業(yè)、體育文化產業(yè)、娛樂休閑業(yè)將得到長足的發(fā)展。產業(yè)結構的整體調整及文化休閑旅游業(yè)的整體發(fā)展將使本項目成為適應市場大環(huán)境發(fā)展的投資項目，行業(yè)投資前景良好。2008年北京奧運會的相關投資將達3000億元。作為建成后將成為北京最臨近奧運公園的文化休閑度假項目，整體市政設施的改善，特別是圍繞奧運公園的市政投資為本項目的建設準備了最佳的基礎設施條件，并為項目的長期穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎，同時也因為道路交通的改善而增大了本項目的輻射半徑，因奧運的聲望和影響而降低了本項目初期開拓市場的難度。4.北京度假村市場分析：北京市目前共有不同規(guī)模檔次的度假村310家，主要分布在昌平、順義、密云、懷柔、平谷、延慶等周邊的郊區(qū)縣。具有規(guī)模不等、檔次不勻、服務水準參差不齊、對旅游資源有相當依賴性、競爭方式以價格為主的惡性競爭等特點。度假村發(fā)展受當地人文、政策、經濟發(fā)展的影響，而北京的度假村又分布在遠郊區(qū)縣。所以，目前北京的度假村發(fā)展水平遠遠落后于北京的酒店接待服務業(yè)整體水平。同時，隨著居民生活水平的提高及對更高生活質量的追求，人們對高品質度假村的需求正在逐漸增加。在消費調查中，有17%的人有至少每月1次的度假計劃，有35%的人希望每3個月1次的度假計劃，47%的人認為每半年1次度假十分必要。隨著北京外資企業(yè)和外商投資的不斷進入，促進了北京經濟的蓬勃發(fā)展，企業(yè)的商務交往會議、會晤不斷增多，而大多數企業(yè)的會議，出于封閉性和交流性的考慮，將選在設施服務較好的度假村中進行，增加了社會對高層次度假村的需求。由于以上原因，近34年來在北京近郊出現的服務、設施、檔次均達到一定水準的度假村均取得了較好的經營業(yè)績。為了進一步明確消費者對本項目的消費傾向程度，探求本項目的市場賣點及服務優(yōu)勢，本項目小組采用問卷調查方式及電話隨機采訪的調查方式進行了消費市場調查，結果統計分析如下：調查方式：問卷式：1000份；地點：北京市區(qū)；有效回收：734份。電話隨機采訪：100位；有效率：85%。（1）問卷式：年齡：2030：21.7%；3040：44.2%；40以上：34.1%。教育：大學：34.7%；大學以上：15.1%；其他：50.2%。家庭月收入：2000元以下：9.2%；20003000元：22.3%；30004000元：36.5%；40005000元：16.9%；5000元以上：15.1%。期望休假周期：12次/月：17%；1次/3個月：35%；1次/6個月：47%；1次/年：1%。休假首選地點：北京：40.6%；國內39.5%；國外：20.9%。出游方式：夫妻：36.2%；同事：14.1%；朋友：31.7%；個人：18%(包括跟旅行團)。最喜愛的休閑方式：(可多選)游泳：410人； 健身：223人； 桑那：252人；歌舞廳：140人； 網球：330人； 壁球：154人；高爾夫：93人； 戶外運動：336人； 讀書：92人；靜養(yǎng)：112人； 射擊射箭：174人； 旅游：336人；其他：224人。度假休閑支出占收入的比例：5%以下：9.3%；5%10%：44.6%；10%15%：33.2%；15%以上：12.9%。公司通常的度假、會議地點是：市中心酒店：28.6%；近郊度假村：39.2%；其他：33.2%。以上調查顯示：年齡段集中在3040歲之間，教育水平較高，家庭收入在30006000元占總受訪人數的58.8%(不排除刻意隱瞞因素)，此類人群對度假需求較大。人們理想的休假周期為每3個月半年一次，顯示了人們對更高生活質量的追求，同時也顯示了受訪人群的工作壓力較大。人們選擇的休閑地點較為平均，但大多數人愿意選擇北京作為休假首選地點。人們的出游方式多為夫妻或朋友，因此在客房規(guī)劃時，應考慮一定比例的單床雙人房間。人們選擇的休閑方式分布平均顯示，設施功能越多的度假村相對越具有吸引客流的能力。在受訪人群中，人們的度假休閑支出占總收入的比例集中在5%15%，占總人數的77.8%，表明人們對休閑度假的重視已達到一定程度。公司的度假、會議地點主要集中在城中心酒店和近郊度假村。本項目優(yōu)越的地理位置和便捷的交通，對吸引這兩方面客源均有一定優(yōu)勢。尤其是對各種會議和培訓班的吸引力很大，這是最大的潛在優(yōu)勢。(2)電話采訪方式：北京您最喜愛的度假村是：有答案：36.5%；不明確：63.5%。如果去度假村，您最關心的是：價格：37.2%；服務：33.2%；設施：29.6%。以上調查顯示：大多數北京市民對于度假村沒有忠實的品牌，為本項目的市場營銷留下廣闊空間。價格、服務、設施構成影響度假村經營的三要素，本項目在投資建設和營運中應予以重視。 5.密云旅游業(yè)概況及其特點密云的自然環(huán)境“八山一水一分田”是一個“生態(tài)大公園”。它的投資優(yōu)勢在東北部和白河風景區(qū)，總面積2226.5平方公里，轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，常住人口達43萬。該縣旅游大環(huán)境得天獨厚，密云水庫宛如一塊碧玉鑲嵌在燕山群峰環(huán)抱之中，庫區(qū)水面面積188平方公里，占全縣面積10%，蓄水量43.75億立方米，為華北最大的水庫，山地丘陵區(qū)面積271.1萬畝，占全縣總面積81.9%；平原面積26.4萬畝，占全縣面積8%。全縣森林覆蓋率達到58.69%，水庫質量達到國家二級標準，這三項指標據北京市各區(qū)縣之冠，密云縣已成為凈水、凈土、凈氣、無公害的綠色樂園。密云縣山綠水清，旅游資源極為豐富，現有可開發(fā)的旅游資源多達100多處，有華北地區(qū)最大的人工湖，北京地區(qū)最大的瀑布群云蒙山瀑布，北京地區(qū)獨一無二的人工獵場密云國際狩獵場等。密云縣的旅游分布比較集中。東北，西北已形成兩條旅游熱線和云蒙山、白河風景區(qū)、司馬臺長城云岫谷三大旅游基地。密云縣旅游業(yè)進入超常發(fā)展階段，縣委、縣政府高度重視旅游業(yè)的發(fā)展，把發(fā)展生態(tài)旅游，兩線旅游開發(fā)等列入重點規(guī)劃的內容。2001年密云縣共接待游人513萬人次，綜合收入4.4億元。僅2000年國慶節(jié)就接待游客18萬人，實現總收入1030萬元，同比分別增長27%、24.5%。密云縣近年來旅游業(yè)發(fā)展狀況年 度游客人數同比增減總收入同比增減1997313萬人19%2億萬元33%1998360萬人19%2.5億萬元25%1999400萬人12%3億萬元20%2000454萬人18%3.6億萬元20%2001513萬人13%4.4億萬元22%當地社會經濟實力有較大增長。當地交通便利；通信設備先進；水、電、暖、煤氣供應到位。旅游資源得天獨厚，具有多方面獨特優(yōu)勢。其中，司馬臺長城被專家譽為“中國長城之最”，聯合國教科文組織將該段長城列為世界人類優(yōu)秀遺產?！傲蟆弊匀伙L光景點聞名京城。該地區(qū)的旅游景點與北京市各個景點渾然一體，不可分割。 北京市區(qū)縣各風景點數量分布區(qū)縣密云懷柔昌平房山海淀平谷門頭溝延慶東城朝陽豐臺大興順義通州宣武崇文數量2017151212108886522233全國進京旅游機構已經成熟，旅游市場已形成產業(yè)規(guī)模。北京市民近年來有500萬人次以上選擇旅游。密云縣主要以吸納北京市旅客為主，北京市旅游業(yè)發(fā)展將帶動密云旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展。密云將成為北京市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的主要旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游的重要基地，還將成為連接周邊熱點旅游區(qū)的重要通道。密云已成為懷柔旅游區(qū)的延伸地，成為承德旅游區(qū)的中途休息地。承德市歷年接待國內外游客人數統計表年度國內游客國際游客人次（萬人）同比增長%收入（萬元）同比增長%人次（人）同比增長%創(chuàng)匯（萬美元）同比增長%1990104772516113843529842199111510115184922508981231201992122612211632302441613119931401514010154027025183131994141139705183641395928455199519337580004581036264054319962109690001910010324571411997252208000016110210107162619982811290000139014271519993111110900022112730239463220003521312000011127000111151222001390111404001714506214138320總之，密云純凈的旅游資源是吸收游客旅游和度假的好去處，隨著汽車逐步進入家庭，北京市民周末度假需求正在增長；近年來，人們消費觀念的變化，也是拉動外出的內在動機；隨著中國加入WTO及2008年奧運會在京召開的契機，進入北京旅游的游客將不斷增加。另外，通過1996年到2001年密云統計資料預測法得到2002年到2007年來密云旅游的人次的預測趨勢：年份200220032004200520062007人數（萬人）550605665.5732805.2886增長率1010101010 二黃金大酒店周邊風景區(qū)概況密云旅游業(yè)正在實現由旅游資源大縣向旅游經濟強縣的轉變。北京黃金假日大酒店與國際接軌加入了中國房地產集團“分時度假”聯盟，并準備了充足的客房作為“分時度假”銷售。黃金假日大酒店(第一期建筑)，是按照中式風格興建的，體現了中國古典文化的莊重與豪華，同時不失山野風格的寧靜優(yōu)雅。它擁有103套客房(其中標準間98間，普通套間3套，豪華套間2套)，餐廳可容納300人就餐(其中含有中餐廳160人就餐；3個豪華包間和6個小包間)。大小會議室可容納2040人)，設有咖啡廳及多功能舞但是(可容納80人)，設有康體娛樂項目：游泳館、射箭、健身、電子狩獵、室外網球、臺球、乒乓球等，并設有商場和商務中心。酒店的硬件是三星級，軟件追求四星級服務，其周邊環(huán)境及地理位置更令人心曠神怡。登山遠望、草木交織、郁郁蔥蔥，景點之間均以石階相連。園內三季有花，春季有：櫻花、玉蘭花、山桃花、杏花；夏季更是百花齊放；秋季有野菊花，即便是冬季，那漫山遍野的蒼松翠柏，仍顯生機勃勃。眾多的木本和草本植物從五月上旬競相開放，赤、橙、黃、綠、青、藍、紫，芳香馥郁，姹紫嫣紅、鋪霞疊錦，香飄數里，令人留連忘返?？腿伺c野生動物、千種植物共存共舞，使人仿佛置身于綠色海洋、天然氧吧之中，與大自然渾為一體。既滿足客人神秘探險的愿望，又可使客人放松，調節(jié)身心健康，遠離喧鬧城市，追求郊野登崇山健身、游憩，享受大自然世外桃園之美景。盡情地享受原始生態(tài)、綠色健康的優(yōu)雅環(huán)境。密云縣旅游資源具有大分散、小集中的特點，形成東片、西片兩大空間組合體。東片集中景點有云岫谷、白龍?zhí)丁⑺抉R臺長城等，西片聚集黑龍?zhí)?、云蒙山等景點。白河風景區(qū)即處在密云縣東、西兩片旅游區(qū)的交匯樞紐地帶。它北接密云水庫白河主壩，南鄰密云縣城，南北長14公里，樹林綠化面積達到20平方公里。白河風景區(qū)周圍集中了一大批人文自然景點（密云水庫調節(jié)池、白河森林公園、國際游樂場等）和休閑娛樂場所（野營區(qū)、垂釣園、水上游樂園、農藝觀光園等），正在開發(fā)建設的黃金山頂公園規(guī)模大、寓意新、文化科技含量高，將成為袖珍的經典文化園。白河風景區(qū)已成為集度假旅游、觀光游覽、郊野游、康體休閑為一體的大型城郊風景旅游區(qū)。吸引游客在黃金假日大酒店度假，在白河風景區(qū)及其周圍旅游觀光，主要分為三個階段：第一階段為起步階段，主要以北京市城鎮(zhèn)居民為主，爭取一些會議和培訓班；第二階段為發(fā)展階段，穩(wěn)主北京地區(qū)游客，面向國內，并以會議和培訓班等團體活動為主；黃金公司是中國房地產協會的理事單位，是中國房地產開發(fā)集團的成員企業(yè)，本酒點將成為中國房協和中房集團的會議中心和培訓中心；第三階段為繁榮階段，從北京市區(qū)延伸到國內的京津唐承秦等地區(qū)，再延伸到國際一些旅游團體。采用全新的經營管理模式，強化市場開發(fā)，千方百計拓展客源市場；積極開展全方位、多渠道、大規(guī)模的促銷活動，不斷開辟新興客源市場；全力做好假日旅游這篇大文章，加強廣告宣傳，隨著眾多風景區(qū)的不斷開發(fā)建設，以及日益火熱的旅游潮流，廣大游客必將由目前的旅游觀光向綜合旅游發(fā)展，白河風景區(qū)將形成旅游觀光、度假旅游、商務旅游、康復健身旅游等多形式、多層次的大型京郊風景旅游區(qū)。 得天獨厚的優(yōu)美環(huán)境和豐富多采的旅游資源，加之近年來密云縣興建改造了一批中高檔飯店和度假村，且大多建設在密云縣各景點附近；遠遠滿足不了密云逐年增長的游客需要，尤其是在夏秋旅游的高峰季節(jié)，密云的飯店和度假村還需提前預定。密云縣經濟建設和旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展、白河風景區(qū)的開發(fā)建設以及優(yōu)越的地理位置和密云縣黨政部門的有力支持等，這些都是黃金假日大酒店得以發(fā)展的重要基礎。按目前密云縣正在經營的中高檔飯店平均利潤計算：本酒店客房入住率80，標準間日租金330元，客房年收入可達到1200萬元；餐飲部和其它娛樂設施可收入1300萬元。兩項合計可收入2530萬元。第四章 建設條件黃金假日大酒店建設規(guī)劃條件和實施計劃 一位置與地貌 黃金假日大酒店位于京郊密云縣城北，溪翁莊以南，白河風景區(qū)中心地段，距北京城區(qū)東直門70公里，據首都機場40公里。酒店背靠黃金山頂公園，山上風景如畫，山前緩坡平原，山下林木茂盛，郁郁蔥蔥，覆蓋率達45%以上，植物種類有刺槐、楊柳、側柏、油松、等。地下水資源豐富，水質純凈。周圍氣候四季分明，年平均氣溫11攝氏度，年降水量660毫米。 二市政基礎設施規(guī)劃與實施計劃 交通：密溪公路貫穿南北，其南端與京承公路相接，京承鐵路火車站距酒店僅3公里。 供水：酒店旁邊有2眼水井，每眼出水量60噸/時，水量可滿足需要。 排水：酒店的污水排入中水處理設施，經過處理循環(huán)使用，達到節(jié)約用水目的。 供電：由10千伏安鑄沙線增加供電。 供暖：由6噸燃煤鍋爐集中供熱。 通訊：酒店內電話由溪翁莊鎮(zhèn)電信支局接991局程控電話150部，具有國際國內直撥功能。同時布有網絡系統和電視收放系統。 燃氣：由酒店自備石油液化氣罐解決。 垃圾處理：酒店旁邊設置封閉垃圾處理站，并配備專用垃圾車，按環(huán)保部門要求的指定地點處理。 綠化：按綠化部門的要求標準實施。 道路：修建山下通往山上的道路6000平方米。 第五章 投資估算 一征地、拆遷、補償費為1800萬元。 二建安工程費2457萬元。 三前期工程費用58萬元 四基礎設施配套費871.5萬元 五管理及其它費468.8萬元 六財務費用330.8萬元 七合計5978.5萬元 八資金來源：以自有資金籌措為主。第六章 資金籌措及合作經營管理模式 一資金籌措 全部建設資金均由黃金公司投入，不足部分申請貸款。 二經營管理模式 1常規(guī)經營收入： 2分時度假收入：分時度假國際上一度通行的慣例是：將一處住宿設施(如飯店、公寓、度假別墅等)的住宿單元每年的使用期分為51周，將51周分時銷售給顧客。每個單位的分時度假產品，就是在約定的時期內每年在這一住宿單元中住宿一周的權利。 第七章 財務測算 一測算說明1酒店計算期20年，其中建設期1年，經營期19年。2基準收益率取12。 3繳納稅金和稅率 營業(yè)稅：各項營業(yè)收入均按5稅率繳納營業(yè)稅。 所得稅：所得稅應納稅所得額所得稅稅率，所得稅稅率為33。 二常規(guī)營業(yè)收入預測 1客房：酒店設計客房103間，經營期第一年取日租金360元， 出租率80，當年客房租金收入為1060萬元。 2餐飲：酒店設計可供300人同時就餐，經營期第一年取上座率80、人均消費60元、日開餐三次，當年營業(yè)收入500萬元。 3其它娛樂設施：預計經營期第一年營業(yè)收入500萬元。 從經營期第二年開始，各項營業(yè)收入按一定比率遞增，且遞增8年后趨緩不計，其中客