行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-淺談對我國房地產(chǎn)市場的思考.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-淺談對我國房地產(chǎn)市場的思考論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場思考與探討商品房價格論文摘要：經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可還是有很多居民買不起商品房這是目前我國的一個現(xiàn)實問題。本文將運用價值規(guī)律和供求規(guī)律來討論目前我國房地產(chǎn)市場的高房價問題，并揭示房地產(chǎn)作為一個特殊的行業(yè)在市場化過程中存在的一些問題。Abstract:Theeconomydevelopsfast,therealestatemarketislikearagingfire,theresidentmaycontroltheincometopromotelargely,mayhavemanyresidentsnottoaffordthecommercialhousing.Thisisapresentourcountrysrealisticquestion.Thisarticlewilldiscussthepresentourcountryrealestatemarketusingthelawofvalueandthesupplyanddemandrulethehighhousepricequestion,andwillpromulgatetherealestatetotakeaspecialprofessionsomequestionswhichwillexistinthemarketabilityprocess.Keywords:Therealestatemarketpondersanddiscussesthecommercialhousingprice經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可還是有很多居民買不起商品房這是目前我國的一個現(xiàn)實問題。深入研究房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，我們不難看出，目前我國房地產(chǎn)價格已經(jīng)明顯脫離了宏觀經(jīng)濟(jì)因素決定的基本面，居民收入總體增長速度顯然低于房價增長速度。更嚴(yán)重的問題是中國兩級分化現(xiàn)象越來越明顯。2005年以來資本市場上發(fā)生的翻天覆地的變化以及2007年以來顯著的通貨膨脹，對兩級分化現(xiàn)象來說無疑是雪上加霜，這使得中低收入者買房越來越困難。要解決居民的居住問題，必須引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向適合目前收入分配格局的方向發(fā)展。那就是二元化的房地產(chǎn)市場。一、當(dāng)前商品房價格剖析研究房地產(chǎn)市場不外乎三個理論價值規(guī)律、供求規(guī)律和極差地租理論。探討房價的總體水平從前兩個規(guī)律人手就可以了。討論房地產(chǎn)市場需求要區(qū)分兩個概念：有效需求和真實需求。目前，中國住房的有效需求和真實需求都非常強(qiáng)勁。高收入群體除了真實需求外還有很大的投資需求，低收入群體沒有合理的居住條件，形成很大的真實需求。但是，有效需求與真實需求重合率并不理想，真實需求難以與供給掛鉤，不能得到很好地滿足。因為有效需求方形成一個強(qiáng)大的“資金池”，足夠吸納供給方提供的商品，這個“資金池”在有效供給與真實需求(沒有能力購買的真實需求)之間建立了一道隔離墻，這個隔離墻不僅割斷了供給與沒有能力購買的真實需求，而且還會將兩者的距離越拉越大，導(dǎo)致房價越來越高。這是近幾年中國房地產(chǎn)市場的一個突出特點。二、我國房地產(chǎn)市場化所面臨的問題房地產(chǎn)市場化本身存在成本難以定價的問題，再加上經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)濟(jì)制度在某些方面的；中突，房地產(chǎn)市場難以完全遵從價值規(guī)律，有些問題是不可能通過市場手段來解決的。2.1成本難以定價房地產(chǎn)市場化，住房商品化，那么住房的價格自然要由市場來決定。房地產(chǎn)市場化本身存在很多問題，因為與房地產(chǎn)相關(guān)的一些東西難以由市場來正確定價，房地產(chǎn)成本就不能完全由市場決定。土地作為一種特殊的稀缺資源本身就不是一種商品，雖然表面上可以在市場上流動，但其價格很難反映其真實價值而且其定價權(quán)往往掌握在政府手里；房地產(chǎn)開發(fā)成本中的與政府有關(guān)的一系列費用根本沒有辦法用市場來定價。因此商品房成本中只有建筑安全成本真正是由市場來定價的而總成本不能很好地由市場來定價。2.2經(jīng)濟(jì)制度與經(jīng)濟(jì)體制的沖突我國是以公有制為主體的社會主義國家，人民是國家的主人于情于理人民都應(yīng)該居有其房。但是我國實行的又是市場經(jīng)濟(jì)住房商品化老百姓要到市場上去買房子，但又買不起(有效供給與真實需求脫節(jié))，買不起的原因之一又是土地價高導(dǎo)致房價高，這就是經(jīng)濟(jì)制度與經(jīng)濟(jì)體制之間的沖突在房地產(chǎn)市場上的反映。三、對解決我國房市問題的思考1.政府應(yīng)該在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮什么樣的調(diào)節(jié)作用為什么中國會出現(xiàn)“政策干預(yù)一次，房價上漲一次”的現(xiàn)象?從上面的討論中可以得到解釋。以提升利率為例，政府提高利率不但加大了開發(fā)商的財務(wù)費用，從而加大開發(fā)成本，而且這種政策加大了市場風(fēng)險，使前景變得不明朗，開發(fā)商必然要求提高投資的風(fēng)險溢價補償。在供不應(yīng)求的強(qiáng)大“資金池”面前，開發(fā)商自然而然地會提高房價。2.構(gòu)建第二個房地產(chǎn)市場，形成二元房地產(chǎn)市場體系胡錦濤同志在十七大報告中提出要健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難，要使住有所居，這使我國發(fā)展廉租住房的政策得到明確，為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場指明了方向。政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的重點要放在建立隔離墻外的第二供給上。我國政府在十七大之前已經(jīng)開始采取措施解決低收入群眾的住房問題，如建立廉租房制度、提供經(jīng)濟(jì)適用房、建立住房公積金制度、實行舊村改造工程等。但是這些措施的力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在政策上也沒有提升到一定高度。十七大的召開，大大提高了這些措施的政策高度，可以想象未來的執(zhí)行力度也將大大加強(qiáng)。因此，未來幾年，廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房將是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的有一個重點?？梢灶A(yù)見未來我