行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-物業(yè)管理發(fā)展新思路.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-物業(yè)管理發(fā)展新思路論文關(guān)鍵詞：物業(yè)管理維修基金自營(yíng)模式規(guī)模經(jīng)營(yíng)論文摘要：物業(yè)管理在我國(guó)已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個(gè)城市的管理模式都是從香港或國(guó)外引進(jìn)，與中國(guó)實(shí)際有所差距。本文從人員素質(zhì)、基金運(yùn)作，管理模式和企業(yè)規(guī)模四個(gè)方面詳細(xì)論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國(guó)物業(yè)管理能進(jìn)步發(fā)展。物業(yè)管理產(chǎn)生于十九世紀(jì)的英國(guó)伴隨工業(yè)革命逐漸興起發(fā)展到今天已經(jīng)有近二百年的發(fā)展歷程因此它的理論、運(yùn)作模式與西方經(jīng)濟(jì)理論有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。我國(guó)的物業(yè)管理脫胎于國(guó)外為了能更好地適應(yīng)中國(guó)的發(fā)展實(shí)際就必須從各方面對(duì)其進(jìn)行調(diào)整開(kāi)辟一條新思路。筆者在從事物業(yè)管理教學(xué)實(shí)踐操作中認(rèn)為從以下四方面可以進(jìn)行新的嘗試：一物業(yè)維修基金的運(yùn)作模式的改進(jìn)維修基金是物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備大中修的資金來(lái)源。關(guān)于它的收取國(guó)家有明確規(guī)定：由市住房資金管理中心在業(yè)主交納售房款的時(shí)候由售房單位從住宅售房款中提取多層住宅2O高層住宅3O然后再由業(yè)主按照房改成本價(jià)房?jī)r(jià)的2交納。如果專項(xiàng)維修資金花光或者不到首次交納金額的3O就要啟動(dòng)續(xù)籌機(jī)制。盡管如此在實(shí)際操作過(guò)程中卻出現(xiàn)兩犬問(wèn)題：(1)物業(yè)管理企業(yè)私自挪用占有：(2)業(yè)主無(wú)故拒繳續(xù)籌基金。由此產(chǎn)生的結(jié)果公共部位年久失修小區(qū)整體環(huán)境破壞嚴(yán)重。我們認(rèn)為應(yīng)從以下方面改進(jìn)1明確基金使用程序由物業(yè)公司確定維修計(jì)劃以及維修費(fèi)用確定要維修的工程報(bào)業(yè)主大會(huì)同意后通過(guò)信息管理系統(tǒng)分?jǐn)偟骄S修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再?gòu)拿考颐繎糁锌廴ｍ?xiàng)維修資金。如果費(fèi)用不高，經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)直接授權(quán)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)，到銀行支取就可以了，如果費(fèi)用比較高就實(shí)行階梯性的交費(fèi)，比如先預(yù)支30，讓維修工程先運(yùn)行起來(lái)，在維修期間分階段地支取最后留有5的質(zhì)保金，過(guò)了保修期后就可以全部交付。在業(yè)委會(huì)沒(méi)有成立之前維修費(fèi)用的使用則要求物業(yè)公司提出維修計(jì)劃和預(yù)算報(bào)告，政府相關(guān)部門(mén)受理并指定專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，最終由市國(guó)土房管局批準(zhǔn)到專戶銀行支取費(fèi)用。2建立基金審查制度每個(gè)財(cái)政年度，由房地產(chǎn)行政部門(mén)牽頭，聯(lián)合財(cái)政、審計(jì)部門(mén)對(duì)各物業(yè)區(qū)域的維修基金賬戶進(jìn)行審查。檢查內(nèi)容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序核查每筆資金的使用過(guò)程。專項(xiàng)維修資金在存儲(chǔ)銀行時(shí)所得的利息都存八相應(yīng)的業(yè)主名下利息由銀行操作系統(tǒng)分?jǐn)偟礁鱾€(gè)業(yè)主的名下。除了維修工程外其他任何的形式都不能提取專項(xiàng)維修資金?；鹳~戶是在銀行備案的專用賬戶。根據(jù)1998年的213號(hào)文件閑置的專項(xiàng)維修資金經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的決策可以委托銀行購(gòu)買(mǎi)國(guó)債但是有金額的限制不能把所用的專項(xiàng)維修資金都用來(lái)買(mǎi)國(guó)債同時(shí)專項(xiàng)維修資金不能用于風(fēng)險(xiǎn)較大的投資如股票等。最終審查結(jié)束后將審查結(jié)果在物業(yè)區(qū)域張榜公布使每個(gè)業(yè)主及物業(yè)使用人都了解清楚資金使用透明化。3建立續(xù)籌資金的籌集制度對(duì)于續(xù)籌資金應(yīng)明確各戶繳納比例通常是按建筑面積計(jì)算。繳納時(shí)刻有物業(yè)公司直接上門(mén)收取也可直接存入維修基金專門(mén)賬戶以匯款憑據(jù)為證。對(duì)于遲繳緩繳應(yīng)建立滯納金制度每遲一日按一定比例收取滯納金。長(zhǎng)期不交費(fèi)的業(yè)主應(yīng)具體情況具體分析：對(duì)確實(shí)經(jīng)濟(jì)困難的應(yīng)辦理緩繳手續(xù)延長(zhǎng)繳費(fèi)期限并收取利息對(duì)長(zhǎng)期無(wú)故拒繳的業(yè)主應(yīng)有懲罰措施如停止物業(yè)管理服務(wù)等。二創(chuàng)建新型物業(yè)管理模式目前絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理都推行一種模式即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進(jìn)行管理。這樣雖然能對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理提高專業(yè)化程度。但也存在管理費(fèi)用較高很多中低收入居民承受不起的問(wèn)題是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一個(gè)突出矛盾。為了解決這個(gè)矛盾應(yīng)該打破物業(yè)公司管理一種模式的體制引入我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)普遍實(shí)行的業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理實(shí)行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營(yíng)式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理就是將整個(gè)社區(qū)的建筑物分為兩部分一部分是私產(chǎn)(即居民的住房)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)：另一部分是公產(chǎn)包括庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物由社區(qū)全體成員管理。他們自己選出一個(gè)比較精干的管理委員會(huì)全權(quán)負(fù)責(zé)本管理純屬義務(wù)沒(méi)有任何報(bào)酬。委員一般任期一年每月開(kāi)會(huì)一次討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問(wèn)題。物業(yè)管理組織非常精干專職人員只有兩位一位是干事另一位是門(mén)衛(wèi)兼監(jiān)控員他們的房間有對(duì)公產(chǎn)部分進(jìn)行監(jiān)控的先進(jìn)電子設(shè)備：并且24小時(shí)錄像保留2周)另外有少量的臨時(shí)工如保潔員、修理工等由干事根據(jù)需要聘請(qǐng)。管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源是將公用房屋出租從中收取管理費(fèi)所收的管理費(fèi)在支付了人員費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、公產(chǎn)運(yùn)作費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)以及其他費(fèi)用公共開(kāi)支以后一般還有節(jié)余。我國(guó)臺(tái)灣省各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入水平均比內(nèi)地高出許多尚且普遍推行業(yè)主自營(yíng)式的物業(yè)管理，而我們?cè)诖蠖鄶?shù)居民收入較低的條件下卻普遍推行公司經(jīng)營(yíng)式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費(fèi)而物業(yè)管理公司由于收入較少出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難使小區(qū)物業(yè)管理難以開(kāi)展。因此可以對(duì)現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進(jìn)行改革由單一的物業(yè)公司管理模式改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營(yíng)式管理并用的兩種模式。三、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。它本應(yīng)是一個(gè)科技含量高專業(yè)性強(qiáng)的獨(dú)立的行業(yè)但現(xiàn)在業(yè)界卻把它演變成單純的勞動(dòng)密集性行業(yè)成了以獸一手工勞動(dòng)為主的管理行業(yè)。相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)企業(yè)基本上是小作坊式經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)品單一管理項(xiàng)目和類型少服務(wù)手段原始、粗放經(jīng)營(yíng)等。原因主要有四點(diǎn)：一是行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻低：二是專業(yè)服務(wù)沒(méi)有形成市場(chǎng)；三是資源分割物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模小四是物業(yè)費(fèi)偏低收繳率不高。針對(duì)這些問(wèn)題可采取以下措施：1加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管斷絕與房地產(chǎn)企業(yè)”父子關(guān)系”很多小物業(yè)公司之所以能生存正是由于原所屬房地產(chǎn)公司供血而由此出現(xiàn)大企業(yè)吃不飽小企業(yè)吃不了資源浪費(fèi)嚴(yán)重的市場(chǎng)狀況。行政主管部門(mén)應(yīng)從兩方面人手加強(qiáng)監(jiān)管(1)每年進(jìn)行財(cái)務(wù)審查由政府的審計(jì)部門(mén)審計(jì)物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)賬目斷絕雙方的資金支持：(2)強(qiáng)制推行物業(yè)區(qū)域的招投標(biāo)每個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理都要進(jìn)行招投標(biāo)由政府組織向全社會(huì)公開(kāi)實(shí)現(xiàn)透明化。2建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)制度制度應(yīng)在注冊(cè)資本、專業(yè)人員管理經(jīng)驗(yàn)等多方面進(jìn)行規(guī)定不同資質(zhì)的企業(yè)管理的區(qū)域規(guī)模有不同要求達(dá)不到一定規(guī)模則不準(zhǔn)注冊(cè)從而提高了準(zhǔn)入門(mén)檻。3有效整合物業(yè)管理資源針對(duì)中小城市居住小區(qū)面積偏小、居民收入的特點(diǎn)我們可以將物業(yè)區(qū)域按類型、位置進(jìn)行聯(lián)合統(tǒng)一進(jìn)行招投標(biāo)。區(qū)域面積大了既能充分挖掘企業(yè)潛力提高企業(yè)人員工作能力：同時(shí)又因?yàn)榻档土私?jīng)營(yíng)成本：從而能減輕業(yè)主交費(fèi)負(fù)擔(dān)。四。全面提高各方的物業(yè)管理素質(zhì)物業(yè)管理雖然發(fā)展迅速但畢竟只有二十多年的發(fā)展人們?cè)谟^念上認(rèn)識(shí)層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在使得企業(yè)在實(shí)施管理過(guò)程中，業(yè)主在接受服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生了很多錯(cuò)誤行為，提高各方素質(zhì)刻不容緩。筆者認(rèn)為應(yīng)進(jìn)行以下工作：1對(duì)業(yè)主委員會(huì)人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定各類居住小區(qū)都應(yīng)建立業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主代表行使業(yè)主權(quán)利。加強(qiáng)業(yè)主素質(zhì)教育就應(yīng)從委員會(huì)成員做起以點(diǎn)帶面推動(dòng)全員物業(yè)管理知識(shí)的普及。具體做法是(1)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)每年定期免費(fèi)開(kāi)班培訓(xùn)凡是新成立的業(yè)委會(huì)均應(yīng)派5O以上成員參加否則該業(yè)委會(huì)不予注艦(2)業(yè)委會(huì)在小區(qū)內(nèi)定期培訓(xùn)業(yè)主宣傳物業(yè)管理方面的知識(shí)。2對(duì)物業(yè)公司專業(yè)人員數(shù)量作硬性規(guī)定目前我國(guó)已推行物業(yè)管理資質(zhì)認(rèn)證工作每年都進(jìn)行物業(yè)管理員(師)資質(zhì)考試但由于沒(méi)有對(duì)人員數(shù)量硬性規(guī)定各企業(yè)對(duì)專業(yè)培訓(xùn)很不重視物