物業(yè)管理實物第九章設(shè)備管理實操.ppt

,第九章設(shè)備管理實操,第一節(jié)物業(yè)設(shè)備臺帳管理,一、物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的分類,消防系統(tǒng),安防監(jiān)控系統(tǒng),電梯系統(tǒng),樓宇機電設(shè)備自動控制系統(tǒng),土木建筑設(shè)施系統(tǒng),供電子系統(tǒng)配電子系統(tǒng)照明子系統(tǒng),房屋的承重結(jié)構(gòu)(包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域的外圍護欄及圍墻等,二、物業(yè)設(shè)備臺帳的格式和建立,1.設(shè)備卡片一臺設(shè)備一張設(shè)備卡片。可按系統(tǒng)、部門或場所將設(shè)備編號，再按編號桌臺在設(shè)備卡片登記設(shè)備的原始檔案資料。,2.設(shè)備臺帳將各設(shè)備卡片按編號統(tǒng)一登記，組成一本企業(yè)可擁有的全部設(shè)備臺帳。內(nèi)容：設(shè)備的規(guī)格型號、設(shè)備的名稱、制造單位、出場日期及編號、設(shè)備的技術(shù)規(guī)范、安裝地點、數(shù)量、特別備注。,3.設(shè)備技術(shù)登錄簿針對主要設(shè)備內(nèi)容：檢修記錄包括設(shè)備各種的大小修、事故搶修的記錄，應含檢修分析、工作記錄、結(jié)論報告系統(tǒng)保養(yǎng)記錄技術(shù)改造記錄變更記錄設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換等運行記錄調(diào)試記錄、投運日期、運行狀態(tài)、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷記錄等4.竣工圖交給用戶5.系統(tǒng)資料大小系統(tǒng),三、物業(yè)設(shè)備臺帳的管理,3.物業(yè)設(shè)備資料參數(shù)的收集物業(yè)前期介入管理詳盡、準確物業(yè)后期介入管理資料如有欠缺，可對現(xiàn)場設(shè)備設(shè)施銘牌上數(shù)據(jù)記錄抄錄。,2.管理要求專人管理工程部主管變更記錄的及時性、完整性科學管理電子計算機信息管理系統(tǒng),1.物業(yè)設(shè)備臺帳填寫要求完整、及時、長久用鋼筆填寫，書寫工整、清晰阿拉伯數(shù)字與漢字填寫統(tǒng)一表格規(guī)范，記錄詳細,第二節(jié)設(shè)備的運行與維護管理,一、物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理首先考慮安全性和可靠性；其次保持設(shè)備于最佳運行狀態(tài)。,管理要點：制定科學、嚴密的操作規(guī)程；對操作人員進行專業(yè)的培訓教育；加強維護保養(yǎng)工作；對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不過”的原則。,事故原因不查清不放過；對事故責任者不處理不放過；事故后沒有采取改善措施不放過,二、物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理,能源消耗的經(jīng)濟核算設(shè)備操作人員的配置設(shè)備維修費用的管理設(shè)備大修費的管理,能源消耗的經(jīng)濟核算工作：制定能源耗用量計劃和做好計量工作采用切實有效的節(jié)能技術(shù)措施選用設(shè)備時；在節(jié)約用水方面；在節(jié)約用電方面。,三、設(shè)備維護保養(yǎng)的管理,1.維護保養(yǎng)的方式清潔灰塵會加快設(shè)備的磨損和引起局部堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕，只是設(shè)備的技術(shù)性能下降、噪聲增加；堅固設(shè)備運行一段時間可能發(fā)生松動，產(chǎn)生安全隱患；潤滑潤滑管理要求“定人、定質(zhì)、定時、定點、定量”；調(diào)整設(shè)備容易產(chǎn)生不正常的錯位和碰撞外觀表面檢查裂痕、磨損、參數(shù)、噪音、銹蝕、防腐防凍。,2.維護保養(yǎng)工作的實施日常維護外觀檢查、防凍、清潔、潤滑等；定期維護有計劃地將設(shè)備停止運行，進行維護保養(yǎng)。,3.設(shè)備的點檢對設(shè)備進行有針對性的檢查。一些主要的設(shè)備在出廠時，制造廠商會提供該設(shè)備的點檢卡或者點檢規(guī)程。其內(nèi)容包括檢查內(nèi)容、檢查方法、檢查周期以及檢查標準等。點檢包括日常點檢及計劃點檢。4.物業(yè)設(shè)備的計劃檢修確定檢修間隔期。分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修。5.計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔,第三節(jié)設(shè)備更新改造與備用品配件管理,一、設(shè)備更新以新型的設(shè)備來替代原有的老設(shè)備基于技術(shù)和經(jīng)濟上合理性的考慮原型更新與技術(shù)更新,成本,二、設(shè)備改造,不舍棄原有舊設(shè)備，話費的改造費用一般比設(shè)備更新所產(chǎn)生的費用要少。設(shè)備的結(jié)構(gòu)做局部改進；加新的零件和各種裝置；對設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸進行調(diào)正。,1.備件的確定依據(jù)提前做好準備零部件的使用壽命相同型號的設(shè)備數(shù)量多少加工困難或制造、采購周期長的配件設(shè)備的重要性質(zhì)量差、價格便宜的備件,三、備用品配件的管理,2.備件的倉庫管理接貨注意防止備件的遺失和損壞，并及時驗收入庫。驗收備件在數(shù)量和質(zhì)量上無誤。保管對驗收合格后入庫的備件，立即建立備件臺帳及備件卡。出庫必須辦理領(lǐng)用手續(xù)。盤點對備件的庫存每月盤點一次，確保備件臺帳、備件卡、備件實物、備件資金的相符。,第四節(jié)物業(yè)設(shè)備管理制度,一、物業(yè)設(shè)備承接查驗制度包括對新建房附屬設(shè)備的驗收、對維修后設(shè)備的驗收、對委托加工或購置的更新設(shè)備的開箱驗收。驗收后的設(shè)備基礎(chǔ)資料要保存好。,二、物業(yè)設(shè)備預防性計劃維修保養(yǎng)制度制定設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃，確定設(shè)備的維修保養(yǎng)類別、等級、周期、內(nèi)容、實施預防性計劃維修保養(yǎng)制度，并進行監(jiān)督檢查等。,三、運行管理制度巡視抄表制度、安全運行制度、經(jīng)濟運行制度、文明運行制度。,四、值班制度不