康居工程可行性研究報告.doc

第-1-頁共70頁1工程概況1.1建設(shè)背景及概況：近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)保持了健康快速的發(fā)展態(tài)勢，培育住房消費、發(fā)展住宅建設(shè)將是今后一段時間我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)的中心工作。隨著襄樊市作為內(nèi)陸地區(qū)重要的湖北省省域副中心城市、工貿(mào)城、新型汽車城，近年經(jīng)濟發(fā)展正處于一個比較良好的上升發(fā)展時期。人民生活水平顯著提高、城市建設(shè)日新月異，居民對居住條件、環(huán)境的要求日趨提高。特別是中高檔收入消費者對高品質(zhì)住宅的需求與日俱增。在政府建設(shè)部門的正確領(lǐng)導(dǎo)下，襄樊市房地產(chǎn)市場也得到了健康、長足的發(fā)展。其中，住宅每年竣工面積達百萬余平方米，每年房地產(chǎn)開發(fā)面積均保持了較大的遞增。全市房地產(chǎn)開發(fā)堅持了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，貫徹節(jié)約用地、節(jié)約利用能源的建設(shè)方針，使最近幾年房產(chǎn)住宅樓的功能、環(huán)境、質(zhì)量達到了較高水平。但由于缺乏推進機制和示范工程的帶動促進作用，在建筑施工過程中，新材料、新技術(shù)的推廣適用與房地產(chǎn)發(fā)展速度已不協(xié)調(diào)，在襄樊市創(chuàng)建一個國家康居示范工程項目，以此來推動本地區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展，以點帶面樹立榜樣，并由此促進建筑業(yè)的健康發(fā)展已迫在眉睫。1.2項目提出背景：左岸春天項目作為襄樊市的第一個申報項目，在響應(yīng)市政府建設(shè)康居示范工程號召下，最大限度的把建筑體系、部品體系中先進的成套技術(shù)加以集成，應(yīng)用到工程中以加速對傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)的改造更新，把工業(yè)化住宅建造方式和現(xiàn)代管理模式引入到工程中，以促進住宅產(chǎn)品的系列化開發(fā)、集約化生產(chǎn)、商品化供應(yīng)、社會化服務(wù)。在工程中優(yōu)先推廣應(yīng)用先進的新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝，以解決住宅中的關(guān)鍵技術(shù)問題，促進科技成果向現(xiàn)代生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)住宅的快速更新?lián)Q代。依據(jù)建住房【1998】98文國家康居示范工程實施大綱和國辦發(fā)【1999】72文關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見，結(jié)合湖北省住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的要求提出左岸春天項目創(chuàng)建國家康居示范工程申請，在地方產(chǎn)業(yè)技術(shù)條件的基礎(chǔ)上，在項目中采用墻體改革、建筑節(jié)能、太陽能利用、智能化配置、廚衛(wèi)全部裝修等先進技術(shù)，在以創(chuàng)建國家康居示范工程的同時引領(lǐng)襄樊市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展方向，促進市住宅性能的認(rèn)定工作。第-2-頁共70頁左岸春天項目由襄樊普鑫置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。該項目位于春園東路，由原襄樊市第二化工廠用地范圍內(nèi)地塊組成，項目東邊濱臨小清河，東南臨清河二橋，南至襄樊市主干道春園東路與鐵路三院、四院相望；西接錦通物流信息中心，北臨規(guī)劃的城市森林公園。項目總用地面積84600，實際建筑面積15萬，綠地率33.57%，規(guī)劃方案由武漢理工大學(xué)設(shè)計研究院擔(dān)綱設(shè)計。1.3建設(shè)單位概況襄樊普鑫置業(yè)有限公司于2004年組建成立，具有國家三級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，注冊資本3380萬元人民幣。左岸春天項目是公司第一個開發(fā)項目，公司立志以此項目為起點和契機，誓創(chuàng)一個地產(chǎn)知名品牌。襄樊普鑫置業(yè)有限公司本著“高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高效益”的開發(fā)原則，以誠信經(jīng)營、規(guī)范管理、打造品牌，持續(xù)發(fā)展為企業(yè)宗旨，以為國家、為企業(yè)、為員工創(chuàng)造最大價值為目標(biāo)，對員工采用“科學(xué)化、規(guī)范化、制度化、人性化”的管理模式，堅持為消費者打造“買得起的舒適生活”的市場定位和“人和環(huán)境和諧、人和植物共存、人和自然交融”的設(shè)計理念，使公司企業(yè)文化的外延不斷拓展。內(nèi)涵不斷深化，優(yōu)良的企業(yè)文化得到培育、積淀和升華。1.4建設(shè)條件及場址選擇襄樊位于湖北省西北部，河南省西南部，地處長江支流的漢水中游，是漢江流域中一座中心城市，平面版圖是一個不規(guī)則的平行四邊形?，F(xiàn)轄南漳、谷城、保康三縣，棗陽、宜城、老河口三市，襄城、樊城、襄陽三區(qū)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、魚梁洲旅游開發(fā)區(qū)。隨著舊城改造和城市化進程的加快，中心城區(qū)需要不斷擴充，樊城的城市擴充主要以長虹北路和春園東路為主,目前該片區(qū)已形成了以汽車走廊為主的商業(yè)氛圍，春園東路更是連接?xùn)|風(fēng)二汽基地和機場必經(jīng)的主要干道，樊魏、孝襄、襄十、襄荊四條高速在此交匯，交通四通八達，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，是襄樊市19952010年城市發(fā)展總體規(guī)劃中的中心區(qū)城。片區(qū)中相繼建成了華中水果城、天潤國際汽配城等大型專業(yè)市場，極大地拉動了片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。隨著市政府政策的不斷傾斜，春園東路的沿線改造，片區(qū)便捷的交通和優(yōu)美的自然環(huán)境，投資經(jīng)營戶的不斷增加，以及東風(fēng)二汽基地專家和高收入士的青睞，導(dǎo)致對高品質(zhì)住房的需求增大，城市東進、住在樊東，似乎已成為市民談?wù)摰脑掝}。第-3-頁共70頁政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢和巨大的市場需求，為項目開發(fā)建設(shè)提供了有利的契機和社會環(huán)境。項目建成后，將對襄樊市的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動作用。因此，該項目的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。2立項的必要性2.1建設(shè)的目的左岸春天項目創(chuàng)建國家康居示范工程是依靠科技進步、推進住宅產(chǎn)業(yè)化。進一步提高住宅質(zhì)量、促進當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟增長速度的目的而創(chuàng)建，進而達到實現(xiàn)品牌效應(yīng)，提升企業(yè)形象、創(chuàng)造企業(yè)良好的社會與經(jīng)濟效益，使企業(yè)能更好地參與城市經(jīng)營，擔(dān)負(fù)更多的社會責(zé)任，使企業(yè)由此引領(lǐng)該地區(qū)新的地產(chǎn)開發(fā)理念、消費觀念，推動建筑節(jié)能、環(huán)保健康的良性發(fā)展。項目的建筑設(shè)計、景觀綠化、配套設(shè)施均考慮了市場消費的需求，堅持以人為本的建設(shè)原則，貫穿全面、和諧的可持續(xù)發(fā)展觀，積極采用多項新技術(shù)、新材料和成套相關(guān)技術(shù)，以達到節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)能的目的。2.2建設(shè)的意義該項目的建設(shè)對拉動樊城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，推進片區(qū)城市化進程，改善城市面貌、居民居住環(huán)境、帶動襄樊建材工業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住宅需求、緩解周邊及市區(qū)居民的住房壓力都有著極為重要的意義。通過示范工程的創(chuàng)建，把左岸春天建成節(jié)能型、實用型、高性價比的新型住宅，帶動襄樊市住宅建設(shè)的低消耗、少排放、高質(zhì)量、長壽命，適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟與社會的發(fā)展。目前襄樊市開發(fā)的住宅項目很多，但在能夠達到康居示范工程住宅小區(qū)上是空白，左岸春天將達到康居示范標(biāo)準(zhǔn)的同時使其優(yōu)秀品質(zhì)讓更多更好的消費者了解和認(rèn)可，達到社會、環(huán)境、效益的三贏局面。項目的實施可以推進當(dāng)?shù)嘏c住宅建設(shè)相關(guān)的發(fā)展，如太陽能熱水系統(tǒng)、中空門窗、新材料等部品的應(yīng)用，這些部品涉及的門類都是住宅建設(shè)配套部品的強勢企業(yè)，大規(guī)模的應(yīng)用勢必會推動這些住宅部品質(zhì)量提高和更新?lián)Q代、促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展?？傊?，項目的開發(fā)可以帶動襄樊市以工業(yè)化生產(chǎn)的新型住宅部品和機械化的建造方式取代傳統(tǒng)后的住宅建造模式，不斷提高住宅的綜第-4-頁共70頁合品質(zhì)，降低住宅生產(chǎn)成本。3市場預(yù)測3.1城市發(fā)展條件評析襄樊是湖北省繼武漢之后的第二大城市，也是我國著名的歷史文化名城、優(yōu)秀旅游城市，中國魅力城市，而且還被評為中國內(nèi)陸十大最適合投資的城市之一。素有“南襄隘道”“南船北馬”“七省通衢”之稱。“一條漢江、兩座機場、三條鐵軌、四通八達公路”是襄樊市水陸空立體交通的寫照。經(jīng)過建國以來特別是改革開放26年的發(fā)展，襄樊發(fā)生了巨大的變化，逐步成為“產(chǎn)業(yè)特點鮮明、交通優(yōu)勢明顯、科教實力雄厚、發(fā)展?jié)摿妱拧钡某鞘?，襄樊是?nèi)陸地區(qū)重要的新型汽車城，是東風(fēng)公司發(fā)展重型柴油車、輕型車、中高檔轎車的重要基地，其中發(fā)動機、中重型車橋、座椅等初具核心競爭力，汽車產(chǎn)業(yè)占全市二產(chǎn)業(yè)的60%左右，并且比重還在提高，2004年9月29日下線了新款高檔車天籟。襄樊還是正在興起的火電基地，地處北煤南運的路口，投資52億元的120萬千瓦的一期火力發(fā)電廠1999年已投產(chǎn)，投資48億元的二期120萬千瓦工程今年初已開工，將于2007年竣工，遠(yuǎn)期可形成與三峽配套的火力調(diào)峰發(fā)電基地，紡織、化纖、糧食、輕工、醫(yī)化新材料等也是襄樊工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。九十年代以來，房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)，在住宅建設(shè)方面發(fā)展迅速。近年來，隨著城市建設(shè)突飛猛進的發(fā)展，城區(qū)居民的居住條件進一步得到改善，住房功能設(shè)施和房屋成套率不斷提高，與之相配套的城市供水、供熱、燃?xì)?、排污管網(wǎng)、電力、通訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。3.2購買住房形勢分析據(jù)調(diào)查，從順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展格局、適應(yīng)城市發(fā)展方向及人們消費趨向來看，商品住宅的布局基本形成以樊城為主，襄城、高新區(qū)為輔的住宅的特點。近年來隨著城市居民經(jīng)濟收入的不斷提高，消費者對房屋的地段、戶型、功能、環(huán)境、價格等各方面的可比性增強，房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營方式已轉(zhuǎn)為面向個人消費市場，繼續(xù)大力提高住宅的質(zhì)量、檔次，推進住房的更新?lián)Q代。因此，在市場經(jīng)濟條件下，住宅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)服從市場的實際需求，開發(fā)建設(shè)適應(yīng)消費者的時尚、健康、環(huán)保住宅。第-5-頁共70頁從住房消費政策的導(dǎo)向看，由于取消福利分房，改為實行貨幣化分房，居民自己購房將會大幅度增加，而且隨著公有住房出售的推進，取消標(biāo)準(zhǔn)價售房，轉(zhuǎn)為成本價售房，同時對租賃公有住房者提高房租，逐步達到住房成本租金水平。為引導(dǎo)住房消費，國家對購買新建商品住宅，加大了住房公積金對購房貸款的支持力度，改進住房貸款擔(dān)保辦法，積極推進多種擔(dān)保方式，調(diào)整稅收政策，促進個人購房的發(fā)展。如今個人購房已成為房地產(chǎn)市場的主流。隨著住房公積金制度的全面實施，住房抵押貸款、銀行按揭的減免房地產(chǎn)交易稅收政策等鼓勵住房消費政策措施的相繼出臺，將極大的調(diào)動居民購買住房的積極性。襄樊市也相繼制定出臺了一系列優(yōu)惠政策和配套措施，有力的促進房地產(chǎn)的發(fā)育和成熟。3.3居民生活消費分析襄樊市居民收入有所增長，生活水平得到明顯改善。根據(jù)有關(guān)抽樣調(diào)查，2004年全市城區(qū)居民人均可支配收入7552元，其中人均食品支出34%，人均居住支出9%，人均醫(yī)療保健支出7%，人均交通支出9%，隨著居民收入的增加，生活水平的提高所占比重還會進一步增加。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購買力越來越強。3.4市場預(yù)測隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，居民收入和生活水平不斷提高，居民消費檔次、消費觀念日益提高，對居住條件、居住環(huán)境、居住質(zhì)量的要求越來越高。通過對襄樊市住房狀況，居民生活消費和購買住房形勢分析，繼續(xù)新建一批設(shè)計新穎、功能周到齊全、配套設(shè)施完善、物業(yè)管理優(yōu)越的綜合性居住小區(qū)，滿足居民的居住需求。該項目在規(guī)劃上采用多層住宅與小高層住宅相搭配、聯(lián)排TOWNHOUSE和花園洋房相搭配的方式，盡量加大容積率，沿街設(shè)計為三層商業(yè)用房，從規(guī)劃設(shè)計開始就高起點、高要求、高標(biāo)準(zhǔn)、突出特性、樹立品牌，以超前的設(shè)計、一流的質(zhì)量、完善的配套、卓越的物業(yè)管理搶占市場，滿足中高檔居民的居住需求，市場前景十分樂觀。第-6-頁共70頁4總體規(guī)劃4.1用地情況左岸春天地塊位于襄樊市樊城區(qū)春園東路1號，是樊城區(qū)、高新區(qū)、襄陽區(qū)三區(qū)交界的“金三角”地段。居住區(qū)規(guī)劃用地范圍總用地為130畝。規(guī)劃用地地勢較為平坦，地塊東部有小清河至西向東而過。4.2規(guī)劃構(gòu)思4.2.1營造以人為本的綜合環(huán)境規(guī)劃中充分考慮左岸春天的地貌特征以及周邊的人文環(huán)境，我們確立了建設(shè)一個與襄樊市這樣一個頗有經(jīng)濟實力的城市相匹配的現(xiàn)代化社區(qū)的理念。這個理念的基本內(nèi)涵就是營造一個符合“以人為本”的綜合環(huán)境。這樣的“綜合環(huán)境”指的是：空間環(huán)境滿足人的活動要求；生態(tài)環(huán)境有益于人的生理要求；視覺環(huán)境兼顧人的心理要求；人文環(huán)境適應(yīng)人的交際要求；智能環(huán)境預(yù)計人的信息要求；管理環(huán)境符合人的方便要求。4.2.2居住區(qū)戶外空間環(huán)境的組織居住區(qū)空間組織按“三軸兩核、親水而居”結(jié)構(gòu)組成。其中配備相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施、會所、綠化、各類活動場地等。使居民緊密地結(jié)合在一起，相望互知，友好相處。形成一個穩(wěn)定而明確的系統(tǒng)，每一空間層次都有相應(yīng)尺度空間的歸屬感。該規(guī)劃充分利用即將治理的小清河景觀帶，通過延伸造景，創(chuàng)造出連續(xù)的極富生命力的生態(tài)走廊，使生活在該居住區(qū)的居民有一個公園般的生態(tài)環(huán)境，生活情趣、生活品質(zhì)大幅提升，達到詩意地棲居。4.2.3建筑造型襄樊歷來為兵家必爭之地，有著2800多年的建城史，華廈第一古城池保存完好，有其濃厚的文化淵源，積蓄了豐厚的文化底蘊。三國演義有32回就發(fā)生在襄樊，春園路是樊城區(qū)的重要道路，連接高新區(qū)、襄陽區(qū)。小區(qū)內(nèi)的多層住宅我們在規(guī)劃中采用浪漫歐陸風(fēng)情的坡屋頂，結(jié)合現(xiàn)代而又節(jié)能的建筑立面，通過墻面的材料、色彩及屋頂坡度、造型及材質(zhì)形成每個組團空間造型的獨特與豐富性，既延續(xù)了歷史文脈，又溶入現(xiàn)代藝術(shù)內(nèi)涵，創(chuàng)造出一個寓多元精髓文化融為一體的城市空間。4.3規(guī)劃布局第-7-頁共70頁4.3.1總體布局利用地形地貌特點，用一條流暢的D型景觀大道，結(jié)合15米寬景觀帶，把左岸春天地塊分成若干個居住組團，采用因地制宜的手法把小清河的水引入各個組團的中心綠地區(qū)，溪流穿過草地，引入建筑中間的空間，其間布置亭、臺、廊、榭，設(shè)置疊水空間，形成一個大循環(huán)系統(tǒng)，也使小清河景觀和水之靈延伸環(huán)通整個社區(qū)。在人工湖旁邊設(shè)立了塔樓式的中央會所，并在此設(shè)置四季女神雕塑，在其南側(cè)設(shè)計了春園東路主入口及入口大道，在西側(cè)設(shè)計了特色休閑景觀大道。建筑布局上在北部設(shè)計了兩排小高層住宅，在人工湖旁規(guī)劃了聯(lián)排別墅與花園洋房，整個區(qū)域被清澈的湖水所環(huán)繞，水畔遍垂柳、綠籬與亭臺軒榭完美融合在一起，景觀層次分明，達到仁者樂水、親水而居的東西方傳統(tǒng)文化的意境與情趣。其余布置多層住宅，設(shè)計建立在住家安全、舒適便捷的基礎(chǔ)上，追求更高的生理、心理層次的滿足。品味化、人性化、休閑化的住宅已使人們將對家的環(huán)境、質(zhì)量、健康有了質(zhì)的渴望，所以我們在戶型設(shè)計中保證戶戶有景觀，處處有情趣，這樣就大大地提升了社區(qū)的空間品質(zhì)。設(shè)計還根據(jù)地塊內(nèi)部位置的不同，在戶型設(shè)計上運用了一些人性化的設(shè)計手法，將土地、水脈、林木、陽光、清風(fēng)納入人居之境，渾然成為自然的延伸，讓這些住宅與環(huán)境融化一體，給居住者帶來愉悅愜意的感受。也為區(qū)域帶來地標(biāo)價值。帶來的無限商機，也使該小區(qū)的品質(zhì)提升。規(guī)劃后的區(qū)內(nèi)建筑空間變化錯落有致，豐富了城區(qū)的天際線。（1）沿春園東路商業(yè)的規(guī)劃春園東路商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計中我們注意與當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r相適應(yīng)，尊重當(dāng)?shù)氐泥徖镪P(guān)系的原有平面構(gòu)成特點，采用適當(dāng)?shù)拈_間與進深，使之具有歷史的延續(xù)性保持與周邊街道有機聯(lián)系。在體量和立面處理上，融合東西方文化，傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的思路，采用鏡面玻璃，各種肌理的面磚組合，來創(chuàng)造一種商業(yè)文化的氣氛。在設(shè)計中我們強調(diào)藝術(shù)性鋪地以及點綴一些雕塑小品，以此來界定這樣一種休閑商業(yè)的空間，烘托商業(yè)的氣氛。（2）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃居住區(qū)內(nèi)弧形道路的中心內(nèi)側(cè)設(shè)計了中央休閑會所，結(jié)合富有吉慶祥和寓意的四季女神雕塑，突出中央節(jié)點的統(tǒng)領(lǐng)作用，渲染主題，更強化主入口景觀大道的氣氛和小區(qū)人文特色。第-8-頁共70頁中央休閑面積約為630平方米，其中包括了老年活動中心、咖啡廳、茶藝館等一系列休閑場所。其中老年活動中心位于一層，這里包含了棋牌游藝室、老年書畫交流中心，老年診療中心等有利老人身心健康的場所，面積約361平方米；二層的咖啡廳、茶藝館是人們休閑、會客的場所，面積約136平方米；二層另外設(shè)有臺球室、乒乓球室等運動中心，面積約133平方米，滿足了居民的休閑活動的需要。在沿小清河靠近弧形大道處設(shè)計了一處九班幼兒園，建筑面積為1060平方米，這樣就滿足了區(qū)內(nèi)適齡兒童受教育的需要。物業(yè)管理樓設(shè)于小區(qū)的轉(zhuǎn)角綜合商業(yè)街一側(cè)，設(shè)有監(jiān)控、保安、保潔等功能房間，建筑面積為1000平方米。另外在各組團中心綠地，濱水地帶還設(shè)計了多處健身活動場地，滿足區(qū)內(nèi)居民健身休憩的需求。（3）保護生態(tài)環(huán)境、延續(xù)城市文脈，提高整體居住環(huán)境保留用地內(nèi)的天然河流，布置沿河休憩公園，公園內(nèi)植樹、栽種花草，設(shè)置各游樂設(shè)施，并將各類建筑與水面、曲橋、草坪、樹木、雕塑結(jié)合在一起，使其成為整個城區(qū)居民休憩、游樂的場所。規(guī)劃力求創(chuàng)造一系列層次豐富的空間景觀，小區(qū)的南北主入口結(jié)合步行綠化景觀帶布置，運用喬木、灌木以及地被植物的結(jié)合