工商企業(yè)管理畢業(yè)論文.doc

.本科生畢業(yè)論文 （設(shè) 計(jì)）題 目：淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理院 系：商學(xué)院專(zhuān) 業(yè)：工商企業(yè)管理準(zhǔn)考證號(hào)：0101153012* *姓 名：王 * *完成時(shí)間：2016年5月目錄目錄1摘要2Abstract3第一章緒論41.1研究背景41.2研究目的和意義41.3基本思路與框架結(jié)構(gòu)5第2章 理論綜述62.1國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀62.2項(xiàng)目成本管理的基本理論72.3房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成8第3章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制93.1投資決策階段的成本控制93.1.2投資決策階段對(duì)成本管理的影響93.1.3投資決策階段的成本管理103.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制103.3招標(biāo)階段的成本控制123.4項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制143.5基于項(xiàng)目合約規(guī)劃的動(dòng)態(tài)成本控制17致謝19參考文獻(xiàn)20摘要在過(guò)去的數(shù)十年間，中國(guó)很多財(cái)富神話(huà)都是從房地產(chǎn)行業(yè)中誕生的，幾大財(cái)富排行榜里地產(chǎn)界的富人數(shù)量超過(guò)了任何一個(gè)行業(yè)。然而當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)暴利的歷史結(jié)束，輝煌的過(guò)去已不復(fù)存在，整個(gè)行業(yè)面臨著“增收不增利”的尷尬局面。國(guó)務(wù)院于2014年12月22日簽署通過(guò)了不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，并從2015年3月1日起實(shí)施，這意味著征收房產(chǎn)稅的步伐也將加快，新房和二手房的成交量都雙雙下降，很多購(gòu)房者選擇觀望，房地產(chǎn)行業(yè)在各種復(fù)雜的情況下舉步維艱。很多房地產(chǎn)企業(yè)選擇在這樣的換擋期進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部整頓和管理提升，項(xiàng)目的成本管理就是其中很重要的一項(xiàng)內(nèi)容。本文運(yùn)用觀察法、調(diào)查法、文獻(xiàn)法等方法，查閱國(guó)內(nèi)、外專(zhuān)家學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理研宄、控制等方面的文獻(xiàn)，簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段(包括項(xiàng)目投資決策階段、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招標(biāo)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和合約規(guī)劃)的工作內(nèi)容及其對(duì)成本的影響和可采取的措施，進(jìn)一步分析該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段的工作和成本管理方法，提出在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理方面的總結(jié)和建議：重視設(shè)計(jì)方案的選擇，合理使用限額設(shè)計(jì)，重視招標(biāo)階段和實(shí)施階段的工作。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；成本管理；造價(jià)控制AbstractOver the past few decades, many of Chinas wealth myths were born from the real estate industry, the number of wealthy people in the real estate sector has more than any industry. However, the moment, the history of the real estate industry profits end, glorious past no longer exists, the entire industry is faced with the embarrassing situation of income does not increase profits. The State Council on 22 December 2014 signed through the Real Estate Registration Interim Regulations on, and implemented from March 1, 2015, which means that the pace of property tax will also be accelerated and new houses and second-hand housing turnover both declined, many buyers choose to wait and see, the real estate industry in a variety of complex difficult. Many real estate companies choose to carry out such a shift in the internal reorganization and management, project cost management is one of the very important content.This paper uses observation, survey method, literature method, access to the domestic and foreign experts and scholars of cost management for real estate enterprise development project of the research on the control and other aspects of the literature, briefly introduces the various stages of real estate development project (including stage, the project investment decision-making stage, project bidding, project planning and design the implementation phase of the project and contract planning) work and its impact on the cost and the measures to be taken, further analysis and cost management methods of the various stages of the project development, put forward in the real estate development project cost management of the conclusions and recommendations: pay attention to the choice of design, rational use of quota design, pay attention to the tender stage and the implementation phase of the work.Key words: real estate enterprise; development project; cost management; cost control第一章 緒論1.1研究背景 隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，尤其是在2008年底出臺(tái)的各項(xiàng)購(gòu)房的消費(fèi)政策的刺激和支持下，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從平穩(wěn)期進(jìn)入到了一個(gè)快速增長(zhǎng)的發(fā)展期。消費(fèi)者通宵排隊(duì)、托人找關(guān)系買(mǎi)房的想象屢見(jiàn)不鮮。但是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也變得越來(lái)越激烈。大型、標(biāo)桿房企的強(qiáng)勢(shì)入駐，其他行業(yè)企業(yè)因勢(shì)利導(dǎo)將目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，使得本土房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷自我提升，在夾縫中尋找機(jī)會(huì)。 從2009年下半年開(kāi)始，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的扶持和救市政策逐步被宏觀調(diào)控政策取代。2010年，規(guī)定限制異地購(gòu)房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高等最嚴(yán)厲的國(guó)十條的頒布，對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易打擊嚴(yán)重，成交量明顯下滑，從此，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了嚴(yán)密調(diào)控期。雖然近期因限購(gòu)放松、限貸放松等政策的積極影響，部分改善性需求得到釋放，但人口老齡化、利率市場(chǎng)化、房產(chǎn)稅及不動(dòng)產(chǎn)登記制度等預(yù)期將使房?jī)r(jià)下行的壓力增大，因此房?jī)r(jià)繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整的趨勢(shì)難以根本改變，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何保證甚至增加利潤(rùn)仍然是一個(gè)很大的難題。 現(xiàn)代管理學(xué)之父彼得.德魯克說(shuō)過(guò)“企業(yè)家就是做兩件事，一是經(jīng)營(yíng)，二是削減成本，其他都可以不做”，可見(jiàn)成本的管理是多么重要。而房地產(chǎn)行業(yè)中，成本的管理幾乎貫穿于了項(xiàng)目的整個(gè)階段：項(xiàng)目投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段以及實(shí)施階段，甚至后期的銷(xiāo)售、物業(yè)等階段。各階段對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度如圖1.1： 因此，加強(qiáng)項(xiàng)目各階段的成本管理，提高投資收益成為房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)。1.2研究目的和意義在房地產(chǎn)行業(yè)中，項(xiàng)目的成本管理是直接影響企業(yè)盈虧的重要因素之一，它在整個(gè)項(xiàng)目的管理、實(shí)施中都具有不可忽視的地位。面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境、有限的價(jià)格上升空間、不斷上漲的建筑原材料價(jià)格及人工費(fèi)、稀缺的土地資源等，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的管理，尤其是對(duì)項(xiàng)目成本的管理，以節(jié)約投資，提高利潤(rùn)空間。同時(shí)，在“現(xiàn)金為王”的形勢(shì)下，現(xiàn)金流對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)特別重要，它基本能決定企業(yè)能否在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存下去?，F(xiàn)金流是否良好的一個(gè)重要因素就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制的是否良好。如果成本管理控制做的好，則盈利的幾率就更大。1.3基本思路與框架結(jié)構(gòu)在總結(jié)目前國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于項(xiàng)目成本管理的研究成果上，以成本管理理論為基礎(chǔ)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目施工現(xiàn)狀，結(jié)合實(shí)際的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理及控制進(jìn)行深入的分析研究，總結(jié)企業(yè)成本管理的經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)踐中落實(shí)成本管理方法，提高項(xiàng)目的盈利能力，實(shí)現(xiàn)成本管理價(jià)值的最大化。對(duì)此本文依據(jù)時(shí)間先后順序?qū)园l(fā)項(xiàng)目的主要幾個(gè)階段分別進(jìn)行分析研宄，論文基本思路與框架如下：第一部分為緒論，主要簡(jiǎn)要分析當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，提出研究的內(nèi)容、意義及目的。第二部分對(duì)項(xiàng)目成本管理的相關(guān)理論進(jìn)行介紹，包括國(guó)內(nèi)外的研究現(xiàn)狀及房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理模式、成本構(gòu)成、項(xiàng)目管理的基本理論等。第三部分主要通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的主要階段一一項(xiàng)目投資決策階段、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招投標(biāo)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行詳細(xì)的闡述，根據(jù)房地產(chǎn)幵發(fā)項(xiàng)目各階段的工作內(nèi)容、對(duì)成本管理的影響，提出了相應(yīng)的管理措施。第2章 理論綜述2.1國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀2.1.1國(guó)外研究現(xiàn)狀國(guó)外對(duì)項(xiàng)目管理領(lǐng)域的研宄較早，從20世紀(jì)40年代開(kāi)始就逐步將其應(yīng)用在了軍事工程和建設(shè)項(xiàng)目上。此時(shí)的項(xiàng)目管理主要是項(xiàng)目的規(guī)劃、預(yù)算和一些運(yùn)營(yíng)管理辦法。到20世紀(jì)80年代，由于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，項(xiàng)目的數(shù)量和規(guī)模都不斷加大，企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)等投入大量的人力物力財(cái)力去研宄和認(rèn)識(shí)項(xiàng)目管理，從而總結(jié)更為實(shí)用的項(xiàng)目管理方法，其中項(xiàng)目成本管理的理論和方法更是受到高度重視并得以發(fā)展，進(jìn)而出現(xiàn)了專(zhuān)門(mén)從事項(xiàng)目成本管理和研宄旳組織機(jī)構(gòu)，例如：日本建筑學(xué)會(huì)的成本計(jì)劃分會(huì)、美國(guó)的成本工程師協(xié)會(huì)、英國(guó)的造價(jià)師協(xié)會(huì)等。目前國(guó)外項(xiàng)目成本管理主要成果如下：1.作業(yè)成本管理理論：起源于20世紀(jì)80年代，由美國(guó)的羅賓庫(kù)帕(R.Cooper)和羅伯特卡普蘭(R.KapIan)兩位教授提出，到90年代，作業(yè)成本管理理論在美國(guó)、英國(guó)、加拿大等西方發(fā)達(dá)國(guó)家得到了大力發(fā)展和廣泛應(yīng)用。其基本思想就是一個(gè)項(xiàng)目的完成是各種作業(yè)的共同體現(xiàn)，在進(jìn)行作業(yè)的同時(shí)會(huì)發(fā)生成本消耗，但并不是所有作業(yè)都會(huì)有價(jià)值產(chǎn)生，因此，需要將成本管理深入到每一個(gè)作業(yè)，對(duì)每一個(gè)作業(yè)產(chǎn)生的成本進(jìn)行合理預(yù)算及及有效管理，采用動(dòng)態(tài)追蹤的方法，及時(shí)反饋，最大限度地實(shí)現(xiàn)預(yù)定的成本目標(biāo)，盡可能消除或減少無(wú)價(jià)值的部分，防止資源的浪費(fèi)。2.戰(zhàn)略成本管理理論：起源于20世紀(jì)80年代，最早由英國(guó)學(xué)者肯尼斯西蒙茲 (Kennethsimmonds)提出，后在美英等國(guó)管理會(huì)計(jì)學(xué)者的倡導(dǎo)和研究下逐步形成。戰(zhàn)略成本管理簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)即是運(yùn)用成本管理的方法從戰(zhàn)略的高度，對(duì)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資立項(xiàng)、研究開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)管控、生產(chǎn)和銷(xiāo)售等各環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位了解、分析和控制，使企業(yè)在進(jìn)行戰(zhàn)略決策的同時(shí)降低企業(yè)成本，從而擁有更為持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3.產(chǎn)品生命周期成本理論：起源于20世紀(jì)60年代，美國(guó)軍方為了有效管理國(guó)防經(jīng)費(fèi)，減少浪費(fèi)，在國(guó)防物資的采購(gòu)及后期使用上進(jìn)行一定的成本管理，經(jīng)過(guò)實(shí)踐，進(jìn)而產(chǎn)生了產(chǎn)品生命周期成本理論。產(chǎn)品生命周期成本管理就是對(duì)產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、采購(gòu)、使用、維修保養(yǎng)及廢棄處置等全生命周期內(nèi)的各項(xiàng)成本進(jìn)行統(tǒng)籌管理和控制。2.1.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，我國(guó)的項(xiàng)目管理研究相對(duì)較晚，其研究主要成果如下：1.項(xiàng)目全過(guò)程成本管理：即對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的前期策劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等全過(guò)程的成本進(jìn)行管理和控制，包括事前控制、事中控制和事后控制。事前控制以目標(biāo)成本的編制為主，提前做好市場(chǎng)調(diào)研、資金及時(shí)間的規(guī)劃等工作：事中控制主要是設(shè)計(jì)階段和施工階段的成本控制，包括預(yù)算管理、招投標(biāo)管理、合同管理、簽證變更管理等：事后控制以施工完成后的結(jié)算為主，做好工程造價(jià)結(jié)算，并結(jié)合其他己完項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析。我國(guó)的項(xiàng)目成本管理中運(yùn)用較多的就是這種方法。2.項(xiàng)目全面成本管理：以往的工程項(xiàng)目成本管理模式中，由于缺乏對(duì)項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)跟蹤管理及有效的全面管理手段，使得各項(xiàng)成本管理職能不能很好地實(shí)現(xiàn)。因此在工程項(xiàng)目全面成本管理中引入了制度成本的理念，從項(xiàng)目全面成本管理的職能機(jī)構(gòu)、要素、過(guò)程和信息化集成等方面構(gòu)建了工程項(xiàng)目全面成本管理體系，明確了該體系運(yùn)行的原則，動(dòng)態(tài)地分析工程項(xiàng)目全面成本管理體系的運(yùn)行過(guò)程。3.目標(biāo)成本管理：是目標(biāo)管理和成本管理的雙諱緯度管理。目標(biāo)成本管理強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目開(kāi)始之前就要開(kāi)始進(jìn)行成本規(guī)劃、管理，而并非等到項(xiàng)目實(shí)際幵始時(shí)才進(jìn)行，因此目標(biāo)成本管理在應(yīng)由確立和達(dá)成兩個(gè)階段構(gòu)成。確立階段主要指通過(guò)綜合分析市場(chǎng)環(huán)境，確定目標(biāo)成本：達(dá)成階段主要指在實(shí)施過(guò)程中通過(guò)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解和分析，從而達(dá)到控制成本的目的。對(duì)比國(guó)內(nèi)外研宄現(xiàn)狀，項(xiàng)目成本管理的方法和理論有多種，并且在實(shí)際的項(xiàng)目管理中也在不斷完善，面對(duì)具體的問(wèn)題我們要選擇合適的方法來(lái)解決。2.2項(xiàng)目成本管理的基本理論項(xiàng)目成本管理涉及到企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理的全過(guò)程，最終的目標(biāo)是確保項(xiàng)目的成本目標(biāo)得到最大限度的實(shí)現(xiàn)，但并不表示需要靠不斷降低成本來(lái)實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目的成本管理必須要與項(xiàng)目管理知識(shí)體系中的其他部分進(jìn)行全面綜合的考慮，不能為了降低成本而忽視了質(zhì)量、時(shí)間、風(fēng)險(xiǎn)等因素的管理與控制，使項(xiàng)目不能按時(shí)、按質(zhì)、經(jīng)濟(jì)高效的完成。因此在對(duì)成本的管理過(guò)程中，還有許多環(huán)節(jié)需要考慮。2.2.1項(xiàng)目成本管理的原則1.堅(jiān)持以人為本，全員參與項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中很多環(huán)節(jié)都涉及費(fèi)用，因此成本管理是項(xiàng)目管理活動(dòng)的重點(diǎn)工作之一。在管理過(guò)程中，需要各階層、各部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)起好帶頭作用，全員參與，樹(shù)立節(jié)約成本的理念，并在管理活動(dòng)中切實(shí)實(shí)施。2.堅(jiān)持制度化的管理好的管理離不開(kāi)健全的制度依據(jù)，企業(yè)必須根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所發(fā)生的各種費(fèi)用建立相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)、制度。成本管理制度是各項(xiàng)成本管理、控制的依據(jù)，具有嚴(yán)格性，實(shí)際性，可實(shí)施性。3.堅(jiān)持責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合3.要保證全員的參與，制度的執(zhí)行，就必須落實(shí)責(zé)任、權(quán)利和利益的結(jié)合。在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，賦予部門(mén)、責(zé)任人相應(yīng)的成本控制權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。同時(shí)，結(jié)合員工切身利益，制定相應(yīng)的一些激勵(lì)措施，使項(xiàng)目成本管理落實(shí)到實(shí)處。4.堅(jiān)持重點(diǎn)管理與全面成本管理相結(jié)合在進(jìn)行成本管理時(shí)，要有輕重之分，既要著重抓住核心環(huán)節(jié)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，防止不必要的財(cái)力、勞力和人力投入，又要著眼于大局，全面考慮成本形成的每個(gè)影響因素，不能出現(xiàn)中斷或疏漏。2.2.2項(xiàng)目成本管理的理論框架項(xiàng)目成本管理由以下四個(gè)部分組成：1.資源計(jì)劃項(xiàng)目資源是完成項(xiàng)目所需要投入的各項(xiàng)資源的總稱(chēng)，包括人、材、機(jī)、料、資金等：項(xiàng)目資源計(jì)劃就是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目資源的種類(lèi)、數(shù)量、需求時(shí)間等進(jìn)行歸類(lèi)、分析、和識(shí)別，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況制定出科學(xué)合理、切實(shí)可行的資源供應(yīng)計(jì)劃的管理活動(dòng)。2.成本估算 項(xiàng)目成本估算即依據(jù)項(xiàng)目資源的需求計(jì)劃，計(jì)算出項(xiàng)目完成所需的費(fèi)用。對(duì)項(xiàng)目而言，成本估算實(shí)際上是在進(jìn)行項(xiàng)目的成本決策，也是進(jìn)行項(xiàng)目成本預(yù)算和控制的基礎(chǔ)。包括成本估算的依據(jù)、成本估算的方法以及項(xiàng)目成本的調(diào)整。3.成本預(yù)算項(xiàng)目成本預(yù)算即是將項(xiàng)目的成本估算根據(jù)進(jìn)度、計(jì)劃分配到各項(xiàng)具體的工作中，通過(guò)建立基準(zhǔn)成本來(lái)確認(rèn)項(xiàng)目的執(zhí)行情況。包括成本預(yù)算依據(jù)、方法、工具以及預(yù)算結(jié)果。4.成本控制項(xiàng)目成本控制即采用一定的方法，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所涉各項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際支出與預(yù)算或已制定的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行定期和經(jīng)常性的監(jiān)督、核對(duì)、比較、分析，并在發(fā)現(xiàn)偏差時(shí)采取措施進(jìn)行及時(shí)糾正，以便最大限度實(shí)現(xiàn)使項(xiàng)目的成本目標(biāo)。2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成工程項(xiàng)目成本的發(fā)生貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，且每個(gè)階段會(huì)有不同的費(fèi)用產(chǎn)生，下面簡(jiǎn)單分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要成本構(gòu)成。2.3.1土地成本土地成本主要包含土地取得費(fèi)(含招、拍、掛)、土地交易服務(wù)費(fèi)(拍賣(mài)傭金)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、稅費(fèi)(含耕地占用稅、土地管理費(fèi)及土地登記費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi))、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、地形測(cè)量費(fèi)、變更土地用途費(fèi)用等。2.3.2開(kāi)發(fā)前期工程費(fèi)開(kāi)發(fā)前期工程費(fèi)主要包含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、沉降觀測(cè)費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、日照測(cè)試費(fèi)、防雷檢測(cè)費(fèi)、施工放線(xiàn)費(fèi)、地下管網(wǎng)探測(cè)費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)、報(bào)建審查費(fèi)、行政規(guī)費(fèi)、三通一平工程費(fèi)(施工用電接入費(fèi)用、施工用水接入費(fèi)用、場(chǎng)地平整)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等。2.3.3建筑安裝費(fèi)建筑安裝費(fèi)包括基礎(chǔ)工程費(fèi)、主體工程費(fèi)、二次裝修工程費(fèi)(商業(yè)外裝費(fèi)、架空層裝飾費(fèi)、電梯廳裝飾費(fèi)等)、主體設(shè)備及安裝費(fèi)等。2.3.4基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)包括區(qū)外市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套費(fèi)、小區(qū)內(nèi)功能配套設(shè)施等。2.3.5不可預(yù)見(jiàn)成本不可預(yù)見(jiàn)成本指項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，由于人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)發(fā)生漲價(jià)，或政府的政策調(diào)整及銀行利率發(fā)生變化等因素導(dǎo)致增加的費(fèi)用。2.3.6管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括薪資福利、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、業(yè)務(wù)接待費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、勞保費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、法務(wù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、招聘費(fèi)等。2.3.7其他除了以上成本支出外，還有各種規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、貸款利息、存款利息、融資費(fèi)用、匯兌損益、設(shè)備維修費(fèi)等。第3章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制3.1投資決策階段的成本控制3.1.1投資決策階段的工作內(nèi)容投資決策階段主要是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前期成本控制，作用重大、意義深遠(yuǎn)。它對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)作出判斷和決策，對(duì)項(xiàng)目的收益產(chǎn)生直接且重大的影響，是整個(gè)項(xiàng)目成本管理工作的基石。該階段主要解決的問(wèn)題就是是否投資，如何投資，何時(shí)投資，在哪投資，投資什么等問(wèn)題。具體程序及內(nèi)容如下：項(xiàng)目建議書(shū)項(xiàng)目建議書(shū)，又稱(chēng)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告或項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)書(shū)，是企業(yè)是對(duì)擬建、新建或擴(kuò)建的房地產(chǎn)項(xiàng)目的框架性、全局性的總體布局和設(shè)想，是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性的初步論述，并給出投資建議。它是一個(gè)項(xiàng)目的起始點(diǎn)。項(xiàng)目建議書(shū)的主要內(nèi)容有：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目類(lèi)型、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目資源、投資方式、融資方式、項(xiàng)目大體進(jìn)度，并對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行初步估計(jì)?？尚行匝芯繄?bào)告項(xiàng)目建議書(shū)通過(guò)后，企業(yè)將會(huì)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行更加可靠、全面和系統(tǒng)的可行性研究，主要從技術(shù)、財(cái)務(wù)、組織、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可行性，及投資必要性、風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策等幾方面為項(xiàng)目的建立提供更加科學(xué)的依據(jù)。房產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告主要構(gòu)成為： (1)項(xiàng)目概況，包括項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目地點(diǎn)、建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)等：(2)項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論，包括市場(chǎng)分析情況、原材料及勞動(dòng)力市場(chǎng)情況、政策、資金、組織、技術(shù)等保障性問(wèn)題、財(cái)務(wù)效益情況、社會(huì)效益情況等：(3)主要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)方案、勞動(dòng)定員等。計(jì)劃任務(wù)書(shū)又稱(chēng)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，是可行性研究報(bào)告確定后對(duì)該項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)進(jìn)度等主要建設(shè)內(nèi)容的明確性文件，也是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的重要依據(jù)。項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)包括項(xiàng)目前評(píng)價(jià)、項(xiàng)目中評(píng)價(jià)和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，其中最重要的部分就是項(xiàng)目前評(píng)價(jià)。項(xiàng)目前評(píng)價(jià)是從整個(gè)項(xiàng)目的角度，結(jié)合項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書(shū)和可行性研究報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客觀公正、系統(tǒng)規(guī)范的審查、計(jì)算和核實(shí)，對(duì)項(xiàng)目的幵展與否決定性作用。項(xiàng)目審批按照前面的程序完成后，房產(chǎn)企業(yè)決策層會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的可行性報(bào)告、計(jì)劃任務(wù)書(shū)和評(píng)價(jià)報(bào)告對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)一步審核。項(xiàng)目獲得審批意味著項(xiàng)目決策的基本確定。3.1.2投資決策階段對(duì)成本管理的影響對(duì)項(xiàng)目成本構(gòu)成的影響在決策階段，根據(jù)全面的調(diào)查、評(píng)估、預(yù)測(cè)與研宄，會(huì)確定項(xiàng)目建設(shè)的業(yè)態(tài)、規(guī)模、地址、大體進(jìn)度計(jì)劃、建設(shè)條件、技術(shù)要求等內(nèi)容，這些都會(huì)決定項(xiàng)目成本的構(gòu)成，比如根據(jù)確定的建設(shè)業(yè)態(tài)、規(guī)模地址等，可以確定該項(xiàng)目檔次定位，從而確定使用什么建筑材料。根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度安排、建設(shè)條件等，可以確定項(xiàng)目技術(shù)工藝、人工構(gòu)成情況、使用的建筑設(shè)備等。對(duì)項(xiàng)目成本目標(biāo)的影響房地產(chǎn)企業(yè)基于投資決策階段進(jìn)行各項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，綜合考慮企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)、目標(biāo)利潤(rùn)等，預(yù)先制定項(xiàng)目成本目標(biāo)，并在實(shí)施過(guò)程中努力實(shí)現(xiàn)。這也很多企業(yè)的成本管理宗旨一一形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)，并以最經(jīng)濟(jì)合理的成本來(lái)提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。因此決策階段的工作完成是否精細(xì)將決定項(xiàng)目成本目標(biāo)的制定是否精確。3.1.3投資決策階段的成本管理投資決策階段對(duì)項(xiàng)目成本的影響占75%95%，同時(shí)項(xiàng)目成本又是決定項(xiàng)目是否能投資、是否能獲利的重要因素之一，因此該階段應(yīng)該重視對(duì)成本的管理。重視市場(chǎng)調(diào)查重視市場(chǎng)調(diào)查是該階段的最基礎(chǔ)也是最重要的工作，調(diào)查結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的影響非常大，比如該階段將初步?jīng)Q定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及建設(shè)業(yè)態(tài)，這其實(shí)對(duì)項(xiàng)目的成本也定下了基調(diào)。因此市場(chǎng)調(diào)查必須認(rèn)真進(jìn)行，才能獲取真實(shí)、可靠、有效的市場(chǎng)信息，以便為投資決策提供政策的分析依據(jù)。市場(chǎng)調(diào)查須遵循客觀、公正、科學(xué)、全面、及時(shí)、有效、原則，選擇恰當(dāng)?shù)恼{(diào)查方法、調(diào)查對(duì)象，對(duì)收集的信息也要進(jìn)行合理的蹄選，選出具有真實(shí)可靠的信息加以科學(xué)的分析，這樣才能保證決策層在后續(xù)工作中做出正確的決策，使項(xiàng)目有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，使設(shè)計(jì)、資源配置等能合理高效。重視各階段程序的深度化由于項(xiàng)目投資決策的每個(gè)階段的角度不相同，并且是逐步深化和修訂，所以項(xiàng)目投資估算在各個(gè)階段的精確度是不一樣的。項(xiàng)目建議書(shū)階段的投資估算誤差較大，約為30%：在可行性研究階段中，最初的可行性研究階段對(duì)項(xiàng)目投資估算的誤差需控制在20%以?xún)?nèi)，而詳細(xì)可行性研究階段產(chǎn)生的投資估算誤差不到10%。在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，成本的管理會(huì)形成投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、合同價(jià)、工程結(jié)算價(jià)和項(xiàng)目竣工價(jià)。3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制3.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作內(nèi)容項(xiàng)目設(shè)計(jì)的階段劃分項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)需要保持產(chǎn)品的整體性、合理性、實(shí)用性，通常指方案設(shè)計(jì)、初設(shè)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段：1.方案設(shè)計(jì)階段這是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，是總體設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)和設(shè)計(jì)圖紙。2.初步設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)是對(duì)方案設(shè)計(jì)的細(xì)化，是編制施工圖設(shè)計(jì)文件的前提。該階段主要成果文件是項(xiàng)目設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、工程預(yù)算書(shū)及總平面設(shè)計(jì)、工藝設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)圖紙。3.施工圖設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)圖紙是項(xiàng)目招標(biāo)、施工的指導(dǎo)性文件，它將項(xiàng)目需達(dá)到的功能及所有設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行詳細(xì)表達(dá)。施工圖設(shè)計(jì)階段的主要成果文件包括圖紙總封面、項(xiàng)目所涉的所有專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙(含圖紙目錄、說(shuō)明和必要的設(shè)備、材料表)和工程預(yù)算書(shū)等。另外對(duì)于方案設(shè)計(jì)后沒(méi)有經(jīng)過(guò)初步設(shè)計(jì)，直接進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，如果合同中沒(méi)有要求編制工程預(yù)算書(shū)，那么施工圖設(shè)計(jì)文件中應(yīng)該要包括工程概算書(shū)。施工圖設(shè)計(jì)完成后，相關(guān)單位或部門(mén)將共同對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審，通過(guò)對(duì)技術(shù)、意圖等方面的交流，對(duì)不符合要求和有誤的地方進(jìn)行修正。同時(shí)在后期工作中，也會(huì)不斷檢驗(yàn)圖紙的正確性，解決遇到的各種技術(shù)問(wèn)題。設(shè)計(jì)概算的編制與審查項(xiàng)目的設(shè)計(jì)概算是在項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)單位在投資估算的控制下，依據(jù)該階段的圖紙及說(shuō)明，利用國(guó)家或地區(qū)發(fā)布的概算指標(biāo)、定額、材料預(yù)算價(jià)、設(shè)備預(yù)算價(jià)等資料，計(jì)算項(xiàng)目成本造價(jià)。項(xiàng)目施工預(yù)算的編制與審查項(xiàng)目施工預(yù)算即在施工圖完成且施工方案己確定后，在目前的預(yù)算定額、費(fèi)用定額和項(xiàng)目完成所必須的各種資源價(jià)格(如人工費(fèi)、材料費(fèi)等)的基礎(chǔ)上，依據(jù)審核后的圖紙及方案，按規(guī)定計(jì)算直接工程費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等。施工預(yù)算必須在項(xiàng)目開(kāi)工前完成。審查的對(duì)象即項(xiàng)目的工程量，項(xiàng)目所涉材料設(shè)備的預(yù)算價(jià)格，預(yù)算價(jià)格的計(jì)算方式以及有關(guān)費(fèi)用。3.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)成本管理的影響項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不同階段對(duì)成本管理的影響幅度 在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)成本進(jìn)行管理，其效果比較顯著，通常情況下，在該階段中，方案設(shè)計(jì)對(duì)成本管理的影響高達(dá)75%95%，初步設(shè)計(jì)階段為10%35%，施工圖設(shè)計(jì)階段為10%以下。正確的的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)是保證合理管理成本的前提。3.2.3規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以從以下幾方面對(duì)成本進(jìn)行管理；重視設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)方案的選擇通常情況下選擇設(shè)計(jì)單位是采取委托或招標(biāo)的形式，但不管采用哪種方式，都應(yīng)重視設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)與業(yè)績(jī)，進(jìn)而選擇最優(yōu)單位。設(shè)計(jì)方案的選擇是最為關(guān)鍵的。首先不能盲目地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，應(yīng)該符合市場(chǎng)需要，有賣(mài)點(diǎn)，要保證經(jīng)濟(jì)收益。比如若需要在建安成本的基礎(chǔ)上每平米要加300元以促進(jìn)品質(zhì)的提升，那么就要將這筆費(fèi)用花在最能吸引客戶(hù)的地方，如綠化、門(mén)窗、大堂裝飾等，尤其是圍墻，因?yàn)閲鷫κ窃阡N(xiāo)售期就能很好展示品質(zhì)的地方，有較強(qiáng)的廣告效應(yīng)。重視土地的利用率，可以通過(guò)適當(dāng)壓縮建筑間距、確定合理的建筑層數(shù)、提高建筑密度、合理布局公共建筑及道路等方法來(lái)提高土地的使用率。最后，應(yīng)兼顧近期與遠(yuǎn)期的要求，同時(shí)要滿(mǎn)足使用需求，避免出現(xiàn)浪費(fèi)或因無(wú)法滿(mǎn)足需要而需重建的情況。總之，要采取科學(xué)的方法對(duì)各個(gè)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)比較，選出最優(yōu)方案。以限額設(shè)計(jì)方式控制成本在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，限額設(shè)計(jì)是目前普遍使用的成本管理方式，其核心內(nèi)容就是對(duì)工程量進(jìn)行控制并對(duì)成本進(jìn)行分解，進(jìn)而將成本控制在相應(yīng)范圍中。限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算來(lái)控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)，各專(zhuān)業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資額不被突破。.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理因?yàn)槭┕るA段會(huì)面臨各種不可預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題，如工程量增減、設(shè)計(jì)錯(cuò)漏、客戶(hù)要求變更、市場(chǎng)需求變化等，所以設(shè)計(jì)變更從項(xiàng)目旳一開(kāi)始就可能會(huì)出現(xiàn)，并且貫穿項(xiàng)目始終。同時(shí)隨著項(xiàng)目完成進(jìn)度的加深，設(shè)計(jì)變更對(duì)工程造價(jià)帶來(lái)的損失也在增大，比如設(shè)計(jì)階段發(fā)生的圖紙變更只需要對(duì)圖紙進(jìn)行修改，但是施工階段發(fā)生圖紙變更則可能導(dǎo)致返工甚至更大的損失。這對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度、勞力成本、材料成本、設(shè)備成本等都有大影響。因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)的變更管理。采取激勵(lì)措施，設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)則目前設(shè)計(jì)費(fèi)的計(jì)取方式主要有兩種方式，按設(shè)計(jì)預(yù)算的百分比或按建筑面積，但這兩種方法往往使設(shè)計(jì)單位更加關(guān)注如何加大項(xiàng)目的工程量，而忽略了設(shè)計(jì)質(zhì)量，以及經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的合理性，使得后面圖紙變更頻繁，出現(xiàn)過(guò)多的浪費(fèi)。所以企業(yè)可以采取適當(dāng)?shù)募?lì)措施(如按節(jié)省的成本作為設(shè)計(jì)員提成的依據(jù)等措施)，讓設(shè)計(jì)費(fèi)用與設(shè)計(jì)質(zhì)量緊密聯(lián)系在一起，這樣不僅能有效的管理項(xiàng)目成本，還能提高設(shè)計(jì)單位的業(yè)務(wù)能力，形成雙贏的局面。實(shí)踐證明，采取激勵(lì)措施進(jìn)而刺激設(shè)計(jì)單位提升設(shè)計(jì)質(zhì)量可以給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)更大的價(jià)，因?yàn)樵谠O(shè)計(jì)階段優(yōu)化空間較大。加強(qiáng)該階段的造價(jià)審查工作在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，主要涉及的工程造價(jià)是設(shè)計(jì)概算和施工預(yù)算。3.3招標(biāo)階段的成本控制3.3.1招標(biāo)階段的工作內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中涉及大量不同的工程項(xiàng)目，這些工程項(xiàng)目大多技術(shù)復(fù)雜，要求專(zhuān)業(yè)，合同金額巨大，因此項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，會(huì)有需要很多個(gè)承包單位對(duì)不同的工程項(xiàng)目進(jìn)行承包施工。項(xiàng)目招標(biāo)與投標(biāo)的概念建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)的實(shí)行標(biāo)志著我國(guó)建筑市場(chǎng)向法制化、規(guī)范化、完善化邁出了重要一步。招標(biāo)有公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方式。項(xiàng)目招標(biāo)屬于要約邀請(qǐng)，是指在對(duì)外發(fā)包建設(shè)項(xiàng)目之前，招標(biāo)人將項(xiàng)目的相關(guān)信息以招標(biāo)文件的形式按法定程序標(biāo)明，以一定的招標(biāo)方式方式，邀請(qǐng)符合資質(zhì)要求的潛在投標(biāo)人來(lái)提出要約，即報(bào)價(jià)，再通過(guò)比較選出理想的投標(biāo)人的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。投標(biāo)是要約，是指符合資質(zhì)的投標(biāo)人，按招標(biāo)文件的要求，在指定日期內(nèi)完成標(biāo)書(shū)，遞交標(biāo)書(shū)，并等候開(kāi)標(biāo)，確定是否中標(biāo)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。中標(biāo)后，投標(biāo)人會(huì)受投標(biāo)書(shū)的約束。編制招標(biāo)控制價(jià)招標(biāo)控制價(jià)也稱(chēng)為預(yù)算控制價(jià)、欄標(biāo)價(jià)，是招標(biāo)人能夠接受的最高交易價(jià)格。它由具有編制能力的招標(biāo)人或受其委托具有相應(yīng)資質(zhì)的造價(jià)咨詢(xún)?nèi)?，依?jù)相關(guān)計(jì)價(jià)規(guī)范、辦法、設(shè)計(jì)文件、工程量清單、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)資料、現(xiàn)場(chǎng)情況、工程特點(diǎn)及施工方案等進(jìn)行編制。招標(biāo)控制價(jià)體現(xiàn)的是社會(huì)平均水平，不應(yīng)該上調(diào)或下浮。項(xiàng)目招標(biāo)的主要流程項(xiàng)目招標(biāo)主要指設(shè)計(jì)、監(jiān)理、勘察、施工、材料設(shè)備招標(biāo)等，其中施工招標(biāo)最具代表性，也是施工過(guò)程中涉及最多的招標(biāo)項(xiàng)，因此以施工招標(biāo)為例對(duì)流程進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹，其主要環(huán)節(jié)如下：1.準(zhǔn)備工作首先招標(biāo)人應(yīng)滿(mǎn)足招標(biāo)條件，如取得相關(guān)審批手續(xù)、資金籌集到位、有達(dá)到一定深度的設(shè)計(jì)圖紙與技術(shù)資料等：其次確定招標(biāo)的方式，企業(yè)可以根據(jù)需要選擇合適的招標(biāo)方式，通常有公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)，前者面對(duì)的投標(biāo)人范圍較大，有利于公平競(jìng)爭(zhēng)和擇優(yōu)選取，后者有利于選擇出較為熟悉、信用度高的投標(biāo)人。最后是項(xiàng)目劃分標(biāo)段，一個(gè)項(xiàng)目通常是作為一個(gè)整體進(jìn)行招標(biāo)，但對(duì)于大型項(xiàng)目，由于潛在投標(biāo)人中符合招標(biāo)條件數(shù)量有限，這就會(huì)降低招標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)性，因此會(huì)將整個(gè)項(xiàng)目劃分為若干單位工程或特殊專(zhuān)業(yè)工程后，再分別招標(biāo)。標(biāo)段劃分時(shí)應(yīng)注重招標(biāo)項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)要求、管理要求以及對(duì)工程投資的影響和各項(xiàng)工作的銜接。2.資格預(yù)審公告或招標(biāo)公告、投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件的編制與發(fā)布招標(biāo)公告是公開(kāi)招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)人通過(guò)報(bào)刊、專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站等向所有潛在投標(biāo)人發(fā)出的廣泛通告。如果公幵招標(biāo)采用資格預(yù)審的形式，則不再單獨(dú)發(fā)布招標(biāo)公告。投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)是邀請(qǐng)招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)人向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出的邀請(qǐng)書(shū)。3.資格審查資格審查有資格預(yù)審和資格后審兩種情況。資格預(yù)審是指招標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需求，向投標(biāo)人發(fā)出資格預(yù)審文件，待投標(biāo)人按要求提交了申請(qǐng)文件后，對(duì)其資質(zhì)條件、信譽(yù)、業(yè)績(jī)、技術(shù)、財(cái)務(wù)狀況等進(jìn)行審查和評(píng)定，排除不合資格的投標(biāo)人，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)以書(shū)面形式通知申請(qǐng)人預(yù)審結(jié)果和發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。但當(dāng)申請(qǐng)資格預(yù)審的投標(biāo)人不足3家時(shí)，招標(biāo)人則需重新組織資格預(yù)審，也可以不再組織資格預(yù)審而直接招標(biāo)。資格后審就是在投標(biāo)人投標(biāo)后，根據(jù)招標(biāo)文件要求審核投標(biāo)人資質(zhì)。4.踏勘現(xiàn)場(chǎng)與召開(kāi)投標(biāo)預(yù)備會(huì)招標(biāo)人根據(jù)需要組織投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，讓投標(biāo)人了解招標(biāo)項(xiàng)目的場(chǎng)地、周?chē)h(huán)境及地質(zhì)情況等。投標(biāo)人可以在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出的疑問(wèn)，招標(biāo)人可以書(shū)面形式進(jìn)行答疑，也通過(guò)召開(kāi)投標(biāo)答疑會(huì)，但不管以哪種方式，都應(yīng)該以書(shū)面記錄的形式同時(shí)送達(dá)所有獲得招標(biāo)文件的投標(biāo)人。5.建設(shè)項(xiàng)目施工投標(biāo)投標(biāo)人按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，明確是否達(dá)到招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并在規(guī)定的時(shí)間前將有法定代表人或其委托代理人簽字或單位蓋章的投標(biāo)文件密封送達(dá)。不按招標(biāo)文件要求編制或不響應(yīng)招標(biāo)文件要求的投標(biāo)文件無(wú)效。6.開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)必須嚴(yán)肅、客觀、公平、公正，選出最合適的承包人，向其發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)后，簽訂書(shū)面合同，使投標(biāo)項(xiàng)目在實(shí)施階段順利完成。 訂立施工合同為了確保招標(biāo)項(xiàng)目能按時(shí)并保質(zhì)保量地完成，招標(biāo)人和中標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、商務(wù)談判紀(jì)要、圖紙、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等達(dá)成一致的相關(guān)資料，簽訂適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目施工合同，確定雙方的權(quán)利和義務(wù)，以期雙方共同遵守。合同是對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、成本進(jìn)行控制的主要依據(jù)，是一種有效的法律行為。3.3.2招標(biāo)階段對(duì)成本管理的影響成功的項(xiàng)目招標(biāo)，既能使項(xiàng)目的質(zhì)量得到保證，又能在項(xiàng)目質(zhì)量得到保證的前提下合理有效地控制項(xiàng)目造價(jià)，因此對(duì)招標(biāo)階段項(xiàng)目成本管理具有十分重要的意義。招標(biāo)階段的主要任務(wù)之一就是在眾多投標(biāo)人中，對(duì)項(xiàng)目報(bào)價(jià)、工期進(jìn)度、技術(shù)、管理水平等因素采取優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)方式，擇優(yōu)選擇出合適的投標(biāo)人。由于招投標(biāo)的整個(gè)過(guò)程都是統(tǒng)一、制度化的，由群體評(píng)估決策的方式在相應(yīng)的時(shí)間、地點(diǎn)完成，大大節(jié)省了人力、物力、財(cái)力成本，也有利于降低交易成本，使項(xiàng)目總成本得到控制。同時(shí)，擇優(yōu)綜合選取的投標(biāo)人在技術(shù)、管理水平等方面都相對(duì)有優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目施工階段可以提高施工質(zhì)量，保證施工周期，降低施工管理風(fēng)險(xiǎn)，從而更好地控制施工成本。3.3.3招標(biāo)階段的成本管理選擇恰當(dāng)?shù)恼袠?biāo)方企業(yè)根據(jù)自身特點(diǎn)及需要，選擇恰當(dāng)?shù)恼袠?biāo)方式。一般情況下，政府、國(guó)有企事業(yè)單位、使用國(guó)有資金等所涉及項(xiàng)目的勘察、涉及、施工、監(jiān)理及重要的材料、設(shè)備釆購(gòu)等必須采用公開(kāi)招標(biāo)：邀請(qǐng)招標(biāo)更多適用于私營(yíng)企業(yè)。認(rèn)真編制招標(biāo)控制價(jià)為了防止低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)或者哄抬標(biāo)價(jià)的現(xiàn)象發(fā)生，企業(yè)應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)符合資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢(xún)?nèi)耍凑諊?guó)家或地方建設(shè)部門(mén)的規(guī)定認(rèn)真編制招標(biāo)控制價(jià)。招標(biāo)控制價(jià)應(yīng)采用造價(jià)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的信息價(jià)格，而不是市場(chǎng)價(jià)格。部分無(wú)信息價(jià)格的材料，應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查再確定?？茖W(xué)合理的評(píng)標(biāo)辦法評(píng)標(biāo)將直接決定項(xiàng)目成本的構(gòu)成及費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、科學(xué)、擇優(yōu)的原則，在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。第一，重視評(píng)標(biāo)委員的組建，選擇符合標(biāo)準(zhǔn)的成員擔(dān)任，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專(zhuān)家最好占到總?cè)藬?shù)的2/3：第二，評(píng)標(biāo)過(guò)程嚴(yán)格按步驟進(jìn)行，先進(jìn)行初步評(píng)審，包括形式評(píng)審、資格評(píng)審、響應(yīng)性評(píng)審、施工組織設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)評(píng)審，對(duì)投標(biāo)文件中不清楚的地方讓投標(biāo)人予以澄清說(shuō)明或補(bǔ)正，對(duì)于計(jì)算錯(cuò)誤的地方修正后，必須與投標(biāo)人書(shū)面確認(rèn)：第三，對(duì)于初步評(píng)審合格的投標(biāo)文件，對(duì)其進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)上的詳細(xì)評(píng)審。目前常用的評(píng)標(biāo)辦法有經(jīng)評(píng)審的合理低價(jià)法和綜合評(píng)估法。注重合同的管理合同是質(zhì)量、進(jìn)度、成本管理的重要依據(jù)，簽訂合同應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：合同的簽訂過(guò)程應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在一定范圍內(nèi)履行審核審批程序：體現(xiàn)公開(kāi)民主的原則：忠實(shí)維護(hù)我方利益原則：平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償原則：合法、合理、專(zhuān)業(yè)、科學(xué)的原則：擇優(yōu)簽約原則。合同簽訂前應(yīng)與中標(biāo)候選人進(jìn)行合同談判，屆時(shí)需做好以下準(zhǔn)備：(1)確定談判的目標(biāo)和談判原則；(2)確定參與談判人選和各自分工；(3)確定雙方的實(shí)際需求和強(qiáng)制條件；(4)確定談判內(nèi)容的主次和先后次序；(5)確定做出讓步的程度、時(shí)間和方式。談判過(guò)程應(yīng)形成談判記錄，并存檔備查。3.合同的編制合同應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件、投標(biāo)文件及商談結(jié)果進(jìn)行擬定。擬定時(shí)應(yīng)做到合同內(nèi)容合法有效、條款清楚齊備、表述準(zhǔn)確規(guī)范、權(quán)利義務(wù)對(duì)等、違約責(zé)任明確。4.合同審核審批草擬好的合同及附件應(yīng)按照規(guī)定分別報(bào)相關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)評(píng)審。評(píng)審人應(yīng)對(duì)合同提出明確評(píng)審意見(jiàn)。責(zé)任部門(mén)根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)修改合同，并逐級(jí)報(bào)批。參與審批的相關(guān)人員應(yīng)在合同審批表上簽署是否同意申報(bào)意見(jiàn)。審批結(jié)束后，報(bào)批的合同審批表原件，及加蓋了附件章的文檔，須作為公司資料存檔。5.合同簽署合同必須審批通過(guò)之后才能簽署。合同內(nèi)容超過(guò)一頁(yè)時(shí)應(yīng)在每頁(yè)上加蓋騎縫章。合同專(zhuān)用章應(yīng)由專(zhuān)人保管，總經(jīng)理簽字同意后方可蓋章，總經(jīng)理在合同審批表上的簽字同意可視為同意蓋章。合同簽署后應(yīng)及時(shí)登記在“合同管理臺(tái)帳”內(nèi)。6.合同執(zhí)行合同簽訂后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行合同交底，交底內(nèi)容包括施工范圍及工作內(nèi)容、付款與結(jié)算、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等：合同執(zhí)行過(guò)程中簽約責(zé)任部門(mén)要負(fù)責(zé)跟蹤合同的履行情況，同時(shí)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)負(fù)責(zé)監(jiān)督合同旳收付款情況，必要時(shí)相關(guān)部門(mén)也應(yīng)進(jìn)行配合和協(xié)助。合同執(zhí)行過(guò)程中，有爭(zhēng)議或違約情況發(fā)生時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告，并采取相應(yīng)措施避免損失。7.合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除合同訂立后需要進(jìn)行合同變更時(shí)，應(yīng)及時(shí)匯報(bào)、請(qǐng)示，雙方同意后才能進(jìn)行合同變更，并按照合同簽訂的程序?qū)徍藢徟贤兏鼤r(shí)雙方應(yīng)采用書(shū)面形式確認(rèn)變更事項(xiàng)；合同訂立后，如果涉及合同主體對(duì)權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)矐?yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議或另行簽訂合同，同時(shí)按照合同簽訂的程序?qū)徍藢徟?；合同訂立后，因主觀或客觀原因需要解除合同時(shí)，應(yīng)就解除事宜簽訂補(bǔ)充合同，并按照合同簽訂的程序?qū)徍藢徟?.4項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制施工階段作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段，是項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)化為實(shí)物的具體過(guò)程。該階段旳成本消耗非常大。3.4.1項(xiàng)目實(shí)施階段對(duì)成本的影響因素項(xiàng)目施工階段情況多變，因此對(duì)成本管理的影響因素眾多，但最為重要的因素如下：項(xiàng)目工程變更：項(xiàng)目實(shí)施階段，經(jīng)常會(huì)因建設(shè)方意愿、市場(chǎng)需求及定位、自然條件、施工進(jìn)度計(jì)劃安排、驗(yàn)收需要等主觀或客觀原因?qū)е鹿こ添?xiàng)目的實(shí)施與規(guī)劃設(shè)計(jì)或招投標(biāo)時(shí)的情況發(fā)生變化，從而需要變更，如工程量發(fā)生變化、工程進(jìn)度發(fā)生變化、施工條件發(fā)生變化等。項(xiàng)目工程索賠：指合同在履行過(guò)程中，因當(dāng)事人違約、不可抗力、不利的物質(zhì)條件(如污染物、地下條件、水文條件等)、合同缺陷或變更、監(jiān)理人指令主觀或客觀等原因?qū)е铝硪环皆馐軗p失時(shí)，另一方提出賠償要求的行為。索賠具有雙向性。工程結(jié)算：包括過(guò)程結(jié)算和竣工結(jié)算，其中過(guò)程結(jié)算又分為工程預(yù)付款結(jié)算和工程進(jìn)度款結(jié)算。1.工程預(yù)付款工程預(yù)付款是開(kāi)發(fā)商為解決承包人在施工準(zhǔn)備階段資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題而提前支付的款項(xiàng)，僅用于與該項(xiàng)目有關(guān)的啟動(dòng)工作，如項(xiàng)目的施工準(zhǔn)備、主要材料、的備料款等。如果承包人濫用此款，開(kāi)發(fā)商有權(quán)立即收回。通常情況下，工程預(yù)付款的金額會(huì)在招標(biāo)文件和合同中明確，并隨著工程的實(shí)施在后期以抵充工程進(jìn)度款的方式陸續(xù)扣回。2.工程進(jìn)度款工程進(jìn)度款一般有兩種結(jié)算方式，一種是按產(chǎn)值結(jié)算(如月度、季度等)，另一種是按形象進(jìn)度結(jié)算(如達(dá)到士0、地上5層、封頂?shù)?。達(dá)到約定的結(jié)算節(jié)點(diǎn)后，雙方對(duì)完成的工程數(shù)量的各種費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算、復(fù)核。承包方在付款周期末按復(fù)核通過(guò)的金額向開(kāi)發(fā)商遞交進(jìn)度款支付申請(qǐng)。發(fā)包人應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理工程進(jìn)度款的支付。3.工程梭工價(jià)款結(jié)算工程竣工結(jié)算是指承包人按合同規(guī)定完成所承包的工程，經(jīng)發(fā)包人驗(yàn)收合格后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)編制完梭工結(jié)算書(shū)，與竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告一并提交給發(fā)包人予以核對(duì)?？⒐そY(jié)算辦理完后，發(fā)包人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向承包人支付工程價(jià)款結(jié)算。3.4.2項(xiàng)目實(shí)施階段對(duì)成本管理旳影響項(xiàng)目實(shí)施階段時(shí)間較長(zhǎng)，可變因素較多，且大量成本、費(fèi)用都在該階段發(fā)生，一旦成本管理失控則會(huì)導(dǎo)致前期所做的一切工作化為“泡影”。因此必須重視該階段的成本管理工作。同時(shí)，科學(xué)、合理的施工有利于保證工程質(zhì)量，可以更好的把控施工周期。施工現(xiàn)場(chǎng)“分分秒秒都是錢(qián)”，提前竣工也是對(duì)成本控制的一種貢獻(xiàn)。3.4.3項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管理加強(qiáng)工程變更的控制工程的變更自然會(huì)引發(fā)成本變動(dòng)，因此需加強(qiáng)工程變更的管控，保證工程變更的合理性、有效性，具體可以從以下幾方面著手：1.對(duì)項(xiàng)目中不可避免而必須變更的地方，應(yīng)盡快處理，否則容易造成更大的損失。2.變更發(fā)出前應(yīng)充分分析變更后的影響(如對(duì)質(zhì)量、成本、進(jìn)度等的影響)，對(duì)工程變更的可行性做出科學(xué)的分析和判斷，以免造成不可彌補(bǔ)的缺憾或因變更而引起的索賠事件。3.項(xiàng)目變更指令發(fā)出后，應(yīng)盡快予以落實(shí)，并監(jiān)督實(shí)施效果。變更導(dǎo)致的估價(jià)應(yīng)遵循以下原則：第一、當(dāng)合同中有適用的變更項(xiàng)目的綜合單價(jià)時(shí)，應(yīng)采用其單價(jià)。第二、當(dāng)合同中無(wú)使用但有類(lèi)似變更項(xiàng)目的綜合單價(jià)時(shí)，可由合同雙方在此基礎(chǔ)上商量確定變更項(xiàng)目的單價(jià)。第三、合同中無(wú)適用也無(wú)類(lèi)似變更項(xiàng)目的綜合單價(jià)時(shí)，可按成本加利潤(rùn)的原則確定變更工作的單價(jià)，或由承包人根據(jù)變更項(xiàng)目的資料、計(jì)量計(jì)價(jià)規(guī)則和辦法，編制變更項(xiàng)目的綜合單價(jià)，然后根據(jù)投標(biāo)時(shí)的浮動(dòng)率確定新增單價(jià)，報(bào)發(fā)包人確后調(diào)整。加強(qiáng)工程索賠的管理工程索賠方式主要分為工期索賠和費(fèi)用索賠。但是無(wú)論什么方式，在處理時(shí)，應(yīng)遵行以下原則：一、以合同為依據(jù)，及時(shí)合理的處理問(wèn)題：二、加強(qiáng)主動(dòng)控制，降低索賠事件發(fā)生幾率。1.工期索賠工期索賠主要有兩種計(jì)算方法：一是網(wǎng)絡(luò)圖分析法，即通過(guò)進(jìn)度計(jì)劃的網(wǎng)絡(luò)圖對(duì)關(guān)鍵路徑進(jìn)行分析。若延遲的是關(guān)鍵工作，則批準(zhǔn)順延的工期為總延遲時(shí)長(zhǎng)：若工作延遲后變?yōu)殛P(guān)鍵工作，則批準(zhǔn)順延的工期為延誤時(shí)間的差值：若工作延遲后仍然不是關(guān)鍵工作，那么就不用進(jìn)行工期賠償：二是比例計(jì)算法，該方法主要用于因工程量增加導(dǎo)致的工期索賠，計(jì)算方式為：批準(zhǔn)延誤時(shí)間=(額外增加的工程量?jī)r(jià)格/原合同總價(jià))*原合同總工期。如果工期延誤是多方原因造成的，則要視具體情況進(jìn)行分析，確定“初始延誤者”對(duì)此負(fù)責(zé)。2.費(fèi)用索賠費(fèi)用索賠的范圍包括人工費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、材料費(fèi)、管理費(fèi)等，計(jì)算方法主要有以下： (1)實(shí)際費(fèi)用法，也稱(chēng)作額外成本法，是指承包商要求發(fā)包人補(bǔ)償?shù)膽?yīng)索賠事件產(chǎn)生的實(shí)際開(kāi)支，包括增加的間接費(fèi)和利潤(rùn)。(2)總費(fèi)用法，指索賠事件多次發(fā)生后，直接按實(shí)際發(fā)生的總費(fèi)用減去投標(biāo)金額或合同金額計(jì)算索賠金額。 (3)修正的總費(fèi)用法，即在總費(fèi)用法的基礎(chǔ)上，對(duì)總費(fèi)用法進(jìn)行相應(yīng)的修改和調(diào)整，去掉不計(jì)的費(fèi)用，使其更加合理。合理編制資金使用計(jì)劃合理編制資金使用計(jì)劃有助于更好的協(xié)調(diào)和籌集資金，控制施工各階段的目標(biāo)成本，最大限度的節(jié)約投資，提高資金效率。資金使用計(jì)劃可用S型曲線(xiàn)與香蕉圖、橫道圖或時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖表示，通常有以下編制方法：按子項(xiàng)目編制資金使用計(jì)劃：將建設(shè)項(xiàng)目合理地分為若干個(gè)子項(xiàng)目，再按子項(xiàng)目劃分資金的分配。按時(shí)間進(jìn)度編制資金使用計(jì)劃：將投資按使用時(shí)間進(jìn)行分解，確定目標(biāo)值，再將資金分配到各個(gè)時(shí)間點(diǎn)。重視偏差分析施工階段可能會(huì)因?yàn)闃I(yè)主投資規(guī)劃不當(dāng)、建設(shè)手續(xù)不全、施工組織設(shè)計(jì)缺陷、標(biāo)準(zhǔn)變更、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、進(jìn)度延誤、付款延誤、人機(jī)料漲價(jià)、自然因素、交通原因等導(dǎo)致投資偏差或進(jìn)度偏差。通?？梢杂脵M道圖、時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖、表格或曲線(xiàn)進(jìn)行分析，以減小偏差、控制成本。1、橫道圖，又叫甘特圖，即用不同的橫道分別表示擬完工程、已完工程的計(jì)劃投資和實(shí)際投資，再根據(jù)圖表求得相應(yīng)的投資和進(jìn)度偏差。己完工程實(shí)際投資與計(jì)劃