山東某市2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.ppt

,山東省濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)研分析,2013.04,瑞 宸 地 產(chǎn) 中國(guó)濱州,目 錄,一、濱州市宏觀介紹； 二、濱州市住宅市場(chǎng)分析； 三、本項(xiàng)目基本情況；,瑞宸地產(chǎn),一、濱州市宏觀介紹,一、濱州市宏觀介紹,濱州市,濱州市是山東省的北大門，位于山東省省會(huì)濟(jì)南市東北117公里處。2001年建市，版圖面積9600平方公里，常住人口412.85萬(wàn)人（截止2012年11月）。 濱州市是黃河三角洲的中心城市，是黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的主戰(zhàn)場(chǎng)和核心區(qū)域。,濱州市政府,城市特點(diǎn)1：生態(tài)園林型城市,濱州市的“四環(huán)五海”工程（即：環(huán)城公路、環(huán)城水系、環(huán)城綠化帶、環(huán)城風(fēng)景區(qū)和東、西、南、北、中五座平原水庫(kù)），集園林與湖水于一色,融產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、文化為一體，規(guī)劃設(shè)計(jì)達(dá)到國(guó)內(nèi)、國(guó)際先進(jìn)水平。一個(gè)生態(tài)園林型現(xiàn)代化中心城市正在崛起。,濱州市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，沒有化工污染，社會(huì)文明安全，居住空間舒適，生活品質(zhì)良好，生活節(jié)奏較慢，2011年全國(guó)十大幸福感城市排名第五。,城市特點(diǎn)2：能源型城市,城市特點(diǎn)3：宜居型城市,勝利油田是中國(guó)第二大油田，濱州市為中國(guó)石化勝利油田的采集工作區(qū)域之一，有大量石油工人定居在濱州。,一、濱州市宏觀介紹,二、濱州市住宅市場(chǎng)分析,二、濱州市住宅市場(chǎng)分析,濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀,濱州房地產(chǎn)的啟動(dòng)相對(duì)其他周邊市區(qū)相對(duì)較晚，2011年下半年開始較快發(fā)展。應(yīng)該說(shuō)，是城市中心西移拓展了城市發(fā)展空間，從而激活了濱州市房地產(chǎn)住宅類市場(chǎng)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。經(jīng)過一年的引導(dǎo)，2012年濱州購(gòu)房群體的意識(shí)和需求都在迅速提升，換房行為剛剛開始，市場(chǎng)需求在近三年將比較旺盛。由于城區(qū)可供開發(fā)用地減少，城區(qū)中心地段房源有限。新開項(xiàng)目主要集中在開發(fā)區(qū)或者市區(qū)邊緣地帶，項(xiàng)目?jī)r(jià)值相對(duì)較低。 濱州正處于城市更新、城市生活重心轉(zhuǎn)移的發(fā)展階段。老城已不屬于這個(gè)時(shí)代，新城剛起步。城市的居住重心和商業(yè)重心正在向新城轉(zhuǎn)移。隨著國(guó)家黃河三角洲戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，濱州將會(huì)迎來(lái)新一輪機(jī)遇。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。目前，濱州的購(gòu)房者以剛需和改善置業(yè)為主，投資客為輔，商品住宅主流均價(jià)在4000元-5500元/區(qū)間，主力戶型以三室兩廳為主，物業(yè)類型為小高層和高層，多層為輔。另有部分別墅的開發(fā)，別墅的價(jià)格在8000-14000/區(qū)間。,2012上半年市場(chǎng)低迷，住宅類產(chǎn)品同比跌幅較大。尤其1月和8月，同比跌幅達(dá)50%。 年度銷量整體下滑，金九銀十沒有到來(lái)，相反6、7、8三月是本年度表現(xiàn)最好的三個(gè)月，12月樓市回暖，僅次于這三個(gè)月。,數(shù)據(jù)來(lái)源：濱州房產(chǎn)網(wǎng),2012年整體回顧：市場(chǎng)平穩(wěn)，發(fā)展較快 旺季不旺，淡季未淡,最受歡迎購(gòu)房路段為： 黃河8路，渤海11、16、18路 通過圖表可以看出，目前濱州市民最認(rèn)可的購(gòu)房路段為黃河8路，渤海11、16、18路等行政區(qū)域中心，此路段是濱州目前品質(zhì)最高、產(chǎn)品最多樣的高檔社區(qū)集中地。,數(shù)據(jù)來(lái)源：濱州房產(chǎn)網(wǎng),黃河8路,市場(chǎng)主流需求集中于90-120兩房、三房 根據(jù)對(duì)2012年濱州市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目成交房源面積匯總發(fā)現(xiàn)，剛性購(gòu)房客戶及部分改善型購(gòu)房客戶可選擇房源較集中在于90-140 之間；部分改善型客戶選擇房源面積集中于160-180之間。,二、濱州市住宅市場(chǎng)分析,信貸政策調(diào)整，濱州存在滯后的狀況 一直困擾濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“信貸政策”，并沒有隨著政策的調(diào)整而跟進(jìn)，相對(duì)滯后；鼓勵(lì)首套住房的政策并沒有落到實(shí)處。,二、濱州市住宅市場(chǎng)分析,存量房較多，但主要集中在東城區(qū)和開發(fā)區(qū)。 2012年，濱州共銷售新房15521套，存量房62591套。雖然存量房較多，但主要集中在交通和生活配套相對(duì)較差的東城區(qū)和開發(fā)區(qū)，中心城區(qū)項(xiàng)目去化速度依然較快。新城區(qū)商品房銷售市場(chǎng)較為樂觀。,數(shù)據(jù)來(lái)源：濱州房產(chǎn)網(wǎng),客戶購(gòu)買需求旺盛，購(gòu)房欲望逐漸加強(qiáng) 限購(gòu)、限貸政策影響下，改善型置業(yè)與多次置業(yè)購(gòu)房人群迅速減少，觀望心態(tài)強(qiáng)烈，購(gòu)買決策周期長(zhǎng)，但是隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，下邊各縣區(qū)為了追求更好的子女教育資源和生活醫(yī)療配套，涌向市區(qū)買房需求依然旺盛。,價(jià)格穩(wěn)中有升。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，2012年濱州整體樓市價(jià)格未有明顯增長(zhǎng)，但是穩(wěn)中有升，尤其是濱州主城區(qū)樓盤2012銷售價(jià)格都在4200-5500元/平米之間。雖然市場(chǎng)需求的提高和新樓盤品質(zhì)的提升，銷售價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步提升。,二、濱州市住宅市場(chǎng)分析,二、濱州市住宅市場(chǎng)分析,新城區(qū)板塊,老城區(qū)板塊,項(xiàng)目所在地,濱州城市版塊劃分,濱州市政府,新城區(qū)板塊自市政府2006年西移以來(lái)，已成為城市發(fā)展的最為主要的區(qū)域板塊，良好的市政規(guī)劃和景觀環(huán)境，為這個(gè)片區(qū)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)在近兩年發(fā)展迅猛，在售樓盤較多，房?jī)r(jià)上升較快。目前在售樓盤均價(jià)大都在4200元/平米之上。,老城區(qū)板塊是城市的核心區(qū)域，配套設(shè)施齊全，商業(yè)氛圍相對(duì)濃厚。但較新城區(qū)版塊，交通擁擠、缺乏景觀，在售項(xiàng)目較少。且價(jià)格相對(duì)較低。,二、濱州市住宅市場(chǎng)分析,濱州在售主要樓盤簡(jiǎn)況,注：以上信息來(lái)源于調(diào)研人員實(shí)地走訪及網(wǎng)上收集,二、濱州市住宅市場(chǎng)分析,濱州在售主要樓盤簡(jiǎn)況,美信海公館5080,金御園4680,二、濱州市住宅市場(chǎng)分析,目前各樓盤價(jià)格區(qū)間,從各項(xiàng)目目前的銷售均價(jià)來(lái)看，2012年9月開始，基本都已跨越4500元/的基線，向著5000元/過渡。,注：以上信息來(lái)源于調(diào)研人員實(shí)地走訪及網(wǎng)上收集,重點(diǎn)樓盤監(jiān)測(cè),美信海公館,二、濱州市住宅市場(chǎng)分析,重點(diǎn)樓盤監(jiān)測(cè),美信海公館,二、濱州市住宅市場(chǎng)分析,重點(diǎn)樓盤監(jiān)測(cè),大祥金廷公館,二、濱州市住宅市場(chǎng)分析,重點(diǎn)樓盤監(jiān)測(cè),大祥金廷公館,二、濱州市住宅市場(chǎng)分析,重點(diǎn)樓盤監(jiān)測(cè),京華我的公館,1#,2#,二、濱州市住宅市場(chǎng)分析,重點(diǎn)樓盤監(jiān)測(cè),京華我的公館,二、濱州市住宅市場(chǎng)分析,二、濱州市住宅市場(chǎng)分析,各樓盤主力戶型及占比,不難看出，各項(xiàng)目呈現(xiàn)兩個(gè)共性：一是主力戶型非常統(tǒng)一，且比例都占到了五成以上；二是同質(zhì)化嚴(yán)重、面積區(qū)間普遍偏大。 各項(xiàng)目130以下的三居去化速度相對(duì)較快，但由于比例較低，單價(jià)定價(jià)都相對(duì)較高。,注：以上信息來(lái)源于調(diào)研人員實(shí)地走訪及網(wǎng)上收集,總結(jié),1、2012年濱州樓市穩(wěn)中有升。成交較為平穩(wěn)，成交受政策影響輕微；2013年一季度成交量大幅上漲。 2、市場(chǎng)整體價(jià)格維穩(wěn)，重點(diǎn)在售項(xiàng)目步入“5千”時(shí)代； 3、相對(duì)于省內(nèi)二線及三線地市地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，濱州房地產(chǎn)2012年也進(jìn)入高速發(fā)展期，一些高品質(zhì)的項(xiàng)目逐漸走入濱州市場(chǎng)。 4、受多項(xiàng)利好影響，2013濱州樓市總體趨好，價(jià)格將持續(xù)上升。,總 結(jié),濱州樓市2012穩(wěn)中有升 2013將量?jī)r(jià)齊漲,三、本項(xiàng)目基本情況,三、本項(xiàng)目基本情況,本項(xiàng)目所在區(qū)域情況,本項(xiàng)目地塊位于濱州市新城區(qū)版塊，緊鄰濱州景觀河-新立河。距離濱州市政府直線1000米，距離濱州最大景觀公園-中海公園直線2900米，距離彩虹胡公園直線1000米。區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯。,項(xiàng)目用地西鄰渤海十六路，東至新立河西路，南側(cè)為長(zhǎng)江一路，北至黃河一路。用地為南北方向長(zhǎng)的狹長(zhǎng)地塊，用地東側(cè)為城市代征綠地和新立河。景觀條件優(yōu)越。 項(xiàng)目規(guī)劃中將城市代征綠地一體化設(shè)計(jì)，充分利用東側(cè)的景觀資源，東西兩排樓錯(cuò)縫布局，使更多住宅能夠享受濱河城市景觀資源。建筑沿東西兩側(cè)道路布局，獲得一個(gè)完整的小區(qū)中心景觀，與東側(cè)綠地相互滲透，形成一體化環(huán)狀景觀軸，水綠交融。 小區(qū)主入口設(shè)置在東側(cè)新立河西路，小區(qū)掩映在濃郁的樹林中，營(yíng)造良好的視覺體驗(yàn)。南北各設(shè)一個(gè)車行次入口，方便住戶的出入及日常購(gòu)物。 西側(cè)為人行主入口，與東側(cè)主入口相呼應(yīng)，形成對(duì)景。,項(xiàng)目規(guī)劃,三、本項(xiàng)目基本情況,經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),三、本項(xiàng)目基本情況,項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)概況,三、本項(xiàng)目基本情況,項(xiàng)目?jī)r(jià)值介紹 區(qū)位：項(xiàng)目位于山東濱州市新行政中心，東望新立河西靠城市規(guī)劃主干道渤海十六路，北至黃河一路，距離中心城區(qū)車行僅約5分鐘。項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)常駐人口約2萬(wàn)人，3公里范圍內(nèi)常駐人口約5至8萬(wàn)。 環(huán)境：鳥瞰新立河，閑步沿河雙景觀，周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。雖然地處新中心，卻擁有城市不可再生的自然資源。 交通：渤海十六路，道路狀況良好，直接連通城市南北；黃河一路，直通連通城市東西；新立河路，通向黃河路，連接行政中心區(qū)。 經(jīng)濟(jì)：濱州經(jīng)濟(jì)在省內(nèi)屬中等程度，2012年山東省人均gdp排名第7位。人均gdp：48300元。,三、本項(xiàng)目基本情況,項(xiàng)目s w o t分析,三、本項(xiàng)目基本情況,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)很明顯，路況好、緊鄰綠化公園及新立河環(huán)境第一無(wú)二，又處于新城區(qū)，推廣期關(guān)注度將比較高；項(xiàng)目處于城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，配套設(shè)施完善，未來(lái)升值