漳州人民廣場(chǎng)歡樂(lè)城整體定位與物業(yè)發(fā)展建議.ppt

漳州人民廣場(chǎng)歡樂(lè)城整體定位與物業(yè)發(fā)展建議,金牌代理 信心標(biāo)識(shí),chapter a 項(xiàng)目swot分析 chapter b cbd區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況 chapter c 項(xiàng)目定位與價(jià)值研判 chapter d 后期運(yùn)營(yíng)建議,目錄 contents,chapter a 項(xiàng)目swot分析 chapter b cbd區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況 chapter c 項(xiàng)目定位與價(jià)值研判 chapter d 后期運(yùn)營(yíng)建議,目錄 contents,項(xiàng)目基本情況,chapter a 項(xiàng)目swot分析,項(xiàng)目緊鄰cbd核心區(qū)，位于九龍山、通惠河畔，東距西大望路約150米、南鄰鐵路、西距鐵路轉(zhuǎn)運(yùn)站約30米，北距通惠河約100米，項(xiàng)目西側(cè)現(xiàn)為平房、北側(cè)現(xiàn)為違章6層樓房。 項(xiàng)目性質(zhì)為獨(dú)棟綜合樓，總用地面積？平方米，總建筑面積25559.7平方米，其中，地上5層5個(gè)單元建筑面積16298平方米，地下2層建筑面積9631.7平方米。,本案,本案,本案,項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀,chapter a 項(xiàng)目swot分析,項(xiàng)目東距西大望路約150米、南鄰鐵路、西距鐵路轉(zhuǎn)運(yùn)站約30米，北距通惠河約100米，項(xiàng)目西側(cè)現(xiàn)為平房、北側(cè)現(xiàn)為違章6層樓房。,西側(cè)平房,東側(cè)道路,項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀,chapter a 項(xiàng)目swot分析,項(xiàng)目東距西大望路約150米、南鄰鐵路、西距鐵路轉(zhuǎn)運(yùn)站約30米，北距通惠河約100米，項(xiàng)目西側(cè)現(xiàn)為平房、北側(cè)現(xiàn)為違章6層樓房。,北側(cè)建筑,南側(cè)鐵路,項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀,chapter a 項(xiàng)目swot分析,項(xiàng)目東距西大望路約150米、南鄰鐵路、西距鐵路轉(zhuǎn)運(yùn)站約30米，北距通惠河約100米，項(xiàng)目西側(cè)現(xiàn)為平房、北側(cè)現(xiàn)為違章6層樓房。,地上車(chē)位及南側(cè)入口,東北側(cè)平房,建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),chapter a 項(xiàng)目swot分析,注：建筑屋面已設(shè)混凝土框架，預(yù)留兩層改擴(kuò)建空間，兩層改擴(kuò)建建筑面積6500平方米。,建筑裝飾裝修及設(shè)備,chapter a 項(xiàng)目swot分析,一、外裝修標(biāo)準(zhǔn) 1、外墻裝修 外墻飾面：國(guó)產(chǎn)櫻桃紅花崗巖石材干掛； 外窗：三層中空斷橋鋁合金窗（5+9+5+9+5mm）；外墻保溫：50厚聚苯板； 2、大廳入口 入口采用不銹鋼旋轉(zhuǎn)門(mén)；地面鋪貼芝麻灰花崗巖石材； 3、屋面 保溫層為80厚擠塑聚苯板，防水層為gfz聚乙烯丙綸卷材復(fù)合防水； 4、屋面設(shè)混凝土框架，預(yù)留兩層改擴(kuò)建空間； 二、內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 1、電梯廳、門(mén)廳、辦公區(qū) 地面：混凝土麻面，墻面、頂棚：水泥膩?zhàn)踊鶎樱?2、樓梯間 地面：混凝土壓光，墻面、頂棚：涂料飾面； 3、水泵房、設(shè)備間、地下二層車(chē)庫(kù) 地面：混凝土壓光，墻面、頂棚：水泥膩?zhàn)踊鶎樱?4、公共衛(wèi)生間 地面：混凝土麻面，墻面、頂棚：水泥膩?zhàn)踊鶎樱?5、汽車(chē)坡道 地面：耐磨細(xì)石混凝土，墻面、頂棚：水泥膩?zhàn)踊鶎印?建筑裝飾裝修及設(shè)備,chapter a 項(xiàng)目swot分析,三、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 1、空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng)采用vrv變頻多聯(lián)式空調(diào)系統(tǒng)，選用格力品牌空調(diào)，室外機(jī)設(shè)于屋頂。 2、給水系統(tǒng) 從市政給水管網(wǎng)引入一條管徑dn150給水管，地下二層至地上三層為市政給水管網(wǎng)直接供水，地上四、五層為智能無(wú)負(fù)壓管網(wǎng)自動(dòng)增壓給水設(shè)備供水。 3、排水系統(tǒng) 一至五層的污水從地下一層排出，經(jīng)室外化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。地下一層和地下二層的污水排至集水坑，通過(guò)潛污泵排至室外。 4、供電系統(tǒng) 在室外建設(shè)一個(gè)容量1000kva的箱式變電站，供電線(xiàn)路由室外變電站引入地下二層配電室，再通過(guò)電纜橋架送至各層強(qiáng)電豎井。 5、消防系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)管道布置成環(huán)狀管網(wǎng)，屋頂設(shè)消防水箱，自動(dòng)噴灑采用預(yù)作用式自動(dòng)噴灑系統(tǒng)。 6、電梯 采用上海富士fujinpvf客用電梯，轎箱尺寸1600mm*1500mm，載重量1000kg，數(shù)量共5臺(tái)，停層：8層8站8門(mén)。 7、燃?xì)庀到y(tǒng) 從市政引入dn50管道至地下一層燃?xì)庥?jì)量間。 8、電話(huà)、電視系統(tǒng) 電話(huà)、電視系統(tǒng)由室外電纜引入地下一層機(jī)房?jī)?nèi)，通過(guò)管道接入弱電豎井內(nèi)分配箱，室內(nèi)布線(xiàn)待用戶(hù)二次裝修時(shí)具體實(shí)施。電話(huà)系統(tǒng)由中國(guó)鐵通公司施工。,建筑裝飾裝修及設(shè)備,chapter a 項(xiàng)目swot分析,緊鄰cbd核心區(qū)，周邊商務(wù)氛圍濃厚，配套齊全，擁有200多家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，區(qū)域知名度享譽(yù)全球； cbd區(qū)域交通便利，多條城市主干道，直達(dá)首都機(jī)場(chǎng)、天安門(mén)、奧運(yùn)商圈、國(guó)家體育中心、中關(guān)村商圈，擁有多條地鐵線(xiàn)路及幾十條公交線(xiàn)路通達(dá)北京城市各處； 周邊規(guī)劃有文化街、城市公園等文化景觀資源； 項(xiàng)目占地面積較大、建筑體量較小，綠化環(huán)境較好，車(chē)位充足，利于后期運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品銷(xiāo)售； 項(xiàng)目已經(jīng)建成，外觀較好，且存在改擴(kuò)建可能，面積可以增加約6500平方米； 可整體作為獨(dú)棟，也可進(jìn)行單元分割或整層分割，還可進(jìn)行分單元分層分割。,chapter a 項(xiàng)目swot分析,優(yōu)勢(shì)（s）,chapter a 項(xiàng)目swot分析,劣勢(shì)（w）,項(xiàng)目目前交通通達(dá)性較差，不臨主要道路，且距離地鐵及公交站點(diǎn)較遠(yuǎn)； 現(xiàn)狀北側(cè)為待拆遷違章樓房，東西兩側(cè)為待拆遷平房，南側(cè)緊鄰鐵路、開(kāi)行列車(chē)較多、視野景觀較差，四周環(huán)境較差； 目前東側(cè)入口道路狹窄、臟亂，從西大望路通行距離長(zhǎng)；南側(cè)入口必須穿越鐵路橋洞才能到達(dá)項(xiàng)目，且入口處狹窄局促，道路轉(zhuǎn)彎較多； 項(xiàng)目土地取得方式為劃撥性質(zhì)，整體轉(zhuǎn)讓須補(bǔ)交土地出讓金； 建筑規(guī)劃性質(zhì)為倉(cāng)儲(chǔ)綜合樓，且高度較低，標(biāo)志性較差； 內(nèi)外部裝修及設(shè)施設(shè)備配備等硬件等同于乙級(jí)寫(xiě)字樓，檔次一般； 內(nèi)部為尚未進(jìn)行裝修，需要投入裝修資金； 地下空間面積較大，因項(xiàng)目通達(dá)性差，地下商業(yè)價(jià)值難以發(fā)揮。,chapter a 項(xiàng)目swot分析,機(jī)會(huì)（o）,項(xiàng)目緊鄰cbd核心區(qū)，區(qū)域商務(wù)需求旺盛；區(qū)域潛在價(jià)值大； 項(xiàng)目周邊規(guī)劃良好，道路及景觀價(jià)值存在極大改善可能，改善后項(xiàng)目升值潛力巨大； 項(xiàng)目存在改擴(kuò)建的機(jī)會(huì)，面積可增加約6500平方米 可以進(jìn)行多樣分割租售。,chapter a 項(xiàng)目swot分析,威脅（t）,本案周邊道路及景觀環(huán)境的改善沒(méi)有明確的時(shí)間表，存在不確定性； cbd東擴(kuò)規(guī)劃，重點(diǎn)向東發(fā)展，預(yù)計(jì)帶來(lái)較多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目； cbd區(qū)域商住公寓量較大，替代產(chǎn)品多，給本案的租售帶來(lái)極大競(jìng)爭(zhēng)； 頂層改擴(kuò)建的可能性，需進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性論證； 本案地下空間商業(yè)價(jià)值的發(fā)揮有一定難度，是一大威脅。,交通通達(dá)性差，出入口不理想 四周環(huán)境臟亂 倉(cāng)儲(chǔ)綜合樓，標(biāo)志性差 軟硬件設(shè)施等同于乙級(jí)寫(xiě)字樓 需要投入改擴(kuò)建及裝修改造資金 地下空間商業(yè)價(jià)值小,cbd核心區(qū)域，商務(wù)氛圍濃厚 區(qū)域交通良好 獨(dú)棟建筑 占地面積大，建筑體量小 存在改擴(kuò)建可能 可以多樣分割,商務(wù)需求旺盛 規(guī)劃道路環(huán)境有改善可能 存在改擴(kuò)建機(jī)會(huì) 可以多樣分割租售，銷(xiāo)售靈活,道路及環(huán)境改善沒(méi)有時(shí)間表 替代競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)激烈 改擴(kuò)建的可能性 地下空間價(jià)值發(fā)揮難,s,w,o,t,項(xiàng)目swot分析矩陣分析,思 考 的 力 量,怎樣定位？,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì),區(qū)域市場(chǎng)怎樣？,chapter a 項(xiàng)目swot分析 chapter b cbd區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況 chapter c 項(xiàng)目定位與價(jià)值研判 chapter d 后期運(yùn)營(yíng)建議,目錄 contents,chapter b cbd區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況,cbd區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)情況 目前cbd區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目基本以出租為主，銷(xiāo)售極少，現(xiàn)只有soho中國(guó)收購(gòu)的嘉盛中心項(xiàng)目在售。,物業(yè)級(jí)別：甲級(jí) 開(kāi)間面積：150-2400平米 所屬商圈：cbd 物業(yè)地址：朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路甲19號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商：soho中國(guó) 銷(xiāo)售價(jià)格：43000元/平米 物業(yè)管理費(fèi)：30元/平米/月 總建筑面積：105,003 平方米 辦公樓面積：76,385 平方米 實(shí)際樓層數(shù)：37層 標(biāo)準(zhǔn)層面積: 2,400 平方米 層 高: 3.9米,可拆分銷(xiāo)售，即將開(kāi)盤(pán)，價(jià)格已定。,嘉盛中心,chapter b cbd區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況,cbd區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)情況 目前cbd區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目基本以出租為主，租金一般在在5-9元/平米/天，出租率在85%-92%之間。,chapter b cbd區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況,cbd區(qū)域乙級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)情況 目前cbd區(qū)域乙級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目基本以出租為主，現(xiàn)有百環(huán)商務(wù)樓和陽(yáng)光財(cái)富大廈在售。,百環(huán)商務(wù)樓,物業(yè)級(jí)別：乙級(jí) 開(kāi)間面積：150-300 平方米 所屬商圈：cbd 物業(yè)地址：朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)雙井橋東南側(cè) 開(kāi) 發(fā) 商：百環(huán)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 銷(xiāo)售價(jià)格：26000元/平米（可議） 物業(yè)管理費(fèi)：2.80元/平方米/月 總建筑面積：35000 平方米 共3個(gè)獨(dú)棟面積:7800平米,12000平米,14600平米 實(shí)際樓層數(shù)：4層7層5層地下兩層,地上三層 標(biāo)準(zhǔn)層面積:1900-2600平方米 層 高: 4.2米,整棟出售，銷(xiāo)售狀況較差，近半年未成交。,chapter b cbd區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況,cbd區(qū)域乙級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)情況 目前cbd區(qū)域乙級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目基本以出租為主，現(xiàn)有百環(huán)商務(wù)樓和陽(yáng)光財(cái)富大廈在售。,陽(yáng)光財(cái)富大廈,可拆分銷(xiāo)售，銷(xiāo)售情況較好。,物業(yè)級(jí)別：乙級(jí) 開(kāi)間面積：59.83-458.66 平方米 所屬商圈：cbd 物業(yè)地址：朝陽(yáng)區(qū)西大望路63號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商：中力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷(xiāo)售價(jià)格 ：19500元/平米 物業(yè)管理費(fèi)：6.58元/平方米/月 總建筑面積：27296.18平方米 實(shí)際樓層數(shù)：地上18層，地下2層 標(biāo)準(zhǔn)層面積: 1,200 平方米 層 高: 3.25米,chapter b cbd區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況,cbd區(qū)域乙級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)情況 目前cbd區(qū)域乙級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目基本以出租為主，租金一般在在3-5元/平米/天，出租率在75%-88%之間。,chapter b cbd區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況,cbd區(qū)域商務(wù)樓、商住樓二手房銷(xiāo)售情況 目前cbd區(qū)域商務(wù)樓、商住樓二手房銷(xiāo)售案例很多，價(jià)格集中在23000-35000元/平米之間，面積集中在80-300平米之間。,chapter b cbd區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況,cbd區(qū)域?qū)懽謽亲馐矍闆r小結(jié),甲級(jí)寫(xiě)字樓出租率較高，基本在85%以上，價(jià)格較高，在5-9元/天/平米； 甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售項(xiàng)目較少，拆分銷(xiāo)售情況較好，整棟銷(xiāo)售情況較差，價(jià)格在26000元/平米-43000元/平米之間； 乙級(jí)寫(xiě)字樓出租率一般，基本在75%以上，價(jià)格較高，在3-5元/天/平米； 乙級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售項(xiàng)目較少,拆分銷(xiāo)售情況較好，價(jià)格在20000元/平米-25000元/平米之間； 二手商務(wù)樓、商住樓銷(xiāo)售較多，銷(xiāo)售情況較好，價(jià)格在23000元-35000元/平米之間。,chapter a 項(xiàng)目swot分析 chapter b cbd區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況 chapter c 項(xiàng)目定位與價(jià)值研判 chapter d 后期運(yùn)營(yíng)建議,目錄 contents,符合市場(chǎng)的發(fā)展,符合項(xiàng)目自身情況,可行性,特色差異性,投資者,消費(fèi)者,消費(fèi)者需求的理由是什么,投資者購(gòu)買(mǎi)的理由是什么,定位原則,市場(chǎng)定位突破口,借勢(shì)強(qiáng)調(diào)順勢(shì)而為； 策劃有兩種，一是造勢(shì)（甚至是逆勢(shì)），另一是順勢(shì)； 造勢(shì)主要是營(yíng)銷(xiāo)，定位上不能采用造勢(shì)； 采用順勢(shì)而為的方式，利用現(xiàn)有的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，做出明確的形象表達(dá)是本項(xiàng)目應(yīng)該選取的方向； 本案最大特色差異性cbd核心區(qū)域占地面積大的獨(dú)棟綜合樓； 依托項(xiàng)目特色差異性形成獨(dú)特的商務(wù)總部集群。,市場(chǎng)屬性：主流成熟市場(chǎng)區(qū)域 產(chǎn)品屬性：非主流非成熟產(chǎn)品,項(xiàng)目作為主流商務(wù)成熟區(qū)域內(nèi) 項(xiàng)目?jī)?nèi)環(huán)境及產(chǎn)品較差的非主流產(chǎn)品 需要足夠的眼球來(lái)吸引關(guān)注 需要足夠的態(tài)度來(lái)發(fā)表聲明 需要足夠的姿態(tài)來(lái)表明立場(chǎng) 需要足夠的獨(dú)門(mén)武器來(lái)參與競(jìng)爭(zhēng) 需要足夠的價(jià)值體系來(lái)引導(dǎo)消費(fèi),項(xiàng)目定位,市場(chǎng)定位,cbd核心區(qū)域 企業(yè)獨(dú)立商務(wù)總部,cbd核心區(qū)域：代表高度，國(guó)際化，未來(lái)、機(jī)會(huì)、活力和繁榮的代名詞； 企業(yè):指明代表前沿性、創(chuàng)造性、聚合功能的企業(yè)； 獨(dú)立:本案獨(dú)特地理位置，獨(dú)立院落，私屬的空間； 商務(wù)總部：代表企業(yè)集團(tuán)總部。,貿(mào)易、傳媒、物流、科技等中小企業(yè),cbd的中小企業(yè)、專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)投資客,貿(mào)易（食品、服裝、鞋類(lèi)等） 傳媒業(yè)（廣告、設(shè)計(jì)、展覽等） 物流業(yè)（貨運(yùn)、郵遞等） 科技（研發(fā)、電子等）,客戶(hù)定位,目標(biāo)客戶(hù)分析,租金價(jià)格確定：采用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格，然后進(jìn)行價(jià)格修正，最終確定租金價(jià)格。,租金價(jià)格比較內(nèi)容,價(jià)格定位租金價(jià)格確定（地上部分）,比較案例項(xiàng)目租金價(jià)格,租賃項(xiàng)目系數(shù)確定,本案租金價(jià)格確定 根據(jù)確定的各項(xiàng)目參數(shù)計(jì)算本項(xiàng)目的租金價(jià)格采用公式：x=m*0.96*0.92*0.98*1.00*0.98*0.98/a*b*c*d*e*f 其中： x 為本項(xiàng)目計(jì)算價(jià)格 m 為各參考項(xiàng)目的平均價(jià)格 a 為各參考項(xiàng)目的地理位置系數(shù) b 為各參考項(xiàng)目的樓盤(pán)本體系數(shù) c 為各參考項(xiàng)目的自然景觀系數(shù) d 為各參考項(xiàng)目的精裝修系數(shù) e 為各參考項(xiàng)目的內(nèi)部娛樂(lè)系數(shù) f 為各參考項(xiàng)目的交通通達(dá)性系數(shù),各參考項(xiàng)目均價(jià)： m= 4.3元/平米/天 根據(jù)價(jià)格計(jì)算公式得出： x= 3.4元/平米/天,價(jià)格定位銷(xiāo)售價(jià)格確定（地上部分）,銷(xiāo)售價(jià)格確定：采用市場(chǎng)比較法與租金反推法加權(quán)平均后，再進(jìn)行價(jià)格修正，最終確定銷(xiāo)售價(jià)格。,市場(chǎng)比較法 銷(xiāo)售價(jià)格比較內(nèi)容,市場(chǎng)比較法 比較案例項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格,市場(chǎng)比較法 銷(xiāo)售項(xiàng)目系數(shù)確定,市場(chǎng)比較法 銷(xiāo)售價(jià)格確定 根據(jù)確定的各項(xiàng)目參數(shù)計(jì)算本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格采用公式：x=m*0.96*0.96*0.98*1.00*0.99*0.96/a*b*c*d*e*f 其中： x 為本項(xiàng)目計(jì)算價(jià)格 m 為各參考項(xiàng)目的平均價(jià)格 a 為各參考項(xiàng)目的地理位置系數(shù) b 為各參考項(xiàng)目的樓盤(pán)本體系數(shù) c 為各參考項(xiàng)目的自然景觀系數(shù) d 為各參考項(xiàng)目的精裝修系數(shù) e 為各參考項(xiàng)目的內(nèi)部娛樂(lè)系數(shù) f 為各參考項(xiàng)目的交通通達(dá)性系數(shù),各參考項(xiàng)目均價(jià)： m= 24000元/平米 根據(jù)價(jià)格計(jì)算公式得出： x= 20609元/平米,租金反推法 銷(xiāo)售價(jià)格確定,本案租金預(yù)計(jì)為3.4元/平米/天，如果購(gòu)房者（出租人）要達(dá)到年回報(bào)率6.67%(15年可收回投資)的情況下，銷(xiāo)售價(jià)格為18360元/平米。,租金測(cè)算銷(xiāo)售價(jià)格表,市場(chǎng)比較法與租金反推法加權(quán)計(jì)算出項(xiàng)目在目前狀況下的市場(chǎng)價(jià)格： 市場(chǎng)比較法計(jì)算出的價(jià)格：20609元/平米，權(quán)重為60%； 租金反推法計(jì)算出的價(jià)格為：18360元/平米，權(quán)重為40%； 則，本案加權(quán)平均價(jià)格為： （20609元/平米*60%+18360元/平米*40%）= 19709元/平米,加權(quán)平均價(jià)格與價(jià)格修正,整棟銷(xiāo)售均價(jià)一般為拆分銷(xiāo)售價(jià)格的0.85折 則，本案整棟銷(xiāo)售價(jià)格為： 19709*85%= 16753元/平米,加權(quán)平均銷(xiāo)售價(jià)格,銷(xiāo)售價(jià)格修正,整棟銷(xiāo)售地上部分價(jià)格為16753元/平方米,地下一層價(jià)格確定,地下一層可以實(shí)現(xiàn)的功能為康體超市員工餐廳員工住宿倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)辦公室等,此類(lèi)型空間一般為租賃，租賃價(jià)格較低，平均約1.5元/平米/天，出租率平均約80%。,租金測(cè)算銷(xiāo)售價(jià)格表,整棟銷(xiāo)售地下一層部分價(jià)格為6480元/平方米,地下二層價(jià)格確定,地下二層可以實(shí)現(xiàn)的功能為車(chē)位倉(cāng)儲(chǔ)等（地上車(chē)位較充足）,此類(lèi)型空間一般為租賃，平均租賃價(jià)格約1.2元/平米/天，出租率平均約70%。,租金測(cè)算銷(xiāo)售價(jià)格表,整棟銷(xiāo)售地下二層部分價(jià)格為4536元/平方米,收購(gòu)價(jià)格建議,地上部分收購(gòu)價(jià)格=【(整棟銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)地上面積改擴(kuò)建成本】預(yù)計(jì)地上面積 說(shuō)明：地上部分收購(gòu)價(jià)格指包含現(xiàn)有地上面積和改擴(kuò)建2層面積在內(nèi)的地上總面積的價(jià)格。 預(yù)計(jì)地上面積=5層地上面積+2層擴(kuò)建面積 =16298平米+6500平米 =22798平米 改擴(kuò)建成本=2層擴(kuò)建成本+二次裝修成本 =6500平米2500元/平米+22798平米800元/平米 =3448.84萬(wàn)元 整棟銷(xiāo)售價(jià)格為16753元/平米,整棟收購(gòu)地上部分最高價(jià)格為15240元/平方米,地下部分收購(gòu)價(jià)格=【(地下一層銷(xiāo)售價(jià)格地下一層面積+地下二層銷(xiāo)售價(jià)格 地下二層面積】地下總面積 地下總面積=9631.7平米 地下銷(xiāo)售價(jià)格：地下一層價(jià)格為6480元/平米，與地下二層價(jià)格為4536元/平米,收購(gòu)價(jià)格建議,整棟收購(gòu)地下部分最高價(jià)格為5475元/平方米,收購(gòu)價(jià)格建議,整棟收購(gòu)地上部分價(jià)格為15240元/平方米，地上總價(jià)為34744.15萬(wàn)元（實(shí)現(xiàn)前提：改擴(kuò)建2層面積6500平米）,整棟收購(gòu)地下部分價(jià)格為5475元/平方米，地下總價(jià)為5273.36萬(wàn)元,整棟收購(gòu)單價(jià)為12340元/平方米(包含改擴(kuò)建面積) 整棟收購(gòu)總價(jià)為40017.51萬(wàn)元(包含改擴(kuò)建面積),chapter a 項(xiàng)目swot分析 chapter b cbd區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況 chapter c 項(xiàng)目定位與價(jià)值研判 chapter d 后期運(yùn)營(yíng)建議,目錄 contents,后期運(yùn)營(yíng)建議方案一,原因： 內(nèi)部銷(xiāo)售1個(gè)單元（20%）再出租部分，有利于快速回款，保證現(xiàn)金流，緩解本案收購(gòu)尾款 壓力。內(nèi)部銷(xiāo)售比例不宜過(guò)高，一個(gè)單元為宜，既避免銀行質(zhì)疑，又避免后期過(guò)大還貸壓 力。 對(duì)外銷(xiāo)售4個(gè)單元（80%），有利于本案保持持續(xù)現(xiàn)金流，可采用整體銷(xiāo)售和拆分銷(xiāo)售兩種 方式，整體銷(xiāo)售為1個(gè)單元（20%），價(jià)格較低、利潤(rùn)較少，利于大額回款，但銷(xiāo)售難度較 大；拆分銷(xiāo)售為3個(gè)單元（60%），價(jià)格較高，利潤(rùn)較大，利于持續(xù)回款，銷(xiāo)售難度較小。,思路:租售并舉 對(duì)外銷(xiāo)售4個(gè)單元(80%),內(nèi)部銷(xiāo)售1個(gè)單元(20%)+出租。,后期運(yùn)營(yíng)建議方案一,說(shuō)明： 內(nèi)部銷(xiāo)售再出租部分，首先由內(nèi)部員工購(gòu)買(mǎi),從銀行套出貸款后,再對(duì)外出租賃。利用銀行貸款緩解前期資金壓力,利用出租收入歸還貸款月供。內(nèi)部銷(xiāo)售再出租部分待產(chǎn)品升值后再銷(xiāo)售獲得更高利潤(rùn)。 對(duì)外銷(xiāo)售部分兩種方案，即，20%整售、60%拆分銷(xiāo)售。拆分銷(xiāo)售第一種方案：把每一個(gè)單元每一層作為一個(gè)銷(xiāo)售單位,15個(gè)銷(xiāo)售單位，每個(gè)單位面積約為600平米,針對(duì)中型企業(yè)銷(xiāo)售；拆分銷(xiāo)售第二種方案：把每一個(gè)單元每一層進(jìn)行分割銷(xiāo)售,多個(gè)銷(xiāo)售單位，每個(gè)單位面積約200-300平米，針對(duì)小型企業(yè)銷(xiāo)售。 備注：方案一可以靈活掌握，整售完成后，可拿未拆分單元再次整售。,思路:租售并舉 對(duì)外銷(xiāo)售4個(gè)單元(80%),內(nèi)部銷(xiāo)售1個(gè)單元(20%)+出租。,后期運(yùn)營(yíng)建議方案二,原因： 整體銷(xiāo)售1個(gè)單元（20%），利于大額回款,但銷(xiāo)售難度較大。 拆分銷(xiāo)售4個(gè)單元（80%），利于快速回款，銷(xiāo)售難度較小。 說(shuō)明:拆分銷(xiāo)售第一種方案：把每一個(gè)單元每一層作為一個(gè)銷(xiāo)售單位,20個(gè)銷(xiāo)售單位，每個(gè)單位 面積約為600平米,針對(duì)中型企業(yè)銷(xiāo)售；拆分銷(xiāo)售第二種方案：把每一個(gè)單元每一層進(jìn)行分 割銷(xiāo)售,多個(gè)銷(xiāo)售單位，每個(gè)單位面積約200-300平米，針對(duì)小型企業(yè)銷(xiāo)售。 備注：方案二可以靈活掌握，整售完成后，可拿未拆分單元再次整售。,思路：地上全部