房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理.ppt

company logo,1,房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理、 土地相關(guān)政策,company logo,2,一、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計管理 二、房地產(chǎn)土地政策相關(guān)情況,company logo,3,一、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計管理,company logo,4,規(guī)劃設(shè)計工作是一項技術(shù)工作，任務(wù)來自于甲方，提供的服務(wù)就是按照甲方的設(shè)計任務(wù)書對開發(fā)項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，完成的標(biāo)準(zhǔn)是甲方滿意，并同時滿足國家標(biāo)準(zhǔn)和政府要求。,對于一個項目來說，不痛不癢的過程肯定有一個不痛不癢的結(jié)果。,company logo,5,甲方滿意就是按照甲方要求，在戶型、風(fēng)格、立面造型、成本控制以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等方面實現(xiàn)規(guī)劃預(yù)想。 國家標(biāo)準(zhǔn)就是規(guī)劃設(shè)計的相關(guān)規(guī)范、規(guī)定。 政府要求，比如建筑密度、綠化率、容積率等各種指標(biāo)。,company logo,6,規(guī)劃設(shè)計管理則是作為地產(chǎn)商自己實施的對開發(fā)項目展開的有目標(biāo)的管理活動。是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求相關(guān)人員代表甲方對與規(guī)劃設(shè)計有關(guān)的活動，如市場調(diào)查、土地購買、咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計、報批和設(shè)計變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。,company logo,7,在這里，管理人員面對的不僅有很多乙方，而且也有很多審批方，需要上下協(xié)調(diào)。管理的目的是按照公司的決定和計劃，在投資、質(zhì)量和工期等方面進(jìn)行控制，以實現(xiàn)公司的主要目標(biāo)。,company logo,8,1、規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段,地產(chǎn)項目的實現(xiàn)通常需要三個特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、銷售。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運作的龍頭和開端，他包含了開發(fā)商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究。,company logo,9,一般來說房地產(chǎn)企業(yè)的重點工作一是放在前期規(guī)劃設(shè)計上，一是放在后期銷售上。重點工作之一是放在前期規(guī)劃設(shè)計上，理由很簡單，一方面規(guī)劃設(shè)計直接決定了企業(yè)產(chǎn)品是否符合消費者的要求，也就決定了產(chǎn)品可以為企業(yè)帶來的收入，另一方面規(guī)劃設(shè)計決定了產(chǎn)品70%以上的成本支出，二者相減也就決定了企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的成敗。,company logo,10,因為產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計定位準(zhǔn)確而成功的案例很多，規(guī)劃定位不準(zhǔn)，設(shè)計存在缺陷而造成項目失敗的案例也不少，舉個例子，大慶的時代麗景，時代麗景是大慶義耕集團(tuán)2001年開發(fā)的高檔樓盤，為什么定義為高檔，當(dāng)時定位為“歐美式生活絕倫的高檔住宅區(qū)”，單價達(dá)到3000元/平米，而當(dāng)時大慶房價最高約1800元/平米。,company logo,11,因為義耕最初開發(fā)的幾個樓盤均受到消費者的認(rèn)可，當(dāng)時被譽為開發(fā)信譽好的單位，所以時代麗景的開發(fā)也受到關(guān)注，而且項目在地段選擇上也具備高檔樓盤的條件，北面是市政府、西靠時代廣場，交通通暢。但好的條件并沒有形成好的結(jié)果。時代麗景建成后，銷售不是很好，而且后期業(yè)主紛紛退房，造成后續(xù)尾盤銷售不動。開發(fā)商資金無法回籠，項目失敗。,company logo,12,失敗的原因有兩個： 一是規(guī)劃中追求高密度，造成樓間距小，這給本身是圍合式的建筑造成一種壓抑之感，老百姓不認(rèn)可。 二是當(dāng)時設(shè)計采用的地?zé)岵膳?，由于在?guī)劃設(shè)計過程中沒有充分考慮熱源供熱參數(shù)的保證問題，加上設(shè)計選材不合理，造成用戶低溫。,company logo,13,2、規(guī)劃設(shè)計階段的主要工作,一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計過程可分為兩個階段：規(guī)劃和設(shè)計階段，而規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃，一般控制性詳細(xì)規(guī)劃由政府規(guī)劃主管部門組織編制（但部分地區(qū)也由開發(fā)企業(yè)組織編制，如大慶），修建性詳細(xì)規(guī)劃由開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計院按照政府批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制。完成后報政府主管部門審批。,company logo,14,控制性詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。,company logo,15,控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容應(yīng)包括, 規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型； 規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；,company logo,16, 提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等要求； 確定各級支路的紅線位置、控制點座標(biāo)和標(biāo)高； 根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線； 制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。,company logo,17,修建性詳細(xì)規(guī)劃以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工的規(guī)劃設(shè)計。 是城市詳細(xì)規(guī)劃的一種。,company logo,18,修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容應(yīng)包括, 建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證； 作出建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖； 道路交通規(guī)劃設(shè)計； 綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計； 工程管線規(guī)劃設(shè)計； 豎向規(guī)劃設(shè)計； 估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。,company logo,19,設(shè)計階段又分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計，初步設(shè)計包括設(shè)計說明、設(shè)計圖紙和設(shè)計概算。在圖紙中應(yīng)明確主要設(shè)備和材料。施工藍(lán)圖是對初步設(shè)計的進(jìn)一步細(xì)化，具體指導(dǎo)現(xiàn)場施工。,company logo,20,規(guī)劃階段和設(shè)計階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本（控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃）和設(shè)計文件（初步設(shè)計文件和施工圖藍(lán)圖）。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項目施工。,company logo,21,規(guī)劃階段主要流程如下： 擬定招標(biāo)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審，方案定案，出方案報建文本，進(jìn)行方案報建。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計院來直接設(shè)計方案。這兩種方法各有利弊。,company logo,22,一般來說，房地產(chǎn)公司對建設(shè)項目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項目有所創(chuàng)新時，通常會采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項目形成強烈的主觀意愿，一般就采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計，以免不必要的反復(fù)而浪費成本和時間。,company logo,23,設(shè)計階段主要流程如下： 擬定設(shè)計招標(biāo)任務(wù)書，設(shè)計招標(biāo)，評標(biāo)和定標(biāo)，出設(shè)計文件，設(shè)計文件審查，設(shè)計文件報批。 規(guī)劃設(shè)計階段還包括測量、勘察等工作。,company logo,24,3、規(guī)劃設(shè)計管理的主要工作,規(guī)劃設(shè)計的成果由專業(yè)設(shè)計院完成. 房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)劃設(shè)計管理人員在過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。 因此在建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計運作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司管理人員如何介入，如何控制規(guī)劃設(shè)計過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性，是取得項目規(guī)劃設(shè)計成功的關(guān)鍵。,company logo,25,由于規(guī)劃和設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)不同，開發(fā)公司在管理方式、人力資源投入以及側(cè)重點上也應(yīng)有所不同。在規(guī)劃階段，大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。 通常會有多輪的方案競標(biāo)，內(nèi)部評審和專家咨詢論證。,company logo,26,因此，在規(guī)劃階段，應(yīng)當(dāng)有強有力的執(zhí)行組織機構(gòu)。一般需由上層領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃設(shè)計部門、策劃部門、營銷部門、施工管理部門、技術(shù)質(zhì)量部門等組成，在規(guī)劃設(shè)計部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在規(guī)劃過程中及時、科學(xué)地決策，保證設(shè)計進(jìn)程的順利推進(jìn)。,company logo,27,在此階段，房地產(chǎn)公司規(guī)劃設(shè)計人員及相關(guān)部門人員，對項目的各個體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)、功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置、戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。,company logo,28,在規(guī)劃階段，項目管理中溝通是很重要的一個方面。準(zhǔn)確而及時的溝通使項目規(guī)劃朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與規(guī)劃單位的溝通，與政府規(guī)劃部門的溝通。尤其是與政府規(guī)劃主管部門的溝通要及時甚至超前。,company logo,29,在設(shè)計階段，主要是協(xié)調(diào)設(shè)計單位按照設(shè)計任務(wù)書的要求，按時保質(zhì)保量地完成設(shè)計工作。 這一階段的管理重點是協(xié)調(diào)設(shè)計單位貫徹規(guī)劃意圖，發(fā)現(xiàn)和解決設(shè)計難點，組織專家設(shè)計評審，委托審圖公司圖紙審查。 這一階段開發(fā)公司內(nèi)部需要規(guī)劃設(shè)計部門協(xié)調(diào)組織施工管理部門、技術(shù)質(zhì)量部門的有關(guān)人員共同與設(shè)計單位溝通交流。,company logo,30,4、規(guī)劃設(shè)計階段主要問題 （1）設(shè)計水平不高 目前國內(nèi)設(shè)計單位的設(shè)計水平和素質(zhì)差異較大，而且房地產(chǎn)市場的火爆也導(dǎo)致設(shè)計單位工作量大，設(shè)計單位對每一個項目配套的項目組成員水平參差不齊。不能保證設(shè)計質(zhì)量。,company logo,31,一般來說，大型設(shè)計院設(shè)計水平高，設(shè)計質(zhì)量更為可靠，但價格稍高而且現(xiàn)場服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計院設(shè)計水平偏低，設(shè)計質(zhì)量也相應(yīng)折扣，但價格稍低而且現(xiàn)場服務(wù)好。設(shè)計水平和現(xiàn)場服務(wù)同樣重要，因此，目前很難找到設(shè)計質(zhì)量和現(xiàn)場服務(wù)都能滿足甲方要求的設(shè)計單位。,company logo,32,（2）設(shè)計周期緊張 目前有很多房地產(chǎn)企業(yè)，為了圖快，為了趕一個好的上市時機，往往工期緊張，留給設(shè)計的時間并不多，也因此導(dǎo)致了設(shè)計任務(wù)書編制匆匆忙忙，在設(shè)計過程中對設(shè)計要求頻繁調(diào)整，包括后續(xù)的設(shè)計過程控制和設(shè)計成果評審都是敷衍了事，一切問題由施工過程中的設(shè)計變更和工程簽證來解決。,company logo,33,（3）人力資源緊張 前期工作重要，很多房地產(chǎn)企業(yè)都知道，大家都知道重要的工作卻沒有辦法開展，或不能高質(zhì)量地開展，就是因為前期專業(yè)人才缺乏，如前期市場調(diào)研、各系統(tǒng)專業(yè)技術(shù)人員、專門的政府溝通協(xié)調(diào)人員等，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計管理工作質(zhì)量的降低。,company logo,34,（4）設(shè)計評審質(zhì)量不高 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門工作繁忙，工作時間非常寶貴，在設(shè)計評審時應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時間上應(yīng)充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕?company logo,35,5、好的規(guī)劃設(shè)計的必要條件 做好一個規(guī)劃設(shè)計方案，離不開三個前提條件： 甲方的指導(dǎo)和目標(biāo)激勵， 高水平善溝通的設(shè)計單位， 推出優(yōu)秀作品的機制和設(shè)計方式。 這三點相輔相成，互為推進(jìn)。,company logo,36,（1）甲方的指導(dǎo) 誰也無法代替甲方作出最后的判斷，甲方或許在某些環(huán)節(jié)需要設(shè)計方、策劃公司的積極配合，這些伙伴也提出了自己的方案或觀點，但只有甲方能夠從項目的整體上進(jìn)行選擇和判斷。,company logo,37,甲方作為全過程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓設(shè)計師在哪一個環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問題都交給設(shè)計師來解決，一來設(shè)計師永遠(yuǎn)不可能代替甲方來作出判斷，二來有些原則性問題，必須由甲方進(jìn)行拍板。,company logo,38,設(shè)計師可以有很多想法，而且也可以在方案中體現(xiàn)，但如果不獲得甲方的認(rèn)可就無法進(jìn)行下一步的工作，多數(shù)情況下，設(shè)計師因為溝通或?qū)椖康恼J(rèn)識深度或甲方提出的要求過粗或背景資料太少，設(shè)計師稍不注意就會偏離甲方的目標(biāo)，作出一些無用功，浪費時間和精力。,company logo,39,甲方的指導(dǎo)不要具體到每一個具體設(shè)計的細(xì)節(jié)中，要積極想辦法調(diào)動設(shè)計人員的設(shè)計才能和積極性。甲方的指導(dǎo)不可有太多的隨意性，比如確定了的設(shè)計原則和意圖，不要輕易改動，因為設(shè)計人員已經(jīng)按甲方的意圖作出了很多努力，如果不說清楚，突然改動，會給設(shè)計人員造成很大的壓力和打擊，因此，甲方作出的決定一旦作出后就輕易不要動。,company logo,40,（2）高水平、善溝通的設(shè)計單位 作為地產(chǎn)商，為做好一個項目的規(guī)劃設(shè)計，一般來說都愿意拿出更高的成本來雇請一家高水平的設(shè)計單位。但是高水平的設(shè)計單位不一定就適合，原因有很多，一是一個項目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計，有很多階段，每一個階段對設(shè)計的要求不一樣，,company logo,41,因此，方案能力強的不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表可以做總體規(guī)劃。隨著設(shè)計專業(yè)分工和市場的細(xì)化，配合設(shè)計各階段的策劃咨詢公司、方案設(shè)計公司、建筑設(shè)計公司、施工圖設(shè)計公司等更加專業(yè)的公司會更加適合階段設(shè)計工作的需要，而且會作得更好，更專業(yè)。,company logo,42,所以，在相應(yīng)階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。如做市場研究，要請市場調(diào)查公司，做項目策劃，請地產(chǎn)策劃公司，做概念規(guī)劃，最好請國外的顧問設(shè)計公司，而詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計則可以通過國際招標(biāo)來選擇，施工圖讓國內(nèi)設(shè)計院來做更塌實。,company logo,43,高水平的設(shè)計單位內(nèi)部一定要有主設(shè)計師來支撐，甲方在選擇設(shè)計單位時，要對主要設(shè)計人員進(jìn)行考察，并要求在提供服務(wù)時，保證主設(shè)計師到位。另外，設(shè)計單位的配合情況也要重點考察，因為，如果水平高，但是不聽甲方指導(dǎo)和意見，無法進(jìn)行溝通和交流，那水平再高，也無法實現(xiàn)甲方的設(shè)計目標(biāo)和主要意圖。,company logo,44,設(shè)計對于甲方和設(shè)計單位應(yīng)該成為一道橋梁，雙方通過方案的交流和互動，提高雙方對方案的認(rèn)識和設(shè)計水平，并最終成為雙方共同的心血和設(shè)計成果。,company logo,45,（3）推出優(yōu)秀作品的機制和設(shè)計方式 通過什么樣的途徑獲得好的設(shè)計方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價值比較。對于大型項目，如果比較復(fù)雜，邀請國際知名設(shè)計單位進(jìn)行咨詢，可以幫助甲方理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設(shè)計中去，咨詢會有一些費用，但不是太大，得到的信息卻很多。,company logo,46,如果甲方愿意，可以在咨詢成果的基礎(chǔ)上，選出1-2家單位展開下一步的規(guī)劃設(shè)計工作，可以在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個基本確定的方案，供甲方進(jìn)行選擇，這種方式，可以發(fā)揮設(shè)計單位的積極性和設(shè)計空間，推出優(yōu)秀作品。,company logo,47,所以，創(chuàng)新性或概念性的東西，讓國外的公司做可以吸引更多先進(jìn)的設(shè)計概念和理念，提升項目的內(nèi)涵品質(zhì)和層次。而務(wù)實性的設(shè)計則讓國內(nèi)設(shè)計院來做。,company logo,48,我以為，在策劃階段和市場調(diào)查階段，宜采取指定單位的方式進(jìn)行策劃和調(diào)查，尤其邀請本地的公司更適合一些。在概念和總體規(guī)劃階段，或采取先咨詢，后招標(biāo)的方式，或完全采取招標(biāo)方式，或者請一家著名設(shè)計公司直接做。要根據(jù)項目情況來選擇。而規(guī)劃設(shè)計、建筑單體設(shè)計也可采取招標(biāo)形式。總之，為獲得高水平、高質(zhì)量的作品，在不同階段，采取相應(yīng)的方式進(jìn)行設(shè)計有助于方案精品的出現(xiàn)。,company logo,49,6、規(guī)劃設(shè)計管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 怎樣才能以最經(jīng)濟(jì)的成本建造出最符合客戶需求的產(chǎn)品？對于設(shè)計管理來說，關(guān)鍵是設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計過程控制、設(shè)計成果評審和設(shè)計變更控制這四個環(huán)節(jié)。,company logo,50,（1）設(shè)計任務(wù)書 設(shè)計任務(wù)書是設(shè)計的輸入，要想有好的設(shè)計輸出，充分的設(shè)計輸入是起點。規(guī)劃階段，設(shè)計任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括公司最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見、策劃、銷售部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司提供的客戶建議、規(guī)劃部門提供的政府意見、預(yù)算部門提出的初步成本建議等；,company logo,51,初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括前面的規(guī)劃成果、政府規(guī)劃部門批復(fù)意見、預(yù)算部門提供的細(xì)化成本要求以及規(guī)劃部門提供的項目系統(tǒng)配套的設(shè)計要求、技術(shù)質(zhì)量部門提供的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。,company logo,52,規(guī)劃和設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書輸入的重點不太一樣，規(guī)劃階段的重心在于城市規(guī)劃、產(chǎn)品定位和領(lǐng)導(dǎo)意圖，設(shè)計階段的重心則在于規(guī)劃報批的反饋意見、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、成本要求等。,company logo,53,（2）設(shè)計過程控制 設(shè)計過程的控制是設(shè)計意圖落實到圖紙上的重要環(huán)節(jié)。有的企業(yè)在設(shè)計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這個環(huán)節(jié)的工作應(yīng)從以下幾個方面來考慮：,company logo,54,關(guān)鍵節(jié)點控制 在設(shè)計開始實施前，規(guī)劃設(shè)計部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該項目設(shè)計的關(guān)鍵節(jié)點計劃；在關(guān)鍵節(jié)點，設(shè)計部門組織檢查，可組織各部門參與研討，同時碰到不確定問題時應(yīng)及時征詢政府規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。,company logo,55,日常跟蹤 在設(shè)計過程中，規(guī)劃設(shè)計部門應(yīng)有專人及時跟蹤，及時掌握設(shè)計動態(tài)，避免設(shè)計偏離重心，造成返工現(xiàn)象。必要時，可派駐工程師與設(shè)計人員一起參與設(shè)計，對設(shè)計中出現(xiàn)的問題，甲方人員可及時返回公司向領(lǐng)導(dǎo)匯報尋求解決方案或意見，這種措施可有效的將一些細(xì)節(jié)或不大的問題解決好，而且因為有甲方代表的旁站參加，設(shè)計師的積極性和主動性會得到加強，工作效率會大幅提高。,company logo,56,過程記錄 在與設(shè)計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細(xì)的過程記錄，與設(shè)計單位的溝通不能只是電話或口頭溝通，要書面確認(rèn)。一是便于明確要求，二是項目完結(jié)后可以進(jìn)行統(tǒng)計分析，避免今后類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對設(shè)計單位的考核管理。,company logo,57,（3）設(shè)計成果評審 設(shè)計成果評審是設(shè)計意圖落實到圖紙上的另一重要環(huán)節(jié)。設(shè)計評審是房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度上決定了后面設(shè)計變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計評審走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。 設(shè)計成果評審會應(yīng)做好以下幾點：,company logo,58,評審會的合理組織 設(shè)計方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現(xiàn)爭持意見時決策拍板，避免長期爭執(zhí)影響效率。,company logo,59,參與部門充分 一般來說，提供設(shè)計輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對提供的設(shè)計要求或建議是否在設(shè)計圖紙中得到體現(xiàn)。必要時，還應(yīng)邀請外部有關(guān)專家參與。,company logo,60,參與部門重視 參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來了聽聽走人的心態(tài)。,company logo,61,評審紀(jì)要 評審紀(jì)要的嚴(yán)肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個評審會都應(yīng)有詳盡的評審意見記錄，并要求參加評審人員簽字確認(rèn)。,company logo,62,（4）設(shè)計變更控制 設(shè)計變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：,company logo,63,甲方要求變更 因現(xiàn)有設(shè)計風(fēng)格不符合政府規(guī)劃部門新的要求，或市場形勢變化，公司基于發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更；產(chǎn)品的功能設(shè)計不滿足業(yè)主前期的要求，根據(jù)業(yè)主反饋意見，銷售部門提出進(jìn)行變更。,company logo,64,施工單位要求變更 施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來的變更，如原有材料設(shè)備市場缺貨要使用替代產(chǎn)品；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙設(shè)計失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯漏現(xiàn)象。,company logo,65,設(shè)計單位要求變更 設(shè)計單位發(fā)現(xiàn)設(shè)計中存在的問題，提出的設(shè)計變更。,company logo,66,設(shè)計變更的控制主要從設(shè)計變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計變更的處理兩個方面進(jìn)行控制。,company logo,67,減少設(shè)計變更次數(shù) 要想減少設(shè)計變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險前移，也就是說將發(fā)生設(shè)計變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計管理工作中予以解決。 概括說來，就是做好前述的設(shè)計任務(wù)書編制、設(shè)計過程控制和設(shè)計成果評審三項基本工作。做好該三項工作后，設(shè)計變更的次數(shù)可以得到一個較好的控制。,company logo,68,嚴(yán)格控制設(shè)計變更的發(fā)生 設(shè)計變更發(fā)生的控制主要是堅持“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說，就是應(yīng)先從技術(shù)上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。這樣做，可能會影響施工效率，但可以有效控制不必要的變更的發(fā)生。,company logo,69,另外，選擇高水平設(shè)計單位也是減少設(shè)計變更的一個重要方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身資源情況選擇合理的設(shè)計單位，不能盲目的追求大型設(shè)計院，也不要一味的追求節(jié)約成本。,company logo,70,總結(jié)一下，搞好規(guī)劃設(shè)計管理工作重點是： 一、要有明晰的前期工作流程。（針對項目前期，是指定還是招標(biāo)） 二、要有高水平的管理人員。（溝通、協(xié)調(diào)、控制） 三、要有高效、可行的管理制度。（提高設(shè)計院積極性、設(shè)計輸入確定、輸出評審、變更控制等規(guī)定）,company logo,71,做好上述三點，規(guī)劃設(shè)計管理工作可以高水平完成。,company logo,72,二、房地產(chǎn)開發(fā)土地相關(guān)政策,company logo,73,國家對土地的管理，依據(jù)中華人民共和國土地管理法，簡稱土地法。 土地法規(guī)定中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。 全民所有，即國有土地，國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。 集體所有，即集體土地，屬于農(nóng)民集體所有。,company logo,74,城市市區(qū)的土地屬于國家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。,company logo,75,國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。 什么是劃撥用地？,company logo,76,土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 依照規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。,company logo,77,土地法規(guī)定，建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得： 1、國家機關(guān)用地和軍事用地； 2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 3、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； 4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。,company logo,78,xxx使用的與xxx開發(fā)有關(guān)的土地都屬于劃撥用地。 一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有以出讓方式依法取得國有土地使用權(quán)后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。,company logo,79,土地使用權(quán)出讓 是指國家將國有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 集體所有的土地不能出讓，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能有償出讓。 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。,company logo,80,縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)。 出讓土地的用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。,company logo,81,土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 對于商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。,company logo,82,對于擬開發(fā)區(qū)域，不屬于國有土地的，國家政府要對土地進(jìn)行收儲，不屬于建設(shè)用地的要調(diào)整為建設(shè)用地。 那么什么是建設(shè)用地？,company logo,83,國家對全國土地編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地。 建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。,company logo,84,使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。,company logo,85,國家嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護(hù)。國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少“的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。,company logo,86,我公司擬開發(fā)的xxx中包含一部分農(nóng)用地，涉及到農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的問題。非常麻煩。需要上報國家，還需要按照占用的耕地數(shù)量補償耕地的問題。,company logo,87,地方政策中，重點講一下大慶地方土地政策，大慶市人民政府為加快舊城區(qū)改造開發(fā)步伐，出臺了關(guān)于加強舊城區(qū)改造土地收購儲備工作的指導(dǎo)意見（試行）慶政發(fā)20103號。,company logo,88,文件規(guī)定發(fā)改部門負(fù)責(zé)舊城區(qū)改造土地整理立項批復(fù)，建設(shè)部門負(fù)責(zé)編制舊城區(qū)改造年度計劃，規(guī)劃部門負(fù)責(zé)改造地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃并提出規(guī)劃設(shè)計條件，拆遷管理部門負(fù)責(zé)拆遷政策指導(dǎo)、審核批準(zhǔn)拆遷補償方案，土地收儲部門負(fù)責(zé)拆遷補償安置和土地拆遷整理，財政部門負(fù)責(zé)籌集收儲資金，城管、公安、法制等部門要在職責(zé)范圍內(nèi)做好保障工作。,company logo,89,xx市對舊城區(qū)改造項目實行用地預(yù)申請制度，公開面向社會招商用地預(yù)申請企業(yè)。,company logo,90,用地預(yù)申請企業(yè)要按招商條件交納預(yù)申請保證金。預(yù)申請企業(yè)協(xié)助收儲部門而發(fā)生的前期規(guī)劃費、設(shè)計費、調(diào)查費、委托評估費、拆遷不可預(yù)見費和籌集預(yù)申請保證金所發(fā)生的財務(wù)費用等成本性支出，納入收儲成本，適當(dāng)予以補償，補償數(shù)額不能超過實際拆遷成本的20%，具體標(biāo)準(zhǔn)由舊城區(qū)改造土地收儲工作領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)項目實際情況確定。,company logo,91,舊城區(qū)改造項目土地整理完成后，依據(jù)總體規(guī)劃設(shè)計，土地面向社會公開競價出讓。,company logo,92,預(yù)申請保證金額度，要根據(jù)項目實際情況確定。,company logo,93,對于預(yù)計拆遷成本小于土地出讓金評估價格的項目，預(yù)申請保證金按照土地出讓金評估價加各項規(guī)費（不含人防費）及用地預(yù)申請企業(yè)協(xié)助收儲所發(fā)生的成本性支出的合計數(shù)交納。,company logo,94,對預(yù)計拆遷成本大于土地出讓金評估價格的項目， 1、如果預(yù)計拆遷成本小于該宗土地出讓金評估價加規(guī)費價格，預(yù)申請保證金按照土地出讓金加規(guī)費加前期成本性支出的合計數(shù)交納； 2、如果預(yù)計拆遷成本大于該宗土地出讓金評估價加規(guī)費，預(yù)申請保證金按照預(yù)計拆遷成本、該宗土地開發(fā)建設(shè)應(yīng)交各項規(guī)費中上繳國家和省的部分、用地預(yù)申請企業(yè)協(xié)助收儲所發(fā)生的成本性支出的合計數(shù)交納。,company logo,95,如果用地預(yù)申請企業(yè)是通過競價方式確定的，無論是上述哪種情況，預(yù)申請保證金在此基礎(chǔ)上還應(yīng)加上競價時承諾的上浮價格。,company logo,96,在項目實施過程中，如實際拆遷成本大于預(yù)計拆遷成本，預(yù)申請企業(yè)要及時補交預(yù)申請保證