金地集團深圳公司社區(qū)商業(yè)研究報告(152P).ppt

金地集團深圳公司 社區(qū)商業(yè)研究報告,（二）社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇,（三）社區(qū)商業(yè)招商/銷售篇,（四）社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇,目錄,（一）研究背景說明,（一）研究背景說明,. 研究目的及資料來源,. 3 已有研究成果文獻綜述,. 2 案例研究的意義及調(diào)研分析案例列舉,1.1 研究目的及基礎(chǔ)資料來源,通過選取一些典型案例的調(diào)研分析，結(jié)合美格行公司自身資源，加以綜合、提煉，從社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計到后期的經(jīng)營管理作一些較為透徹的剖析，形成對社區(qū)商業(yè)實際操作有借鑒意義的成果。,研究目的：,基礎(chǔ)資料來源：,典型案例實地調(diào)研； 商家訪談； 美格行公司資料庫。, 樣本意義，一個案例描述的場景和過程并不是簡單的和孤立的，而是 大量同類現(xiàn)象中的一個，如果取極值的話，其結(jié)果是一樣的。, 檢驗意義，對已有的假設(shè)和命題進行檢驗，提供一個證明或者作出一個 否證。,1.2 案例研究意義及調(diào)研分析案例, 發(fā)現(xiàn)意義，通過案例分析，發(fā)現(xiàn)一些新的問題，提出一個新的假說，然 后自己去或者讓別人去檢驗。, 哲學意義，現(xiàn)實的社會經(jīng)濟生活是非常復雜的，從總體上進行演繹是很 難把握的，只能通過一些點的刻畫，從各個方面去認識和把握整體。,1.2 案例研究意義及調(diào)研分析案例,深圳地區(qū) 錦繡江南 招商海月花園 萬科四季花城 蔚藍海岸 風和日麗 陽光棕櫚園 美麗365花園 皇御苑 海濱廣場 廣州地區(qū) 鳳凰城 星河灣 祈福新邨,十二個典型案例：,著手研究之前，我們搜索了國內(nèi)外關(guān)于社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)有研究成果，總體來看，社區(qū)商業(yè)在我國尚處于發(fā)展初期階段，缺乏一套系統(tǒng)的且具有實踐指導意義的社區(qū)商業(yè)研究理論成果。 針對這種情況，我們采取典型案例研究的方式，選取了深圳及廣州地區(qū)共12個具有典型代表意義的社區(qū)，主要采取實地調(diào)研的方式，結(jié)合公司的數(shù)據(jù)庫及實際操作經(jīng)驗積累，并適當借鑒了前人研究成果。通過對客觀存在的典型案例進行全面剖析，結(jié)合經(jīng)驗判斷，針對社區(qū)商業(yè)的全程操作：包括前期的規(guī)劃設(shè)計到招商銷售，再到后期的經(jīng)營管理，均作了規(guī)律性總結(jié)分析，在廣度和深度上可以說是達到了國內(nèi)相關(guān)研究的最高系統(tǒng)程度，對于社區(qū)商業(yè)的實際操作有著重要的借鑒意義。,1.3 已有研究成果及本課題研究方式,（二）社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇,（三）社區(qū)商業(yè)招商/銷售篇,（四）社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇,目錄,（一）研究背景說明,2.1 社區(qū)商業(yè)分類研究 2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定（定量） 2.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例確定 2.4 社區(qū)商業(yè)布點確定 2.5 建筑產(chǎn)品規(guī)劃及硬件指標 2.6 商業(yè)街特色營造,2 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇,社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃的三大核心問題,2.1 社區(qū)商業(yè)的分類,十二個社區(qū)的基本資料如下表：,為了方便進行針對性的規(guī)律性研究，對以上十二個案例進行歸類。,社區(qū)商業(yè)歸類要考慮到各方面的影響因素，這些因素可分為內(nèi)在及外在的因素：,內(nèi)在因素商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)比例、商業(yè)的分布形式 外在因素社區(qū)商業(yè)的輻射力、商業(yè)與住宅的關(guān)系、商業(yè)與本社區(qū)人口的關(guān)系,2.1 社區(qū)商業(yè)的分類,2.1 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定,商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本因素。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決 定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，從十二個案例來看，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越 大，其商業(yè)的對外性越強，成正比的關(guān)系。,商業(yè)的分布形式也是影響社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。比如錦繡江南的商業(yè)分 布主要環(huán)繞社區(qū)周邊，展示面較廣，客觀上增強商業(yè)的對外性；而萬科四季花 城的商業(yè)分布則相反，主要分布在社區(qū)內(nèi)部，對內(nèi)性質(zhì)較強。,內(nèi)在因素,業(yè)態(tài)比例一定程度上也決定著社區(qū)商業(yè)對外性質(zhì)的強弱，同樣的商業(yè)規(guī)模有 時會因業(yè)態(tài)比例的不同而導致對外輻射的強弱，因為社區(qū)商業(yè)的各業(yè)態(tài)對外輻 射的力度往往是并不一致的，對外輻射力度強的業(yè)態(tài)組合對外性質(zhì)越強，反之 亦然。,2.1 社區(qū)商業(yè)的分類,商業(yè)與住宅的關(guān)系也是判斷社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。商業(yè)與住宅的關(guān)系可 以看出本社區(qū)人口規(guī)模是否足以支撐社區(qū)商業(yè)的正常經(jīng)營，從而，可以判斷其 商業(yè)的對外性質(zhì)的強弱。,商業(yè)與人口的關(guān)系同樣也是判斷社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。本社區(qū)人口是決定社區(qū)人口數(shù)量是否足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，而周邊人口規(guī)模則是決定周邊能提供多少消費人口，從而判斷社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)。,社區(qū)商業(yè)的輻射范圍是能較直接反映出社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的因素。輻射范圍的大 小可以從其業(yè)態(tài)的組合、主力店等情況來判斷商業(yè)的輻射范圍。,外在因素,2.1 社區(qū)商業(yè)的分類,綜合以上因素，對十二個社區(qū)商業(yè)進行歸類，見下表：,2.1 社區(qū)商業(yè)分類,2.1 社區(qū)商業(yè)的分類,在案例研究和多年社區(qū)商業(yè)操作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，我們將社區(qū)商業(yè)主要分為如下三類：,外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在511之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的 消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對 周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。,2.1 社區(qū)商業(yè)的分類,偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在25之間 ，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴 于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。,內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依 賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模 足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。,2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定,圍繞如何確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模的問題，我們對深圳及廣州地區(qū)的十二個社區(qū)進行 調(diào)查研究，并結(jié)合公司實際操作項目的經(jīng)驗，總結(jié)了普遍性的方法和規(guī)律。 確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模的總體思路是：,1.5公里半徑內(nèi)商業(yè)情況 地塊制約因素 市場競爭預期,人均商業(yè)面積 商業(yè)面積占住宅面積的比例,2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定,影響社區(qū)商業(yè)定位的因素主要可以分為以下三個層面： 1.5公里半徑范圍內(nèi)商業(yè)情況； 地塊制約因素； 市場競爭預期。 此類因素具有以下主要特點： 不確定性，由于涉及范圍廣，影響因素復雜，所以很難精確把握； 具有很強的個性特點，因應(yīng)項目所在區(qū)域的特點而有所差異，難以 統(tǒng)一標準； 處于動態(tài)的變化之中，并且易受主觀傾向影響，屬于不可控因素。 因此，社區(qū)商業(yè)的具體定位需根據(jù)項目的實際情況做個性化綜合分析。,2.2.1 社區(qū)商業(yè)類型定位,1.5公里半徑范圍內(nèi)的商業(yè)情況對社區(qū)商業(yè)定位有影響的主要體現(xiàn)在商業(yè) 的空間（主要由周邊居住人口及流動人口的數(shù)量制約）和商業(yè)業(yè)態(tài)組合。,2.2.1 社區(qū)商業(yè)類型定位,地塊制約因素主要指地塊形狀（展示性）和交通狀況（易達性）。,市場競爭預期因素主要考慮對未來商業(yè)的發(fā)展情況，但此預期是居于現(xiàn)狀 判斷未來的發(fā)展趨勢，而客觀情況往往隨著時間推移具有不確定性并且多 變，因此往往僅供參考。,如果1.5公里半徑范圍的核心商圈內(nèi)尚無大型品牌超市，常住人口達到10萬人以上、有主要的城市道路經(jīng)過項目，且未來區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展趨勢看好，而項目又可臨主要道路做出充足的展示面及人流導入順暢及項目其他條件許可的情況下，無疑較充分地具備了引進大型綜合超市的條件。根據(jù)相關(guān)的研究結(jié)果，一個大型品牌主力店可支撐其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積為其2倍左右，可形成強大的規(guī)模效應(yīng)，對外經(jīng)營的性質(zhì)比較強，另外一種典型的情況是在其他情況相近的情況下，區(qū)域內(nèi)常住人口未能達到大型綜合超市開店要求，則可考慮品牌社區(qū)標超較大規(guī)模餐飲的主力業(yè)態(tài)組合方式，增強輻射面。以上兩種情況均可以考慮定位為外向型社區(qū)商業(yè)。,2.2.1 社區(qū)商業(yè)類型定位,外向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述,偏外向型社區(qū)商業(yè)立足于本社區(qū)消費群，兼顧周邊消費群，外部條件對于其影響程度相比外向型社區(qū)商業(yè)較低。一般要求有主要道路經(jīng)過項目，交通系統(tǒng)雖不十分發(fā)達但較為順暢；地塊條件能滿足做出一定的展示面，但往往因為人流關(guān)系，昭示作用有限；區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍不濃或競爭較激烈，市場前景預期一般；如具備條件，如半徑1.5公里范圍內(nèi)常住人口達到10萬以上，亦可引進綜合超市，如蔚藍海岸有8,000的人人樂超市，一定程度上是因為其本身有570,000的建筑面積，周邊尚有其他中大型社區(qū)，如招商海月花園。,2.2.1 社區(qū)商業(yè)類型定位,偏外向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述,內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)是基本上只考慮滿足本社區(qū)消費群的商業(yè)類型，雖然客觀上也會有其他社區(qū)的消費者來消費。一般情況下，定位為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)有可能是1.5公里半徑范圍內(nèi)同類型商業(yè)競爭較激烈，或與項目定位相符的消費群數(shù)量較少（如萬科四季花城），不足以形成對項目商業(yè)的有效消費支撐；由于地塊形狀或其他原因?qū)е挛茨芘R主要道路有良好的展示面，所以一般內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的主力店為社區(qū)標超或品牌便利超市。,2.2.1 社區(qū)商業(yè)類型定位,內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述,2.2.1 社區(qū)商業(yè)類型定位,通過對社區(qū)商業(yè)定位確定社區(qū)商業(yè)類型后，我們接下來需要做的事就是確定社區(qū)商業(yè)的具體體量。 在市場調(diào)研和操作項目的基礎(chǔ)上，我們提出以下經(jīng)驗數(shù)據(jù)：,按人均商業(yè)面積計算 按商業(yè)面積和住宅面積比例計算,2.2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定,2.2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定,按人均商業(yè)面積計算,十二個社區(qū)的商業(yè)均有一定的空置面積，其空置率及調(diào)整后的商業(yè)面積如下表：,調(diào)整后的商業(yè)面積基本上是目前十二個社區(qū)商業(yè)目前正在經(jīng)營的面積，那么，從中計算其戶均及人均商業(yè)面積：,上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.082.54之間，偏外向型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.140.87之間 。,2.2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定,結(jié)合以上案例分析及美格行的項目操作經(jīng)驗，我們認為： 人均商業(yè)面積1是外向型社區(qū)商業(yè)和其他類型社區(qū)商業(yè)的分界點,社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇,按商業(yè)面積和住宅面積的比例確定,2.2.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定,商業(yè)面積和住宅面積之比是判定社區(qū)商業(yè)類型的最重要指標之一，同樣，在確定 了社區(qū)商業(yè)的定位后，由于住宅面積是已知條件，我們可以根據(jù)這一比例，確定 社區(qū)商業(yè)的具體規(guī)模，可參考的計算經(jīng)驗數(shù)據(jù)為：,2.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例確定,2.3.1 十二個調(diào)研案例業(yè)態(tài)組合,目前，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)主要由超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、生活家居和休閑等七類業(yè)態(tài)組成。,在十二個案例中，某些社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例由于各種原因，顯得個性較強，不具有普遍性的代表意義，如風和日麗集中在美容上，皇御苑集中在超市及餐飲上，而鳳凰城則由于商業(yè)未完全開業(yè)，尚未能做相應(yīng)的分析，因此，剔除了風和日麗、皇御苑和鳳凰城的統(tǒng)計分析，有如下結(jié)果：,2.3.1 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例確定,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,我們從社區(qū)商業(yè)三種類型來分析九個社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例。各類型的業(yè)態(tài)組合如下：,外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例：,上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合特征主要是超市餐飲服務(wù)配套美容，以輻射面較廣的餐飲及美容為主。,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,綜合來看，外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合主要以超市、餐飲、服務(wù)配套和美容為 主，其中超市和服務(wù)配套并不僅僅服務(wù)本社區(qū)居民，同時滿足周邊社區(qū)居民的 需求。業(yè)態(tài)組合根據(jù)社區(qū)的具體情況，如周邊商業(yè)氛圍、人口數(shù)量和交通狀況 等因素，業(yè)態(tài)比例通常會傾向于某一業(yè)態(tài)，使這一業(yè)態(tài)成為能發(fā)揮更大的作用 的主力業(yè)態(tài)，帶旺整個社區(qū)商業(yè)。,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇,可參考的類型標準：,依據(jù)： 案例調(diào)研分析的結(jié)果 商家訪談 實際操作經(jīng)驗 外向型商業(yè)的特點,外向型社區(qū)商業(yè)可有兩種典型類別,外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 ：,以主力店綜合超市為經(jīng)營龍頭，輔以餐飲、美容及其他服務(wù)配套，主要以品牌主力 店的規(guī)模效應(yīng)增強輻射面，吸引人流，帶動其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營如錦繡江南在第四期商業(yè)規(guī) 劃了規(guī)模達16,000的綜合超市。,外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 ：,以社區(qū)標超較大規(guī)模的餐飲及美容、其他服務(wù)配套為典型業(yè)態(tài)，餐飲的指向性消費特 點明顯，以大規(guī)模的知名度較高的品牌餐飲吸引外部人流，這方面可有萬科城供參考。,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,萬科城業(yè)態(tài)組合：,業(yè)態(tài)組合面積比例：,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,類型 ：,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,類型 ：,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型說明：,以上兩個類別可以各自作為外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合的典型之一，并不具唯一性；,分類為綜合考量的結(jié)果，以案例及商家訪談為基礎(chǔ)，結(jié)合操作經(jīng)驗判斷；,外向型社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)綜合超市或社區(qū)標超餐飲，所占比例雖有調(diào)整余地，但較為固定，其他業(yè)態(tài)的組合比例可根據(jù)項目的實際做局部調(diào)整；,每個項目都有自身客觀存在的個性特點，應(yīng)該在抓住基本規(guī)律的基礎(chǔ)上保持高度的環(huán)境適應(yīng)性,一般在項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍暫時較不濃厚且人流相對較稀時傾向于選擇類型，反之，則傾向類型。,外向型商業(yè)要求整體必須形成對外部消費群的強大吸引力，除了業(yè)態(tài)組合需達到要求，規(guī)模也必須達到一定的標準，根據(jù)典型業(yè)態(tài)組合的結(jié)果及經(jīng)驗判斷，外向型社區(qū)商業(yè)的規(guī)模一般在15,000-30,000，社區(qū)人均商業(yè)面積大于1 。,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,偏外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例,偏外向型社區(qū)商業(yè)的特征也是以超市餐飲服務(wù)配套美容為主，但是，以超市占有較大的比例。,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,陽光棕櫚園的主要業(yè)態(tài)是餐飲、服務(wù)配套和美容，其中餐飲比例是27.1，主要由于周邊住宅群 較多，且周邊餐飲業(yè)態(tài)比例不大，所以餐飲比例較高，而美容占17.4的比例也是因為周邊住宅 群較多的緣故，而15的服務(wù)配套則是本社區(qū)沒有設(shè)置超市，服務(wù)配套也是僅僅滿足社區(qū)居民的 需求。其他類的35.3的比例主要由地產(chǎn)中介及五金組成。,蔚藍海岸的業(yè)態(tài)主要由超市及服務(wù)配套組成。蔚藍海岸的商業(yè)只租不售，業(yè)態(tài)由發(fā)展商規(guī)劃調(diào) 整，其中超市的比例占目前經(jīng)營面積的42，主要服務(wù)本社區(qū)居民及周邊居民，同時由于該社區(qū) 分布較寬，設(shè)置了10.6的服務(wù)配套分布整個社區(qū)，方便服務(wù)社區(qū)居民。,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,可參考的類型標準：,依據(jù)： 案例調(diào)研分析的結(jié)果 商家訪談 實際操作經(jīng)驗 偏外向型商業(yè)的特點,偏外向型社區(qū)商業(yè)可有兩種典型分類,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 ：,偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 ：,以品牌社區(qū)標超為經(jīng)營龍頭，輔以餐飲、適量美容及其他服務(wù)配套，主要以滿足本社區(qū)居民日 常消費為主，兼顧外部消費群，因此業(yè)態(tài)組合上以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)及一定量的餐飲、美 容增強輻射面，吸引人流，帶動、穩(wěn)定其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營。,以主力店綜合超市為經(jīng)營龍頭（通常規(guī)模較?。o以適量餐飲、美容及其他服務(wù)配套， 以綜合超市滿足本社區(qū)及周邊居民生活需要，主要以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)增強輻射面，吸引 人流，帶動其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營。相對外向型社區(qū)商業(yè)而言，其在整體商業(yè)規(guī)模、餐飲所占比例及 綜合超市規(guī)模一般均會有所減少。,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,類型 ：,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,類型 ：,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合分類說明：,以上兩個類別可以各自作為偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合的典型之一，并不具唯一性；,分類為綜合考量的結(jié)果，以案例及商家訪談為基礎(chǔ)，結(jié)合操作經(jīng)驗判斷；,偏外向型社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)綜合超市或社區(qū)標超餐飲，形式上與外向型社區(qū)商業(yè)相似， 但絕對面積值較小，輻射面較小，所占比例雖有調(diào)整余地，但較為固定，其他業(yè)態(tài)的組合比例可根據(jù)項目的實際做局部調(diào)整；,每個項目都有自身客觀存在的個性特點，應(yīng)該在抓住基本規(guī)律的基礎(chǔ)上保持高度的環(huán)境適應(yīng)性,一般在項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍暫時較不濃厚且人流相對較稀時傾向于選擇類型，反之，則傾向類型，這點與外向型社區(qū)商業(yè)具有一致性。,偏外向型商業(yè)主要還是立足于本社區(qū)，同時要求對外部消費群有一定吸引力，除了業(yè)態(tài)組合需達到要求，規(guī)模也必須達到一定的標準，因此兼有外向型社區(qū)商業(yè)的特點，根據(jù)典型業(yè)態(tài)組合的結(jié)果及經(jīng)驗判斷，偏外向型社區(qū)商業(yè)的規(guī)模一般在8,000-15,000較為適宜，社區(qū)人均商業(yè)面積較為接近1 。,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較, 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的比例：,上表中，內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)是以超市餐飲服務(wù)配套為主，超市占的比例較大。,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,祈福新邨主要業(yè)態(tài)是餐飲、服務(wù)配套及超市，其中，餐飲比例高達42.7，這由于其社區(qū)規(guī)模較 大，同時交通便利，且餐飲具有特色，在服務(wù)本社區(qū)居民的同時主要以吸引外部消費者為主要目 的，目前經(jīng)營狀況較好；設(shè)置19.3的超市和16.7的服務(wù)配套才能較好的滿足本社區(qū)7400多戶 居民的需求。,萬科四季花城業(yè)態(tài)主要以超市和服務(wù)配套為主，超市和服務(wù)配套的比例分別為30.4和25.5， 顯得較高，一方面和該社區(qū)的商業(yè)布點規(guī)劃有關(guān)萬科四季花城的商業(yè)主要分布在社區(qū)的內(nèi) 部，對外性質(zhì)不強，所以增加了超市及服務(wù)配套的比例，另一方面由于該社區(qū)商業(yè)面積不多，在 超市及服務(wù)配套面積一定的情況下，比例也顯得較高。,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,星河灣商業(yè)的業(yè)態(tài)以超市、服務(wù)配套、餐飲和便利店為主，可以看出，星河灣的業(yè)態(tài)設(shè)置主要以 服務(wù)社區(qū)居民為主要的目的，且這些業(yè)態(tài)比例顯得較高，這主要是由于該社區(qū)商業(yè)面積不多，在 面積一定的情況下，比例會顯得相對較高。,可參考的組合類型：,依據(jù)： 案例調(diào)研分析的結(jié)果 商家訪談 實際操作經(jīng)驗 內(nèi)向型商業(yè)的特點,內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)亦可有兩種組合類型,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 ：,內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 ：,以品牌便利超市為經(jīng)營主力，偏重其他服務(wù)配套，輔以餐飲、適量美容，主要以滿足本社區(qū)居民 日常消費為最主要目的，整體商業(yè)規(guī)模不大，業(yè)態(tài)的設(shè)置在量上以內(nèi)部消化能力為限度。,以品牌社區(qū)標超為主力店，偏重其他服務(wù)配套，輔以適量餐飲、美容，以本社區(qū)居民為絕對主 力消費群，主要是以滿足居民日常生活所需為目的。相對外向性質(zhì)較強的社區(qū)商業(yè)而言，其在 整體商業(yè)規(guī)模、餐飲所占比例一般均會有所減少。,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,類型 ：,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,類型 ：,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合分類說明：,以上兩個類別可以各自作為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合的典型之一，并不具唯一性；,分類為綜合考量的結(jié)果，以案例及商家訪談為基礎(chǔ)，結(jié)合操作經(jīng)驗判斷；,內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)社區(qū)標超/便利超市配套餐飲，三大主力業(yè)態(tài)所占比例較為固定，其他業(yè)態(tài)的組合比例可根據(jù)項目的實際情況做局部調(diào)整；,每個項目都有自身客觀存在的個性特點，應(yīng)該在抓住基本規(guī)律的基礎(chǔ)上保持高度的環(huán)境適應(yīng)性,一般在項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍暫時較不濃厚且人流相對較稀時傾向于選擇類型，反之，則傾向類型，這點與外向型社區(qū)商業(yè)具有一致性。,內(nèi)向型商業(yè)主要基本靠本社區(qū)消費群消化，根據(jù)典型業(yè)態(tài)組合的結(jié)果及經(jīng)驗判斷，內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的規(guī)模一般在3,000-8,000較為適宜，經(jīng)營狀況較好的萬科四季花城人均商業(yè)面積為0.36 ，較具有參照意義。,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,總的來看，社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)是超市餐飲服務(wù)配套美容，在此基礎(chǔ)上根據(jù)社區(qū)自身特點及周邊商業(yè)環(huán)境對業(yè)態(tài)組合進行調(diào)整，商業(yè)業(yè)態(tài)組合并不局限于某個模式，其受到的影響因素較多，且不確定性較高。在這里說明的只是三種類型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合的一些基本業(yè)態(tài)及其一些基本規(guī)律。,2.3.2 各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合比較,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,十二個社區(qū)商業(yè)的商業(yè)分布圖：,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,從以上十二個案例分布圖看，社區(qū)商業(yè)的布點可以分為以下四種類型：,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,外向型社區(qū)商業(yè)的布點,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,外向型社區(qū)商業(yè)的布點主要是圈地街鋪型、以點帶面型，一般來說，外向型社區(qū)商業(yè)規(guī)模都較大，采取這兩種類型的布點方式利于容納較大的商業(yè)體量。,錦繡江南,典型案例分析 ,分析：,臨近主出入口位置兩旁均為地產(chǎn)中介，分析其原因應(yīng)該主要是由其租金承 受能力較高，并且招商時主要考慮的問題就是公司收益，而不是從商業(yè)持續(xù) 經(jīng)營的長遠眼光考慮，這和社區(qū)商業(yè)特點極不相符。,比較理想的布局應(yīng)該是形象較好、較有品位、規(guī)模較大的米特咖啡位于主 出入口兩旁的其中一側(cè)，相對而言，對于社區(qū)形象及經(jīng)營都有好處，缺點是 對短期收益有所影響，因其租金相對較低。,美容店、裝飾設(shè)計公司數(shù)目多，且都位于二樓，這還是比較合理的。,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,招商海月花園,典型案例分析 ,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,分析：,一期華潤超市、南北藥行和中國建設(shè)銀行等超市、服務(wù)配套性質(zhì)的業(yè)態(tài)設(shè)置在非出入口附近，這是比較不合常理的，造成不能有效的利用本社區(qū)的消費群；而海月咖啡的設(shè)置很好的利用了交通的便利性、易達性，符合輻射面較廣業(yè)態(tài)的特點。,二期便利店、書屋、服務(wù)配套等業(yè)態(tài)設(shè)置在主出入口附近，較好的體現(xiàn)這些業(yè)態(tài)便利性的特點。,地產(chǎn)中介、美容、餐飲等業(yè)態(tài)的位置相對不是較好，但有良好的展示面，這些的布點也是相對較合理。,招商海月花園的商鋪有一定的空置，主要原因是位置較偏。,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,綜合以上兩個案例分析，對外向型社區(qū)商業(yè)的布點有以下幾點建議：,在商業(yè)布點時，盡量優(yōu)先考慮超市、便利店和服務(wù)配套類等業(yè)態(tài)的位置，布點 標準一是為了方便社區(qū)及周邊居民的消費，同時需考慮龍頭商家對其它小商家 的帶動作用。,餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常 生活。,對位置要求不高的業(yè)態(tài)可盡量設(shè)置在次要的位置，如裝飾公司、美容可設(shè)置二 樓等，但必須要有良好的展示面。,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的布點,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)采用的商業(yè)布點形式是入口街鋪型和入口集中型。,萬科四季花城,典型案例分析 ,分析：,臨近五和大道的社區(qū)主出入口兩旁分別是華潤萬家便利超市及味香西餐酒吧，為展示面最好的兩個商家，較好的體現(xiàn)了主力店及次主力店的作用。,臨近五和大道的社區(qū)主出入口兩旁各自有一家美容店，但展示效果并不好，位置相對比較隱蔽，只能憑借鋪位門口的商家logo予以識別，但美容類對位置要求不高，這樣的布點相對較合理。,服務(wù)配套類業(yè)態(tài)臨街小區(qū)道路分布，體現(xiàn)了該類業(yè)態(tài)的便利性，分布較合理。,其他的業(yè)態(tài)分布如地產(chǎn)中介，由于租金承受能力較高，也位于靠近主出入口的位置。,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,典型案例分析 ,星河灣,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,分析：,便利店、銀行、藥店及干洗店等居民日常生活所需、便利性質(zhì)突出業(yè)態(tài)位于靠 近社區(qū)主出入口位置；,餐飲、社區(qū)超市則位于相對較遠位置，因為商業(yè)街長度不過80米，所以該種布 局具有一定程度的合理性。,社區(qū)超市的規(guī)模約為500左右，租金承受能力較低且非品牌商家，在綜合比較 的時候，跨國品牌7-11便利店在品牌知名度、門店形象及租金承受能力上處于優(yōu) 勢，在這種情況下，位于主出入口是合理的。,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,綜合以上分析, 對內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的布點有以下幾點建議：,根據(jù)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的特點，無論是入口街鋪型或是入口集中型，在商業(yè)布 點上必須優(yōu)先考慮服務(wù)配套類業(yè)態(tài)的位置，即使在租金相對較低的情況下， 也要優(yōu)先考慮此類業(yè)態(tài)。,在主出入口附近考慮設(shè)置品牌、知名度較高的業(yè)態(tài)，可以更好展示社區(qū)商業(yè)的 形象，有利于提升商業(yè)的價值。,地產(chǎn)中介等業(yè)態(tài)對位置要求不高，可根據(jù)社區(qū)實際情況加以布點設(shè)置。,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,偏外向型社區(qū)商業(yè)的布點,偏外向型社區(qū)的商業(yè)布點采用了圈地街鋪型和入口街鋪型，這主要由于采用街鋪的形式相對能較好的展示商業(yè)，增強可視性，吸引外部消費者。,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,典型案例分析 ,蔚藍海岸,分析：,人人樂首層臨華明路街鋪部分為社區(qū)配套商業(yè)，業(yè)態(tài)有藥店、銀行、干洗店、美鞋屋、餅屋等居民日常生活必備業(yè)態(tài)，但是，由于人人樂帶來旺盛的人流，這類業(yè)態(tài)對人流的需求并不高，可以考慮設(shè)置其他對人流要求較高的業(yè)態(tài)，如美容等。,臨登良路的服務(wù)配套業(yè)態(tài)位置較靠后，主要是該類業(yè)態(tài)租金承受能力較低，只能選擇該位置的街鋪，造成布點上的不合理，目前，經(jīng)營狀況一般，甚至有些商家準備或已經(jīng)退出，如無暇水族花店、文嘉書店等。,一些租金能力較高的業(yè)態(tài)如咖啡、地產(chǎn)中介等，位置較接近出入口，這些業(yè)態(tài)對位置的要求相對不高，這樣的布點雖然在一定程度上對收益有一定的幫助，但從長遠看，并不利于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。,美容和家居業(yè)態(tài)分布的位置較靠后，因為這些業(yè)態(tài)對位置的要求不高，且有良好的展示面，這樣的布點較為合理。,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,典型案例分析 ,陽光棕櫚園,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,分析：,服務(wù)配套業(yè)態(tài)分布在社區(qū)的主出入口附近，布點較合理；,地產(chǎn)中介分布于各個位置，一方面由于其租金承受能力較高，另一方面業(yè)主 急以將商鋪出租，對業(yè)態(tài)不加以考慮，分布較為不合理；,餐飲、美容集中分布在臨學府路上，餐飲集中在這個位置較合理，減低餐飲 產(chǎn)生的噪音、衛(wèi)生等對居民的影響，而美容和餐飲混雜在一塊，對自身形象有 負面的影響，因此，布點較為不合理。,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,綜合以上分析, 對偏外向型社區(qū)商業(yè)的布點有以下幾點建議：,偏外向型商業(yè)布點應(yīng)該在以方便服務(wù)社區(qū)居民的前提下考慮其他業(yè)態(tài)的分布；,商業(yè)的布點在滿足本社區(qū)居民的基礎(chǔ)上考慮業(yè)態(tài)的對外性；,一般情況下，可采用擴大展示面的方式以吸引外部消費者，增強社區(qū)商業(yè)的對 外性。,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,結(jié)合我們所做的商家訪談：,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,通過分析，對于社區(qū)商業(yè)布點，有以下幾個關(guān)鍵控制因素：,無論是外向型社區(qū)還是內(nèi)向型社區(qū)，配套性質(zhì)越強，便利性質(zhì)越明顯，購買頻率越高，其對于位置的要求也越高（具體業(yè)態(tài)的位置敏感度見下頁表格）。 這是確定社區(qū)商業(yè)布點的主要控制因素。,在規(guī)劃各業(yè)態(tài)商家所處位置時，應(yīng)該優(yōu)先考慮的是主力店的位置問題，一是因為主力店是社區(qū)商業(yè)中經(jīng)營規(guī)模最大的商家，二是主力店往往發(fā)揮核心群聚效應(yīng)，從而也帶動了其他業(yè)態(tài)小商家的經(jīng)營。,綜合/社區(qū)超市、餐飲店對外性要求高，布點時需特別考慮其昭示性和交通、停車等便利行。,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,便利店、干洗店、餅屋等服務(wù)配套性質(zhì)極強的業(yè)態(tài)，要求離社區(qū)主出入口較近，方便社區(qū)居民購買。,具體業(yè)態(tài)對位置的敏感度：,2.4 社區(qū)商業(yè)布點,2.5.1 商鋪硬件技術(shù)指標原則,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,對物業(yè)硬件要求最高的是綜合超市業(yè)態(tài)，綜合超市業(yè)態(tài)對經(jīng)營面積的 要求在8,000-15,000之間，涉及到的技術(shù)指標復雜，而且對技術(shù)指標都 有明確的要求，對給排水、排污等都有詳細的要求，可見，超市類業(yè)態(tài)對 物業(yè)硬件要求比較嚴格。,超市,各業(yè)態(tài)對物業(yè)硬件技術(shù)指標的要求,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,社區(qū)商業(yè)餐飲業(yè)態(tài)對經(jīng)營面積的要求是在2001,500之間，也 有不少小規(guī)模的餐飲，需求的面積一般在50100之間，由于有污染、 衛(wèi)生、噪音等問題，餐飲業(yè)對于排污方面的技術(shù)指標有很高、明確的要 求，同時對其他技術(shù)指標也有基本的要求。,餐飲,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,社區(qū)商業(yè)便利店/連鎖店業(yè)態(tài)對經(jīng)營面積的要求是在50-200之間，對 經(jīng)營場所的選擇方面顯得較靈活，因此在對物業(yè)硬件的要求相對寬松，技術(shù) 指標基本沒有特殊要求，但對店前走道提出了細致的要求，這主要是基于易 達性和良好的展示面。,便利店/連鎖店,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,社區(qū)商業(yè)服務(wù)配套業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積要求一般在30-200，小部分為20 左右，服務(wù)配套的商家種類繁多，對于硬件的技術(shù)指標要求也不盡一致，但是，總的來說，服務(wù)配套業(yè)態(tài)對硬件技術(shù)基本沒有特殊要求。,服務(wù)配套,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,社區(qū)商業(yè)美容業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積要求是在50-500之間，由于美容業(yè)服務(wù)的特點，其對給排水、排污等技術(shù)指標提出較細致的要求，比如對店前走道也提出了要裸露，最好不要有綠化帶。,美容,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,社區(qū)商業(yè)生活家居業(yè)態(tài)對于經(jīng)營場所的面積要求一般在150之上，品牌生活家居業(yè)態(tài)經(jīng)營產(chǎn)品的體積一般較大，對于經(jīng)營場所的面積要求相對較大，其余技術(shù)指標均無特殊要求。,生活家居,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,社區(qū)商業(yè)休閑類業(yè)態(tài)包括棋牌娛樂、茶館、足浴、沐浴等等的種類，經(jīng)營面積要求一般在500以上，出于經(jīng)營需要，休閑類業(yè)態(tài)對于給排水、排污等技術(shù)指標有較細致的要求，其余無特殊要求。,休閑,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,綜合各業(yè)態(tài)對物業(yè)硬件技術(shù)指標要求：,超市餐飲美容休閑便利店服務(wù)配套生活家居,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,2.5.2 鋪位面積配比,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,目前很多社區(qū)商業(yè)的開發(fā)建設(shè)仍然缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，硬件不合理， 合適業(yè)態(tài)無法進入，所以目前很多社區(qū)商業(yè)整體形象欠佳，經(jīng)營狀況不 良，很大程度上就是前期規(guī)劃留下的惡果。實際操作中，社區(qū)商業(yè)的 規(guī)劃設(shè)計并不能完全符合每一個業(yè)態(tài)的要求，但各業(yè)態(tài)商家在選址時硬 件技術(shù)指標也是考慮的重要因素，必須在這兩者間找到平衡點，以求達 到雙方都能接受的雙贏結(jié)果。,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,12個案例鋪位面積配比總體平均數(shù),總體分為4個面積區(qū)間： 3080,為市場適銷面積區(qū)間； 80200 ，較多為連鋪打通； 200500 ，主力業(yè)態(tài)經(jīng)營面積較集中； 500 以上，主力商家經(jīng)營面積居多。,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,3080的鋪位個數(shù)的比例為76.9，面積比例占31.3，占最大比例；,其次為80200的鋪位，個數(shù)占比為13.9，面積占比為14.9，所占比例也較大，且由于面 積區(qū)間居中，因而個數(shù)及面積占比較為相近；,200500的鋪位個數(shù)的比例為6.9，面積比例占24.7，所占個數(shù)不多，但面積占比較大，通 常為社區(qū)的主力業(yè)態(tài)分布較密集的面積區(qū)間；,500以上的鋪位個數(shù)的比例為2，面積比例占29.7，所占個數(shù)較多，但面積占比較大，通常 為社區(qū)的主力店經(jīng)營面積。,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,外向型社區(qū)商業(yè)鋪位個數(shù)/面積配比,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,12個案例中外向型社區(qū)商業(yè)的鋪位個數(shù)/面積配比統(tǒng)計圖,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,偏外向型社區(qū)商業(yè)鋪位個數(shù)/面積配比,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,12個案例中偏外向型社區(qū)商業(yè)的鋪位個數(shù)/面積配比統(tǒng)計圖,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)鋪位個數(shù)/面積配比,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,12個案例中內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的鋪位個數(shù)/面積配比統(tǒng)計圖,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,萬科城社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的鋪位面積配比統(tǒng)計分析,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,萬科城社區(qū)商業(yè)實際招商進駐的鋪位面積配比統(tǒng)計分析,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,注：以上所引萬科城商業(yè)面積為目前已招商/銷售的面積，非一期總商業(yè)面積（22,000 ）,萬科城社區(qū)商業(yè)鋪位個數(shù)/面積規(guī)劃與實際招商/銷售差異匯總分析,鋪位面積處于3080區(qū)間內(nèi)的個數(shù)規(guī)劃時占絕對多數(shù)，達到77.8以上，面積占比則達到40.8，根據(jù)實際招商需要一般會有部分小面積商鋪打通而成較大面積鋪位；,鋪位面積大于500的個數(shù)規(guī)劃的比例為2.6，而面積占比則達到26.1，單鋪面積大，從而規(guī)劃風險也大，應(yīng)本著較謹慎的態(tài)度，超出市場需要時影響較大；,鋪位面積處于80200區(qū)間內(nèi)的個數(shù)僅次于3080，占到16.5，面積占比則達到19.1，實際招商時個數(shù)比規(guī)劃時多出4個鋪位；,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,結(jié)合12個案例及萬科城的鋪位劃分及實際招商進駐情況來看，我們可以總結(jié)出以下幾條社區(qū)商業(yè)的鋪位面積配比上具有實際參考意義的幾點： 在鋪位個數(shù)配比上：3080 80200 200500 500 ； 鋪位面積處于3080區(qū)間內(nèi)的個數(shù)比例一般可以在為6080之間，是個數(shù)占比最重的鋪位區(qū)間，一方面此鋪位面積利于銷售；符合社區(qū)商業(yè)特點，另一方面可將連鋪打通成較大面積鋪位，變通性較強，在實際操作時20左右的鋪位也是較俏銷的面積，因此這一區(qū)間可以拓展為2080 ； 鋪位面積處于80200區(qū)間的鋪位個數(shù)占比與其鋪位面積所處區(qū)間一樣，處于中間位置，通常為1025，偏外向型的鋪位面積配比在此區(qū)間占比較大，約占1/4左右，面積占比上將近40； 鋪位面積占比200500區(qū)間內(nèi)的個數(shù)占比通常為410之間，面積占比通常為1525左右，是社區(qū)商業(yè)里次主力店分布較密集的區(qū)域； 鋪位面積處于500以上區(qū)間內(nèi)的個數(shù)占比通常很小，有時甚至不設(shè)，一般比例都在14之間，但由于單鋪面積大，通常面積占比會在2030之間。,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃,2.5.3 商業(yè)空間、尺度及流線,體現(xiàn)一種和諧的親密空間 。,不宜太寬，一般為10-15米較為合適。,中間設(shè)置休閑座椅，點綴綠色植物，創(chuàng)造諧意的休閑空間 。,社區(qū)商業(yè)街的空間、尺度設(shè)計,2.5 社區(qū)商業(yè)建筑產(chǎn)品規(guī)劃, 商鋪的開間與進深比例,主要考慮因素：,2.5.3 商業(yè)空間、尺度及流線,人流動線,在社區(qū)商業(yè)的流線規(guī)劃上主要應(yīng)注意以下三點：,規(guī)劃流線簡單易達，商業(yè)靠近社區(qū)主出入口及社區(qū)內(nèi)道路；,人流動線設(shè)計以直線為主，因為根據(jù)經(jīng)驗，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪， 具有較高租金價值；,在直線的人流動線中，最好能規(guī)劃休閑小廣場，起到很好的凝聚人氣的 作用，也可以提升部分商鋪的租金價值。,2.5.3 商業(yè)空間、尺度及流線,在此次調(diào)查的十二個案例中，在商業(yè)特色的營造上做得相對比較好的有萬科四季花城、錦繡江南和陽光棕櫚園。,2.5.4 社區(qū)商業(yè)特色營造,商業(yè)特色的營造體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一。,在建筑外觀及線條上，除了與住宅風格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強調(diào)自身色彩及 線條的強化運用 。,景觀小品、植物及地方代表性建筑對于整個社區(qū)商業(yè)的特色營造及商業(yè)氛圍 提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點進行相應(yīng)的布置。,我們可以總結(jié)出以下社區(qū)商業(yè)特色營造的幾點建議：,2.5.4 社區(qū)商業(yè)特色營造,（2）社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇,（3）社區(qū)商業(yè)招商/銷售篇,（4）社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇,目錄,（1）研究背景說明,3.1 租賃/銷售比例,3. 社區(qū)商業(yè)招商/銷售篇,3.2 社區(qū)商業(yè)招商策略,3.3 社區(qū)商業(yè)銷售策略,3. 社區(qū)商業(yè)招商/銷售篇,調(diào)查的十二個社區(qū)的租賃/銷售現(xiàn)狀如下：,以上數(shù)據(jù)均為查詢資料及實地調(diào)研所得,3.1 銷售/租賃比例,三種社區(qū)商業(yè)實現(xiàn)利潤方式的有缺點對比：,三種方式在實際操作中較難區(qū)分孰優(yōu)孰劣，關(guān)鍵是立場與角度的問題，所以，選擇時都應(yīng)該根據(jù)自身的實際情況而定。,3.1 銷售/租賃比例,3.2.1 招商策略綜述,技巧要求高,商業(yè)招商的主要特點：,談判周期長,反復次數(shù)高,難度高,專業(yè)要求程度高,3.2 社區(qū)商業(yè)招商策略,招商分為兩個階段,主力店的招商一般集中在項目的前期規(guī)劃啟動階段,普通商家的招商分散于整個項目的建設(shè)期間,對于商業(yè)銷售來說，招商先行，銷售壓后。,3.2 社區(qū)商業(yè)招商策略,3.2.2 主力店招商策略,主力店的招商工作可分為三個階段：,第一階段 準備工作階段,第二階段 談判實際操作階段 (26個月),第三階段 合同簽訂及進場階段,3.2 社區(qū)商業(yè)招商策略,主力店商家談判原則,一對多原則,2.意向書優(yōu)先原則,3.踏勘優(yōu)先原則,4.持續(xù)聯(lián)絡(luò)原則,3.2 社區(qū)商業(yè)招商策略,主力店商家談判技巧,開誠布公,2.主力店優(yōu)先,3.高層介入,4.長期關(guān)注,5.休會策略,3.2 社區(qū)商業(yè)招商策略,3.2.3 普通商家招商策略,普通商家招商的工作階段安排：,1電話推介及資料傳真階段,2上門推介階段,3主要條件談判階段,4合同階段（工程條件洽談）,5進場階段,3.2 社區(qū)商業(yè)招商策略,普通商家談判原則,一對多原則,競爭對手原則,意向書優(yōu)先原則,踏勘優(yōu)先原則,發(fā)布會推動原則,持續(xù)聯(lián)絡(luò)原則,3.2 社區(qū)商業(yè)招商策略,3.3.1 主要銷售手法類型,目前市場上采取的銷售手法主要有以下幾種：,直接銷售 即開發(fā)商把商鋪直接銷售給業(yè)主。,帶租約銷售 即開發(fā)商找到商鋪租戶，以確保商鋪能夠出租并保持一定的租金水平，并帶此租約與商鋪業(yè)主簽定買賣合約。,（產(chǎn)權(quán)式）返租銷售 即開發(fā)商將商鋪整體出租給一大租戶，同時將商鋪拆銷售給不同的小業(yè)主。,3.3 銷售策略,3.3.2 各銷售手法的優(yōu)劣分析,三種銷售方式優(yōu)缺點都很明顯，各種銷售方式如果對發(fā)展商有利，則業(yè)主承擔較大的風險，如果減低業(yè)主的風險，那么開發(fā)商則必須承擔更多的責任，同時承擔更多的風險，實際操作中往往是利益與風險制衡的結(jié)果。,3.3 銷售策略,（2）社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇,（3）社區(qū)商業(yè)招商/銷售篇,（4）社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇,目錄,（1）研究背景說明,4.1 社區(qū)商業(yè)的發(fā)展歷程,社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理,4.2 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀調(diào)查分析,4.3 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理特點,4.4 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理的發(fā)展趨勢,4.1.1 國外發(fā)展概況,社區(qū)商業(yè)最早于20世紀50年代在美國出現(xiàn)。,目前，國外發(fā)達國家的社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為居民綜合消費的載體，社區(qū) 商業(yè)向大型社區(qū)購物中心方向發(fā)展。,一般而論，國外社區(qū)商業(yè)都有統(tǒng)一的管理者對租戶群體進行有效的管理 控制,是一種管理者集中管理、承租戶分散經(jīng)營的模式。,社區(qū)商業(yè)的管理工作具體包括:物業(yè)管理、營銷管理、財務(wù)管理、安全管 理等諸多方面。,4.1 社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程,4.1.2 國內(nèi)發(fā)展概況,社區(qū)商業(yè)是近年來隨著我國城市化進程和房地產(chǎn)業(yè)的繁榮而出現(xiàn)的商 業(yè)零售業(yè)的新形態(tài)。,目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社 區(qū)商業(yè)模式相比還有較大差距。,在管理體制方面，主要是由小區(qū)的物業(yè)管理中心兼管或聘請專業(yè)的物 業(yè)管理公司進行管理。,社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇,目前社區(qū)商業(yè)的管理現(xiàn)狀：,只租不售型的商業(yè)物業(yè)，管理處一般對經(jīng)營業(yè)態(tài)有一定的限制。,整體銷售型的商業(yè)物業(yè),帶租約銷售的物業(yè) ，跟業(yè)主簽訂經(jīng)營協(xié)議，明確經(jīng)營范圍。,直接銷售的商業(yè)物業(yè) ，物業(yè)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到業(yè)主手中，物業(yè)管理處難以對其經(jīng)營的業(yè)態(tài)進行控制。,租售結(jié)合的商業(yè)物業(yè)，社區(qū)管理處除日常管理外，還要承擔另一個職能后期招商工作。,4.2 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀調(diào)查分析,典型案例：萬科四季花城,基本租售比例,萬科四季花城由于品牌、設(shè)計、物業(yè)管理等方面的綜合效應(yīng)，商業(yè)街區(qū)成為 其高品質(zhì)樓盤的一個形象展示面，完善的商業(yè)配套，統(tǒng)一的形象、檔次，直 接提升了住宅的價值。,4.2 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀調(diào)查分析,典型案例：萬科四季花城,業(yè)態(tài)調(diào)整比較,初開業(yè)時數(shù)據(jù),目前數(shù)據(jù),經(jīng)過三年多的經(jīng)營，四季花城商業(yè)街的營業(yè)狀況趨于穩(wěn)定，租金水平大約上升了10%左右。,4.2 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀調(diào)查分析,典型案例：萬科四季花城,可以看出,4.2 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀調(diào)查分析,典型案例：萬科四季花城,原因分析,管理規(guī)范，商業(yè)布點合理。這是四季花城商業(yè)街能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營的前提條件。,社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃是立足于本社區(qū)的居民消費需求。,后續(xù)入住人口增多 ，居民的日常消費穩(wěn)定。,業(yè)態(tài)搭配基本上沒有變化，但是，總的商家數(shù)和經(jīng)營面積是在增加，日益膨脹的社區(qū)購買力為商家提供更多的銷售機會。,4.2 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀調(diào)查分析,從調(diào)研的十二個案例來看，社區(qū)商業(yè)各階段的生存業(yè)態(tài)如下：,從長遠的角度來看，不同的業(yè)態(tài)對應(yīng)不同的社區(qū)商業(yè)的生命周期。,與社區(qū)服務(wù)相關(guān)的業(yè)態(tài)都較穩(wěn)定，能夠持續(xù)經(jīng)營下去。,經(jīng)營過渡性業(yè)態(tài)的商家可由市場機制調(diào)節(jié)。,4.2 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀調(diào)查分析,4.3 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理特點,4.3.1 社區(qū)商業(yè)對住宅價值提升的作用分析,社區(qū)商業(yè)對于住宅的價值提升的作用可以分為兩個層面：,一是整體商業(yè)對于住宅的作用及價格,二是各業(yè)態(tài)不同商家各自對于住宅作用如何,4.3 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理特點,社區(qū)商業(yè)整體對于住宅價值提升的意義,社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃及經(jīng)營成功與否影響后續(xù)住宅開發(fā)的一個重要因素。,社區(qū)商業(yè)對住宅價值的提升作用主要表現(xiàn)在住宅開盤前期，良好的招 商基礎(chǔ)可以為住宅的開盤銷售造勢起到很好的作用。,4.3 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理特點,調(diào)研案例社區(qū)商業(yè)開發(fā)與住宅開發(fā)節(jié)奏/價格關(guān)系,4.3 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理特點,4.3 社區(qū)商業(yè)