通宇大廈可行性研究報告.doc

通宇大廈可行性研究報告目錄第一章項目開發(fā)背景2第二章項目規(guī)劃現(xiàn)狀2第三章項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析2第四章產(chǎn)品設(shè)計建議2第五章營銷方案2第六章開發(fā)進度2第七章財務(wù)分析及評價2第八章結(jié)論和建議2第一章項目開發(fā)背景1.1行業(yè)發(fā)展背景從1998年起，國家為拉動經(jīng)濟，擴大內(nèi)需，出臺了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時期。據(jù)國家統(tǒng)計局最新資料顯示，2002年上半年全國商品住宅銷售了6280億元，比去年增長22.5%，其中銷售給個人為1445億元，比上年增長22.4%，個人購房所占比重為89.9%。目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有13.6平方米，與國外發(fā)達國家人均居住面積2030平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料顯示，人均GDP達到600-800美元時，住宅產(chǎn)業(yè)將進入高速增長階段。2000年我國人均GDP為830美元，2002年更是達到了870美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。因此，未來幾年，隨著GDP的進一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進入一個快速發(fā)展階段。從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2002年達到6860元，比去年增長8.5%；另外，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已達7.38萬億元，比去年增長14.7%。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識也在增強。從消費意向看，有25%的人準備今年買房。在準備買房的居民中，有34%的人是為了解決基本居住問題，51%的人是為了擴大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營、出租等其它方面的用途。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從“有房住”向“住好房”方向轉(zhuǎn)變。目前居民消費結(jié)構(gòu)升級是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力，也正是增加住房消費的良機。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國家的GDP增長貢獻了1.9-2.5個百分點。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動力。由此看來，住宅消費仍有巨大的潛在市場。有關(guān)專家預測，我國房地產(chǎn)熱潮可持續(xù)20年。1.2西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)600余家，但實際進行項目開發(fā)的只有100多家。據(jù)悉，截至2002年9月末，全市金融機構(gòu)各項存款余額為1867.02億元，比年初增加87.70億元，增長4.93。其中企業(yè)存款余額為733.83億元，比年初減少6.86億元；儲蓄存款余額為877.88億元，比年初增加75.79億元。據(jù)了解，今年市上計劃開發(fā)竣工各類房產(chǎn)505萬平方米，完成投資180億元，而這180億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導商品住房開發(fā)的重點向普通商品房建設(shè)轉(zhuǎn)移，通過經(jīng)濟適用房建設(shè)的組織和管理，將這一定位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的市場行為。同時加快推進住房分配貨幣化，全面落實住房補貼資金，更多的將補貼發(fā)放到購房職工手中，提高居民的購買力。市上還將完善住房公積金的運行和管理監(jiān)督機制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。在存量房方面，對于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價或變相降價的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計不低于80萬平方米，專家預言，至少需要5年的消化時間。西安市各類酒店（含招待所、旅社）共計2000余家，旅游旺季入住率為85%,淡季為40%左右。由于西安市的旅游城市優(yōu)勢，經(jīng)營相對較好，但淡季的競爭激烈。1.3西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢預測黨的“十六大”提出了全面建設(shè)小康社會的戰(zhàn)略目標。根據(jù)“十六大”精神，西安市提出到2020年全面實現(xiàn)小康社會的城市發(fā)展目標。其中，實現(xiàn)小康的一個重要指標是，到2020年人均住房面積達到20-25。按此計算，考慮人口增長因素，住房缺口尚有8500萬-12500萬，平均每年有450萬-650萬的住房需求，市場潛力巨大。據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢：市場還將有2-3年的快速增長期。這一時期，市場需求旺盛，開發(fā)商利潤豐厚。之后將進入10至20年的穩(wěn)定增長期。各區(qū)域板塊之間的差距將會進一步縮小。宏觀調(diào)控力度將會加強，市場將會發(fā)展得更為有序和規(guī)范。住宅開發(fā)將向“郊區(qū)城市化”方向發(fā)展。概念炒作日益缺乏市場，消費者對開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來越高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來越高。開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。房地產(chǎn)行業(yè)相對較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會影響整個房地產(chǎn)市場的格局。同時也將影響房地產(chǎn)價格穩(wěn)中趨降。差異化競爭、個性化經(jīng)營、產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場必由之路。消費者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟實用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢所趨。多個大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費能量得到有效釋放，并將改變西安房地產(chǎn)市場格局，市場競爭也將空前激烈。1990-2002年西安市房地產(chǎn)市場各項指標比較指標1990年2001年2002年人均居住面積6.1m210.37m210.9m2房地產(chǎn)投資1.86億元66.9億元180億元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量省市兩級共200家市注冊企業(yè)600余家700余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)性質(zhì)國營占絕對主導地位28.8%為國營70%以上為民營商品房開發(fā)面積10萬m2銷售面積205.8萬m2銷售面積500萬m2個人購房所占比例不足10%93%95%以上是我們對于本項目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢不容樂觀，對于本項目的規(guī)劃、市場定位、營銷建議等在此背景下展開。第二章項目規(guī)劃概況2.1基本情況項目名稱：西寶花園-通宇大廈建設(shè)基址：西安市碑林區(qū)振興路中段土地性質(zhì)：居住用地。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)）占地面積：6371.4（9.56畝）總建筑面積：36264（方案1）39864(方案2)住宅面積：7200（方案1）10800（方案2）綜合樓面積：21776（不含地下室）層高：22層寫字間面積：12096層高：3-14層共12層酒店套房面積：8064層高：15-22層共8層附樓面積：960層高：4層寫字間酒店配套功能面積：2175公建面積：1608(綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室)地下停車場面積：4320（地下停車場的設(shè)計依據(jù)在第四章詳述）總戶數(shù)：406（方案1）430（方案2）容積率：5.97（方案1）6.53（方案2）綠地率：30%2.2規(guī)劃建筑物：框剪結(jié)構(gòu)方案1序號工程名稱建筑面積（）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停車場43201地下一層4綜合樓附樓9604會議室宴會廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計36264方案2序號工程名稱建筑面積（）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅1080018不含地下部分3地下停車場43201地下一層4綜合樓附樓9604會議室宴會廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計39864第三章項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析本屆主要對本項目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。3.1項目地塊價值分析3.1.1概況本項目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。作為寫字間、酒店、高層住宅，區(qū)域開發(fā)成熟，住宅與寫字樓人氣僅次于西南板塊（西高新）。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜，適合于個性內(nèi)斂的企事業(yè)單位和人群。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價值，可以說是利弊參半。3.1.2商務(wù)用房價值與競爭狀況從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要5年時間消化，競爭壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競爭優(yōu)勢；從宏觀環(huán)境看，電視塔CBD和西高新CBD的規(guī)劃對本項目的長期經(jīng)營效益會有一定影響，短期內(nèi)尚不會形成壓力。周邊寫字樓調(diào)查表項目名稱地址層數(shù)總面積（）售價（元/）租價（元/）售租率備注海聯(lián)大廈振興路北口西9500055005050%地下車位租金300元/月精英大廈振興路中段830005590%泛美大廈南稍門什字294000050003595%租價不含各種服務(wù)費偉業(yè)佳大廈南關(guān)正街213650055005590%車位租金100元/月調(diào)研分析：此區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷柿己?，需求旺盛；售價普遍在5000-5500元/，租價（均價）為50-55元/月。西安市部分三星級酒店調(diào)查表酒店名稱標準間折扣價（元/天）套房數(shù)地址隴海大酒店220308解放路建苑大廈260177五味什字鐘鼓樓大酒店268130社會路延煉大廈268192南二環(huán)東方大酒店298286小寨西路城市酒店208138南大街鴻業(yè)大酒店198258含光北路民航大廈230勞動南路金海大廈210蓮湖路文商酒店218騾馬市解放飯店160363火車站萬達圣和酒店150友誼東路民生大酒店258143南大街房地大廈188東五路鐘樓飯店340321鐘樓從上表可見，大部分三星級酒店標準間價格在200-300之間，客房數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在40%-60%。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營風險較大，客房數(shù)少了，經(jīng)營成本攤銷大，客房數(shù)多了，空置率風險較大，因此建議本項目酒店客房數(shù)控制在250-280之間，基準價格為200元/天。本方案經(jīng)濟核算的住房率基數(shù)為50%。本項目的長期經(jīng)營效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營上，而從調(diào)研的情況看，經(jīng)營情況較好的三星級酒店，如鐘樓飯店具備獨特的地理位置和老字號品牌效應；民航大廈以商辦為主，優(yōu)勢在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經(jīng)營管理水平較好，以會議接待為主。另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。但相應的配套服務(wù)功能，如餐飲娛樂，由于利潤率較高，較高的上座率對利潤的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標重點。因此我們建議，本項目經(jīng)營以會議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營管理為重點。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營管理能力和資源，建議引進專業(yè)酒店管理公司進行經(jīng)營管理。3.1.3住宅價值與競爭狀況此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少，可比性不強，以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主，兩者之間有一個明顯的價格空檔（高檔樓盤價格在4500元/以上，名為住宅，實為商住；低端普通住宅為2500-2600元/）。這也是本項目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機會。從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。寫字樓需求較旺，住宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場。第四章產(chǎn)品設(shè)計建議4.1綜合樓4.1.1寫字間目前西安市各類物業(yè)中的寫字樓競爭最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在西安市適度超前的智