綠色建筑宣貫培訓講稿121011.pptx

綠色建筑的運營管理,同濟大學 chengdz,程大章,一、綠 色 建 筑 的 實 踐 二、現(xiàn)代物業(yè)設施管理概述 三、綠色建筑運營管理特點 四、 運營管理的評價要點 五、小 結(jié) 與 考 核 要 點,主要內(nèi)容,一、綠色建筑的實踐,進入廿一世紀，全球城市化進程加快、經(jīng)濟快速增長，但是人口急驟增加、資源萎縮、環(huán)境惡化，人類生存面臨著嚴峻挑戰(zhàn)。 人類的建設行為及其成果建筑物在生命周期內(nèi)：消耗了全球資源的40%、全球能源總量的40%，建筑垃圾也占全球垃圾總量的40%。 綠色建筑強調(diào)人與自然的和諧，避免建筑物對生態(tài)環(huán)境和歷史文化環(huán)境的破壞，資源循環(huán)利用，室內(nèi)環(huán)境舒適，符合中國可持續(xù)發(fā)展的基本國策，因而受到了各級政府、工程界與房地產(chǎn)業(yè)的高度重視。,綠色建筑是人類的建筑物第四階段，其主要特征：大量利用可再生能源和未利用能源，強調(diào)能源節(jié)約和建筑材料資源的循環(huán)使用，盡量減少建筑過程中對自然生態(tài)環(huán)境的損害。 第一階段 遮風避雨建筑 第二階段 舒適建筑（1700年-1970年） 第三階段 健康建筑（1970年-至今 ） 第四階段 綠色建筑：建設不僅是為了自身的需要，更要為人類的后代留下生存的環(huán)境與資源、歷史文化遺產(chǎn)。,綠色建筑在建筑的生命期內(nèi)，最大限度地保護環(huán)境、節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材）和減少污染，為人們提供健康、適用和高效地使用的空間。 綠色建筑將環(huán)保技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、信息技術(shù)、控制技術(shù)滲透入人們的生活與工作，用最新的理念，最先進的技術(shù)去解決生態(tài)節(jié)能與居住舒適度問題。使建筑物與自然環(huán)境共同構(gòu)成和諧的有機系統(tǒng)。,我國采用限制性政策與鼓勵性政策并舉的方式推動綠色建筑發(fā)展。對達不到節(jié)能設計標準的建筑采取禁止投入使用等強制性措施；對節(jié)能達標或應用可再生能源的建筑，采取減免稅收費用、貼息貸款、財政補貼進行鼓勵。 經(jīng)濟政策實施的重點領域是新建綠色建筑、既有建筑的建筑節(jié)能改造、可再生能源的規(guī)?；瘧玫?。,綜上所述，中國近年來在綠色建筑領域所做的這些工作，反映了政府、工程界和房產(chǎn)業(yè)的建設行為正從生態(tài)意識走向生態(tài)盡責，這是中國可持續(xù)發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折點。,在綠色建筑的工程建設過程中每一專業(yè)都是綠色建筑建設鏈的一部分，任何階段都在綠色建筑的生命周期之中。 為能有效實施，綠色建筑的生命期必須具有一個協(xié)同支撐的模式。,綠色建筑工程實踐中的問題,綠色建筑因符合中國政府可持續(xù)發(fā)展的國策與世界節(jié)能環(huán)保主流，得到了快速發(fā)展，無論是工程界還是房地產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)把綠色建筑的建設作為主要的工作內(nèi)容。 作為新技術(shù)集成的產(chǎn)物，綠色建筑在中國還是處于初級階段，就如20年前的智能建筑，人們在以高漲的熱情、前衛(wèi)的理念去構(gòu)造心中的理想物時，往往缺失了科學嚴謹。,應重視生命期成本評價 現(xiàn)代社會的人工設施必須進行 生命期成本評價。 建設投資 +生命期內(nèi)維持功能的費用 生命期成本,重形式與理念，輕實效與長效 一些綠色建筑項目，強化了綠色理念，把各種綠色建材、綠色設計方法、節(jié)能技術(shù)、節(jié)能設備等組合在一幢孤立的建筑物中，雖然獲得各類綠色建筑的稱號，但卻沒有完整的測試數(shù)據(jù)與運行數(shù)據(jù)，不能提供建設與運行的成本資料。一些低/零能耗建筑，多以設計的理想值表示效能，而太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)提供的能量、太陽能制冷系統(tǒng)的出力，地源熱泵的供能熱量；建筑物內(nèi)的舒適度等等，或為數(shù)據(jù)不全，或是羞于啟齒。,綠色建筑工程為了保障其建設目標在運行中的實現(xiàn)，必須建立監(jiān)控系統(tǒng)，通過實時運行的數(shù)據(jù)來分析建筑物的節(jié)能與環(huán)境保護的效能及缺陷。這一監(jiān)測不是對綠色建材與節(jié)能設施的性能測試，而是從工程整體驗證綠色建筑的實際效益。 運營管理是綠色建筑評價的關(guān)鍵，必須用真實的數(shù)據(jù)說話!,二、現(xiàn)代物業(yè)設施管理概述,物業(yè)設施管理fm （facility management） 建筑物的使用壽命在60-70年左右，而設施設備的壽命則在6-25年不等。建筑物一經(jīng)投入使用，就需要良好的經(jīng)營管理和維護管理。,國際物業(yè)設施管理協(xié)會ifma (international facility management association） fm定義：“以保持業(yè)務空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類有效的生活環(huán)境進行規(guī)劃、整備和維護管理的工作”。,fm目標三大要素,質(zhì)量目標 財務目標 供給目標,綠色建筑物采用現(xiàn)代的通信技術(shù)、計算機技術(shù)及控制技術(shù)，提高建筑物的自動化與信息化水平，能為用戶提供大量的生活服務與信息服務，提供更好的服務質(zhì)量與服務效率，并且為物業(yè)設施管理提供了先進的技術(shù)手段去實現(xiàn) fm 的工作目標。,t1試運行期 t2偶發(fā)故障期 t3摩耗故障期,不同維護水平的可靠性曲線,如何體現(xiàn)綠色建筑的建設目標得到實現(xiàn)? 如何保證綠色建筑的技術(shù)措施運行正常? 如何使綠色建筑的環(huán)境效益、經(jīng)濟效益與社會效益得到長期的實現(xiàn)？ 必須有良好的運營管理！這也是綠色建筑評價標準設立“運營管理”章的意義。,綠色建筑建設的增量成本概算統(tǒng)計,綠色建筑運營管理在傳統(tǒng)物業(yè)服務的基礎上進行提升，在給排水、燃氣、電力、電訊、保安、綠化、保潔、停車、消防與電梯等的管理以及日常維護工作中, 堅持“以人為本”和可持續(xù)發(fā)展的理念，從建筑全壽命期出發(fā)，通過有效應用適宜的高新技術(shù)，實現(xiàn)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與保護環(huán)境的目標。,為實現(xiàn)綠色建筑的建設目標，工程實施與運行管理涉及大量的技術(shù)與政策問題。 建筑設備、資源利用、管理信息、生態(tài)等領域，有大量需要解決的智能控制與信息管理的課題。如果不能有效地實現(xiàn)各類設備系統(tǒng)的智能控制，不能完備地進行建筑物建設、運行與更新過程的信息管理，綠色建筑的主要目標是不可能達到。,信息 綠色建筑工程需要廣泛采集環(huán)境（大氣、水體、氣象等）、生態(tài)（植物、動物等）、建筑物（結(jié)構(gòu)、地基、建材等）、設備（能源、空調(diào)、水處理、供電、固體廢棄物處理等）、社會（安全、資訊、服務、管理、行政等）等領域的信息，為人類社會活動與生活提供準確可靠的信息，為綠色建筑的控制、管理與決策創(chuàng)造良好的環(huán)境。,控制 綠色能源從太陽能，風能，地熱應用到區(qū)域熱電冷三聯(lián)供系統(tǒng)等的控制； 利用峰谷電價差的冰蓄冷系統(tǒng)的控制； 采用最優(yōu)控制技術(shù)充分利用自然能量來采光、通風（照明控制與室內(nèi)環(huán)境）控制，實現(xiàn)低能耗建筑，輔以可再生能源則成為零能耗建筑； 隨環(huán)境溫濕度、照度而自動調(diào)節(jié)的智能呼吸墻； 應用變頻調(diào)速技術(shù)對泵類設備的最佳能量控制； 自動收集雨水、處理污廢水，提供循環(huán)使用的水處理設備控制系統(tǒng)；,管理 綠色建筑的管理涉及環(huán)境、生態(tài)、能源、資源、經(jīng)濟、建筑物、設備、社會、安全、通信網(wǎng)絡等。 由于各子項相互關(guān)聯(lián)，有些子項的目標甚至相互矛盾，因此管理不能僅著眼于單一子項，而要信息共享充分協(xié)調(diào)相互關(guān)系，于是綠色建筑的集成信息管理系統(tǒng)應運而生，在一個統(tǒng)一的平臺上，實現(xiàn)綠色目標的綜合管理。 決策 綠色建筑的生命周期中，其建設、運行管理與更新改造有大量的事物需要決策，并付諸執(zhí)行。,多學科交叉，多技術(shù)結(jié)合 綠色建筑的監(jiān)控管理對象分屬土木工程、環(huán)境工程、生態(tài)工程、能源工程、信息工程、化學工程、設備工程。在一個子系統(tǒng)中，往往需要采用多種技術(shù)手段來實現(xiàn)目標。如模仿“人體表皮組織呼吸系統(tǒng)神經(jīng)系統(tǒng)”應激性能的氣候調(diào)節(jié)設備（呼吸墻），就要綜合運用新型墻體材料、過濾器、氣候調(diào)節(jié)設備、空氣參數(shù)檢測設備、智能控制裝置，以室內(nèi)外空氣品質(zhì)、建筑能耗及居住人的舒適度為綜合目標進行自動調(diào)節(jié)。,綠色城市是綠色建筑的必然趨勢,一幢建筑物中裝備了所有種類的節(jié)能環(huán)保設備，以追求零能耗與零排放目標的亮點工程，除了作為科普教育與科學實驗用外，很難有實際應用與工程推廣的價值，因為缺乏各種節(jié)能環(huán)保設施運行維護的保障體制，無法進行生命周期的投入產(chǎn)出分析。,熱電冷三聯(lián)供、太陽能發(fā)電、太陽能熱泵、風力發(fā)電、水源熱泵、地源熱泵、雨污水綜合利用、中水回用、生物質(zhì)發(fā)電、垃圾無害化處理與能量回收等技術(shù)的合理有效應用，在建設、管理與運行成本上均非獨立建筑物可以承受的。 節(jié)能環(huán)保關(guān)鍵技術(shù)價值的實現(xiàn)需要專業(yè)化與集約化，可再生能源利用的技術(shù)需要規(guī)模化才能取得經(jīng)濟可行性。,實踐證明孤立的綠色建筑受到技術(shù)、管理與經(jīng)濟的制約，要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，需要從綠色城區(qū)的角度來審視建設行為。 可再生能源的集約化利用、廢棄物質(zhì)的綜合利用、道路交通的規(guī)劃管理、能源綜合監(jiān)測管理、綜合通信等，都是節(jié)能、環(huán)保與減排的重要組成部分，這些設施只能是城市的基礎設施。 我們可以明確地指出走向綠色城市是綠色建筑的必然趨勢。,建筑物的運營管理往往與規(guī)劃設計與建設脫節(jié)，工程竣工后才啟動運營管理工作。 綠色建筑則應在規(guī)劃設計階段確定運營管理策略與目標，在運營實施時不斷地進行改進。處理好使用者、建筑和自然三者之間的關(guān)系，實現(xiàn)綠色建筑各項設計指標。,運營管理是對建筑運營過程的計劃、組織、實施和控制，通過物業(yè)的運營過程和運營系統(tǒng)來提高綠色建筑的質(zhì)量、降低運營成本和管理成本、節(jié)省建筑運行中的各項消耗（包括能源和人力消耗）。 建筑智能化技術(shù)是綠色建筑的技術(shù)保障，能提高其建筑性能，智能化系統(tǒng)影響著綠色建筑運營的整體功效。,綠色與低碳的實現(xiàn)是一個循環(huán)周期，通過從測量數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)可視化、效果評估、數(shù)據(jù)分析、設計改善方案到實施改善方案各個環(huán)節(jié)，然后再回到測量數(shù)據(jù)，開始第二個循環(huán)。 在建筑物的生命期，這是個無休止的工作循環(huán)。 因為建筑物的功能會有調(diào)整，負荷是一個隨機過程，設備系統(tǒng)有一個漸進的老化過程，在每一次循環(huán)中總會發(fā)現(xiàn)各類情況與問題，需要進行優(yōu)化改善，都能提升建筑物與設備系統(tǒng)的性能。,區(qū)域能源中心裝備有2臺2000kw燃氣透平機組、2臺2500kva發(fā)電機組、3臺2000rt吸收式冷凍機組、1臺1000rt吸收式冷凍機組、1臺800rt吸收式冷凍機組等，為12ha區(qū)域的建筑群提供冷水、熱水與蒸汽 。,能效,2005年完善了ba系統(tǒng)，實行能源數(shù)據(jù)監(jiān)測與分析，改進運行組織和方案，加強大規(guī)模建筑設施的維護管理；權(quán)衡室內(nèi)環(huán)境、服務性能與節(jié)能效果，聽取客戶意見和積累各方面信息； 進行能源需求方的節(jié)能節(jié)省資源與能源供給方的節(jié)能節(jié)省資源；節(jié)能成果“可視化”，對能源消耗單位進行統(tǒng)計分析與評價。使整個區(qū)域能源中心的能效比從0.80提升到0.86。,gb/t 233312009能源管理體系要求和能源管理體系認證 gb/t 23331規(guī)定對能源管理體系的要求，組織確定有效的能源管理體系要素和過程，強調(diào)對能源管理的過程控制，為兌現(xiàn)管理承諾和實現(xiàn)能源方針進行策劃實施檢查與糾正持續(xù)改進等過程。,綠色建筑的建設理念跨越了建筑物本體而追求人類生存目標的優(yōu)化，是一個大系統(tǒng)多目標優(yōu)化的典型案例。 綠色建筑采用大量的智能系統(tǒng)來保證建設目標的實現(xiàn)，這一過程需要信息、控制、管理與決策，智能化、信息化是不可缺少的技術(shù)手段。 建設部仇保興副部長提出：“以智能化推進綠色建筑，節(jié)約能源，降低資源消耗和浪費，減少污染，是建筑智能化發(fā)展的方向和目的，也是綠色建筑發(fā)展的必由之路?！?已發(fā)布標準,綠色建筑評價標準gb/t50378-2006 建筑工程綠色施工評價標準gb/t50640-2010 民用建筑綠色設計規(guī)范jgj/t229-2010。 各地結(jié)合當?shù)貙嶋H，相繼出臺了地方綠色建筑評價標準，有北京、上海、天津、重慶、廣東、廣西、深圳、河北、湖南、湖北、江西、福建、浙江、江蘇、山西、陜西、香港等省市地區(qū)。,在編標準,綠色工業(yè)建筑評價導則已發(fā)布 綠色辦公建筑評價標準已報批 綠色超高層建筑評價技術(shù)細則已發(fā)布 綠色校園評價標準 綠色醫(yī)院建筑評價標準 綠色商業(yè)建筑評價標準 綠色鐵路客站評價標準 綠色建筑評價標準修編征求意見稿 ,在按建筑功能分類、按區(qū)域特點形成的新標準層出不窮的今天，反映了綠色建筑的理念已得到社會的認同，綠色建筑的技術(shù)已經(jīng)成為工程建設的基本內(nèi)容。 眾多的綠色標準，編制有先后，思路和方法各有千秋，但都是母標準綠色建筑評價標準的補充，以下根據(jù)綠色建筑評價標準修編征求意見稿，來討論如何進行綠色建筑的運營管理評價。,四、運營管理評價要點,申報綠色建筑評價標識的運營管理項目控制項均必須滿足并達到控制項的全部要求。由于設計階段參評的條款較少，只要按要求提供了充實的申報材料，均比較容易達到綠色建筑評價標識要求。 設計階段評審時要提醒為達到運行階段評價的目標，需在實施中注意的工作程序與技術(shù)要求。,關(guān)于申報材料,1. 文件應包括節(jié)能、節(jié)水、綠化、垃圾處置、智能化管理的設備和系統(tǒng)的設置、實施情況、檢測報告、創(chuàng)新等方面的材料； 設計、施工和運行過程中，應保留紙質(zhì)版和電子版的工程資料（包括文字、圖片、影像等），提供的圖紙資料應盡量全面完整； 完整的管理制度文件、日常記錄和相關(guān)證書。 檢測報告、運行報告等應完整,合法,客觀和科學。 以相關(guān)規(guī)范和標準為依據(jù)，現(xiàn)場需要為判斷運營是否提供安全、節(jié)能、環(huán)保、健康的綠色建筑環(huán)境提供依據(jù)；,申報綠色建筑運行標識的項目，由于建設方、設計方、施工方和物業(yè)管理方的工作上脫節(jié)，在設計階段較少考慮運營管理的細節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)通常在建設后期或建成后接手。 有的項目工程竣工后資料不完整；部分物業(yè)管理企業(yè)人員缺少專業(yè)培訓與應具備的技能；工作要求低，往往使達標困難。因此，需要建設、設計、施工、管理等各方面相互配合，協(xié)同工作，才能建造出滿足運營要求的綠色建筑。,管理制度 技術(shù)管理 技術(shù)管理,管理制度,1 制定并實施節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等資源節(jié)約與綠化管理制度。 審查物業(yè)管理機構(gòu)的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理制度，檢查實施過程與效果。節(jié)能管理制度主要包括：分戶、分類的計量與收費；物業(yè)內(nèi)部的節(jié)能管理機制；辦公、商場類建筑耗電、冷熱量等實行分項計量收費。節(jié)水管理制度主要包括：按高質(zhì)高用、低質(zhì)低用的梯級用水原則的節(jié)水管理方案；物業(yè)內(nèi)部的節(jié)水管理機制。節(jié)材管理制度主要包括：建筑和設備系統(tǒng)在維修過程使用的材料消耗管理制度；物業(yè)辦公耗材管理制度。,綠化管理制度主要包括：綠化用水進行計量，節(jié)水型灌溉系統(tǒng)的管理制度；殺蟲劑、除草劑、化肥、農(nóng)藥等化學藥品的使用管理制度。 審核物業(yè)管理合同，查閱物業(yè)管理機構(gòu)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理文檔，從物業(yè)管理的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理工作的日常管理記錄、現(xiàn)場考察和用戶抽樣調(diào)查的實際情況中確認各項制度得以實施。,2 物業(yè)管理部門通過is0 14001環(huán)境管理體系、iso 9001質(zhì)量管理體系認證與gb/t 23331能源管理體系認證。 1so 14001是環(huán)境管理標準，它包括了環(huán)境管理體系、環(huán)境審核、環(huán)境標志、全壽命周期分析等內(nèi)容，旨在指導各類組織取得表現(xiàn)正確的環(huán)境行為。物業(yè)管理部門通過is0 14001環(huán)境管理體系認證，達到節(jié)約能源，降低消耗，減少環(huán)保支出，降低成本的目的，可以減少由于污染事故或違反法律、法規(guī)所造成的環(huán)境風險。是物業(yè)管理單位工作質(zhì)量的保證。,gb/t 23331能源管理體系要求是在組織內(nèi)建立起完整有效的、形成文件的能源管理體系，通過例行節(jié)能監(jiān)測、能效對標、內(nèi)部審核、組織能耗計量與測試、組織能量平衡統(tǒng)計、管理評審、自我評價、節(jié)能技改、節(jié)能考核等措施，實現(xiàn)能源管理方針和預期的能源消耗或使用目標。 查閱物業(yè)管理機構(gòu)的1so14001、iso 9001和 gb/t 23331的認證證書，以及相關(guān)的工作文件。,3 節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化的操作管理制度在現(xiàn)場上墻，值班人員嚴格遵守規(guī)定?？稍偕茉聪到y(tǒng)、雨廢水回用系統(tǒng)等的運行具有完善的管理制度、應急預案與完整的運行記錄。 節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等資源節(jié)約與綠化的操作管理制度必須成為指導操作管理人員工作的指南，以有效保證工作的質(zhì)量。 可再生能源系統(tǒng)、雨廢水回用系統(tǒng)的運行維護技術(shù)要求高，維護的工作量大，需要建立完善的管理制度，并制定設備系統(tǒng)的應急預案。 查閱操作管理制度、值班人員的專業(yè)證書、節(jié)能節(jié)水系統(tǒng)的運行記錄和現(xiàn)場核實。,4 建立綠色教育宣傳制度，形成良好的綠色行為與風氣。 在建筑物長期的運行過程中，用戶和物業(yè)管理人員的意識與行為，直接影響綠色建筑的目標實現(xiàn)，因此需要堅持綠色理念與綠色生活方式的教育宣傳制度，形成良好的綠色行為與風氣。 查閱綠色教育宣傳的工作記錄與媒體相關(guān)報道。,5 實施資源管理激勵機制，管理業(yè)績與節(jié)約資源、提高經(jīng)濟效益掛鉤。 管理是運行節(jié)能的重要手段，管理業(yè)績應與節(jié)能、節(jié)約資源的效果掛鉤。因此要求物業(yè)管理機構(gòu)在保證建筑的使用性能要求、投訴率要低于規(guī)定值的前提下，采用合同能源管理、績效考核等方式，實現(xiàn)物業(yè)管理人員的經(jīng)濟效益與建筑用能系統(tǒng)的耗能狀況、水和辦公用品等的使用情況直接掛鉤。 審查業(yè)主和租用者之間的合同、業(yè)主和物業(yè)管理機構(gòu)之間的合同中是否具有相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)管理機構(gòu)的工作考核體系中包含資源管理激勵機制，與租用者的合同中包含節(jié)能條款。,技術(shù)管理,1 節(jié)能、節(jié)水設施應工作正常，符合設計功能要求。 綠色建筑設置的熱能回收設備、地源/水源熱泵、太陽能光伏發(fā)電設備、太陽能光熱水設備、活動遮陽設備、雨水收集處理設備等工作正常時，才能使節(jié)能、節(jié)水目標得以實現(xiàn)。 節(jié)能、節(jié)水設施有別于傳統(tǒng)的建筑設備，其運行管理存在著技術(shù)難度及運行成本等問題，需要物業(yè)管理機構(gòu)格外重視。 查閱節(jié)能、節(jié)水設施的設計文件，現(xiàn)場檢查設備系統(tǒng)的工作情況，核查節(jié)能、節(jié)水設施的運行數(shù)據(jù)月報與年報和能源系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)，以確定達到設計的功能與技術(shù)指標。 在實際工程中，節(jié)能、節(jié)水設施的運行數(shù)據(jù)是一個動態(tài)值，往往與氣象參數(shù)、建筑負荷及設備調(diào)試狀況等相關(guān)，需要評價者給出科學合理的分析意見。,2 建筑運行過程中應無不達標廢氣、廢水排放。 居住建筑和公共建筑的運營過程中會產(chǎn)生廢水和廢氣，居住建筑主要為生活污水，而公共建筑除了生活污水外，還有餐飲污水、油煙氣體等的排放。為此需要設置各類設備和方式，通過合理技術(shù)措施和排放管理，進行無害化處理。 條文的目的是杜絕建筑運營過程中廢水和廢氣的不達標排放。物業(yè)管理機構(gòu)需要提供建筑運營期的第三方環(huán)評報告，評價中需現(xiàn)場了解廢水和廢氣處理設施的連續(xù)運行情況。,3 建筑通風、空調(diào)、照明等設備自動監(jiān)控系統(tǒng)應工作正常，運行記錄完整。 對冷熱源、風機、水泵等設備必須進行有效監(jiān)測，對用能數(shù)據(jù)和運行狀態(tài)進行實時采集并記錄；按照設計的工藝要求進行自動控制。只有ba系統(tǒng)處于正常工作狀態(tài)下，建筑物才能實現(xiàn)高效管理和有效節(jié)能。 公共建筑的面積小于2萬m2 和10萬m2以下的住宅區(qū)，可不設ba系統(tǒng)，但應有簡易的控制措施，如風機水泵的變頻控制、不聯(lián)網(wǎng)的就地控制器、單回路反饋控制等。,審閱ba系統(tǒng)的設計文件，核對監(jiān)控點數(shù)表與現(xiàn)場設備系統(tǒng)一致和節(jié)能優(yōu)化的控制策略得到實施。 在ba系統(tǒng)的中央控制站上，檢查系統(tǒng)的實時工作情況，審查ba控系統(tǒng)的運行記錄的真實性和完整性。系統(tǒng)的運行記錄和檢測數(shù)據(jù)應保持一年以上，允許有不超過一個月的自動記錄中斷，但是主要能耗數(shù)據(jù)應在系統(tǒng)故障期提供人工記錄。,4 智能化系統(tǒng)的運行效果滿足居住區(qū)或公共建筑運行與管理的需要。 為保證居住區(qū)與公共建筑的安全、高效運營，要求根據(jù)現(xiàn)行標準智能建筑設計標準gb/t 50314和居住區(qū)智能化系統(tǒng)配置與技術(shù)要求cj/t 174，設置合理、完善的安全防范系統(tǒng)、設備監(jiān)控管理系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，智能化系統(tǒng)工程經(jīng)驗收，工程質(zhì)量符合智能建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范gb 50339，運行安全可靠。,查閱智能化系統(tǒng)工程設計文檔、施工變更文件、驗收報告及運行記錄，現(xiàn)場考察各系統(tǒng)的運行情況和進行用戶抽樣調(diào)查。居住區(qū)的安全防范系統(tǒng)、設備監(jiān)控管理系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡系統(tǒng)達到居住區(qū)智能化系統(tǒng)配置與技術(shù)要求的基本配置功能,公共建筑的安全防范系統(tǒng)、設備監(jiān)控管理系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡系統(tǒng)達到智能建筑設計標準的基本配置功能。,5 對空調(diào)通風系統(tǒng)按照現(xiàn)行國家標準空調(diào)通風系統(tǒng)清洗規(guī)范gb 19210規(guī)定進行定期檢查和清洗。 空調(diào)系統(tǒng)啟用前，應對系統(tǒng)的過濾器、表冷器、加熱器、加濕器、冷凝水盤及風管進行全面檢查、清洗或更換，保證空調(diào)送風風質(zhì)符合室內(nèi)空氣中細菌總數(shù)衛(wèi)生標準gb 17093的要求?？照{(diào)系統(tǒng)清洗的具體方法和要求參見空調(diào)通風系統(tǒng)清洗規(guī)范gb 19210。空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔應具備殺滅軍團菌的能力，并定期進行檢驗。 審核空調(diào)設備和風管的清洗計劃和日常清洗維護記錄。 對于不設中央空調(diào)系統(tǒng)的居住區(qū)，本條可不參評。,6 定期檢查、調(diào)試公共設施設備，根據(jù)環(huán)境與能耗的檢測數(shù)據(jù)，進行設備系統(tǒng)的運行優(yōu)化與能效管理。 保持建筑物與居住區(qū)的公共設施設備系統(tǒng)運行正常，是保證綠色建筑實現(xiàn)各項目標的基礎。物業(yè)管理機構(gòu)有責任定期檢查、調(diào)試設備系統(tǒng)，維持設計的性能指標；進一步根據(jù)運行數(shù)據(jù)或第三方檢測的數(shù)據(jù)，進行設備改造，不斷提升設備系統(tǒng)的性能，提高建筑物的能效管理水平。 審核物業(yè)管理機構(gòu)的設備管理措施、檢查調(diào)試、運行記錄，審查設備能效改造等方案、施工文擋和改造后的運行記錄。,7 應用信息化手段進行物業(yè)管理，建筑工程、設施、設備、部品、能耗等的檔案及記錄齊全。 信息化管理是實現(xiàn)綠色建筑物業(yè)管理定量化、精細化的重要手段，對保障建筑的安全、舒適、高效及節(jié)能環(huán)保的運行效果，提高物業(yè)管理水平和效率，具有重要作用。 建筑物的工程圖紙資料、設備、設施、配件等檔案資料，建筑物及其設備系統(tǒng)的能源消耗數(shù)據(jù)和室內(nèi)外的環(huán)境監(jiān)測數(shù)據(jù)，無論是評價工作還是日常運行，都必須長期保存。采用信息化手段建立完善的建筑工程及設備、能耗、環(huán)境、配件檔案及維修記錄是必要的。 現(xiàn)場操作物業(yè)信息管理系統(tǒng)，查閱針對建筑工程及設備、配件檔案和維修的信息記錄，能耗和環(huán)境的監(jiān)測數(shù)據(jù)。物業(yè)信息管理系統(tǒng)應運行正常，物業(yè)管理信息內(nèi)容完備。,環(huán)境管理,1 制定垃圾管理制度，對垃圾物流進行有效控制，對廢棄物進行分類收集，防止垃圾無序傾倒和二次污染。 建筑物運行過程中產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾，直接影響內(nèi)外環(huán)境，如果不能合理、及時地處理，還將對城市環(huán)境產(chǎn)生極大的影響。 垃圾容器的密閉性能及其規(guī)格應符合國家有關(guān)標準，設放的位置、數(shù)量、外觀色彩及標志符合垃圾分類收集的要求。根據(jù)垃圾的來源、可否回用性質(zhì)、處理難易度等進行分類。對于可再利用或可再生的材料進行有效回收處理。在尚未垃圾分類處理的城市，應要求建筑物和住宅區(qū)先行實施垃圾分類，為今后的城市實施打下基礎，使市民和物業(yè)管理機構(gòu)養(yǎng)成環(huán)保習慣。設置小型有機廚余垃圾處理設施時，還應考慮其處理能力配置的合理性。,審查垃圾管理制度：垃圾分類、收集、運輸?shù)日w系統(tǒng)的規(guī)劃，要求做到對垃圾流進行有效控制；垃圾管理運行操作手冊（含管理設施、管理經(jīng)費、人員配備及機構(gòu)分工、監(jiān)督機制等、定期的崗位業(yè)務培訓）和污染事件應急處理預案等。 現(xiàn)場核實檢查清運記錄，注重有序管理和杜絕二次污染。,2 采用無公害病蟲害防治技術(shù)，規(guī)范殺蟲劑、除草劑、化肥、農(nóng)藥等化學藥品的使用，有效避免對土壤和地下水環(huán)境的損害。 病蟲害的發(fā)生和蔓延，將破壞生態(tài)環(huán)境和生物多樣性，應嚴格控制病蟲害的傳播和蔓延。病蟲害防治工作要堅持生物防治和化學防治相結(jié)合的方法，科學合理使用化學農(nóng)藥，大力推行生物制劑、仿生制劑等無公害防治技術(shù)，提高生物防治和無公害防治比例，保證人畜安全，保護有益生物，防止環(huán)境污染，促進生態(tài)可持續(xù)發(fā)展。,各地政府主管部門已經(jīng)發(fā)布的城市園林綠化養(yǎng)護管理標準應作為評價工作的主要依據(jù)。 查閱化學藥品的進貨清單與使用記錄，并現(xiàn)場核實農(nóng)藥和化肥管理帳冊和管理責任制。,3 栽種和移植的樹木成活率大于90，植物生長狀態(tài)良好。 物業(yè)管理機構(gòu)應采取措施保證樹木有較高的成活率，如在適宜季節(jié)植樹，采取樹木生長期移植技術(shù)；采用耐候性強的鄉(xiāng)土植物；建立并完善了栽植樹木后期管護工作。對行道樹、花灌木、綠籬定期修剪，草坪及時修剪。及時做好樹木病蟲害預測和防治，做到樹木無暴發(fā)性病蟲害，保持草坪、地被的完整，保證樹木較高的成活率，老樹成活率達98，新栽樹木成活率達85以上。發(fā)現(xiàn)危樹、枯死樹木及時處理。 各地政府主管部門已經(jīng)發(fā)布的城市園林綠化養(yǎng)護管理標準應作為評價工作的主要依據(jù)。 檢查工作記錄、現(xiàn)場核實和用戶調(diào)查，現(xiàn)場觀感良好。,4 垃圾站(間)存放垃圾應及時清運，不污染環(huán)境，不散發(fā)臭味。 應重視垃圾站(間)的景觀美化及環(huán)境衛(wèi)生，以提升生活環(huán)境的品質(zhì)。垃圾站(間)有沖洗和排水設施，存放垃圾能及時清運、不污染環(huán)境、不散發(fā)臭味。 現(xiàn)場考察垃圾站(間)的沖洗和排水設施，垃圾清運記錄和用戶抽樣調(diào)查。,5 垃圾分類回收比例達90%，且有害垃圾單獨收集。 垃圾分類收集就是在源頭將垃圾分類投放，并通過分類的清運和回收使之分類處理或重新變成資源。垃圾分類收集有利于資源回收利用，便于處理有毒有害的物質(zhì)，減少垃圾的處理量，減少運輸和處理過程中的成本。需要用法規(guī)來約束人們必須分類處置垃圾。在尚未建立垃圾分類處理的城市，建筑