200XXX市寫字樓市場研究報告【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔200XXX市寫字樓市場研究報告總體判斷人行XX市中心支行貨幣政策分析小組近日發(fā)布上半年金融運行報告。報告顯示：XX市金融平穩(wěn)運行，XX市金融機構存貸款小幅增長，結售匯順差繼續(xù)擴大，深港合作成效顯著，存貸款利率水平呈上升趨勢，貨幣市場利率持續(xù)走低。XX市貨幣市場交投活躍，證券市場繼續(xù)處于調(diào)整之中，保險市場發(fā)展勢頭良好，外匯和黃金市場持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)。1貨幣信貸概況一、寫字樓宏觀市場環(huán)境200X前三季度XX市寫字樓市場成交統(tǒng)計套數(shù)建筑面積（）金額（元）均價（元）第一季度5157947093409863011754第二季度3857458386215801611560第三季度1532907234922425412012合計10531831252145480900117161.有效供給不足，成交量下降兩成指標2004前三季度200X前三季度同比成交套數(shù)1922105345.2%成交面積23016318312520.4%成交金額2,199,934,3362,145,480,9002.5%200X前三季度XX市寫字樓市場累計成交1053套，總建筑面積183125，成交金額21.45億元，分別下降45.2%，20.4%，2.5%。200X年1-3季度新入市銷售的寫字樓僅中銀大廈、金潤大廈、鼎城國際及華融大廈四個項目，市場基本處于存量消化階段，上半年成交量與2004年同期基本持平，進入第三季專業(yè)好文檔度受供給不足的影響，各項統(tǒng)計指標迅速下挫，并為第四季度寫字樓市場的全面爆發(fā)積聚了能量。2.第四季度市場全面爆發(fā)，成交創(chuàng)歷史記錄進入第四季度以后，卓越時代廣場、金中環(huán)、鳳凰大廈、新世界中心、星河世紀寫字樓、國際交易廣場、海岸城東座等項目集中入市，供應總量超過50萬，由前三季度的需求市場迅速轉入供給市場，潛在的購買力得到了極大的釋放，受投資市場的帶動，寫字樓銷售出現(xiàn)了罕見的搶購現(xiàn)象，總建面12萬多平方米的卓越時代廣場推出不足一個月銷售率就突破了40%。據(jù)初步統(tǒng)計，第四季度XX市寫字樓的成交量超過15萬平方米，全年突破30萬平方米已成定局，為1997年以來的歷史最高記錄。3.價格整體走高200X年前三季度XX市寫字樓市場整體成交均價11716元/平方米，與去年同期9558元/平方米的均價相比上漲幅度超過22%，進入第四季度以后，以卓越時代廣場為代表的高端寫字樓物業(yè)成為市場的主力，在物業(yè)品質及投資市場的雙重推動作用下，市場成交價格進一步大幅度提升，時代廣場、新世界中心、國際交易廣場的均價都突破了18000元/平方米。二、市場特征1.高端市場進一步集中據(jù)同致行商務事業(yè)部的研究顯示，近兩年內(nèi)XX市寫字樓的潛在供應量超過120萬，而福田中心區(qū)將是未來市場競爭的絕對主戰(zhàn)場，其寫字樓潛在供應量超過80萬平方米，約占全市供應總量的70%，且主要為超高層高檔大開間寫字樓，相對于目前全市每年30多萬平方的消化量，競爭相當激烈。2.二、三級市場聯(lián)動，空置率持續(xù)下降受供給市場不足及投資市場升溫的影響，福田中心區(qū)成為200X年度XX市寫字樓絕對的主戰(zhàn)場，成交量及成交價格均實現(xiàn)歷史性的突破，同時南山商業(yè)文化中心區(qū)的海岸城東座、中心西區(qū)的金潤大廈、華強北的鼎城國際表現(xiàn)依然搶眼，開盤一周內(nèi)基本售磬，在二級市場的帶動作用下，前三季度寫字樓三級市場成交面積超過20萬平方米，首次超過二級市場，專業(yè)好文檔價格上漲幅度超過10%。二、三級市場的良好表現(xiàn)消化了大量前期空置物業(yè)，從2003年開始，空置率已連續(xù)11個季度保持下降的趨勢。3.供求結構性失衡從全市寫字樓產(chǎn)品未來兩年的供應結構來看，高端產(chǎn)品的比例超過65%，且主要分布在中心區(qū)和華強北一帶，集中了卓越時代廣場、新世界中心、國際交易廣場、現(xiàn)代商務大廈、江勝大廈、財富大廈、經(jīng)貿(mào)中心、中航廣場、華強廣場等一批高端項目，且主要走大開間高檔寫字樓的路線，目標客戶瞄準具有較強實力的國際國內(nèi)大企業(yè)及投資客，產(chǎn)品、價格和目標客戶的定位基本一致，競爭日趨白熱化，而中端和中高端市場的供給則相對不足，存在較大的市場機會。4.供求階段性失衡受城市總體規(guī)劃和政府土地拍賣節(jié)奏的影響，中心區(qū)寫字樓的入市相對集中，呈現(xiàn)出明顯的階段性失衡特征，200X年前三季度寫字樓供給嚴重不足，而第四季度突然放量，新入市項目體量接近50萬平方米，盡管銷售場面火暴，但激烈的市場競爭不可避免。從長遠來看，中心區(qū)寫字樓物業(yè)具有高度的稀缺性，雖然短期內(nèi)供求矛盾突出，但隨著XX市經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展及國際影響力的逐漸擴大，對中高檔寫字樓物業(yè)的需求依然旺盛，中長期依然看好。5.寫字樓市場在200X-2006年達到階段性頂峰從XX市寫字樓市場的供求趨勢預測，在2004年實現(xiàn)快速發(fā)展的基礎上，200X-2006年寫字樓市場將達到階段性頂峰，實現(xiàn)歷史性的突破，2007年整體寫字樓市場將開始逐步趨于平衡。6.市場細分主導未來競爭格局專業(yè)好文檔盡管目前寫字樓市場交投活躍，價格仍處于新一輪的上升通道中，但供求的結構性和階段性矛盾依然突出，投資市場的發(fā)展明顯快于自用市場，將在一定程度上影響寫字樓市場的持續(xù)快速增長。中端和中高端細分市場仍存在較大的市場空間，但高端寫字樓市場的激烈競爭不可避免，差異化的產(chǎn)品及形象定位將主導未來的競爭格局。深中心區(qū)11月猛推寫字樓價格將大幅上升預計推盤超過35萬平方米，將創(chuàng)全年寫字樓單月放量之最，價格也將再創(chuàng)新高10月29日，位于中心區(qū)的金中環(huán)商務大廈率先開盤，從而拉開了中心區(qū)寫字樓巨量投放的序幕。據(jù)記者統(tǒng)計，11月中心區(qū)將有超過35萬平方米的寫字樓上市，為全年最集中的一個月。價格或將大幅上升記者獲悉，在11月將要上市的這些寫字樓中，包括了已經(jīng)上市的金中環(huán)商務大廈，和已經(jīng)明確表示本月一定開盤的星河世紀、新世界中心、卓越時代廣場等項目。幾天前，卓越時代廣場以1.4萬元/平方米的價格起價，進行整層內(nèi)部認購，一天銷售9層，創(chuàng)作了中心區(qū)寫字樓銷售的好成績；隨后，10月29日開盤的金中環(huán)商務大廈雖然沒有推出寫字樓單位，但是就其商務公寓銷售的情況看，市場反應良好，目前推出的單位已基本售空。據(jù)了解，這一項目即將面市的寫字樓的價格將在1.5萬元/平方米以上。卓越集團總裁李曉平在接受記者采訪時表示，他對中心區(qū)寫字樓市場表示樂觀。他稱卓越時代廣場會堅持按照預定的價格銷售。他同時還透露，卓越時代廣場的出售比例僅占6成。此外，據(jù)新世界中心策劃經(jīng)理劉清平介紹，新世界中心11月肯定會面市，而且價格會比現(xiàn)在中心區(qū)所有的樓盤都高。對于業(yè)內(nèi)傳言的2萬元/平方米的價格，劉清平并未否認，但他強調(diào)，目前價格還沒確定。市場需求已經(jīng)升溫200X年，寫字樓市場有良好的開端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑勢頭才止住，重新表現(xiàn)出了活躍。據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心“200X年前三季度XX市寫字樓市場研究報告”顯示，在XX市GDP穩(wěn)定增長、新盤集中放量等眾多利好因素的影響下，預計第四季度市場需求會表現(xiàn)強烈，成交將大幅上揚。而其中，現(xiàn)代物流業(yè)、金融業(yè)、高新技術、文化產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)扮演著寫字樓市場需求的主角。專業(yè)好文檔在這樣的情況下，全市的寫字樓都出現(xiàn)空置率下降的局面，記者目前掌握到的數(shù)據(jù)顯示，南山的平均空置率在5%以下；羅湖人民南、蔡屋圍商務圈辦公樓空置率僅為3%。200X年XX市民置業(yè)調(diào)查報告普通白領階層為意向購房主體，當前樓價超出普通市民購買能力從調(diào)查結果分析，意向購房者的分布特征為：年齡介于26-35歲，學歷為大專及本科，家庭年收入介于6-12萬元之間，由此可見，目前有購房需求的市民大多為準備結婚或結婚不久的年輕人，作為普通的白領階層，收入不算高，也沒有太多的積蓄，以他們的購買力所能購買的是中檔房，而目前市場上推出的大多數(shù)樓盤價格遠在他們的承受能力之上。從今年XX市推出的樓盤結構看，中檔、高檔樓盤居多，而符合大多數(shù)人購買能力的樓盤不多，故而他們能力所能及的樓盤無不出現(xiàn)一片火爆之景象?？梢赃@么認為，目前XX市場火爆現(xiàn)象與供需結構倒掛有一定的關系。商品房供應與市民需求不符，引發(fā)市場局部火爆調(diào)查結果顯示，XX市民需要的戶型主要為2房及3房，分別占50.3%、40%，而所需的戶型面積集中在60-100平方米；市民計劃購房的總價平均為64.1萬元/套，主要分布于30-80萬元之間，預期支付80萬元以上購房的不到兩成；市民能夠接受的單價平均為6408.4/平方，主要分布于4000-8000元之間，能接受8000元以上單價的不到20%。可見大多數(shù)市民需要的是滿足基本居住需要的普通住宅，不用多寬敞，價格也不能太高。反觀當前市場上推出的樓盤，2房、小面積戶型比較少，單價在8000元以下的樓盤在關內(nèi)已難得一見，主流戶型的總價往往都在80萬元以上。反差如此之大，關內(nèi)單價在8000元以下或小戶型樓盤剛推出，就被搶購一空的景象就不難理解了。羅湖區(qū)淡出市民視野，南山區(qū)漸成置業(yè)新寵調(diào)查結果顯示，XX市民購房首選區(qū)域為南山，其次為福田；認為房地產(chǎn)最具升值潛力的區(qū)域為南山，其次是福田；羅湖區(qū)不論是市民的購房選擇，還是升值前景已退居二線。隨著城市中心西移，南山配套不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)量集中，南山成為市民置業(yè)的熱點區(qū)域已是必然的趨勢。市民關注開發(fā)商誠信，忽視市場、政策等潛在風險市民購房比較重視風險，67.3%的被訪市民表示購房時會重視風險，但關注點更多的在開發(fā)商，對政策、市場、收入變化等這些潛在的風險因素則關注得比較少。市民購房更多關注眼專業(yè)好文檔前看得見的風險，而忽視可能帶來更大傷害的潛在風險，這對市民自身利益，以及XX市樓市的健康發(fā)展都是大隱患。市民認為明年樓價仍將上漲，對市場前景普遍樂觀大多數(shù)被訪市民看好XX市樓市前景，八成多被訪市民認為明年樓價還會上升；近一半被訪市民認為XX市樓市具有升值潛力。基于對樓市升值潛力的預期，樓市逐步成為市民投資追捧的對象；出于對樓價持續(xù)上漲的擔憂，市民不惜節(jié)衣縮食，提前購房，以犧牲生活質量為代價。當前XX市樓市的火爆場面由此可見一斑，不理性的購買行為推動了當前樓市的發(fā)展，但后續(xù)發(fā)展留下了隱患。市民認為XX市樓市供不應求，商品房供應結構不平衡對于XX市房地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀的看法，半數(shù)被訪市民認為供不應求，其中有28.1%認為不平衡體現(xiàn)在商品房供應結構方面。多數(shù)市民所需的商品房供應量不足，在市民心中形成供不應求的印象，進而產(chǎn)生“盲從”的行為，去追捧樓市；甚至有部分市民不得不突破風險線，購買非自己能力所及的商品房。綜述超前消費暗埋風險通過本次調(diào)查，可以看到，年齡在26-35歲的青年白領是商品房需求的主力群體，所能支付的購房總價平均為64.1萬元/套，上限不超過80萬元/套，能接受的單價在8000元/平方米以內(nèi)，平均為6408.4元/平方米。想購買的是滿足基本居住功能的普通住宅，戶型為2房或3房，面積控制在100平方米以內(nèi)，而當前市場上供應的樓盤與他們購買能力及需求方向不盡相符。市民對XX市樓市的發(fā)展持樂觀態(tài)度，認為明年樓價還會上漲，樓市具有比較大的升值潛力。基于這種樂觀的判斷，以及市場的引導，市民已將超前消費或超能力購買的理念付諸行動。市民這種消費行為及對樓市的樂觀判斷，加之商品房供需結構的不平衡，給XX市房地產(chǎn)市場留下的隱患及可能產(chǎn)生的傷害，值得思考！觀點之一供應結構性失衡大戶型讓置業(yè)者躊躇不前王波同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司總裁房價居高不下，造成這種局面的主要原因應該是XX市房地產(chǎn)的結構失衡造成的。從XX市的土地供應情況來看，去年XX市政府供應了0.2到0.8平方公里，而以前是1.2到1.5平方專業(yè)好文檔公里，那么，相對于以前我們把土地供應壓縮了30%40%，去年的土地供應大部分集中在關外，由于關外現(xiàn)在整個消費結構和消費理念的變化，使原本可以在關內(nèi)建110平方米一套三房的，在關外就變成150、160平方米了，所以整個的面積又漲了20%30%，大戶型的住宅讓許多置業(yè)者躊躇不前。而且今年上半年XX市房地產(chǎn)投資下降了20%左右。按去年的商品房的銷售量來看，銷售量漲了，整個投資也漲了，由于土地供應的結構性問題，就產(chǎn)生了這樣的矛盾。在一定程度上有結構失衡。關外房子檔次提高太快鄭叔倫中原地產(chǎn)副總經(jīng)理供應結構性失衡可以從兩個方面來解釋，第一個是區(qū)域不平衡的狀況，我們發(fā)現(xiàn)很多樓盤都是在關外，都是由一個大的發(fā)展商或者品牌發(fā)展商去做，房子的檔次上都比較高，所以整個關外房子價格拉升比較厲害，像龍崗、寶安，整個上半年增幅是比較高的，估計在25%-30%。第二個是住宅的結構不平衡，因為土地稀缺了，很多發(fā)展商開始會去做豪宅。原來是做一些比較中檔的樓盤，但是土地稀缺了，開發(fā)商想賺更高的利潤，只有做豪宅。所以我們發(fā)現(xiàn)今年的豪宅供應量比較多了，創(chuàng)了歷史的新高，這也使得普通置業(yè)者在看似大量的推盤量中很難找到自己的位置。房地產(chǎn)整體供應緊張陳楓海岸地產(chǎn)副總經(jīng)理依照現(xiàn)在的情況，房子的銷售，可能市場的供求關系矛盾比較突出，還不僅僅是一個供應結構的問題。從剛剛公布的調(diào)查結果來看，想買價格低的房子太缺了。不僅如此，那些高端產(chǎn)品，在開盤的那幾天賣完的也很多的。而且解籌率還非常高，這樣的情況來看XX市的供需矛盾非常緊張，高端產(chǎn)品也很短缺。這說明XX市房地產(chǎn)市場應是整體供應比較緊張。觀點之二：市場已經(jīng)到達投資節(jié)點深地產(chǎn)投資率僅次于上海陳勁松世聯(lián)地產(chǎn)董事長一般來講，供給結構不平衡應該是高檔房子賣不出去，普通房子應該有很多人買，可是市場沒有表現(xiàn)出來，高檔住宅不愁賣，普通房子也有不少人在觀望。我覺得如果再出政策的話，有可能很快就進入樓市的敏感期了，就是震動摩擦。而在前期市場會有一個亢奮狀態(tài)，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)就是投資過熱。上海投資的買房者占總成交量的25%-30%，所以此次宏觀調(diào)控對它影響非常大。從XX市統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)來看，XX市就僅次于上海，大概是在17%，如果17%的投資率是真的，那么專業(yè)好文檔警戒線就在20%。我們真不希望這樣。說老實話，這只能是提前消費透支，整個行業(yè)處于一個亢奮的狀態(tài)，與上海目前的情況開始接近了。關內(nèi)炒房嚴重李洪偉普通置業(yè)者冠上了豪宅的名義，然后以豪宅的價格出售，你現(xiàn)在是不是真的就達到了豪宅的等級呢？我們中國人講究的就是生活越來越好，但是現(xiàn)在目前看來是無底洞，房子是中國人衣食住行的根本需求。特區(qū)內(nèi)的住房供應，我覺得只有少數(shù)人在受益，少數(shù)人其實大部分都有房了。用二次置業(yè)來形容他們我都覺得不準確，他們在炒房地產(chǎn)、貨幣投資，說得不好聽點叫投機。市場承受能力較大鄭叔倫中原地產(chǎn)副總經(jīng)理對目前XX市房地產(chǎn)的價格來說，今年很多媒體也報道，今年上半年上升12%，我們也做了調(diào)查，今年提升12%，到底能不能接受呢？我們發(fā)現(xiàn)一個比較有趣的事情，客戶還是覺得6584元的價格還不是很離譜，還是可以接受。所以我們目前可以說，XX市的樓市還比較健康。我們做了一個區(qū)域方面的調(diào)查也發(fā)現(xiàn)有50%左右的客戶，覺得福田區(qū)的樓市價格偏高，另外有些人覺得最合理的價格地區(qū)是南山，雖然南山今年有很多豪宅，但我們發(fā)現(xiàn)南山的房地產(chǎn)市場還是很多人都覺得比較合理的，這說明XX市房地產(chǎn)市場承受能力還是比較大的。觀點之三：房價今年漲20%，危險！XX市欲實現(xiàn)整體增值國世平XX市大學經(jīng)濟學院國際金融研究所所長以前XX市以賣土地獲取資本，現(xiàn)在不能這么做了，而是要使整個XX市土地全部升值。整個城市升值的話，消費者可能要支付高房價，所以未來XX市的房地產(chǎn)市場價格不會太低，因為XX市政府的決策，使整個XX市整體實現(xiàn)增值，那么它的地價肯定要高，高地價在提高開發(fā)商成本的前提下也使房價產(chǎn)生增長。上漲過速帶來風險王波同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司總裁專業(yè)好文檔去年我預計今年房價會提高5%，結果漲了5.4%，今年政策也很敏感，我預計XX市的房價的上升趨勢會在20%左右，能不能到30%不知道，我預計20%出頭一點就不得了了。XX市的房價這么漲，我突然想起了在前年的時候請教劉洪玉教授(清華大學房地產(chǎn)研究所所長)有關房地產(chǎn)泡沫的問題。他提出房地產(chǎn)泡沫有三個標準，第一個，房價迅速上漲。第