基于敏感性分析對(duì)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法的探討.doc

基于敏感性分析對(duì)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法的探討 陳家欣 （安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，安徽蚌埠233000） 摘要：近年來(lái)，由于土地收儲(chǔ)成本的上升以及土地市場(chǎng)活躍性的降低，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)隨之增加.本文基于敏感性分析法，引入平均敏感系數(shù)的概念，對(duì)影響土地儲(chǔ)備項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的兩個(gè)重要因素-土地收儲(chǔ)成本和土地市場(chǎng)活躍性進(jìn)行定量分析，得出項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，并單獨(dú)分析了土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可研報(bào)告經(jīng)人為修改的可能性，從而為土地儲(chǔ)備部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目決策提供依據(jù). 關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；敏感性分析法 ：F832.45；F301.3：A：1673-260X（xx）05-0068-03 土地儲(chǔ)備，是指各級(jí)人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲(chǔ)存或前期開(kāi)發(fā)，并向社會(huì)提供各類(lèi)建設(shè)用地的行為.近年來(lái)，國(guó)家通過(guò)實(shí)施土地收儲(chǔ)及招拍掛，增加了地方財(cái)政收入，改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力.然而，隨著越來(lái)越多的城市建立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，現(xiàn)行的土地儲(chǔ)備制度越來(lái)越不能適應(yīng)土地市場(chǎng)的需求.法律政策的缺失、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、融資渠道單一等因素，都給土地儲(chǔ)備帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn).與此同時(shí)，當(dāng)前我國(guó)的土地儲(chǔ)備無(wú)論是在理論研究還是實(shí)踐操作上都尚處于初步階段，存在許多亟待研究和解決的問(wèn)題.1在土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理方面，尚未形成系統(tǒng)的、能夠直接指導(dǎo)土地儲(chǔ)備實(shí)踐的研究，大多仍是定性衡量，缺少系統(tǒng)深入的定量研究.因此，有必要建立一種定量的評(píng)估方法，合理地評(píng)價(jià)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn). 1對(duì)問(wèn)題的分析 土地儲(chǔ)備部門(mén)面對(duì)多個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，需要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)大小進(jìn)行項(xiàng)目的取舍.對(duì)于某個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，影響其風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多，例如土地收儲(chǔ)成本、土地市場(chǎng)活躍性和可研報(bào)告是否有人為修改等因素.我們很難在一個(gè)模型中綜合考慮所有因素的影響.因此，先對(duì)土地收儲(chǔ)成本、土地市場(chǎng)活躍性?xún)蓚€(gè)因素進(jìn)行分析，衡量項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大??；再單獨(dú)分析人為修改可研報(bào)告的可能性，將經(jīng)過(guò)人為修改的項(xiàng)目退回；最后得出結(jié)論，幫助土地儲(chǔ)備部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目的取舍. 由于土地市場(chǎng)活躍性的降低，會(huì)在很大程度上減少項(xiàng)目的未來(lái)現(xiàn)金流入，即項(xiàng)目的預(yù)期收益，所以該因素的變動(dòng)可用預(yù)期收益的變動(dòng)來(lái)量化；土地收儲(chǔ)成本的增加則會(huì)直接導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)金流出的增加；項(xiàng)目是否經(jīng)過(guò)人為修改，則可通過(guò)項(xiàng)目可研報(bào)告本身數(shù)據(jù)的內(nèi)部關(guān)系加以確定. 2數(shù)據(jù)與模型假設(shè) 2.1數(shù)據(jù) 本文數(shù)據(jù)xx年“認(rèn)證杯”全國(guó)大學(xué)生數(shù)學(xué)建模網(wǎng)絡(luò)挑戰(zhàn)賽C題附件二. 2.2模型假設(shè) (1)所有項(xiàng)目的現(xiàn)金流量均按照預(yù)期收益率折現(xiàn)； (2)從銀行獲得貸款是土地儲(chǔ)備部門(mén)獲得資金成本最低的一種方式； (3)不論銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的批復(fù)額度是多少，土地儲(chǔ)備部門(mén)都可以籌集到剩余的資金，以滿(mǎn)足項(xiàng)目投資總額； (4)項(xiàng)目決策者是風(fēng)險(xiǎn)厭惡者. 3理論準(zhǔn)備 3.1評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定 在對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量之前，首先要選取一個(gè)具體的評(píng)價(jià)指標(biāo)作為分析評(píng)價(jià)的對(duì)象.根據(jù)財(cái)務(wù)上的投資決策原理，可以選取項(xiàng)目的凈現(xiàn)值作為評(píng)價(jià)指標(biāo).之所以選擇凈現(xiàn)值作為項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)，而不選擇內(nèi)部收益率，是因?yàn)楦鱾€(gè)項(xiàng)目的投資規(guī)模不同.當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的投資規(guī)模大于另一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，規(guī)模較小的項(xiàng)目的內(nèi)部收益率可能較大但凈現(xiàn)值可能較小，這實(shí)際上就是在更多的財(cái)富和更高的內(nèi)部收益率之間進(jìn)行選擇，很顯然，決策者將選擇財(cái)富.2由于存在假設(shè)(3)，即資金總是可以滿(mǎn)足投資規(guī)模的需要，所以?xún)衄F(xiàn)值決策規(guī)則優(yōu)于內(nèi)部收益率決策規(guī)則. 3.2模型的選取和建立 對(duì)于影響風(fēng)險(xiǎn)的兩個(gè)重要因素土地收儲(chǔ)成本和土地市場(chǎng)活躍性，可以采用敏感性分析法.敏感性分析是研究建設(shè)項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（內(nèi)部收益率，凈現(xiàn)值等指標(biāo)）的預(yù)期值發(fā)生變化的程度.通過(guò)敏感性分析，可以找出項(xiàng)目的敏感因素，并確定這些因素變化后對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度.3如果某因素在較小范圍內(nèi)變動(dòng)，項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)卻發(fā)生了較大的變動(dòng)，則表明項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)該因素的敏感性強(qiáng)；反之，如果某因素發(fā)生較大的變動(dòng)才會(huì)影響原有的評(píng)價(jià)結(jié)果，則表明項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)該因素的敏感性弱.最終，引入平均敏感系數(shù)，綜合反映凈現(xiàn)值關(guān)于兩個(gè)因素的平均敏感程度，即可作為項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù). 由第一部分對(duì)問(wèn)題的分析，選取預(yù)期收益和土地收儲(chǔ)成本作為項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的影響因素.在計(jì)量方案風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，若對(duì)每種影響因素的變化幅度主觀確定，其預(yù)測(cè)會(huì)帶有較大的片面性，因此為彌補(bǔ)這一局限，我們對(duì)凈現(xiàn)值的主要影響因素的變動(dòng)幅度給予一定的范圍.4不妨給予預(yù)期收益和土地收儲(chǔ)成本20%的變動(dòng)范圍，在此基礎(chǔ)上衡量各項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn). 3.2.1預(yù)期收益率 對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)期收益率進(jìn)行求解.其中NFC1為第一年的凈現(xiàn)金流量，NPV1為第一年的折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量，r為項(xiàng)目的預(yù)期收益率. 3.2.2項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值 記計(jì)息期數(shù)為n(n=1,2)，(P/F,r,n)表示當(dāng)折現(xiàn)率為r，計(jì)息期數(shù)為n時(shí)的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù).不妨假定當(dāng)總土地收儲(chǔ)成本變動(dòng)a(-20%a20%)時(shí)，每一年的現(xiàn)金流出同樣變動(dòng)a；預(yù)期收益變動(dòng)b(-20%b20%)時(shí)，每一年的現(xiàn)金流入也同樣變動(dòng)b.再假定兩個(gè)因素之間是相互獨(dú)立的，即一個(gè)因素的變動(dòng)不會(huì)引起另一個(gè)因素的變動(dòng).因此土地收儲(chǔ)成本變動(dòng)a時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值NPV的計(jì)算公式為 其中，xT為當(dāng)年現(xiàn)金流入量，xS為當(dāng)年現(xiàn)金流出量，xY為第一年現(xiàn)金流入量，xX為第一年現(xiàn)金流出量，xAD為第二年現(xiàn)金流入量，xAC為第二年現(xiàn)金流出量. 3.2.3敏感系數(shù) 定義敏感系數(shù)： 于是可以用?琢表示項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值對(duì)土地收儲(chǔ)成本的敏感程度；用?茁表示項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值對(duì)預(yù)期收益的敏感程度. 3.2.4平均敏感系數(shù) 定義平均敏感系數(shù)： 于是可以用t表示項(xiàng)目對(duì)土地收儲(chǔ)成本和預(yù)期收益的平均敏感程度，它可以近似衡量項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度，故可用t作為項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù). 4問(wèn)題的解決 4.1項(xiàng)目是否經(jīng)過(guò)人為修改的確定 利用公式(1)，可以解出各項(xiàng)目的預(yù)期收益率r.根據(jù)計(jì)算結(jié)果，利用Execl軟件作出關(guān)于r和項(xiàng)目序號(hào)i的散點(diǎn)圖，如圖1所示. 利用Matlab軟件進(jìn)行線性擬合，可以得到擬合方程： y=0.10 因此，項(xiàng)目的預(yù)期收益率為常量.這樣的結(jié)果是符合市場(chǎng)規(guī)律和客觀實(shí)際的，即現(xiàn)金流量都按市場(chǎng)的預(yù)期收益率折現(xiàn).故為了方便模型的求解，不妨令r=0.1. 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的計(jì)算公式為： 以r=0.1作為折現(xiàn)率，利用公式(7)計(jì)算出每個(gè)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，將計(jì)算結(jié)果與所給數(shù)據(jù)中的“第二年累計(jì)凈現(xiàn)金流量”xAG對(duì)比，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)項(xiàng)目的第二年累計(jì)凈現(xiàn)金流量與我們的計(jì)算結(jié)果相差不到1萬(wàn)元.表1列示了前5個(gè)相差最大的項(xiàng)目. 可以看到，24號(hào)方案的凈現(xiàn)值計(jì)算結(jié)果與所給數(shù)據(jù)的差額達(dá)到了45萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出誤差的范圍，有理由認(rèn)為24號(hào)方案的數(shù)據(jù)出現(xiàn)了問(wèn)題，很可能是可研報(bào)告經(jīng)過(guò)了人為修改. 4.2各因素變動(dòng)下項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的求解 根據(jù)公式(2)、(3)，以r=0.1作為折現(xiàn)率，可以計(jì)算出所有項(xiàng)目在不同土地收儲(chǔ)成本下的凈現(xiàn)值和不同預(yù)期收益下的凈現(xiàn)值.以第一個(gè)項(xiàng)目為例，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表2及表3. 4.3敏感系數(shù)和平均敏感系數(shù)的求解 根據(jù)4.1的計(jì)算結(jié)果和公式(4)、(5)，可以計(jì)算出所有項(xiàng)目的敏感系數(shù)?琢，?茁和平均敏感系數(shù)t.從中我們發(fā)現(xiàn)，11號(hào)，16號(hào)，46號(hào)和69號(hào)項(xiàng)目當(dāng)年和第一年的現(xiàn)金流出是負(fù)數(shù)，把它們當(dāng)作數(shù)據(jù)收集過(guò)程中的疏忽，將其更正為正數(shù).更正之后，剔除存在人為修改的24號(hào)項(xiàng)目，從中提取出?琢或?茁最大的10個(gè)項(xiàng)目，結(jié)果見(jiàn)表4. 4.4得出結(jié)論 綜上所述，我們能夠得出以下結(jié)論：(1)24號(hào)項(xiàng)目存在人為修改，土地儲(chǔ)備部門(mén)應(yīng)將此項(xiàng)目退回；(2)除去24號(hào)項(xiàng)目外，10個(gè)風(fēng)險(xiǎn)最大的項(xiàng)目依次為2號(hào)，13號(hào)，54號(hào)，14號(hào)，7號(hào)，49號(hào)，11號(hào)，47號(hào)，26號(hào)和51號(hào)，土地儲(chǔ)備部門(mén)應(yīng)該將它們退回. 5結(jié)束語(yǔ) 敏感性分析能夠在一定程度上就多種不確定性因素的變化對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響進(jìn)行定量分析，有助于決策者了解項(xiàng)目決策需要重點(diǎn)分析與控制的因素；通過(guò)數(shù)據(jù)內(nèi)部之間的關(guān)系，可以方便有效地發(fā)現(xiàn)存在人為修改的項(xiàng)目；平均敏感系數(shù)能夠綜合衡量評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)多種因素的敏感程度，較為科學(xué)客觀地反映項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，為土地儲(chǔ)備部門(mén)篩選風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目、進(jìn)行項(xiàng)