豐城市陶瓷城項(xiàng)目可行性報(bào)告.doc

豐城市陶瓷城項(xiàng)目相關(guān)建議一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算我們根據(jù)項(xiàng)目地情況做了兩個(gè)經(jīng)濟(jì)測算：方案一：（按原有規(guī)劃初稿）占地面積：328.43畝，其中商業(yè)228.43畝、住宅100畝容積率：商業(yè)1.0、住宅1.6建筑密度：商業(yè)40%、住宅25%綠化：商業(yè)10%、住宅40%建筑面積：商業(yè)152287、住宅106667銷售均價(jià)：商業(yè)1700元/（三層）、住宅1600元/方案描述：如按本方案執(zhí)行，雖然容積得到了滿足，但無論是商業(yè)還是住宅品質(zhì)都將難以保證，風(fēng)險(xiǎn)都將是非常大的。按該方案商業(yè)將是三層，那么第三層的商業(yè)我們將如何去化?那是一個(gè)無法體現(xiàn)價(jià)值的產(chǎn)品，后期能否成本價(jià)傾銷都將是一個(gè)未知數(shù)，我們做的將只能是費(fèi)力不討好,還給自己增加沒有必要的麻煩。152287的商業(yè)建面相對豐城現(xiàn)有市場情況而言那是一個(gè)非常龐大的數(shù)字，這在后期去化時(shí)將是非常困難的，低迷的豐城商業(yè)是無法承受的，我們開發(fā)的目的是快速的去化套現(xiàn)，不是追求高建面的市政形象。按該方案，普通的多層項(xiàng)目在豐城并無差異化可言，太多類似的產(chǎn)品了，我們的出現(xiàn)只能是暗淡無光。麗景花園近在咫尺，同質(zhì)化的競爭，那將是一種無謂的資源消耗。方案二：(根據(jù)市場情況調(diào)整稿)占地面積：328.43畝，其中商業(yè)228.43畝、住宅100畝容積率：商業(yè)0.7、住宅2.285建筑密度：商業(yè)40%、住宅25%綠化：商業(yè)10%、住宅40%建筑面積：商業(yè)106601、住宅152334.10銷售均價(jià)：商業(yè)2300元/（兩層）、住宅1800元/方案描述：該方案以市場現(xiàn)實(shí)為基礎(chǔ)，106601的商業(yè)建面盡管依然有點(diǎn)大，但我們絕不僅僅只做陶瓷市場，我們可以做一個(gè)建材的綜合市場，包括板材，包括油漆等等，那么市場還是有承受的最大可能的，在這個(gè)基礎(chǔ)上我們把商業(yè)損失的容積率在住宅部分盡可能的補(bǔ)回來。兩層的商業(yè)去化是符合現(xiàn)實(shí)的，在可能的范圍內(nèi)，我們還可以拔高它的銷售均價(jià)。住宅部分我們希望通過差異性的創(chuàng)新型產(chǎn)品來達(dá)到我們追求利潤最大化的目的。在現(xiàn)有市場環(huán)境下，相對而言，住宅產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)肯定是要低于商業(yè)產(chǎn)品的，這是毫無疑問的。何況我們的產(chǎn)品將是有區(qū)別于現(xiàn)有市場的，比如我們的小高層可以設(shè)計(jì)成南北通透的，比如我們的多層可以是超大露臺、超大地下室的花園洋房！差異化光芒閃耀的結(jié)果一定是客戶渴求的目光。方案對比：單位方案一方案二總土地面積畝328.43328.43商業(yè)土地面積畝228.43228.43商業(yè)容積率1.00.7住宅土地面積畝100100住宅容積率1.62.285商業(yè)建筑面積平米152287.43106601.20住宅建筑面積平米106667.20152334.10投資總成本萬元40,087.4342,567.91銷售價(jià)格住宅元/平米1,600.001,800.00商業(yè)元/平米1,700.002,300.00銷售額萬元42,739.9751,677.65稅前利潤總額萬元2,652.549,109.74稅后利潤總額萬元3,047.228,111.33稅后成本利潤率%7.60%19.06%由上述的方案對比我們可以清晰的看到兩個(gè)方案的區(qū)別，相信這種抉擇不會是艱難的衡量。二、開發(fā)建議房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要原則就是我們必須遵循市場規(guī)律，這就需要我們依據(jù)市場情況，準(zhǔn)確的規(guī)劃我們的產(chǎn)品，市場所需要的永遠(yuǎn)是最適合的而不是最好的。項(xiàng)目地相對過偏，商業(yè)氛圍無從談起，遠(yuǎn)景的渲染無法保證項(xiàng)目的快速去化和價(jià)值最大化。在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，我們考慮的第一要務(wù)是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。盡管風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻存在，但我們可以最大限度的降低它的比例，從而達(dá)到承受盡可能小的風(fēng)險(xiǎn)獲得盡可能大的利益。由此，我們建議：、土地置換：在首期商業(yè)開發(fā)的328.43畝土地中，用靠近住宅區(qū)域的100畝進(jìn)行住宅開發(fā)。在后期住宅開發(fā)的500畝土地中，用沿主干道的100畝進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。、降低商業(yè)用地的容積率，拔高住宅用地的容積率。、以市場為主導(dǎo)，著力挖掘產(chǎn)品的差異化，重新更改規(guī)劃。闡析：商業(yè)的開發(fā)，產(chǎn)品的便利性和地段是非常重要的。項(xiàng)目的西南段離主干道太遠(yuǎn)，相對商業(yè)而言過于偏僻，商業(yè)價(jià)值已無法體現(xiàn)，所以我們建議把商業(yè)放在主干道的兩邊，這樣即可以規(guī)避商業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能夠達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)的價(jià)值最大化。這是一個(gè)兩全其美的方式，我們用100畝最不適合做商業(yè)的地置換了100畝最不適合做住宅的地，產(chǎn)品性質(zhì)對調(diào)后，我們得到的是200畝價(jià)值最大化的土地。調(diào)低商業(yè)的容積率，主要考慮的是銷售去化的問題，試想，三層的商業(yè)，152287的建筑體量，銷售去化將是一個(gè)怎樣艱難和漫長的過程，在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，我們?yōu)槭裁匆o自己如此大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)呢？我們換一個(gè)思路，把商業(yè)的容積率降下來，那么兩層的商業(yè)，106601的建筑體量，銷售的壓力和風(fēng)險(xiǎn)將會低很多，損失的容積率，我們可以在住宅部分彌補(bǔ)回來，這樣，在不損失項(xiàng)目整體利益的情況下，我們即達(dá)到了利益最大化，又把風(fēng)險(xiǎn)降到了最低，何樂而不為？最后我們需要強(qiáng)調(diào)的是，我們必須是先完成招商，然后才是銷售。太多太多慘痛的例子，需要我們清醒的認(rèn)識到抉擇的重要性和必要性。金馬建材城二期銷售嚴(yán)重受阻，開盤當(dāng)天只銷售6間店鋪，（注：開盤均價(jià)4300元/三層）。時(shí)代廣場（原農(nóng)貿(mào)市場）在現(xiàn)有氣候下正在煎熬著等待曙光，短期內(nèi)難以開盤。他們無一走的不是先銷售，然后情況不好再進(jìn)行招商的，這是兩個(gè)最近的例子，把時(shí)間倒推，這