土地增值稅法.ppt

土地增值稅法,土地增值稅是對國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅屬于特定目的稅。該稅種本身是企業(yè)所得稅稅前允許扣除的稅種之一，同時該稅種的計算也會涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和印花稅，所以它是綜合性比較強的稅種。,一、納稅義務人,土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。（不劃分經(jīng)濟性質(zhì)、納稅人性質(zhì)、內(nèi)外資性質(zhì)、部門等因素）,二、征稅范圍,（一）基本規(guī)定 準確界定土地增值稅的征稅范圍通過三條標準來判定： 1、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅 強調(diào)：轉(zhuǎn)讓的土地使用權必須屬國家所有,2、土地增值稅是對國有土地使用權及其土地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅 強調(diào)：必須有轉(zhuǎn)讓行為 3、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅 強調(diào)：必須取得收入,（二）具體規(guī)定,1、以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物（包括出售國有土地使用權、房地產(chǎn)開發(fā)、存量房地產(chǎn)買賣）屬于土地增值稅征稅范圍。,2、房地產(chǎn)的繼承、贈與（只包括將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人以及通過中國境內(nèi)非營利性的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利=公益事業(yè)）不屬于土地增值稅征稅范圍。 3、房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅征稅范圍。,4、房地產(chǎn)的抵押在抵押期間不屬于土地增值稅征稅范圍，抵押期滿后，再按照房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有確定。 5、房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅征稅范圍。對于個人之間互換自有居住的房地產(chǎn)，經(jīng)稅務機關核定，可以免征。,6、以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，暫免征收土地增值稅，投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征稅。 7、合作建房，建成后分房自用的，暫免征稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征稅。 8、企業(yè)兼并時，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中，暫免征收。,9、房地產(chǎn)的代建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍。 10、房地產(chǎn)的重新評估不屬于土地增值稅征稅范圍。 11、因國家征用收回的國有土地使用權或房地產(chǎn)免征土地增值稅。,三、稅率,四、土地增值額的確定,土地增值額=應稅收入-扣除項目金額 應稅收入：包括貨幣收入、實物收入和其他收入 扣除項目-是計算的重點和難點,轉(zhuǎn)讓舊房,土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-舊房評估價格-支付的地價款和有關費用-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金,轉(zhuǎn)讓新房,土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-取得土地使用權所支付的金額-房地產(chǎn)開發(fā)成本-房地產(chǎn)開發(fā)費用-房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金-加計扣除,（一）轉(zhuǎn)讓新房扣除項目的確定,1、取得土地使用權所支付的金額 （1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。 招標、拍賣等出讓方式取得的，地價款為所支付土地出讓金； 行政劃撥方式取得，地價款為補交的土地出讓金； 轉(zhuǎn)讓方式，地價款為向原土地使用權人支付的地價款。 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本 包括土地征用拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。 3、開發(fā)費用 借款利息能分攤、有證明：借款利息+ 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用【(1+2)5%(內(nèi))】 借款利息不能分攤、無證明：房地產(chǎn)開發(fā)費用【(1+2)10%(內(nèi))】計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加;印花稅因列入管理費用中，故再次不允許單獨再扣除。 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅 （按產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓書據(jù)所載金額的0.5貼花）,5、財政部規(guī)定的其他扣除項目 房地產(chǎn)開發(fā)公司加計扣除費用 （12）20% 此項加計扣除規(guī)定是為了抑制房地產(chǎn)的投機行為，保護正常開發(fā)投資者的積極性。,（二）轉(zhuǎn)讓舊房扣除項目金額的確定,1、舊房及建筑物的評估價格； 評估價格=重置成本價（由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定）成新度折扣率 一棟房屋已使用近10年，建造時的造價為1000萬元，按轉(zhuǎn)讓時的建材及人工費用計算，建同樣的新房需花費4000萬元，該房有六成新，則該房的評估價格為： 400060%2400（萬元）,2、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。 3、在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。,五、掌握應納稅額的計算,計算土地增值稅的方法和步驟： （一）增值額應稅收入扣除項目金額 （二）確認增值額占扣除項目金額的比例 增值額占扣除項目金額的比例增值額扣除項目金額,（三）根據(jù)增值額占扣除項目金額的比例確認適用稅率和速算扣除系數(shù) （四）應納稅額增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù),計算舉例,某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬元，其扣除項目金額為100萬元，請計算其應納土地增值稅的稅額。 400-100=300 300/100*100%=300% 適用60%稅率級次。 300*60%-100%*35%=145萬元,例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元(設城建稅率7%，教育費附加征收率3%)。建此住宅支付的地價款100萬元，開發(fā)成本300萬元，銀行貸款利息支出無法準確分攤。該省政府規(guī)定的費用計提比例為10%。計算上述業(yè)務應繳納的土地增值稅。,答案：,(1)實現(xiàn)收入總額：1600萬元 (2)扣除項目金額: 支付地價款：100萬元； 支付開發(fā)成本：300萬元 計提的三項費用：(100+300)10%=40(萬元) 扣除的稅金：16005%(1+7%+3%)=88(萬元) 加計扣除費用：（100+300)20%=80(萬元) 扣除項目合計：100+300+40+88+80=608(萬元),(3)增值額：1600-608=992(萬元) (4)增值比率：992608163% 適用第三檔：稅率50%，扣除系數(shù)15% (5)應納稅額99250%- 60815%=404.8(萬元),六、減免稅優(yōu)惠,（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%，免征土地增值稅。 （二）因國家征用收回的房地產(chǎn)、 國家建設需要搬遷