廣東深圳市項目立項可行性報告模板

精品資料網（）25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座深圳市 立項可行性研究報告精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料目 錄1項目總論31.1項目背景31.1.1項目名稱31.1.2開發(fā)公司簡介31.1.3承擔可行性研究公司31.1.4研究工作依據31.1.5項目建設規(guī)劃內容41.1.6項目開發(fā)手續(xù)41.2可行性研究結果51.2.1市場預測51.2.2項目建設進度51.2.3投資估算和資金籌措51.2.4項目綜合評價結論72項目投資環(huán)境和市場研究92.1市場宏觀背景92.1.1全國投資環(huán)境92.1.2深圳市投資宏觀背景112.1.3區(qū)域發(fā)展及前景預測142.1.4宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒142.2區(qū)域市場分析152.2.1區(qū)域市場界定152.2.2供給分析152.2.3需求分析162.2.4競爭分析162.2.5片區(qū)房地產市場分析結論173項目分析與評價183.1地塊解析183.1.1項目地理位置183.1.2地形、地勢183.1.3規(guī)劃限制條件183.2項目SWOT分析193.3項目評價194市場定位及項目評估204.1項目定位204.2方案建議215項目開發(fā)建設進度安排225.1有關工程計劃說明225.2施工橫道圖226投資估算與資金籌措236.1項目總投資估算236.2資金籌措256.3投資使用計劃257銷售及經營收入測定267.1物業(yè)銷售收入估算267.2資金來源與運用分析277.3銷售利潤278財務與敏感性分析288.1項目盈利能力分析288.2項目不確定性分析288.3社會效益和影響分析299可行性研究結論與建議309.1擬建項目的結論性意見309.2項目主要問題的解決辦法和建議319.2.1項目的主要問題319.2.2建議319.3項目風險及防范建議3110附表32。1 項目總論1.1 項目背景1.1.1 項目名稱項目名稱暫定為“ ”。1.1.2 開發(fā)公司簡介1.1.3 承擔可行性研究公司1.1.4 研究工作依據（1）關于規(guī)范深圳市房地產項目計劃立項可行性研究報告編制的通知（深圳市發(fā)展計劃局：深計2003590號）（2）房地產開發(fā)項目經濟評價方法（建設部：建標2000205號）（3）建設項目經濟評價方法與參數(國家計委、建設部：計投資1993530號）（4）關于印發(fā)經濟評估方法的通知及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經199811號）（5）深圳建設工程價格信息（2003）（6）企業(yè)提供的相關資料1.1.5 項目建設規(guī)劃內容 根據委托方提供的深圳建設用地規(guī)劃許可證、方案設計等相關資料，項目經濟技術指標如下表：表1：項目經濟技術指標項目名稱整個項目地塊編號2001補-05總用地面積（m2）4,4811.4建設用地面積（m2）4,4811.4道路用地面積（m2）0容積率2.22覆蓋率30%計容積率面積（m2）99,600其中：住宅公寓（m2）92,200 商業(yè)（m2）4,000可出售住宅（m2）92,200可出售商業(yè)（m2）4,000建設配套幼兒園3000 m2 ，居委會100m2 ，水電房和管理房300m2總建筑面積（m2）99,6001.1.6 項目開發(fā)手續(xù)1、 項目已取得土地使用權項目已取得土地使用權，并已補交地價款。2、 項目開發(fā)合法性手續(xù)表2：項目開發(fā)合法性手續(xù)開發(fā)條件取得文件證號企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照建筑業(yè)企業(yè)資質證書3、 結論項目用地的土地使用權出讓合同書已簽訂，開發(fā)、建設手續(xù)正在辦理。1.2 可行性研究結果1.2.1 市場預測1.2.2 項目建設進度項目計劃于2004年下半年動工，在資金及時到位的情況下，預計2006年三季度竣工，其開發(fā)建設期為2年2個月。1.2.3 投資估算和資金籌措1、 投資估算根據測算，項目的總投資為43,255.71萬元（含地價），詳見下表：表3：項目總投資估算表項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。項目總投資約43,255.71萬元，經測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金16,318.92萬元，銀行借款8,000.00萬元，銷售收入18,936.79萬元。表4：項目資金來源表注：自有資金為項目土地成本(按深圳市規(guī)劃與國土資源局公告的市場地價測算)。1.2.4 項目綜合評價結論1、 項目建設手續(xù)正在辦理之中 項目屬房地產住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策，并已取得項目土地使用權。2、 項目建設后續(xù)資金保證項目建設資金來源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。3、 項目具有良好的社會效益項目的建設有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。4、 經測算經濟效益良好經測算主要經濟技術指標如下表所示：表5：項目主要經濟技術指標注：上表指標按住宅銷售率為95和商業(yè)銷售率為100%的情況下預測的經濟效益指標。綜上所述，該項目社會效益和經濟效益良好，我司認為本項目可行。2 項目投資環(huán)境和市場研究2.1 市場宏觀背景2.1.1 全國投資環(huán)境1、 2003年國民經濟發(fā)展勢頭良好2003年中國國內生產總值116694億元，比上年增長9.1%，人均GDP達到1090美元,首次突破1000美元大關。是1997年以來增長最快的年份。規(guī)模以上工業(yè)實現增加值41045億元，同比增長17%；全社會固定資產投資55118億元，增長26.7%；社會消費品零售總額45842億元，增長9.1%；居民消費價格指數增長1.2%。中國加入WTO后，開始融入全球經濟一體化大潮，經貿合作將進一步擴展。2003年1-12月全國進出口總值為8512.1億美元，同比增長37.1%，其中：出口4383.7億美元，同比增長34.6%；進口4128.4億美元，同比增長39.9%。隨著中國融入世界經濟大潮，中國將面臨更加激烈的國際競爭。權威資料顯示，從2001年開始居民消費結構已顯示升級勢頭，新一輪以住宅、汽車、通訊等為代表的消費市場持續(xù)升溫，拉動了我國相關產業(yè)生產和投資的不斷發(fā)展。2003年上半年我國商品房銷售增長四成以上，轎車銷售增長七成以上。我國社會消費結構正朝著發(fā)展型、享受型升級，汽車、電腦、高檔電器將加速進入家庭，人們對于住房條件改善的需求也將不斷增長。 我國經濟進入重化工業(yè)階段，高新技術產業(yè)發(fā)展和產業(yè)結構調整加速，正迎來一個新的發(fā)展起點。2003年重工業(yè)增長明顯快于輕工業(yè)。2、 全國房地產市場狀況房地產市場繼續(xù)保持增長勢頭2003年，我國經濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業(yè)的發(fā)展注入了新的動力，在諸多利好因素的驅動下，房地產市場繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。房地產投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落2004年房地產投資增長將明顯放慢；房地產企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產品結構調整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應用；外資進入加速，房地產企業(yè)將加強聯盟，在海外資金加速進入的同時，國內房地產企業(yè)也將會加強聯盟，以適應發(fā)展要求和應對來自各方面的挑戰(zhàn)。房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落有國家計委經濟研究所與北京新華在線聯合推出的中國行業(yè)景氣分析報告指出，2004年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關的政策效應經過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現調整回落。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產開發(fā)市場中初露端倪，并出現了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。2004年，房地產業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產企業(yè)在競爭中的重要策略。中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知（銀發(fā)2003121號），其要點如下：1、 加強房地產開發(fā)貸款管理、引導規(guī)范貸款投向；2、 嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放；3、 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途；4、 加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要；5、 強化個人商業(yè)用房6、 貸款管理；7、 充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調節(jié)作用；8、 加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務的管理。；9、 切實加強房地產信貸業(yè)務的管理。國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)200318號），積極鼓勵房地產市場發(fā)展。1、 房地產業(yè)已經成為國民經濟的支柱產業(yè)，充分認識房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義；2、 完善供應政策，調整供應結構（增加普通商品住房供應、控制高檔商品房建設、加強經濟適用住房的建設和管理等）；3、 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進現有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務）；4、 發(fā)展住房信貸，強化管理服務（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個人住房貸款擔保機制、加強房地產貸款監(jiān)管）；5、 改進規(guī)劃管理，調控土地供應；6、 加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序。2.1.2 深圳市投資宏觀背景深圳是一座充滿活力的外向型海濱城市，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、體制優(yōu)勢以及智力優(yōu)勢使深圳在短短20多年的時間，迅速發(fā)展成為中國綜合實力最強的特大城市之一，在世界史上成就了經濟快速成長的奇跡；同時深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵1號線、大學城、 “9+2”高新產業(yè)帶等項目均在快速建設中，預計2004年中心區(qū)六大工程及地鐵1號線將陸續(xù)投入使用，2005年全面啟動建設深港西部跨海通道，這些重大舉措將進一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的綜合實力更強，吸引力更大。政策目標：深圳市委、市政府明確指出：深圳市將圍繞建設國際性城市、現代化中心城市的目標定位，努力把深圳建設成為高科技城市、現代物流樞紐城市、區(qū)域性金融中心城市、美麗的海濱旅游城市、高品位的文化和生態(tài)城市，爭取在2010年基本實現現代化。正式簽署出臺的深圳市近期建設規(guī)劃(2003-2005)指出，到2005年，深圳市年度國內生產總值將達3000億元人民幣；第三產業(yè)增加值占GDP比重大于50%；總人口600萬610萬，2010年和2020年規(guī)劃人口規(guī)模分別控制在750萬人和900萬人以內。城市建設用地規(guī)?？刂茷?70平方公里；人均居住面積25平方米；綠化覆蓋率48%；港口吞吐量1.2億噸；城市污水處理率60%。 規(guī)劃確定了以下五大目標：1、區(qū)域協調發(fā)展：深化深港合作關系，重點加強跨境大型基礎設施項目建設、口岸通關及環(huán)境保護等方面的合作；促進“珠三角”城市群協調發(fā)展，增強城市間的城際快速交通聯系，提高大型公共服務設施及市政公用設施的資源共享水平，推動區(qū)域內生態(tài)環(huán)境保護的合作。進一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位。2、可持續(xù)發(fā)展：近期建設用地范圍570平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍1100平方公里。建立六類生態(tài)系統，構筑全市基本生態(tài)體系。3、城市空間發(fā)展：構造一個“中心”、八大組團的組團式網狀空間結構，推進特區(qū)內外城市的一體化發(fā)展，提升城市整體標準與質量。4、支柱產業(yè)發(fā)展：有計劃、有重點地建設“92”高新技術產業(yè)帶，促進工業(yè)的集群化和現代農業(yè)的產業(yè)化。完善六大物流園區(qū)基礎設施，重點推進前海區(qū)域性物流中心的建設。建設市中心區(qū)金融商貿區(qū)，加強區(qū)(組團)級商貿中心的建設，推動東部旅游資源的保護性開發(fā)。5、交通運輸發(fā)展：初步建立以軌道交通為骨干、常規(guī)公共交通為主體的新型公共交通服務體系；調整和完善高速公路網，有效分離過境交通與城市交通；加快快速路系統的建設；加強主干道和微循環(huán)道路的建設，完善城市道路系統的網絡結構；重點推動城際鐵路及站場的建設。經濟指標：表6：深圳市主要經濟發(fā)展指標項目指標1979年1999年2001年2002年2003年國內生產總值（億元）1.961,436.031,908.152,239.412,860.51工業(yè)總產值（億元）0.712,163.393,204.473,571.265,073.77地方預算內財政（億元）0.17183.79265.65304.34進出口總額（億美元）0.17504.28686.11872.311,173.99出口總額（億美元）0.09282.08374.8465.57629.62社會消費品零售總額（億元）1.13467.45609.26689.59801.77全社會固定資產投資（億元）0.59569.59673.37747.15946.49實際利用外資（億美元）0.1527.5436.0349.0250.42金融機構存款（億元）1.012,558.994,092.574,952.73人均國內生產總值（元）60635,89642,32346,030職工年均貨幣工資（元）76920,71425,94128,087年末常住人口（萬人）31.41405.13468.76504.25年末戶籍人口（萬人）31.26383.4422.4422.4 交通地理：深圳是連接中國和世界大市場的主要門戶，也是中國內地特別是華南地區(qū)人流、物流和經貿往來的主要通道。深圳公路、高速公路、鐵路、高速鐵路四通八達，京廣、京九鐵路大動脈在深圳交匯。現有8個港口、12個貨運碼頭。深圳是目前中國內陸唯一擁有海陸空口岸的城市。2.1.3 區(qū)域發(fā)展及前景預測1、 地理位置竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個區(qū)域。2、 總體規(guī)劃中的竹子林及預測根據深圳市城市總體規(guī)劃（1996-2010）（送審稿）和深圳市福田分區(qū)規(guī)劃（1998-2010）（送審稿），其對本片區(qū)的功能定位是：以組團綠化隔離帶為主，同時合理安排教育、居住及相應配套設施的綜合區(qū)。該片區(qū)主要是市二建、 等建筑公司的后勤基地，分布有廠房、公寓、宿舍等，大多比較陳舊，生活配套設施較全但檔次不夠，片區(qū)規(guī)劃使居住氛圍、配套等有一定提高。2.1.4 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒1、 中國人民銀行新近出臺的121文件通知指出要嚴格控制房地產信貸管理，給部分開發(fā)商帶來資金動作上的壓力；2、 國務院發(fā)表關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，通知明確指出全國房地產市場是健康發(fā)展，并明確提出“房地產業(yè)已經成為國民經濟的支柱產業(yè)”。對房地產市場是一個重大利好；3、 深圳市房地產市場已進入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈；4、 市場競爭體現為產品、品牌的競爭，對市場細分與產品附加值亦提出更高的要求，這對發(fā)展商的開發(fā)、經營帶來一定壓力。2.2 區(qū)域市場分析2.2.1 區(qū)域市場界定竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個區(qū)域。2.2.2 供給分析據調查，周邊競爭項目一覽表如下表 表7：周邊競爭項目一覽表開發(fā)項目宗地位置開發(fā)規(guī)模均價（元/m2）風臨左岸農林路占地面積：15000.6m2 建筑面積：54000.93 m2容積率：3 綠化率：49%住宅樓樓高：18層/24層 總戶數：424戶6200香荔綠洲紅荔西路與香蜜湖路交匯處占地面積：15000 m2 建筑面積：52500 m2容積率：3.5 綠化率：60%住宅樓樓高：17-19層 總套數： 200多套 8000俊安苑農軒路占地面積：14500 m2 建筑面積：34900 m2容積率：2.4 綠化率：35%7800翠海花園二期蓮花西路與農園路交匯處占地面積：20882m2 建筑面積：90000m2容積率：4.31 綠化率：50 %住宅樓樓高：3132層 總套數：568套7500竹子林片區(qū)早年開發(fā)的商品房項目較少，主要是市二建、 公司自身的住宅項目，竹子林靠近香蜜湖的邊緣地帶由于有香蜜湖這個絕無僅有的市內天然資源，樓盤開發(fā)非?；鸨缟钲诘捻敿墭潜P東?；▓@、亞洲唯一的“金塊獎”得主香榭里花園、翠海花園、俊安苑等，這些樓盤構成了一道豪宅風景線，極大的提升了片區(qū)的形象，促進了片區(qū)的樓市發(fā)展，帶動了整個片區(qū)甚至整個深圳市樓市的發(fā)展。竹子林片區(qū)的樓盤主要有采曦庭、鑫竹苑等低價位樓盤滿足片區(qū)的需求。隨著世貿中心的落成，成為片區(qū)的標志性物業(yè)，以及喜年中心、中國有色大廈的即將落成、泰然金谷的醞釀開發(fā)，新的世貿商圈正在逐漸形成，這將為片區(qū)帶來巨大的商機，也必將極大的帶動片區(qū)房地產的發(fā)展。未來幾年內，片區(qū)的房地產將有一定的上漲空間。2.2.3 需求分析區(qū)域市場需求分析據我司市場調研部在竹子林、車公廟一帶的定點定量問卷調查顯示，80%的人打算購置新房，而購房的人大多為自住，計劃最近購房的人占47%，一年后購房的人占17%，市場的潛在需求比較旺盛。在位置選擇上，福田區(qū)是首選，中意小高層的人最多。在戶型選擇上，選擇兩房、三房的最多，其次為一房、四房。購房者家庭年收入一般在12萬元以上，以兩人世界、三口之家的比例較大，最希望的生活配套設施依次為：超市、學校、醫(yī)院。片區(qū)的主流置業(yè)群體為都市年輕白領，本地二次置業(yè)換房者、私企小老板，追求舒適便捷，注重教育、配套、關注環(huán)境、品質與生活配套，對開發(fā)商實力、物業(yè)管理有相當要求。年齡介于2838歲之間，付款方式以按揭為主，月供多選擇在1500元-2500元之間。這部分置業(yè)者對樓盤因素的關注度從高到低依次為：位置、價格、環(huán)境、戶型、配套、交通、質量、發(fā)展商信譽、物業(yè)管理、智能化。位置依然是影響購房的主要因素，尤其是首次置業(yè)的年輕業(yè)主，暫未購置私家車，對位置與相應的交通狀況要求較高。同時也有相當一部分置業(yè)者對小區(qū)周邊的環(huán)境及小區(qū)的環(huán)境非常重視，甚至將其排在首位。置業(yè)者對于戶型結構、廳室布局的設計非常重視，喜歡方正、客廳寬大、明亮、功能分區(qū)明確合理的布局設計。置業(yè)者最擔心的問題是：樓盤爛尾、面積縮水、房產證以及工程質量問題。2.2.4 競爭分析區(qū)內近二至三年內，住宅及商業(yè)物業(yè)供應量較小，主要來源開發(fā)商的存量土地，區(qū)內競爭壓力較小。2.2.5 片區(qū)房地產市場分析結論通過上述2003年的總體情況以及各物業(yè)的調查情況，可得出以下結論及市場預測：1、2003年房地產經濟發(fā)展應進入緩沖期，20002002年上半年是高速增長期，2002年下半年已略顯疲態(tài)。盡管房地產已經供大于求，但由于特區(qū)內的土地資源已呈稀缺狀態(tài)，這將在一定程度上緩解供求不平衡； 2、如果2004年撤二線關口成為事實，關外房地產將會得到極大的發(fā)展，尤其是梅林關和寶安關，這將對關內物業(yè)產生一定的沖擊。但由于交通問題短時間內還無法解決，關外的整體環(huán)境及配套與關內比還有不小差距，因此沖擊尚需一段時間；3、主體依然是新移民，未來幾年內，深圳的購房主體依然是首次置業(yè)的新移民，而非二、三次主力置業(yè)群；4、中小戶型依然是主流，深圳是個很純粹的移民城市，所以對于移民而言，面積60-100m2之間的中小戶型依然是“大眾情人”。5、城市中心、重心將全面西移，以中心區(qū)為首的，包括香蜜湖、車公廟、竹子林、華僑城、前海、后海等各小片區(qū)將成為未來幾年深圳房地產發(fā)展的主力市場。6、竹子林片區(qū)毗鄰香蜜湖、華僑城，南有強大的正蓬勃發(fā)展的世貿商圈的支持，位置承東啟西，交通便利并擁有一定的景觀資源，東海花園、香謝里花園等豪宅開發(fā)極大的提升了片區(qū)的形象，促進了片區(qū)的配套成熟，為新樓盤的開發(fā)奠定了較好的基礎。與香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)相比，竹子林片區(qū)的自身形象還較差，配套設施、生活氛圍及環(huán)境都較差，本片區(qū)更適合開發(fā)面向中青年白領精英一族的首次置業(yè)樓盤。3 項目分析與評價3.1 地塊解析3.1.1 項目地理位置項目位于福田區(qū)農林路西。地塊編號2001補05。東向為 公司自有宿舍樓及住宅，西向為建業(yè)集團宿舍樓及住宅，南臨建三路、建業(yè)集團辦公樓，北向為“風臨左岸”。3.1.2 地形、地勢地塊形狀呈四邊形（梯形），場地內已平整，地勢平坦。3.1.3 規(guī)劃限制條件宗地內包含幼兒園獨立用地3199平方米，集中綠地2586平方米，社會停車場1281平方米。建筑退紅線要求：AB12米（含小區(qū)路），BC10.5米（含小區(qū)路一半路幅路6.5米），CD9米，DE 6米，EF36米（含紅荔西路一半路幅30米），FA14米（含小區(qū)路一半路幅6.5米）。建筑高度或層數65米。3.2 項目SWOT分析表8：項目SWOT分析S（STRENGTH優(yōu)勢）W（WEAKNESS劣勢）1）交通較為方便，；2）投資前景看好；3）項目規(guī)模較大；4）靠近地鐵出口；5）當地人的居住情結；6）具備一定景觀資源；7）客戶資源較多8）容積率適中。1）片區(qū)內人流密度大，人員較雜；2）靠近農林路，有噪音污染；3）西面被民房及工業(yè)宿舍包圍4）北面安托山景被風臨左岸遮擋，空間不開揚，采光、通風受影響；5）樓盤周圍沒有商圈，無商業(yè)氛圍；6）配套相對較弱7）居家氛圍尚未完全形成。O（OPPORTUNITY機會）T（THREAT威脅）1）房改政策影響深遠；2）價格定位走中檔策略，能吸引更廣層面的客戶群；3）準確的定位、有效的營銷策略可降低經營風險。1）南山、福田在售競爭物業(yè)較多，分流有效客戶；2）房地產總體市場競爭激烈3.3 項目評價本項目屬于竹子林片區(qū)，片區(qū)的環(huán)境及形象較差，人文環(huán)境及自然環(huán)境均較差，但同時，本片區(qū)介于香蜜湖片區(qū)和華僑城片區(qū)之間，片區(qū)北面為安托山及占地15萬平米的郊野公園，在一定程度上擁有香蜜湖美景及蔥郁的安托山山景，主要是項目東側、北側高層單位將會有較好景觀，南側高層可遠眺深圳灣，低層都將受到已建項目的遮擋。由于本片區(qū)恰好是政府規(guī)劃的國際人文生態(tài)大社區(qū)和農科中心高尚生活片區(qū)的邊緣地帶，從長遠來看，環(huán)境將會逐漸得到改善。項目成功的營銷策劃操作，可使項目具有良好的前景。 4 市場定位及項目評估4.1 項目定位針對本項目我們通過對市場供應和市場需求的對比分析，確定項目的市場定位。同時根據開發(fā)商或項目的自身優(yōu)勢、市場需求以及競爭形勢制訂并實施相應的營銷策略，從而影響公眾及客戶的認知和態(tài)度，推動開發(fā)商及項目的銷售市場并提高銷量。市場定位就是要選準買家。并對這些將買房的顧客進行全面化研究和分析，在銷售推廣時才容易把握市場。建議本項目定位為：深圳重返自然生活樓盤，純正健康，富含生活氣息而又有格調品位，樹立竹子林片區(qū)風尚住宅的嶄新形象，成為福田乃至整個深圳白領人士所追求的生活典范。1、 產品定位商業(yè)定位：街鋪+專業(yè)市場（整體包裝推廣）；住宅定位：中檔純住宅，主力戶型宜以3房2廳2衛(wèi)1工（115120m2）、3房2廳1衛(wèi)（或2衛(wèi)）（90105 m2）為主，以2房2廳1衛(wèi)（6575 m2）為輔。2、 客戶定位商業(yè)定位：主要為本地原居民、投資客、個體經商戶、福田區(qū)白領；住宅定位：（1）白領精英、高級經理人。主要在車公廟片區(qū)工作，其次為中心區(qū)，包括上海賓館、地王大廈、國貿大廈等區(qū)域；（2）在本區(qū)域已經首次置業(yè)、熟悉本區(qū)域，意欲在本片區(qū)二次置業(yè)者；（3）竹子林、車工廟，包括上沙、下沙一帶的原住民。3、 價格定位考慮項目的推出時機，結合項目具體情況，商業(yè)價值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預測價格如下（其商業(yè)價格為較理想樂觀的價格）：住宅均價：5,500元/ m2；商業(yè)均價：1,5000元/ m2；4.2 方案建議1、方案整體設計總體布局應該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結合周邊自然景觀，加大平臺花園的設計，提升項目的整體品質。2、商業(yè)設計在充分挖掘臨街商業(yè)價值的情況下，對項目商業(yè)部分應整體規(guī)劃成為專業(yè)市場或者其他類型商業(yè)形態(tài)。3、住宅戶型設計住宅戶型有2房、3房為主，面積在6575 m2、90115 m2之間；2房套數約占總套數30%左右，3房套數約占總套數70%左右。5 項目開發(fā)建設進度安排5.1 有關工程計劃說明根據項目的開發(fā)規(guī)模、竹子林房地產市場的發(fā)展情況、市場承接力、委托方預計的開工時間等綜合分析，我們確定本項目施工總進度計劃如下：計劃于2004年6月動工，在資金及時到位的情況下，預計2006年7月竣工，其開發(fā)建設期為2年2個月（從2004年第2季度至2006年第3季度）。5.2 施工橫道圖詳見附表10.1項目工程計劃橫道圖。6 投資估算與資金籌措6.1 項目總投資估算根據測算，項目的總投資為43,255.71萬元（含土地轉讓費）詳細見下表：表9：項目總投資估算表注：單價為按建筑總面積分攤計算的單價,包括地下室面積?？偼顿Y估算說明1、土地成本土地成本根據深圳市規(guī)劃與國土資源局公告的市場地價測算，項目土地成本為16,318.92萬元。2、前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘察等費用，費用確定主要參考近期深圳市建筑工程價格信息及同類房地產開項目的實際情況。項目前期費用為747.00萬元。3、建安工程費包括基礎、主體、安裝工程費（電梯費用按每棟3部電梯，每部電梯45萬計算）、室外配套等，此項費用根據項目開發(fā)情況，結合工程施工進度計劃投入。項目建安工程費為21,125.16萬元。4、管理費用管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產開發(fā)項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產稅等。按深圳市同類房地產開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述三項之和的2%記取。項目管理費為763.82萬元。5、不可預見費由于項目地塊地勢良好，項目本身為大眾化產品，同時開發(fā)商控制項目成本較強，不可預見費按前述3項之和的2%記取較為合理。項目不可預見費為763.82萬元。6、其他費用主要指工程監(jiān)理費，工程咨詢費、與報建費等的費用。項目的其他費用為527.88萬元。7、財務費用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。根據項目建設投資資金需要，結合自有資金情況，經測算項目需貸款額為8,000萬元，貸款期限為2年，年利率按6%測算，總貸款利息為615萬元。8、銷售費用包括廣告及代理費用，參考深圳市一般房地產開發(fā)項目的水平及項目的實際情況，取銷售費用為銷售額的3.5%。項目的銷售費用為1,896.11萬元。9、公共設施專用基金根據深圳市住宅公共設施專用基金管理規(guī)定中規(guī)定：“公用設施專用基金由建設單位在住宅移交時按住宅區(qū)除地價外的建設投資的2%的比例，一次性向業(yè)委會劃撥”。經估算為498萬元。6.2 資金籌措項目投資的資金來源包括自有資金，銀行融資及銷售回款。項目總投資為43,255.71萬元，項目所需投入的自有資金、銀行借款、銷售回款詳見下表：表10：項目資金來源表注：自有資金為項目土地成本。6.3 投資使用計劃根據企業(yè)提供的資料，結合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃投入量測算，具體見附表10.4項目建筑成本投資計劃表經濟測算時，根據項目的實際情況、計算期從2004年上半年開始項目資金正式開始投入，2006年下半年竣工驗收。2005年下半年進入銷售期，銷售期至2007上半年止，對項目的經濟測算從2004年6月至2007年6月，共計三年，建設周期2年零2個月。7 銷售及經營收入測定7.1 物業(yè)銷售收入估算1、項目銷售收入測算銷售收入：根據項目規(guī)劃方案及市場分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項目可售的建筑面積為96200m2，其中住宅92200m2，銷售均價5,500元/ m2，銷售率按95%計；商業(yè)4,000 m2，均價15,000元/ m2，銷售率按100%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。表11：項目銷售收入測算表項目可售面積（m2）銷售單價 （元/ m2）銷售率銷售收入（萬元）住宅92,2005,50095%48,174.50商業(yè)4,00015,000100%6,000合計96,200-54,174.502、銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產二級市場轉讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額的5.0%），城市建設維護稅（營業(yè)稅的1%），印花稅（銷售額的0.05%）,項目銷售稅金及附加合計為2,762.9萬元。根據深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預計銷售進度，對項目各期的銷售收入、銷售稅金測算見附表10.3項目銷售收入與經營稅金及附加估算表。預計2005年下半年正式進入項目的銷售期，銷售期至2007年上半年。7.2 資金來源與運用分析根據委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進行分析。項目的資金來源與運用情況詳見附表10.5資金來源與運用表。7.3 銷售利潤經測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表：表12：項目利潤估算表序號項目計算公式金額（萬元）銷售收入54,174.50開發(fā)成本40,744.60銷售費用1,896.11銷售稅金及附加2,762.90財務費用615.00 利潤總額-8,155.89所得稅15%1,223.38凈利潤-6,932.51 稅前成本利潤率利潤總額/總投資17.72%稅后成本利潤率凈利潤/總投資15.06%注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為100%的情況下的經濟效益指標。項目各計算期的利潤測算詳見附表10.6項目損益及利潤分配表。8 財務與敏感性分析8.1 項目盈利能力分析經測算，總投資為43,255.71萬元，開發(fā)期為2年2個月，投資回收期為2.96年，利潤總額為8,155.89萬元，稅后利潤為6,932.51萬元，稅后成本利潤率為15.06%，屬于房地產開發(fā)項目正常水平。8.2 項目不確定性分析1、 項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當住宅和商業(yè)銷售率達79%時項目可保本。根據市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷售價格及銷售率容易實現，商業(yè)部分則需要制定切實可行的營銷方案進行包裝推廣，商業(yè)價值套現的風險較大。2、 項目敏感性分析我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。測算過程詳見附表10.9敏感性分析表。以下為兩種最不