行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-經(jīng)濟(jì)適用房政策問題博弈分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-經(jīng)濟(jì)適用房政策問題博弈分析【摘要】經(jīng)濟(jì)適用房政策是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”和諧社會的重要國策，而對于中低收入購房者政府如何對其提供優(yōu)惠卻是眾口不一。本文通過完全信息狀態(tài)下政府和房地產(chǎn)開發(fā)商兩參與者的博弈分析，解釋了現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行過程中的不合理現(xiàn)象，揭示了問題之根源，并提出了經(jīng)濟(jì)適用房政策改進(jìn)的方向?！娟P(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)適用房博弈論商品房一、引言在全國商品房價(jià)格一路飆升進(jìn)程中，隨著社會各階層人群收入水平差距的進(jìn)一步拉大和我國城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，社會保障中關(guān)于中低收入家庭住房保障的壓力越來越大，矛盾也日益突出。中低收入家庭購房可望而不可及已經(jīng)成了社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)。經(jīng)歷了無數(shù)期待之后我國出臺了現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策，即政府提供無償劃撥土地，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)對象和銷售價(jià)格，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房供給中低收入購房者。該項(xiàng)政策一度成為社會各界的希望，政府希望能借此消除由于房價(jià)過高而導(dǎo)致的不安定因素，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的和諧社會。然而經(jīng)濟(jì)適用房在實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)和適用的社會保障特性時(shí)并不是一帆風(fēng)順，出現(xiàn)了許多奇怪現(xiàn)象，諸如開發(fā)商不積極履行開發(fā)建設(shè)合同；經(jīng)濟(jì)適用房最終為富人擁有等問題。這樣就與政府推行經(jīng)濟(jì)適用房政策的初衷相違背。原因是多方面的，本文將用經(jīng)濟(jì)學(xué)中的博弈論理論來加以分析。二、基本假設(shè)1、參與人是理性的,即嚴(yán)格追求自身的效用最大化。2、僅考慮純戰(zhàn)略的情況。3、“補(bǔ)磚頭”和“補(bǔ)人頭”?；?004年5月13日建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法的界定，目前我國經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)對象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。假設(shè)該政策為“補(bǔ)磚頭”；將政府對中低收入購房者僅提供資金補(bǔ)貼假設(shè)稱為“補(bǔ)人頭”?！把a(bǔ)人頭”時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)過程和普通商品房一樣，只是在銷售階段對有資格的中低收入購房者提供資金補(bǔ)貼，其資金補(bǔ)貼額等于土地出讓金與部分稅費(fèi)之和，即將“補(bǔ)磚頭”時(shí)的優(yōu)惠補(bǔ)貼給中低收入購房者。4、“正向努力”和“逆向努力”。房地產(chǎn)開發(fā)商積極履行建設(shè)合同，努力通過技術(shù)改進(jìn)和有效管理降低開發(fā)成本稱為“正向努力”，反之稱為“逆向努力”。三、模型組成要素本文應(yīng)用的是完全信息靜態(tài)博弈中的策略型表述，主要由以下三部分組成：1、局中人。即博弈的參與者，他們是博弈的決策主體。本模型中參與者甲指政府，參與者乙指房地產(chǎn)開發(fā)商。2、策略。指每個(gè)參與人在博弈中可以選擇采用的行動方案。本模型中參與者甲的策略為s1iS1i=（s11,s12）=(補(bǔ)磚頭，補(bǔ)人頭),參與者乙的策略為s2iS2i=（s21,s22）=(正向努力，逆向努力)。3、支付函數(shù)。支付是指參與人從各種策略中獲得的收益。經(jīng)濟(jì)適用房中政府的支付函數(shù)U(s1i)=R+F-C1-C2-ER指土地的出讓金，F(xiàn)指相關(guān)稅收，C是政府政策的監(jiān)督成本，可細(xì)分為對開發(fā)商認(rèn)真履行合同的監(jiān)督成本C1和對購房者的監(jiān)督成本C2，E是政府對中低收入購房者的資金補(bǔ)貼。作為理性人，開發(fā)商的支付函數(shù)有兩種，當(dāng)政府采用“補(bǔ)磚頭”政策時(shí):C=（P-Cj-C）r式中r為經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)中開發(fā)商的利潤率，Cj為開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的各項(xiàng)直接成本之和，a為常數(shù)系數(shù)，k為大于1的常數(shù)，C為開發(fā)間接成本。P為中低收入家庭能夠接受的經(jīng)濟(jì)適用房最高價(jià)格。公式說明：根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法中的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商的利潤率不能超過開發(fā)直接成本的3%，這遠(yuǎn)低于一般商品住房開發(fā)的利潤率，因此開發(fā)商的利潤實(shí)際上成了開發(fā)直接成本的函數(shù)，利潤在一定程度上會隨著開發(fā)成本的增加而增長，當(dāng)成本增加引起的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格上升到中低收入購房者能夠接受的最大限度時(shí)，開發(fā)商的利潤開始隨著成本的增加而降低。當(dāng)政府采用“補(bǔ)人頭”方式時(shí):U(s2i)=QPQCjQCj此時(shí)將經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)放入商品房開發(fā)建設(shè)的大市場環(huán)境中,在短期內(nèi)，市場價(jià)格P不變。基于城市規(guī)劃對建筑密度和容積率都有限制，以保護(hù)居住環(huán)境，防止房地產(chǎn)開發(fā)商過渡開發(fā)所帶來的外部負(fù)效應(yīng)，住房開發(fā)量Q應(yīng)該有上限值Qmax，通常開發(fā)商為追求利潤最大化，開發(fā)時(shí)總是取Q=Qmax，于是此時(shí)U-i=QmaxPQmaxCjQmaxCj，即開發(fā)商的支付函數(shù)實(shí)際為各項(xiàng)成本之和的函數(shù)。開發(fā)商的利潤會隨著開發(fā)成本的增加而降低，隨著開發(fā)成本的降低而增加。四、占優(yōu)戰(zhàn)略均衡分析1、對于政府。其策略為s1iS1i=（s11,s12）=(補(bǔ)磚頭，補(bǔ)人頭)，支付函數(shù)U=R+F-C1-C2-E當(dāng)s1i=s11=“補(bǔ)磚頭”時(shí)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法的規(guī)定，土地出讓方式為政府劃撥即土地成本為0，而且稅收優(yōu)惠1/2，取值F/2，但是沒有資金補(bǔ)貼。于是在政府采用“補(bǔ)磚頭”政策時(shí)，其支付函數(shù)U（s11）=F/2-C1-C2。當(dāng)s1i=s12=“補(bǔ)人頭”時(shí)，由于將經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商視同為普通商品房開發(fā)商，相對于“補(bǔ)磚頭”時(shí)，政府對開發(fā)商的監(jiān)督成本為0，同時(shí)和對待普通商品房一樣政府收取全額土地出讓金和各項(xiàng)稅費(fèi)(即此時(shí)的稅費(fèi)相當(dāng)于“補(bǔ)磚頭”時(shí)的2倍，取值F)，而根據(jù)模型的假設(shè)，政府對購房者的資金補(bǔ)貼為E=R+F/2，于是：U（s12）=R+F-C2-（R+F/2）U（s12）-U（s11）=R+F-C2-（R+F/2）-F/2-C1-C2=C1由以上公式可以看出，假如政府采取“補(bǔ)人頭”政策，即使將全部土地出讓金和一半的稅費(fèi)用來補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用房購買者，那么還可以節(jié)省下對于開發(fā)商的監(jiān)督成本C1，當(dāng)然指的是相對于“補(bǔ)磚頭”時(shí)的監(jiān)督成本，并不是說對開發(fā)商沒有監(jiān)督。為了方便計(jì)算和比較，不妨將公式進(jìn)一步簡化，令U（s11）=0；U（s12）=C1（C1為正數(shù)）2、對于開發(fā)商。在分析開發(fā)商的效用時(shí)，直接量化不容易，筆者在此根據(jù)支付函數(shù)的內(nèi)涵用量化利潤率來代替說明。當(dāng)政府采用“補(bǔ)磚頭”政策時(shí)，其支付函數(shù)為：C=（P-Cj-C）r開發(fā)商的策略為s2iS2i=（s21,s22）=(正向努力，逆向努力)。當(dāng)s2i=s21=“正向努力”時(shí)，即開發(fā)商按照普通商品房經(jīng)營方式運(yùn)作經(jīng)濟(jì)適用房，在提高產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)努力通過技術(shù)改進(jìn)和管理水平提高來降低成本，但這樣做的結(jié)果只是可以降低經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格卻并不能明顯增加開發(fā)商利潤率，因?yàn)榘匆?guī)定最高才是3%，假設(shè)開發(fā)商為追求利潤最大化取最高利潤率3%；當(dāng)s2i=s22=“逆向努力”時(shí)，根據(jù)此時(shí)的支付函數(shù)形式，開發(fā)商的收益其實(shí)是開發(fā)直接成本的函數(shù)，開發(fā)商在一定程度上可以通過增加成本而提高利潤，同時(shí)通過虛增成本和成本轉(zhuǎn)移這些在信息不完全對稱的情況下很難查知的方式適當(dāng)提高其利潤率，比3%高，但不會太高，假設(shè)為6%。當(dāng)政府采用“補(bǔ)人頭”方式時(shí)，其支付函數(shù)為：U(s2i)=QPQCjQCj據(jù)調(diào)查我國目前房地產(chǎn)市場上正常情況下普通商品房的利潤率約為10%，開發(fā)商的策略s2i=s21=“正向努力”時(shí)，根據(jù)支付函數(shù)形式，隨著開發(fā)成本的降低其收益將會增加，利潤率提高，可超出10%，假設(shè)取11%；相反s2i=s22=“逆向努力”時(shí)，利潤率將會低于10%，假設(shè)取9%。通過上述博弈分析，將效用組合結(jié)果列表如下：由表可知，博弈中的占優(yōu)戰(zhàn)略組合為（s12，s21）（“補(bǔ)人頭”，“正向努力”），即政府應(yīng)采用“補(bǔ)人頭”方式，房地產(chǎn)開發(fā)商通過努力提高技術(shù)和管理水平來實(shí)現(xiàn)利潤最大化是經(jīng)濟(jì)適用房的良性循環(huán)之路。四、結(jié)論通過上述分析可知，政府積極采取經(jīng)濟(jì)適用房政策來緩解社會中低收入階層的住房壓力是正確的。但是在分析中，通過與“補(bǔ)人頭”政策的對比，暴露出了現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策的根源，也預(yù)示著新的改進(jìn)方向。第一，現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策中規(guī)定的3%的利潤大限，違背了開發(fā)商的根本利益和市場經(jīng)濟(jì)法則，開發(fā)商背負(fù)了部分本不屬于自己的職能，這顯然不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，從而導(dǎo)致了政策執(zhí)行過程中的困難，也出現(xiàn)了許多荒唐的現(xiàn)象，比如將經(jīng)濟(jì)適用房賣給擁有豪華轎車的富人們，比如將經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成大平米的豪宅等等。而如果采用“補(bǔ)人頭”政策，將經(jīng)濟(jì)適用房并入普通商品房市場上，對于房地產(chǎn)開發(fā)商有足夠的利潤激勵(lì)其采用新技術(shù)，提高管理水品，從而節(jié)約社會資源和進(jìn)行良性競爭。與此同時(shí)，政府通過將征收的足額土地出讓金和部分稅費(fèi)補(bǔ)貼給有資格的中低收入購房者，來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的職能，保證了開發(fā)商利益的同時(shí)，也保障了中低收入家庭的住房需求。有效的避免了現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策中3%利潤大限所帶來的種種弊端。第二，現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策加大了政府執(zhí)行該項(xiàng)政策成本，在低利潤率限制條件下，開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房無非有兩種可能，一種是房地產(chǎn)公司通過開發(fā)一兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目來作為點(diǎn)綴，其實(shí)是相當(dāng)于通過少掙的利潤來作宣傳增加知名度了；第二種便是房地產(chǎn)公司“逆向努力”來增加收益，比如通過虛增成本，成本轉(zhuǎn)移等方式增加收益和利潤率，或者干脆賄賂政府中不稱職官員改變土地用途直接獲取暴利。對于第二種可能，政府要很好地執(zhí)行政策必然會付出更多的監(jiān)督成本，增加了政府的負(fù)擔(dān)，降低了政策執(zhí)行效率。而“補(bǔ)人頭”方式中，政府只需按