石家莊別墅項目產(chǎn)品定位建議_108PPT_2008年.ppt

石家莊別墅項目 產(chǎn)品定位建議,壹 市場調(diào)查篇 一、石家莊城市概況 二、整體經(jīng)濟特點及購買力分析 三、房產(chǎn)市場概況 四、別墅市場分析,一、石家莊城市概況,石家莊市是河北省省會，地處河北省中南部，古稱“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晉咽喉”之稱。 石家莊市在首都北京的西南方向，距北京283公里，天津270多公里。處于兩大城市之間，缺乏城市向心力。高端客戶容易分流到周邊大城市。,1、地處北京、天津周邊，缺乏城市向心力,2、行政區(qū)劃：市內(nèi)六區(qū)定位,新華區(qū) 位于石家莊市西北部，已初步形成了以東方農(nóng)業(yè)科技城為依托，以三大農(nóng)業(yè)基地和奶業(yè)、特種養(yǎng)殖發(fā)展為重點的特色農(nóng)業(yè)發(fā)展新格局。全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟綜合排名連續(xù)9年各區(qū)第一。 橋西區(qū) 石家莊市的發(fā)祥地，位于市區(qū)西南部，是河北省的行政、科技、教育、商業(yè)、金融中心區(qū)。交通便利，商貿(mào)繁榮，轄區(qū)內(nèi)的中山西路是全市的商貿(mào)中心。 橋東區(qū) 橋東區(qū)位于石家莊市區(qū)中部，區(qū)域中部為繁華的鬧市區(qū)，以商貿(mào)、服務業(yè)為主，南北兩端多為工業(yè)、農(nóng)業(yè)和居民生活區(qū)。 長安區(qū) 位于石家莊市區(qū)東北部，是省會政治、經(jīng)濟、文化中心，石家莊市黨政機關和中央省市新聞單位、文藝團體、科研單位大多位于該區(qū)。 裕華區(qū) 成立于2001年3月21日，是省會未來發(fā)展的城市副中心，位于市區(qū)東南部，是國務院批準的省會發(fā)展的主導方向和重點區(qū)域，未來發(fā)展的潛力巨大。,最新城市總體規(guī)劃：“大十字”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略以石太線為主軸分別向東西兩個方向發(fā)展，以京廣線為主軸分別向南北兩個方向發(fā)展與“1+4”格局呼應。,3、城市總體規(guī)劃,規(guī)劃主城區(qū)道路形成“四橫六縱三環(huán)八射”的道路主骨架系統(tǒng)，城區(qū)干道呈方格網(wǎng)加環(huán)形放射，外圍輔以高速公路環(huán)的路網(wǎng)格局。 四橫為：和平路、中山路、裕華路、倉安路-槐南路等城市東西向主干道；,4、交通規(guī)劃,六縱：泰華街-西焦街-友誼大街，中華大街-石崗大街，建設大街，體育大街，建華大街，談固大街等南北向城市主干道； 三環(huán)：由中華大街、和平路、體育大街、槐南路、倉安路圍合而成一環(huán)路、二環(huán)路和三環(huán)路。 八射：石正公路、石崗公路、石獲北路、石獲南路、石銅公路、石邯公路、石欒公路、滄石公路等八條主要城市出入口道路。,2008年石家莊市將投入338億元，拉開省會城市“三年大變樣”攻堅戰(zhàn)的序幕?！叭甏笞儤印卑?個重點區(qū)域建設規(guī)劃、27個城中村改造方案、16個舊區(qū)改造重點項目?！叭甏笞儤印睉?zhàn)略核心為：“北跨、西進、東拓”。 向北：依托滹沱河，打造以會議博覽、教育旅行、生態(tài)居住等多功能的濱水功能區(qū)。 向西：依托太行山，打造旅游度假、體育休閑、生態(tài)居住為主的高檔功能區(qū)。 向東：依托高新區(qū)，發(fā)展以高新技術產(chǎn)業(yè)為主的新經(jīng)濟發(fā)展區(qū)。 在城市總體規(guī)劃指導下，滹太新區(qū)、西部山前生態(tài)區(qū)、南部工業(yè)新區(qū)、鐵路新客站地區(qū)確定為近期石市的重點建設區(qū)域，這四個區(qū)域的建設既是實現(xiàn)城市結構調(diào)整的整體性工程，也是實現(xiàn)三年大變樣的核心工程。,5、“三年大變樣”戰(zhàn)略部署,二、整體經(jīng)濟特點及購買力分析,據(jù)統(tǒng)計部門核算：石家莊2008年全年地區(qū)生產(chǎn)總值完成2838.4億元，同比增長11%，分別高于全國、全省2個和0.9個百分點，但比上年明顯減緩，減緩2.2個百分點。在省內(nèi)城市中，gdp總量居第2位；增速居第9位，比上年后退2位；在26個省會城市中，總量居第11位，比上年后退1位；增速居第22位，比上年進2位。 三鹿事件和金融風暴對石家莊整體經(jīng)濟影響較大。但其經(jīng)濟增長率仍保持了比較高的速度，這表明石家莊整體經(jīng)濟發(fā)展仍有潛力可挖。,石家莊近六年gdp走勢,1、石家莊gdp近6年來持續(xù)保持兩位數(shù)增長,2、工業(yè)比重偏重，第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達,從石家莊產(chǎn)業(yè)構成來看，石家莊農(nóng)業(yè)在整體經(jīng)濟中占有比較大的比重，工業(yè)在國民經(jīng)濟所占比重比較大。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較慢，具有較大發(fā)展空間。,三大產(chǎn)業(yè)比重圖,一般認為,一個產(chǎn)業(yè)的比重占到gdp的4%以上,就可以稱之為重點產(chǎn)業(yè),而達到6%8%時，就被認為是支柱產(chǎn)業(yè)。近3年來，石家莊房產(chǎn)投資比重都超過gdp的6%，08年更是突破了8%，可見其重要性。在08年提出的“三年大變樣”政策下，房產(chǎn)行業(yè)將顯得越來越重要。但與發(fā)達城市相比，石家莊房地產(chǎn)業(yè)仍有潛力可挖。,3、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)為石家莊支柱產(chǎn)業(yè),近4年石家莊固定資產(chǎn)投資與gdp關系表（單位：億元）,4、十大支柱行業(yè),國際金融危機對經(jīng)濟的影響首先表現(xiàn)在工業(yè)生產(chǎn)上，石家莊2008年全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值1095.81億元，同比增長13.23%，增速回落7個百分點；實現(xiàn)利稅391.69億元、利潤241.58億元，分別增長10.67%和8.11%，分別比上年回落26.23和40.89個百分點。在省內(nèi)城市中總量居第2位；增速居第9位，比上年后退6位；在省會城市中總量居第8位，與上年比前進1位；增速居第16位，與上年比后退3位。,表格是石家莊排名前十位的工業(yè)情況，這些行業(yè)是石家莊高收入人群比較集中的行業(yè)，這些行業(yè)的高級從業(yè)者有可能是別墅類物業(yè)潛在的消費者。,5、進出口快速增長,石家莊進出口情況與全國趨勢相反，與全省趨勢一致，保持了快速度增長。2008年全市外貿(mào)進出口總值達到69.9億美元，同比增長36.3%，增幅高于上年13.7個百分點，其中進口13.93億美元，同比增長42.1%；出口55.96億美元，增長34.9%。 在省內(nèi)城市中，進出口排第2位，比唐山少22.1億美元，增速比唐山低40.9個百分點；出口排第1位，比唐山多6.53億美元，增速比唐山低40.2個百分點。 在省會城市中，進出口總值總量居第14位，增速居第5位；出口總值總量居第8位，增速居第7位。 其中出口商品中，農(nóng)產(chǎn)品、醫(yī)藥品、紡織品、機電產(chǎn)品和高新技術產(chǎn)品出口增速呈逐步加快的趨勢。這表明石家莊進出口貿(mào)易受到金融危機影響比較小，而進出口貿(mào)易行業(yè)是石家莊別墅市場的重要潛在購買者。,2008年市區(qū)居民家庭人均可支配收入達到15061.5元，同比增長14.1，增幅已連續(xù)5年保持兩位數(shù)。在省內(nèi)城市中，總量居第3位，少于唐山和廊坊，增速比全省增速低1個百分點，在省內(nèi)城市中居第8位；總量和增速在全國省會城市中處于中下游水平，均排第16位。 以上數(shù)據(jù)表明石家莊人均收入偏低，整體購買力相對較弱。,6、石家莊人均收入位居河北第三,通過高級轎車車主數(shù)量，可以判斷一個城市的購買力情況。截止到2005年底，石家莊市私家車保有量已達到161082輛，以全市930萬人口計算，平均每58人擁有一輛私家車。而根據(jù)經(jīng)驗，一個城市私家車中有5%左右為50萬元以上的高級轎車，由此可以推斷石家莊約有8000輛高級轎車。 近些年來，私家車普及率越來越高。根據(jù)慣常的判斷，2009年，石家莊50萬以上高級轎車的擁有量應該在10000輛以上。這些車主是別墅項目的主要目標客群！,7、擁有10000輛以上高級私家車,在經(jīng)濟危機陰影下，石家莊整體經(jīng)濟仍保持持續(xù)增長，但增長幅度有所回落； 工業(yè)占主導地位，第三產(chǎn)業(yè)仍存在較大發(fā)展空間； 在三年大變樣的政策引導下，房地產(chǎn)已成為支柱產(chǎn)業(yè)； 雖為河北省會，但經(jīng)濟不如唐山，且距離北京、天津比較近，缺乏向心力； 整體經(jīng)濟主要依托工業(yè)，形成十大支柱產(chǎn)業(yè)，在全國進出口大幅回落的情況下，石家莊進口逆流而上，以上行業(yè)高端人群將構成別墅主流消費群體； 國有企業(yè)占比較大、私企業(yè)主有限，說明高端別墅購買群體絕對數(shù)量有限。 通過高級私家車車主數(shù)量判斷，石家莊高端別墅的購買力不強。,小結,三、房產(chǎn)市場概況,（一）商品房市場,1、房地產(chǎn)投資總額連年增長 近年來，石家莊房產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛。2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為122億元，增長38.7%；2006年為131.5億元，增長8.0%；2007年達197.1億元，增長49.2%；2008年更是高達281.8億元，增長43%。在“三年大變樣”的政策指引下，房地產(chǎn)發(fā)展的勢頭不可遏制。,2、商品房施工面積有所上升 2004年，全市商品房施工面積為553萬平方米。 2005年為698萬平方米，比上年增長26.3%。 2006年達到940萬平方米，比上年增長34.8%。 2007年，全市商品房施工面積為983萬平方米，比上年增長2.4%。 2008年施工面積達1111萬平方米，比上年增長13.0% 在石家莊“三年大變樣”的政策下，房地產(chǎn)投資及施工面積大幅增長。,3、商品房竣工面積大幅上升 2005年，全市商品房竣工面積108萬平方米，比上年增長28.9%。 2006年，全市商品房竣工面積為244萬平方米，比上年增長125.8%。 2007年，全市共竣工房屋面積176萬平方米，同比下降36.4%。 2008年，全市商品房竣工面積達到212萬平方米，比上年增長20.3%。 09年上半年成交情況火爆，因此，可以預料的是，將有大批的商品房趕工上市，竣工面積必將大大增加。,4、商品房銷售面積大幅回落 2003年，全市商品房銷售面積116萬平方米，增長16。 2004年，全市商品房銷售面積121.1萬平方米，增長4.4%，二手房交易量達到157萬平方米，首次超過“一手房”成為房地產(chǎn)住宅市場主流。 2005年，全市商品房銷售面積150萬平方米，同比略有下降。 2006年，全市商品房銷售面積約為180萬方，增長20%。 2007年銷售面積網(wǎng)上無公布數(shù)據(jù)，但根據(jù)07年行情推測，應在200萬方以上。 據(jù)國家統(tǒng)計局一份報告顯示，截止到2008年9月，石家莊商品房屋銷售面積大幅縮水，同比下降42.9%，位居全國第六。 2008年10月以來，全市商品房月平均銷售11萬平方米，比06、07均有較大回落。,5、商品房銷售價格 2006年石家莊全市商品房成交均價為2782元/平方米，市區(qū)約在3000左右。 2007年石家莊房價大漲，市區(qū)商品房成交均價約為4000元/平方米。 2008年，石市房地產(chǎn)銷售價格同比上漲5.7%，但上漲幅度比2007年有所回落。 2008年12月份，石市普通商品房高層住宅均價為每平方米4416元左右。 2009年一季度，石家莊新建住宅價格下降7.2%。 石家莊房價走勢基本與全國步調(diào)一致，與沿海城市相比，反應略為遲緩。但是房價變化幅度卻是位居全國前列的。,6、需求分析 以下數(shù)據(jù)由2008年上半年的商品房成交情況統(tǒng)計所得。 價位結構 商品房成交在2500元/平方米5000元/平方米價位的住房占總成交量76。 市區(qū)成交價格集中在35005000之間。 商品房套型結構 從登記銷售商品住房成交單套面積來看，100至144平方米套型住房成交量占75%。 購買者結構 本市購買比例為92.19%，本省以內(nèi)購買比為4.83%，本省以外購買比例為2.98%。本市居民為絕對購買對象，這對石家莊房產(chǎn)發(fā)展是一個嚴重的制約，尤其是高端別墅的開發(fā)。,四、別墅市場分析,1、亞別墅特征明顯，缺乏真正高端產(chǎn)品 石家莊的別墅起步較晚，開發(fā)水平相對較低，高檔別墅非常有限。曾有業(yè)內(nèi)人士稱“石家莊沒有真正的別墅項目”。這是由石家莊消費市場制約的。 首先，石家莊真正的高端消費者有限，高端公寓還分流了部分客戶。 其次，臨近北京、天津等大城市，形不成較強的城市向心力；城市面貌落后，高端人士對其缺乏認同感。致使部分高端購買力轉(zhuǎn)至北京、天津置業(yè)。 高檔別墅缺乏有力的市場支撐，這也制約了石家莊別墅市場的發(fā)展。因此，石家莊別墅具有明顯“別墅形式，公寓價格”的亞別墅特征。,（一）整體市場概況,2、區(qū)域分布 石家莊的別墅市場區(qū)域分布特征不明顯，還未形成別墅群聚集的“城市富人區(qū)”。 目前石家莊別墅分布具有以下一些特征：多建在自然環(huán)境相對較好的郊外，距離市區(qū)有半小時或以上的車程；交通情況一般；周邊商業(yè)活動貧乏，生活環(huán)境具有較強農(nóng)村色彩。 目前比較成型的別墅區(qū)域可分為西部山前板塊、蟠龍湖板塊、龍鳳湖板塊、滹太新區(qū)板塊、東部新城板塊、植物園板塊等。其中，較具競爭力的板塊主要有三個：東部新城區(qū)、滹太新區(qū)、西部山前區(qū)。,西部山前板塊 具有良好的山水自然條件，是石家莊西部開發(fā)建設休閑度假區(qū)的理想?yún)^(qū)域。 代表樓盤：美達項目、錦繡山城、奧克蘭風情小鎮(zhèn)（本項目也屬于該板塊） 龍鳳湖板塊 龍鳳湖景區(qū)距離石家莊15公里，是封龍山風景區(qū)主要景區(qū)，區(qū)內(nèi)自然資源、人文資源豐富，集山、水、林、洞為一體，具有觀光攬勝、度假休閑、健身娛樂等功能。代表樓盤：天籟山水清音、天下財富灣 滹太新區(qū)板塊 位于城市北部，以滹沱河、太平河生態(tài)環(huán)境為依托,打造集會議博覽總部經(jīng)濟、教育科研、文化旅游、休閑度假為主要功能的生態(tài)型新區(qū)。 代表樓盤：江南新城 東部新城板塊 位于城市東部的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，重點發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，完善商業(yè)、商務、信息等服務功能，配套建設體育、文化等公益設施。 代表樓盤：卓達太陽城,3、別墅市場供大于求 根據(jù)對主城區(qū)主要項目統(tǒng)計，2006-2008年石家莊市場上銷售別墅類產(chǎn)品26萬余平方米，1200余套；每年銷售套數(shù)不到1000套，約10萬余平方米。 而2009年石家莊市場上將有35萬余平方米別墅類產(chǎn)品上市，1400余套。 由此可以判斷石家莊別墅市場供大于求。 注：以下數(shù)據(jù)不包括美達西山項目和其他目前未面市的別墅產(chǎn)品。,2006-2008年全市別墅市場銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計 2009年全市別墅市場供應情況預測,4、物業(yè)類型 以雙拼、多聯(lián)排、花園洋房為主。 個別項目有小高層、獨棟產(chǎn)品；絕大多數(shù)為聯(lián)排別墅產(chǎn)品。 由于石家莊的消費水平?jīng)Q定，當前在售別墅樓盤絕少頂級別墅產(chǎn)品。全市僅一個純獨棟別墅園（天下財富灣），僅70余棟。多數(shù)園區(qū)甚至沒有獨棟產(chǎn)品。,5、需求類型 居住型別墅二環(huán)內(nèi)別墅如春江花月、路勁藍郡，另外西部山前等近郊別墅； 度假型別墅蟠龍湖、龍鳳湖景區(qū)內(nèi)的別墅，用于周末度假； 短期居住型分布在高科技園區(qū)、進出口貿(mào)易區(qū)等地；滿足企業(yè)高層及境外人士； 投資型別墅這類別墅較隨機，主要特點是產(chǎn)品有特色，總價低，有一定升值空間。,6、建筑風格缺少特色 以歐式為主，還有少量的中式別墅。但風格并不明顯，做的不地道，缺乏特色，產(chǎn)品差異性不大。且品質(zhì)粗糙，配套落后，園林、景觀皆不精美。,7、別墅戶型呈放大趨勢，但仍相對比較小 根據(jù)2006-2008石家莊別墅市場銷售情況來看，平均戶型面積207平方米；2009年上市套均面積249平方米。 別墅單體面積有增長趨勢，但相對其他城市，石家莊別墅類物業(yè)單體面積仍相對比較小。,（二）石家莊別墅專項研究戶型研究,1、各板塊主要別墅樓盤戶型主力面積統(tǒng)計（取中值所得）,2、全市別墅市場主力戶型出現(xiàn)頻次統(tǒng)計,3、主要別墅樓盤地下室設置狀況出現(xiàn)頻次統(tǒng)計,石家莊目前在售別墅地下室配置越來越受重視。對于獨棟、組院、雙拼別墅是毋庸贅言的。即使對多聯(lián)排別墅而言，地下室比例也在升高。 江南新城一期聯(lián)排基本無地下室，但是二期推出的產(chǎn)品則大大增加了地下室的配比。這點尤其值得注意。,4、主要別墅樓盤車庫、車位設置狀況出現(xiàn)頻次統(tǒng)計,為了控制總價，目前石家莊在售聯(lián)排別墅中，車庫配比并不高。 在一次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近半的消費者認為只要有露天車位，無車庫也可以。,（二）石家莊別墅專項研究價格研究,1、全市別墅市場單價統(tǒng)計（單位：元/）,2、全市別墅市場總價統(tǒng)計（單位：萬元）（取中值所得）,聯(lián)體排屋基本控制在100-200萬元，最高250萬元（市區(qū)內(nèi)別墅除外）； 實際上超過200萬元總價接受程度比較低，在開發(fā)中要注意總價的控制。,當前石家莊樓市缺乏獨棟別墅產(chǎn)品；尤其是可以作為第一居所的獨棟。 價格：總價在150萬左右的聯(lián)排別墅最暢銷，但是同類產(chǎn)品較多。 產(chǎn)品：聯(lián)排是市場主力，因價格較低，最受歡迎；今后的發(fā)展方向應該是經(jīng)濟型獨棟別墅。 地塊區(qū)域（西部山前）具備做高檔物業(yè)的市場前景。 保守預測，總價在300萬以上的中、大獨棟別墅市場壓力較大。,（三）當前石家莊別墅市場小結,市場供應量不減 從2009年上半年的別墅上市量來分析，今年的別墅市場供應繼續(xù)呈上升勢頭。由于近3個月來市場成交量的攀升，去年被抑制住的供應量即將井噴，別墅上市量比去年應有所上升。 別墅項目遍地開花 據(jù)了解今年的別墅市場除了目前在售的幾個項目有新的供應量外，美達西山御園等新項目也將乘機啟動，“三年大變樣”政策指引下的大批高端物業(yè)將持續(xù)面市，市場競爭將非常激烈。 豪宅市場更新?lián)Q代 長期以來，石家莊缺乏真正意義上的別墅產(chǎn)品。近年來，隨著石市房產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，逐漸的出現(xiàn)了幾個較為優(yōu)秀的高端項目。除了本地的卓達之外，外來優(yōu)秀房企競相加入本地市場，為石家莊帶來諸如路勁藍郡、美達西山御園等優(yōu)質(zhì)別墅園，將引領石家莊豪宅更新?lián)Q代。 經(jīng)濟型別墅市場寬闊 石家莊一向由“亞別墅”產(chǎn)品壟斷市場，隨著開發(fā)水平的不斷上升，一種真正的別墅產(chǎn)品呼之欲出。經(jīng)濟型的獨棟別墅產(chǎn)品具有較大的發(fā)展空間。今后，市場上將出現(xiàn)越來越多的個性化產(chǎn)品。,（四）2009年石家莊別墅市場展望,（五）重要項目基本信息一覽表,貳 產(chǎn)品定位篇 一、項目基本概況 二、對產(chǎn)品規(guī)劃的一些思路性建議 三、對現(xiàn)有規(guī)劃的幾點意見,一、項目基本概況,（一）與市中心關系,鹿泉市,西部山前,項目地,主城區(qū),12公里,（二）項目基本情況,用地性質(zhì)：別墅用地 用地規(guī)模：34.68萬平方米 建筑面積：約38萬平方米 容積率：1.1之內(nèi) 位置：槐安路沿線向西直至山腳下，屬西部山前區(qū)。 交通：距離市中心僅12公里，交通便捷。,（三）區(qū)域環(huán)境,西部山前區(qū)域規(guī)劃 “三年大變樣”4個重點區(qū)域之一。 “北跨、西進、東拓”的戰(zhàn)略部署中的“西進”工程。 規(guī)劃提出依托太行山，將西部山前打造成為集旅游度假、體育休閑、生態(tài)居住于一體的高檔功能區(qū)。,西部山前的規(guī)劃將為本項目的開發(fā)帶來新的機遇！,（三）區(qū)域環(huán)境,周邊主要別墅項目 1、奧克蘭風情小鎮(zhèn) 2、錦繡山城 3、美達西山御園,“石家莊富豪區(qū)” 呼之欲出 世界范圍內(nèi)的著名城市，都有自己的“富豪住宅區(qū)”，從日本東京灣、悉尼玫瑰灣、香港淺水灣到美國紐約長島、洛杉磯orange county、比弗利山、laguna beach以至于北京的西山，這些地方“富豪住宅區(qū)”都擁有世界級的聲譽。作為北方的重要工業(yè)城市，河北省省會，石家莊的經(jīng)濟正在飛速發(fā)展。近年來隨著別墅物業(yè)的開發(fā)，“富人住在哪里”也引起了人們的思考，新財富集團的精英們正在選擇他們的居住地。 西部山前作為石家莊“三年大變樣”4個重點區(qū)域之一，地理位置優(yōu)越（距離市中心僅13公里），環(huán)境優(yōu)雅，在大石家莊規(guī)劃中被定為為集旅游度假、體育休閑、生態(tài)居住于一體的高檔功能區(qū)。目前已經(jīng)聚集著美達西山御園、錦繡山城、奧克蘭風情小鎮(zhèn)等高檔別墅群，隨著眾多高檔項目的啟動，一個類似于北京西山的石家莊富豪區(qū)呼之欲出！,（四）項目sowt分析,項目優(yōu)勢（strength） 1、自然環(huán)境：緊鄰西部山前生態(tài)新區(qū)，周邊青山環(huán)繞、山水相依，環(huán)境優(yōu)美。 2、交通便捷：槐安路延伸段直接到達本項目，交通十分便捷，適合做第一居所。 3、居住成熟：周邊已有3個在建別墅樓盤，西部山前別墅群落已逐漸成型。 4、規(guī)模適中：占地520畝，對于別墅園來說，規(guī)模適中，正適合做中高檔別墅園區(qū)。,項目劣勢（weakness） 1、開發(fā)商無同類項目開發(fā)經(jīng)驗，操盤難度大。 2、非當?shù)仄放崎_發(fā)商，消費者認可度不高。 3、周邊缺乏市政配套設施，需要園區(qū)內(nèi)部建設，加大開發(fā)成本。 4、開發(fā)周期較長，市場前景難以預測，對資金成本要求高。,項目機會點(opportunity) 1、政策機遇：“三年大變樣”把西部山前作為四個重點區(qū)域。打造集旅游度假、體育休閑、生態(tài)居住為一體的高檔功能區(qū)，為本項目的開發(fā)帶來政策性的機遇。 2、產(chǎn)品機遇：石家莊新出臺的政策規(guī)定今后3年內(nèi)停止供應別墅用地，別墅產(chǎn)品成為稀缺。 3、市場機遇：當前石家莊市場上缺乏適合做第一居所的別墅產(chǎn)品。 4、成本機遇：本項目規(guī)劃中加強對成本的控制，在板塊內(nèi)形成較強的競爭優(yōu)勢。,項目威脅點(threat) 1、當?shù)馗叨讼M群體有限，而當?shù)卦诮▌e墅樓盤已有10多個。 2、在石家莊居住，市中心的舒適度、方便性更吸引高端人群。 3、真正高端人群，往往選擇在北京置業(yè)，未必會青睞石家莊。 4、經(jīng)濟危機中，市場觀望情緒嚴重，未來市場形勢難以預測。,二、對產(chǎn)品規(guī)劃的一些思路性建議,問題1：我們的競爭對手是誰？ 競爭對手包括三個層面。一是區(qū)域內(nèi)的別墅，包括美達西山御園、奧克蘭小鎮(zhèn)等；二是石家莊主要在售別墅，包括江南新城、卓達太陽城等一批優(yōu)秀的別墅園；第三個層面是市區(qū)高檔公寓，如天山新公爵、名門華都等。 石家莊別墅市場漸漸的走向成熟，別墅開發(fā)理念也越來越先進。外來優(yōu)秀開發(fā)商（如路勁藍郡），特別是浙江來的開發(fā)商如中豪（江南新城）、美達（西山御園）等，對本地的市場是個強烈的沖擊；本地開發(fā)商如卓達、天山等對市場都有一定的引導性。,（一）產(chǎn)品定位,我們的劣勢是明顯的！ 與這些優(yōu)秀的開發(fā)商比較，我們既缺乏足夠的品牌影響力，又沒有豐富的開發(fā)經(jīng)驗。如何才能在強手如林的市場上奪得一席之地？如何形成差異化競爭？ 簡要的說，我們是在石家莊無數(shù)平庸的別墅堆里面在加上幾百棟同樣平庸的別墅，還是提供一種優(yōu)質(zhì)的有競爭力的別墅？這是問題的核心所在。 問題無疑是肯定的：平庸的別墅，在這樣的市場里面沒有立足之地。做出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品是我們立足市場的根本。,問題2：我們的產(chǎn)品定位是怎么樣的？ 同樣是做好產(chǎn)品，卻有兩樣的選擇，簡要的說：我們的任務是搶市場，還是創(chuàng)市場？我們是做最高端的別墅，還是做有特色的別墅。 根據(jù)市場調(diào)查的結論，我們覺得在石家莊創(chuàng)造市場是危險的。更高端的消費者不會青睞本地市場。因此，我們的結論是： 我們要做：有特色的別墅。,問題3：什么是有特色的別墅？ 它不是最貴的，但同樣價格的別墅里，它是最好的； 它不是最有品牌，但與更有品牌的別墅相比，它更實用； 它不是最豪華的，但與同樣豪華的別墅相比，它是最便宜的。 價格控制：在150200萬之間，搶占主流市場； 概念創(chuàng)新：城市別墅，地段是我們的優(yōu)勢，可以做第一居所； 產(chǎn)品創(chuàng)新： 1、雖然是排屋，但是有別墅的功能；比排屋更實用、比別墅更經(jīng)濟！ 2、建議多做幾種有特色的產(chǎn)品，為當?shù)厥袌龅莫殑?chuàng)；可參考杭州排屋市場。,問題4：園區(qū)的產(chǎn)品形態(tài)是怎么樣的？ 渠西：是否可規(guī)劃為純排屋社區(qū)？ 1、從地塊條件考慮：項目地塊被分成多塊，每塊約100來畝。這樣的地塊做獨棟別墅不是很適合，會浪費許多邊角，不能很好的利用土地面積； 2、從競爭產(chǎn)品考慮：容積率高達0.79，如在園區(qū)里規(guī)劃獨棟，會使排屋布局更加局促，結果只能做成兵營式排列，與周邊同類競爭產(chǎn)品相比，完全缺乏競爭力； 3、從市場角度考慮：一個不大的園區(qū)里面，產(chǎn)品線拉的太長，反而不利。從最高端的獨棟到最底端的花園洋房，其目標消費者完全不是一個階層；況且，獨棟別墅與疊排緊鄰，也不是非常的恰當。渠西僅250多畝土地，大小適中，產(chǎn)品形態(tài)單一并不會影響市場。因此，我們建議干脆把園區(qū)做的更加純粹，形成一個非常有特色的中端別墅園區(qū)。,渠東：是否可預留部分做多層、小高層？ 據(jù)了解，渠東主要為拆遷區(qū)。拆遷區(qū)規(guī)劃為花園洋房，是否可調(diào)為5層？ 渠東是否還有剩余面積做商品房？如果有，是否可預留北部一塊地做多層、小高層？ 現(xiàn)有的規(guī)劃密密麻麻，建筑密度高達29.8%，類似社會主義新農(nóng)村，完全喪失一個別墅區(qū)應有的舒適性；為了使園區(qū)的居住更加的舒適，規(guī)劃更為合理，建筑密度適當?shù)慕档?，是否有可能?guī)劃部分多層、小高層，作為項目的后期開發(fā)；待3、5年后，改區(qū)域的居住條件更加成熟了之后，小高層應該會有市場需求。據(jù)了解，美達別墅也預留了一塊地，打算將來做高層。,（二）產(chǎn)品風格建議,有特色的排屋區(qū)即風格多樣的排屋區(qū)。 本項目的排屋風格應該豐富多彩，產(chǎn)品線雖不豐富，但是風格線卻是多樣的。 有特色的排屋即當?shù)厣儆械呐盼荨?可以引入當?shù)啬壳斑€很少見的風格，參看北京、杭州等城市經(jīng)典別墅園。 有特色的排屋即地道、純粹、風格鮮明的排屋。 石家莊的別墅整體品質(zhì)較差，產(chǎn)品風格做的不是很地道，因此本案可以用鮮明的風格來打動市場。 有特色的排屋即為利用率高的排屋。 在發(fā)達地方，排屋的研究已經(jīng)非常的成熟、深入，完全可以把排屋做到跟別墅一樣的舒適。,1、西班牙風格戈雅公寓 目前石家莊別墅尚無西班牙風格別墅，美達規(guī)劃有部分排屋； 西班牙風格色彩亮麗、造型優(yōu)美，外觀比較出挑。 當?shù)厥袌霾怀墒?，大氣?nèi)斂的風格如法式別墅并不容易被接受。 西班牙風格在杭州等地已有成功案例可借鑒。 西班牙風格別墅實景漂亮，將來樣板房推出必定令人耳目一新。,杭州戈雅公寓 廣州星河灣,2、英式風格萬科紅郡 英式別墅石家莊較少見，除了天下財富灣有幾棟外，其他樓盤幾乎沒有； 而天下財富灣建筑做的不是很地道，沒有把英式風格做到位； 萬科紅郡已有成功案例可借鑒，萬科的行業(yè)地位可為本項目推廣借勢。 英式tudor（都鐸 ）建筑，典型的西方建筑，來自英國民間，存在久遠，逐步發(fā)展成為貴族建筑。紅磚墻、斜屋頂、老虎窗和一步陽臺是其典型特征，充分詮釋著英式建筑所特有的莊重、古樸 。屋頂為深灰色，墻面涂成白色的或者灰色。,萬科紅郡,3、中式風格西溪里 在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)中式風格也有一定的市場； 卓達太陽城經(jīng)過充分的市場調(diào)查后，特地規(guī)劃了部分中式建筑； 目前中式風格在石家莊還是非常罕見； 北方城市的四合院情節(jié)。,杭州坤和西溪里排屋,杭州坤和西溪里排屋戶型參考,4、地中海風格托斯卡納 手工外墻、stucco涂料； 屋頂采用西班牙特制紅陶筒瓦 弧形和大面積的中空玻璃窗 圓弧檐口、拱形窗，拱形門洞 部分外立面文化石 加拿大紅雪松木廊架,（三）園林風格建議,中性歐式風格 本項目建筑風格較多，因此園林風格倒不一定要按照某一種風格做到極致。 由于大多數(shù)風格都是歐式的，因此園林風格基本上為歐式,功能性的細節(jié)景致要滿足中國人的居住習慣。 其主要特征如下：,規(guī)整化：構圖形式相對規(guī)則，講究工整和對襯。本案周邊有自然河道的天然優(yōu)勢，但在園林景觀上一定要去生態(tài)化和自然化，呈現(xiàn)出規(guī)整、和諧的現(xiàn)代園林之美。 精細化：石家莊當前別墅園林普遍粗糙。本項目園林要體現(xiàn)南方建筑細膩、精致的特色，注重小品、細節(jié)的設計。 典雅化：別墅具有尊貴典雅的氣質(zhì)。園林設計要典雅和諧，表現(xiàn)出尊貴感。運用現(xiàn)代材質(zhì)及工藝，演繹歐洲傳統(tǒng)文化的精髓。 情趣化：要注意趣味性。在公共空間里布置石徑、曲廊等小品，滿足住戶的趣味，并產(chǎn)生一定的互動。,具有一種儀式感的規(guī)整化園林（參考圖）,水系參考圖,水系參考圖,小品參考圖,組團間景觀參考圖,（四）配套建議,別墅之所以作為住宅的終極形式，配套起到關鍵的作用，擁有優(yōu)勢的資源和配套是別墅營銷成敗的關鍵。 對于本項目而言，我們已經(jīng)擁有了山景和部分水景，這是我們造別墅的前提條件； 另外，我們建議再增加一些園區(qū)內(nèi)部生活配套，一則便利消費者生活，二則也是提升本項目作為高端住宅的一個方式。,1、豪華雙會所 運動會所：包括室內(nèi)游泳館、健身房、棋牌室、臺球館、羽毛球館、溜冰場，及室外網(wǎng)球場等； 生活會所：包括閱覽室、咖啡館、美容室等滿足休閑生活的配備；另外物業(yè)管理公司用房也設置在此。 一動一靜雙會所是別墅區(qū)常見的規(guī)劃方式；但是不宜太大，總面積控制在7左右即可（約3000平方米）,2、超市 為滿足園區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活便利，應規(guī)劃有超市；超市面積在1500平方左右即可，中高檔次。 注意：在郊區(qū)別墅千萬不要規(guī)劃購物廣場！,3、品牌雙語小學 如今的家長非常重視孩子的教育，引進品牌學校已成為中高檔住宅區(qū)的一個趨勢。建議跟名牌學校如北京景山小學合作辦學，打造雙語貴族小學。省直屬幼兒園。 合作模式：如開發(fā)商建樓，政府經(jīng)營。,4、園區(qū)巴士 作為郊區(qū)樓盤，且周邊配套尚不成熟的情況下，是否有可能設置幾輛園區(qū)巴士？ 5、醫(yī)療機構 作為一個5000余人的社區(qū)，應該有一個小型醫(yī)療設施，如診所、小藥店等； 6、物管建議 物管是高檔小區(qū)的一個指標。萬科、綠城等開發(fā)商非常重視對物管團隊的營建，萬科每年虧損1億去維持高素質(zhì)的物管團隊。建議在項目正式推廣之前，與知名物管簽定合作協(xié)議，哪怕僅僅是物業(yè)顧問也好，對項目推廣也是一個賣點。,三、對現(xiàn)有規(guī)劃的幾點意見,我們對項目整體規(guī)劃的建議是否可行？即西區(qū)全部規(guī)劃為排屋，東區(qū)返遷部分為花園洋房，北部預留部分小高層。 如以上建議不可行，我們則對原規(guī)劃提了以下幾點優(yōu)化意見。,(一)整體布局建議,1、整體兵營式排布，缺乏變化及錯落感，應盡量避免。一組庭院與另一組庭院之間要有綠地。 2、每個組團100畝左右，這樣的規(guī)模應該有小型的中央景觀區(qū)，建筑圍繞中央景觀形成向心感，建筑布局就避免兵營式的呆板排列，盡量避免一模一樣的多組別墅重復出現(xiàn)，最好能營造一些節(jié)奏。 3、主干道、次干道基本上成筆直到底的狀態(tài)，沒有形成環(huán)路，甚至在聯(lián)排組團出現(xiàn)很多斷頭路（南北貫通，很像城市道路，不像園區(qū)道路），希望能在各個組團中形成相對獨立的環(huán)路。,整體布局及組團關系（綠城桃花源）,整體布局及組團關系（綠城桂花城）,整體布局及組團關系 . 嵇山一品,4、公建、配套布置不夠均勻，北面的住戶離園區(qū)主配套太遠，會所考慮移到比較中心的位置。