上海嘉和大廈可行性研究報(bào)告.doc

一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：嘉和大廈上海市虹口足球場(chǎng)綜合交通樞紐配套工程2、開(kāi)發(fā)商上海家合置業(yè)有限公司，注冊(cè)資金1500萬(wàn)元人民幣，住所為西江灣路272號(hào)；該公司為“三九發(fā)展”（600614）集團(tuán)公司的內(nèi)部合資公司，有四家股東單位。3、項(xiàng)目所在地上海市虹口區(qū)西江灣路272號(hào)，花園路36-88號(hào)4、總體規(guī)劃虹口足球場(chǎng)交通樞紐配套項(xiàng)目總體規(guī)劃32萬(wàn)平方米，花園路北側(cè)為上海長(zhǎng)峰集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)的14萬(wàn)平方米的雙塔五星級(jí)酒店和12萬(wàn)平方米的shoppingmall，花園路南側(cè)為上海家合置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的嘉和大廈，計(jì)52126.8平方米。該段花園路建成后為四川北路商業(yè)街的延伸（路名更名為四川北路）。5、項(xiàng)目規(guī)劃嘉和大廈由2幢28層塔樓和2層裙房組成，具體為：東樓：地下2層為物業(yè)管理用房、與地鐵口連通，地下1層為商業(yè)及設(shè)備用房，地上12層為商業(yè)用房，3層為會(huì)所，4層28層為大開(kāi)間辦公用房；西樓：地下1層為機(jī)動(dòng)車庫(kù)，地上12層為商業(yè)用房，3層為會(huì)所，4層28層為小開(kāi)間辦公用房；裙房：地上12層為商業(yè)用房，連接兩塔樓。總地上建筑面積為52126.8平方米（初步設(shè)計(jì)批復(fù)為50870平方米），辦公用房42898平方米、商業(yè)用房6507平方米、會(huì)所1465平方米（實(shí)際設(shè)計(jì)均有所擴(kuò)大）。6、項(xiàng)目目前進(jìn)展手續(xù)情況：上海家合置業(yè)有限公司已經(jīng)取得了嘉和大廈的初步設(shè)計(jì)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（東樓部分）、關(guān)于西江灣路272號(hào)地塊綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的批復(fù)、建筑工程施工許可證，土地證在動(dòng)遷結(jié)束后以邀請(qǐng)招標(biāo)的形式獲得；動(dòng)遷進(jìn)展：目前在基地里面有28戶居民，動(dòng)遷工作仍在正常開(kāi)展工程進(jìn)展：東樓結(jié)構(gòu)封頂，裙房平整土地，西樓未開(kāi)工（有動(dòng)遷居民未搬）7、合作方式由于該項(xiàng)目目前缺土地證，開(kāi)發(fā)商投入16000萬(wàn)元后沒(méi)有后續(xù)資金，希望合作伙伴出資繼續(xù)開(kāi)發(fā)，以吸引新股東進(jìn)入的方式合作，但新股東最多可持有50%股權(quán)。二、市場(chǎng)分析1、虹口區(qū)概況虹口區(qū)位于上海市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。面積23.5平方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽(yáng)路、四川北路、新港路、廣中路、提籃橋、曲陽(yáng)路、涼城新村9街道和江灣鎮(zhèn)，至2002年底，戶籍人口約79.1萬(wàn)。虹口，因虹口港而得名，地域成陸約在公元6至8世紀(jì)。原分屬上海、寶山兩縣；解放后，又被劃分為虹口區(qū)、北四川路區(qū)、提籃橋區(qū)；直至1984年9月三區(qū)最終正式合并，形成現(xiàn)境。虹口是集中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)為一體的中心城區(qū),曾任上海市市長(zhǎng)的朱镕基總理稱譽(yù)虹口區(qū)為“風(fēng)水寶地”。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達(dá)。虹口區(qū)目前的都市型工業(yè)形成了以箱包業(yè)為主，服裝、食品、金銀飾品、印刷等行業(yè)共同發(fā)展的格局。四川北路商業(yè)街是是一條集購(gòu)物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂(lè)為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)街。在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽(yù)。吳淞路四平路外貿(mào)商務(wù)金融功能顯現(xiàn)，沿街已形成外貿(mào)商務(wù)金融功能帶和上海城市景觀線。2、商貿(mào)業(yè)態(tài)虹口商貿(mào)業(yè)歷史悠久，素來(lái)為上海的商貿(mào)大區(qū)之一。商貿(mào)業(yè)以其規(guī)模效應(yīng)躋身上海商界，專業(yè)化、多元化、大眾化的特色聲名遠(yuǎn)播。市級(jí)商業(yè)街四川北路是上海市著名商業(yè)街之一，在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽(yù)。商業(yè)街商業(yè)文化設(shè)施齊全，綜合消費(fèi)功能完善，是一條集購(gòu)物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂(lè)為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)街。此外，大柏樹(shù)工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場(chǎng)集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂(lè)等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運(yùn)街以航運(yùn)交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費(fèi)者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購(gòu)、市場(chǎng)等業(yè)態(tài)日益成熟，填補(bǔ)上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。3、虹口區(qū)主要規(guī)劃四川北路商業(yè)街開(kāi)發(fā)規(guī)劃四川北路商業(yè)街簡(jiǎn)介四川北路是上海著名的市級(jí)商業(yè)街之一，全長(zhǎng)3.7公里，商業(yè)設(shè)施規(guī)模將達(dá)到60萬(wàn)平方米，與南京路、淮海路共同構(gòu)成上海的中心城區(qū)商業(yè)，成為上海這個(gè)國(guó)際化消費(fèi)大都市的核心圈商業(yè)。2002年，四川北路新一輪改造全面啟動(dòng)，區(qū)政府借鑒吸收麥肯錫、AC尼爾森等國(guó)際著名咨詢公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了四川北路商業(yè)街功能和形態(tài)規(guī)劃。此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路吳淞路、西至輕軌河南北路，規(guī)劃面積2.1平方公里；規(guī)劃堅(jiān)持形態(tài)建設(shè)和功能開(kāi)發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進(jìn)“南、中、北”三個(gè)功能組團(tuán)開(kāi)發(fā)：南段：北蘇州河路海寧路；中段：海寧路海倫西路；北段：海倫西路虹口足球場(chǎng)。四川北路南段簡(jiǎn)介時(shí)尚休閑的蘇州河北岸南段位于蘇州河畔到海寧路之間，同時(shí)與北外灘、外灘相連，接近繁華的南京東路，處于黃浦江與蘇州河的交匯處，將建成時(shí)尚、休閑的國(guó)際名品走廊；以大型購(gòu)物中心、旗艦店?duì)I造繁華的商業(yè)氛圍，且輔以大量品牌專賣店，支撐南段消費(fèi)；該地段腹地江建造部分高檔智能辦公樓和高級(jí)居住小區(qū)。四川北路中段生態(tài)與商貿(mào)融合的黃金腰帶中段充分利用軌道交通東寶興路站和溧陽(yáng)路站的交通優(yōu)勢(shì)，以及俞涇浦的親水特色，依托已建成的四川北路綠地，建成以電子娛樂(lè)商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施及商務(wù)酒店、高級(jí)酒店式公寓等商務(wù)辦公樓宇，形成集五星級(jí)賓館、商業(yè)、娛樂(lè)、休閑和高檔商務(wù)、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務(wù)休閑中心。四川北路北段歷史與文化相凝結(jié)的人性空間北段以多倫路二期項(xiàng)目、虹口足球場(chǎng)、交通樞紐綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為支點(diǎn)，開(kāi)發(fā)車站經(jīng)濟(jì)，建成集交通樞紐、高檔別墅群、特大型攝取服務(wù)中心，高檔酒店、娛樂(lè)、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂(lè)圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。其中，多倫路文化名人街二期項(xiàng)目規(guī)劃范圍東至四川北路、南抵海倫西路、西臨明珠線一期、北接?xùn)|江灣路。以多倫路鴻德堂為中心建設(shè)文化雕塑廣場(chǎng)，延續(xù)多倫路文化氣息之余，提供現(xiàn)代中國(guó)藝術(shù)戶外集中地、藝術(shù)家與游人的精神溝通匯點(diǎn)，建成具有文化特色的歷史悠久建筑和風(fēng)貌街區(qū)。此外，大柏樹(shù)工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場(chǎng)集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂(lè)等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運(yùn)街以航運(yùn)交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費(fèi)者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購(gòu)、市場(chǎng)等業(yè)態(tài)日益成熟，填補(bǔ)上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。4、虹口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況虹口區(qū)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2003年開(kāi)始的急速上升，及2004年初大部分樓盤月平均價(jià)格較上月有200元/平方米左右的增幅后，現(xiàn)在區(qū)域總體房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個(gè)別樓盤還出現(xiàn)了滯銷狀態(tài)。位于楊樹(shù)浦路的濱江雅墅.臨潼苑定位在疊加式別墅小區(qū)，在售165228平方米的房源，價(jià)格維持在1320021800元/平方米，去年開(kāi)盤至今仍剩余20多套在售。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有上海之星摩天輪，但總價(jià)在240370萬(wàn)元之間，加上周邊環(huán)境不理想，還是難得購(gòu)房者青睞。據(jù)目前的不完全統(tǒng)計(jì)，6月份開(kāi)始，虹口區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。主要分布在三個(gè)板塊，即北外灘板塊、四川北路板塊和軌道交通三號(hào)線沿線板塊，涼城板塊沒(méi)有新房源推出。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內(nèi)只有中虹明珠苑推出的房源面積相對(duì)小一些。四川北路板塊內(nèi)凱潤(rùn)金城、國(guó)際明佳城也以大房源為主。唯有軌道交通三號(hào)線沿線樓盤推出的房源面積比較適中，逸居虹口面積最為緊湊。此外，虹口區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。虹口房?jī)r(jià)猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時(shí)，虹口區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著M8、M1號(hào)線等建設(shè)而得到改變?！敖煌ňW(wǎng)絡(luò)的改善促進(jìn)了虹口高檔樓盤的匯聚，外灘江景更是誘人因素，虹口區(qū)、特別是北外灘的房?jī)r(jià)走高已是不爭(zhēng)事實(shí)。不過(guò)，在良好預(yù)計(jì)的背后同樣存在較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。“雖然有規(guī)劃支持，但10個(gè)月猛漲7成確有過(guò)速之嫌，透支未來(lái)購(gòu)買力的可能性非常大。虹口地域差異較大，相比起黃金地段的北外灘及四川北路，其他虹口板塊就要差很多，一些房型差、單價(jià)高、環(huán)境欠佳的樓盤目前已有疲態(tài)。北外灘、四川北路板塊情況價(jià)格變動(dòng)情況自2003年下半年起，虹口區(qū)的房?jī)r(jià)已接近黃浦、靜安等中心城區(qū)，北外灘規(guī)劃的啟動(dòng)造就了均價(jià)15000元/平方米的恒升半島國(guó)際中心大廈，以及最高價(jià)達(dá)21800元/平方米的臨潼苑，四川北路新規(guī)劃的出臺(tái)使得國(guó)際明佳城的大房型每平方米售價(jià)也突破萬(wàn)元。板塊分析：該板塊從地理位置上說(shuō)，算不上中心城區(qū)，然而房?jī)r(jià)卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。房?jī)r(jià)上升的主要原因是四川北路新規(guī)劃的出臺(tái)和北外灘規(guī)劃的啟動(dòng)。顯然，板塊價(jià)格已過(guò)渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經(jīng)濟(jì)適用房及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價(jià)能否保持甚至繼續(xù)攀高值得懷疑。涼城板塊價(jià)格變動(dòng)情況：一品新筑2003年8月均價(jià)僅為5800元/平方米，到年末上升至7000元/平方米且銷售一空；良辰世家2003年9月均價(jià)5500元/平方米，12月中旬最后一批房源推出時(shí)均價(jià)升至6400元/平方米；而豐華家園今年初開(kāi)案即摸高至7000元/平方米。板塊分析：在北外灘、周家嘴路沿線樓盤售價(jià)大幅上揚(yáng)的影響下，作為區(qū)內(nèi)房產(chǎn)起步最晚、硬件配套最差的樓市，自2003年年中起也頻頻上演“房?jī)r(jià)三級(jí)跳”，在區(qū)域內(nèi)交通、生活配套都沒(méi)有明顯改善，近期又無(wú)市政利好消息且年末供需平衡的情況下，如此漲價(jià)，只能說(shuō)是借了自己身處“虹口”的光。四平板塊價(jià)格變動(dòng)情況：位于四平路四達(dá)路口的世博花園2003年9月中旬近售罄時(shí)全裝修房均價(jià)在8500元/平方米左右，而同時(shí)位于四平路新港路口的金軒大邸尾盤均價(jià)在7000元/平方米左右，虹口足球場(chǎng)附近的花園城二期9月底均價(jià)8000元/平方米左右，而花園城三期下月開(kāi)案價(jià)格為920010000元/平方米。板塊分析：本板塊2003年雖然也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價(jià)格整體上揚(yáng)，同時(shí)房源供不應(yīng)求的情況，而且在交通、生活配套設(shè)施方面都比較便利，以這個(gè)售價(jià)來(lái)看，相對(duì)本區(qū)域其它板塊，泡沫較少。5、競(jìng)爭(zhēng)性樓盤研究我們對(duì)虹口足球場(chǎng)及四川北路周邊的項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，選取和嘉和大廈接近的樓盤進(jìn)行逐一比較如下：高級(jí)住宅凱潤(rùn)金城，四川北路東寶興路，共4棟，3棟住宅，1棟商辦（15樓為商鋪），現(xiàn)出售2號(hào)樓住宅（共28層），建筑面積：75.61178.4平方米，價(jià)格：1260017200元/平方米；簡(jiǎn)評(píng)：位置目前成熟（位于四川北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價(jià)值應(yīng)高于嘉和大廈。花園城三期，花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積：100平方米左右，價(jià)格：10000元/平方米（平均）；簡(jiǎn)評(píng)：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和嘉和大廈位置不相上下，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看位置比較適合住宅，商務(wù)氛圍遜色于嘉和大廈所處區(qū)域，價(jià)值應(yīng)低于嘉和大廈。酒店式公寓國(guó)際明佳城，四川北路公園內(nèi)湖畔（衡水路），31層，以60平米的小戶型為主，全裝修，價(jià)格：15000元/平方米，該項(xiàng)目已基本售磬；簡(jiǎn)評(píng)：位置佳，位于四川北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價(jià)值應(yīng)高于嘉和大廈；民達(dá)大廈，四川北路多倫路口，戶型面積：50平方米左右，價(jià)格：13000元/平方米；簡(jiǎn)評(píng)：多倫路是上海保護(hù)的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于嘉和大廈，價(jià)值比較接近。商鋪榮欣大廈，四川北路多倫路路口，24樓是商鋪，2樓租金：6.57元/m2天，售價(jià)：28000元/平方米位置目前優(yōu)于嘉和大廈，但是發(fā)展?jié)摿Σ蛔?；根?jù)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，最高價(jià)是28000元/平方米，估計(jì)均價(jià)在26000元/平方米左右6、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位嘉和大廈已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，功能定位完成。其辦公樓定位于全裝修的SOHO辦公和酒店式公寓，2層裙房為商場(chǎng)，定位是合理的。7、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前市場(chǎng)價(jià)格的分析，我們認(rèn)為，嘉和大廈目前定位于SOHO辦公和酒店式公寓，其價(jià)值應(yīng)略高于住宅的價(jià)值（住宅價(jià)格在1000015000元/平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價(jià)基本持平（1300015000元/平方米），商鋪目前的售價(jià)略低于四川北路的價(jià)格（四川北路北端26000元/平方米）。據(jù)此，我們認(rèn)為嘉和大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、虹口足球場(chǎng)交通樞紐，其SOHO辦公和酒店式公寓，目前售價(jià)保守估計(jì)在12000元/平方米，有達(dá)到15000元/平方米的可能（視房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)而定）；商鋪價(jià)格目前保守估計(jì)在25000元/平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價(jià)值會(huì)有大幅提升。三、項(xiàng)目可行方案本合作項(xiàng)目可行的方案為：方案一：收購(gòu)上海家合置業(yè)有限公司50%股權(quán)，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對(duì)控股1、對(duì)上海家合置業(yè)有限公司進(jìn)行審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估；2、原股東轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)給我公司；3、我公司對(duì)家合置業(yè)公司投資，退出股東收回投資；4、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益由新股東按照股份各自承擔(dān)和享受。方案二：上海家合置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股（擴(kuò)100%），我公司作為新投資方進(jìn)入，控股50%1、對(duì)上海家合置業(yè)有限公司前面投入的資金（16000萬(wàn)元）進(jìn)行審計(jì)，同時(shí)獲取大量的公司資料；2、上海家合置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股，從1500萬(wàn)元增到3000萬(wàn)元，我公司注入注冊(cè)資金1500萬(wàn)元，持家合置業(yè)50%股權(quán)，并入主董事會(huì)；3、以審計(jì)結(jié)果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對(duì)家合置業(yè)投資，達(dá)到其他股東先期投入的資金量（16000萬(wàn)元）后，各股東按比例出資，預(yù)計(jì)到時(shí)已經(jīng)拿到土地證，可以融資或預(yù)售，家合置業(yè)可以自身運(yùn)轉(zhuǎn)。4、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益各股東按照股份各自承擔(dān)和享受。方案比較：相對(duì)于方案二，方案一有如下缺點(diǎn)：1、操作周期長(zhǎng)，涉及到資產(chǎn)評(píng)估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；2、資產(chǎn)評(píng)估勢(shì)必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價(jià)，對(duì)方操作比較難（原價(jià)轉(zhuǎn)讓），對(duì)我公司增加投資成本；3、退出股東的投資退出，增加了我公司對(duì)項(xiàng)目的投資資金（具體金額目前不詳）。建議方案：目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題再行研究決策。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案略。四、財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目為收購(gòu)之在建項(xiàng)目，所以很多的成本預(yù)測(cè)基于項(xiàng)目的現(xiàn)狀，而且由于項(xiàng)目土地非招標(biāo)出讓地