包頭東正國際廣場項目定位及營銷推廣思路.ppt

東正國際廣場 項目定位及營銷推廣思路,東正國際廣場,思路結(jié)構(gòu),東正國際廣場,市場環(huán)境,part 宏觀政策 part 微觀競品,第一部分 市場環(huán)境,東正國際廣場,市場環(huán)境,前所未有的高壓、持續(xù)不斷的調(diào)控,宏觀政策,東正國際廣場,市場環(huán)境,宏觀政策,二0一 一年一月二十六日國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 一、進一步落實地方政府責任 ；二、加大保障性安居工程建設(shè)力度 ；三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管 ；四、強化差別化住房信貸政策；五、嚴格住房用地供應管理 ；六、合理引導住房需求 ；七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制 ；八、堅持和強化輿論引導。,強壓！ 持續(xù)！ 引導！,東正國際廣場,市場環(huán)境,宏觀政策,隨著“國八條”的頒布，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的全國40個重點城市統(tǒng)一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房。 各城市相繼出臺限購政策，力度軟硬不一,重點城市“限購令”,東正國際廣場,市場環(huán)境,宏觀政策,2011年3月14日10時，國務(wù)院總理溫家寶在北京人民大會堂與中外記者見面，在問及關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控時指出并回答記者提問。密切跟蹤和分析房地產(chǎn)市場發(fā)展的形勢，進一步研究有針對性的宏觀調(diào)控措施。對地方來講，就是要認真落實房地產(chǎn)調(diào)控的責任。比如，首先要公布政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策和房價控制目標。 地方政策：40個城市公布房價調(diào)控目標，均掛鉤gdp增速,溫家寶：地方要公布調(diào)控房地產(chǎn)政策和房價控制目標,東正國際廣場,市場環(huán)境,宏觀政策,3月22日，國家發(fā)改委發(fā)布商品房銷售明碼標價規(guī)定，明文規(guī)定從5月1日起，無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機構(gòu)銷售的新建商品房，還是中介服務(wù)機構(gòu)銷售的二手房，都應當實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。 一房一價的明確，再一次釋放了政策的趨緊信號,一房一價，明碼公示,東正國際廣場,市場環(huán)境,宏觀政策,包頭市3月，有3家取得預售資格，供應面積為138345，本月需求面積為21.38萬平方米，市場整體情況為供大于求。,東正國際廣場,市場環(huán)境,宏觀政策,3月包頭市普通商品住宅成交均價4759元/，環(huán)比下降7%，同比上升140%， 從包頭整體市場來看，房價呈現(xiàn)上升態(tài)勢。,10年3月11年3月包頭市普通住宅量價走勢,東正國際廣場,市場環(huán)境,微觀競品,物業(yè)類別 ：住宅、寫字樓、公寓以及高檔； 項目特色 ：復合地產(chǎn),豪華居住區(qū),國際化社區(qū)； 建筑類別 ：板塔結(jié)合、高層 開盤時間： 2009-9-5 入住時間： 2010-12-31 容 積 率： 5.60 綠 化 率： 51% 戶 數(shù) ：3146 戶 預售許可證 ：2009-0066,開 發(fā) 商：包頭萬達廣場投資有限公司 項目地址：青山區(qū)銀河廣場東,萬達廣場,東正國際廣場,市場環(huán)境,微觀競品,萬達廣場,東正國際廣場,市場環(huán)境,微觀競品,萬達廣場,部分商業(yè)房價價格較高的原因是，車位價格算入了商業(yè)總價,東正國際廣場,市場環(huán)境,微觀競品,少年宮地塊,由包頭凱旋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)的城市綜合體項目。本項目尚未拆遷，預計將在2011年年底入市。,東正國際廣場,市場環(huán)境,我們的觀點,國家政策越來越嚴厲,商業(yè)地產(chǎn)會越來越受到開發(fā)商的重視,住宅市場競爭激烈,周邊競品的潛在威脅,客戶觀望的情緒越來越濃,資金壓力將會考驗開發(fā)商,東正國際廣場,項目定位,第二部分 項目定位,part 住宅產(chǎn)品定位 part 公寓產(chǎn)品定位 part 商業(yè)產(chǎn)品定位 part 寫字樓產(chǎn)品定位,東正國際廣場,項目定位,本案,萬達商圈,包百、王府井、維多利商圈,神話商圈,東正國際廣場,項目定位,品味鹿城最高處,會當凌絕頂 一覽眾山小,城市綜合體新理念,東正國際廣場,項目定位,住宅產(chǎn)品定位,城市雙核心區(qū)域的標桿住宅,高端住宅 強調(diào)一種生活方式,東正國際廣場,項目定位,公寓產(chǎn)品定位,成功人士、精英人士的的“金融產(chǎn)品”。,東正國際廣場,項目定位,商業(yè)產(chǎn)品定位,精心打造國際化的“東方百老匯” 以文化、娛樂、購物為核心主題，集購物、美食、旅游、文化、休閑、娛樂6大服務(wù)功能于一體。 涵蓋體驗式酒吧街、紐約百老匯、休閑會所、影院、美食廣場、西餐廳、休閑娛樂、會展演繹等的主題文化、娛樂mall，集合中西方文化的精華。,東正國際廣場,項目定位,商業(yè)產(chǎn)品定位,文化主題-高雅藝術(shù),藝術(shù)表現(xiàn)：集合全世界藝術(shù)展覽 如：雕塑展覽、設(shè)計展覽、畫展、拍賣會、話劇、 影視放映： 集合全世界的影視放映于一體 如：美國好萊塢、法國、日本、中國、英國、 行業(yè)俱樂部：集各行業(yè)的俱樂部于一地 如：商業(yè)企業(yè)家俱樂部、金融俱樂部、金融博鰲俱樂部、,東正國際廣場,項目定位,商業(yè)產(chǎn)品定位,娛樂主題-精致娛樂,高雅娛樂：集合全世界高雅娛樂于一體 如：類似紐約“百老匯”、蘭桂坊的各類酒吧、桌球、會所、 “東方百老匯”將集合全世界的餐飲于一體 如：法國大餐、日本料理、意大利大餐、美國精制牛排、巴西烤肉等外國特色餐飲、 、,東正國際廣場,項目定位,商業(yè)產(chǎn)品定位,零售主題-頂級購物,頂級購物：引進lv、dior及gucci等世界品牌旗艦店，打造鹿城奢侈品消費的尖端陣地！ 頂級體驗：引進韓國先進spa體驗會館,東正國際廣場,項目定位,寫字樓產(chǎn)品定位,寫字樓產(chǎn)品定位：5a智能寫字樓,滿足大、中型企業(yè)需求 集辦公、服務(wù)、展示為一體 具備商務(wù)接洽功能與環(huán)境 具有形成產(chǎn)業(yè)集聚及循環(huán)條件,辦公產(chǎn)品的方向： 區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟配套辦公中心 入駐企業(yè)特質(zhì)： 趨勢于國際化、高科技、集團化，相對應 的上下產(chǎn)業(yè)鏈的中小企業(yè)對辦公、服務(wù)條 件要求較高,集辦公自動化、信息自動化、安防自動化、管理自動化、通訊自動化于一身的超5a級智能寫字樓,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,第三部分 產(chǎn)品建議,part 住宅產(chǎn)品建議 part 公寓產(chǎn)品建議 part 商業(yè)產(chǎn)品建議 part 寫字樓產(chǎn)品建議,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,住宅產(chǎn)品建議：主要以三房和四房為主,4個因素,區(qū)域發(fā)展階段,高端住宅的前景,市場情況,項目整體定位,二居80-90m2,投資、新貴20%,社會中堅力量30%,四居150-200m2,三居110-140m2,城市新貴50%,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,公寓產(chǎn)品建議：小面積精裝公寓,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,公寓產(chǎn)品建議：小面積精裝公寓,現(xiàn)代、商務(wù)的多功能精裝公寓,一種位于城市雙核心區(qū)域的多功能性公寓 立面形象應具有城市標志性 服務(wù)功能、配套設(shè)施、流線布局適用星級品質(zhì) 國際品牌打造居室空間 完全區(qū)別于一般意義上的精裝修公寓,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,公寓產(chǎn)品建議：小面積精裝公寓,loft 精裝公寓,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,商業(yè)產(chǎn)品建議：“奢侈”商業(yè)城,主力店+次主力店+特色風情街,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,商業(yè)產(chǎn)品建議：“奢侈”商業(yè)城,主力店之一： 精品百貨：主營高檔百貨，經(jīng)營品類上突出服飾類的品牌，在服飾品類上領(lǐng)先包頭市場。 lv、 dior、gucci等知名國際品牌。,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,商業(yè)產(chǎn)品建議：“奢侈”商業(yè)城,主力店之二： 體驗式會館：主要是美容、汗蒸等奢侈性體驗會館，各領(lǐng)域的國際一線品牌連鎖機構(gòu)。 韓國首爾屋健康汗蒸連鎖機構(gòu)、 法國louischanzl,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,商業(yè)產(chǎn)品建議：“奢侈”商業(yè)城,次主力店之一： 國際美食廣場,商務(wù)餐飲,休閑餐飲,特色餐飲,打造鹿城國際 “五星級”美食天地,國際餐飲,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,商業(yè)產(chǎn)品建議：“奢侈”商業(yè)城,次主力店之二： 奧斯卡影城、同一首歌ktv、星巴克等休閑娛樂品牌店,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,沿街商業(yè)產(chǎn)品建議：小面積loft商鋪,打造特色商業(yè)風情街,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,沿街商業(yè)產(chǎn)品建議：小面積loft商鋪,意大利風情街,西班牙風情街,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,沿街商業(yè)產(chǎn)品建議：小面積loft商鋪,商業(yè)風情街,住宅,公寓,寫字樓,商場,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,寫字樓產(chǎn)品建議：大面積 實用物業(yè),產(chǎn)品面積設(shè)置 面積設(shè)置關(guān)鍵：控制單套面積，靈活組合，滿足不同客戶需求。 采用點式結(jié)構(gòu)，標準層面積控制在1000-1500平米，單套面積為150-200平米，可靈活組合。,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,寫字樓產(chǎn)品建議：大面積 實用物業(yè),產(chǎn)品設(shè)計建議： 獨一無二的整體建筑造型 建筑語匯的統(tǒng)一性與建筑元素的多樣性 簡潔明了的空間組織 雙層呼吸幕墻,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,寫字樓產(chǎn)品建議：大面積 實用物業(yè),中空low-e玻璃幕墻，圍合四季宜人室內(nèi)環(huán)境 無柱、實用的平面空間 先進的空調(diào)系統(tǒng)，舒適的辦公環(huán)境 人性化、高科技含量的電梯系統(tǒng) 迅捷的通訊平臺 充足的電力保障 停車庫管理計費系統(tǒng) 安全防范系統(tǒng),群控電梯,水幕墻,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,寫字樓銷售建議： b to b b to c,b to b 針對市場需求的大型客戶的整售銷售策略 房展會、推介會、直銷等,b to c 針對市場需求的私營業(yè)主的散售銷售策略 現(xiàn)場接待、電話營銷等,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,城市休閑的特質(zhì)最直接的傳達給來到這里的每一個人一排風情商業(yè)，一頂陽傘，一杯咖啡城市休閑的特質(zhì)，隨著這里的每一個元素滲入毛孔，直達內(nèi)心深處 被植物簇擁的林蔭道，避免形成單調(diào)的線條，,關(guān)鍵詞:休閑、情趣、動感、美麗,展示環(huán)境園林,艷麗的色彩搭配,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,關(guān)鍵詞:時尚，奢華,展示品味小品,小品設(shè)計風格：奢華而不張揚、舒適而不平庸、瑰麗而不輕浮、雅致而不單薄,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,關(guān)鍵詞:安全、高科技,安全、私密保證業(yè)主的尊貴生 活，全套智能化設(shè)備保證安全 生活每一天。 從一進入小區(qū)大門，全程監(jiān)控， 為業(yè)主的品質(zhì)生活提供最有力保 證。,安全生活智能化運用,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,關(guān)鍵詞:便利、通暢,交通便利內(nèi)外銜接自如,住宅、公寓、寫字樓與商業(yè)無縫銜接 充足的停車位，保證業(yè)主、顧客的出行,東正國際廣場,產(chǎn)品建議,品質(zhì)生活品牌物管,基礎(chǔ)業(yè)務(wù)： 為業(yè)主提供各類型服務(wù)，如泊車、代定各類票務(wù) 專項業(yè)務(wù)： 籌辦私人雞尾酒會 接送小孩上學放學 陪同購物等 高層每棟配備一名管家，,引進品牌物業(yè)管理公司,完善物管 服務(wù)內(nèi)容,從細節(jié)上關(guān)愛業(yè)主,為業(yè) 主提供全方位周到的品質(zhì)服務(wù).,關(guān)鍵詞:尊貴、品質(zhì),東正國際廣場,營銷推廣,第四部分 營銷推廣,part 營銷原則 part 營銷策略 part 營銷手段 part 營銷推廣階段 part 開盤蓄客渠道 part 銷售執(zhí)行 part 團隊構(gòu)建,東正國際廣場,營銷推廣,營銷原則,“短、平、快”,爭取以最短的時間，以最平穩(wěn)的方式達到快速去化及資金回籠。,推廣“高調(diào)”、“不含蓄”,努力拔高物業(yè)品質(zhì)形象，將注重“內(nèi)秀”、“精致”、“高附加值”宣泄給市場。 充分利用資源和人脈，各種折扣,注重“人脈帶動式”營銷模式。對客戶資源加強把握，強勢逼定，增強對已上門客戶的殺傷力，最大限度有效利用客戶資源。,“高調(diào)宣傳、強勢銷售”,東正國際廣場,營銷推廣,營銷原則,“兩手抓，兩手都要硬”,投資和自住客戶并重 辦公和居家性質(zhì)統(tǒng)抓，不放棄任何一方客戶，但在區(qū)域和引導上做好劃分，在提高辦公和居住品質(zhì)的同時不流失任何一方客戶資源。,“動態(tài)營銷，過程強化”,隨時根據(jù)項目進展情況和市場變化調(diào)整營銷策略。,東正國際廣場,營銷推廣,營銷策略,強勢樹立品牌。高調(diào)產(chǎn)品入市,增強客戶認知。擴大品牌影響,積累市場熱度。再造搶購熱潮,頂級商業(yè)氛圍，再聚市場人氣,智能級寫字樓，占領(lǐng)商務(wù)高峰,大力宣傳項目及品牌，建立市場認知,住宅首先入市，提高項目認知度,公寓其次入市，提升市場地位,商業(yè)入市，提升區(qū)位商業(yè)價值,寫字樓入市，打造包頭首席商務(wù)區(qū),東正國際廣場,營銷推廣,營銷手段,手段一：體驗式銷售,采用體驗式銷售模式，做樣板示范區(qū)，做出部分綠化景觀、大廳等公共部分裝修，以及樣板房，讓客戶預先親身體驗未來居住的生活，促進其快速下定。 詳細解說項目周邊環(huán)境，通過模型、電視短片、規(guī)劃冊，讓客戶充分了解產(chǎn)業(yè)鏈價值，理解區(qū)位升值空間，迅速激發(fā)購買欲望。,利用各類事件營銷擴大項目知名度和影響力,從而達到促進項目銷售的目的.如：舉行“奢侈品品鑒”、“菁英裝修設(shè)計大賽”,手段二：“事件吸引”營銷模式,東正國際廣場,營銷推廣,營銷手段,絕不能滿足在銷售中心守株待兔，應該變被動為主動，采取更加積極的態(tài)度，出動出擊。 商城布點：在城西的重要商場、商城布置咨詢處、展示點，放大銷售陣營，封殺陣地。,手段三：主動出擊，撒豆成兵,利用作為我公司協(xié)作單位，可通過其平臺組織意向客戶。 跟各類購房組織、團體的長期、良好的合作關(guān)系是本案銷售工作順利進行的又一強有力保障。,手段四：充分利用本公司及協(xié)作單位資源,東正國際廣場,營銷推廣,營銷手段,手段五：單位和社團定向銷售,選擇意向客戶群體相對集中的單位、社團、組織做定向推廣、銷售，如可針對科教園、浙江大學、新時代裝飾市場、城北汽車城 ，推出有針對性、時效性的促銷措施。,手段六：充分利用“頭羊效應”，誘引連鎖反應,隨著具有“帶動性客戶” 采用“定向定位轟炸”的方式針對目標客戶進行引導推廣，利用“頭羊效應”從而達到去化的目的。,舉行“老帶新”活動，即讓已購客戶介紹新客戶購買本項目房子，成交后，新客戶享受一定優(yōu)惠，老客戶則以禮品或者現(xiàn)金的方式回饋，“三”方得利。讓每一組已購客戶成為我們的“編外”銷售人員，充分利用“口碑傳播”和“人脈營銷”。隨著銷售工作的深入，該雪球也將越滾越大。,手段七：“老帶新”活動,東正國際廣場,準備期,蓄勢期,熱銷期,住宅、公寓,推廣任務(wù),導入期,前期工作準備，營銷方向的確定,初次亮相，推廣前期準備,制造關(guān)注，形成市場期待； 建立項目形象，提高興趣度和喜好度。,開