房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢(shì).docVIP

_中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢(shì)摘要： 20世紀(jì)90年代開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速增長(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展的關(guān)系越來越為密切。然而在其高速發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)中出現(xiàn)越來越多的非健康、非穩(wěn)定、非可持續(xù)發(fā)展因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地轉(zhuǎn)讓、融資環(huán)境、買賣雙方等都出現(xiàn)了問題，房?jī)r(jià)更是一直水漲船高。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的購買能力，購房壓力不斷攀升。房地產(chǎn)作為被定性為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康有序發(fā)展關(guān)乎到國家經(jīng)濟(jì)和民族命運(yùn)，因此我們必須對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)給予更廣泛的關(guān)注和研究，確保我國房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)建康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。本文首先回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，在針對(duì)此過程出現(xiàn)的代表性的問題予以方法論的指導(dǎo)，最后對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行較為樂觀的展望，提出建設(shè)性的意見。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 歷程 調(diào)控 城市化 趨勢(shì) Abstract1990s, Chinas real estate industry has entered a period of rapid growth, the real estate industry and the overall development of the national economy more closely. However, at the same time, there are more and more unhealthy, unstable and non sustainable factors in the market. The real estate market in the land transfer, financing environment, the seller and the buyer have problems, prices are always rising. Far beyond the purchasing power of residents, housing pressure continues to rise. As for the real estate has been characterized as a pillar industry of the national economy, related to the national economy and the national destiny of its healthy and orderly development, so we must give more attention and Research on Chinas real estate market, to ensure the development of Chinas real estate market health, stability, sustainable. This paper first reviews the development of Chinas real estate industry, the methodology for this process in the representation of the problem to be the guide, and finally prospects more optimistic about the real estate market of our country, put forward the constructive suggestion.Key words: real estate process control urbanization trend一、引言房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。狹義講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、交換、典當(dāng)?shù)冉灰椎膱?chǎng)所。隨著改革開發(fā)30余年的發(fā)展,我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城市化進(jìn)程大大加快，而房地產(chǎn)行業(yè)從21世紀(jì)初開始在短短10多年時(shí)間里已成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎、國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。我國房地產(chǎn)業(yè)以上世紀(jì)80年代為開端,作為改革開放的有力見證,經(jīng)歷了一系列變革和進(jìn)化，并最終在本世紀(jì)的第一個(gè)十年走向高潮。但萬事萬物都有始有終，作為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的有力引擎，房地產(chǎn)業(yè)目前業(yè)已走進(jìn)歷史關(guān)鍵時(shí)期。它雖然極為有力帶動(dòng)了中國的GDP，使中國的全球經(jīng)濟(jì)排名由第六躍升至第二，財(cái)政收入年均增幅近20%，外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)近13倍，但過程出現(xiàn)的種種問題不可忽視。我們必須審慎對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)的前世和今生。回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，分析中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀以及展望未來的趨勢(shì)，能夠更加合理地評(píng)估整個(gè)行業(yè)，進(jìn)而作出科學(xué)的指導(dǎo)，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序平穩(wěn)地發(fā)展指明前進(jìn)的道路。二、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，首先得益于國家政策的轉(zhuǎn)變，1978年之前房地產(chǎn)之于中國仍屬陌生領(lǐng)域，改革開放之后的上層意志為打開了房地產(chǎn)行業(yè)的大門，隨后，城鎮(zhèn)住房制度和城鎮(zhèn)國有土地使用制度規(guī)定了我國出讓土地使用權(quán)和開辟轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。由此衍生出商品房買賣、租賃市場(chǎng)、存量房買賣，及房地產(chǎn)抵押和開發(fā)估價(jià)、中介、物業(yè)管理等交易市場(chǎng)。（一）房地產(chǎn)制度摸索期新中國成立至1978年間，中國并不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)，普遍實(shí)行計(jì)劃分配制度，房地產(chǎn)作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，成為城市原住民和社會(huì)精英的專享物品。改革開放后，我國開始探索房地產(chǎn)市場(chǎng)制度改革。在這一階段，政策桎梏并未完全放開，所以在全國積極試點(diǎn)，以點(diǎn)帶面逐步放開。對(duì)于新生住房制度改革，我國政府審視奪度，謹(jǐn)微慎行，穩(wěn)步兩個(gè)小階段：一，1978之后開啟新建住房全價(jià)出售制度；二，1979-1991年公房出售試點(diǎn)、提租補(bǔ)貼試點(diǎn)和全面起步。1、突破理論桎梏、試點(diǎn)實(shí)踐期作為新生事物，房地產(chǎn)行業(yè)的放開需要理論先行。1988年，黨中央、國務(wù)院批轉(zhuǎn)全國基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提月，提出實(shí)行住宅商品化政策，準(zhǔn)許私人建房、買房、擁有自己的住宅，并允許住宅出售。從此拉開了中國前所未有的住房制度改革的序幕。而計(jì)劃時(shí)代住房制度與土地使用制度使用存在大量問題，如住房短缺，分配不公，國有土地收益流失，等已嚴(yán)重阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與改革開放的需要不符。所以，理論的實(shí)施需要與實(shí)踐結(jié)合，黨中央國務(wù)院決定于全國范圍內(nèi)選舉試點(diǎn)，并取得成效，打消了社會(huì)的疑慮，樹立了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。2、全面改革住房制度期1986年2月，國務(wù)院成立“住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，開始大幅度提租補(bǔ)貼；1988年1月國務(wù)院召開了第一次全國住房制度改革工作會(huì)議，并于2月批準(zhǔn)關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案，從此我國住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面實(shí)施階段。 1987年10月，中共十三大報(bào)告首次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位和作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、配套系統(tǒng)完善期1997年8月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)房改領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的意見，明確了住房公積金是職工個(gè)人住房基金，規(guī)范了住房公積金的管理體制，進(jìn)一步推動(dòng)了住房公積金制度的發(fā)展，為商業(yè)住房制度的實(shí)施鋪平了道路。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)化過渡期在這一階段，由于前期已經(jīng)做足大量準(zhǔn)備工作，我國房地產(chǎn)進(jìn)程快速推進(jìn)，經(jīng)歷了起步、成熟和調(diào)控階段。1、起步平穩(wěn)期 這一時(shí)期，東亞金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家啟動(dòng)進(jìn)入WTO的戰(zhàn)略談判。全國不再進(jìn)行無償福利性分房，多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系開始建立。大量商品房開始建設(shè)、銷售、購買，租賃現(xiàn)象出現(xiàn)，逐步形成新建商品房買賣和租賃市場(chǎng)。政府通過土地有償出讓轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，企業(yè)活力大為增加。城市出現(xiàn)大量中小房產(chǎn)中介公司，經(jīng)過短暫的市場(chǎng)疑惑，中介公司取得人們信任，有力盤活房產(chǎn)市場(chǎng)，加速房產(chǎn)發(fā)展?？傮w上，該階段房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于萌發(fā)階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)開始真正進(jìn)入了全面市場(chǎng)化階段。2、房地產(chǎn)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)概念的提出進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，黨中央、國務(wù)院在一系列指示中明確將房地產(chǎn)作為新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國民經(jīng)濟(jì)指出產(chǎn)業(yè)予以大力支持。政策先行，中國商品房市場(chǎng)進(jìn)入了突飛猛進(jìn)發(fā)展的階段。 3、房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱期2003年，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，由此進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。各大中小城市房?jī)r(jià)進(jìn)入飛速發(fā)展時(shí)期，并漸趨超過普通市民財(cái)政收入承受水平。2004年，土地招、拍、掛制度放行，加劇了商品房房?jī)r(jià)的上漲。房地產(chǎn)投資迅猛增加，市場(chǎng)出現(xiàn)過熱情況，投資熱情居高不下。全國商品房銷售量和完工量劇增。4、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控期在房地產(chǎn)業(yè)推向市場(chǎng)的同時(shí)，我國政府相應(yīng)的調(diào)控一直在施行。2002年，政府調(diào)控手段主要集中于收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸；2005年到2008年，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，提出穩(wěn)房?jī)r(jià)的新目標(biāo)。國八條、新國八條、國六條相繼出臺(tái)，重點(diǎn)打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、提高首付比例、推出稅收調(diào)控手段，改善供給結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)商品房投資性需求。然而，在“增投資、擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的時(shí)代背景下，政府宏觀政策的調(diào)整并不能使銀行消除強(qiáng)烈的放貸沖動(dòng)，我國房地產(chǎn)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“越調(diào)整，越上漲”的怪象。5、高位盤整期高房?jī)r(jià)聚集大量泡沫，激化社會(huì)矛盾，勢(shì)必影響國家長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2011年1月 “史上最嚴(yán)”的“新國八條”出臺(tái)，出臺(tái)“限購令”，將二套房的首付比例提升至60%，貸款利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率的1.1倍以上。2013年3月1日，新國五條細(xì)則出臺(tái)。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸政策，同時(shí)要求地方政府公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。時(shí)至今日，各種嚴(yán)厲調(diào)控已經(jīng)初見成效。近兩年，盡管地方政府的救市動(dòng)作頻頻，多地限購政策已經(jīng)陸續(xù)放開，不少城市還進(jìn)一步放開了貸款政策，但各地樓市表現(xiàn)依舊趨于平穩(wěn)。經(jīng)歷了近十年的高速發(fā)展，全國各地樓市、產(chǎn)品熱銷、所有房企都賺錢的時(shí)代已經(jīng)一去不返，樓市已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段，逐漸進(jìn)入新常態(tài)。三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題我國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展已近20年，從計(jì)劃配房制度到市場(chǎng)買賣制度，從無關(guān)緊要的地位躍升為國家經(jīng)濟(jì)重要支柱，帶動(dòng)了我國水、電、煤炭、鋼鐵、水泥等各行各業(yè)的迅猛發(fā)展。 從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)來看，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體良好，雖然存在各種問題，但政府不間斷的調(diào)控政策一直在為其做合理引導(dǎo)。下面將就房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)飆升、信息不對(duì)稱、金融制度三個(gè)方面對(duì)其發(fā)展問題加以分析。1、房?jī)r(jià)飆升、庫存嚴(yán)重中國許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)井噴式價(jià)格上漲，資金爆出恐慌式搶購。一個(gè)自稱上海浦東的距離陸家嘴尚有70公里的新盤，四百多套住房開盤后在兩分鐘內(nèi)告罄。為規(guī)避限購政策，市民涌向離婚中心申請(qǐng)離婚，導(dǎo)致離婚中心不得不暫時(shí)關(guān)閉現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。 中國在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并經(jīng)歷了發(fā)展、壯大、整合的階段。近十年來，中國的房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，平均增長(zhǎng)率為6.7%，其中2007年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率更是高達(dá)15.8%。高房?jī)r(jià)給普通百姓帶來巨大生存壓力，導(dǎo)致社會(huì)矛盾突出。然而房地產(chǎn)行業(yè)的火熱給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來益處，短期來看，雖然經(jīng)過數(shù)十年調(diào)控，但我國房?jī)r(jià)不會(huì)降落，將保持一段平穩(wěn)緩慢的增長(zhǎng)速度。由高房?jī)r(jià)引發(fā)一系列問題，高庫存即為突出一例。以2015年為例，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2015 年住宅新開工面積約9.7 億平方米，施工中的住宅面積約50 億平方米，待售面積達(dá)5.4 億平方米，未來全國新建住宅總供給已達(dá)65 億平方米，加上城鎮(zhèn)既存的存量住宅、城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)廣泛存在的小產(chǎn)權(quán)房，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存壓力依然較大。三四線城市庫存問題尤其嚴(yán)峻，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至該年11 月，一、二、三線35 個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9 和19.3，三線城市庫存接近一二線城市積壓之和。2、信息不對(duì)稱 在房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，信息的不對(duì)稱主要是買賣雙方之間不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不對(duì)稱，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。2.1買賣雙方信息不對(duì)稱買賣雙方信息不對(duì)稱，即買主和賣主對(duì)商品房的了解和掌握程度不同。賣主擁有對(duì)商品房的成本、質(zhì)量、價(jià)格等最私密的知情權(quán)和壟斷權(quán)，買主對(duì)此一無所知。二者在交易時(shí)，買主處于絕對(duì)劣勢(shì)，完全不了解商品房的權(quán)屬、質(zhì)量。因此經(jīng)常受到賣方的蓄意欺騙，被迫接受霸王條款，調(diào)入隱形陷阱等，使得買賣雙方經(jīng)常發(fā)生房產(chǎn)糾紛案。2.2房地產(chǎn)商虛假廣告宣傳 自從房地產(chǎn)面向市場(chǎng)，隨之產(chǎn)生的廣告宣傳也得到迅猛發(fā)展，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到了20%。眾多廣告公司精益求精，大膽創(chuàng)新，為房企的發(fā)展錦上添花。但是也有眾多房產(chǎn)企業(yè)在廣告的宣傳上人為地使其定位模糊、夸大其詞、煽情聯(lián)想、模糊概念，甚至出現(xiàn)違法虛假宣傳等現(xiàn)象。這些文案本質(zhì)上都是向消費(fèi)者傳遞虛假信息，或者是在戶型設(shè)置、房屋面積上做文字上的手腳，或者刺激他們強(qiáng)烈的購買欲望，使其產(chǎn)生“恐慌性購房”。2.3 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)亟待完善 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康有序發(fā)展影響到整體中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，關(guān)乎到國計(jì)民生。我國融資環(huán)境整體良好，但房地產(chǎn)公司業(yè)界卻有普遍的潛規(guī)則，他們先用小部分流動(dòng)資金和商業(yè)銀行貸款向政府相關(guān)部門辦理“四證”，再用部分資金拿到銷售證，至此完成賣方方面的融資工作。開始向社會(huì)銷售，以消費(fèi)者首付資金和個(gè)人按揭資金作為重要來源參與房地產(chǎn)的開放，商品房的建設(shè)等后續(xù)工作?？梢哉f，房地產(chǎn)商只用很少的自有資金即完成了一整套開發(fā)的工作。然而，一旦遇到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下降，消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)狀況不良，商品房滯銷等外力因素，開發(fā)商立刻會(huì)遇到資金周轉(zhuǎn)不靈，爛尾等問題，最終導(dǎo)致資不抵債和銀行債務(wù)難追償。引發(fā)社會(huì)矛盾，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 信用風(fēng)險(xiǎn)較高。一，目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)銀行信貸仍是主流，但房地產(chǎn)企業(yè)由于受政策限制，上市比較困難。信托產(chǎn)品也滿足房地產(chǎn)業(yè)的融資要求；二，部分開發(fā)商以房產(chǎn)抵押，容易出現(xiàn)壞賬問題；三，銀行和房企為銷售量寬松放貸給個(gè)人，易出現(xiàn)征信考察失誤現(xiàn)象；四，近兩年房產(chǎn)庫存嚴(yán)重，而房?jī)r(jià)居高不下，普通消費(fèi)者無力承受，導(dǎo)致銀行放貸無法全部收回。投資增長(zhǎng)過快。近幾年房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展，大批的行業(yè)外資金也紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，使競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，為本已高庫存的現(xiàn)下增加更多風(fēng)險(xiǎn)。四、我國房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)及問題解決作為我國經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展良好，雖出現(xiàn)各種問題，但經(jīng)過調(diào)控與體系的不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)終將得到積極健康的發(fā)展。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資穩(wěn)中求進(jìn)當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)投資勢(shì)頭整體已趨于理性。銀行自身可以做到加息，放貸勢(shì)頭減緩，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人征信環(huán)節(jié)審查力度增大；嚴(yán)禁理財(cái)?shù)冗`規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)；嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策；規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營；審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)；同時(shí)，企業(yè)應(yīng)拓寬融資的多元渠道，改變單一銀行融資來源，比如可以深入探索房屋抵押的證券化交易，確保銀行資金的流動(dòng)性；嘗試股票市場(chǎng)融資方法，借殼上市；加大直接融資力度，由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變。央行業(yè)應(yīng)要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理。其他監(jiān)管部門也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)上市房企再融資的監(jiān)管，強(qiáng)調(diào)企業(yè)募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款，再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，不許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充。2、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控繼續(xù)實(shí)施 從中國的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力分析，一般經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度應(yīng)保持在8%一10%之問，而如何使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增速保持和諧共生，政府仍需進(jìn)行宏觀上的把控以及微觀上的調(diào)整。2.1 信貸、保障體系方面宏觀調(diào)控當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)資金來源單一，主要是銀行貸款。央行對(duì)此已經(jīng)下發(fā)很多規(guī)定要求各大商業(yè)銀行加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的把握往往來源于充足的資金，一旦滿足此點(diǎn)，他們會(huì)信心滿滿進(jìn)行大規(guī)模房產(chǎn)建設(shè)，往往忽略經(jīng)濟(jì)可行性和當(dāng)前消費(fèi)力度。對(duì)此，我們應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支持上層對(duì)于信貸方面的控制。政府需要逐步建立起新的和科學(xué)的住房保障體系，有序過濾住房存量，建立居民家庭的住房梯級(jí)消費(fèi)格局。同時(shí)，政府應(yīng)逐漸將住房補(bǔ)貼的重點(diǎn)放到消費(fèi)環(huán)節(jié)，對(duì)中低收入家庭的住房租金和貸款利率補(bǔ)貼予以補(bǔ)貼，提高補(bǔ)貼政策的效率。2.2 明確房屋產(chǎn)權(quán)種類 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)魚龍混雜，出現(xiàn)大量無證開發(fā)，虛假住房。政府及監(jiān)管部門應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)用地情況的信息應(yīng)做到公開化、透明化。對(duì)此進(jìn)行明確分類，向社會(huì)、消費(fèi)者予以公布。目前按照分類，我國房屋產(chǎn)權(quán)大致分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房、公房、自建住房等六類。應(yīng)確保保障性住房用地供應(yīng),并使其充足。嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)土地使用申請(qǐng)進(jìn)行審批,并在土地開發(fā)過程中不斷監(jiān)測(cè)其使用狀況,保障性住房用地播劃后也應(yīng)加強(qiáng)管理；加強(qiáng)小產(chǎn)權(quán)房管理，適度放開房產(chǎn)證身份的確認(rèn)；加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，加強(qiáng)申請(qǐng)人員的考核，防止權(quán)勢(shì)人員投機(jī)取巧；適度允許農(nóng)村自建住房和城郊自有土地自建，緩解高房?jī)r(jià)壓力，提高土地使用效率。2.3 住房公積金改革我國的住房公積金制度于1991年在上海正式建立，2002年修訂的住房公積金管理?xiàng)l例為公積金定義的是國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)，即住房公積金是由單位和職工個(gè)人共同繳付, 實(shí)行專戶存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有, 繳存職工購買自住房時(shí)可以申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。自實(shí)行20多年來，住房公積金為我國住房消費(fèi)，推動(dòng)住房商品化奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。但其多年來并未在制度上作出多大變化，至今已漸漸無法適應(yīng)新時(shí)代市場(chǎng)環(huán)境的變化需求。目前我國住房公積金制度出現(xiàn)的問題有覆蓋不全面，過于集中權(quán)勢(shì)部門，如效益好的國有企業(yè)，事業(yè)單位，黨政部門；公積金強(qiáng)制集中，去向不明；缺乏管理統(tǒng)一，地區(qū)割裂。缺乏監(jiān)管體制，資金風(fēng)險(xiǎn)較大；區(qū)域差異大，中西部與東部差別大。長(zhǎng)此以往，住房公積金制度也會(huì)成為妨礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的絆腳石。 中國社科院研究員汪利娜曾建議逐步將住房公積金制度改制為真正的政策性金融機(jī)構(gòu)，成立國家住房公積金銀行可以解決監(jiān)管難題、節(jié)約運(yùn)營成本、提高資金運(yùn)作效率。擴(kuò)大公積金覆蓋范圍。當(dāng)前住房公積金制度更多傾向于國家黨政、事業(yè)、國企部門，對(duì)于解決低收入者家庭并無過大實(shí)用。而我國進(jìn)城務(wù)工人員逐漸增多，在城市建設(shè)方面起著越來越大的作用，國家應(yīng)該使公積金制度更多地傾向于此類人員。“控高保低”繳存。這一政策具體方法是繳存基數(shù)統(tǒng)一為職工工資總額, 不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn), 不得高于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均工資的3倍，繳存比例下限,5%,上限為12%。“控高保低”能夠促進(jìn)社會(huì)分配公平、進(jìn)一步完善住房公積金制度的要求。有效利用龐大資金。中國證監(jiān)會(huì)主席郭樹清就曾提出，力推住房公積金、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資金入市。3、繼續(xù)推動(dòng)城市化進(jìn)程 習(xí)近平總書記指出：城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路。中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議作出了“加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”的重大戰(zhàn)略部署。庫存嚴(yán)重現(xiàn)象有目共睹，尤其集中在三四線城市，而大力推動(dòng)城鎮(zhèn)化可以有效解決這一問題。以“市民化”為核心推動(dòng)真正意義上的城鎮(zhèn)化。中國人口巨大，城市眾多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到2016年，中國有700個(gè)城市，包括4個(gè)直轄市，282地級(jí)市，374縣級(jí)市；此外，中國還有大約2萬個(gè)鎮(zhèn)，2萬個(gè)鄉(xiāng)。如此大規(guī)模的城鎮(zhèn)，未來的城鎮(zhèn)化必須考慮城鎮(zhèn)體系的問題。但在不少省區(qū)市城市體系上“一強(qiáng)多弱”，存在一到兩個(gè)“超級(jí)城市”，其他是明顯偏弱的中小城市（城鎮(zhèn)）。行政資源過分集中，缺乏層次鮮明的城市體系?！笆忻窕币饬x在于鼓勵(lì)更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員進(jìn)入城市成為市民。而如何使其獲得身份認(rèn)同感，關(guān)鍵在于戶籍改革。由于戶籍改革難度巨大，所以戶籍制度改革應(yīng)首先在規(guī)模小的城市首先推行。大的方面，中央應(yīng)該向地方逐步放權(quán)，讓地方承擔(dān)更多地責(zé)任（由政府權(quán)力部門領(lǐng)導(dǎo)，公安部門擱置），穩(wěn)步推進(jìn)。另一方面，農(nóng)村建設(shè)始終是中國發(fā)展核心