行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈問題及其剖解.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈問題及其剖解美國戰(zhàn)略管理學(xué)專家邁克爾波特在競爭優(yōu)勢中提出，價(jià)值鏈?zhǔn)且粋€(gè)企業(yè)用以設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、交貨以及維護(hù)其產(chǎn)品的內(nèi)部過程或作業(yè)。邁克爾波特之后的價(jià)值鏈概念注意到了與其他企業(yè)的聯(lián)系。JanmesBotkin（1992）認(rèn)為，價(jià)值鏈就是一個(gè)通過鏈中不同企業(yè)的設(shè)計(jì)、制造、組裝、分銷和零售的過程，這是更大范圍、更為系統(tǒng)的概念。到了最近，價(jià)值鏈的概念更加注意信息的獲得對(duì)于企業(yè)控制價(jià)值鏈核心資源的重要性，因此價(jià)值鏈的概念發(fā)展成了數(shù)字價(jià)值鏈，是通過互聯(lián)網(wǎng)而形成的電子神經(jīng)系統(tǒng)（ThomasandKevinP.Michaels，2002）。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值的構(gòu)成也同樣遵循價(jià)值鏈理論的基本結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)侵冈诜康禺a(chǎn)業(yè)價(jià)值形成過程中，產(chǎn)業(yè)價(jià)值的主要?jiǎng)?chuàng)造者政府、開發(fā)商和土地使用權(quán)出讓方，這些經(jīng)濟(jì)單元通過協(xié)同合作投入所擁有的權(quán)利，承擔(dān)不同的價(jià)值創(chuàng)造職能，在產(chǎn)業(yè)上下游共同向最終消費(fèi)者提供住宅產(chǎn)品時(shí)形成的各環(huán)節(jié)分工合作關(guān)系，形成一個(gè)圍繞房地產(chǎn)相互合作相互聯(lián)結(jié)的價(jià)值系統(tǒng)。在這個(gè)過程中，這個(gè)系統(tǒng)不僅增加價(jià)值，而且重新創(chuàng)造價(jià)值。房地產(chǎn)發(fā)展歷程，體現(xiàn)出行業(yè)收益集中化特征，其整體財(cái)富增長并沒有給利益相關(guān)者帶來均等的財(cái)富增長。從表面上看，行業(yè)財(cái)富增長的最大受益者是房地產(chǎn)企業(yè)擁有者。產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)主要環(huán)節(jié)的收益分配不合理是房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈不完善的一個(gè)重要表現(xiàn)。一、我國房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈現(xiàn)狀從其發(fā)展來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)。（一）財(cái)富創(chuàng)造各主體在財(cái)富分配博弈中地位不平等從價(jià)值創(chuàng)造來源和收益分配結(jié)果來看，投資者（房地產(chǎn)開發(fā)商）以其資本和管理，即投入資本和企業(yè)家才能，獲得資本回報(bào)和企業(yè)家才能報(bào)酬。房地產(chǎn)買賣市場是一個(gè)競爭較為激烈的市場，參與買賣的要素流動(dòng)較為通暢。因此，在正常情況下，投資者只能獲取社會(huì)平均利潤。但我國房地產(chǎn)商所獲取的收益往往遠(yuǎn)高于平均收益。從土地這一房地產(chǎn)開發(fā)的重要因素分析，可以看出一些背后的推動(dòng)力。土地交易的市場化是房地產(chǎn)開發(fā)的起點(diǎn)。在土地市場交易過程中，地方政府具有雙重身份，既是仲裁者，又是交易商：一方面，以行業(yè)主管機(jī)關(guān)的身份監(jiān)督和評(píng)判交易過程；同時(shí)，往往通過其土地委托代理機(jī)構(gòu)，以市場主體的身份參與微觀交易過程。而且，由于地方政府擁有強(qiáng)制征用集體土地的權(quán)力，這種強(qiáng)制性為政府以低價(jià)從農(nóng)民手中征用土地成為可能；而與房地產(chǎn)商的交易過程中，又可以以合理的市場價(jià)格出售土地，獲取土地交易的差價(jià)。而從集體土地使用權(quán)出讓方角度看，放棄土地使用權(quán)需要獲得補(bǔ)償，同時(shí)還存在尋找新的生活來源所需成本和失去穩(wěn)定生活保障的風(fēng)險(xiǎn)成本。韓俊等（2005）的研究發(fā)現(xiàn)，低價(jià)征地是當(dāng)前損害農(nóng)民利益的突出問題，成為新時(shí)期“以農(nóng)養(yǎng)工，以鄉(xiāng)養(yǎng)城”的一種新形式。國土資源部征地制度改革課題組的估計(jì)是，政府在農(nóng)轉(zhuǎn)用土地中，大致可以獲得60%以上的收益。（二）無法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)均衡德定目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)均衡體現(xiàn)為供求結(jié)構(gòu)基本平衡，價(jià)格較為平穩(wěn)，不存在結(jié)構(gòu)性矛盾，不會(huì)引發(fā)社會(huì)矛盾和收益的不均衡?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中上述動(dòng)態(tài)均衡目標(biāo)并未完全實(shí)現(xiàn)。供給結(jié)構(gòu)不合理，價(jià)格劇烈波動(dòng)，存在較為嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性矛盾；由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展引發(fā)的社會(huì)矛盾和收益不均衡現(xiàn)象有一定代表性。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)育表現(xiàn)為以下一些特征：不完全性；以依賴型為主，向自主型產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈過渡十分困難；剛性大于柔性；形成與發(fā)展的政策誘致性；低級(jí)與高級(jí)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的共生。房地產(chǎn)業(yè)極易受政策調(diào)整的影響，表現(xiàn)為抗政策風(fēng)險(xiǎn)能力小。一般來說，由于慣性或惰性產(chǎn)業(yè)總會(huì)或多或少地表現(xiàn)出一種剛性。與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)為適應(yīng)市場需要和產(chǎn)業(yè)生命周期等也往往表現(xiàn)出一定的靈活性或柔性，所以說產(chǎn)業(yè)是剛性與柔性兼?zhèn)洹，F(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)在適應(yīng)市場需求變化和產(chǎn)業(yè)周期變化的能力上還有待進(jìn)一步加強(qiáng)，靈活性或柔性不夠，產(chǎn)業(yè)的剛性大于柔性。另外，一些地方違規(guī)征占買賣土地，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，失地農(nóng)民往往得不到妥善安置，被征地農(nóng)民失去穩(wěn)定收入來源已影響到經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定。二、房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈不合理的致因造成我國房產(chǎn)地業(yè)價(jià)值鏈不合理的原因主要有以下幾點(diǎn)：（一）房地產(chǎn)交易市場三方目標(biāo)的可協(xié)調(diào)性差房地產(chǎn)交易市場中，政府、房地產(chǎn)投資者和集體土地使用權(quán)出讓方三者目標(biāo)具有不可協(xié)調(diào)性。政府的目標(biāo)是最大化社會(huì)剩余價(jià)值，同時(shí)，創(chuàng)造政績、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和保持社會(huì)穩(wěn)定。企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及開發(fā)商）的目標(biāo)是最大化生產(chǎn)利潤，尤其是超額利潤的追逐是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)永恒的主題。而對(duì)于擁有土地使用權(quán)的農(nóng)民來說，其目標(biāo)是最大化個(gè)人收益。三者目標(biāo)的交集過于狹窄。尤其是“政府投資者”與土地使用權(quán)出讓方的農(nóng)民所追求目標(biāo)的交集更為狹窄。在市場交易中，被征地農(nóng)民一般文化程度相對(duì)較低，擁有較少的社會(huì)資源，在當(dāng)?shù)卣谓?jīng)濟(jì)生活中很少有參與能力和影響力；而基層政府管理部門及其土地委托代理機(jī)構(gòu)和開發(fā)商則處于優(yōu)勢地位。因此，政府和投資者更容易結(jié)為“暫時(shí)的利益共同體”，設(shè)計(jì)有利于他們的交易規(guī)則。而這些交易規(guī)則對(duì)被征地一方往往是較為不利的。這就為房地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造和收益分配的不合理作了鋪墊。（二）財(cái)富創(chuàng)造主體之一的農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)未從法律上得到明確由于國家擁有強(qiáng)制征用集體土地的權(quán)力，政府制定的土地征用價(jià)格往往低于該土地的市場均衡價(jià)格，然而在價(jià)格談判的時(shí)候，農(nóng)民在大多數(shù)情況下都是征地結(jié)果的被動(dòng)接受者。從我國的現(xiàn)實(shí)國情看，農(nóng)民擁有的最大財(cái)富便是土地以及房產(chǎn)。在我國，由于集體土地產(chǎn)權(quán)并不明晰，農(nóng)民的這部分財(cái)富實(shí)際上處在已確定的可強(qiáng)制執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律之外。根據(jù)秘魯學(xué)者索托的估計(jì)，在秘魯和埃及這樣的國家中，10個(gè)人中有8個(gè)人的財(cái)產(chǎn)在正規(guī)的經(jīng)濟(jì)之外。法律管轄之外的財(cái)產(chǎn)總值不僅超過了法律管轄之內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，而且也使外國的援助相形見絀。在埃及，法律以外的財(cái)產(chǎn)總計(jì)相當(dāng)于所有記錄在案的財(cái)產(chǎn)總額（包括蘇伊士運(yùn)河和阿斯旺大壩）的55倍；在海地，這部分財(cái)產(chǎn)相當(dāng)于所有投資總額的150倍；在前蘇聯(lián)等國家中，窮人擁有的在法律管轄之外的房地產(chǎn)潛在價(jià)值高達(dá)6.3萬億英鎊。這些未經(jīng)由法律明確的財(cái)產(chǎn)相當(dāng)于1989年以來外國在這些國家投資的20倍，是世界銀行和國際貨幣基金組織對(duì)發(fā)展中國家貸款的46倍，幾乎相當(dāng)于包括紐約、東京、倫敦、法蘭克福、多倫多、巴黎和米蘭股票交易所在內(nèi)的世界上前二十個(gè)最發(fā)達(dá)股票交易所全部上市公司的市值總額。這表明，由于集體土地產(chǎn)權(quán)制度不明確，征地過程容易出現(xiàn)操作程序的非規(guī)范化和不透明。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲措施不統(tǒng)一，為征地過程中出現(xiàn)矛盾埋下隱患，阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。（三）財(cái)富創(chuàng)造與收益分配沒有完全遵循市場規(guī)律，沒有正確發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作用勞動(dòng)價(jià)值論主張價(jià)值創(chuàng)造和收益分配相統(tǒng)一；而要素價(jià)值論則認(rèn)為非勞動(dòng)要素，比如資本、土地、自然資源等與勞動(dòng)一樣均創(chuàng)造價(jià)值，因而各種要素都有理由參與收益分配。同時(shí)，財(cái)富和價(jià)值的生長離不開生產(chǎn)要素，因而要素所有者必須憑借其要素所有權(quán)獲得回報(bào)（衛(wèi)興華，2003）。黨的十六大報(bào)告指出，要將按勞分配和按要素分配結(jié)合起來，多勞多得，明確了勞動(dòng)、資本、技術(shù)和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素按貢獻(xiàn)大小參與收益分配的原則。然而在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，財(cái)富創(chuàng)造和收益分配并未完全遵循宏觀調(diào)控指導(dǎo)原則，出現(xiàn)二者關(guān)系被扭曲的現(xiàn)象（陳希敏等，2003）。（四）在分配中，效率和公平兩條原則均未能有效滿足消除兩極分化，構(gòu)建和諧社會(huì)，必然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出新的要求。既要求房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展壯大，實(shí)現(xiàn)財(cái)富進(jìn)一步增長；同時(shí)，又要求在收益分配時(shí)，財(cái)富創(chuàng)造與收益分配相匹配。兼顧效率和公平是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求。在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，盡管表現(xiàn)出一定的財(cái)富增長效率，但其實(shí)際上是在壓低要素成本基礎(chǔ)上的效率，是一種被扭曲的效率，而在要素收益分配中，又體現(xiàn)出較大的不公平性。三、房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈優(yōu)化思路針對(duì)以上分析，提出以下優(yōu)化我國房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的建議。（一）明晰集體土地產(chǎn)權(quán)制度通過全國人大立法的形式明晰農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度。農(nóng)村土地歸集體所有，但是在征地過程中，村委會(huì)等農(nóng)村基層組織幾乎代替了農(nóng)民的意愿。應(yīng)進(jìn)一步明確農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)邊界，賦予農(nóng)民一定程度的永久承包權(quán)，有利于形成農(nóng)村土地的長期租賃市場，進(jìn)而提高租金增加農(nóng)民收入。在土地被租用、征用時(shí)，農(nóng)民應(yīng)與政府、開發(fā)商直接談判，收益主要?dú)w農(nóng)民所有，避免出現(xiàn)腐敗和各種不良現(xiàn)象?，F(xiàn)階段土地制度改革的目標(biāo)就是在集體所有制的基礎(chǔ)上，以市場化為導(dǎo)向，穩(wěn)定地權(quán)，賦予農(nóng)民永久承包權(quán)，物化農(nóng)民土地使用權(quán)，使農(nóng)民土地使用權(quán)可以依法進(jìn)行出讓、出租、繼承、抵押等，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地使用權(quán)交易市場，允許農(nóng)民土地使用權(quán)依法進(jìn)入城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場，并享有和國有土地同樣的權(quán)利。改革農(nóng)村集體土地制度，進(jìn)一步明確農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)邊界。土地產(chǎn)權(quán)界定越完整，土地的價(jià)值就越高，因?yàn)槊魑漠a(chǎn)權(quán)減少了不確定性因素，降低了交易成本。通過穩(wěn)定地權(quán)和賦予農(nóng)民永久承包權(quán)，有利于形成農(nóng)村土地的長期租賃市場，從而提高土地租金水平。同時(shí)，只有清楚界定到農(nóng)民頭上的土地權(quán)利，才是真正的“保障”，即使土地出租或者被征用，較高的土地收益也是農(nóng)民最有力的“保障”。建立城鄉(xiāng)一體化的土地使用權(quán)交易市場，允許農(nóng)民土地直接進(jìn)入城市用地市場，才能充分發(fā)揮市場的力量，使得土地交易價(jià)格由市場來決定。政府在發(fā)展公共事業(yè)中需要強(qiáng)征土地時(shí)具有強(qiáng)征權(quán)，但必須支付市場價(jià)格，從而保證農(nóng)民的收益和土地價(jià)值不被集體“賤賣”。改革農(nóng)村集體土地制度，對(duì)增加房地產(chǎn)業(yè)財(cái)富總量，延長房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈也大有裨益。我國城市土地制度改革，將本不能作為商品進(jìn)行交易的土地推向市場，以乘數(shù)作用極大增加了城市公共財(cái)政和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)發(fā)展，也為新的土地制度改革積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。（二）轉(zhuǎn)變土地供給思路應(yīng)根據(jù)我國城市化進(jìn)程速度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等建立相關(guān)房地產(chǎn)市場的國家、地方以及各城市的預(yù)測模型，并依據(jù)預(yù)測結(jié)果為各城市房地產(chǎn)市場提供指導(dǎo)性（短、中、長時(shí)間尺度，尤其是年度）土地供給總量建議。土地既然為國有，那么出讓金大多數(shù)比例應(yīng)全額上交國庫，以遏制地方開發(fā)沖動(dòng)與利益膨脹。一些地方政府已成為事實(shí)上的土地經(jīng)營者，應(yīng)停止單純逐利，轉(zhuǎn)向加強(qiáng)公共設(shè)施建設(shè)、維護(hù)市場秩序、節(jié)能環(huán)保監(jiān)管等公眾服務(wù)方面。（三）促進(jìn)市場交易各方較為對(duì)等的信息交流在信息社會(huì)，信息的充分及時(shí)流動(dòng)具有重要價(jià)值和意義。土地交易市場各方的交易信息占有量是不同的，因此容易出現(xiàn)信息欺騙和誤解等不正常現(xiàn)象。為了形成一個(gè)穩(wěn)定健康的市場交易秩序，交易信息優(yōu)勢方，尤其是作為公共管理機(jī)構(gòu)的政府有責(zé)任及時(shí)披露信息，正確、充分地引導(dǎo)交易方向，引導(dǎo)市場交易各方形成對(duì)交易后的結(jié)果有一個(gè)穩(wěn)定認(rèn)知。根據(jù)2002年8月建設(shè)部等六部委下發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見，2003年6月底，杭州市率先啟動(dòng)房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)建設(shè)。全國已有13個(gè)城市建立房地產(chǎn)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)。目前，北京市初步建立了北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，也是北京市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的主要平臺(tái)。房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)由數(shù)據(jù)采集、預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和市場監(jiān)控三大塊組成，包括反映供需情況的施工、竣工、新開工面積等，反映預(yù)售情況的預(yù)售面積、空置率等，反映市場價(jià)格的各類商品房的售價(jià)及價(jià)格分析等。這樣，由統(tǒng)計(jì)局抽樣調(diào)查取得的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，可作為城市政府和更高層的決策參考。而建設(shè)系統(tǒng)建立的房地產(chǎn)交易管理與預(yù)警系統(tǒng)所發(fā)布的綜合性市場數(shù)據(jù)，可為政府、房地產(chǎn)商、普通居民等提供真實(shí)信息。（四）形成市場主體的“多贏”合作共生模式轉(zhuǎn)變交易各方純粹競爭關(guān)系為既競爭又合作的多贏模式。在企業(yè)經(jīng)營管理中，企業(yè)要想更好地參與競爭，必須轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略視角，采取共生策略，將競爭演進(jìn)為對(duì)稱性互惠共贏的持續(xù)發(fā)展過程。同樣道理，作為參與市場競爭的三個(gè)主體，政府（或其委托土地代理機(jī)構(gòu)）、開發(fā)商和放棄土地使用權(quán)的農(nóng)民，必須以平等的合作者，而不是競爭對(duì)手角度來參與交易，實(shí)現(xiàn)三者互惠共贏的交易結(jié)果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。（五）房地產(chǎn)業(yè)收益分配做到市場“無形的手”和政府“有形的手”相結(jié)合在房地產(chǎn)業(yè)收益初次分配中，應(yīng)該由市場機(jī)制主導(dǎo)分配結(jié)果