“三葉數(shù)碼城”項(xiàng)目分析.doc

賞心悅目?？谛戮坝^“三葉數(shù)碼城”項(xiàng)目分析一、前言“三葉數(shù)碼城”位于南海大道和海墾路交界處，由海南省農(nóng)墾總局牽頭，海南三葉集團(tuán)、海南銀森實(shí)業(yè)等六大投資機(jī)構(gòu)攜手投入巨資，總規(guī)劃占地面積約400畝，由八個(gè)開發(fā)區(qū)域組成，總建筑面積近47萬(wàn)平方米。這八個(gè)開發(fā)區(qū)域分別為海南GSP物流商城、藝展中心、國(guó)際大賣場(chǎng)、三葉數(shù)碼科技大廈、三葉數(shù)碼時(shí)代城、三葉商務(wù)酒店、三葉水榭和三葉數(shù)碼學(xué)園。該項(xiàng)目迎合了省政府提出的非典過后建設(shè)海南“藥谷”和“健康島”的品牌概念，在市政府和投資商雄厚的資金實(shí)力推動(dòng)下將于三年內(nèi)分三期全面建成，這里將成為?？谑心酥梁Ｄ鲜〉摹八幑取敝行?。故此大量實(shí)力投資者已經(jīng)介入各項(xiàng)開展。二、區(qū)域格局分析?？谑修r(nóng)墾區(qū)的建設(shè)日新月異，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分秒可計(jì)，政府的有力支持和良好的創(chuàng)業(yè)氛圍招致越來(lái)越多的商家到此尋求商機(jī)，他們以各種各樣的經(jīng)營(yíng)理念投資發(fā)展，營(yíng)造出一派爭(zhēng)先恐后的場(chǎng)面。戰(zhàn)略眼光是商家最好的資本，近一年來(lái)，不少有識(shí)之士紛紛把目光投住到該地區(qū)一個(gè)風(fēng)格獨(dú)具、民風(fēng)古樸的“三葉數(shù)碼城”上，它就處于被全省人們所熟知的農(nóng)墾區(qū)內(nèi)。可以說，這片土地是?？谑凶詈笠粔K尚未開發(fā)的成規(guī)模、有歷史文化底蘊(yùn)的處女地，其蘊(yùn)涵的經(jīng)濟(jì)價(jià)值無(wú)法估算?！叭~數(shù)碼城”是把南海大道和海墾路緊緊的聯(lián)系在一起。南海大道作為?？谑械囊患?jí)主干道，它通過紅城湖連接海府路，直接通向國(guó)興大道，從東、西向橫穿整個(gè)海口市；這樣，在無(wú)形中就成了?？谖磥?lái)的中軸線，而“三葉數(shù)碼城”正是這條中軸線上的軸心，這不是單純的從地理意義上而言，從商業(yè)角度而言，往東，是以愛晚亭、福滿樓為代表的近二十家餐飲業(yè)組成的“飲食一條街”和廣州本田、豐田、沃爾沃、風(fēng)神、馬自達(dá)、奧迪等十多家汽車“4S”專賣店，還有規(guī)劃中的10萬(wàn)平方米的亞洲豪苑，京江廣場(chǎng)，美國(guó)工業(yè)村、保稅區(qū)、三葉制藥廠等等；往西，直通省羅牛山組團(tuán)、港澳開發(fā)區(qū)、“?？谒幑取焙屠铣枪I(yè)開發(fā)區(qū)；所以，南海大道是集科研、工業(yè)生產(chǎn)、商品流通、飲食娛樂為一體的多業(yè)態(tài)復(fù)合商圈。不僅如此，商業(yè)類物業(yè)有賴于人氣襯托，它周邊的人口和購(gòu)買力也是相當(dāng)強(qiáng)的，所屬龍華區(qū)的常住人口和外來(lái)人口約為30萬(wàn)人，囊括的大規(guī)模中、高檔住宅小區(qū)十余個(gè)，如錦繡京江、京江花園、亞洲豪苑、金盤創(chuàng)業(yè)新村、四季華庭、昌茂花園、現(xiàn)代花園等；同時(shí)，周邊地區(qū)企、事業(yè)單位眾多，有省市電視臺(tái)、海南日?qǐng)?bào)、?？谕韴?bào)以及四大國(guó)有商業(yè)銀行。由此可見，南海大道及周邊地區(qū)的整體商圈已逐漸成熟，而“三葉數(shù)碼城”的軸心位置正所謂黃金焦點(diǎn)，商機(jī)無(wú)限。海墾路是海南農(nóng)墾在?？诘母鶕?jù)地，這里有著農(nóng)墾最大的生活區(qū)，甚至也可以說，這是?？谧畲蟮纳顓^(qū)，海墾路兩邊分布著農(nóng)墾系統(tǒng)的兩個(gè)大居民區(qū)，算下來(lái)，也有2萬(wàn)人口。除此之外，周邊還會(huì)集了金山小區(qū)、誠(chéng)信花園、華僑新村等大型高檔社區(qū)，人氣豐旺。可是，放眼望去，整個(gè)海墾路上竟然沒有一家成規(guī)模的銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，這樣具有規(guī)模性的資金流量沒有一家金融機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行管理，實(shí)屬遺憾。和“三葉數(shù)碼城”正面相對(duì)的就是?？诒６悈^(qū)，也位于南海大道，于1992年10月21日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，1993年4月13日開關(guān)運(yùn)行，面積193公頃。是由海關(guān)實(shí)行監(jiān)管，借鑒國(guó)際上自由貿(mào)易區(qū)、出口加工區(qū)的模式，創(chuàng)造優(yōu)美完善的投資環(huán)境，發(fā)展出口加工業(yè)、保稅倉(cāng)儲(chǔ)、國(guó)際貿(mào)易、商品展示、金融保險(xiǎn)、信息咨詢等業(yè)務(wù)的特殊區(qū)域。是中國(guó)對(duì)外開放程度最大、政策最優(yōu)惠、手續(xù)最便捷的自由貿(mào)易區(qū)之一。?？诒６悈^(qū)自建區(qū)以來(lái)，已累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施投資4.08億元人民幣，基本完成了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。建好的標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施面積22萬(wàn)平方米，80%已投入使用。目前一批投資億元人民幣以上的技術(shù)密集型、高附加值的工業(yè)項(xiàng)目已陸續(xù)動(dòng)工在建。截止2001年12月，累計(jì)批準(zhǔn)入?yún)^(qū)的中外企業(yè)510家，其中外商投資企業(yè)97家，注冊(cè)資本23758萬(wàn)美元，協(xié)議投資總額63864萬(wàn)美元。海口保稅區(qū)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性發(fā)展階段。同樣和“三葉數(shù)碼城”相對(duì)的還有海南汽車集團(tuán)有限公司受讓?？诒６悈^(qū)土地規(guī)劃建設(shè)的汽車工業(yè)園。海汽集團(tuán)此次受讓土地共畝，土地轉(zhuǎn)讓金額近億元人民幣。海汽集團(tuán)將在這塊土地上投資億元人民幣，從今年一季度開始全面動(dòng)工興建集車體、涂裝、總裝等四大工藝及現(xiàn)代物流中心、辦公園區(qū)為一體的新整車廠和零部件園區(qū)。新整車廠年產(chǎn)能力為萬(wàn)輛。計(jì)劃到年全面完成建設(shè)。屆時(shí)，整個(gè)海汽集團(tuán)將年產(chǎn)汽車萬(wàn)輛，銷售收入達(dá)億元。與海汽集團(tuán)同時(shí)在受讓的還有家企業(yè)，分別是浙江萬(wàn)向、廣州慶成、天津宇傲、蘇州萬(wàn)達(dá)等家國(guó)內(nèi)知名公司及信昌機(jī)械等家外資公司。它們都是海汽集團(tuán)零部件配套廠家，將在畝土地中的畝范圍內(nèi)建設(shè)自己的生產(chǎn)企業(yè)，構(gòu)成海汽集團(tuán)龐大的零部件配套體系。（據(jù)介紹，海汽集團(tuán)年生產(chǎn)汽車萬(wàn)多輛，銷售汽車萬(wàn)輛，銷售收入達(dá)億元，上繳各項(xiàng)稅收億元，成為中國(guó)汽車工業(yè)的一匹黑馬。目前海汽產(chǎn)品在全國(guó)汽車市場(chǎng)中的份額約為，預(yù)計(jì)汽車園全面建成之后，將占據(jù)全國(guó)汽車市場(chǎng)的份額。）從整個(gè)“三葉數(shù)碼城”的周邊人氣來(lái)看，是相當(dāng)充足的，其交通上的便利、快捷的優(yōu)勢(shì)和大規(guī)模的資金流量的運(yùn)作是其它任何地區(qū)都無(wú)法企及的。三、政府策動(dòng)及社會(huì)效益分析市場(chǎng)的開拓勢(shì)在必然，但由于90年代海南泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影仍然存在，導(dǎo)致消費(fèi)者仍未有足夠的信心。若然政府帶頭加大對(duì)外宣傳的力度，相信效果會(huì)截然不同，房產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇是指日可待的事情。三葉數(shù)碼城的正式推出，引起了全省的關(guān)注。它是省政府打造“藥谷”計(jì)劃的重要組成部分之一，是海口市2003年重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目，政府還提供了稅收、市政配套、道路交通等方面一系列的優(yōu)惠政策，也成為吸引島外客商、省內(nèi)其它市縣消費(fèi)市場(chǎng)及當(dāng)?shù)鼐用竦牧咙c(diǎn)。如此的重視，使得整個(gè)三葉數(shù)碼城在全省更廣泛的范圍得到認(rèn)可，整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)將會(huì)得到進(jìn)步擴(kuò)大?！叭~數(shù)碼城”建設(shè)的社會(huì)效益：1、基礎(chǔ)設(shè)施配套更加完善作為一個(gè)富有現(xiàn)代感的新生型城市社區(qū)，三葉數(shù)碼城特別注重環(huán)保及科技元素的注入，善于吸收多元化信息，是集科研、商貿(mào)、住宅、教育及飲食娛樂為一體的“全智能”社區(qū)。2、增加當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目建設(shè)地的“臟、亂、差”現(xiàn)象已開始對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了防礙作用，改建完全符合?？谑谐鞘邪l(fā)展規(guī)劃，勢(shì)在必行。因此，“三葉數(shù)碼城”不僅有利于農(nóng)墾的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還能帶動(dòng)整個(gè)龍華區(qū)，乃至整個(gè)海口市海南省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。直接影響著海口城市商業(yè)布局走出狹小的區(qū)域，為現(xiàn)代城市建設(shè)開創(chuàng)一種新模式。3、將成為?？诘挠忠淮罅咙c(diǎn)地處南海大道與農(nóng)墾路連接點(diǎn)，不僅為?？谑薪ㄔO(shè)增加新景觀，而且可以進(jìn)一步完善該地區(qū)的服務(wù)功能。4、與?？诘某鞘薪ㄔO(shè)方向相一至目前，?？谑信f城區(qū)改造工作仍比較困難，因此城市的開發(fā)重心開始南移?！叭~數(shù)碼城”的建設(shè)規(guī)劃和?？诘某鞘薪ㄔO(shè)方向不謀而合。5、增加政府的財(cái)政稅收“三葉數(shù)碼城”項(xiàng)目必定會(huì)給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，為上家?guī)?lái)更多的商機(jī)與財(cái)富。這樣無(wú)疑會(huì)增加當(dāng)?shù)卣呢?cái)政稅收，同時(shí)為省內(nèi)勞動(dòng)力市場(chǎng)提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。6、消費(fèi)者成為最大的受益者“三葉數(shù)碼城”的興建為廣大消費(fèi)者提供一個(gè)全新的購(gòu)物休閑空間及工用生活環(huán)境，而這正是目前海南大多消費(fèi)者所缺乏的。數(shù)碼城社區(qū)內(nèi)的各個(gè)功能組成部分將全方位打造一個(gè)“復(fù)合商圈”氛圍，利用所引進(jìn)的先進(jìn)數(shù)碼技術(shù)及現(xiàn)代文明的其它元素，讓每一位消費(fèi)者在傳統(tǒng)的社會(huì)生產(chǎn)與生活中，感受到愈來(lái)愈濃的E時(shí)代文化風(fēng)。四、項(xiàng)目整體分析“非典”使海南醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)異軍突起，響譽(yù)全世界，“健康島”品牌深入人心，“藥谷計(jì)劃”呼之欲出；為解決醫(yī)藥企業(yè)在GSP認(rèn)證過程技術(shù)及資本損耗方面的問題，海南三葉數(shù)碼城順應(yīng)時(shí)代要求而推出。項(xiàng)目簽約金額13億元人民幣，三年內(nèi)建成，投入運(yùn)作后預(yù)計(jì)每年資金流近60億元，年創(chuàng)稅2億元以上，五年之內(nèi)，項(xiàng)目年銷售40億元以上?！胺堑洹边^后，和全國(guó)各個(gè)醫(yī)藥企業(yè)一樣。海南400家醫(yī)藥企業(yè)正加速面臨著醫(yī)藥界的GSP認(rèn)證，正面臨生死抉擇，其中的主要困擾問題，倉(cāng)庫(kù)的獨(dú)立性要求和對(duì)面積的強(qiáng)制性規(guī)定，加大了GSP認(rèn)證難度，而海南現(xiàn)在使用于認(rèn)證的倉(cāng)庫(kù)幾乎沒有，隨著三葉數(shù)碼城的建立，海南就有了自己的GSP商城，輕松解決國(guó)家有關(guān)GSP認(rèn)證規(guī)定而帶來(lái)的制約企業(yè)發(fā)展問題，對(duì)通過GSP認(rèn)證就有了信心。整個(gè)GSP商城建筑面積達(dá)到7.2萬(wàn)平方米，投入資金5億元人民幣，7月15日正式啟動(dòng)，設(shè)計(jì)日交易額在1000萬(wàn)元左右，年交易額約40億元。整個(gè)項(xiàng)目一推出，就已經(jīng)被眾多商家所看好了，新聞發(fā)布會(huì)后3小時(shí),認(rèn)購(gòu)成交額就達(dá)4200萬(wàn)元，當(dāng)天GSP商城的一樓全部賣完。7月22日晚，位于?？谑辛x興街、長(zhǎng)堤路上的26家醫(yī)藥批發(fā)商組成的聯(lián)盟體，由10家代表與海南三葉集團(tuán)簽訂約，正式加盟擬建中的三葉數(shù)碼城。商談簽約的10家醫(yī)藥批發(fā)客商中，有5家每年?duì)I業(yè)額在1億元以上，均是海南省醫(yī)藥流通領(lǐng)域巨頭，其產(chǎn)業(yè)占了該省藥品流通領(lǐng)域65%的份額。這26家醫(yī)藥客商形成的聯(lián)合體1年的營(yíng)業(yè)額在10億元以上，其員工數(shù)量近2000人