上海嘉和大廈可行性研究報告.doc

一、項目背景1、項目名稱：嘉和大廈上海市虹口足球場綜合交通樞紐配套工程2、開發(fā)商上海家合置業(yè)有限公司，注冊資金1500萬元人民幣，住所為西江灣路272號；該公司為“三九發(fā)展”（600614）集團公司的內部合資公司，有四家股東單位。3、項目所在地上海市虹口區(qū)西江灣路272號，花園路36-88號4、總體規(guī)劃虹口足球場交通樞紐配套項目總體規(guī)劃32萬平方米，花園路北側為上海長峰集團開發(fā)建設的14萬平方米的雙塔五星級酒店和12萬平方米的shoppingmall，花園路南側為上海家合置業(yè)有限公司開發(fā)建設的嘉和大廈，計52126.8平方米。該段花園路建成后為四川北路商業(yè)街的延伸（路名更名為四川北路）。5、項目規(guī)劃嘉和大廈由2幢28層塔樓和2層裙房組成，具體為：東樓：地下2層為物業(yè)管理用房、與地鐵口連通，地下1層為商業(yè)及設備用房，地上12層為商業(yè)用房，3層為會所，4層28層為大開間辦公用房；西樓：地下1層為機動車庫，地上12層為商業(yè)用房，3層為會所，4層28層為小開間辦公用房；裙房：地上12層為商業(yè)用房，連接兩塔樓?？偟厣辖ㄖ娣e為52126.8平方米（初步設計批復為50870平方米），辦公用房42898平方米、商業(yè)用房6507平方米、會所1465平方米（實際設計均有所擴大）。6、項目目前進展手續(xù)情況：上海家合置業(yè)有限公司已經(jīng)取得了嘉和大廈的初步設計批復、建設用地規(guī)劃許可證（東樓部分）、關于西江灣路272號地塊綜合開發(fā)項目的批復、建筑工程施工許可證，土地證在動遷結束后以邀請招標的形式獲得；動遷進展：目前在基地里面有28戶居民，動遷工作仍在正常開展工程進展：東樓結構封頂，裙房平整土地，西樓未開工（有動遷居民未搬）7、合作方式由于該項目目前缺土地證，開發(fā)商投入16000萬元后沒有后續(xù)資金，希望合作伙伴出資繼續(xù)開發(fā)，以吸引新股東進入的方式合作，但新股東最多可持有50%股權。二、市場分析1、虹口區(qū)概況虹口區(qū)位于上海市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。面積23.5平方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽路、四川北路、新港路、廣中路、提籃橋、曲陽路、涼城新村9街道和江灣鎮(zhèn)，至2002年底，戶籍人口約79.1萬。虹口，因虹口港而得名，地域成陸約在公元6至8世紀。原分屬上海、寶山兩縣；解放后，又被劃分為虹口區(qū)、北四川路區(qū)、提籃橋區(qū)；直至1984年9月三區(qū)最終正式合并，形成現(xiàn)境。虹口是集中央商務區(qū)和中心商業(yè)區(qū)為一體的中心城區(qū),曾任上海市市長的朱镕基總理稱譽虹口區(qū)為“風水寶地”。區(qū)內交通便捷，內環(huán)線橫貫區(qū)內中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達。虹口區(qū)目前的都市型工業(yè)形成了以箱包業(yè)為主，服裝、食品、金銀飾品、印刷等行業(yè)共同發(fā)展的格局。四川北路商業(yè)街是是一條集購物、貿易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費商業(yè)街。在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。吳淞路四平路外貿商務金融功能顯現(xiàn)，沿街已形成外貿商務金融功能帶和上海城市景觀線。2、商貿業(yè)態(tài)虹口商貿業(yè)歷史悠久，素來為上海的商貿大區(qū)之一。商貿業(yè)以其規(guī)模效應躋身上海商界，專業(yè)化、多元化、大眾化的特色聲名遠播。市級商業(yè)街四川北路是上海市著名商業(yè)街之一，在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。商業(yè)街商業(yè)文化設施齊全，綜合消費功能完善，是一條集購物、貿易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費商業(yè)街。此外，大柏樹工貿中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運街以航運交易、專業(yè)服務、特色休閑滿足客商、消費者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補上了傳統(tǒng)商貿業(yè)空白。3、虹口區(qū)主要規(guī)劃四川北路商業(yè)街開發(fā)規(guī)劃四川北路商業(yè)街簡介四川北路是上海著名的市級商業(yè)街之一，全長3.7公里，商業(yè)設施規(guī)模將達到60萬平方米，與南京路、淮海路共同構成上海的中心城區(qū)商業(yè)，成為上海這個國際化消費大都市的核心圈商業(yè)。2002年，四川北路新一輪改造全面啟動，區(qū)政府借鑒吸收麥肯錫、AC尼爾森等國際著名咨詢公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了四川北路商業(yè)街功能和形態(tài)規(guī)劃。此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路吳淞路、西至輕軌河南北路，規(guī)劃面積2.1平方公里；規(guī)劃堅持形態(tài)建設和功能開發(fā)相結合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進“南、中、北”三個功能組團開發(fā)：南段：北蘇州河路海寧路；中段：海寧路海倫西路；北段：海倫西路虹口足球場。四川北路南段簡介時尚休閑的蘇州河北岸南段位于蘇州河畔到海寧路之間，同時與北外灘、外灘相連，接近繁華的南京東路，處于黃浦江與蘇州河的交匯處，將建成時尚、休閑的國際名品走廊；以大型購物中心、旗艦店營造繁華的商業(yè)氛圍，且輔以大量品牌專賣店，支撐南段消費；該地段腹地江建造部分高檔智能辦公樓和高級居住小區(qū)。四川北路中段生態(tài)與商貿融合的黃金腰帶中段充分利用軌道交通東寶興路站和溧陽路站的交通優(yōu)勢，以及俞涇浦的親水特色，依托已建成的四川北路綠地，建成以電子娛樂商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務設施及商務酒店、高級酒店式公寓等商務辦公樓宇，形成集五星級賓館、商業(yè)、娛樂、休閑和高檔商務、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務休閑中心。四川北路北段歷史與文化相凝結的人性空間北段以多倫路二期項目、虹口足球場、交通樞紐綜合開發(fā)項目為支點，開發(fā)車站經(jīng)濟，建成集交通樞紐、高檔別墅群、特大型攝取服務中心，高檔酒店、娛樂、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。其中，多倫路文化名人街二期項目規(guī)劃范圍東至四川北路、南抵海倫西路、西臨明珠線一期、北接東江灣路。以多倫路鴻德堂為中心建設文化雕塑廣場，延續(xù)多倫路文化氣息之余，提供現(xiàn)代中國藝術戶外集中地、藝術家與游人的精神溝通匯點，建成具有文化特色的歷史悠久建筑和風貌街區(qū)。此外，大柏樹工貿中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運街以航運交易、專業(yè)服務、特色休閑滿足客商、消費者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補上了傳統(tǒng)商貿業(yè)空白。4、虹口區(qū)房地產(chǎn)市場概況虹口區(qū)房價在經(jīng)歷了2003年開始的急速上升，及2004年初大部分樓盤月平均價格較上月有200元/平方米左右的增幅后，現(xiàn)在區(qū)域總體房價保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個別樓盤還出現(xiàn)了滯銷狀態(tài)。位于楊樹浦路的濱江雅墅.臨潼苑定位在疊加式別墅小區(qū)，在售165228平方米的房源，價格維持在1320021800元/平方米，去年開盤至今仍剩余20多套在售。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有上海之星摩天輪，但總價在240370萬元之間，加上周邊環(huán)境不理想，還是難得購房者青睞。據(jù)目前的不完全統(tǒng)計，6月份開始，虹口區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。主要分布在三個板塊，即北外灘板塊、四川北路板塊和軌道交通三號線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內只有中虹明珠苑推出的房源面積相對小一些。四川北路板塊內凱潤金城、國際明佳城也以大房源為主。唯有軌道交通三號線沿線樓盤推出的房源面積比較適中，逸居虹口面積最為緊湊。此外，虹口區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房價繼續(xù)走高。虹口房價猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時，虹口區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著M8、M1號線等建設而得到改變?！敖煌ňW(wǎng)絡的改善促進了虹口高檔樓盤的匯聚，外灘江景更是誘人因素，虹口區(qū)、特別是北外灘的房價走高已是不爭事實。不過，在良好預計的背后同樣存在較大市場風險?！半m然有規(guī)劃支持，但10個月猛漲7成確有過速之嫌，透支未來購買力的可能性非常大。虹口地域差異較大，相比起黃金地段的北外灘及四川北路，其他虹口板塊就要差很多，一些房型差、單價高、環(huán)境欠佳的樓盤目前已有疲態(tài)。北外灘、四川北路板塊情況價格變動情況自2003年下半年起，虹口區(qū)的房價已接近黃浦、靜安等中心城區(qū)，北外灘規(guī)劃的啟動造就了均價15000元/平方米的恒升半島國際中心大廈，以及最高價達21800元/平方米的臨潼苑，四川北路新規(guī)劃的出臺使得國際明佳城的大房型每平方米售價也突破萬元。板塊分析：該板塊從地理位置上說，算不上中心城區(qū)，然而房價卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。房價上升的主要原因是四川北路新規(guī)劃的出臺和北外灘規(guī)劃的啟動。顯然，板塊價格已過渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經(jīng)濟適用房及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價能否保持甚至繼續(xù)攀高值得懷疑。涼城板塊價格變動情況：一品新筑2003年8月均價僅為5800元/平方米，到年末上升至7000元/平方米且銷售一空；良辰世家2003年9月均價5500元/平方米，12月中旬最后一批房源推出時均價升至6400元/平方米；而豐華家園今年初開案即摸高至7000元/平方米。板塊分析：在北外灘、周家嘴路沿線樓盤售價大幅上揚的影響下，作為區(qū)內房產(chǎn)起步最晚、硬件配套最差的樓市，自2003年年中起也頻頻上演“房價三級跳”，在區(qū)域內交通、生活配套都沒有明顯改善，近期又無市政利好消息且年末供需平衡的情況下，如此漲價，只能說是借了自己身處“虹口”的光。四平板塊價格變動情況：位于四平路四達路口的世博花園2003年9月中旬近售罄時全裝修房均價在8500元/平方米左右，而同時位于四平路新港路口的金軒大邸尾盤均價在7000元/平方米左右，虹口足球場附近的花園城二期9月底均價8000元/平方米左右，而花園城三期下月開案價格為920010000元/平方米。板塊分析：本板塊2003年雖然也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價格整體上揚，同時房源供不應求的情況，而且在交通、生活配套設施方面都比較便利，以這個售價來看，相對本區(qū)域其它板塊，泡沫較少。5、競爭性樓盤研究我們對虹口足球場及四川北路周邊的項目進行了市場調查，選取和嘉和大廈接近的樓盤進行逐一比較如下：高級住宅凱潤金城，四川北路東寶興路，共4棟，3棟住宅，1棟商辦（15樓為商鋪），現(xiàn)出售2號樓住宅（共28層），建筑面積：75.61178.4平方米，價格：1260017200元/平方米；簡評：位置目前成熟（位于四川北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價值應高于嘉和大廈?；▓@城三期，花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積：100平方米左右，價格：10000元/平方米（平均）；簡評：位置處于內環(huán)線外，目前和嘉和大廈位置不相上下，但長遠看位置比較適合住宅，商務氛圍遜色于嘉和大廈所處區(qū)域，價值應低于嘉和大廈。酒店式公寓國際明佳城，四川北路公園內湖畔（衡水路），31層，以60平米的小戶型為主，全裝修，價格：15000元/平方米，該項目已基本售磬；簡評：位置佳，位于四川北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價值應高于嘉和大廈；民達大廈，四川北路多倫路口，戶型面積：50平方米左右，價格：13000元/平方米；簡評：多倫路是上海保護的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于嘉和大廈，價值比較接近。商鋪榮欣大廈，四川北路多倫路路口，24樓是商鋪，2樓租金：6.57元/m2天，售價：28000元/平方米位置目前優(yōu)于嘉和大廈，但是發(fā)展?jié)摿Σ蛔?；根?jù)現(xiàn)場報價，最高價是28000元/平方米，估計均價在26000元/平方米左右6、本項目業(yè)態(tài)定位嘉和大廈已經(jīng)開工建設，功能定位完成。其辦公樓定位于全裝修的SOHO辦公和酒店式公寓，2層裙房為商場，定位是合理的。7、本項目價格定位通過對競爭項目目前市場價格的分析，我們認為，嘉和大廈目前定位于SOHO辦公和酒店式公寓，其價值應略高于住宅的價值（住宅價格在1000015000元/平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價基本持平（1300015000元/平方米），商鋪目前的售價略低于四川北路的價格（四川北路北端26000元/平方米）。據(jù)此，我們認為嘉和大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、虹口足球場交通樞紐，其SOHO辦公和酒店式公寓，目前售價保守估計在12000元/平方米，有達到15000元/平方米的可能（視房地產(chǎn)市場趨勢而定）；商鋪價格目前保守估計在25000元/平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價值會有大幅提升。三、項目可行方案本合作項目可行的方案為：方案一：收購上海家合置業(yè)有限公司50%股權，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對控股1、對上海家合置業(yè)有限公司進行審計、資產(chǎn)評估；2、原股東轉讓50%股權給我公司；3、我公司對家合置業(yè)公司投資，退出股東收回投資；4、項目風險和收益由新股東按照股份各自承擔和享受。方案二：上海家合置業(yè)有限公司增資擴股（擴100%），我公司作為新投資方進入，控股50%1、對上海家合置業(yè)有限公司前面投入的資金（16000萬元）進行審計，同時獲取大量的公司資料；2、上海家合置業(yè)有限公司增資擴股，從1500萬元增到3000萬元，我公司注入注冊資金1500萬元，持家合置業(yè)50%股權，并入主董事會；3、以審計結果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對家合置業(yè)投資，達到其他股東先期投入的資金量（16000萬元）后，各股東按比例出資，預計到時已經(jīng)拿到土地證，可以融資或預售，家合置業(yè)可以自身運轉。4、項目風險和收益各股東按照股份各自承擔和享受。方案比較：相對于方案二，方案一有如下缺點：1、操作周期長，涉及到資產(chǎn)評估和產(chǎn)權轉讓；2、資產(chǎn)評估勢必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價，對方操作比較難（原價轉讓），對我公司增加投資成本；3、退出股東的投資退出，增加了我公司對項目的投資資金（具體金額目前不詳）。建議方案：目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)現(xiàn)問題再行研究決策。項目的設計方案略。四、財務分析本項目為收購之在建項目，所以很多的成本預測基于項目的現(xiàn)狀，而且由于項目土地非招標出讓地